Slide CHUYÊN đề THẨM ĐỊNH dự án đầu tư

Khái niệm, vai trò  Thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức xem xét một cách khách quan có khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản ảnh hưởng trực tiếp tới tính khả thi của dự án.. Quy

THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

GVHD: PGS TS Trầm Thị Xuân Hương THỰC HIỆN: Nhóm 4-Ngày 2 K21

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ THẨM

ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1 Dự án

đầu tư

1.1 Khái niệm 1.2 Phân loại dự án đầu tư 1.3 Những vấn đề cơ bản về dự án đầu tư

3 Thẩm định dự án đầu tư

3.1 Khái niệm, vai trò

 Thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức xem xét một cách khách

quan có khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản ảnh hưởng trực tiếp tới tính khả thi của dự án Từ đó có quyết định đầu tư và cho phép đầu tư.

 Vai trò:

ngăn ngừa hoặc hạn chế rủi ro một cách thiết thực và hiệu quả nhất

vốn cùng với nhà đầu tư để thực hiện dự án hay không ?

dự án và khả năng thanh toán nợ từ đó quyết định các hình thức

cho vay và mức độ cho vay đối với nhà đầu tư

3 Thẩm định dự án đầu tư

3.2 Sự cần thiết phải thẩm định dự án đầu tư

 Tất cả các dự án đầu tư thuộc mọi nguồn vốn, mọi thành phần kinh

tế đều phải đóng góp vào lợi ích chung của đất nước Bởi vậy, trước khi ra quyết đầu tư hay cho phép đầu tư, các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước cần biết xem dự án đó có góp phần đạt được mục tiêu của quốc gia hay không?

 Để đảm bảo tính khách quan của dự án, cần thiết phải thẩm định

Các nhà thẩm định thường có cách nhìn rộng hơn trong việc đánh giá dự án

 Khi soạn thảo dự án có thể có những sai sót, các ý kiến có thể mâu

thuẫn Thẩm định dự án sẽ phát hiện và sửa chữa được những sai sót

đó

3 Thẩm định dự án đầu tư

3.3 Quy trình và nội dung thẩm định dự án

 Quy trình

 Thu thập tài liệu, thông tin cần thiết

 Xử lý - phân tích - đánh giá thông tin

 Nội dung thẩm định dự án đầu tư

 Thẩm định khách hàng vay vốn

 Thẩm định năng lực pháp lý

 Thẩm định năng lực tài chính

 Thẩm định dự án đầu tư

 Thẩm định sự cần thiết của dự án đầu tư

 Xem xét lợi ích về mặt kinh tế và lợi ích về mặt xã hội.

3 Thẩm định dự án đầu tư

3.3 Quy trình và nội dung thẩm định dự án

 Nội dung thẩm định dự án đầu tư (tt)

 Thẩm định về mặt kỹ thuật của dự án đầu tư

 Thẩm định về quy mô, công nghệ và thiết bị của dự án

 Thẩm định việc cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào khác

 Thẩm định địa điểm xây dựng dự án

 Thẩm định về tổ chức quản lý, thực hiện dự án

 Thẩm định về mặt tài chính của dự án đầu tư

 Đánh giá tính toán về tổng vốn đầu tư và cơ cấu vốn vốn

 Thẩm định về nguồn vốn đầu tư

 Thẩm định về chi phí và lợi nhuận

 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng vốn

3 Thẩm định dự án đầu tư

3.3 Quy trình và nội dung thẩm định dự án

 Nội dung thẩm định dự án đầu tư (tt)

 Khả năng trả nợ

 Đánh giá về các tài sản đảm bảo tiền vay

1.4 Phương pháp thẩm định theo trình tự 1.5 Phương pháp dự báo

2 Các chỉ tiêu

đánh giá khi

thẩm định dự án

đầu tư

2.1 Chỉ tiêu Giá trị hiện tại ròng (NPV)

2.2 Chỉ tiêu suất sinh lời nộ bộ (IRR) 2.3 Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn (PBP)

2.4 Chỉ tiêu tỷ số lợi ích/chi phí (BCR)

2 Các chỉ tiêu đánh giá khi thẩm định dự án đầu tư

2.1 Chỉ tiêu Giá trị hiện tại ròng (Net present value - NPV):

NPV: là chỉ tiêu về lợi ích ròng của dự án, là hiệu số giữa hiện giá thực thu bằng tiền và hiện giá thực chi bằng tiền trong suốt thời gian thực hiện dự án

Công thức tính giá trị hiện tại ròng:

Trong đó:

NPV: là giá trị hiện tại ròngCF0: là các luồng tiền dự án mang lại ở các năm tK: là suất chiết khấu của dự án

 Ý nghĩa của NPV chính là đo lường phần giá trị tăng thêm dự tính mà dự

án đem lại cho nhà đầu tư với mức độ rủi ro cụ thễ của dự án

2 Các chỉ tiêu đánh giá khi thẩm định dự án đầu tư

2.1 Chỉ tiêu Giá trị hiện tại ròng (Net present value - NPV):

 Quy tắc đánh giá dự án bằng chỉ tiêu hiện giá ròng:

 Ưu điểm:

 Tính đến giá trị thời gian của tiền

 Đo lường trực tiếp phần lợi nhuận mà dự án đem lại cho chủ đầu tư → Phù hợp

với mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận của chủ đầu tư

 Sử dụng chi phí cơ hội của nguồn vốn làm lãi suất chiết khấu → giả định rằng

những khoản thu nhập tạm thời được tái đầu tư với tỷ lệ sinh lời bằng tỷ lệ chi phí sử dụng vốn

 Nhược điểm:

 Độ chính xác phụ thuộc vào lãi suất chiết khấu (k); k không đổi qua các năm.

 Không được trình bày bằng tỷ lệ phần trăm, không thấy được lợi ích thu được từ

một đồng vốn đầu tư

 Không phù hợp để đánh giá các dự án khác nhau về thời gian hoạt động và quy

mô vốn đầu tư

DA độc lập NPV > 0 → Chấp nhậnNPV < 0 → Từ chối

DA loại trừ Lựa chọn dự án có NPV dương lớn hơn

2 Các chỉ tiêu đánh giá khi thẩm định dự án đầu tư

2.2 Chỉ tiêu suất sinh lời nộ bộ (Internal rate of return - IRR)

 IRR: đo lường tỷ lệ hoàn vốn đầu tư của một dự án Là mức lãi suất mà

nếu sử dụng làm tỷ lệ chiết khấu để tính chuyển các khoản thu nhập ròng của DA về mặt bằng thời gian hiện tại thì tổng thu nhập sẽ cân bằng với chi phí ban đầu (NPV = 0)

 Ta có công thức:

 Tính giá trị gần đúng của IRR

2 Các chỉ tiêu đánh giá khi thẩm định dự án đầu tư

2.2 Chỉ tiêu suất sinh lời nộ bộ (Internal rate of return - IRR)

 Ý nghĩa của IRR :

 Vốn đầu tư vào dự án sẽ sinh lãi ở mức IRR

 Suất chiết khấu làm cho hiện giá dòng tiền ròng đã xác định của dự án bằng 0 chính là suất sinh lời nội bộ của dự án

 Xét trên khả năng sinh lời, IRR thể hiện suất sinh lời của dự án đầu tư IRR còn được hiểu là tỷ lệ tăng trưởng của dự án đầu tư đặc biệt đối với các dự án chỉ chi tiền một lần trong hiện tại và lợi ích thu được một lần trong tương lai

 Xét trên phương diện khả năng thanh toán, IRR thể hiện mức lãi suất tối đa mà dự án có thể chấp nhận được khi huy động các nguồn tài trợ đầu tư cho dự án

 Quy tắc đánh giá dự án bằng chỉ tiêu IRR:

DA độc lập IRR > WACC → Chấp nhậnIRR < WACC → Từ chối

DA loại trừ Lựa chọn dự án có IRR (>WACC) lớn hơn

2 Các chỉ tiêu đánh giá khi thẩm định dự án đầu tư

2.2 Chỉ tiêu suất sinh lời nộ bộ (Internal rate of return - IRR)

 Ưu điểm

 Tính đến giá trị thời gian của tiền

 Đo lường bằng tỷ lệ % nên dễ dàng so sánh với chi phí sử dụng vốn, cho

biết tỷ lệ lãi vay tối đa mà DA có thể chịu đựng được; có thể so sánh các

dự án có vòng đời khác nhau

 Phù hợp với mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận của chủ đầu tư

 Có thể tính toán được mà không cần số liệu về lãi suất chiết khấu

 Nhược điểm

 Việc tính toán IRR thường phức tạp hơn tính toán NPV

 Sử dụng IRR làm lãi suất chiết khấu → giả định rằng những khoản thu

nhập tạm thời được tái đầu tư với tỷ lệ sinh lời bằng IRR (không thực sự hợp lý, lợi nhuận thực có thể thấp hơn)

 Một số trường hợp không xác định được IRR hoặc thu được nhiều IRR do

dòng tiền thay đổi bất thường→ không có giá trị để ra quyết định

2 Các chỉ tiêu đánh giá khi thẩm định dự án đầu tư

2.3 Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn (Payback period – PBP)

 PBP: cho thấy ngưỡng hoàn vốn của một dự án mà chỉ tiêu NPV không

thể hiện được thời gian hoàn vốn có thể được xét dưới hai góc độ, thời gian hoàn vốn không chiết khấu và thời gian hoàn vốn có chiết khấu Công thức tính tương tự nhau:

 Sử dụng chỉ tiêu hoàn vốn để đánh giá, lựa chọn dự án đầu tư theo nguyên

tắc dự án có thời gian hoàn vốn càng nhỏ càng tốt, chọn dự án có thời gian hoàn vốn nhỏ nhất trong các dự án loại trừ nhau

Chi phí chưa được

bù đắp đầu năm

Luồng tiền thu được trong năm+

2 Các chỉ tiêu đánh giá khi thẩm định dự án đầu tư

2.3 Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn (Payback period – PBP)

 Ưu điểm

 Đơn giản, dễ tính toán, dễ hiểu

 Nhấn mạnh tốc độ hoàn vốn có thể tham khảo cho loại dự án loại trừ,

có ít rủi ro

 Nhược điểm

 Bỏ qua các dòng tiền phát sinh sau thời gian hoàn vốn

 Không tính đến giá trị thời gian của dòng tiền

2 Các chỉ tiêu đánh giá khi thẩm định dự án đầu tư

2.4 Chỉ tiêu tỷ số lợi ích/chi phí (BCR)

 BCR Phản ánh khả năng sinh lời của dự án trên mỗi đơn vị tiền tệ vốn đầu

tư (quy về thời điểm hiện tại

 Nguyên tắc đánh giá: nếu có dự án có BCR > 1, dự án được chấp nhận (khả

thi về mặt tài chính)

 Ưu điểm: BCR cho biết lợi ích thu được trên một đồng bỏ ra, từ đó giúp

chủ đầu tư lựa chọn, cân nhắc các phương án có hiệu quả

 Nhược điểm: là một chỉ tiêu tương đối nên dễ dẫn đến sai lầm khi lựa chọn

các dự án loại trừ nhau, vì thông thường các dự án có BCR lớn thì có NPV nhỏ và ngược lại

BCR = PV (lợi ích)

PV (chi phí)

3 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định

3.1 Nhân tố chủ quan

 Cán bộ tín dụng

 Kiến thức, kinh nghiệm và khả năng phân tích của mỗi cán bộ tín

dụng/thẩm định khác nhau nên -> sai khác trong kết quả thẩm định

 Phẩm chất đạo đức, thái độ làm việc, động lực cống hiến cho ngân

hàng cũng tác động lên chất lượng thẩm định.

 Thông tin đầu vào cho thẩm định

Chất lượng nguồn thông tin đầu vào cho thẩm định ảnh hưởng quyết định lên kết quả thẩm định

 Quy trình, phương pháp thẩm định

Quy trình rắc rối, phức tạp, chồng chéo là nguyên nhân dẫn đến rủi

ro hệ thống, làm sai lệch kết quả thẩm định

3 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định

3.1 Nhân tố chủ quan

 Sự giám sát quá trình thẩm định

Giám sát quá khắt khe, cứng nhắc hoặc quá dễ dãi đều có thể gây ức chế cho cán bộ tín dụng hoặc tạo cơ hội cho sự cẩu thả của cán bộ trong công tác thẩm định

 Điều kiện vật chất phục vụ công tác thẩm định

3 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định

2.1 Nhân tố khách quan

 Khách hàng vay vốn (chủ đầu tư)

Hồ sơ dự án gửi lên ngân hàng hết sức sơ sài, bố cục không hợp lí, thiếu vắng thông tin quan trọng hoặc đánh giá dự án sai lầm

 Các quy định của pháp luật

Hiện hệ thống văn bản pháp luật có liên quan của Việt Nam còn rất phân tán, hàm chứa nhiều văn bản dưới luật, tính ổn định kém (thường xuyên thay đổi)

 Tuổi đời của dự án

Tuổi đời dự án càng dài càng rủi ro

3 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định

 2.1 Nhân tố khách quan

 Môi trường kinh tế

Nền kinh tế còn nhiều vấn đề chưa được giải quyết tận gốc, khiến môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp bị ảnh hưởng

 Sự phối hợp giữa các ngân hàng

Nếu các ngân hàng có được một kênh chia sẻ thông tin chung hoặc thông qua Trung tâm thông tin tín dụng khách hàng của Ngân hàng Nhà nước (CIC) thì hiệu quả thẩm định khách hàng đó sẽ cao hơn

 Cạnh tranh giữa các ngân hàng

Do áp lực cạnh tranh mà chất lượng thẩm định có thể bị ảnh hưởng chỉ để ngân hàng có thêm khách hàng

CHƯƠNG 3: THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU NHÀ Ở BIỆT THỰ HAPPY GARDEN TẠI QUẬN

CHƯƠNG 3: THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU NHÀ Ở BIỆT THỰ HAPPY GARDEN TẠI QUẬN

9, TP.HỒ CHÍ MINH

3 Thẩm định tài sản đảm bảo

4 Thẩm định rủi ro liên quan đến dự án và khả

năng trả nợ của Khách hàng

 Ngành, nghề kinh doanh: Kinh doanh nhà ở, cho thuê nhà ở; mua

bán nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở bán hoặc cho thuê, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch xây dựng nhà ở

để chuyển quyền sử dụng đất…

 Công ty đang có 07 Công ty con, và các Công ty liên kết

1 Thẩm định khách hàng vay vốn

1.2 Thẩm định tính cách và uy tín

 Thành viên Hội đồng quản trị và Ban điều hành Công ty đều là

những người có trình độ học vấn, trình độ chuyên môn cao và có nhiều năm kinh nghiệm

 Công ty không ngừng phát triển và đầu tư vào các Dự án trên địa

bàn Tp Hồ Chí Minh Thế mạnh của Công ty là có quỹ đất được toạ lạc tại các vị trí đắt địa của Tp Hồ Chí Minh cộng với kế hoạch đầu

tư hoàn thiện cơ sở hạ tầng

 Công ty là Khách hàng có uy tín, luôn thanh toán nợ gốc và lãi vay

đúng hạn tại Ngân hàng

1.3 Thẩm định năng lực tài chính và hoạt động kinh doanh

30/06/201 1

TỶ TRỌNG

CHÊNH LỆCH (10/09 )

CHÊNH LỆCH (30/06/2011- 2010)

TUYỆT ĐỐI

TƯƠNG ĐỐI

TUYỆT ĐỐI

TƯƠNG ĐỐI

III Bất động sản đầu tư 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% 0 0 #DIV/0!

IV Các khoản ĐTTC dài

hạn 187,931 16.10% 182,590 6.90% 181,372 6.57% (5,341) -2.84% (1,218) -0.67%

V Tài sản dài hạn khác 2,407 0.21% 4,405 0.17% 3,527 0.13% 1,998 83.02% (877) -19.92%

TỔNG CỘNG TÀI SẢN 1,167,020 100.00% 2,647,454 100.00% 2,760,221 100.00 % 1,480,434 126.86% 112,767 4.26%

1.3 Thẩm định năng lực tài chính và hoạt động kinh doanh

TỶ TRỌNG 6/30/2011

TỶ TRỌNG

CHÊNH LỆCH ( 07/06 ) CHÊNH LỆCH ( 08/07 )

TUYỆT ĐỐI

TƯƠNG ĐỐI

TUYỆT ĐỐI

TƯƠNG ĐỐI

thiểu số 249,430 416,978 413,512 14.98%

TỔNG CỘNG

NGUỒN VỐN 1,167,020 100.00% 2,647,454 100.00% 2,760,221 100.00% 1,480,434 126.86% 112,767 4.26%

1.3 Thẩm định năng lực tài chính và hoạt động kinh doanh

Vòng quay các khoản phải thu 1.86 0.32

Kỳ thu tiền bình quân 193 1,113

1.3 Thẩm định năng lực tài chính và hoạt động kinh doanh

1.3.2 Tình hình tài chính

 Các chỉ tiêu tài chính

Chỉ tiêu khả năng thanh toán 2010 T6-2011

Hệ số khả năng thanh toán hiện hành 2.33 2.91

Hệ số khả năng thanh toán tức thời (nhanh) 2.17 2.74

Chỉ tiêu Cơ cấu vốn 2010 T6-2011

Tỷ lệ tài sản lưu động / Tổng tài sản 92.58% 92.92%

Tỷ lệ tài sản cố định / Tổng tài sản 7.42% 7.08%

2 Thẩm định dự án đầu tư

2.1 Tính cần thiết của việc đầu tư dự án

2.1.1 Giới thiệu sơ lược về Dự án

 Tên dự án: KHU NHÀ Ở BIỆT THỰ HAPPY GARDEN

 Vị trí dự án: cách trung tâm thành phố khoảng 10 km

 Phạm vi quy hoạch : 34.330 m2

 Cơ cấu quy hoạch và chỉ tiêu sử dụng đất

2 Thẩm định dự án đầu tư

2.1 Tính cần thiết của việc đầu tư dự án

2.1.2 Cơ sở pháp lý

2.1.3 Sự cần thiết đầu tư và mục tiêu đầu tư

 Sự cần thiết đầu tư

 Quá trình đô thị hoá của Quận 9 được diễn ra theo đúng định hướng

và có sự kiểm soát của các cơ quan chính quyền TP Hồ Chí Minh

 Dự án khu căn hộ cao tầng, khu trung tâm thương mại và khu dân

cư cao cấp hệ thống cây xanh công viên, quang cảnh hài hoà là nơi

lý tưởng cho người có thu nhập khá và các hộ gia đình có một cuộc sống thật sự thoải mái

 Nhằm góp phần thực hiện chính sách, chủ trương của Thành phố

2 Thẩm định dự án đầu tư

2.1 Tính cần thiết của việc đầu tư dự án

2.1.3 Sự cần thiết đầu tư và mục tiêu đầu tư

 Xây dựng khu nhà ở có chất lượng, hoàn chỉnh về pháp lý, có môi

trường sống và cảnh quan thiên nhiên lý tưởng

 Tạo sự cân bằng về bố cục không gian, tránh sự tập trung dân số quá

đông trong trung tâm thành phố

 Phù hợp với nhu cầu thiết yếu của xã hội, phù hợp với định hướng

phát triển quy hoạch thành phố của Chính phủ trong tổ chức khu đô thị mới

2 Thẩm định dự án đầu tư

2.1 Tính cần thiết của việc đầu tư dự án

2.1.4 Các điều kiện về tổ chức thực hiện

 Tiến độ thực hiện xây dựng dự án

 San lấp mặt bằng : Trong quý 1/2012

 Xây dựng CSHT : Từ quý 1/2012 đến quý 2/2012

 Cảnh quan, tiện ích : Từ quý 1/2012 đến quý 2/2012

 Xây dựng nhà mẫu : Từ quý 2/2012 đến quý 4/2012

 Tổ chức thực hiện

 Chuẩn bị công tác chỉnh trang cơ sở hạ tầng và xây dựng cảnh quan cùng

các khu tiện ích

 Lập các quy định, quy trình quản lý công trình xây dựng, quản lý các công

trình kỹ thuật, cây xanh cảnh quan, môi trường

2 Thẩm định dự án đầu tư

2.2 Đánh giá tiềm năng của Dự án

 Dự án nằm trong khu vực có cảnh quan thiên nhiên đẹp, không khí trong

lành, giao thông thuận lợi về trung tâm thành phố

 Giá đất và nhà ở tại khu vực phía đông như Quận 2, Quận 9 hiện vẫn còn

đang thấp hơn so với các khu vực quận 7, Nhà Bè,

 Vị trí khu đất dự án nằm gần với các tuyến giao thông chính sẵn

 Các điều kiện tự nhiên, địa hình và khí hậu thuận lợi, môi trường cảnh

quan lý tưởng

 Dự án nằm trong khu vực đô thị hóa, đất đai đang trong tiến trình chuyển

đổi từ đất nông nghiệp sang đất đô thị