Đánh giá thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện phong thổ, tỉnh lai châu giai đoạn 2015 2019

Quy trình giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Chi nhánh Văn phòngđăng ký đất đ

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, số liệu và kết quảnghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ mộthọc vị nào Các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả

Lê Đức Thắng

LỜI CẢM ƠN

Trước hết, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến các thầy giáo, cô giáo,Khoa Quản lý Tài nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiêncứu để hoàn thành luận văn tốt nghiệp

Tôi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Phong Thổ, Trung tâm phát triểnquỹ đất huyện, Chi cục Thống kê huyện, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyệnPhong Thổ đã giúp đỡ, tạo điều kiện và cung cấp những số liệu, tài liệu cần thiết đểnghiên cứu và hoàn thành luận văn này

Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS Vũ Thị Thanh Thủyngười đã dành nhiều thời gian tâm huyết, trực tiếp hướng dẫn tận tình, chỉ bảo vàtạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài vàhoàn chỉnh bản Luận văn thạc sĩ khoa học chuyên ngành Quản lý đất đai

Qua đây, tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã độngviên, khích lệ, sẻ chia, giúp đỡ và đồng hành cùng tôi trong cuộc sống và trong quátrình học tập, nghiên cứu!

Thái Nguyên, ngày tháng 9 năm 2020

Tác giả

Lê Đức Thắng

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Tài nguyên đất đai có vai trò vô cùng quan trọng trong sự phát triển của đấtnước, được coi là nguồn lực quan trọng trong sự nghiệp phát triển của quốc gia.Quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai sẽ thúc đẩy thị trường bấtđộng sản phát triển, khơi thông nguồn lực tài chính về đất đai và đóng góp lớn vàonền kinh tế - xã hội đất nước

Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyềncủa người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xãhội, cho Nhà nước Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hòa nhập vàonền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường kháctrong nền kinh tế quốc dân Luật Đất đai năm 2013 có những quy định về giaoquyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quyđịnh để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền dễ dàng thực hiệncác quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp,góp vốn bằng quyền sử dụng đất…

Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảođảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày càng khôngngừng gia tăng Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được diễn ra hết sức phức tạp, dưới nhiềuhình thức khác nhau như, thế chấp và một phần các hoạt động đang diễn ra trôi nổitrên thị trường tạo thị trường “ngầm” Điều này, đã làm thất thu cho nguồn ngânsách Nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và phát sinhcác tranh chấp dân sự Vấn đề đặt ra hiện nay là cần có các biện pháp quản lý Nhànước chặt chẽ về các hoạt động này thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệquyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản gắn liền với đất và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng,loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo mộttrật tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”, tạo

điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất cácquyền của mình theo quy định của pháp luật.

Huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu là huyện có nhiều ưu thế về vị trí, tiềmnăng và thế mạnh có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu kinh tế trongquá trình phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời quá trình đô thị hóa diễn ra tương đốimạnh, thu hút nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp dần bị thu hẹp, hạ tầng đôthị bước đầu được cải thiện Cùng với tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa ngày càngcao thì nhu cầu vốn ngày càng gia tăng, các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụngđất, tài sản gắn liền với đất diễn ra khá sôi động trên địa bàn Việc đăng ký các giaodịch trên tại các cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật ngày càng tăng, hơnviệc đăng ký giao dịch bảo đảm tại các tổ chức tín dụng còn góp phần vào việc ngănngừa các tranh chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm hợp đồng vay, gópvốn và cung cấp chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó Tuy nhiên, trongthực tế việc thực hiện công tác này vẫn còn một số vấn đề hạn chế như việc cungcấp thông tin về giao dịch bảo đảm còn chậm; Thời gian giải quyết hồ sơ đăng kýthế chấp ở một số nơi bị kéo dài; Có nơi chỉ tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đăng ký thếchấp trong một số ngày cố định trong tuần hoặc cố định về số lượng hồ sơ được giảiquyết trong một ngày, do đó cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết

Xuất phát từ thực tế khách quan nêu trên, tôi đã chọn đề tài nghiên cứu:

“Đánh giá thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019 ”.

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Đánh giá thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất vàquyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châugiai đoạn 2015 - 2019 theo loại tài sản

- Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn

2015 - 2019 theo ý kiến của người dân và các cơ quan

- Xác định khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tácgiao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

3.1 Ý nghĩa khoa học

Luận văn góp phần làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong côngtác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giảipháp phù hợp

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về giao dịch bảo đảm

1.1.1 Khái niệm về giao dịch bảo đảm

Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luậtquy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại Điều 292 của Bộ luậtDân sự (BLDS) 2015 Theo Điều 292 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định các biệnpháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc,

ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản

Cầm cố tài sản theo Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 là việc một bên (sau đâygọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đâygọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Thế chấp tài sản theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 là việc một bên (sau đâygọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)

Đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 là việc một bên (sau đây gọi làbên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặckim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc)trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng Trường hợp hợpđồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặcđược trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thựchiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từchối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc vàmột khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuậnkhác

Ký cược theo Điều 329 Bộ luật Dân sự 2015 là việc bên thuê tài sản là độngsản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giátrị khác (sau đây gọi chung là tài sản ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm việctrả lại tài sản thuê Trường hợp tài sản thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại

tài sản ký cược sau khi trả tiền thuê; nếu bên thuê không trả lại tài sản thuê thì bêncho thuê có quyền đòi lại tài sản thuê; nếu tài sản thuê không còn để trả lại thì tàisản ký cược thuộc về bên cho thuê.

Ký quỹ theo Điều 330 Bộ luật Dân sự 2015 là việc bên có nghĩa vụ gửi mộtkhoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong toả tạimột tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ Trường hợp bên có nghĩa

vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được tổchức tín dụng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra,sau khi trừ chi phí dịch vụ

Bảo lưu quyền sở hữu theo Điều 331 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Tronghợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản có thể được bên bán bảo lưu cho đến khinghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ

Bảo lãnh Điều 335 Bộ luật Dân sự 2015 là việc người thứ ba (sau đây gọi làbên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thựchiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khiđến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thựchiện không đúng nghĩa vụ

Tín chấp được quy định tại Điều 344, Điều 345 Bộ luật Dân sự 2015: Điều

344 quy định Bảo đảm bằng tín chấp của tổ chức chính trị - xã hội: “Tổ chức chínhtrị - xã hội ở cơ sở có thể bảo đảm bằng tín chấp cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay mộtkhoản tiền tại tổ chức tín dụng để sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng theo quy định của phápluật” Điều 345 quy định Hình thức, nội dung tín chấp: “Việc cho vay có bảo đảm bằngtín chấp phải được lập thành văn bản có xác nhận của tổ chức chính trị - xã hội bảo đảmbằng tín chấp về điều kiện, hoàn cảnh của bên vay vốn Thỏa thuận bảo đảm bằng tínchấp phải cụ thể về số tiền, mục đích, thời hạn vay, lãi suất, quyền, nghĩa vụ và tráchnhiệm của người vay, tổ chức tín dụng cho vay và tổ chức chính trị - xã hội bảo đảmbằng tín chấp”

Cầm giữ tài sản theo Điều 346 Bộ luật Dân sự 2015 là việc bên có quyền (sauđây gọi là bên cầm giữ) đang nắm giữ hợp pháp tài sản là đối tượng của hợp

đồng song vụ được chiếm giữ tài sản trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thựchiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

1.1.2 Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào Sổđăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao dịchbảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và cáctài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm Cáctài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắnliền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thông tin được ghi vào Sổ,hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan đăng ký ghi thông tin

về các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký, nhập vào cơ sở dữ liệu theo quy định củapháp luật

1.1.3 Quy trình giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Chi nhánh Văn phòngđăng ký đất đai theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CPngày 06/01/2017 về đăng ký giao dịch bảo đảm Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyến sử dụng đất, tàisản gắn liền với đất Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23tháng 6 năm 2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việcđăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Hồ sơ đăng ký giaodịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất gồm có: Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảođảm; Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng hoặc chứng thựctheo quy định của pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ;Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký;trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có Văn bản ủy quyền.Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ ghi nội dung đăng ký giao dịch

bảo đảm vào Giấy chứng nhận, Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theoquy định của pháp luật.

Quy trình giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất được thể hiện qua hình 1.1

Thẩm định hồ sơ đăng kýGiám đốc chi nhánh giao dịch đảm bảo

Thời gian thực hiện không quá 1 ngày làm việc

(Nguồn: Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Phong Thổ)

Hình 1.1 Quy trình giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.4 Vai trò của giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

Đất đai là sở hữu toàn dân Nhà nước trao quyền sử dụng, người dân được thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… (Luật Đấtđai, 2013)

Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách phápluật về bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất huyện Phong Thổ và đề xuất một số giải pháp thực hiện

Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giaodịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách,thủ tục về việc thực hiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Phong Thổ, tỉnh LaiChâu; góp phần hạn chế, những bức xúc, khiếu kiện của nhân dân khi thực hiện cácthủ tục giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất

Từ khi Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng

ký giao dịch bảo đảm ra đời đã góp phần tạo thuận lợi cho người dân và doanhnghiệp khi thực hiện các thủ tục giao dịch bảo đảm (Chính phủ, 2010), đồng thời thểhiện một cách rõ nét vai trò của đăng ký giao dịch bảo đảm, tác động trực tiếp tớicác bên tham gia giao dịch cũng như các bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và tácđộng tới nền kinh tế xã hội một cách đáng kể, đó là:

- Đối với bên nhận bảo đảm

Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyềnlợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm Pháp luật về giao dịch bảo đảm của các nướcđều thừa nhận giao dịch bảo đảm được đăng ký mang ý nghĩa công bố quyền lợi củabên nhận bảo đảm với người thứ ba và tất cả những ai (người thứ ba) xác lập giaodịch liên quan đến tài sản bảo đảm đều buộc phải biết về sự hiện hữu của các quyềnliên quan đến tài sản bảo đảm đã được đăng ký

- Đối với bên bảo đảm

Một trong những yêu cầu đặt ra trong đời sống kinh tế - xã hội là việc dùngtài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không được ảnh hưởng đến hoạt động sảnxuất, kinh doanh và sinh hoạt của bên bảo đảm Điều này có nghĩa, bên bảo đảmvẫn giữ tài sản bảo đảm và tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản nhằm phục vụ mục

đích sản xuất, kinh doanh của mình Thông qua cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm,bên bảo đảm vừa đạt được mục đích dùng tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa

vụ, vừa duy trì được hoạt động sản xuất - kinh doanh của mình Chính nguồn lợi thuđược từ việc khai thác tài sản bảo đảm sẽ giúp bên nhận bảo đảm từng bước thu hồivốn, tái đầu tư và thanh toán được nợ cho bên nhận bảo đảm

- Đối với bên thứ ba

Trong nhiều trường hợp, do thiếu thông tin nên bên thứ ba có thể dễ dàngcho rằng tài sản vẫn chưa được dùng để bảo đảm cho bất kỳ một nghĩa vụ nào trênthực tế Vậy làm thế nào để bên thứ ba (ví dụ: bên cho vay tiếp theo hoặc bên muatài sản) có thể xác định để biết được liệu còn có ai đó có quyền lợi liên quan đếnmột tài sản cụ thể nào đó hay không? Việc công khai hóa thông tin về giao dịch bảođảm được đăng ký là một giải pháp, cụ thể là bên thứ ba có thể tìm hiểu thông tin tại

cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm để biết được những giao dịch bảo đảm liên quanđến tài sản bảo đảm đã tồn tại từ trước, vì những thông tin về giao dịch bảo đảmđược lưu giữ, công bố rộng rãi Nhờ đó, rủi ro pháp lý trong giao dịch sẽ giảm thiểu,nhất là trong trường hợp tài sản bảo đảm vẫn do bên bảo đảm chiếm giữ, khai thác

- Đối với nền kinh tế - xã hội

Nền kinh tế - xã hội phát triển đòi hỏi hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảmphải thực sự hiện đại, khoa học Khi giao dịch bảo đảm được đăng ký chính xác,thuận lợi với chi phí đăng ký hợp lý thì chi phí giao dịch (gồm chi phí về thời gian,công sức, tiền của ) trong xã hội sẽ ở mức thấp, nhờ đó, tính cạnh tranh của nềnkinh tế sẽ tăng cao Mặt khác, nếu giao dịch bảo đảm được đăng ký và công khaihoá, thì sẽ hạn chế được những tranh chấp phát sinh trong cuộc sống do các tổ chức,

cá nhân dễ dàng tiếp cận với thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảmtrước khi ký kết, thực hiện các giao dịch có liên quan đến tài sản đó

1.2 Cơ sở pháp lý của giao dịch bảo đảm

- Bộ luật Dân sự năm 1995

- Bộ luật Dân sự năm 2005

- Bộ luật Dân sự năm 2015

- Luật Đất đai năm 1993, 2003 và 2013

- Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10 tháng 3 năm 2000 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm.

- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ

về giao dịch bảo đảm

- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ

về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 về sửa đổi, bổ sungmột số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chínhphủ về giao dịch bảo đảm

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm

2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp,bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm

2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy địnhcủa Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT

- Thông tư liên tịch 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01 tháng 3 năm 2010

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường Sửa đổi, bổ sung một số quy định củaThông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tưpháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm

2011 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấpquyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấpquyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

- Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25 tháng 11 năm 2019 của Bộ Tư pháphướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền vớiđất

1.3 Thực tiễn công tác giao dịch bảo đảm ở một số quốc gia trên thế giới

và Việt Nam

1.3.1 Trên thế giới

Trên thế giới hiện nay, có thể khẳng định rằng, cơ chế công khai hoá thôngtin về tài sản bảo đảm được xem là phổ biến với tư cách là sản phẩm của nền tàichính hiện đại đó chính là đăng ký giao dịch bảo đảm

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân vềđất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tạitrên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt độnggiám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệthống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Cáchoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai… đều được luật hóa Cụthể:

+ Việc thế chấp quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng đã được ký kếtnhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định của pháp luật vềthế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp như sau:

Bước 1: Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vaymột khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký vàtòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bảnxác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thế

chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký Văn bản xác nhận đủ điều kiện thếchấp dường như chỉ có ở Thụy Điển.

Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay.Khi thực hiện bước 1, tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp.Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vayvốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2)

Bước 3: Được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi không đượcthanh toán đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ.Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: cơ quan thihành pháp luật Nếu yêu cầu không được chấp nhận, tài sản sẽ được bán đấu giá vàbên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp Thủ tục này đượctiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 06 tháng kể từ khi cóđơn xin bán đấu giá

- Trung Quốc:

Theo Điều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dân TrungHoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữutập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đốitượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đốivới toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc.Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổinăm 1988, quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trongđiều kiện này, quyền sử dụng đất đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai

Hiện nay, quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm 2 loại: quyền sửdụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao” Quyền sử dụng đất được

“cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệpnhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thurất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, quyền sử dụng đấtkhông thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp Người sử dụng đất có thể thếchấp quyền sử dụng đất thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các tổchức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện

thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanhtoán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền

sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới Đối với người sử dụng đất nướcngoài, việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địaphương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trườngtrong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc

Trích dẫn từ: Nguyễn Hồng Vân (2016) Đánh giá thực trạng và giải phápnâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Quận Long Biên, Thành phố

Hà Nội

1.3.2 Ở Việt Nam

1.3.2.1 Giai đoạn những năm cuối thập kỷ 80, 90 của thế kỷ trước

Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, các giao dịch tự nguyện, tự chịutrách nhiệm giữa các chủ thể bình đẳng về quyền, nghĩa vụ pháp lý hầu như khôngtồn tại và điều đó đồng nghĩa với thực tế, ở nước ta, thời kỳ này không có pháp luật

về đăng ký giao dịch bảo đảm Tình trạng nói trên kéo dài cho đến năm cuối cùngcủa thập kỷ 80 của thế kỷ trước, khi nước ta bước vào giai đoạn đầu của quá trìnhthực hiện chuyển đổi nền kinh tế, với việc ban hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế(năm 1989), Pháp lệnh hợp đồng dân sự (năm 1991), lần đầu tiên các biện pháp bảođảm việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng kinh tế bao gồm: thế chấp tàisản, cầm cố, bảo lãnh tài sản; và các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phátsinh từ hợp đồng dân sự là: thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, bảo lãnh, đặt cọc đãđược luật hoá trong văn bản của Nhà nước Tuy nhiên, trong thời kỳ đầu thực hiệnchuyển đổi nền kinh tế này, giao dịch bảo đảm mới được tiếp cận dưới giác độ làbiện pháp bảo đảm thi hành nghĩa vụ trong quan hệ hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh

tế chứ chưa phải là đối tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa công khai hoá cácquyền tồn tại từ trước đối với tài sản bảo đảm nhằm hạn chế và loại trừ rủi ro pháp

lý cho các giao dịch được thiết lập sau liên quan đến tài sản đó

1.3.2.2 Giai đoạn ra đời Bộ luật Dân sự 1995 đến trước Bộ luật Dân sự năm

2005 Với sự ra đời của Bộ luật Dân sự 1995, các biện pháp bảo đảm thực hiện

nghĩa vụ đã được quy định đầy đủ hơn, bao gồm các quy định chung về các biệnpháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và các quy định cụ thể về từng biện phápnhư cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, phạt vi phạm Đây có thểxem là một bước tiến mới của pháp luật nước ta trong cách tiếp cận về giao dịch bảođảm

Điểm nhấn đáng kể của pháp luật thời kỳ này là lần đầu tiên, thuật ngữ vềgiao dịch bảo đảm được quy phạm hoá trong một văn bản pháp quy của Nhà nước,

đó chính là Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giaodịch bảo đảm (sau đây gọi là Nghị định số 165/1999/NĐ-CP) Theo quy định củaNghị định này, giao dịch bảo đảm được hiểu “là hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảolãnh bằng tài sản theo đó bên bảo đảm cam kết với bên nhận bảo đảm về việc dùngtài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự” (khoản 1 Điều 2) Tuy nhiên, dấu ấnmang tính đột phá của pháp luật thời kỳ này không phải ở việc luật hoá khái niệmgiao dịch bảo đảm, mà ở việc ban hành Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm (sau đây gọi là Nghị định số 08/2000/NĐ-CP) Với việc ban hành Nghị định số 08/2000/NĐ-CP, lần đầu tiên, giao dịch bảođảm được tiếp cận dưới giác độ đối tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa công

bố công khai lịch sử tồn tại của các quyền (giao dịch) cũng như chủ thể quyền (giaodịch) đối với tài sản bảo đảm Thực tiễn đã minh chứng rằng, với cách tiếp cận mớinày, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP đã ngày càng cho thấy vai trò quan trọng của nótrong việc mở rộng cơ hội tiếp cận tín dụng cho nền kinh tế nước ta

1.3.2.3 Giai đoạn từ khi Bộ luật Dân sự 2005 đến trước Bộ luật Dân sự 2015

có hiệu lực

Bộ Luật dân sự 2005 đã đưa ra khái niệm bao quát hơn về giao dịch bảo đảm.Theo khoản 1 Điều 323 Bộ Luật dân sự 2005 thì, “Giao dịch bảo đảm là giao dịchdân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện phápbảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: cầm cố tài sản,thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp Bên cạnh đó,

nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm, BộLuật Dân sự 2005 quy định các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định củapháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325) và xác định thứ tự ưutiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm.

1.3.2.4 Giai đoạn từ khi Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực đến nay

Bộ luật Dân sự năm 2015 được Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 24 tháng

11 năm 2015, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2017 có nhiều nội dung đổimới, trong đó có phần nội dung về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Bộ luật Dân sự năm 2015

về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có sự ảnh hưởng và tác động mang tính chất chi phối đến

cơ chế điều chỉnh pháp luật và nhận thức pháp luật trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm vàđăng ký biện pháp bảo đảm

Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định một cách minh bạch hai đặc điểm quantrọng của vật quyền bảo đảm, đó là quyền truy đòi tài sản bảo đảm và quyền ưu tiênthanh toán của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm trong trường hợp biệnpháp bảo đảm đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba Theo quy định củakhoản 2 Điều 297 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì: “Khi biện pháp bảo đảm phát sinhhiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tàisản bảo đảm và được quyền thanh toán theo quy định tại Điều 308 của Bộ luật này

và luật khác có liên quan”

Bộ luật Dân sự năm 2015 đã tăng cường quyền tự do, tự nguyện cam kết,thoả thuận, tự chịu trách nhiệm của các bên tham gia giao dịch bảo đảm theo tinhthần và nguyên tắc của Hiến pháp năm 2013, đồng thời đã đơn giản hóa thủ tục giaokết, thực hiện hợp đồng bảo đảm

Bộ luật Dân sự năm 2015 đã có cách tiếp cận mới về đăng ký biện pháp bảođảm, tạo tiền đề và nền tảng pháp lý quan trọng cho việc hoàn thiện pháp luật vềđăng ký biện pháp bảo đảm và đổi mới Hệ thống đăng ký, đó là: đổi mới về căn bảncách tiếp cận về đăng ký biện pháp bảo đảm, từ đăng ký là “nghĩa vụ” của công dânsang đăng ký là “quyền” của công dân; Với việc xác định đối tượng của hoạt độngđăng ký là “biện pháp bảo đảm”, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã tiếp cận gần hơn vớithiết chế đăng ký “quyền”, chứ không phải đăng ký hình thức ghi nhận và thể hiện

thỏa thuận của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (giao dịch bảođảm) như Bộ luật Dân sự năm 2005; đã có cách tiếp cận đúng hơn và khoa học hơn

về giá trị pháp lý (hệ quả pháp lý) của đăng ký biện pháp bảo đảm; đã hoàn thiện cơchế xử lý tài sản bảo đảm theo hướng tăng cường tính chủ động của bên nhận bảođảm trong việc xử lý tài sản bảo đảm, qua đó, góp phần thúc đẩy tiến trình xử lý nợxấu cho nền kinh tế

* Những nghiên cứu gần đây về công tác giao dịch đảm bảo trong thời gianqua: Vũ Hải Sơn (2015) Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Quận Thanh Xuân, Thành phố HàNội; Trần Thị Quỳnh Nga (2013) Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quảcông tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất tại Huyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội; Đặng Thị Hằng(2016) Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịchbảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội; LâmQuang Bá (2016) Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng kýgiao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất tại huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định Nguyễn Hồng Vân (2016) Đánh giá thựctrạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Quận Long Biên, Thànhphố Hà Nội

1.3.2.5 Đánh giá chung về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam

Đất đai là một nguồn tài nguyên và là một tư liệu sản xuất không thể thiếutrong cuộc sống của con người Bắt đầu từ khi loài người xuất hiện đất đai là nơi đểlàm nhà ở, là nơi để nuôi trồng cung cấp thực phẩm trực tiếp cho cuộc sống củachính con người Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên được con người khaithác sử dụng để phát triển kinh tế - xã hội

Trước kia khi pháp luật đất đai chưa công nhận đất là một loại tài sản, mộtloại hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường, thì đất đai chưa thực sự pháthuy được tiềm năng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán mà Nhà nước không

thể kiểm soát được, đây là một trong những vấn đề gây khó khăn cho công tác quản

lý Nhà nước về đất đai Trải qua suốt một chặng đường dài lịch sử, từ sự hình thành

và phát triển, đổi mới của xã hội mà đất đai ngày càng trở nên quan trọng Chúng ta

đã đánh giá đúng được mức độ quan trọng của đất không chỉ là trên lĩnh vực lãnhthổ quốc gia mà còn trong nhiều lĩnh vực khác cùng với sự phát triển của xã hội.Hiến pháp và pháp luật về đất đai được Nhà nước ban hành đã trở thành một độnglực cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nói chung và của mỗi người dânnói riêng

Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước Xã hộingày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu giao dịchbảo đảm về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này làmột tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằmđáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội

Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Bộ luật Dân sự năm

1995, Bộ luật Dân sự năm 2005, Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản Luật Đất đai

có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất đai, trên

cơ sở đó ngày càng hoàn thiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai cũng nhưhoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai Người dân ý thức hơn về vấn đềgiao dịch bảo đảm và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về giao dich bảo.Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho ngườidân tích cực tham gia sản xuất, kinh doanh để phát triển kinh tế

Thực tiễn cho thấy, đăng ký giao dịch bảo đảm đã, đang và ngày càng khẳngđịnh vai trò và vị thế của nó trong môi trường kinh doanh của nền tài chính hiện đại.Vấn đề đặt ra là, để phát huy hết những giá trị tích cực của nó đối với đời sống kinh

tế, dân sự của nước ta, cần phải có sự nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật về giao dịchbảo đảm Bởi lẽ, pháp luật về giao dịch bảo đảm có vai trò giúp cho quyền của cácbên trong quan hệ bảo đảm được công khai hoá Điều này càng cho thấy sự cần thiếtcủa việc tiếp cận giao dịch bảo đảm từ giác độ đối tượng của hoạt động đăng kýgiao dịch bảo đảm

Những năm qua, pháp luật Việt Nam đã có những điều chỉnh nhất định đốivới lĩnh vực đăng ký, quản lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảngắn liền với đất Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực sự đã phát huy được nguồn vốnđầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh Trình

tự, thủ tục thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải cách nhằm tạo điều kiệnthuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay

Tuy nhiên, việc đăng ký giao dịch bảo đảm vẫn còn một số hạn chế đó là cácquy định về đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định tại nhiều văn bản, ban hànhkhông đồng bộ dẫn đến việc tra cứu, áp dụng pháp luật còn gặp nhiều khó khăn

Tình hình giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản gắn liền với đất của một số địa phương:

Tại tỉnh Quảng Bình theo Báo cáo số 2252/BC-UBND ngày 15 tháng 11 năm

2016 của UBND tỉnh Tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đấttài sản gắn liền với đất năm 2016 trên địa bàn tỉnh Quảng Bình cho thấy:

Rà soát thủ tục hành chính: Năm 2016, trên cơ sở quy định của Thông tư số09/2016/TTLT-BTP-BTNMT, Sở Tư pháp đang phối hợp với Sở Tài nguyên vàMôi trường tiến hành rà soát các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đăng ký giaodịch bảo đảm để tham mưu cho Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành Quyết định về việccông bố thủ tục hành chính mới ban hành, thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sunghoặc thay thế trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc phạm vi chức năngquản lý của Sở Tư pháp nhằm thực hiện chuẩn hóa các loại biểu mẫu

Kết quả thực hiện: Trong năm 2016 các Văn phòng đăng ký quyền sử dụngđất đã làm thủ tục tiếp nhận, thụ lý: 26.866 đơn; trong đó đăng ký giao dịch bảo đảm:15.773 đơn; đăng ký thay đổi: 45 đơn; đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tàisản bảo đảm: 38 đơn; xóa đăng ký: 11.010 đơn; tiến hành cung cấp thông tin về giaodịch bảo đảm: 36 đơn Tiến hành giải quyết: 26.844 đơn; trong đó đăng ký giao dịchbảo đảm: 15.759 đơn; đăng ký thay đổi: 45 đơn; đăng ký văn bản thông báo về việc

xử lý tài sản bảo đảm: 38 đơn; xóa đăng ký: 11.002 đơn; tiến hành cung cấp thông tin

về giao dịch bảo đảm: 36 đơn Miễn lệ phí: 4.318 trường hợp theo quy định tại Nghị

định số 55/2015/NĐ-CP ngày 09 tháng 6 năm 2015 của Chính phủ về chính sách tíndụng phục vụ phát triển nông thôn Tuy đã đạt được những kết quả nhất định nhưngcông tác giao dịch bảo đảm vẫn còn tồn tại một số vấn đề như tỷ lệ giải quyết hồ sơtrong thủ tục hành chính vẫn ở mức thấp, một số hồ sơ còn chậm giải quyết trên hệthống cải cách thủ tục hành chính, vẫn còn hiện tượng cán bộ, viên chức nhũngnhiễu, gây phiền hà cho nhân dân khi thực hiện giao dịch…

Tại tỉnh Bắc Giang: Đến nay, toàn tỉnh có 11 cơ quan đăng ký giao dịch bằngQuyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bao gồm

1 Văn phòng Đăng ký Đất đai tỉnh, 10 Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánhhuyện và Thành phố Các thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng Quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được niêm yết công khai tại Bộ phậntiếp nhận và trả kết quả hồ sơ, Từ năm 2014 đến năm 2018, toàn tỉnh Bắc Giang đã tiếpnhận và giải quyết được 127.951 hồ sơ đăng ký thế chấp và xóa đăng ký thế chấp bằngQuyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy địnhcủa pháp luật

Công tác giao dịch bảo đảm đã dần đi vào nề nếp, tạo động lực lớn cho sựphát triển kinh tế xã hội của tỉnh, tuy nhiên vẫn còn một số hạn chế như sự phối hợpcủa các sở ban ngành còn chưa tốt, hồ sơ cơ sở dữ liệu, cơ sở vật chất vẫn cần tiếptục củng cố và trang bị, đội ngũ viên chức vẫn còn phải đào tạo, bồi dưỡng thêm

1 3.3 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tại tỉnh Lai Châu

Trong những năm gần đây, do sự phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Lai Châu

và nhận thức của tổ chức, cá nhân về vai trò và tầm quan trọng của công tác đăng kýgiao dịch bảo đảm nên việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh ngàycàng có chiều hướng tăng Đến nay, toàn tỉnh có 08 cơ quan đăng ký giao dịch bằngQuyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bao gồm

1 Văn phòng Đăng ký Đất đai tỉnh, 07 chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đaihuyện (Thành phố Lai Châu chung với VPĐK đất đai tỉnh) Các thủ tục đăng ký giaodịch bảo đảm bằng Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất được niêm yết công khai tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ, Từ

năm 2015 đến năm 2019, toàn tỉnh Lai Châu đã tiếp nhận và giải quyết được 26.018

hồ sơ đăng ký thế chấp và xóa đăng ký thế chấp bằng Quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật Tuy nhiên,vẫn còn một số tồn tại:

- Công tác chỉ đạo, hướng dẫn nghiệp vụ về giao dịch bảo đảm và đăng kýgiao dịch bảo đảm bằng Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất còn hạn chế;

- Sự phối hợp giữa các cơ quan có liên quan như: Sở Tư pháp, Sở Tài nguyên

và Môi trường, các Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai còn chưa đồng bộ nên ảnhhưởng đến chất lượng, hiệu quả công việc;

- Công tác tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm về đăng ký giao dịch bảo đảm chưa được thực hiện thường xuyên;

- Viên chức phụ trách công tác giao dịch bảo đảm của Chi nhánh Văn phòngĐăng ký đất đai các huyện, phải kiêm nhiệm nhiều việc dẫn đến trong quá trình thực hiệncòn để xẩy ra sai sót, ảnh hưởng đến quyền lợi của bên bảo đảm và bên nhận bảo đảmbằng quyền sử dụng đất;

- Việc thẩm định hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất của một số tổ chức tín dụng chưa được thực hiện nghiêm túc,đúng quy trình nên xảy ra tranh chấp và khó khăn khi xử lý tài sản thế chấp

Đánh giá chung:

Qua kết quả nghiên cứu các tài liệu, công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của một số nướctrên thế giới và Việt Nam đều có sự khác biệt nhất định về thể chế, pháp luật nhưng

có nhiều điểm giống nhau trên cơ sở lý thuyết về giao dịch bảo đảm, quyền lợi củacác chủ thể …

Đối với Việt Nam, Luật pháp qua mỗi thời kỳ lại có sự thay đổi chặt chẽhơn, quy định cụ thể hơn, đã giải quyết được cơ bản các khó khăn vướng mắc trongquá trình thực hiện giao dịch cũng như xử lý các phát sinh, xung đột

tranh chấp giữa các bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm tiến tới gần sát hơn với Luật pháp chung của quốc tế.

Ở mỗi địa phương khác nhau mô hình thực hiện cũng như các hướng dẫnthực hiện công tác giao dịch bảo đảm cũng khác nhau nhưng chủ yếu vẫn là thời giangiải quyết thủ tục, ngoài ra còn quy định cụ thể một số giấy tờ khác

Điểm nổi bật ở các địa phương có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thì nhucầu vốn, số lượng giao dich bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất nhiều hơn so với các địa phương có

đ iều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hơn

(Nguồn số liệu tham khảo tại các báo cáo của UBND các tỉnh trên cổng thông tin điện tử của Chính phủ và các địa phương)

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hoạt động giao dịch bảo đảm và côngtác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản khácgắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phong Thổ, tỉnh LaiChâu

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Đánh giá tình hình cơ bản của huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu

- Điều kiện tự nhiên của huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu

- Điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu

- Thực trạng công tác quản lý đất đai của huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu

- Hiện trạng công tác quản lý đất đai của huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu

2.2.2 Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và sản gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu

2.2.2.1 Đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019 theo thời gian

- Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm tại huyện Phong Thổ, năm 2015

- Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm tại huyện Phong Thổ, năm 2016.

- Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm tại huyện Phong Thổ, năm 2017

- Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm tại huyện Phong Thổ, năm 2018

- Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm tại huyện Phong Thổ, năm 2019

2.2.2.2 Đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019 theo không gian.

- Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm tại huyện Phong Thổ giai đoạn 2015

- 2019 tại vùng trung tâm của huyện

- Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm tại huyện Phong Thổ giai đoạn 2015

- 2019 tại vùng ngoài của huyện

2.2.2.3 Đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019 theo loại tài sản.

- Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm tại huyện Phong Thổ giai đoạn 2015

- 2019 bằng quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm tại huyện Phong Thổ giai đoạn 2015

- 2019 bằng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh và quyền sở hữu tài sản gắn liềnvới đất

- Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm tại huyện Phong Thổ giai đoạn 2015 -

2019 bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

2.2.2.4 Đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019 theo mục tiêu giao dịch.

- Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ giai đoạn 2015 - 2019

để sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, để sản xuất nông nghiệp, tiêu dùng

- Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ giai đoạn 2015 - 2019

để sản xuất nông nghiệp

- Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ giai đoạn 2015 - 2019 đểtiêu dùng.

2.2.3 Đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015-2019 theo ý kiến của người dân và các cơ quan

- Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ giai đoạn 2015 - 2019theo ý kiến của người vay tiền

- Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ giai đoạn 2015 - 2019theo ý kiến của viên chức chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

- Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ giai đoạn 2015 - 2019theo ý kiến của cán bộ tín dụng

- So sánh các ý kiến về công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ giai đoạn

2015 - 2019 của các đối tượng điều tra

2.2.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao dich bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Phong Thổ giai đoạn 2015 - 2019

- Yếu tố các hộ gia đình, cá nhân ảnh hưởng đến công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

- Yếu tố khu vực (vị trí), yếu tố loại tài sản (mục đích sử dụng đất) và yếu tốmục tiêu giao dịch ảnh hưởng đến công tác giao dịch bảo bảo bằng quyền sử dụng đất

- Yếu tố cơ quan tín dụng ảnh hưởng đến công tác giao dịch bảo bảo bằng quyền sử dụng đất

- Yếu tố cơ quan đăng ký ảnh hưởng đến công tác giao dịch bảo bảo bằng quyền sử dụng đất

2.2.5 Khó khăn, tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu

- Khó khăn, tồn tại về công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất vàquyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ giai đoạn 2015 -2019

- Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sửdụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp

Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc

có liên quan đến nội dung đề tài Nguồn của các cơ quan của tỉnh Lai Châu vàhuyện Phong Thổ Các báo cáo về tình hình thực hiện công tác giao dịch bảo đảmbằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đượcthu thập tại Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND huyện Phong Thổ, Phòng Tàinguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Phong Thổ vàcác phòng, ban chức năng của huyện Phong Thổ

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu

sơ cấp * Chọn điểm nghiên cứu

Lựa chọn 03 xã và 01 thị trấn trên địa bàn huyện Phong Thổ để đánh giá việcthực hiện các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản gắn liền với đất của người sử dụng đất, bao gồm:

+ Thị trấn Phong Thổ, xã Mường So đại diện cho 04 xã và 01 thị trấn khuvực trung tâm của huyện: Thị trấn Phong Thổ, xã Mường So, Khổng Lào, HoangThèn, Lản Nhì Thàng

+ Xã Nậm Xe, xã Dào San đại diện cho 13 xã vùng ngoài (các xã biên giới) củahuyện: Sì Lở Lầu, Ma Li Chải, Vàng Ma Chải, Mồ Sì San, Pa Vây Sử, Tung Qua Lìn, Dào San, Mù Sang, Bản Lang, Ma Li Pho, Huổi Luông, Nậm Xe, Sin Suối Hồ

* Phương pháp chọn đối tượng phỏng vấn

Tiến hành phỏng vấn ngẫu nhiên các đối tượng tham gia giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo phiếu điều tra câu hỏi có sẵn, cụ thể như sau:

- Nhóm 1: Đối tượng là người dân, được lựa chọn tại 03 xã và 01 thị trấntheo khu vực điều tra với tổng cộng 80 phiếu, cụ thể là: xã Mường So 20 phiếu; xã Nậm

Xe 20 phiếu, xã Dào San 20 phiếu và thị trấn Phong Thổ 20 phiếu

Các thông tin trong phiếu điều tra gồm có: Thông tin về tài sản thế chấp, lý do thế chấp, mức vay vốn, nguyện vọng vay vốn, trình tự thủ tục đăng ký thế chấp…

- Nhóm 2: Đối tượng là Viên chức chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai,được lựa chọn tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Phong Thổ là 10 cán bộ(100% công chức, viên chức)

Các thông tin điều tra: Thủ tục giao dịch bảo đảm tại chi nhánh văn phòng, nguồn lực cơ sở vật chất, hồ sơ địa chính, mục đích giao dịch bảo đảm…

- Nhóm 3: Đối tượng là cán bộ tín dụng, được lựa chọn tại 02 Ngân hàng Cụthể Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển (BIDV) phòng giao dịch huyện Phong Thổtỉnh Lai Châu 07 cán bộ; ngân hàng Nông nghiệp và PTNT (Agribank) phòng giao dịchhuyện Phong Thổ 07 cán bộ

- Lựa chọn 2 ngân hàng (ngân hàng AGRIBANK; ngân hàng TMCP đầu tư

và phát triển (BIDV) phòng giao dịch huyện Phong Thổ) trên địa bàn huyện Phong Thổ

để điều tra, đánh giá các hoạt động giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảođảm bằng Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Cácngân hàng này là các tổ chức tín dụng có nhiều hộ gia đình, cá nhân nhất đã thực hiệngiao dịch bảo đảm và đã đăng ký giao dịch tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đaihuyện Phong Thổ

* Phương pháp phỏng vấn

Phỏng vấn bằng phương pháp điều tra trực tiếp

* Công thức tính phiếu và số lượng phiếu điều tra

Căn cứ tình hình thực tế giao dịch tại địa phương, việc lựa chọn điểm nghiên

cứu dựa vào đặc điểm vị trí địa lý (các xã vùng thấp địa hình bằng phẳng, nội địa

có điều kiện phát triển hơn, thuận tiện giao thông đi lại) và (các xã vùng cao, biên giới điều kiện kinh tế - xã hội kém hơn).

Dựa vào số lượng hồ sơ giao dịch tại các điểm lấy mỗi xã nghiên cứu là 20phiếu làm đại diện để điều tra, như vậy tổng số phiều điều tra hộ gia đình là 80phiếu Khi đánh giá dựa vào loại phiếu thu thập/tổng số phiếu.

Số phiếu điều tra cán bộ tín dụng và viên chức chi nhánh văn phòng đăng kýđất đai dựa vào số lượng người thực tế đang làm việc tại huyện Phong Thổ

Công thức cụ thể như sau:

2.3.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu và biểu đạt kết quả

- Các số liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm Microsoft Office Excel

- Kết quả thu thập được biểu đạt bằng bảng số liệu, đồ thị, hình ảnh, câu văn

để thể hiện thực trạng đăng ký giao dịch bảo đảm tại huyện Phong Thổ

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Phong Thổ là huyện miền núi nằm ở phía Bắc của tỉnh Lai Châu có diện tích

tự nhiên 102.930,67 ha, gồm 18 đơn vị hành chính cấp xã là: xã Sì Lở Lầu, xã Mồ

Sì San, xã Ma Li Chải, xã Pa Vây Sử, xã Vàng Ma Chải, xã Tung Qua Lìn, xã MùSang, xã Dào San, xã Ma Li Pho, xã Huổi Luông, xã Hoang Thèn, xã Bản Lang, xãNậm Xe, xã Sin Suối Hồ, xã Lản Nhì Thàng, xã Khổng Lào, xã Mường So và thịtrấn Phong Thổ Có vị trí địa lý:

Từ 22027’ đến 22051’ vĩ độ Bắc và từ 103012’ đến 103035’ kinh độ ĐôngTiếp giáp với các địa phương sau:

- Phía Bắc giáp tỉnh Vân Nam - Trung Quốc

- Phía Đông giáp xã Y Tý, Sàng Ma Sáo, Trung Lèng Hồ huyện Bát Xát, tỉnhLào Cai và giáp Trung Quốc

- Phía Tây giáp tỉnh Vân Nam - Trung Quốc

- Phía Nam giáp các xã Pa Tần, Phìn Hồ huyện Sìn Hồ, Xã Nậm Loỏng thành phố Lai Châu, các xã Sùng Phài, Thèn Sin, Tả Lèng huyện Tam Đường

Với vị trí địa lý như trên Phong Thổ điều kiện thuận lợi trong việc giao lưuphát triển kinh tế, trao đổi, tiếp thu khoa học kỹ thuật, đặc biệt là dịch vụ xuất nhậpkhẩu, du lịch, là cầu nối của tỉnh Lai Châu với tỉnh Vân Nam - Trung Quốc qua cửakhẩu quốc gia Ma Lù Thàng (hiện nay đã được phê duyệt lên cửa khẩu Quốc tế)

Về giao thông, Phong Thổ là điểm đầu của 03 tuyến đường Quốc lộ: Quốc lộ

12 từ Phong Thổ đi tỉnh Điện Biên, Quốc lộ 4D từ Phong Thổ đi tỉnh Lào Cai vàQuốc lộ 100 nối giữa Quốc lộ 12 và Quốc lộ 4D Ngoài ra còn có tuyến tỉnh lộ 132nối liền tất cả các xã trong huyện và các tuyến đường khác nối liền huyện với cáchuyện Tam Đường, huyện Sìn Hồ và thành phố Lai Châu

Hình 3.1 Vị trí huyện Phong Thổ trong tỉnh Lai Châu 3.1.1.2 Đặc điểm địa hình

Huyện Phong Thổ có hướng dốc từ Tây Bắc xuống Đông Nam xen kẽ nhữngthung lũng hẹp với độ dốc trung bình khoảng 100 Độ cao trung bình so với mặtnước biển khoảng 800m Tổng quát địa hình ở huyện Phong Thổ có đặc

đ iểm như sau:

- Địa hình vùng núi cao: Tập trung ở 8 xã phía Bắc bao gồm: Sì Lở Lầu, Mồ

Sì San, Vàng Ma Chải, Pa Vây Sử, Tung Qua Lìn, Dào San, Mù Sang, Ma Li Chải, tổngdiện tích 37.455,69 ha, chiếm 36,39% diện tích đất tự nhiên, độ dốc lớn; đây là vùng tậptrung hầu hết tài nguyên rừng của cả huyện Do đó, biện pháp quan trọng hàng đầu làphải bảo vệ rừng đầu nguồn, bảo vệ tài nguyên thiên nhiên

- Địa hình vùng núi thấp: Bao gồm các dãy đồi núi thấp tập trung ở các xãphía Nam và Tây Nam của huyện, bao gồm các xã: Mường So, Nậm Xe, Bản Lang, Ma

Li Pho, Hoàng Thèn, Khổng Lào diện tích 65.468,97 ha, chiếm 63,61% diện tích đất tựnhiên hầu hết là đồi núi, một số nơi bằng phẳng, thuận lợi nước tưới

người dân canh tác lúa nước Đất có khả năng sử dụng vào mục đích sản xuất nôngnghiệp, trồng rừng phòng hộ, trồng cây lâu năm kết hợp với cây thảo quả.

3.1.1.3 Khí hậu, thời tiết

Huyện Phong Thổ có chế độ khí hậu điển hình của vùng nhiệt đới với ngàynóng, đêm lạnh, ít chịu ảnh hưởng của bão Khí hậu trong năm chia làm hai mùa rõrệt là mùa khô và mùa mưa Mùa mưa thường kéo dài từ tháng 5 đến tháng 9, mưarất nhiều với nhiệt độ và độ ẩm không khí cao Lượng mưa trung bình năm 1.745

mm, đây là một trong những vùng có lượng mưa bình quân năm thấp nhất của tỉnhLai Châu, nhưng phân bố không đều trong năm: Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11chiếm 85% tổng lượng mưa cả năm, mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sauchiếm 15% lượng mưa cả năm

Mùa khô lạnh bắt đầu từ tháng 11 năm trước đến tháng 3 năm sau, khí hậulạnh, độ ẩm của lượng mưa tương đối thấp Có những tháng về mùa này, lượng mưachỉ đạt từ 5 đến 20mm Vào những đợt rét nhất, nhiều nơi, nhiệt độ trung bìnhxuống tới 4 - 50C, kèm theo lạnh có sương mù dày đặc, gió bấc và sương muối Vàothời gian này, nhiệt độ chênh lệch giữa ban ngày và ban đêm rất cao, nhiều khi nhiệt

độ buổi trưa lên tới 380C, nhưng về đêm nhiệt độ hạ xuống chỉ còn 18 - 200C Độ

ẩm không khí bình quân năm 84%, Hướng gió thịnh hành: Gió Đông Bắc (từ tháng

10 đến tháng 4 năm sau), gió Đông Nam (từ tháng 5 đến tháng 11) Sương muối vàmưa đá chỉ xuất hiện đột xuất, ít ảnh hưởng đến sản xuất và sinh hoạt của nhân dân

Nhìn chung yếu tố nhiệt độ thuận lợi cho sản xuất nông lâm nghiệp, đặc biệtđối với các loại cây ăn quả và cây công nghiệp có nguồn gốc nhiệt đới và một sốloại cây ôn nhiệt đới sinh trưởng và phát triển

3.1.1.4 Hệ thống thủy văn

Phong Thổ nằm trong lưu vực của sông Nậm Na bắt nguồn từ vùng núi caochảy qua địa bàn huyện Phong Thổ (chảy qua các xã Ma Li Pho, Hoang Thèn và thịtrấn Phong Thổ độ dài khoảng 25 km, hướng chảy chính là hướng Tây Bắc - ĐôngNam), ngoài ra trên địa bàn huyện còn có hệ thống các suối:

+ Suối Nậm Cúm: Chạy dọc biên giới giữa Việt Nam và Trung Quốc, hướng suối chảy là hướng Bắc – Nam;

+ Suối Nậm Lùm: Chảy theo hướng Bắc - Nam, có lưu vực lớn chảy qua địa phận các xã Dào San, Bản Lang, Hoang Thèn, Khổng Lào;

+ Suối Nậm Pạt: Chảy theo hướng Đông - Tây, qua xã Sin Suối Hồ, Nậm Xe được hợp thành bởi nhiều nhánh suối nhỏ, chảy theo hướng Đông Bắc-Tây Nam;

+ Suối Nậm So: Được hợp lưu bởi 2 suối chính là suối Nậm Pạt và NậmLùm tại khu vực trung tâm xã Mường So, với chiều dài khoảng 10 km, chảy theo hướngchính là hướng Đông - Tây và hợp với sông Nậm Na tại Pa So;

Nguồn nước của huyện khá dồi dào thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệpđịnh canh, đầu tư xây dựng các công trình thuỷ điện, thủy lợi để thâm canh tăng vụ,

mở rộng diện tích trồng lúa nước tập chung ở các xã như: Bản Lang, Nậm Xe,Mường So, Khổng Lào.… và có các hồ chứa có dung tích nhỏ phục vụ cho thủy lợi

và nuôi trồng thủy sản

3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội

Trong những năm qua, thực hiện đường lối đổi mới cơ chế thị trường có sựquản lý Nhà nước, kinh tế tỉnh Lai Châu nói chung và huyện Phong Thổ nói riêng

đã có bước phát triển rõ rệt Kết quả thực hiện một số chỉ tiêu kinh tế ước đạt năm

2019 như sau:

- Tốc độ tăng trưởng kinh tế: 12,7%/năm

- Cơ cấu kinh tế:

+ Ngành nông, lâm nghiệp, thủy sản: 26,7%

+ Ngành công nghiệp, xây dựng: 37,2%

+ Ngành thương mại, dịch vụ và du lịch: 36,1%

- Thu nhập bình quân đầu người đạt: 25,1 triệu đồng/người/năm

- Tổng diện tích cây lương thực có hạt: 8.495 ha

- Tổng sản lượng lương thực có hạt: 36.130,9 tấn

- Bình quân lương thực đạt: 450 kg/người/năm

- Giá trị sản xuất (giá hiện hành): 3.051.834 (triệu đồng)

- Giá trị sản xuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp: 147.803 (triệu đồng)

- Giá trị xuất khẩu hàng địa phương: 18,5 (triệu USD)

- Thu ngân sách trên địa bàn huyện 141.256 (triệu đồng)

- Tổng doanh thu về du lịch đạt 16,1 tỷ đồng, hàng năm có gần 12.010 tổng lượt khách du lịch.

- Tỷ lệ hộ nghèo giảm còn: 25,64%

- Tỷ lệ bản có đường ô tô đến bản: 87,7%

- Tỷ lệ thôn, bản được sử dụng điện lưới quốc gia đạt: 98,24%

- Tỷ lệ dân số đô thị được cung cấp nước sạch: 100 %

- Tỷ lệ dân số nông thôn được sử dụng nước sinh hoạt: 84,45%

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất

3.2.1 Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2019

Theo kết quả thống kê đất đai năm 2019 tổng diện tích tự nhiên toàn huyện là102.930,67 ha, trong đó đất nông nghiệp là 67.953,44 ha, chiếm 66,02% tổng diệntích tự nhiên, đất phi nông nghiệp là 3.194,98 ha, chiếm 3,10% tổng diện tích tựnhiên, đất chưa sử dụng là 31.782,26 ha, chiếm 30,88% tổng diện tích tự nhiên.Huyện Phong Thổ được triển khai thực hiện dự án đo đạc bản đồ địa chính từnăm 2008, 2009 thực hiện ở 02 xã Mường So và Khổng Lào, đối với các xã, thị trấncòn lại trong huyện đến năm 2012, 2014 mới thực hiện xong việc đo đạc, cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất Kết quả sau đo đạc, thống kê, kiểm kê tổng diện tích

tự nhiên toàn huyện tăng 5,77 ha; đất nông nghiệp đặc biệt là đất trồng lúa nướctăng 852,47 ha; đất phi nông nghiệp tăng 558,38 ha; đất chưa sử dụng giảm 1553,24

ha Nguyên nhân của sự tăng giảm trên phần lớn là do kết quả đo đạc bản đồ địachính chính quy có độ chính xác cao hơn so với bản đồ những năm trước đây Dophương pháp thống kê đất đai theo thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014của Bộ Tài nguyên và Môi trường có sự thay đổi, một vấn đề quan trọng hơn là diệntích đất trồng lúa nước trước đây chủ yếu là kê khai dựa vào số kg thóc giống trênmột đơn vị diện tích và quá trình đo đạc đã tách được rõ đất ở và đất vườn trongcùng một thửa đất… Kết quả cụ thể từng loại đất được thể hiện qua bảng 3.1

Nguồn số liệu thống kế của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phong Thổ năm 2019

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Phong Thổ năm 2019

Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ,

Tình hình biến động đất đai năm 2015 so với năm 2019 của huyện được thể

hiện qua bảng 3.2

Bảng 3.1 Hiện trạng và Biến động các loại đất huyện Phong Thổ,

tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019

Diện tích Diện tích Biến

1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 10.380,40 7.915,67 -2464,731.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH 35.004,90 36.192,24 +1187,34

2.2.2 Đất quốc phòng CQP 49,50 49,30 -0,20

2.5 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa NTD 26,10 17,73 -8,372.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 841,10 901,92 +60,82

2.8 Đất phi nông nghiệp khác PNK

3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS 32.816,80 31.002,50 -1814,30

(Nguồn: Niên giám thống kê các năm 2015, 2019; thống kê đất đai năm 2019) Qua kết quả thống kê các năm 2015 và 2019, tổng diện tích tự nhiên của

huyện có sự biến động tăng +5,77 ha, nguyên nhân tăng diện tích tự nhiên ở đây là

do các giai đoạn thống kê áp dụng các công nghệ thông tin hiện đại, có độ tin cậycao Đối với loại đất sản xuất nông nghiệp tăng do khai hoang, phục hóa, diện tíchđất lâm nghiệp giảm do thực hiện đầu tư xây dựng các công trình, rà soát quy hoạchlại ba loại rừng và cuối cùng là diện tích đất chưa sử dụng được đưa vào khai thác

sử dụng nên có sự biến độn giảm

3.2.2 Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số số 43/2014/NĐ-CP ngày 15tháng 5 năm 2014; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 củaChính phủ, sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

và các Thông tư hướng dẫn thi hành của Bộ Tài nguyên và Môi trường UBND tỉnhLai Châu đã ban hành các văn bản quy định, cụ thể hóa các văn bản của Nhà nước