Các vướng mắc về tài sản bảo đảm tại các NHTM và giải pháp khắc phục

Thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay: Thế chấp tài sản là việc một bên sau đây gọi là bên thế chấp dùng tàisản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA NGÂN HÀNG

GVHD : PGS-TS Trầm Thị Xuân Hương

Lớp : Ngân hàng Ngày 2 – K21

Thực hiện : Nhóm 6

NGÂN HÀNG NGÀY 2 – K21

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU

Nghiệp vụ tín dụng là một trong những hoạt động chủ yếu đem lạinguồn lợi nhuận cho các NHTM, ngân hàng sẽ cấp tín dụng cho khách hàng làcác tổ chức, cá nhân dưới hình thức: cho vay, chiết khấu, tái chiết khấu công

cụ chuyển nhượng và giấy tờ có giá khác, bảo lãnh, bao thanh toán, Việc cấptín dụng được dựa trên cơ sở lòng tin, sự uy tín, hiệu quả của phương án kinhdoanh Thế nhưng, với sự thiếu hụt về thông tin trên thị trường kinh tế VN đãgây không ít trở ngại cho các ngân hàng khi thực hiện quy trình tín dụng Hiệntượng thông tin bất cân xứng là một tất yếu, khó tránh khỏi trong các giao dịchkinh tế và hiển nhiên có ảnh hưởng rất lớn đối với hoạt động tín dụng tại cácNgân hàng thương mại (NHTM) VN Do đó, để hạn chế một phần ảnh hưởngcủa hiện tượng thông tin bất cân xứng, một phương pháp cổ điển đang được

áp dụng là: Tài sản đảm bảo

Trên thực tế, tài sản đảm bảo hiện nay là một công cụ chủ yếu mà cácngân hàng làm cơ sở trong việc cho vay, một công cụ có thể giúp giảm thiểurủi ro tín dụng tốt nhất ở Việt Nam hiện nay Tuy nhiên, việc sử dụng công cụnày cũng mang rất nhiều hạn chế, cũng như những vướng mắc mà chính bảnthân các ngân hàng vẫn chưa giải quyết tốt Vì vậy, việc nghiên cứu về tài sảnđảm bảo cũng như các biện pháp để ứng dụng nó một cách hiệu quả là mộtviệc cần thiết mà các ngân hàng cần thực hiện

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT VỀ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Cơ sở pháp lý:

Bảo đảm tín dụng bằng TSBĐ được thực hiện theo

Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 29 tháng

12 năm 2006, Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 Về sửađổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19 tháng 5 năm 2003 Hướng dẫn thực hiện một số quy định vềbảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng

1.2 Khái niệm:

Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiệnnghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm, là tài sản hiện có hoặc tài sản hìnhthành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch

Bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằmphòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ

đã cho khách hàng vay Nói chung bất kỳ tài sản hoặc các quyền phát sinh từtài sản đã tạo ra ngân lưu đều có thể dùng làm bảo đảm tiền vay

không thanh toán được nợ.

- Làm động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ và sử dụng vốn vay có hiệuquả

- Là rào cản đối với những đối tượng đi vay có chủ định lừa đảo.Một sốđối tượng khách hàng khi vay vốn bằng những dự án với những con số ảo Vìthế TSDB giảm giúp giảm nguy cơ rủi ro cho ngân hàng

Tiêu cực:

- Có tài sản đảm bảo cán bộ tín dụng lơ là trong việc thu thập thông tin

về khách hàng, thẩm định phương án sản xuất kinh doanh cũng như khả năngsinh lời và nguồn thu nợ của khách hàng

- Xảy ra tiêu cực về tham những , hối lộ đối với cán bọ tín dụng Vìkhoản lợi của khách hàng mang tới cho cán bộ tín dụng khiến họ định giá tàisản đảm bảo cao hơn giá trị thật, gây thiệt hại cho ngân hàng

1.4 Điều kiện của TSBĐ:

Tài sản dùng để bảo đảm cho khoản vay của khách hàng phải thoả mãncác điều kiện sau:

Trước hết, muốn dùng tài sản để cầm cố, thế chấp làm vật bảo đảm cho

khoản nợ thì khách hàng vay vốn phải có quyền sở hữu tài sản đó Quyền sởhữu bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt Khách hàng phải chứngminh quyền sở hữu của mình bằng các giấy tờ sở hữu hợp pháp theo đúng quyđịnh của pháp luật

Thứ hai, tài sản đó phải được phép giao dịch, có nghĩa là tài sản mà

pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyểnnhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác Đồng thời khi dùng

tài sản để cầm cố thế chấp, tài sản đó phải được đăng ký giao dịch bảo đảm.Người yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm có thể là bên bảo đảm, bên nhậnbảo đảm hoặc người được uỷ quyền Nội dung đơn yêu cầu phải có đầy đủ nộidung về bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và phải mô tả rõ về tài sản bảo đảm.

Thứ ba, tài sản dùng để bảo đảm phải không có tranh chấp về quyền và

nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảođảm Khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết bằng văn bản với Ngân hàng

về việc tài sản cầm cố, thế chấp, bảo lãnh không có tranh chấp tại thời điểm kýhợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết củamình

Đối với tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàngvay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay

1.5 Các hình thức đảm bảo tiền vay:

1.5.1 Cầm cố bằng tài sản của khách hàng vay:

Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) đểđảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự

Động sản cầm cố có thể là loại không cần đăng ký quyền sở hữu, có loạiđăng ký quyền sở hữu Đối với loại tài sản không đăng ký quyền sở hữu khicầm cố tài sản phải được giao nộp cho bên cho vay Đối với tài sản có đăng kýquyền sở hữu, khi cầm cố có thể thoả thuận để bên cầm cố giữ tài sản hoặcgiao tài sản cầm cố cho bên thứ ba giữ

Tài sản cầm cố có thể bao gồm các loại tài sản sau đây:

 Một là, tài sản tài chính:

 Tiền trên tài khoản / ký gởi / ký quỹ ….

 Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm,thương phiếu, các giấy tờ khác giá trị được bằng tiền, riêng đối với cổ phiếucủa chính TCTD phát hành thì TCTD không được nhận làm tài sản cầm cố

Tóm lại, các tài sản tài chính này phải có các tính chất sau :

 Dễ cất giữ

 Dễ định giá

 Tính thanh khoản cao

 Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyềnđòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác phát sinh từhợp đồng hoặc từ các căn cứ pháp lý khác

 Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật

 Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, kể cả trong doanh nghiệp cóvốn đầu tư nước ngoài

 Hai là, hàng hóa với điều kiện:

 Hàng hóa dễ bảo quản, chi phí bảo quản không quá lớn

 Kho cầm giữ do ngân hàng lựa chọn

 Ngân hàng phải cử người quản lý, giám sát khi không giữ ở kho ngân hàng

 Các chi phí phát sinh trong quản lý hàng hóa do khách hàng chịu nếu không

có thỏa thuận khác

 Các loại tài sản khác

1.5.2 Thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay:

Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tàisản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên

kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó chobên nhận thế chấp

Nếu khi đến hạn mà người đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặckhông trả hết nợ cho ngân hàng thì ngân hàng được quyền phát mãi tài sản thếchấp để thu nợ Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản cóvật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp

1.5.3 Bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba:

Bên thứ ba có thể là một tổ chức, một cá nhân hoặc một số tổ chức/cánhân có đầy đủ năng lực pháp lý và tài chính đồng thời có nghĩa vụ trả nợ thaycho khách hàng trong trường hợp khách hàng không thực hiện được nghĩa vụtrả nợ của mình

Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba là việc bên thứ ba (gọi là bên bảolãnh) cam kết với bên cho vay về việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình

để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho bên đi vay, nếu đến hạn trả nợ mà bên đivay không thực hiện hoặc không thể thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ

1.5.4 Bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai:

Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản tại thời điểm giao kết chưahình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa thuộc sở hữu của bên thế chấp/cầmcố

Đây thực chất là dạng biến đổi của thế chấp/cầm cố tài sản mà tài sảnbảo đảm khoản vay được hình thành sau giải ngân

Hình thức này được áp dụng đối với các loại hình tín dụng sau:

 Vay để thực hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, phục vụ đờisống

 Vay để thực hiện lô hàng xuất, tài sản bảo đảm chính là lô hàng xuất

 Vay để thực hiện lô hàng nhập, tài sản bảo đảm chính là lô hàng nhập

Tuy nhiên, để được vay theo hình thức bảo đảm bằng tài sản hình thànhtrong tương lai, tài sản hình thành từ vốn vay cần thoả một số điều kiện sau:

 Thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay

 Xác định danh mục, số lượng, giá trị, đặc điểm của tài sản

 Tài sản được phép giao dịch, không có tranh chấp

 Phải mua bảo hiểm đối với tài sản mà pháp luật qui định trong suốt thời hạnvay vốn

Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay có mức độ rủi ro rất cao Do đó,yêu cầu của công tác quản lý phải đánh giá chính xác hiệu quả mang lại củacác dự án đầu tư

1.6 Các nguyên tắc sử dụng tài sản bảo đảm nợ vay:

1.6.1 Một tài sản có thể bảo đảm cho nhiều khoản nợ vay tại một hoặc nhiều ngân hàng khác nhau.

Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân

sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trịcác nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật

có quy định khác

Trong trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụthì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sảnbảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác Mỗi lần bảođảm phải được lập thành văn bản

Trong trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạnthì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả cácbên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản Bên nhận bảo đảm đã

thông báo về việc xử lý tài sản có trách nhiệm xử lý tài sản, nếu các bên cùngnhận bảo đảm không có thoả thuận khác.

Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa

vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên bảo đảm vàcác bên cùng nhận bảo đảm; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuậnđược thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật

Trong trường hợp các bên muốn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ chưađến hạn thì có thể thoả thuận về việc bên bảo đảm dùng tài sản khác để bảođảm việc thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn

1.6.2 Một khoản vay có thể được bảo đảm bởi nhiều tài sản.

Nghĩa vụ trả nợ ghi trong hợp đồng tín dụng có thể được bảo đảm bằngmột hoặc nhiều tài sản; bằng một hoặc nhiều biện pháp bảo đảm bằng tài sản,với điều kiện tổng giá trị các tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá trị nghĩa vụđược bảo đảm

Trong trường hợp cầm cố nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện một nghĩa

vụ dân sự thì mỗi tài sản được xác định bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ.Các bên cũng có thể thỏa thuận mỗi tài sản bảo đảm thực hiện một phần nghĩavụ

Trong trường hợp thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện mộtnghĩa vụ dân sự thì mỗi tài sản được xác định bảo đảm thực hiện toàn bộnghĩa vụ Các bên cũng có thể thỏa thuận mỗi tài sản bảo đảm thực hiện mộtphần nghĩa vụ

Trong trường hợp một nghĩa vụ dân sự được bảo đảm bằng nhiều giaodịch bảo đảm, mà khi đến hạn bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiệnkhông đúng nghĩa vụ thì bên nhận bảo đảm có quyền lựa chọn giao dịch bảo

đảm để xử lý hoặc xử lý tất cả các giao dịch bảo đảm, nếu các bên không cóthoả thuận khác.

1.7 Quy trình tài sản bảo đảm:

 Bước 1: Hướng dẫn, tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ TSBĐ

- Hướng dẫn khách hàng

- Đối chiếu danh mục TSBĐ do NH quy định

- Kiểm tra bản chính hồ sơ TSBĐ: số lượng, tính hợp pháp hợp lệ, phù hợp vềnội dung giữa các tài liệu

 Bước 2: Thẩm định TSBĐ

- Thẩm định tính pháp lý của hồ sơ TSBĐ, khả năng chuyển nhượng, khảnăng quản lý TSBĐ

- Định giá TSBĐ

- Xác định mức cấp tín dụng tối đa so với giá trị TSBĐ

 Bước 3: Lập, ký kết Hợp đồng bảo đảm, thực hiện các thủ tục liên quan

- Soạn thảo, lựa chọn mẫu HĐBĐ

- Ký kết HĐBĐ

- Thực hiện công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm

 Bước 4: Nhập, kiểm soát dữ liệu vào hệ thống

 Bước 5: Nhập kho hồ sơ TSBĐ

 Bước 6: Quản lý hồ sơ TSBĐ

- Theo dõi, quản lý TSBĐ từ khi nhận bảo đảm đến khi chấm dứt bảo đảm

- Thực hiện định giá lại TSBĐ

- Đăng ký thay đổi nội dung GDBĐ đã đăng ký

- TSBĐ là tài sản được phép giao dịch.

- Tài sản không có tranh chấp

- Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên bảo đảm phải muabảo hiểm tài sản trong suốt thời hạn thế chấp, cầm cố

- Tài sản có tính thanh khoản cao

1.8.2 Thẩm định bên bảo đảm:

- Trường hợp bên cầm cố, thế chấp chính là khách hàng vay:

+ Thẩm định tính chính xác các thông tin trong hồ sơ bảo đảm tiền vay nếu cósai lệch thì yêu cầu giải trình ngay

+ Đối chiếu kết quả chấm điểm, phân loại, phân nhóm, hạng khách hàng vay

- Trường hợp bên cầm cố, thế chấp không là khách hàng vay:

+ Xem xét năng lực pháp luật và năng lực hành vi

+ Có tài sản hợp pháp

+ Có tài sản đủ điều kiện và giá trị để thế chấp, cầm cố

1.8.3 Thẩm định bên bảo lãnh:

- Xem xét bảo đảm về năng lực pháp luật

- Tình hình tài chính lành mạnh, có uy tín; năng lực tài chính tại thời điểm bảo

và hiệu quả.

- Trên cơ sở phương pháp thẩm định giá trị TSBĐ, NH xác định và thống nhấtvới bên bảo đảm về giá trị TSBĐ trong phạm vi cho phép, phù hợp với tínhchất rủi ro của từng trường hợp cụ thể, đảm bảo nếu xảy ra rủi ro phải xử lýTSBĐ thì thu hồi được nợ gốc và lãi

- Khi thẩm định giá trị TSBĐ, NH phải lưu giữ các căn cứ, tài liệu trong hồ sơcấp tín dụng

1.9.2 Việc thẩm định giá trị TSBĐ phải tính đến các yếu tố sau:

- Tuổi thọ kỹ thuật, giá trị sử dụng Đối với tài sản cố định, NH phải thamkhảo tốc độ hao mòn vô hình và hữu hình của tài sản

- Hiện trạng của tài sản, vị trí địa lý, điều kiện kết cấu hạ tầng, lợi thế thươngmại

- Khả năng bán, chuyển nhượng, khả năng sinh lời của tài sản, sự biến độnggiá cả, tỷ giá

- Giá trị có thể thu hồi khi phải xử lý TSBĐ

1.9.3 Các phương pháp thẩm định giá

 Phương pháp so sánh trực tiếp:

- Cơ sở: Giá thị trường của một tài sản có mối quan hệ mật thiết với giátrị của các tài sản tương tự có thể so sánh đã được mua bán trên thịtrường.

- Khái niệm: Là phương pháp thẩm định giá dựa trên thông tin về mứcgiá giao dịch của các tài sản so sánh tương tự trên thị trường trong mộtthời điểm nhất định để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩmđịnh giá

- Phạm vi áp dụng: Thẩm định các tài sản có giao dịch phổ biến trên thịtrường Thường được sử dụng rộng rãi nhất

 Phương pháp chi phí khấu trừ:

- Cơ sở: Giá trị của tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tàisản tương tự như là một vật thay thế

- Khái niệm: Phương pháp ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng hoặctái tạo những tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá

- Phạm vi áp dụng: Những tài sản không đủ điều kiện thuận lợi hoặcthông tin để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, như các công trìnhxây dựng, tài sản hoặc máy móc thiết bị chuyên dùng…

 Phương pháp thu nhập (đầu tư)

- Cơ sở: Giá trị thị trường của tài sản bao gồm giá trị hiện tại của tất cảcác khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản

- Khái niệm: Chuyển một dòng thu nhập hàng năm thành một tổng sốvốn

- Phạm vi áp dụng: Phương pháp trên được sử dụng hạn chế, áp dụng chomột số đối tượng tài sản (các bất động sản như nhà hàng, khách sạn…),

thường được kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp và được dùngnhư một phương pháp kiểm chứng.

1.9.4 Các thông tin làm căn cứ khi thẩm định giá trị TSBĐ:

- Kết quả định giá của cơ quan thẩm định giá; Kết quả khảo sát của NH

- Giá quy định của Nhà nước (nếu có); giá mua, bán trên thị trường; giá trị cònlại trên sổ sách kế toán; giá chuyển nhượng thực tế của TS tương tự; giá ghitrên giấy báo giá, hoá đơn, hợp đồng mua bán liên quan đến TSBĐ

- Các thông tin về giá cả từ cơ quan cấp GCN QSH tài sản, trên phương tiệnthông tin đại chúng; trung tâm giao dịch, mua bán TS; doanh nghiệp thẩmđịnh giá; trung tâm địa ốc; SGD chứng khoán

NH phải định giá TSBĐ chi tiết theo loại và tính chất của tài sản Việcđịnh giá, định giá lại TSBĐ phải lập thành biên bản và là một bộ phận khôngthể tách rời của Hợp đồng bảo đảm.TSBĐ phải được thẩm định giá trị tại thờiđiểm ký kết HĐBĐ và thời điểm định giá lại theo quy định của NH Việc thẩmđịnh giá trị tài sản tại các thời điểm này chỉ để làm căn cứ thẩm định mức cấptín dụng của NH, không áp dụng khi xử lý tài sản đề thu hồi nợ

1.10 Đăng ký giao dịch bảo đảm:

- Những trường hợp bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký giao dịchbảo đảm:

+ Thế chấp quyền sử dụng đất

+ Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừngtrồng

+ Thế chấp tàu bay, tàu biển

+ Thế chấp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ

+ Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định

- Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm:

+ Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản

+ Cục Hàng Không Việt Nam

+ Cơ quan đăng ký tàu biển quốc gia

+ Trung tâm giao dịch chứng khoán

1.11 Quy trình xử lý TSBĐ:

1.11.1 Các trường hợp xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ:

- Khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ khiđến hạn

- Khách hàng phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ trước hạn do vi phạm nghĩa vụtheo thỏa thuận, vi phạm Hợp đồng cấp tín dụng, Hợp đồng bảo đảm hoạctheo quy định của pháp luật

- Bên có TSBĐ là doanh nghiệp khi chia tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi,

1.11.2 Nguyên tắc xử lý TSBĐ để thu hồi nợ:

- Việc xử lý TSBĐ phải được thực hiện khách quan, công khai, minh bạch,bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia và phù hợp với cácquy định của pháp luật Việc xử lý TSBĐ để thu hồi nợ không phải là hoạtđộng kinh doanh tài sản của NH

- Bên xử lý TSBĐ là NH nhận bảo đảm hoặc bên được NH ủy quyền xử lýTSBĐ

- TSBĐ được xử lý theo thỏa thuận giữa NH và các bên cùng nhận bảo đảmvới bên có TSBĐ tại Hợp đồng bảo đảm (HĐBĐ) hoặc các văn bản thỏa thuậnkhác (trừ TSBĐ mà pháp luật quy định phải được bán tại các tổ chức bán đấugiá chuyên trách)

- Trường hợp một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ trả nợ, nếu phải xử lýTSBĐ để thực hiện một nghĩa vụ trả nợ đến hạn, thì các nghĩa vụ trả nợ kháctuy chưa đến hạn cũng coi là đến hạn và NH được xử lý để thu hồi nợ

- Trường hợp NH nhận nhiều tài sản thế chấp, cầm cố bào đảm cho một hoặcnhiều nghĩa vụ trả nợ thì việc lựa chọn tài sản cụ thể để xử lý phải theo thỏathuận tại HĐBĐ hoặc các văn bản thỏa thuận khác Nếu không có thỏa thuậnthì NH có quyền lựa chọn TSBĐ để xử lý hoặc xử lý tất cả các tài sản

- Các bên có thể thỏa thuận sửa đổi, bổ sung hoặc thỏa thuận mới về việc xử

lý TSBĐ Việc thỏa thuận này phải lập thành văn bản và không trái vớ quyđịnh của pháp luật

- Quá trình xử lý TSBĐ để thu hồi nợ phải tuân thủ các quy định của NH vàcác văn bản quy phạm pháp luật được Nhà nước ban hành có liên quan đếnviệc xử lý TSBĐ

1.11.3 Các phương thức xử lý TSBĐ theo thỏa thuận:

- Là việc NH trực tiếp nhận TSBĐ, lấy giá trị TSBĐ được định giá khi xử lýlàm cơ sở để thanh toán nợ gốc, lãi vay trong hạn, lãi phạt quá hạn, phí (nếucó) của khách hàng sau khi trừ đi các chi phí hợp lý khác (nếu có) và đượctiếp nhận tài sản đó.

- Việc nhận TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm chỉ

áp dụng trong trường hợp đã áp dụng các phương thức khác mà vẫn chưa xử

lý được TSBĐ để thu hồi nợ, nếu không nhận TSBĐ thì không thu hồi được

nợ, hoặc trường hợp NH có phương án cần thiết sử dụng chính TSBĐ đó đểđáp ứng yêu cầu kinh doanh

c/ NH nhận các khoản tiền, tài sản khác từ người thứ 3 trong trường hợp nhậnthế chấp quyền đòi nợ

d/ Phương thức khác do NH và bên có TSBĐ thỏa thuận

CHƯƠNG 2 NHỮNG VƯỚNG MẮC VỀ TÀI SẢN BẢO ĐẢM HIỆN NAY TẠI CÁC NHTM VIỆT NAM2.1 Vướng mắc liên quan đến thẩm định tài sản đảm bảo:

Ngoài những vướng mắc trong việc định giá TSĐB mà chúng tôi sẽ đềcập trong phần 2.2 phía sau, còn có những vướng mắc liên quan đến thẩmđịnh TSĐB như sau:

- Sự thiếu hiểu biết về pháp luật sở hữu tài sản của cán bộ ngân hàng cùng vớirắc rối từ hệ thống quy phạm pháp luật về sở hữu tài sản dẫn đến việc nhận tài

sản đảm bảo không thẩm định được nguồn gốc rõ ràng, không xác định chínhxác đối tượng sở hữu TSĐB trong hợp đồng thế chấp, làm cho HĐTC vô hiệuhoặc không thể tiến hành xử lý để thu hồi nợ.

- Do yếu kém về mặt chuyên môn nghiệp vụ hoặc do sơ suất mà cán bộ ngânhàng không phát hiện được TSĐB không đủ điều kiện thế chấp như: tài sản làBĐS thuộc diện quy hoạch, tài sản đang tranh chấp, kê biên, … dẫn đến tàisản mất khả năng thanh khoản

- Người thế chấp tài sản không đủ năng lực pháp lý

2.2 Vướng mắc trong định giá tài sản đảm bảo:

2.2.1 Đối với tài sản là bất động sản:

- Chưa hình thành chuẩn mực định giá giữa các ngân hàng Việc địnhgiá gặp nhiều khó khăn bởi các qui định từ Ngân hàng cấp trên chưa thốngnhất, chưa cụ thể, còn có những điểm chồng chéo, khó hiểu làm cho cấp dướikhó thực hiện

Ví dụ, quy định về phương pháp xác định giá trị TSBĐ là quyền sửdụng đất ở hiện nay của Ngân hàng Công thương Việt Nam Ngân hàng chocác chi nhánh ngân hàng trong hệ thống của mình được cùng với khách hàngthoả thuận theo giá đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểmđịnh giá thế chấp / định giá lại với mức:

Thứ nhất, mức tối đa bằng với mức giá đất thực tế chuyển nhượng trênthị trường nếu thấp hơn hoặc bằng với giá ghi trong khung giá đất của UBNDtỉnh, thành phố nơi có đất

Thứ hai, mức tối đa không quá 70% giá thực tế chuyển nhượng trên thịtrường nếu cao hơn giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố nơi

có đất

Tuy nhiên, nếu áp dụng cách thứ nhất thì không thể cho vay được vì giátrị quyền sử dụng đất mà UBND các địa phương đưa ra chỉ để áp dụng tính

thuế chứ không quy định bán, chuyển nhượng trên thị trường Còn áp dụngcách thứ hai, mặc dù có thoáng hơn cách thứ nhất nhưng cũng rất khó thựchiện do ột số tỉnh hiện nay chưa ban hành khung giá đất, các ngân hàng khôngthể có khung giá thị trường để áp dụng tính đúng 70% theo qui định được.Còn nếu thuê cơ quan chuyên môn thì do co những qui định ràng buộc bởitrách nhiệm về cách đánh giá của họ

- Các NHTM chưa có một khung giá với biên độ dao động thích hợptrong việc định giá tài sản thế chấp Vì vậy đã gây nên những khó khăn trongcông tác phát mại tài sản để thu hồi nợ của Ngân hàng Chẳng hạn như khinhận tài sản thế chấp, Ngân hàng đã định giá của tài sản cao hơn giá trị thựccủa nó hoặc vào thời điểm nhận tài sản thế chấp thì giá của tài sản đang tăngcao, do vậy, khi nợ đến hạn, Ngân hàng không thu hồi được vì do giá tài sảntrên thị trường lúc đó hạ trong khi giá bán tài sản của Ngân hàng lại cao nênngười mua không thể mua được dẫn đến Ngân hàng không thể phát mại đượctài sản Nếu bán được tài sản thì số tiền thu được cũng chưa chắc bù đủ tiềnvốn chứ chưa nói đến lãi

- Chu kỳ kinh tế có mối quan hệ chặt chẽ với sự biến động giá BĐS.Trong thời kỳ hưng thịnh, sản xuất và tiêu dùng đều mở rộng, nguồn cung tiềndồi dào và giá BĐS leo thang, các ngân hàng cũng mở rộng tín dụng BĐS.Ngược lại khi nền kinh tế phát triển quá nóng, NHNN thực hiện thắt chặt tiền

tệ thì BĐS là thị trường đầu tiên bị ảnh hưởng, giá BĐS sụt giảm, tính thanhkhoản hạn chế và khả năng trả nợ của các khoản vay gặp khó khăn, đặc biệt làcác khoản vay đầu cơ BĐS Vì vậy việc định giá BĐS trong thời kỳ hưngthịnh sẽ ảnh hưởng rất lớn đến tình hình nợ xấu của ngân hàng

- Nhiều ngân hàng nhỏ, năng lực cạnh tranh yếu buộc phải định giá tàisản thế chấp cao, đơn giản hóa thủ tục và rút ngắn thời gian thẩm định, cho