VƯỚNG mắc lớn NHẤT CHO CÔNG CUỘC HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT đất ĐAI tại VIỆT NAM

Bài báo cáo không có tham vọng sẽ mở ramột cách nhìn mới về sở hữu đất đai tại Việt Nam, chỉ hi vọng có thể tổngkết, đúc kết cũng như đưa ra một vài chính kiến của bản thân về hệ lụy của

LỜI MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết của đề tài

Luật đất đai 2003 cho đến nay đã trải qua gần một thập kỉ, khoảng thờigian đủ dài để các nhà làm luật nhìn nhận lại những tích cực cũng như tiêucực khi đem pháp luật đất đai vào cuộc sống Nhìn chung, luật đất đai 2003cùng các văn bản hướng dẫn thi hành đã làm tốt vai trò của mình, nhưng bêncạnh đó những tiêu cực, hệ lụy vẫn còn diễn ra Nguyên nhân là vì đâu? Cóthể có nhiều nguyên nhân nhưng một trong những nguyên nhân cốt lõi, mangtầm ảnh hưởng lớn nhất chính là khái niệm “ sở hữu toàn dân “ về đất đai, cóthể nói khái niệm sở hữu toàn dân là chốt chặn, rào cản lớn nhất cho côngcuộc đởi mới chính sách pháp luật đất đai tại Việt Nam Vì thế việc nhìn nhậnlại khái niệm , đi sâu vào đúng bản chất của “ sở hữu toàn dân “ là điều kiệntiên quyết để đưa đất nước phát triển, tiến lên xã hội chủ nghĩa mà Đảng đềra

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Đây có thể nói là đề tài nghiên cứu của rất nhiều chuyên gia pháp luậttại Việt Nam quan tâm Thực tế trong Quốc Hội hiên nay cũng đang có quanđiểm nhìn nhận lại khái niệm này Bài báo cáo không có tham vọng sẽ mở ramột cách nhìn mới về sở hữu đất đai tại Việt Nam, chỉ hi vọng có thể tổngkết, đúc kết cũng như đưa ra một vài chính kiến của bản thân về hệ lụy củakhái niệm “ sở hữu toàn dân “, những bất cập ,khó khăn trong thực tiễn cuộcsống cũng như trong công tác thực hiện pháp luật của các cơ quan nhà nước,

từ đó nhìn nhận lại quan niệm hiện nay của Việt Nam về lĩnh vực đất đai

3 Mục đích và đối tượng nghiên cứu của đề tài

Đề tài tập trung nghiên cứu quá trình hình thành các chính sách phápluật đất đai tại Việt Nam qua các thời kì, từ đó nhìn nhận lại khái niệm “ sởhữu toàn dân “ trong thời đại hiện nay

Nghiên cứu và chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụngnhững quy định này, đề tài sẽ đưa ra một số kiến nghị, đề xuất hướng hoànthiện từ quan niêm tư duy cho đến đưa pháp luật đất đai vào cuộc sống

4 Phạm vi nghiên cứu đề tài

Bài báo cáo không nghiên cứu toàn diện tất cả các nội dung về lĩnh vựcpháp luật đất đai, mà chỉ tập trung làm rõ khái niệm “sở hữu toàn dân“, nhữngkhó khăn, bất cập đối với khái niệm này, từ đó đề xuất kiến nghị và hướnghoàn thiện

5 Phương pháp nghiên cứu:

Bài báo cáo sử dụng các phương pháp khoa học thông thường như: sosánh, phân tích, tổng hợp, thống kê để giải quyết những vấn đề mà đề tài đãđặt ra

6 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của bài báo cáo

Bài báo cáo mong muốn chỉ ra những bất cập trong khái niệm “ sở hữutoàn dân” qua đó tạo tiền đề cho sự pháp triển, hoàn thiện chính sách phápluật đất đai tại Việt Nam

Kết cấu của bài báo cáo

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dungcủa bài báo cáo gồm 2 chương:

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN TRONG VIỆC NHÌN LẠI KHÁI NIỆM “ĐẤT ĐAI THUỘC SỞ HỮU TOÀN DÂN” TẠI VIỆT NAM

CHƯƠNG 2: THỰC TRANG NHỮNG BẤT CẬP, KHÓ KHĂN TRONG QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI TẠI VIỆT NAM – HỆ QUẢ CỦA KHÁI NIỆM “ĐẤT ĐAI THUỘC SỞ HỮU TOÀN DÂN”

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN TRONG VIỆC NHÌN LẠI KHÁI NIỆM “ĐẤT ĐAI THUỘC SỞ HỮU TOÀN DÂN” TẠI VIỆT NAM:

1.1 Sơ lược quá trình đổi mới chính sách đất đai từ 1945 đến nay: 1.1.1 Giai đoạn 1945 – 1954:

Cách mạng tháng Tám 1945 thành công; nước Việt Nam Dân chủ Cộnghòa ra đời đánh đấu một kỷ nguyên mới độc lập cho dân tộc, tự do hạnh phúccho nhân đân; đã đặt nền móng cho chính sách ruộng đất của Nhà nước dânchủ nhân dân Sau khi Cách mạng tháng Tám thành công, Chính phủ nướcViệt Nam Dân chủ Cộng hòa đã ban hành sắc lệnh bãi bỏ thuế thân, thuế mônbài, giảm tô, tịch thu ruộng đất của thực dân Pháp, Việt gian phản động chiacho nông dân nghèo, chia lại công điền công thổ Đảng đã chủ trương cảicách ruộng đất, với một mục tiêu cơ bản là làm cho dân cày có ruộng Khichiến dịch Điện Biên Phủ chuẩn bị diễn ra, Đảng và nhà nước tiến hành mộtchính sách mạnh mẽ hơn, điểm khởi đầu quan trọng là việc ban hành Luật cảicách ruộng đất, làm khung pháp lí cho việc tịch thu, trưng mua và chia lạiruộng đất cũng như các tài sản khác trong xã hội nông thôn Trong hai năm1955-1956, qua năm đợt cải cách ruộng đất ở miền Bắc đã chia lại tổng số810.000 ha đất nông nghiệp cho hơn hai triệu nông dân Tuy nhiên, cải cáchruộng đất cũng gây ra nhiều sai phạm, như xác định không đúng đối tượng địachủ, phú nông, cường hào, dẫn đến chỗ qui nhầm địa chủ, tịch thu ruộng đất

và tài sản không đúng đối tượng, đặc biệt có một số địa chủ bị “ giết nhầm “

Hệ quả là 1957, Đảng và chính phủ phải tiến hành sửa sai

1957, các hợp tác xã ( HTX ) bậc thấp được thành lập Cụ thể Đại hội Đảng

toàn quốc lần thứ III (tháng 9/1960) đã đề ra đường lối xây dựng chủ nghĩa

xã hội ở miền Bắc: “đối với nông nghiệp, phương hướng là tiếp tục thu hút

nông dân cá thể vào HTX bậc thấp, từng bước chuyển lên bậc cao; mở rộng quy mô HTX, kết hợp hoàn thiện quan hệ sản xuất với phát triển lực lượng sản xuất Quá trình hợp tác hóa nông nghiệp đã diễn ra nhanh chóng, với sự

tập trung cao độ ruộng đất, lao động và các tư liệu sản xuất; từ hợp tác xã bậcthấp chuyển lên hợp tác xã bậc cao, ruộng đất đã được tập thể hóa triệt để, chế

độ sở hữu tập thể về ruộng đất đã được thiết lập”

Từ đầu những năm 60 của thế kỉ trước, các hợp tác xã bậc thấp đượcphát triển thành các hợp tác xã bậc cao với qui mô xã, thậm chí là vào nhữngnăm 70 còn thí điểm một số hợp tác xã qui mô huyện

Mô hình HTX đã thích ứng với điều kiện thời chiến, tuy nhiên phươngthức điều hành theo lối hành chính đã phát sinh yếu tố độc đoán, chuyênquyền, mệnh lệnh, vi phạm nguyên tắc dân chủ đã kìm hãm sản xuất, nôngdân vẫn không quan tâm đến hiệu quả sử dụng đất; sản xuất trì trệ, đời sốngtiếp tục gặp nhiều khó khăn

1.1.3 Giai đoạn 1976 đến nay:

Sau chiến thắng lịch sử mùa Xuân 1975, VIệt nam trở thành một quốcgia thống nhất, đây cũng là mốc đánh dấu sự thúc đẩy mạnh mẽ hơn của các

nỗ lực xây dựng chương trình sản xuất nông nghiệp tập thể ở miền Bắc vàtriển khai mô hình này ở miền Nam mặc dù vào thời điểm đó hai miền cónhiều khác biệt về điều kiện kinh tế, chính trị và xã hội Kết quả là vào giữanhững năm 80 của thế kỉ XX , hơn 1/3 hộ gia đình nông dân ở miền Nam ViệtNam đã tham gia vào các hợp tác xã và các tập đoàn sản xuất Đặc biệt đến

1986 Việt Nam bước vào giai đoạn đổi mới và để thể chế hóa chủ trương,chính sách đất đai của Đảng, Hiến Pháp Cộng hòa XHCN Việt Nam năm

1992, đã quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17); Nhà nước thốngnhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18) Luật Đất đai

1987, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Đất đai

1998, 2001, Luật Đất đai 2003, đã cụ thể hóa các quy định về đất đai củaHiến pháp Luật Đất đai đã quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đấtđai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý đất đai theoquy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cảitạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững; Các quyền củangười sử dụng đất: được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đượchưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất được giao, được chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, được gópvốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh; Nghĩa vụ của người sửdụng đất: sử dụng đúng mục đích, bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, nộp thuế, lệphí, tiền sử dụng đất, bồi thường khi được nhà nước giao đất, trả lại đất khinhà nước có quyết định thu hồi Bộ Luật dân sự cũng quy định cụ thể cácquan hệ dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất

1.2 Đất đai thuộc sở hữu toàn dân- bất cập và những hệ lụy của nó: 1.2.1 Khái niệm “ sở hữu toàn dân”:

Khái niệm sở hữu toàn dân đã được đề cập từ Hội nghị lần thứ nămBan Chấp Hành Trung Ương Đảng khóa III 1961, nhưng phải đến tận nhữngnăm 60 mới được áp dụng vào chính sách đất đai của nhà nước

Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

ở nước ta, quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm như sau: Về quyềnchiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp tự nắm giữ tổng hợp tài sản/tài nguyênđất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của minh - sự nắm giữ này là tuyệt đối vàkhông điều kiện, không thời hạn; để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạncủa mình, Nhà nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của mìnhcho người sử dụng trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạnchế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn Về quyền sử dụng đấtđai: Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khaithác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Tuynhiên Nhà nước không tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà tổ chức

cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) sử dụng đất vào mọimục đích; quyền sử dụng đất được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ giađình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; Về quyền định đoạt tài sản/tàinguyên đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối thể hiệncác hoạt động cụ thể khi giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất Về quyền hưởng dụng lợi ích thu được từ đất đai:Nhà nước - đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có quyền hưởng dụng lợiích từ đất đai, nhằm phục vụ cho các hoạt động của Nhà nước và lợi ích củatoàn xã hội.

- Bảo vệ chế độ sở hữu đất đai: Luật Đất đai 1987 quy định: “Nghiêm

cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai” (Điều 1 Luật Đất đai 1987); Luật Đất đai 1993 quy định: “Nghiêm cấm việc lấn chiếm đất đai, chuyển quyền sử dụng đất trái phép, sử dụng đất không đúng mục đích được giao, hủy hoại đất” (Luật Đất đai 1993, Điều 6);

Luật Đất đai 2003: “Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao

theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam” (Luật Đất đai 2003, Điều 10);

1.2.2 Bất cập trong việc xác định nội hàm “ đất đai thuộc sở hữu toàn dân“:

Trong suốt thời gian qua, bất chấp mọi cố gắng của các nhà làm luật,các vấn đề cơ bản liên quan đến sở hữu toàn dân và sở hữu nhà nước vẫnchưa được giải quyết Vấn đề sở hữu vốn thuộc một trong những phạm trù

“cổ điển” của khoa học pháp lý và phạm trù “sơ đẳng” của một hệ thống phápluật Do đó, hầu như không có khó khăn gì để minh định nó Nguyên nhân có

thể có nhiều nhưng phần quan trọng nằm ở các “rào cản” mà các nhà làm luậtchưa thể vượt qua cả về tâm lý chính trị và nhận thức chính trị.

Ở khía cạnh pháp lý, “sở hữu” luôn luôn là vấn đề nền tảng của cả phápluật kinh tế lẫn pháp luật dân sự Hơn một nửa thế kỷ qua, việc xây dựng phápluật ở nước ta đều đã xoay quanh khái niệm này, và trên thực tế đã đạt đượcnhiều thành tựu cơ bản và nổi bật Đó là thông qua các Hiến pháp từ 1946,

1959, 1980 và 1992 và các đạo luật đơn lẻ khác, đặc biệt là Bộ luật Dân sựnăm 1995 như một đỉnh cao, sau đó sửa đổi năm 2005, Nhà nước ta đã khẳngđịnh và sáng tạo ra các chế định liên quan đến chế độ và hình thức sở hữu, địa

vị pháp lý của chủ sở hữu, các chế định kề cận v.v

Tuy nhiên, có một thực tế là cho tới hiện nay, vẫn tồn tại hai cách tiếpcận với vấn đề sở hữu khác nhau, thậm chí chồng chéo và lẫn lộn Đó là tiếpcận chính trị và tiếp cận pháp lý

Nhấn mạnh cách “tiếp cận chính trị”, chúng ta luôn luôn tìm cách phânđịnh và phân biệt giữa chế độ sở hữu xã hội chủ nghĩa (với nền tảng là sở hữutoàn dân và sở hữu tập thể) và chế độ sở hữu tư bản chủ nghĩa (mà nòng cốt là

sở hữu tư nhân) Trong khi đó, cách tiếp cận pháp lý đòi hỏi phải xác định rõcác quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu và các đối tượng liên quan trongcác giao dịch liên quan đến sở hữu theo “hình thức sở hữu”, vốn đa dạng,phong phú và đậm màu sắc thực tiễn hơn “chế độ sở hữu”

Cụ thể, Hiến pháp 1992 quy định ba chế độ sở hữu là sở hữu toàn dân,

sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân, trong đó sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể

là nền tảng Đồng thời, Hiến pháp cũng xác định các đối tượng quan trọngthuộc sở hữu toàn dân, trong đó bao gồm đất đai và “phần vốn và tài sản Nhànước đầu tư vào các xí nghiệp …” Đến năm 2003, trong hai đạo luật quantrọng được Quốc hội thông qua là Luật Đất đai và Luật Doanh nghiệp nhànước lại có hai quy định khác nhau liên quan đến hai đối tượng thuộc sở hữutoàn dân Trong khi Luật Đất đai vẫn khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàndân còn Nhà nước là “đại diện chủ sử hữu toàn dân”, thì Luật Doanh nghiệp

nhà nước lại định nghĩa rằng “Doanh nghiệp nhà nước là tổ chức kinh tế doNhà nước sở hữu toàn bộ vốn điều lệ…”

Trong suốt thời gian qua mặc dù mọi cố gắng của các nhà làm luật, cácvấn đề cơ bản liên quan đến sở hữu toàn dân và sở hữu nhà nước vẫn chưađược giải quyết Tại sao vậy? Và vấn đề nằm ở đâu?

Về tâm lý chính trị, phải chăng đó là sự e ngại và né tránh để đối diện

và cắt nghĩa về lý luận sự thay đổi có tính bước ngoặt của các chế định có tínhnguyên tắc của Hiến pháp 1980 (trong đó khẳng định vị trí độc tôn của sở hữu

xã hội chủ nghĩa với hai chế độ sở hữu là “toàn dân” và “tập thể”) thông quaban hành Hiến pháp 1992 (với sự khẳng định cùng tồn tại của sở hữu tư nhân

và nền kinh tế đa thành phần)?

Về nhận thức chính trị, phải chăng vẫn tồn tại định kiến xưa cũ rằngchủ nghĩa xã hội và nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa chỉ cóthể được bảo đảm và xây dựng trên nền tảng của hoặc chế độ sở hữu toàn dân,hoặc hình thức sở hữu nhà nước ?

Ngoài ra, về mặt lý luận, dường như chúng ta vẫn để mặc nhiên tồn tạiquan niệm mang tính giáo điều về phạm trù “sở hữu toàn dân” (cho đây làđiều có tính tất yếu khách quan trong một xã hội xã hội chủ nghĩa), ở một cựcnày, và đơn giản hay tầm thường hoá nó bằng khái niệm “sở hữu nhà nước”,

ở một cực khác, mà không có sự đào sâu để làm cho minh bạch

Khái quát về thực trạng pháp luật về đất đai của nước ta có thể diễnnôm rằng: “xác lập quyền rất khó, sử dụng và chuyển dịch quyền cũng khónhưng tước bỏ quyền thì rất dễ” Có nhiều khía cạnh để có thể bàn luận xungquanh thực trạng này, tuy nhiên xét về phương diện “sở hữu toàn dân về đấtđai” có thể nêu một số vấn đề ở góc độ lý thuyết như sau:

Thứ nhất, khi Hiến pháp ghi rằng “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thì

cần coi đó là tuyên ngôn chính trị về sở hữu hơn là một chế định pháp lý Đất

đai nói chung, tương tự như không khí và ánh sáng là các yếu tố thuộc về môitrường sống tự nhiên, nên không thể là “tài sản” thuộc phạm trù sở hữu củaluật dân sự được Thay vào đó, các “mảnh đất” hay “thửa đất” cụ thể mới làđối tượng của sở hữu theo pháp luật Luật về đất đai của các nước, do đó,chính là luật về địa chính.

Thứ hai, khi tuyên bố đất đai thuộc sở hữu toàn dân trên cơ sở Luật Đất

đai năm 1980, Nhà nước đã tước đoạt về mặt pháp lý (một cách đơn giản và

dễ dàng) toàn bộ sở hữu tư nhân về đất đai ở Việt Nam Tuy nhiên, bởi “đấtđai” và “thửa đất” (hay “mảnh đất”) thuộc hai phạm trù khác nhau, do đó, trênthực tế, quá trình quốc hữu hoá các “mảnh đất” và “thửa đất” cụ thể đã khôngxảy ra sau đó Hay nói một cách khác, Nhà nước vẫn phải thừa nhận một thực

tế khách quan là ai ở đâu (trên mảnh đất nào) thì vẫn ở đó Có nghĩa rằng vềmặt pháp lý, Nhà nước chỉ can thiệp vào hai khía cạnh của quyền sở hữu đấtđai, đó là kiểm soát quyền sử dụng và quyền định đoạt (chứ không tước đoạthay giành lấy các quyền này) Từ nay, người dân (chủ sử dụng đất) muốn thayđổi mục đích sử dụng hay chuyển đổi, chuyển nhượng chủ quyền đối với cácmảnh đất, thửa đất của mình thì phải xin phép và được sự đồng ý của Nhànước Như vậy, động cơ của hành động “quốc hữu hoá” nói trên không phảinằm ở vấn đề quyền sở hữu mà ở chủ trương của Nhà nước nhằm kế hoạchhoá tập trung một cách triệt để các quan hệ liên quan đến sở hữu đất đất đai

Thứ ba, ngày nay, khi triển khai xây dựng nền kinh tế thị trường, việc

kế hoạch hoá của Nhà nước đối với nền kinh tế và đời sống xã hội không cònnữa, dẫn đến chế định sở hữu toàn dân đối với đất đai cũng mất hết ý nghĩa.Không những thế, việc tiếp tục duy trì chế định sở hữu này còn trực tiếpvà/hoặc gián tiếp cản trở sự phát triển của nền kinh tế và quá trình làm giàucủa người dân bằng việc hạn chế người dân biến các mảnh đất, thửa đất củamình thành tài sản và/hoặc vốn đầu tư Mặt khác, chế định sở hữu toàn dânđối với đất đai đã và đang gây ra các “lạm dụng” một cách công khai hayngấm ngầm của tất cả các chủ thể liên quan đến sở hữu, sử dụng và kinhdoanh đất đai, bao gồm cả chính các cơ quan chính quyền, trong đó, thay vì

chuyển đất đai thành tài sản và vốn đầu tư để phát triển kinh tế và đời sống thìbiến nó thành phương tiện đầu cơ để trục lợi bằng tiền bạc ngắn hạn.

Về mặt thực tế ,đối với đất ở dân sinh, “sổ đỏ” chỉ tái xác nhận “ai ởđâu vẫn ở đấy”, và do đó, người dân không thấy có ích lợi gì một khi nhậnthức rằng đó là đất thuộc sở hữu của ông cha để lại hoặc đã bỏ tiền ra mua từtrước, nay để nhận được một “tờ giấy màu đỏ” lại phải nộp tiền và làm cácthủ tục phiền hà Nếu đất có “sổ đỏ” sẽ dễ dàng mua bán, chuyển nhượng hơnthì xét từ lợi ích của người dân, đó cũng chi là các thủ tục do chính Nhà nướcđặt ra trong khi từ trước đó, người dân vẫn giao dịch bằng giấy viết tay

Trên thực tế, trong các giao dịch đất đai hiện nay, đặc biệt là đất ở, nếuđối với cơ quan nhà nước khi tiến hành các thủ tục hành chính liên quan thìchỉ cần dựa trên “sổ đỏ” được cấp cho các mảnh đất, song người dân vẫn hiểurằng, theo tập quán của giao dịch dân sự thì người đứng tên trên “sổ đỏ” chỉ làngười đại diện cho các chủ sở hữu để tiếp nhận “sổ đỏ” mà thôi Do vậy, khitiến hành giao dịch mua bán, chuyển nhượng, bên mua vẫn yêu cầu có sựđồng ý của tất cả những đồng sở hữu hoặc có quyền và lợi ích liên quan khácđối với mảnh đất Trong trường hợp này, có thể thấy rằng các “yếu tố dân sự”được coi trọng và thực hiện triệt để hơn các “yếu tố hành chính”

“Sổ đỏ”, một khi được cấp, đương nhiên sẽ tạo thuận lợi hơn cho bêncho vay tiền (nhất là các ngân hàng) tiếp nhận thế chấp đối với quyền sử dụngđất Tuy nhiên, vấn đề phức tạp và các khó khăn lại xảy ra khi xử lý các thếchấp như vậy Ngân hàng hay các bên cho vay hoàn toàn không dễ dàng phátmại tài sản thế chấp hay tiếp nhận quyền sử dụng đất thay thế bên vay bởi phụthuộc một loạt các điều kiện được pháp luật quy định về chủ thể, mục đích,hình thức và thời hạn sử dụng đất như đã nói ở trên

Nói tóm lại, hàng loạt các “sổ đỏ” đã được cấp sau các nỗ lực rất lớncủa các cơ quan quản lý địa chính trong thời gian qua sẽ có thể phát huy tácdụng rất lớn cho đời sống dân sinh và đời sống kinh tế, nếu nó thật sự là các

“chứng thư về sở hữu” đối với đất đai Tuy nhiên với tính chất chỉ là các giấychứng nhận quyền sử dụng đất (như tên gọi của nó), trong khi quyền sở hữu

vẫn nằm trong tay “người khác” thì tác dụng và ý nghĩa của nó đã bị hạn chếrất nhiều

Thứ tư, thông qua phát triển kinh tế theo cơ chế thị trường, một quátrình tư nhân hoá về sở hữu đất đai đã và đang diễn ra trên thực tế một cáchkhông thể tránh khỏi, dẫn đến vô hiệu hoá chế độ sở hữu toàn dân về đất đainhư được xác định trong Hiến pháp 1992 Như trên đã nói, “chủ sở hữu đấtđai” luôn luôn tách rời khỏi người chiếm hữu và sử dụng đất Nhà nước (làđại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai) cố gắng duy trì quyền sở hữu củamình bằng cách can thiệp vào quá trình sử dụng và định đoạt đất

1.3 Cơ sở lí luận cho việc thừa nhận “ quyền sở hữu đất đai tại Việt Nam:

1.3.1 Đất đai – nhìn dưới góc độ quyền sở hữu:

Khái niệm quyền sở hữu được hình thành rất sớm Chưa có tài liệu nào

có thể khẳng định được chính xác thời điểm hình thành khái niệm quyền sởhữu Chúng ta chỉ có thể khẳng định rằng một số khái niệm khác của luật dân

sự phát sinh muộn hơn, và thậm chí còn được coi như một hệ luận của quyền

sở hữu (như khái niệm thừa kế, sở hữu trí tuệ, …) Và hiện nay khái niệmquyền sở hữu được hiểu, theo đó quyền sở hữu vật được mở rộng thành quyền

sở hữu tài sản nói chung (cho cả vật, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và cácquyền tài sản) và được hiểu thông qua ba quyền năng cấu thành là chiếm hữu,

sử dụng, định đoạt

Khái niệm quyền sở hữu trong pháp luật dân sự Việt nam cũng được

hiểu theo nghĩa như vậy Điều 173 Bộ luật dân sự quy định: “Quyền sở hữu

bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật” VÌ vậy như đã phân tích khái niệm

“ sở hữu toàn dân ‘ chỉ nên là một tuyên ngôn chính trị về sở hữu hơn là mộtchế định pháp lý Vì nếu như là một chế định pháp lí, có thể hiểu “toàn dân”đều có đủ 3 quyền năng của quyền sở hữu, đó là chiếm hữu, sử dụng và địnhđoạt Trong khi đó khái niệm “toàn dân” là một khái niệm mơ hồ, không xác

định, vì thế trao 3 quyền năng sở hữu cho “ toàn dân “ là một việc không thểthực hiên Và nếu như theo Hiến pháp 1992 cũng như Luật đất đai 2003 quiđịnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà Nước đại diện chủ sở hữu, Vậy

nhà nước là ai ? Nhà nước, hiểu theo nghĩa pháp luật, là một tổ chức xã hội

đặc biệt của quyền lực chính trị được giai cấp thống trị thành lập nhằm thựchiện quyền lực chính trị của mình Nhà nước xuất hiện kể từ khi xã hội loàingười bị phân chia thành những lực lượng giai cấp đối kháng nhau; nhà nước

là bộ máy do lực lượng nắm quyền thống trị (kinh tế, chính trị, xã hội) thànhlập nên, nhằm mục đích điều khiển, chỉ huy toàn bộ hoạt động của xã hộitrong một quốc gia, trong đó chủ yếu để bảo vệ các quyền lợi của lực lượngthống trị Thực chất, nhà nước là sản phẩm của cuộc đấu tranh giai cấp.( Wikipedia ), Như vậy có thể thấy khái niệm Nhà Nước cũng là một kháiniệm không rõ ràng, trừu tượng , là tập hợp của nhiều cá thể trong khi quyền

sở hữu là quyền năng cụ thể, VÌ thế “ đất đai thuộc sở hữu toàn dân “ đã làmột khái niệm trừu tượng đến “ do nhà nước đại diện chủ sở hữu “ cũng làmột khái niệm mơ hồ, không xác định Vì lẽ đó nếu xem “ đất đai thuộc sởhữu toàn dân “ là một chế định pháp lí chắc chắn sẽ nảy sinh nhiều bất cậpnhư nạn quan liêu, tham nhũng, gây bất ổn kinh tế xã hội

1.3.2 Đất đai – tư bản trong nền kinh tế thị trường:

Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt: ruộng đất là cơ sở phát triểntrồng trọt; bãi chăn thả không thể thiếu với chăn nuôi (nhất là gia súc lớn); đấtđai là bộ phận trung tâm của kết cấu hạ tầng giao thông, đô thị, của các bấtđộng sản… Hơn thế nữa như thông báo của hội nghị Ban chấp hành Trungương VII (lần 2) ngày 22/1/2003 còn khẳng định "Đất đai là hàng hoá đặcbiệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn, rất quý giá của đất nước, có ýnghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc"

Các nhà kinh tế khi nghiên cứu đất đai đều coi đất đai từng mảnh đất

cụ thể là hàng hoá có giá trị và giá trị sử dụng Tuy nhiên, đất đai là hàng hoáđặc biệt nên ở các nước khác nhau việc mua bán đất đai được pháp luật quy

định khác nhau Ở các nước kinh tế thị trường phát triển đất đai được mua bántrao đổi nhưng có những đặc điểm riêng so với các loại hàng hoá khác ỞPháp, mua bán đất đai diễn ra công khai nhưng tại toà thị chính địa phươnggiữa người mua và người bán có sự tham gia của Hội quy hoạch đất đai (Hộinày tham gia ý kiến nên để "ai" mua cho phù hợp với quy hoạch phát triểncủa địa phương, và không để cho đất tập trung quá một quy mô nào cấp trongtay một chủ).

Ở Úc việc mua bán được thực hiện trên thị trường nhưng phải qua cácthủ tục: người bán đăng ký tại cơ quan quản lý, cơ quan này công bố côngkhai các thông tin trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương Ngườimua trực tiếp hay qua tổ chức tư vấn tiếp cận với cơ quan quản lý để xem xétthực địa, hồ sơ giá cả và các vấn đề khác nếu có Bên bán, bên mua thoảthuận được thì ký hợp đồng cụ thể tại cơ quan quản lý và thanh toán tài chínhvới nhau (có thể trực tiếp hoặc qua ngân hàng )

Ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển, dù theo mô hình nào,cũng đều hình thành một hệ thống các thị trường hoàn chỉnh, trong đó, thịtrường đất đai có vị trí rất quan trọng Bởi lẽ thị trường đất đai, lưu thông mộtloại hàng hoá là đầu vào của bất kỳ ngành nghề kinh doanh nào Thị trườngđất đai tác động mạnh mẽ đến việc tăng, giảm tổng tích luỹ của nền kinh tếquốc dân Động thái phát triển mà thị trường đấtđai tác động mạnh mẽ đến thịtrường lao động, thị trường tài chính, các thị trường khác Cầu sở hữu có thểxuất phát từ nhu cầu sử dụng, cũng có thể xuất phát từ mục tiêu kinh doanhđất đai Mua đất để xây dựng biệt thự cho gia đình ở, khác với mua đất để rồikhi được giá thì bán kiếm lời

Khi nói đến phát triển trong nền kinh tế thị trường tức là phát huyquyền tự do sáng tạo của người dân với tư cách là các chủ thể kinh tế Theo

đó, người dân cần phải có quyền tự do sử dụng các “mảnh đất”, “thửa đất”của mình như một phương tiện hoặc tài sản kinh doanh Nói đến “phươngtiện” là nói đến tính linh hoạt và đa dạng về mục đích sử dụng

Còn nói đến “vốn” hay “tài sản” trong kinh doanh tức nói đến khả năngchuyển dịch đơn giản và thuận tiện để “quay vòng” làm tăng giá trị đồng vốn

và tài sản Các khả năng này, rất tiếc đều bị cản trở hay hạn chế chính bởi cơchế “sở hữu toàn dân”, trong đó điển hình là năm loại giới hạn về (i) chủ thể

sử dụng đất (tức ai được giao đất hay thuê đất với các tiêu chí do cơ quanquản lý nhà nước quyết định), (ii) mục đích sử dụng đất (với các phân định rấtchi tiết về các loại đất và hình thức pháp lý để có đất phụ thuộc vào mục đích

sử dụng), (iii) quyền liên quan đến việc sử dụng (ví dụ quyền thế chấp,chuyển nhượng, thừa kế v.v ), (iv) thời hạn sử dụng đất (được quy định phổbiến là 20, 30 hay 50 năm, trừ đất ở dân sinh), và (v) thủ tục hành chính nặng

nề và phức tạp để chuyển dịch và chuyển đổi quyền sử dụng đất

Sự phân tích ở trên cho thấy việc xác định nhu cầu đất đai là rất phứctạp Lại càng phức tạp hơn nếu phải xác định cụ thể nhu cầu đất đai theo từngmục đích sử dụng, sở hữu hay kinh doanh (bởi đất đai là một đối tượng kinhdoanh rất đặc biệt…)

1.4 Nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về hình thành và phát triển thị trường đất đai:

Đất đai là nguồn lực có giới hạn và ngày càng khan hiếm Ở thời điểmhiện tại đất đai Việt Nam thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, nhưng đã đượcphân giao cho các đối tượng cụ thể sử dụng theo những mục đích nhất định.Chuyển đổi mục đích sử dụng, không đơn giản, bởi lẽ nó gắn liền với quátrình thu hồi, phân giao lại cho các đối tượng cụ thể sử dụng với mục đíchkhác trước

Đảng Nhà nước ta nhận thức rằng: "Đất đai là hàng hoá đặc biệt…"(Thông báo của Hội nghị Ban chấp hành Trung Ương VII lần 2 ngày22/1/2003 về quan điểm chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đấtđai) và thấy rõ sự cần thiết phải tạo lập đồng bộ thị trường các yếu tố sảnxuất, trong đó có thị trường đất đai (thị trường quyền sử dụng đất đai)

Tuy nhiên, do nhiều vướng mắc về nhận thức và tổ chức nên cho đếnnay thị trường vẫn chưa hình thành đầy đủ theo đúng ý nghĩa của nó.

Trong điều kiện như vậy, giải quyết vấn đề thu hồi và chuyển đổi mụcđích sử dụng đất đai như thế nào? giải quyết theo kiểu "hành chính, mệnhlệnh" rõ ràng là đã lỗi thời, nhưng giải quyết theo kiểu thị trường (như cácnước đã có nền kinh tế thị trường phát triển) thì ở Việt Nam chưa có đầy đủđiều kiện gắn liền với vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai

Nghiên cứu quá trình phát triển thị trường đất đai ở các nước có nềnkinh tế thị trường phát triển như ở Pháp, Úc Đặc biệt, ở các nước đang trongquá trình chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thịtrường như Anbani, Rumani, Ukraina, Ba Lan, Liên bang Nga, Cộng hoà Séc

và Cộng hoà Liên bang Đức, có thể nhận xét như sau :

Một là, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai gắn liền với quá trình

thu hồi đất đai của đối tượng này, để giao cho đối tượng khác sử dụng vớimục đích mới Quá trình này đang gây trở ngại cho quá trình xây dựng cơbản ở Việt Nam Vấn đề đặt ra là lựa chọn hình thức nào thuận lợi hơn? Quansát tình hình ở nhiều nước thấy rằng: hình thức MUA - BÁN là hợp lý nhất.Tất nhiên mua bán đất đai không thể đơn giản như hàng hoá thông thường.Việc mua bán thường diễn ra công khai ở trụ sở chính quyền hoặc cơ quanquản lý địa chính địa phương, 2 bên ký kết hợp đồng và thông qua các tổ chứctín dụng để thanh toán tài chính Trước đó, bên bán phải công khai ý định củamình với cơ quan quản lý địa chính và các phương tiện thông tin đại chúng;bên mua có thể tìn hiểu, thu thập thông tin ở các cơ quan địa chính có đầy đủ

hồ sơ về từng mảnh đất; các tổ chức tư vấn và xem xét trên thực địa

Để thực hiện mua bán, cần phải thực hiện đa dạng hóa sở hữu đất đai.Trong đó, có thể sở hữu Nhà nước chiếm phần quan trọng Việc trao đổi, muabán giữa Nhà nước và các chủ sở hữu theo cả 2 chiều xuôi, ngược đều có thểthực hiện thuận lợi và bình đẳng giá cả hợp lý các điều kiện tái định cư được