ỨNG DỤNG PHẦN MỀM VILIS XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU địa CHÍNH PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ đất ĐAI TẠI PHƯỜNG 13 QUẬN BÌNH THẠNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Phần mềm này cho phép người dùng tạo lập, cập nhật thôngtin thuộc tính trong các công tác như đăng ký về quyền sử dụng đất; cập nhậtthông tin cho sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp GCNQSDĐ,

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

  

Trần Nguyên Hải

ỨNG DỤNG PHẦN MỀM VILIS XÂY DỰNG

CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH PHỤC VỤ CÔNG TÁC

QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TẠI PHƯỜNG 13 QUẬN BÌNH THẠNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã ngành: 52850103

Tp Hồ Chí Minh, năm 2020

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

  

ỨNG DỤNG PHẦN MỀM VILIS XÂY DỰNG

CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH PHỤC VỤ CÔNG TÁC

QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TẠI PHƯỜNG 13 QUẬN BÌNH THẠNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài, bản thân em luôn nhận được sự quan tâmgiúp đỡ chỉ bảo tận tình của các Thầy giáo, Cô giáo trong khoa QLĐĐ nói riêngcũng như các Thầy giáo, Cô giáo trong Trường Đại học Tài nguyên và Môitrường Thành phố Hồ Chí Minh nói chung đã trang bị cho em những kiến thức

cơ bản về chuyên môn cũng như cuộc sống, tạo điều kiện thuận lợi nhất để emhoàn thành báo cáo khóa luận văn tốt nghiệp này

Trước hết em xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy Th.S Nguyễn Đức Anhngười đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và giúp đỡ em trong suốt quá trình thựchiện và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp

Em xin chân thành cảm ơn Phòng Tài Nguyên và Môi Trường quận BìnhThạnh, các cô chú, anh chị trong văn phòng đã trực tiếp giúp đỡ em trong suốtthời gian nghiên cứu đề tài

Cảm ơn gia đình và bạn bè đã quan tâm, động viên em trong quá trìnhthực hiện khóa luận tốt nghiệp

Xin chân thành cảm ơn!

TP.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2020

Sinh viên thực hiện

TRẦN NGUYÊN HẢI

DANH MỤC CÁC HÌNH ẢN

Hình 2 1: Sơ đồ hành chính phường 13 quận Bình Thạnh TPHCM 1

Hình 3 1: Giao diện chọn tự động tìm, sửa lỗi (CLEAN) 19

Hình 3 2: Hộp thoại chức năng tự động tìm và sửa lỗi (MRF Clean) 20

Hình 3 3: Giao diện sửa lỗi bằng FLAG 20

Hình 3 4: Giao diện tạo vùng (BUILD) 21

Hình 3 5: Giao diện chuyển đổi dữ liệu từ Famis sang VILIS 2.0 22

Hình 3 6: Giao diện khai báo kết nối hệ thống trên máy chủ 22

Hình 3 7: Cửa sổ đăng ký đơn vị hành chính 22

Hình 3 8: Giao diện khởi tạo CSDL không gian 23

Hình 3 9: Giao diện chuyển đổi dữ liệu từ FAMIS sang VILIS 2.0 23

Hình 3 10: Giao diện bản đồ phường 13 trên VILIS 2.0 23

Hình 3 11: Giao diện nhập địa chỉ chi tiết 24

Hình 3 12: Giao diện tạo thông tin chủ sử dụng trong CSDL 24

Hình 3 13: Kê khai đăng ký về thửa đất 25

Hình 3 14: Giao diện kê khai đăng ký nhà/căn hộ 26

Hình 3 15: Giao diện thông tin đơn đăng ký trên VILIS 2.0 26

Hình 3 16: Giao diện tìm thửa 27

Hình 3 17: Giao diện hồ sơ kĩ thuật thửa 27

Hình 3 18: Giao diện cấp giấy chứng nhận 28

Hình 3 19: Giao diện in giấy chứng nhận 28

Hình 3 20: Giao diện trang 1-4 giấy chứng nhận 29

Hình 3 21: Giao diện trang 2-3 giấy chứng nhận 29

Hình 3 22: Giao diện các chức năng cập nhật – chỉnh lý biến động 30

Hình 3 23: Giao diện kiểm tra thông tin GCN 31

Hình 3 24: Trang GCN sau biến động thế chấp 33

Hình 3 25: Các mục thông tin thế chấp cần kiểm tra 34

Hình 3 26: Giao diện thực hiện biến động 35

Hình 3 27: Giao diện kiểm tra thông tin trước khi xóa thế chấp 36

Hình 3 28: Giao diện thực hiện biến động 37

Hình 3 29: Giao diện xem trang in GCN 37

Hình 3 30: Giao diện nhập và kiểm tra thông tin các bên liên quan 39

Hình 3 31: Giao diện kết quả trên GCN 40

Hình 3 32: Giao diện nhập và kiểm tra thông tin các bên liên quan 41

Hình 3 33: Giao diện thực hiện biến động 41

Hình 3 34: Giao diện nhập và kiểm tra thông tin thửa đất biến động 42

Hình 3 35: Giao diện thực hiện biến động 43

Hình 3 36: Giao diện thực hiện biến động 44

Hình 3 37: Giao diện nội dung xác nhận 44

Hình 3 38: Giao diện thay đổi thông tin thửa đất 45

Hình 3 39: Giao diện thực hiện biến động 45

Hình 3 40: Giao diện nhập và kiểm tra thông tin GCN 46

Hình 3 41: Giao diện thực hiện biến động 47

Hình 3 42: Giao diện cấp lại, cấp mới GCN 47

Hình 3 43: Giao diện nhập và kiểm tra thông tin GCN cần thu hồi 48

Hình 3 44: Giao diện thực hiện biến động 49

Hình 3 45: Giao diện lựa chọn đơn vị cấp số thửa 49

Hình 3 46: Giao diện khởi tạo kho số thửa 50

Hình 3 47: Giao diện phân quyền cấp số thửa 50

Hình 3 48: Giao diện tách thửa 51

Hình 3 49: Giao diện nhập thông tin thửa và yêu cầu tách thửa 52

Hình 3 50: Giao diện thực hiện biến động tách thửa 53

Hình 3 51: Giao diện tạo GCN mới cho thửa tách 53

Hình 3 52: Giao diện tách thửa 54

Hình 3 53: Giao diện tính đỉnh giao hội 54

Hình 3 54: Giao diện kết quả tách thửa 55

Hình 3 55: Giao diện tìm các thửa biến động 56

Hình 3 56: Giao diện danh sách thửa đang biến động 56

Hình 3 57: Giao diện danh sách thửa đang biến động 57

Hình 3 58: Giao diện biến động gộp thửa 57

Hình 3 59: Giao diện gộp thửa 58

Hình 3 60: Giao diện thực hiện biến động 59

Hình 3 61: Giao diện danh sách thửa đang biến động 60

Hình 3 62: Giao diện cập nhật biến động trên bản đồ 60

Hình 3 63: Giao diện thành lập sổ mục kê 61

Hình 3 64: Giao diện in sổ mục kê 61

Hình 3 65: Giao diện tạo sổ địa chính 62

Hình 3 66: Giao diện in sổ địa chính 63

Hình 3 67: Giao diện thành lập sổ cấp GCNQSDĐ 63

Hình 3 68: Giao diện in sổ cấp GCN 64

Hình 3 69: Giao diện thành lập sổ biến động 64

Hình 3 70: Giao diện in sổ biến động 65

DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3 1: Trình tự cài đặt phần mềm VILIS 2.0 17

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ Sơ đồ 3 1: Quy trình chuyển đổi CSDL bản đồ vào phần mềm VILIS 2.0 21

Sơ đồ 3 2: Quy trình kê khai đăng ký 24

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 0

1 Lý do chọn đề tài 0

2 Tình hình nghiên cứu 1

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn 2

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn 3

5 Phương pháp nghiên cứu của luận văn 3

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn 4

7 Kết cấu dự kiến của luận văn 4

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH 5

1.1 Cơ sở lý luận 6

1.1.1 Các khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính 6

1.1.2 Xây dựng hồ sơ địa chính 7

1.2 Cơ sở khoa học 7

1.2.1 Vai trò của hồ sơ địa chính 7

1.2.2 Yêu cầu của hồ sơ địa chính 8

1.3 Cơ sở pháp lý 9

1.4 Cơ sở thực tiễn 10

Tiểu kết chương 1 115

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 12

2.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu 12

2.1.1 Vị trí địa lý 12

2.1.2 Đặc điểm điều kiện kinh tế - xã hội 12

2.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội gắn với công tác quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính 12

2.2 Thực trạng công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính tại địa bàn nghiên cứu 13 2.3 Quy trình lập hồ sơ địa chính tại địa bàn nghiên cứu 13

2.4 Đánh giá nguồn dữ liệu phục vụ công tác xây dựng cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính 14

2.5 Đánh giá công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính của phường 13 15

Tiểu kết chương 2 15

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH BẰNG PHẦN MỀM VILIS 2.0 16

3.1 Khái quát một số phần mềm sử dụng 16

3.1.1 Phần mềm VILIS 2.0 (phiên bản Enterprise) 16

3.1.2 Chương trình Microsoft SQL server 2005 16

3.1.3 Phần mềm Microstation SE 16

3.1.4 Phần mềm Famis 16

3.1.5 Phần mềm GIS2VILIS 17

3.2 Trình tự cài đặt phần mềm VILIS 2.0 Error! Bookmark not defined. 3.3 Ứng dụng phần mềm VILIS 2.0 lập và quản lý hồ sơ địa chính phường 13, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh 17

3.3.1 Quy trình quản lý dữ liệu hồ sơ địa chính 17

3.3.1.1 Chuẩn hóa các lớp đối tượng không gian địa chính 17

3.3.2 Xây dựng cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính 23

3.3.2.1 Kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 23

3.3.2.2 Quản lý biến động hồ sơ địa chính 23

3.3.2.3 Khởi tạo và quản lý số thửa 23

3.3.2.4 Biến động tách thửa 23

3.3.2.5 Biến động gộp thửa 23

3.3.2.6 Lập sổ bộ hồ sơ địa chính 23

3.4 Những vấn đề còn tồn tại trong công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính bằng phần mềm VILIS và giải pháp khắc phục 65

3.4.1 Ưu điểm 65

3.4.2 Nhược điểm 66

3.4.3 Giải pháp khắc phục 66

Tiểu kết chương 3 67

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Error! Bookmark not defined TÀI LIỆU THAM KHẢO 69

PHẦN I: MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai từ thuở sơ khai đã được con người chú trọng xem là một nguồn tàinguyên quý báu, là thành phần cốt lõi tạo nên môi trường sống đồng thời là tưliệu sản xuất xây dựng nên nền tảng để phát triển kinh tế xã hội của các nền vănminh Trong thời đại cách mạng công nghiệp liên tiếp được phát động và sựbùng nổ dân số khó kiểm soát thì đất đai ngày càng trở nên thoái hóa cũng nhưkhan hiếm nên việc cần làm gì để sử dụng quỹ đất đai một cách tiết kiệm nhưngvẫn mang lại hiệu quả tối ưu phải trở thành vấn đề ưu tiên hàng đầu Chính vìthế mà toàn thế giới nói chung và quốc gia có thế mạnh nông nghiệp như ViệtNam nói riêng cần đặt công tác quản lý thông tin về đất đai là một lĩnh vực cótầm quan trọng mang tính chiến lược

Ngành quản lý đất đai được biết tới là ngành chuyên nghiên cứu các côngtác về quản lý đất đai Ngày nay với sự phát triển nhanh chóng của công nghệthông tin thì ngành quản lý đất đai cần nghiên cứu ứng dụng triệt để các phầnmềm tiên tiến vào công tác quản lý thông tin đất đai Qua tìm hiểu thì được biếtrằng rất nhiều phần mềm quản lý thông tin đất đai đã được các cơ quan Tàinguyên và Môi trường ứng dụng thành công phải kể đến MicroStation, Mapinfo,Famis và cuối cùng là VILIS Trong đó VILIS được giới chuyên môn đánh giá

là một phần mềm quản lý HSĐC mới mẻ, tiện dụng và có giao diện mà ngườidùng dễ tiếp cận Phần mềm này cho phép người dùng tạo lập, cập nhật thôngtin thuộc tính trong các công tác như đăng ký về quyền sử dụng đất; cập nhậtthông tin cho sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp GCNQSDĐ, sổ theo dõi biến độngđất đai Việc xây dựng và quản lý các thông tin về đất đai nhằm phục vụ chocông tác quản lý HSĐC sẽ trở nên vô cùng thuận lợi với độ chính xác cực kỳcao nếu Nhà nước biết ứng dụng phần mềm này để nâng cao năng lực quản lýmột cách chặt chẽ và đầy hiệu quả giúp tối ưu hóa công tác quản lý địa chínhđồng thời góp phần ổn định sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

Phường 13, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh là địa bàn hiện tạitác giả đang sinh sống Nơi đây là một vùng lâu đời với điều kiện kinh tế xã hộiđược coi là khá phát triển nên công tác quản lý đất đai tại địa phương rất chuyênnghiệp và hiệu quả Tuy nhiên bên cạnh đó công tác quản lý đất đai tại phường

13 vẫn còn nhiều hạn chế cần cải thiện nhằm nâng cao nâng suất, hiệu quả làmviệc của các cơ quan chịu trách nhiệm cho công tác này Việc áp dụng một cáchtriệt để các phần mềm công nghệ thông tin để lập và quản lý HSĐC phục vụcông tác quản lý đất đai tại địa bàn địa bàn phường là một vấn đề thiết thực cầnđược nghiên cứu kĩ lưỡng

Được sự đồng ý và hướng dẫn, tận tình của thầy hướng dẫn ThS NguyễnĐức Anh cũng như để được tham gia nghiên cứu khả năng ứng dụng phần mềmVILIS vào công tác quản lý cơ sở dữ liệu địa chính tại địa phương nên tác giả đã

quyết định lựa chọn đề tài “Ứng dụng phần mềm VILIS lập và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn phường 13, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh”.

2 Tình hình nghiên cứu

Để hệ thống quản lý đất đai hiện tại có tiền đề phát triển thì nhiệm vụthành lập và quản lý HSĐC đang trở nên cấp thiết hơn Nhận ra được điều này,suốt nhiều năm Nhà nước liên tiếp ban hành các văn bản pháp luật liên quannhằm hoàn thiện chặt chẽ khả năng quản lý công tác này Đơn vị địa phương cáccấp có nhiệm vụ dựa vào cơ sở này để tự tiến hành xây dựng CSDL địa chính

Công tác xây dựng CSDL địa chính được tất cả các địa phương trên toànquốc chú trọng hưởng ứng triển khai nghiên cứu cũng như thực hiện

Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay đang là một trong các địa bàn dẫn đầuViệt Nam về hệ thống quản lý đất đai vì nhìn chung đã cơ bản xây dựng đượcCSDL địa chính đồng thời tổ chức quản lý, khai thác sử dụng được đánh giá là

có hiệu quả cao Tuy nhiên vẫn còn nhiều địa phương trên cả nước gặp nhiềukhó khăn vì mới chỉ lập được BĐĐC và HSĐC dạng số cho đơn vị cấp xã

Hiện nay ngoài VILIS ra thì các nhà quản lý đất đai còn ứng dụng nhiều phầnmềm khác như FAMIS, ELIS, CILIS,… một cách hiệu quả và bổ trợ rất tốt chonhau

Nhiều năm gần đây nước ta nhận được nhiều giúp đỡ từ bạn bè thế giớiđiển hình phải kể đến dự án quản lý môi trường SEMLA do Thụy Điển tài trợ,

dự án VLAP do Ngân hàng Thế giới tài trợ về nâng cao hệ thống quản lý đấtđai

Trong nước thì các tổ chức tư nhân và bán tư nhân cũng được sự hỗ trợcủa Chính phủ nghiên cứu thành công các hệ thống quản lý đất đai cho các Cơquan Tài nguyên và Môi trường cũng như các hệ thống tra cứu thông tin đất đaiphục vụ người dân

Có thể nói tình hình của việc ứng dụng các phần mềm công nghệ thôngtin vào quản lý đất đai tại Việt Nam là rất khả quan tại nhiều địa phương đặcbiệt là các đơn vị cơ quan Tài nguyên Môi trường cấp tỉnh, huyện Khả năngứng dụng phần mềm vào xây dựng và quản lý hồ sơ địa chính của các cán bộ địachính cấp xã được đánh giá là còn nhiều hạn chế tuy nhiên công tác phổ cập, nângcao trình độ chuyên môn cho các địa phương nói chung vẫn đang có nhiều bước tiếntriển tích cực

2.1 Dự án ứng dụng phần mềm VILIS xây dựng thí điểm hệ thống CSDL quản lý đất đai trên địa bàn 3 phường: Trần Hưng Đạo, Bãi Cháy, Đại Yên

Đầu tháng 9 năm 2009, thành phố Hạ Long đã tiến hành dự án này vớimục tiêu tổng quát bước đầu là nhằm xây dựng CSDL đai tại 3 phường thí điểm

và sau đó triển khai đồng bộ cho các phường còn lại

Sau hơn 2 năm triển khai thi công công trình từ năm 2009 - 2011, đơn vịthi công đã hoàn thành xây dựng CSDL đất đai cho 3 phường, bao gồm: Chuẩnhoá, cập nhật biến động cho hệ thống BĐĐC chính quy và chuyển đổi vào quản

lý trong CSDL; cập nhật vào CSDL các thông tin từ hồ sơ và GCN của quá trình

kê khai đăng ký và cấp GCNQSDĐ, quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; quét bản lưu GCNQSDĐ, cácgiấy tờ liên quan lưu trữ vào kho dữ liệu số; cập nhật biến động đất đai và quản

lý trong CSDL; cập nhật và quản lý bản đồ hiện trạng sử dụng đất trong cơ sở

dữ liệu; cập nhật và quản lý bản đồ quy hoạch sử dụng đất trong CSDL

Theo đó, số thửa đất được chuẩn hoá về bản đồ (toán học, topology…) vàcập nhật thông tin là 22.340 thửa Trong đó có 7.371 thửa đã được cấpGCNQSDĐ Thực hiện cập nhật 3.400 biến động chủ yếu là chuyển quyền, thếchấp, cấp đổi, thừa kế… một phần hoặc trọn thửa đất Cụ thể từng phường nhưsau: Tại phường Bãi Cháy đã chuẩn hoá về bản đồ và cập nhật thông tin cho10.190 thửa đất Trong đó có 3.742 thửa đất đã cấp GCNQSDĐ Thực hiện cậpnhật 1.800 biến động: Chuyển quyền, thế chấp, cấp đổi, thừa kế… một phầnhoặc trọn thửa đất Phường Đại Yên đã chuẩn hoá về bản đồ và cập nhật thôngtin cho 11.890 thửa đất Trong đó có 1.869 thửa đất đã cấp GCNQSDĐ Đặcbiệt, đã đưa vào hệ thống quản lý đất đai cho toàn bộ 7.070 thửa đất thổ canh,

630 thửa đất lâm nghiệp Thực hiện cập nhật 400 biến động: Chuyển quyền, thếchấp, cấp đổi, thừa kế… một phần hoặc trọn thửa đất Phường Trần Hưng Đạo

đã chuẩn hoá về bản đồ và cập nhật thông tin cho 2.650 thửa đất Trong đó có1.760 thửa đất đã cấp GCNQSDĐ Thực hiện cập nhật 1.200 biến động: Chuyểnquyền, thế chấp, cấp đổi, thừa kế một phần hoặc trọn thửa đất

+ Việc dự án không cập nhật được hình thửa, thông tin của 125 thửa đất

và biến động địa chính của 12 thửa đất nguyên nhân do các phường này thiếucăn cứ để xác định trên bản đồ (địa chỉ chung chung, không có số tờ, số thửa,tọa độ giả định,… là một trong những yếu tố chính cản trở tiến độ

+ Đặc biệt là dự án này cũng không có khả năng cập nhật được biến độngđịa chính của 13 thửa đất do các thửa này có GCN sau chuyển quyền có diệntích lớn hơn trước hoặc thửa đất có GCN thiếu căn cứ xác định trên bản đồ

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn

a Mục tiêu của luận văn

- Hiện đại hóa công tác quản lý đất đai ở nước ta Mục tiêu tổng quát là

tạo ra một môi trường làm việc hiện đại cho các mặt của công tác quản lý nhànước về đất đai và là công cụ phục vụ nhu cầu khai thác thông tin đất đai toàn xãhội

- Khai thác tiềm năng của phần mềm VILIS vào công tác xây dựng vàquản lý hồ sơ địa chính

- Tổng hợp các ưu, nhược điểm của phần mềm VILIS nhằm ứng dụnghiệu quả các tính năng cũng như khắc phục những hạn chế của phần mềm này

- Tham gia đóng góp xây dựng hệ thống quản lý quỹ đất hiệu quả và bềnvững cho Nhà nước Việt Nam

b Nhiệm vụ của luận văn

- Nghiên cứu để có cái nhìn tổng quát về cách vận hành của phần mềm

VILIS 2.0;

- Xử lý dữ liệu thô về dạng chuẩn để phần mềm có thể xử lý;

- Ứng dụng phần mềm VILIS để lập và quản lý hồ sơ địa chính phường

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn

a Đối tượng nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Địa bàn phường 13 quận Bình Thạnh TP.HCM

- Phạm vi thời gian: Thực hiện từ ngày 16/03/2020 đến ngày 20/07/2020

- Phạm vi nội dung: Ứng dụng VILIS lập và quản lý hồ sơ địa chính trênđịa bàn phường 13 quận Bình Thạnh thành phố Hồ Chí Minh

5 Phương pháp nghiên cứu của luận văn

- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu: Tiến hành thu thập những tài liệu

có thể có được về điều kiện tự nhiên, môi trường, địa lý, kinh tế - xã hội, đất đai,bản đồ địa chính và các tài liệu khác liên quan tới đề tài

- Phương pháp bản đồ: Bản đồ là thành phần cốt yếu không thể thiếu đốivới việc nghiên cứu đề tài vì có khả năng thể hiện chính xác vị trí, diện tích,ranh giới và các thông tin địa chính đối với từng thửa đất Việc ứng dụngphương pháp này trong cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai sẽ phục vụ tốt chocông tác quản lý hồ sơ địa chính

- Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: Thống kê một số hồ sơ địa chínhtại địa bàn nghiên cứu có liên quan đến cấp mới, chuyển mục đích sử dụng,chuyển nhượng, thế chấp,… Và các quy tắc trong quản lý hồ sơ địa chính.Ngoài

ra còn thống kê thêm một số dữ liệu cần thiết cho nghiên cứu đề tài

- Phương pháp phân tích: Phân tích chức năng tổng thể của hệ thống quản

lý, các thành phần, chức năng của hệ thống quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn

- Phương pháp chuyên gia: Tiếp thu ý kiến của người hướng dẫn, tham khảo ý kiến các nhà khoa học, cán bộ cơ quan tại địa bàn nghiên cứu về các vấn

đề trong nội dung đề tài

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

Lập và quản lý hồ sơ địa chính làm tài liệu tham khảo và đưa ra giải phápnhằm đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai phát triển kinh tế - xã hội

Góp phần cung cấp cho địa phương một số công cụ hữu ích hỗ trợ tíchcực để đẩy nhanh việc lập cơ sở dữ liệu địa chính số: hồ sơ địa chính và bản đồđịa chính, góp phần đẩy mạnh tiến bộ đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấpGCNQSDĐ

7 Kết cấu dự kiến của luận văn

PHẦN I: MỞ ĐẦU

PHẦN II: NỘI DUNG

Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của công tác lập và quản lý HSĐC

2.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu

2.2 Thực trạng công tác lập và quản lý HSĐC tại địa bàn nghiên cứu2.3 Quy trình lập HSĐC tại địa bàn nghiên cứu

2.4 Đánh giá nguồn dữ liệu phục vụ công tác lập và quản lý HSĐC

2.5 Đánh giá công tác lập và quản lý HSĐC của phường 13

Tiểu kết chương 2

Chương 3: Kết quả lập và quản lý HSĐC bằng phần mềm VILIS 2.0

3.1 Khái quát một số phần mềm sử dụng

3.2 Trình tự cài đặt phần mềm VILIS 2.0

3.3 Xây dựng và quản lý HSĐC bằng phần mềm VILIS 2.0

3.4 Những vấn đề còn tồn tại trong công tác quản lý HSĐC bằng phầnmềm VILIS 2.0 và giải pháp khắc phục

Tiểu kết chương 3

PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

PHẦN II: NỘI DUNG CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC LẬP VÀ

QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH 1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1 Các khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính

Khái niệm hồ sơ địa chính: HSĐC là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ

sách,…chứa đựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội,pháp lý của đất đai được thiết lập trong quá trình đo đạc lập BĐĐC, đăng ký banđầu, đăng ký biến động đất đai, cấp GCNQSDĐ

Khái niệm hồ sơ địa chính dạng số: là hệ thống thông tin được lập trên

máy vi tính chứa toàn bộ thông tin về nội dung của HSĐC (được gọi là hệ thốngthông tin đất đai)

Bản đồ địa chính: là thành phần của HSĐC; thể hiện các thửa đất và các

yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận

Sổ mục kê đất đai: là sản phẩm của việc điều tra, đo đạc địa chính, để tổng

hợp các thông tin thuộc tính của thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạothành thửa đất gồm: Số hiệu tờ bản đồ, số hiệu thửa đất, diện tích, loại đất, tên người

sử dụng đất và người được giao quản lý đất để phục vụ yêu cầu quản lý đất đai

Sổ địa chính: được lập để ghi nhận kết quả đăng ký, làm cơ sở để xác

định tình trạng pháp lý và giám sát, bảo hộ các quyền và nghĩa vụ của người sửdụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được Nhà nước giao quản lýđất theo quy định của pháp luật đất đai

Bản lưu Giấy chứng nhận dạng số: được quét từ bản gốc GCN trước khi

trao cho người sử dụng đất để lưu trong CSDL địa chính

Sổ theo dõi biến động đất đai: là sổ ghi những trường hợp đăng ký biến

động đất đai đã được chỉnh lý trên sổ địa chính Để theo dõi tình hình đăng kýbiến động về sử dụng đất, làm cơ sở để thực hiện thống kê đất đai hàng năm

Sổ cấp GCNQSDĐ (gọi là sổ cấp GCN): được lập để theo dõi, quản lý

việc phát hành và cấp GCNQSDĐ

Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu: (sau đây gọi là đăng ký

lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý vềquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyềnquản lý đất đối với một thửa đất vào HSĐC

Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất: (sau đây gọi là đăng

ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một

số thông tin đã đăng ký vào HSĐC theo quy định của pháp luật

Giấy chứng nhận: là tên gọi chung của các loại GCN về QSDĐ, bao

gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, phápluật về nhà ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)

1.1.2 Xây dựng hồ sơ địa chính

Sơ đồ 1.1 Quy trình lập hồ sơ địa chính

1.2 Cơ sở khoa học

1.2.1 Vai trò của hồ sơ địa chính

Sổ địa chính: Được lập nhằm đăng kí toàn bộ diện tích đất đai được Nhà

nước giao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và diện tích cácloại đất chưa giao, chưa cho thuê sử dụng; làm cơ sở để thực hiện chức năngquản lý đất đai theo pháp luật Sổ được lập theo đơn vị xã, phường, thị trấn (gọichung là cấp xã) và do cán bộ địa chính phường chịu trách nhiệm thực hiện Sổphải được UBND phường xác nhận và Sở Địa chính duyệt mới có giá trị pháp

lý Sổ địa chính được lập thành 3 bộ: bộ gốc lưu tại Sở Địa chính, 1 bộ lưu tạiPhòng Địa chính cấp quận, 1 bộ lưu tại UBND phường do cán bộ địa chính quảnlý

Sổ mục kê đất đai: Nhằm liệt kê toàn bộ các thửa đất trong phạm vi địa

giới hành chính của mỗi xã, phường, thị trấn về các nội dung: tên chủ sử dụng,diện tích, loại đất để đáp ứng yêu cầu tổng hợp thống kê diện tích đất đai Mặtkhác, sổ mục kê còn giúp tra cứu và sử dụng các tài liệu khác trong HSĐC Sổđược lập cho từng phường và phải được UBND phường xác nhận và Sở Địa

chính duyệt mới có giá trị pháp lý Sổ mục kê được lập thành 3 bộ: bộ gốc lưutại Sở Địa chính, 1 bộ lưu tại Phòng Địa chính cấp quận, 1 bộ UBND phường docán bộ địa chính trực tiếp quản lý.

Sổ theo dõi biến động đất đai: Được lập để theo dõi và quản lý chặt chẽ

tình hình thực hiện đăng ký biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính hàng năm vàtổng hợp báo cáo thống kê diện tích theo định kỳ Sổ được lập cho từng phường,mỗi phường lập một bộ lưu lại do cán bộ địa chính lập và quản lý

Sổ cấp GCNQSDĐ: Nhằm theo dõi quá trình cấp GCNQSDĐ, ghi nhận

những thông tin về từng thửa đất đã cấp GCNQSDĐ Sổ cấp GCN do Phòng Địachính cấp quận chịu trách nhiệm lập và giữ

1.2.2 Yêu cầu của hồ sơ địa chính

Bản đồ địa chính:

- Được lập trước khi tổ chức việc đăng ký quyền sử dụng đất và hoànthành sau khi được Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, nghiệm thu Ranhgiới, diện tích, mục đích sử dụng của thửa đất thể hiện trên bản đồ địa chínhđược xác định theo hiện trạng sử dụng đất Khi cấp GCN mà ranh giới, diện tích,mục đích sử dụng đất có thay đổi thì phải chỉnh sửa BĐĐC thống nhất với GCN

- Trường hợp lập BĐĐC sau khi tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất thìranh giới, diện tích, mục đích sử dụng đất của thửa đất được xác định theo haitrường hợp là đối với thửa đã được cấp GCN và thửa chưa được cấp GCN

- Những nơi chưa có điều kiện lập BĐĐC trước khi tổ chức đăng kýQSDĐ thì sẽ được cho phép sử dụng các loại bản đồ, sơ đồ hiện đã có hoặc trích

đo địa chính thửa đất để có thể thực hiện đăng ký QSDĐ và cấp GCN

- Bản đồ địa chính được chỉnh lý khi tạo thửa đất mới hoặc khi có thayđổi mã thửa đất, thay đổi ranh giới thửa đất, thay đổi mục đích sử dụng đất;đường giao thông, công trình thuỷ lợi theo tuyến, công trình khác theo tuyến,khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín, sông, ngòi, kênh,rạch, suối và các đối tượng thuỷ văn khác theo tuyến được tạo lập mới hoặc cóthay đổi về ranh giới; có thay đổi về mốc giới và đường địa giới hành chính cáccấp, về mốc giới và ranh giới hành lang an toàn công trình, về chỉ giới quyhoạch sử dụng đất, về địa danh và các ghi chú thuyết minh trên bản đồ

- Sổ mục kê đất đai được lập chung cho các tờ BĐĐC theo trình tự thờigian lập bản đồ.

Sổ địa chính:

- Sổ địa chính được in từ CSDL địa chính theo đơn vị hành chính cấpphường để thể hiện thông tin về người sử dụng đất và thông tin về sử dụng đấtcủa người đó đối với thửa đất đã cấp GCN

- Sổ địa chính được in theo các nguyên tắc sau đây:

+ Sổ địa chính gồm 3 phần là: Phần thứ nhất bao gồm người sử dụng đất

là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộctrường hợp mua nhà ở gắn với đất ở, tổ chức và cá nhân nước ngoài; Phần thứhai bao gồm người sử dụng đất là các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư vàngười Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn với đất ở; Phần thứ

ba bao gồm người sử dụng đất là người mua căn hộ trong nhà chung cư

+ Thứ tự của người sử dụng đất thể hiện trong Sổ địa chính được sắp xếptheo thứ tự cấp GCN đối với GCN đầu tiên của người đó

+ Mỗi trang Sổ để ghi dữ liệu địa chính của một người sử dụng đất + Nội dung thông tin trên Sổ địa chính phải thống nhất với GCN đã cấp vàđược thể hiện theo mẫu

Sổ theo dõi biến động đất đai:

- Sổ theo dõi biến động đất đai được lập ở cấp phường để theo dõi tìnhhình đăng ký biến động về sử dụng đất và làm cơ sở để thực hiện thống kê diệntích đất đai hàng năm

- Nếu địa phương chưa xây dựng CSDL địa chính theo quy định tại Nghịđịnh số 181/2004/NĐ-CP này thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thựchiện việc lập Sổ theo dõi biến động đất đai

- Việc ghi vào sổ thực hiện đối với tất cả các trường hợp đăng ký biếnđộng về sử dụng đất đã được chỉnh lý, cập nhật vào CSDL địa chính, sổ địachính Thứ tự ghi vào sổ thực hiện theo thứ tự thời gian đăng ký biến động sửdụng đất

- Yêu cầu đối với thông tin ghi trong sổ theo dõi biến động đất đai như sau: + Họ, tên và địa chỉ của người đăng ký biến động về sử dụng đất

+ Thời điểm đăng ký biến động ghi chính xác đến phút

+ Mã thửa của thửa có biến động hoặc mã thửa của thửa mới được tạo thành

1.3 Cơ sở pháp lý

Luật đất đai 2013;

Luật đất đai được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 có hiệu

lực ngày 01 tháng 07 năm 2014;

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủquy định chi tiết một số điều khoản của luật đất đai 2013;

Quyết định số 179/2004/QĐ-TT, ngày 06/10/2004 của Thủ tướng Chính

phủ phê duyệt Chiến lược ứng dụng và phát triển công nghệ thông tin tài nguyên

và môi trường đến năm 2015 và định hướng đến năm 2020;

Quyết định 221 QĐ-BTNMT ngày 14/02/2007 của Bộ Tài Nguyên và MôiTrường về việc sử dụng thống nhất phần mềm hệ thống thông tin đất đai;

Thông tư số 05/2017/TT-BTNMT ngày ngày 25 tháng 04 năm 2017 của

Bộ Tài Nguyên và Môi Trường về quy định xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai;

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 05 tháng 07 năm 2014 của Bộ TàiNguyên và Môi Trường quy định về hồ sơ địa chính;

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 05 tháng 07 năm 2014 của Bộ TàiNguyên và Môi Trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản gắn liền với đất;

Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ TàiNguyên và Môi Trường quy định về bản đồ địa chính;

Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT ngày 28 tháng 12 năm 2015 của Bộ TàiNguyên và Môi Trường quy định kỹ thuật về cơ sở dữ liệu đất đai;

Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014 của Bộ TàiNguyên và Môi Trường quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thôngtin đất đai;

1.4 Cơ sở thực tiễn

Phường 13, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh có tổng số bản đồđịa chính là 15 tờ Phường 13 đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, cácquan hệ đất đai ngày càng trở nên phức tạp và đa dạng Hiện nay, khối lượngthông tin của phường ngày càng nhiều, cần phải đảm bảo độ chính xác, nhanhchóng Do vậy, việc hiện đại hóa công tác quản lý đất đai là một trong nhữngnhiệm vụ trọng tâm của phường 13 hiện nay

Mặt khác, hiệu quả từ chủ trương đưa phần mềm VILIS 2.0 vào xây dựngHSĐC ở các địa phương, cụ thể là Thành phố Hồ Chí Minh đã tạo ra nhữngbước tiến quan trọng Trong đó, rõ nét nhất là đáp ứng yêu cầu của công tácquản lý đất đai trên địa bàn đảm bảo tính thống nhất, hiện đại, hiệu quả và phục

vụ người dân được tốt hơn

Đồng thời, việc đưa phần mềm VILIS 2.0 vào quản lý đất đai được coi làbước đột phá trong tiến trình cải cách thủ tục hành chính, phù hợp với trình độquản lý đất đai của chính quyền các cấp, người dân sẽ hưởng được nhiều lợi ích

là giảm chi phí hành chính, thời gian đi lại nắm bắt thông tin một cách nhanhchóng, chính xác và kịp thời…

Trên cơ sở những lợi ích và hiệu quả mà VILIS 2.0 mang lại tác giả tiến

hành thực hiện đề tài “Ứng dụng phần mềm VILIS 2.0 xây dựng cơ sở dữ liệu

địa chính tại địa bàn phường 13, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh”

nhằm hoàn thiện công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính hiện nay của địaphương

Tiểu kết chương 1

Chương 1 đã trình bày khái quát cơ sở lý luận cũng như cơ sở pháp lý củacông tác lập và quản lý HSĐC Cụ thể là đã nêu được những khái niệm về hệthống HSĐC

Để xây dựng HSĐC một cách hoàn thiện thì phải thực hiện dựa vào trongquy trình xây dựng HSĐC theo thông tư 24/2014/TT-BTNMT xây dựng HSĐCđối với trường hợp đã thực hiện đăng ký, cấp GCN, đăng ký biến động đất đai

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ

ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 2.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu

2.1.1 Vị trí địa lý

Phường 13 quận Bình Thạnh là phường nội thành thành phố Hồ Chí Minh

- Phía Bắc giáp Phường: An Phú Đông

- Phía Nam giáp Phường: 26

- Phía Đông giáp Phường: Hiệp Bình Chánh

- Phía Tây giáp Phường: 11

Hình 2.1: Sơ đồ phường 13 quận Bình Thạnh TPHCM

2.1.2 Đặc điểm điều kiện kinh tế - xã hội

Quận Bình Thạnh giáp phía Đông Bắc quận 1 là quận trung tâm của thànhphố Hồ Chí Minh nên phường 13 có vị trí gần với trung tâm của thành phố mànhờ đó kinh tế của địa bàn này rất ổn định và có chiều hướng phát triển tươngđối nhanh Kinh tế phường 13 tập trung vào công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp,thương mại dịch vụ làm trọng tâm phát triển còn kinh tế nông nghiệp đã lui vềthứ yếu và hiện chiếm tỉ trọng rất nhỏ

2.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội gắn với công tác quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính

2.1.3.1 Thuận lợi:

Lãnh thổ của phường nằm ở vị trí gần trung tâm thành phố rất thuận lợi vàđóng vai trò rất quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội khu vực trungtâm thành phố nên thu hút nhiều người dân từ nơi khác đến sinh sống và laođộng nhờ vậy mà khu vực này đã thu hút được nguồn đầu tư dồi dào trong vàinăm gần đây điển hình là các dự án có vốn đầu tư lớn như: Vincom Nguyễn Xí,Vinhomes, Richmond City, Cao ốc Thủy lợi 4,…

2.1.3.2 Khó khăn:

Mật độ xây dựng trên địa bàn đang quá dày đặc gây khó khăn cho việctriển khai các công trình hạ tầng kĩ thuật và các công trình công cộng trong khitiến trình quy hoạch giải tỏa còn chậm chập do khó khăn về kinh phí giải tỏacũng như các vấn đề về pháp lý

Chính sự phát triển tương đối nhanh về kinh tế - xã hội đã dẫn đến xuấthiện nhiều nguồn thông tin sai lệch về chính sách quy hoạch khiến thời gian gầnđây thường xảy ra nhiều trường hợp thổi phồng bong bóng bất động sản gâyphức tạp, cản trở khả năng quản lý của các cơ quan Nhà nước đối với thị trườngbất động sản tại khu vực này

Việc gia tăng số lượng người nhập cư từ bên ngoài dẫn đến quỹ đất ngàycàng thu hẹp và khan hiếm, áp lực về nhu cầu sử dụng đất tăng cao Các vụtranh chấp đất đai thường xuyên xảy ra gây mất ổn định cho công tác quản lý đấtđai

2 2 Thực trạng công tác lập và quản lý HSĐC tại địa bàn nghiên cứu

Công tác cấp GCNQSDĐ ở địa bàn phường 13 cơ bản hoàn thành việccấp giấy lần đầu

Năm 2019, phường đã giải quyết được 99 hồ sơ/281 thửa (cấpGCNQSDĐ), đạt 6,2%; đã phát trả được 281 GCNQSDĐ/281 thửa cho ngườidân, đạt 2,78% so với Kế hoạch phát giấy; đã giải quyết 36/49 hồ sơ chuyểnmục đích SDĐ với tổng số tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính là 101.520.802đồng Thực hiện kế hoạch cấp giấy của UBND quận, kết quả đã tổ chức đăng kýđược 895 thửa đạt tỉ lệ 7,4% so với chỉ tiêu Tính đến nay, GCNQSDĐ còn tồntại là 711 giấy/711 thửa, gồm có: 309 giấy/309 thửa cấp lần đầu; 298 giấy/298thửa đăng ký biến động; 104 giấy/104 thửa cấp đổi

Toàn bộ sổ bộ địa chính các phường thuộc quận Bình Thạnh trong đó cóphường 13 đều được thành lập ở dạng số và quản lý bằng phần mềm Access

2.3 Quy trình lập HSĐC tại địa bàn nghiên cứu

Bước 1: Lập bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai (Khoản 3, Khoản 4

Điều 20 thông tư số 24/2014/TT-BTNMT)

Bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai được lập dưới dạng số và được lưutrữ trong cơ sở dữ liệu địa chính để sử dụng cho quản lý đất đai ở các cấp

Việc đo đạc, lập, chỉnh lý bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai được thựchiện theo quy định về bản đồ địa chính của BTNMT

Bước 2: Lập Sổ địa chính (Khoản 1, Khoản 2 Điều 21 thông tư số

24/2014/TT-BTNMT)

Sổ địa chính được lập để ghi nhận kết quả đăng ký, làm cơ sở để xác địnhtình trạng pháp lý và giám sát, bảo hộ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng

đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được Nhà nước giao quản lý đấttheo quy định của pháp luật đất đai.

Nội dung Sổ địa chính bao gồm các dữ liệu sau:

- Dữ liệu về số hiệu, địa chỉ, diện tích của thửa đất hoặc đối tượng chiếmđất không tạo thành thửa đất;

- Dữ liệu về người sử dụng đất, người được Nhà nước giao quản lý đất;

- Dữ liệu về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất đai;

- Dữ liệu về tài sản gắn liền với đất (gồm cả dữ liệu về chủ sở hữu tài sảngắn liền với đất);

- Dữ liệu tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sảngắn liền với đất, quyền quản lý đất;

- Dữ liệu về sự thay đổi trong quá trình sử dụng đất, sở hữu tài sản gắnliền với đất

Bước 3: Bản lưu Giấy chứng nhận (Khoản 1, Khoản 3 Điều 22 thông tư

số 24/2014/TT-BTNMT)

Bản lưu GCN dạng số được quét từ bản gốc GCN trước khi trao chongười sử dụng đất để lưu trong CSDL địa chính

Khi thực hiện đăng ký biến động thì quét bản gốc GCN để thay thế

Bước 4: Hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (Khoản

1, Khoản 5 Điều 22 thông tư số 24/2014/TT-BTNMT)

Hồ sơ thủ tục đăng ký được tập hợp để lưu trữ và tra cứu khi cần baogồm:

- Các giấy tờ do người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đấtnộp khi đăng ký lần đầu và đăng ký biến động;

- Các giấy tờ do các cơ quan có thẩm quyền lập trong quá trình thực hiệncác công việc của thủ tục: Kiểm tra hồ sơ, công khai hồ sơ và thẩm tra, xác minhtheo ý kiến phản ảnh đối với nội dung công khai (đối với trường hợp đăng kýlần đầu), xác định và thu nghĩa vụ tài chính liên quan đến đăng ký lần đầu vàđăng ký biến động theo quy định

Địa phương xây dựng trên cơ sở số hóa HSĐC dạng giấy thì thực hiệnquét, lưu trong CSDL địa chính đối với các giấy tờ sau:

- Giấy tờ pháp lý về nguồn gốc và sự thay đổi quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Thông tư này;

- Trích lục bản đồ địa chính;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính và các giấy tờ của cơ quan cóthẩm quyền về việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền vớiđất

2.4 Đánh giá nguồn dữ liệu phục vụ công tác xây dựng cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính

Dữ liệu không gian: Bản đồ địa chính dạng số gồm 15 tờ bản đồ được lưutrữ theo định dạng file *.dgn trên phần mềm MicroStation Bản đồ được vẽ với tỉ

lệ 1:500 được Trung tâm Kỹ thuật địa chính đo vẽ vào tháng 10 năm 1996;chuyển về hệ tọa độ VN2000 vào tháng 10 năm 2004; được công ty Đo đạc Địachính và Công trình chỉnh lý lại vào tháng 5 năm 2006 Bản đồ địa chính dạng

số thu thập được thành lập theo Quyết định 720/1999/QĐ-ĐC của Tổng cục Địachính về việc ban hành Quy phạm thành lập bản đồ địa chính tỷ lệ 1:500 1:1000,1:2000, 1:5000, 1:10000 và 1:25000

Dữ liệu thuộc tính: thu thập được file ảnh GCNQSDĐ của thửa đất, hồ sơcấp giấy gồm các giấy tờ liên quan

2.5 Đánh giá công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính của phường 13

Phường 13 đã tuân thủ thực hiện đúng quy trình đã được quy định trongthông tư 24/2014/TT-BTNMT và nhận được kết quả rất tích cực trong thời giannhiều năm trở lại đây Tuy nhiên trên địa bàn vẫn còn tồn tại các tranh chấp diễn

ra suốt nhiều năm nhưng chưa được giải quyết triệt để gây khó khăn cho côngtác quản lý, vẫn còn hiện tượng lách luật trong việc chuyển đổi mục đích sửdụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở gây nhiều thiệt hại nghiêm trọng nguyênnhân do tồn tại một số kẽ hở trong công tác quản lý Nhiều hộ gia đình trên địabàn phường đến nay vẫn còn chưa được cấp GCNQSDĐ do vấn đề pháp lýnhưng chưa nhận được những sự hỗ trợ cần thiết từ phía UBND phường

Tiểu kết chương 2

Chương 2 đã trình bày khái quát về địa bàn nghiên cứu cụ thể là khái quát

về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên cũng như đặc điểm về kinh tế - xã hội của địabàn nghiên cứu, đặc biệt nêu ra được những thuận lợi và khó khăn của điều kiện

tự nhiên và kinh tế - xã hội gắn với công tác quản lý nhà nước về đất đai, xâydựng HSĐC Thu thập phân loại và đánh giá về nguồn tài liệu thu được để phục

vụ cho công tác xây dựng HSĐC của địa bàn nghiên cứu

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH BẰNG

PHẦN MỀM VILIS 2.0 3.1 Khái quát một số phần mềm sử dụng

3.1.1 Phần mềm VILIS 2.0 (phiên bản Enterprise)

Phần mềm VILIS 2.0 cung cấp một môi trường làm việc thống nhất, đượcquy trình hóa và kiểm soát chặt chẽ, cho phép liên thông giữa các bộ phận xử lýnghiệp vụ khác nhau, tăng cường khả năng quản lý hồ sơ và các giao dịch đấtđai, hỗ trợ trực tiếp cải cách hành chính trong quản lý đất đai với những chứcnăng đã được vận hành và phát triển rộng rãi nhiều tỉnh thành trong cả nước,gồm các chức năng cơ bản sau: kê khai đăng ký và cấp GCN, cập nhật và quản

lý biến động, lập sổ bộ địa chính, thống kê, kiểm kê đất đai

Trong quá trình thực hiện đề tài, phần mềm VILIS 2.0 được sử dụng đểxây dựng CSDL địa chính thống nhất bao gồm: CSDL thuộc tính địa chính vàCSDL không gian địa chính Đồng thời, thực hiện các chức năng như tra cứuthông tin thửa đất; cập nhật, chỉnh lý biến động; lập sổ bộ địa chính

3.1.2 Chương trình Microsoft SQL server 2005

Microsoft SQL Server 2005 bao gồm nhiều tính năng để phát triển web,

sử dụng nâng cao truy vấn tối ưu hóa công cụ của Microsoft SQL Server 2005cho hiệu quả nhanh Ngoài ra, CSDL có thể dễ dàng nạp vào một tổ chức môitrường thông qua XCOPY tính năng Ngoài ra bản XML hỗ trợ bên trong CSDLđảm bảo môi trường web của bạn có thể dễ dàng tương thích với các ứng dụngkhác thông qua các dịch vụ web

Trong quá trình thực hiện đề tài, Microsoft SQL Server 2005 được sửdụng để lưu trữ và quản lý CSDL thuộc tính địa chính của địa phương

3.1.3 Phần mềm Microstation SE

Microstation cho phép lưu các bản đồ và bản vẽ thiết kế theo nhiều hệthống tọa độ khác nhau với các chức năng đa dạng cho phép thao tác nhanh vớicác dạng dữ liệu đồ họa không gian Các công cụ của Microstation được sử dụng

để số hóa cá đối tượng trên nền ảnh (raster), sữa chửa bản đồ Microstation còncung cấp công cụ nhập, xuất (import, export) dữ liệu đồ họa từ các phần mềmkhác

Trong quá trình thực hiện đề tài, phần mềm Microstation SE trợ giúp thiết

kế cho phép xây dựng, quản lý các đối tượng đồ họa thể hiện các yếu tố bản đồ

3.1.4 Phần mềm Famis

Phần mềm này chạy trên nền của Microstation dùng vào việc tích hợp cho

đo vẽ và thành lập BĐĐC, nằm trong hệ thống phần mềm chuẩn thống nhấttrong ngành địa chính phục vụ lập bản đồ và HSĐC có khả năng xử lý số liệu đongoại nghiệp, xây dựng, xử lý và quản lý BĐĐC số Phần mềm có khả năngthực hiện các công đoạn từ xử lý các số liệu đo ngoại nghiệp đến hiệu chỉnhBĐĐC số, liên kết với dữ liệu HSĐC để dùng một dữ liệu thống nhất

Trong quá trình thực hiện đề tài, phần mềm Famis được sử dụng để chuẩnhóa bản đồ địa chính, chuyển bản đồ địa chính dạng *.dgn sang định dạngshapefile (*.shp).

3.1.5 Phần mềm GIS2VILIS

Phần mềm hỗ trợ xây dựng CSDL không gian GIS2VILIS được thiết kếnhằm mục đích hỗ trợ xây dựng CSDL không gian từ phần mềm thông dụngMicrostation và Famis Phần mềm tuân thủ theo quy định kỹ thuật của chuẩn dữliệu địa chính và thông tư 24/2014/TT-BTNMT

Trong quá trình thực hiện đề tài, phần mềm GIS2VILIS được sử dụng đểchuyển bản đồ địa chính dạng shapefile (*.shp) vào cơ sở dữ liệu không gian địachính trên VILIS 2.0

- Phân hệ quản trị CSDL: quản lý, sao lưu

dữ liệu đảm bảo an toàn và bảo mật của

3.3.1 Xây dựng dữ liệu hồ sơ địa chính

Mục đích: Chuyển BĐĐC từ định dạng *.dgn sang *.shp, xử lý các lỗithường gặp như: chồng đè giữa các thửa đất hoặc giữa các thửa đất có khe hở

3.3.1.1 Chuẩn hóa các lớp đối tượng không gian địa chính

Bước 1: Phân lớp thông tin

Tọa độ nhãnthửa

Nằm trong đườngbao thửaGhi chú về thửa

Ghi chú vềthửa đất

Nằm trong đườngbao nhà

Ký hiệu tườngchung, riêng,nhờ tường

16

Giao

thông G

Phần trải mặt,long đường, chỗthay đổi chất liệurải mặt

22

Tên đường, tênphố, tính chấtđường

28

Thủy hệ T Đường mép

Cố định hoặckhông cố định

Kênh, mương,rãnh thoát nước

nhóm

chính

Đối tượng (level) Lớp thuộc tính Dữ liệu Quan hệ giữa các đối tượng

Tên sông, hồ, ao,suối, kênh,mương

39

Địa giới

Địa giới tỉnh 42 Có thể lấy từ DGQuốc gia

Địa giới huyện 44 Có thể lấy từĐGQG, tỉnh

Địa giới xã 46

Có thể lấy từ địagiới quốc gia,tỉnh, huyện

Trình bày

khung

Tên mảnh bản

đồ, phiên hiệumảnh, khungtrong lưới km,khung ngoài,bảng chắp, ghichú ngoài khung

63

(Bảng phân lớp phụ lục 18 thông tư số 25/2014/TT-BTNMT)

Kết quả: Phân lớp thành công cho 15 tờ BĐĐC của phường 13, quận

Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh với độ chính xác cao

Bước 2: Chuẩn hóa CSDL bản đồ

- Khởi động phần mềm Famis với đơn vị hành chính là phường 13

Hình 3.1: Giao diện chọn tự động tìm, sửa lỗi (CLEAN)

- Xuất hiện hộp thoại MRF Clean v8.0.1

Hình 3.2: Hộp thoại chức năng tự động tìm và sửa lỗi (MRF Clean)

- Đặt thông số làm việc chọn tham số xử lý cho các level cần sửa lỗi

Mục đích: giúp ta phát hiện và sửa các lỗi thường gặp như: bắt quá, bắt

chưa tới, trùng nhau, cắt nhau

- Khởi động hộp thoại MRFFlag Editor v8.0.1

Hình 3.3: Giao diện sửa lỗi bằng FLAG

- Thực hiện sửa các đối tượng lỗi còn sót lại trong quá trình sửa lỗi tựđộng

Mục đích: Nhằm xử lý các lỗi trực tiếp trên màn hình mà trong quá trình

xử lý tự động bị bỏ sót

Kết quả: Sau quá trình thực hiện đã sửa lỗi thành công cho 15 tờ BĐĐC

của phường 13 với độ chính xác cao

- Khởi động hộp thoại Tạo vùng (BUILD)

Hình 3.4: Giao diện tạo vùng (BUILD)

- Nhập Level tạo rồi nhấn Tạo vùng

Mục đích: tạo các tâm thửa cho việc xuất dữ liệu bản đồ thành shapefile

Kết quả: Quá trình thực hiện đã tạo vùng thành công cho 15 tờ BĐĐC của

phường 13 với độ chính xác cao

Bước 3: Chuyển dữ liệu vào VILIS 2.0

Sơ đồ 3.1 Quy trình chuyển đổi CSDL bản đồ vào phần mềm VILIS 2.0

- Khởi động Famis với mã đơn vị hành chính là 26905 của phường 13.

- Tiến hành liên kết với CSDL

- Khởi động hộp thoại Chuyển đổi sang VILIS.

Hình 3.5: Giao diện Chuyển đổi dữ liệu từ Famis sang VILIS 2.0

Mục đích: Nhằm xuất các file TD26905.dbf, TD26905.shp,

TD26905.shx, TD26905.prj

- Tiến hành Khai báo kết nối đăng nhập hệ thống trong GIS2VILIS rồi

kết nối CSDL trên máy chủ

Hình 3.6: Giao diện khai báo kết nối hệ thống trên máy chủ

- Xác định đơn vị làm việc tại hộp thoại Đăng ký đơn vị làm việc.

Hình 3.7: Cửa sổ đăng ký đơn vị hành chính

- Sau khi kết nối thành công tới CSDL SDE ta thiết lập CSDL đồ họa

Hình 3.8: Giao diện khởi tạo CSDL không gian

- Cuối cùng tiến hành chuyển shapefile vào VILIS 2.0

Hình 3.9: Giao diện chuyển đổi dữ liệu từ FAMIS sang VILIS 2.0

Kết quả: Sau khi thực hiện chuyển đổi thành công thu được CSDL không

gian địa chính theo màu hiện trạng các loại đất trên VILIS 2.0, trong đó mỗithửa đã có thông tin cơ bản

Hình 3.10: Giao diện bản đồ phường 13 trên VILIS 2.0

3.3.2 Xây dựng CSDL hồ sơ địa chính

3.3.2.1 Kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

a) Kê khai đăng ký

Kê khai đăng ký gồm kê khai thông tin chủ sử dụng, kê khai đăng kýthông tin thửa đất, kê khai đăng ký thông tin nhà căn hộ, thông tin về tài sảnkhác trên đất, nhằm pháp lý hóa các thông tin có liên quan đến thửa đất

Sơ đồ 3.2: Quy trình kê khai đăng ký

1 Kê khai đăng ký thông tin chủ

Bước 1: Thực hiện thao tác tìm kiếm chủ sử dụng

Bước 2: Nhập các thông tin chủ sử dụng bao gồm: Họ và tên; Năm sinh,năm mất; Giới tính; thông tin CMND; Dân tộc; Quốc tịch

Hình 3.11: Giao diện nhập địa chỉ chi tiết

Hình 3 12: Giao diện tạo thông tin chủ sử dụng trong CSDL

Kết quả: Việc kê khai đăng ký thông tin chủ sử dụng giúp tạo thêm các

thông tin về chủ sử dụng với độ chính xác cao, đúng theo thông tin trên GCN vàquy định trong CSDL thuộc tính

2 Kê khai đăng ký thông tin thửa

Kê khai đăng ký thông tin thửa nhằm pháp lý hóa thông tin thửa đất cầnđăng ký thực hiện và quản lý mọi biến động đất đai theo quy định.

Bước 1: Vào Kê khai đăng ký\ Đăng ký cấp giấy chứng nhận nhập thông

tin thửa gồm: Số thứ tự thửa, số hiệu tờ bản đồ; Diện tích; Địa chỉ thửa; Nguồngốc rồi chọn để lưu vào CSDL

Bước 2: Nhập mục đích sử dụng của thửa đất bao gồm: MĐSD trên GCN;MĐSD chi tiết sau đó chọn để lưu thông tin mới nhập

Hình 3 13: Kê khai đăng ký về thửa đất

Kết quả: Kê khai đăng ký thửa đất tạo thêm đầy đủ các thông tin về thửa

đất đúng với thông tin trên GCN và đúng quy định của BTNMT Các thông tin

về diện tích lô giới, chỉ giới an toàn giao thông, thông tin quy hoạch được quản

lý trực tiếp theo thửa đất giúp quá trình quản lý dễ dàng, hiệu quả tránh sai sót

3 Kê khai đăng ký thông tin nhà – căn hộ

Nhằm có được thông tin thuộc tính của tài sản gắn liền với đất nếu có như

là nhà, căn hộ

Bước 1: Vào giao diện nhập thông tin nhà - căn hộ

Bước 2: Chọn để xác định thửa đất có nhà căn hộ để lấythông tin nhà – căn hộ Nhập các thông tin Nhà – căn hộ như sau:

Bước 3: Nhập các thông tin Nhà – căn hộ gồm: Loại công năng, Diện tíchxây dựng, Diện tích sàn, Năm xây dựng

Bước 4: Chuyển thông tin nhà căn hộ sang danh sách đăng ký để lưu trữtrong hệ thống CSDL thuộc tính địa chính

Hình 3 14: Giao diện kê khai đăng ký nhà/căn hộ

Kết quả: Việc kê khai đăng ký nhà – căn hộ tạo thêm trong CSDL thuộc

tính các thông tin về nhà – căn hộ đồng nhất với thông tin trên GCN và đúngtheo quy định của BTNMT làm cơ sở định giá đất

4 Tạo đơn đăng ký

Tiến hành nhập đơn đăng ký để quản lý liên kết giữa chủ sử dụng, thửađất và tài sản gắn liền với đất từ đó làm cơ sở cho việc cấp GCNQSDĐ

Truy cập tab và bấm Các thông tin của đơn đăng

ký bao gồm: Mã biên nhận, Đợt đăng ký, Mã lưu hồ sơ, Ghi chú (nếu có)

Hình 3 15: Giao diện thông tin đơn đăng ký trên VILIS 2.0

Kết quả: Đơn đăng ký giúp liên kết các thông tin chủ sử dụng, thửa đất để

quản lý thống nhất và dễ dàng tìm kiếm thông tin

Sau khi tạo đơn đăng ký tiến hành cấp GCNQSDĐ như sau:

a) Lấy sơ đồ thửa đất

- Chọn biểu tượng để tạo hồ sơ kỹ thuật thửa đất

- Dùng công cụ rồi nhập số thửa, số tờ

Hình 3.16: Giao diện tìm thửa

- Chọn thửa cần tạo hồ sơ kỹ thuật trên bản đồ

Hình 3.17: Giao diện hồ sơ kĩ thuật

- Tiến hành ghi sơ đồ để in sơ đồ lên trang 3 GCN

- Chọn để lưu thông tin GCN Bấm chọn

để biên tập và in GCN

Hình 3.18: Giao diện cấp giấy chứng nhận

- Tiến hành nhập các thông tin trên tab In GCN

- Chọn để lấy sơ đồ thửa đất rồi xem trang in GCN

Hình 3.19: Giao diện in giấy chứng nhận

- Giao diện xem trang in GCN xuất hiện

Hình 3.20: Giao diện trang 1-4 giấy chứng nhận

Hình 3.21: Giao diện trang 2-3 giấy chứng nhận

Kết quả: Việc thực hiện cấp GCN thu được CSDL thuộc tính với độ chính

xác cao và tính pháp lý đúng theo quy định của BTNMTgiúp hạn chế tranhchấp, bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụng đất

3.3.2.2 Quản lý biến động hồ sơ địa chính

Trong công tác quản lý đất đai sau khi HSĐC được xây dựng việc tiếnhành cập nhật biến động đất đai cần được diễn ra thường xuyên liên tục nhằmđảm bảo chính xác, pháp lý của thông tin Trước đây, những biến động đất đaiđược ghi nhận trong HSĐC mà không được cập nhật trên BĐĐC gây nhiều khókhăn trong việc quản lý đồng bộ dữ liệu thuộc tính và dữ liệu không gian Đểgiải quyết được bài toán về cập nhật những biến động đất đai, phần mềm VILIS2.0 cung cấp nhiều chức năng thực hiện thao tác cập nhật biến động như: chuyểnquyền, thế chấp, xóa thế chấp, giao thuê đất, góp vốn, chuyển mục đích sử dụngđất, thay đổi thông tin liên quan đến chủ sử dụng và thửa đất… Trên địa bànphường 13, quận Bình Thạnh thành phố Hồ Chí Minh thì thế chấp, chuyểnquyền, thay đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi thông tin chủ sử dụng đất, thayđổi thông tin thửa đất, cấp đổi GCN, tách gộp thửa, thu hồi GCN là các biến