Báo cáo thuế và xác định giá bất động sản tại doanh nghiệp

hi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương

Đề tài: BÁO CÁO THUẾ VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ MỘT

SỐ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI DOANH NGHIỆP.

GVHD: Nguyễn Thủy

TP.Hồ Chí Minh, tháng 05 năm 2021.

LỜI CẢM ƠN

Đầu tiên nhóm em gửi lời cảm ơn chân thành đến Cô Nguyễn Thủy, ô đã truyền đạt nhiều kiến thức, bài giảng để nhóm em hoàn thành bài báo cáo thực tập của

nhóm,cảm ơn ô về sự nhiệt tình, hỗ trợ của ô đối với nhóm

Nhóm em gửi lời cảm ơn đến Công ty Bất động sản Phố An Sinh đã truyền đạt, hỗ trợ cho nhóm nhiều kiến thức, thông tin thực tế về thị trường bất động sản, các dự án bất động sản,nhóm em cảm ơn công ty đã giúp cho nhóm có nhiều kiến thức để vận dụng và hoàn thành bài báo cáo thực tập của nhóm

Trong bài báo cáo thực tập đã hoàn thành và kiến thức nhóm em vận dụng sẽ không tránh những thiếu sót, mong Cô và các bạn đóng góp ý kiến để bài báo thực tập của nhóm được hoàn thiện tốt hơn

Một S t n v t t t

MỤC LỤC:

CH N 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT Đ NG SẢN VÀ CÁC LOẠI THUẾ ĐAN ÁP

DỤNG TẠI DOANH NGHIỆP 4

1.1 Giới thiệu tổng quan về công ty Phố An Sinh: 5

1.2 Tổng quan về bất động sản: 5

1.1.2 Hàng hoá bất động sản 8

1.1.3 Cung cầu và giá bất động sản ( ĐS): 10

a Cung BĐS: 10

Hình 1: Quan hệ giữa giá cả và số lượng cung 11

b Cầu BĐS: 14

Hình 2: Ảnh hưởng của điều kiện giá cả đối với cầu 14

c Giá bất động sản: 16

1.3 Những vấn đề chung về kê khai thuế tại doanh nghiệp: 17

N 2: T ỰC TRẠNG KÊ KHAI THUẾ TẠI DOANH NGHIỆP 22

2.1 Các loại thuế mà DN thực hiện kê khai: 22

2.1.1 Thuế Giá trị gia t ng ( T T): 22

2.1.2 Thuế Thu nhập doanh nghiệp (TNDN): 26

2.1.3 Thuế Thu nhập c nhân (TN N): 34

2.2 Quy trình kê khai và nộp thuế tại DN 36

2.2.1 Thông tin doanh nghiệp: 36

2.2.2 Mô tả quy trình kê khai và nộp thuế GTGT tại công ty TNHH gỗ Đại Thành 37

2.2.2.1 n cứ kê khai: 37

2.2.2.2 Kê khai thuế GTGT trên phần mềm HTKK: 37

2.2.2.3 Nộp hồ sơ khai thuế GTGT: 45

2.2.2.4 Nộp thuế: 46

2.2.3 Mô tả quy trình kê khai và nộp thuế TNDN 46

2.2.3.1 n cứ kê khai thuế: 46

2.2.3.2 Kê khai thuế TNDN trên phần mềm HTKK: 46

2.2.4 c vướng mắc thực tế về thuế giá trị gia t ng và thuế thu nhập doanh nghiệp đối với Doanh Nghiệp 68

N 3: ẢO SÁT THỐNG KÊ GIÁ MÔT SỐ BẤT Đ NG SẢN THÔNG QUA SÀN GIAO DỊCH BẤT Đ NG SẢN 78

3.1 Nội dung và quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản: 78

3.2 Hồ sơ ph p lý: 80

3.3 Thống kê một số sàn giao dịch bất động sản: 83

3.4 X c định giá một số Bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản: 84

3.4.1 Nhà Phố oàng Th i 2: 84

3.4.2 Opal Skyline 87

N 4: ẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ CỦA NHÓM 91

Link Tham Khảo: 92

LỜI MỞ ĐẦU

Thuế là một nguồn thu quan trọng của ngân s c nhà nước V vậy Thuế được hoàn thiện và có những thay đổi ph hợp sẽ giúp cho nguồn thu của nhà nước ổn định, oanh nghiệp sẽ thực hiện tốt ngh a vụ nộp thuế với nhà nước, tạo ra một cơ chế thúc

đ y nền kinh tế ph t triển Nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn hội nhập với nền kinh tế thế giới, thu hút đầu tư nước ngoài ài o c o Thực tập oanh nghiệp 1 cung cấp những kiến thức cơ ản về c ch tính to n một số loại thuế như: Thuế thu nhập oanh nghiệp, Thuế thu nhập c nhân, Thuế gi trị gia t ng … trên phần mềm HTTK

ất động sản được đ nh gi là một trong những thị trường quan trọng của mỗi quốc gia, tỷ trọng ất động sản trong tổng của cải xã hội chiếm ít nhất trên ưới 40%, Việt Nam cũng không nằm ngoài xu thế chung đó

o c o này kết hợp với phần ất động sản cho ta iết t nh h nh thị trường cũng như gi ất động sản hiện nay iễn iến như thế nào và tương lai sẽ ph t triển ra sao…

V những lợi ích đó chúng em xin trân trọng giới thiệu o c o này đến cô và c c

ạn

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC LOẠI THUẾ ĐANG ÁP DỤNG TẠI DOANH NGHIỆP

1.1 Giới thiệu tổng quan về công ty Ph An Sinh:

- Quá trình thành lập và phát triển của công ty:

+ PHỐ AN SIN được hình thành ngày 20/08/2012 với tên gọi công ty TNHH

T N MAI ỊCH VỤ PHỐ AN SINH, mục tiêu mang lại cho khách hàng những sản

ph m bất động sản tốt nhất

+ Với đội ngũ nhân sự và dịch vụ chuyên nghiệp, trải qua chặng đường 6 n m h nh thành, phát triển và để đ p ứng các nhu cầu nhà ở,đất ở theo tốc độ phát triển dân số không ngừng của đất nước, PHỐ AN SIN đã đột phá chuyển đổi thành CÔNG TY CỔ PHẦN THIẾT KẾ XÂY DỰN ĐỊA ỐC PHỐ AN SINH vào ngày 03/02/2016

1.2 Tổng quan về bất động sản:

a/ Khái niệm

Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại: bất động sản và động sản, nhưng còn có sự khác nhau trong khái niệm cụ thể về bất động sản Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất trong khái niệm bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không i ời được

Theo quy định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt

Nam năm 2015, bất động sản bao gồm:

 Đất đai;

 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

 Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công tr nh xây ựng;

 Các tài sản khác do pháp luật qui định

Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng kh c với các tài sản khác là nó không

di dời được Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không t ch rời với đất đai, được x c định bởi vị trí địa lý của đất

b/ Đặc điểm bất động sản:

 Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của ĐS xuất phát từ tính cá biệt và

tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt tr i đất là

có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, v ng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng ho ĐS có tính c iệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai ĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường ĐS khó tồn tại hai ĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc th c c c n phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v Tính bền lâu

 Tính bền lâu: o đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên

được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng tr m n m hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của ĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng Cần phân biệt

“tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của ĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động nh thường mà chi phí sử dụng ĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ ĐS đó Tuổi thọ vật lý ài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão

ho và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp ĐS thu được lợi ích lớn hơn là ph đi và xây ựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế Thực tế,

c c nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của ĐS có liên quan đến tính chất

sử dụng của ĐS đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40

n m; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 n m v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng ho ĐS là o đất đai không ị mất đi, không ị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích kh c nhau, nên hàng ho ĐS rất phong phú và đa ạng, không bao giờ cạn

 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: ĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá

trị của một ĐS này có thể bị t c động của ĐS kh c Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây ựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm t ng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của ĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng ĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của ĐS kh c là hiện tượng khá phổ biến

 Các tính chất khác:

- Tính thích ứng: Lợi ích của ĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng ĐS trong

quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công n ng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của

nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác

- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: àng ho ĐS đòi hỏi khả n ng và chi phí

quản lý cao hơn so với c c hàng ho thông thường khác Việc đầu tư xây ựng ĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian ài o đó, ĐS đòi hỏi cần có khả n ng quản lý thích hợp và tương xứng

- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: àng ho ĐS chịu sự chi

phối của các yếu tố này mạnh hơn c c hàng ho thông thường khác Nhu cầu về ĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh, chi phối nhu cầu và hình thức ĐS

c/ Phân loại:

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: ĐS có đầu tư xây ựng, ĐS đầu tư xây ựng và ĐS sản đặc biệt Bất động sản có thể phân thành ba loại:

+ Bất động sản có đầu tư xây dựng: bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và c c tài sản gắn liền với đất đai), ất động sản nhà xưởng và công tr nh thương mại - dịch vụ, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, v.v Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm

cơ ản, tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản của một nước

+ Bất động sản không đầu tư xây dựng: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, v.v

+ Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản v n hóa vật thể, nhà thờ họ, đ nh ch a, miếu mạo, ngh a trang, v.v

1.1.2 Hàng hoá bất động sản

- Hàng hoá bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên thị trường, thường gồm có:

- Quyền sử dụng đất, nhà hoặc nhà và quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng để bán trong

kì hoạt động kinh oanh thông thường

- Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích n

 Hàng hóa bất động sản bao gồm 2 loại chủ yếu:

nơi có ất động sản Hàng hoá bất động sản không thể đem ra thị trường (siêu thị – chợ)

để trưng ày như c c loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ, hoặc các mô tả khác

b/ Giá trị hàng hoá bất động sản có đặc thù khác biệt so với các loại bất động sản

khác:

Giá trị của hàng hoá bất động sản phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng hay nói cách bất động sản hi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị bất động sản nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng

* Đ ều kiện để bất động sản trở thành hàng hoá:

ĐS chỉ được coi là hàng hoá của thị trường khi đ p ứng được c c điều kiện sau đây:

- ĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch Cụ thể như có x c nhận quyền sở hữu (có giấy chứng nhận), không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong vùng quy hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà nước và không gây ô nhiễm môi trường

* Các loại quyền l ên quan đ n BĐS:

Quyền sở hữu: gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của

chủ sở hữu theo quy định của pháp luật

Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức

từ tài sản Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong

c c trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định

Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của

m nh cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó hủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao

đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt kh c đối với tài sản

Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở

hữu của mình Ở nước ta, chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn ân mà nhà nước là người đại diện cho quyền sở hữu đất đai, chỉ có Nhà nước mới có quyền giao hoặc cho thuê đất, trong hoạt động của thị trường giao hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp), Nhà nước có vai trò độc quyền và định đoạt hoàn toàn

Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể kh c có đủ 3 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do pháp luật quy định

1.1.3 Cung cầu và giá bất động sản (BĐS):

- ung đất đai cho mỗi mục đích sử dụng đều là có giới hạn và chịu sự quản lý chặt của nhà nước: diện tích đất nông nghiệp, ở, đất phi nông nghiệp kh c được quy định rõ ràng bằng quy hoạch quản lý đất đai của Nhà nước Và thường thì việc tạo lập, xây dựng

ĐS mất nhiều thời gian, nên nếu xét trong khoảng thời gian ngắn th ĐS dễ bị thiếu nguồn cung

* Các y u t ảnh hưởn đ n cầu BĐS bao ồm:

- T ng trưởng kinh tế làm nhu cầu về nhà ở t ng lên

- Thay đổi về nơi cư trú, nơi làm việc

- Thay đổi về việc làm, thu nhập, thay đổi công nghệ xây dựng dẫn đến giá rẻ làm cầu nhà ở t ng

- Thay đổi chính sách sử dụng đất của Nhà nước

Cung trong thị trường bất động sản:

hi gi cả t ng hoặc giảm th số lượng cung cũng iến đổi theo chiều hướng t ng hoặc giảm (tỷ lệ thuận) Quan hệ giữa gi cả và số lượng ất động sản xây ựng mới được iểu thị trên h nh 2 với điều kiện là c c nhân tố kh c không thay đổi

Hình 1: Quan hệ giữa giá cả và số lượng cung

ũng như đối với cầu, còn có nhiều nhân tố ảnh hưởng tới cung như gi thành khai

ph t, công nghệ xây ựng, chính s ch của hính phủ, gi cả tương quan giữa c c loại sản

ph m, ự o tương lai v.v Sau đây sẽ tr nh ày ảnh hưởng của a trong số c c nhân tố đó:

i thành khai ph t ất động sản: ó ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận của nhà đầu tư, o đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để t ng số lượng cung i thành cao thấp còn phụ thuộc vào lãi suất cho vay của Ngân hàng t nh h nh lạm ph t v.v chẳng hạn nếu lãi suất ngân hàng giảm đi và đường đồ thị chuyển ịch sang tr i thành đường S1, tức là số cung sẽ t ng lên

Sự thay đổi chính s ch của hính phủ: Nếu hính phủ t ng gi đất hoặc t ng thuế th

số lượng cung ứng giảm đi và đường đồ thị chuyển ịch sang tr i thành đường S2

Sự thay đổi ự o tương lai: Nếu người kinh oanh ất động sản ự o rằng sắp tới

gi nhà sẽ t ng lên, o đó họ sẽ g m lại một số ất động sản chưa n vội, làm giảm lượng cung

* Các khu vực cung BĐS:

 Khu vực Nhà nước

Khu vực này o Nhà nước hoặc c c cơ quan, oanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng ĐS ằng nguồn vốn ngân sách, các quỹ phát triển nhà ở của Nhà nước, vốn vay và tài trợ của nước ngoài Khu vực này có vai trò can thiệp và điều tiết trực tiếp vào thị trường thông qua điều tiết lượng cung, sự tồn tại của khu vực này là hết sức cần thiết và cần được mở rộng ở c c đô thị v nó có liên quan đến mục tiêu chính trị liên quan đến đời sống xã hội của ân cư Nhưng hoạt động của khu vực Nhà nước là kém hiệu quả cả về mặt kinh tế và giá trị sử dụng tài sản ĐS, còn mang nặng tính bao cấp và tính cấp phát trong xây dựng

 Khu vực tư nhân

Hoạt động phát triển ĐS của khu vực này nói chung không phải bằng vốn ngân sách

mà bằng vốn do các tổ chức, các công ty hoặc các cá nhân thực hiện và tuân thủ theo các

quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển ĐS hu vực này hoạt động n ng động, có hiệu quả cao, có vai trò đắp sự thiếu hụt nguồn cung mà khu vực Nhà nước không đ p ứng được Ở nước ta, hiện nay khu vực Nhà nước đang thiếu hụt nguồn cung vì thế việc khuyến khích sự phát triển của khu vực tư nhân là rất cần thiết

Mặc Nhà nước không trực tiếp kiểm so t được sự phát triển ĐS của khu vực tư nhân nhưng Nhà nước vẫn điều tiết được hoạt động của khu vực này thông qua các quy tắc, quy định và tiêu chu n trong xây dựng

Khu vực này hoạt động dựa trên mục đích chính là tối đa ho lợi nhuận nên thông thường khu vực này phát triển ĐS chủ yếu để hướng vào c c đối tượng có thu nhập cao

Do vậy, cần phải có chính sách nhằm hạn chế việc phát triển các khu nhà có diện tích lớn

và chất lượng cao, đồng thời khuyến khích phát triển các khu nhà có diện tích nhỏ, giá thành phù hợp với những người có thu nhập thấp thông qua việc quy định về tỷ lệ và mật

độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, mặt bằng xây dựng Chính phủ cũng cần tạo điều kiện

để tầng lớp thu nhập thấp có thể tiếp cận với các khu vực nhà ở o tư nhân xây ựng nhằm hạn chế các khu nhà ổ chuột và giải quyết nhiều vấn đề xã hội khác

Hoạt động của khu vực này rất dễ dẫn đến độc quyền vì thế Nhà nước điều tiết khu vực này cần chú ý tới việc tạo ra tính cạnh tranh đa cực bằng cách khuyến khích nhiều thành phần kinh tế tham gia cung một loại ĐS nào đó như nhà ở, nhằm chống độc quyền

 Khu vực không chính thức

Đây là khu vực mà các hoạt động xây dựng ĐS (thường là nhà ở) hoàn toàn độc lập với những khuôn khổ quy tắc của chính phủ Hoạt động của khu vực này mang tính tự phát không theo quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước cả về số lượng và chất lượng đều bị hạn chế Điển hình là các khu vực xóm liều, các khu nhà ổ chuột của dân nghèo và những người lang thang không có nơi ở ổn định Xu hướng là khu vực này phải giảm và tiến tới xoá bỏ

b Cầu BĐS:

* Khái niệm:

Cầu về ĐS là khối lượng hàng hóa ĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và

có khả n ng thanh to n để nhận được khối lượng hàng hóa ĐS đó trên thị trường

* Đặc đ ểm của cầu BĐS:

Trong thị trường ất động sản, khi có sự cân ằng giữa cung và cầu, ta có đường iểu iễn quan hệ giữa gi cả đơn vị ất động sản với số lượng cầu trong đơn vị thời gian như trong h nh vẽ 1, ứng với gi đơn vị Po ta có số lượng cầu Qo hi gía cả t ng th số lượng cầu lại iến đổi ngược lại, tức là giảm đi

Hình 2: Ảnh hưởng của điều kiện giá cả đối với cầu

Đường iểu iễn đó được h nh thành với giả thiết là tất cả c c nhân tố kh c đều không thay đổi, trừ gi cả P và số lượng Q Thế nhưng đối với nhiều loại ất động sản, như nhà ở chẳng hạn, số lượng cầu còn phụ thuộc vào nhiều nhân tố kh c như :

Sự thay đổi thu nhập: Nếu thu nhập t ng lên th c ng một gi nhưng số lượng người mua t ng lên, từ Q thành Q1 đường iểu iễn ịch về ên phải

Sự thay đổi gi cả hàng ho có thể thay thế: hẳng hạn nếu gi n nhà t ng qu cao

th sẽ thay đổi quan hệ cung cầu đối nhà có gara cũng sẽ iến đổi

Sự thay đổi ự o về tương lai: hẳng hạn nhiều người mua ự o rằng tương lai

m nh sẽ sắm ô tô th mối quan hệ cung cầu của nhà cho thuê

Sự thay đổi chính s ch của hính phủ: chẳng hạn về thuế, về nhà ở, về đất đai và quy hoạch cũng làm iến đổi quan hệ cung cầu với nhà ở

Các loại cầu về BĐS

 Cầu thực tế về hàng hoá BĐS: Là nhu cầu thực cần mua hàng ho ĐS để sử dụng

hoặc kinh doanh

 Cầu tiềm năng: Là số lượng người tiêu ng hàng ho ĐS tương ứng với số

lượng hàng ho ĐS có được sau khi đã tính đến các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của ĐS trong tương lai như: vốn, đất đai, tư liệu sản xuất, thu nhập bình quân, chính trị

 Cầu giả tạo: Là cầu sinh ra do hiện tượng đầu cơ ĐS chờ thời cơ n ra thu lời

c nhà đầu tư ĐS mua nhà, đất không phải để ở hay để sản xuất kinh oanh mà để đầu

cơ n lại trên thị trường Cầu giả tạo t ng lên sẽ lấn át thị trường chính thức và là tác nhân làm cho quan hệ cung – cầu trở lên c ng thẳng đ y gi nhà đất t ng lên trong một thời gian nhất định

 Cầu về đất đai cho sản xuất: Cầu này chiếm đại bộ phận, nó là tổng nhu cầu mở

rộng các hoạt động sản xuất dựa vào mở rộng diện tích đất đai sử dụng Loại cầu này thường là cầu về đất đai cho c c hoạt động sản xuất thuộc khu vực I của xã hội bao gồm: Cầu của các hoạt động sản xuất dựa vào đất đai như nông, lâm, ngư nghiệp, sản xuất vật liệu xây dựng và hầm mỏ Cùng với sự phát triển của xã hội, cầu về đất đai ành cho khu

vực này giảm xuống

 Cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng: Là cầu

được xã hội ho và đ p ứng bằng c c chương tr nh của chính phủ, ít xuất hiện trên thị trường

 Cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình BĐS khác: Cầu

về nhà ở và đất ở có liên quan đến nhau Cầu về nhà ở xuất hiện sẽ kéo theo cầu về đất

xây dựng nhà ở Hai cầu này gọi chung là cầu về nhà đất và đây là cầu sôi động nhất trên thị trường ĐS

Cầu về đất xây dựng c c công tr nh ĐS kh c t ng lên o khu vực dịch vụ (Khu vực III) ngày càng t ng về tỷ trọng so với khu vực I và II (Khu vực công nghiệp) cùng với sự phát triển của xã hội Khu vực này cần đất để xây dựng c c trung tâm thương mại, các trung tâm vui chơi giải trí, thể dục thể thao

- Vị trí của ĐS: khả n ng sinh lời do yếu tố vị trí ĐS mang lại càng cao thì giá trị

của ĐS càng lớn Mỗi ĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương iện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của ĐS

- ích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích

thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số ân cư trong v ng

- Địa h nh ĐS toạ lạc: địa h nh nơi ĐS toạ lạc cao hay thấp so với c c ĐS kh c

trong vùng lân cận có t c động đến giá trị ĐS

- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của ĐS (đối với ĐS là nhà hoặc là các công

trình xây dựng khác): nếu 2 ĐS có gi xây ựng như nhau, ĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

- Đặc điểm trên mặt đất và ưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ

nhưỡng, tính chất vật lý…) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của ĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối

với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên t nh hay

ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị ĐS

* Nhóm các y u t kinh t :

- Khả n ng mang lại thu nhập từ ĐS: mức thu nhập hàng n m từ ĐS mang lại sẽ

có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của ĐS đó hi khả n ng tạo ra thu nhập từ ĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

- Những tiện nghi gắn liền với ĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà

nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị ĐS càng gia t ng

* Nhóm các y u t liên quan đ n thị trường:

- Tính hữu dụng của ĐS;

- Nhu cầu loại ĐS trên thị trường

1.3 Nh ng vấn đề chung về kê khai thu tại doanh nghiệp:

a Kê khai thu : Là việc người nộp thuế trình bày các số liệu, hồ sơ liên quan đến

ngh a vụ thuế của người nộp thuế cho cơ quan quản lý thuế

Người nộp thuế phải khai chính xác, trung thực, đầy đủ các nội dung trong tờ khai thuế theo mẫu do Bộ Tài chính quy định và nộp đủ các loại chứng từ, tài liệu quy định trong hồ sơ khai thuế với cơ quan quản lý thuế trực tiếp Người nộp thuế tự tính số thuế phải nộp, tự chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực, đầy đủ, kịp thời về các nội dung kê khai với cơ quan thuế

Hồ sơ kê khai thuế được chấp nhận th người nộp thuế phải nộp số thuế đã khai, đã

tính theo đúng thời hạn quy định vào Ngân s ch nhà nước Trong trường hợp thông tin kê khai không chính xác, không trung thực, không đầy đủ, không kịp thời hạn thì bị ấn định

thuế Mỗi loại thuế, và các khoản nộp Ngân s ch nhà nước khác nhau có hồ sơ kê khai và cách thức kê khai khác nhau

b Kỳ kê khai:

Việc quy định kỳ kê khai của một sắc thuế xuất phát từ bản chất đối tượng điều chỉnh của sắc thuế đó, cũng như tạo lập nguồn thu, đảm bảo nhiệm vụ chi cho Ngân sách nhà nước cũng như ph hợp với kỳ hạch toán của đối tượng

Thuế GTGT đối tượng điều chỉnh là giá trị t ng thêm qua mỗi giai đoạn do vậy việc

x c định GTGT có thể qua mỗi lần giao dịch hoặc kỳ như: Tuần, th ng, quý… để đảm bảo quản lý tốt, kịp thời và tạo nguồn thu đảm bảo nhiệm vụ chi cho Ngân s ch nhà nước người ta thường quy định kỳ kê khai là tháng

Từ tháng 7/2013, nhằm giảm bớt thủ tục và tạo thuận lợi cho người nộp thuế, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật nên học kế toán thực hành ở đâu

Quản lý thuế quy định th c c trường hợp người nộp thuế có quy mô nhỏ và vừa (với mức oanh thu n m từ 20 tỷ đồng trở xuống theo quy định của Nghị định 83/2013) được thực hiện khai thuế GTGT theo quý

Từ ngày 15/11/2014, theo Nghị định 91/2014/NĐ- P và Thông tư số BTC, mức oanh thu để kê khai thuế theo quý được nâng từ 20 tỷ đồng/n m lên 0 tỷ đồng/n m

151/2014/TT-Thuế TNDN có đối tượng điều chỉnh là thu nhập chịu thuế, việc x c định thu nhập

chịu thuế phụ thuộc vào kỳ sản xuất kinh doanh, vòng quay của sản xuất kinh doanh có thể theo th ng, n m thậm chí nhiều n m, tuy nhiên thời hạn phổ biến nhất để c c đối tượng sản xuất kinh doanh có thể x c định thu nhập của m nh là theo n m – 12 tháng

Vì vậy, kỳ tính thuế của thu nhập chịu thuế thường được quy định là theo n m ương

lịch Tuy nhiên, để đảm bảo thu nộp kịp thời vào Ngân s ch nhà nước thì thuế thu nhập doanh nghiệp được tạm nộp theo quý, sau đó quyết to n theo n m số thừa thiếu

Doanh nghiệp tự x c định số thuế tạm nộp thuế hàng quý căn cứ vào kết quả sản xuất,

kinh doanh trên báo cáo tài chính quý (đối với doanh nghiệp lập báo cáo tài chính quý) hoặc căn cứ vào kết quả sản xuất, kinh doanh năm trước liền kề và dự kiến kết quả sản xuất kinh doanh của năm tính thuế

Trường hợp tổng số thuế đã tạm nộp của doanh nghiệp thấp hơn 20% so với số thuế TNDN phải nộp theo quyết toán thuế thì doanh nghiệp phải nộp tiền chậm nộp thuế tính trên phần chênh lệch thấp hơn 20% đó

Thời gian tính tiền chậm nộp kể từ ngày hết thời hạn nộp thuế của quý IV đến ngày doanh nghiệp nộp thuế vào Ngân s ch nhà nước (Được quy định tại Thông tư số 151/2014/TT-BTC)

Kỳ khai và tính thuế gồm có: tháng, quý, năm và theo từng lần phát sinh cũng như có

sự thay đổi như chia tách, sáp nhập, giải thể, phá sản

Khai theo từng lần ph t sinh, như: Khai thuế xuất khẩu, nhập khẩu, thuế giá trị gia

tăng tạm tính theo từng lần ph t sinh đối với hoạt động kinh doanh xây dựng, lắp đặt, bán

hàng vãng lai ngoại tỉnh Thuế giá trị gia t ng theo từng lần ph t sinh đối với thuế giá trị gia t ng theo phương ph p trực tiếp trên doanh số của người kinh oanh không thường xuyên (như cho thuê tài sản, kinh doanh buôn chuyến) Thuế tiêu thụ đặc biệt đối với hàng ho mua để xuất kh u nhưng được bán trong nước thì khai theo lần ph t sinh…

c Hồ sơ kha thu :

Hồ sơ khai thuế đối với đối với loại thuế khai và nộp theo từng lần ph t sinh ngh a vụ thuế bao gồm:

 Tờ khai thuế;

 o đơn, hợp đồng và chứng từ kh c liên quan đến ngh a vụ thuế theo quy định của pháp luật

Hồ sơ khai thuế đối với loại thuế khai và nộp theo tháng là Tờ khai thuế tháng

 hai theo th ng được tính từ ngày đầu tiên của th ng đến ngày cuối cùng của

th ng, như thuế giá trị gia t ng, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế tài nguyên, phí, lệ phí,…

Hồ sơ khai thuế tạm tính theo quý là Tờ khai thuế tạm tính

 hai theo quý được tính từ ngày đầu tiên của quý đến ngày cuối cùng của quý, như: hai Thuế thu nhập cá nhân tạm tính hoc ke toan truong o dau

Hồ sơ khai thuế đối với loại thuế có kỳ tính thuế theo n m ao gồm:

 Hồ sơ khai thuế n m gồm tờ khai thuế n m và c c tài liệu kh c liên quan đến xác định số thuế phải nộp;

 Hồ sơ khai quyết toán thuế khi kết thúc n m gồm tờ khai quyết toán thuế n m, o

c o tài chính n m và c c tài liệu kh c liên quan đến quyết toán thuế

hai theo n m tính từ ngày 1/1 đến ngày 31/12 như khai thuế thu nhập doanh nghiệp,

lệ phí môn bài, khai quyết toán các loại thuế

d Thờ hạn nộp hồ sơ

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với từng sắc thuế, khoản thu được quy định cụ thể tại Nghị định số 83/2013/NĐ- P và Thông tư số 156/2013/TT- T của ộ Tài chính Đối với hàng ho xuất kh u, nhập kh u th hồ sơ khai thuế được sử ụng luôn hồ sơ hải quan

Người nộp thuế ph t hiện hồ sơ khai thuế đã nộp cho cơ quan thuế có sai sót, nhầm lẫn gây ảnh hưởng đến số thuế phải nộp th được khai ổ sung hồ sơ khai thuế

ồ sơ khai thuế ổ sung được nộp cho cơ quan thuế vào ất cứ ngày làm việc nào, không phụ thuộc vào thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của lần tiếp theo, nhưng phải trước khi

cơ quan thuế công ố quyết định kiểm tra thuế, thanh tra thuế tại trụ sở người nộp

thuế khóa học k toán

ồ sơ khai ổ sung phải có thêm tài liệu giải tr nh, chứng minh tại sao lại ổ sung Việc khai ổ sung, khai điều chỉnh đối với từng loại thuế, khoản thu ngân s ch nhà nước được thực hiện theo c c mẫu iểu quy định tại Thông tư số 156/2013/TT- T Đối với

c c trường hợp nộp hồ sơ thuế qua mạng th thực hiện theo sự trợ giúp của hệ thống tin học hỗ trợ người nộp thuế của ngành Thuế

Nếu người nộp thuế không nộp hồ sơ khai thuế; nộp hồ sơ khai thuế sau mười ngày,

kể từ ngày hết thời hạn nộp hồ sơ khai thuế hoặc ngày hết thời hạn gia hạn nộp hồ sơ khai thuế; không nộp ổ sung hồ sơ thuế theo yêu cầu của cơ quan thuế hoặc khai thuế không

chính x c, trung thực, đầy đủ về c n cứ tính thuế th cơ quan thuế sẽ ấn định số thuế phải nộp

Người nộp thuế đã nộp hồ sơ khai thuế, nhưng hồ sơ khai thuế không đầy đủ, không chính x c, cơ quan thuế đã yêu cầu khai, nộp ổ sung hồ sơ khai thuế nhưng người nộp thuế không khai, nộp ổ sung th ị ấn định thuế

Đối với c c loại thuế ph t sinh tại khâu nhập kh u th khai trên ồ sơ hải quan với quy tr nh, thủ tục theo quy định của ph p luật về hải quan

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG KÊ KHAI THUẾ TẠI

DOANH NGHIỆP

2.1 Các loại thu mà DN thực hiện kê khai:

2.1.1 Thu Giá trị gia tăn (GTGT):

Thuế giá trị gia t ng có nguồn gốc từ thuế doanh thu, là thuế tính trên giá trị t ng thêm của hàng hóa, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng Thuế giá trị gia t ng là một loại thuế gián thu đ nh trên khoản giá trị t ng thêm cuả hàng hoá, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu ng và được nộp vào ngân s ch Nhà nước theo mức độ tiêu thụ hàng hóa, dịch vụ

a/ Phương ph p t nh thuế qu sự đ ng k c a doanh nghiệp h a đơn s d ng

- oanh nghiệp mới thành lập, trừ trường hợp đ ng ký tự nguyện p ụng phương ph p khấu trừ thuế;

- oanh nghiệp nước ngoài kinh oanh tại Việt Nam không theo Luật Đầu tư

và oanh nghiệp không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ chế độ kế to n,

- oanh nghiệp có oanh thu hàng n m từ n hàng hóa, cung ứng ịch vụ từ một tỷ đồng trở lên và thực hiện đầy

đủ chế độ kế to n, hóa đơn, chứng từ theo quy định;

- oanh nghiệp nước ngoài cung cấp hàng hóa, ịch vụ để tiến hành hoạt động t m kiếm,

th m ò, ph t triển và khai

th c ầu, khí;

- oanh nghiệp đ ng ký tự

hóa đơn, chứng từ theo quy định của

ph p luật, trừ c c tổ chức, c nhân nước ngoài cung cấp hàng hóa, ịch vụ

để tiến hành hoạt động t m kiếm, th m

ò, ph t triển và khai th c ầu khí

nguyện p ụng phương ph p khấu trừ thuế

Cách tính

Số thuế GTGT phải nộp

= Tỷ lệ

% x Doanh thu

Trong đó, tỷ lệ % của từng hoạt động

cụ thể tại ảng anh mục ngành nghề thuế suất theo tỷ lệ % trên doanh thu (ban hành kèm theo Thông tư 219/2013/TT-BTC)

Số thuế GTGT phải nộp

=

Số thuế GTGT đầu ra

-

Số thuế GTGT đầu vào được khấu trừ Trong đó:

Số thuế T T đầu

ra ằng tổng số thuế T T của hàng hóa, ịch vụ n ra ghi trên hóa đơn T T

vào ằng tổng số thuế T T ghi trên hóa đơn T T mua hàng hóa, ịch vụ ( ao gồm cả tài sản cố định)

u điểm

– N không cần phải thực hiện đầy đủ chế độ kế to n, sổ s ch, hóa đơn, chứng từ, không cần c c hóa đơn

T T ở đầu vào v không được khấu trừ thuế

– Thuế T T được thu trực tiếp trên oanh thu, (tỷ lệ này chỉ từ 1% – 5%, tùy ngành)

- Được khấu trừ thuế T T đầu vào;

- ó thể cân đối số thuế

T T phải đóng ằng c ch mua hàng để ự trữ và để xuất dùng

- Đối với oanh nghiệp có hoạt động nhập kh u, có ự n đầu tư th chỉ sử ụng phương

n này th mới được hoàn thuế

Nhược điểm

– hông được khấu trừ, hoàn thuế T T đầu vào ảnh hưởng đến chi phí và gi thành sản ph m, ịch vụ

- Nhiều quy định, yêu cầu liên quan đến hóa đơn, thuế suất của c c hàng hóa, ịch vụ

- Yêu cầu chuyên môn về kế toán cao

● Đối tượng chịu thuế: các loại hàng hoá, dịch vụ dùng cho sản xuất, kinh doanh và

tiêu dùng ở Việt Nam (bao gồm cả hàng hóa, dịch vụ mua của tổ chức, cá nhân ở nước ngoài), trừ c c đối tượng không thuộc diện chịu thuế theo quy định cuả Luật thuế giá trị gia t ng và c c v n ản pháp luật hướng dẫn thi hành

VD: Siêu thị A ( siêu thị mua trực tiếp của cá nhân/ tổ chức sản xuất, đ nh ắt) có bán các sản ph m trồng trọt, ch n nuôi và thủy sản Các mặt hàng này khi siêu thị bán ra phải

chịu thuế GTGT vì siêu thị mua về và bán lại (kinh oanh thương mại) không phải là cá nhân/tổ chức trực tiếp sản xuất, đ nh ắt bán ra

● Thuế suất:

- Đối tượng chịu thuế suất 0%:

+ Thuế suất giá trị gia t ng là 0% là thuế suất áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ xuất

kh u; hoạt động xây dựng, lắp đặt công trình ở nước ngoài và ở trong khu phi thuế quan; vận tải quốc tế; hàng hóa, dịch vụ thuộc diện không chịu thuế GTGT khi xuất kh u + Hàng hóa, dịch vụ xuất kh u là hàng hóa, dịch vụ được bán, cung ứng cho tổ chức,

cá nhân ở nước ngoài và tiêu dùng ở ngoài Việt Nam; tổ chức, cá nhân trong khu phi thuế quan và hàng hóa, dịch vụ cung cấp cho kh ch hàng nước ngoài theo quy định của pháp luật

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp xuất kh u hàng hóa, dịch vụ ra nước ngoài đều

có mức thuế GTGT là 0% mà cần phải đ p ứng một số điều kiện luật định

- Đối tượng chịu thuế suất 5%:

Mức thuế suất 5% được áp dụng thống nhất cho từng loại hàng hóa, dịch vụ ở các khâu nhập kh u, sản xuất, gia công hay kinh oanh thương mại

- Đối tượng chịu thuế suất 10%:

+ Trong quá trình thực hiện sản xuất, kinh doanh, nếu các hàng hóa, dịch vụ mà doanh nghiệp cung cấp không thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT, thuế GTGT 0% hoặc thuế GTGT 5% thì thuộc đối tượng chịu thuế suất 10%

+ Mức thuế suất 10% được áp dụng thống nhất cho từng loại hàng hóa, dịch vụ ở các khâu nhập kh u, sản xuất, gia công hay kinh oanh thương mại

2.1.2 Thu Thu nhập doanh nghiệp (TNDN):

- Thuế thu nhập doanh nghiệp là một loại thuế trực thu đ nh trên thu nhập của tổ

chức, doanh nghiệp thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp theo luật định

* Cách tính thu thu nhập doanh nghiệp:

Thuế TNDN phải nộp = (Thu nhập tính thuế – Phần trích lập quỹ KHCN (nếu có)) x thuế suất thuế TNDN

* Thu nhập tính thu :

Thu nhập tính thuế trong kỳ tính thuế được x c định như sau:

Thu nhập tính thuế = Thu nhập chịu thuế – Thu nhập được miễn thuế – Các khoản lỗ được kết chuyển

* Thu nhập chịu thu :

Thu nhập chịu thuế được x c định theo công thức:

Thu nhập chịu thuế = (Doanh thu – Chi phí được trừ) + Các khoản thu nhập khác

Trong đó:

Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền

cung ứng dịch vụ Bao gồm cả khoản phụ thu, phụ trội mà cơ sở kinh oanh được hưởng

không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền

– Nếu DN kê khai thuế giá trị gia t ng theo phương ph p khấu trừ thuế: Là doanh thu

chưa ao gồm thuế giá trị gia t ng

– Nếu DN kê khai thuế T T theo phương ph p trực tiếp: Là doanh thu bao gồm cả

thuế giá trị gia t ng

Chi ph được trừ: là những khoản chi phí không nằm trong các khoản chi phí không

được trừ theo quy định của pháp luật Và các khoản chi phí được trừ phải đ p ứng các điều kiện sau:

+ Khoản chi thực tế ph t sinh liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp

+ Khoản chi có đủ hóa đơn, chứng từ hợp ph p theo quy định của pháp luật

+ Khoản chi nếu có hóa đơn mua hàng hóa, ịch vụ từng có giá trị từ 20 triệu đồng trở lên (gi đã ao gồm thuế GTGT) khi thanh toán phải có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt

2.1.2.1 Các hoạt độn chịu thu TNDN của doanh n h ệp:

* Thu nhập kh c được tính là thu nhập chịu thuế ao gồm c c khoản thu nhập sau:

+ Thu nhập kh c từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng chứng kho n theo quy định của ph p luật

+ Thu nhập kh c từ chuyển nhượng ất động sản

+ Thu nhập kh c từ chuyển nhượng ự n đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia ự

n đầu tư, chuyển nhượng quyền th m ò, khai th c, chế iến kho ng sản theo quy định của ph p luật

+ Thu nhập từ quyền sở hữu, quyền sử ụng tài sản ao gồm cả tiền thu về ản quyền ưới mọi h nh thức trả cho quyền sở hữu, quyền sử ụng tài sản; thu nhập về quyền sở hữu trí tuệ; thu nhập từ chuyển giao công nghệ theo quy định của ph p luật

+ Thu nhập từ cho thuê tài sản ưới mọi h nh thức: được x c định ằng oanh thu từ hoạt động cho thuê trừ c c khoản chi phí ao gồm chi phí khấu hao, nâng cấp, sửa chữa,

và c c chi được trừ kh c có liên quan đến việc cho thuê tài sản

+ Thu nhập từ chuyển nhượng tài sản, thanh lý tài sản cố định, c c loại giấy tờ có gi khác

+ Thu nhập từ lãi tiền gửi, lãi cho vay vốn bao gồm tiền lãi trả chậm, lãi trả gộp, phí bảo lãnh tín dụng và các khoản chi phí khác liên quan tới hoạt động vay vốn

+ Thu nhập khác từ hoạt động bán ngoại tệ

+ Thu nhập kh c từ chênh lệch tỷ gi

+ Các khoản nợ khó đòi đã xóa nay đòi được

+ Các khoản nợ phải trả không x c định được chủ nợ

+ Thu nhập kh c từ hoạt động sản xuất kinh oanh của những n m trước ị ỏ sót

n m trước bị bỏ sót và các khoản thu nhập khác

2.1.2.2 Xác định các y u t tính thu TNDN (Ch ch phí kh n đƣ c tr ):

a Thu nhập chịu thu :

- Thu nhập chịu thuế bao gồm thu nhập chịu thuế của hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ kể cả thu nhập chịu thuế từ hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ ở nước ngoài

và thu nhập chịu thuế khác

b.Doanh thu tính thu :

- Ðối với hàng hoá bán theo phương thức trả góp, trả chậm là doanh thu của hàng hóa bán tính theo giá bán trả một lần, không bao gồm tiền lãi trả góp, tiền lãi trả chậm

- Ðối với hàng hoá, dịch vụ ng để trao đổi, biếu, tặng thì doanh thu tính thuế theo giá bán của sản ph m, hàng hoá, dịch vụ cùng loại hoặc tương đương tại thời điểm trao đổi, biếu, tặng

- Ðối với hàng hóa, dịch vụ o cơ sở sản xuất, kinh doanh bán ra là toàn bộ tiền bán hàng, tiền cung ứng dịch vụ kể cả trợ giá, phụ thu, phụ trội Nếu cơ sở sản xuất, kinh doanh nộp thuế giá trị gia t ng theo phương thức trực tiếp trên giá trị gia t ng, oanh thu

để tính thu nhập bao gồm cả thuế giá trị gia t ng

- Đối với hàng hóa của c c đơn vị giao đại lý, ký gửi n đúng gi hưởng hoa hồng, nếu là doanh nghiệp giao hàng hóa cho c c đại lý, ký gủi là tổng số tiền bán hàng hóa Nếu là doanh nghiệp nhận làm đại lý thì ký gửi là tiền hoa hồng được hưởng theo hợp đồng

- Ðối với hoạt động gia công hàng hoá là tiền thu về gia công bao gồm cả tiền công, nhiên liệu, động lực, vật liệu phụ và chi tiết khác phục vụ cho việc gia công hàng hoá

- Ðối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều tháng, nhiều n m th oanh thu là toàn

bộ số tiền thu được

- Ðối với hoạt động tín dụng là tiền lãi cho vay thực thu được phát sinh trong kỳ tính thuế

- Đối với hoạt động vận tải là toàn bộ doanh thu vận chuyển hành khách, hàng hóa phát sinh trong kỳ tính thuế

- Ðối với hoạt động khác do Bộ tài chính quy định

c Chi phí:

- Khấu hao tài sản cố định dùng cho sản xuất, kinh doanh Mức trích khấu hao tài sản

cố định do Bộ tài chính quy định

- Chi phí nguyên liệu, vật liệu, nhiên liệu, n ng lượng, hàng hóa phần vượt mức tiêu hao hợp lý

- Chi phí doanh nghiệp mua hàng hóa, dịch vụ (không có hóa đơn, được pháp lập Bảng kê thu mua hàng hóa, dịch vụ trừ trường hợp hướng dẫn khác theo luật định) nhưng không lập Bảng kê kèm theo chứng từ thanh to n cho người bán hàng cung cấp dịch vụ

- Chi tiền lương, tiền công, tiền thưởng cho người lao động: Chi tiền lương, tiền công và các khoản phải trả kh c cho người lao động doanh nghiệp đã hạch toán

- Không được tính vào chi phí tiền lương, tiền công các khoản chi phí sau:

+ Tiền lương, tiền công của chủ doanh nghiệp tư nhân, chủ hộ cá thể sản xuất, kinh doanh, dịch vụ

+ Tiền lương, tiền công của sáng lập viên các công ty mà họ không trực tiếp tham gia điều hành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ

- Chi phí nghiên cứu khoa học, công nghệ, sáng kiến cải tiến, bảo vệ môi trường, tài trợ cho giáo dục, y tế, đào tạo lao động trong nội bộ doanh nghiệp

- Chi phí dịch vụ mua ngoài: điện, nước, điện thoại, tài sản cố định, tiền thuế tài sản

cố định, kiểm toán, bảo hiểm tài sản, chi trả tiền sử dụng các tài liệu kỹ thuật, bằng sáng chế, giấp phép công nghệ không thuộc tài sản cố định, các dịch vụ kỹ thuật

- Các khoản chi cho lao động nữ theo quy định pháp luật, chi bảo hộ lao động, bảo vệ cơ

sở kinh doanh, trích nộp qũy ảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn theo quy định

- Chi trả lãi tiền vay vốn sản xuất, kinh doanh, dịch vụ cho ngân hàng, các tổ chức tín dụng theo lãi suất thực tế; chi trả lãi tiền vay của c c đối tượng khác theo lãi suất thực tế

- Trích các khoản dự phòng: giảm giá hàng tồn kho, giảm giá các loaị chứng khoán trong các hoạt động tài chính và dự phòng các khoản phải thu khó đòi

- Trợ cấp thôi việc cho người lao động theo quy định của pháp luật

- Chi phí về tiêu thụ hàng hóa, dịch vụ gồm: chi đóng gói, vận chuyển, bốc vác, thuê kho, bãi

- Chi phí quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại liên quan trực tiếp đến hoạt động sản xuất, kinh

doanh, dịch vụ các khoản chi phí kh c được khống chế tối đa không qu 7 % tổng số chi phí

- Các khoản thuế, phí, lệ phí, tiền thuê đất phải nộp có liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ (trừ thuế thu nhập doanh nghiệp) bao gồm: Thuế xuất kh u, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế giá trị gia t ng theo phương ph p tính trực tiếp trên giá trị gia t ng, thuế môn bài, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà, đất, thuế tài nguyên

- Lệ phí đường, phí qua cầu, qua phà, lệ phí sân bay, công chứng

- Tiền thuê đất

- Chi phí quản lý kinh oanh o công ty nước ngoài phân bổ cho cơ sở thường trú ở Việt Nam theo tỷ lệ doanh thu của cơ sở thường trú so với tổng doanh thu công ty ở nước ngoài

* Doanh nghiệp kh ng được tính vào chi phí hợp lý, hợp lệ các khoản chi phí sau:

- Các khoản trích trước vào chi phí mà thực tế không chi như: trích trước về sửa chữa lớn, phí bảo hành sản ph m hàng hoá, công trình xây dựng và các khoản trích trước khác

- Các khoản chi không có chứng từ hoặc có chứng từ nhưng không hợp lệ

- Các khoản tiền phạt như phạt do vi phạm hợp đồng, vi phạm Luật giao thông, phạt

vi phạm hành chính về đ ng ký kinh oanh, phạt vi phạm hành chính và các khoản phạt khác

- Các khoản chi không liên quan đến doanh thu và thu nhập chịu thuế như chi về đầu

tư xây ựng cơ ản, chi ủng hộ c c địa phương, đoàn thể, tổ chức xã hội, chi từ thiện và các khoản chi khác

- Các khoản chi do các nguồn kinh phí kh c đài thọ như chi phí sự nghiệp, chi trợ cấp khó kh n thường xuyên, khó kh n đột xuất…

d Thu nhập khác:

+ Chênh lệch về mua, bán chứng khoán

+ Thu nhập từ các hoạt động liên quan đến quyền sở hữu công nghiệp, quyền tác giả + Thu nhập khác về quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản

+ Thu nhập từ quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất

+ Lãi từ chuyển nhượng, thanh lý tài sản

+ Lãi tiền gửi, cho vay vốn, lãi bán hàng trả chậm

+ Chênh lệch do bán ngoại tệ, lãi về chênh lệch tỷ giá hối đo i

+ Kết ư cuối n m c c khoản dự phòng giảm giá hàng tồn kho, dự phòng giảm giá chứng khoán, các khoản phải thu khó đòi

+ Thu các khoản thu khó đòi đã xo sổ kế to n nay đòi lại được Thu các khoản nợ phải trả không x c định được chủ nợ

+ Các khoản thu nhập từ sản xuất, kinh doanh, dịch vụ của những n m trước bị bỏ sót mới phát hiện ra Các khoản thu nhập nhận được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch

a Ð i với doanh nghiệp tron nước:

- Miễn thuế thu nhập cho c c cơ sở kinh oanh trong nước như sau:

+ Thu nhập của các doanh nghiệp từ trổng trọt, ch n nuôi, nuôi trồng, chế biến nông sản, thủy sản ở c c v ng có điều kiện kinh tế khó kh n

+ Thu nhập từ việc thực hiện các hợp đồng nghiên cứu khoa học và phát triển công nghệ

+ Thu nhập từ việc thực hiện các hợp đồng dịch vụ kỹ thuật trực tiếp phục vụ nông nghiệp

+ Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ của c c cơ sở kinh doanh dành riêng cho người lao động là người tàn tật

+ Thu nhập từ hoạt động dạy nghề ành riêng cho người tàn tật, người dân tộc thiểu

số, trẻ em hoàn cảnh đặc biệt khó kh n, đối tượng tệ nạn xã hội

- Miễn, giảm thuế đối với cơ sở sản xuất trong nước mới thành lập:

+ ơ sở sản xuất trong nước mới thành lập được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp 2

n m đầu, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50 % cho 2 n m tiếp theo

+ Trường hợp thành lập và hoạt động ở huyện thuộc vùng núi, hải đảo và vùng có khó kh n th thời gian giảm thuế được kéo ài thêm 2 n m

+ ơ sở sản xuất mới thành lập thuộc l nh vực, ngành nghề được ưu đãi đầu tư được miễn thuế thu nhập 2 n m đầu, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50 % cho 3 n m tiếp theo

+ Nếu như đầu tư ở các huyện thuộc vùng dân tộc thiểu số ở miền núi cao được miễn thuế thu nhập trong 4 n m đầu, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50 % trong 9 n m tiếp theo

+ Nếu như đầu tư ở các huyện thuộc vùng dân tộc thiểu số ở miền núi và hải đảo được miễn thuế thu nhập trong 4 n m, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50 % trong 7

n m tiếp theo

+ Nếu đầu tư ở những v ng khó kh n kh c được miễn thuế thu nhập trong 3 n m đầu,

kể từ khi có thu nhập chịu thuế và được giảm 50 % cho 5 n m tiếp theo

b Ð i với doanh nghiệp có y u t nước ngoài:

- Miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và ên nước ngoài tham gia hợp đồng hợp t c kinh oanh như sau:

+ Các dự n được áp dụng mức thuế suất 20 % trong thời hạn 10 n m kể từ khi hoạt động sản xuất, kinh oanh được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp 1 n m đầu kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50 % cho 2 n m tiếp theo

+ Các dự n được áp dụng mức thuế suất 15 % trong thời hạn 12 n m kể từ khi hoạt động sản xuất kinh oanh, được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 n m đầu kể từ khi có thu nhập chịu thuế và được giảm 50 % trong 3 n m tiếp theo

+ Các dự án áp dụng mức thuế suất 10 % trong thời hạn 15 n m kể từ khi có hoạt động sản xuất kinh oanh, được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 n m đầu kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% trong 4 n m tiếp theo

+ Các dự án trồng rừng, xây dựng kết cấu hạ tầng tại các miền núi, hải đảo và các dự

n kh c đặc biệt khuyến khích đầu tư được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong vòng

8 n m, kể từ khi có thu nhập chịu thuế

2.1.3 Thu Thu nhập cá nhân (TNCN):

- Thuế thu nhập c nhân là loại thuế trực thu đ nh trực tiếp vào thu nhập của c nhân

thuộc đối tượng chịu thuế trong một khoản thời gian nhất định hoặc theo từng lần ph t sinh

* ch tính Thuế Thu nhập c nhân:

(1) Thuế TNCN phải nộp = Thu nhập tính thuế * Thuế suất

Trong đó:

(2) Thu nhập tính thuế = Thu nhập chịu thuế – Các khoản giảm trừ

Thu nhập chịu thuế được tính như sau:

(3) Thu nhập chịu thuế = Tổng thu nhập – Các khoản được miễn thuế

a Các đ tƣ n chịu thu thu nhập cá nhân tạ doanh n h ệp:

- c c nhân cư trú và không cư trú ao gồm c nhân, nhóm c nhân hay hộ gia đ nh

có hoạt động sản xuất, kinh oanh hàng hóa, ịch vụ thuộc c c l nh vực thuộc đối tượng nộp thuế theo quy định của ph p luật

- Cá nhân cư trú là người đ p ứng một trong c c điều kiện sau:

+ Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một n m ương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;

+ ó nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, gồm có nơi ở đ ng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn

- nhân không cư trú là người không đ p ứng điều kiện quy định trên

- Thu nhập từ hoạt động kinh doanh:

Lưu ý: Thu nhập từ kinh doanh không gồm thu nhập của cá nhân kinh doanh có doanh thu từ 100 triệu đồng/n m trở xuống

- Thu nhập từ tiền lương, tiền công: Là thu nhập người lao động nhận được từ người

- Thu nhập từ đầu tư vốn: tiền lãi nhận được từ việc cho vay, cổ tức nhận được từ việc mua cổ phần…

- Thu nhập từ chuyển nhượng vốn gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng phần vốn trong các tổ chức kinh tế; chuyển nhượng chứng kho n…

- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

- c khoản giảm trừ gồm: 9 triệu đồng/th ng với ản thân người nộp thuế và 3,6 triệu đồng/th ng đối với mỗi người phụ thuộc…

b Các n uồn thu thu Thu nhập cá nhân tạ doanh n h ệp( thườn xuyên, không thườn xuyên):

- ao gồm nguồn thu nhập thường xuyên và không thường xuyên:

+ Thu nhập thường xuyên ưới các hình thức: tiền lương, tiền công, các khoản phụ cấp và tiền thưởng có tính chất tiền lương, tiền công

+ Thu nhập không thường xuyên ưới hình thức: tiền hoặc hiện vật của người định cư

ở nước ngoài gửi về, thu nhập về chuyển giao công nghệ, quyền sở hữu hoặc sử dụng các đối tượng sở hữu công nghiệp, thu nhập không thường xuyên khác về thiết kế kỹ thuật xây dựng, về thiết kế công nghiệp và về dịch vụ khác

2.2 Quy trình kê khai và nộp thu tại DN

2.2.1 Thông tin doanh nghiệp:

 Tổng quan về Công ty Gỗ Đại Thành

Tên giao dịch: DAI THANH WOOD PRODUCTION CO.LTD

- Loại hình hoạt động: Công ty TNHH Hai thành viên trở lên

- Mã số thuế: 3603058358

- Đại chỉ: Ấp Vàm, Xã Thiện Tân, Huyện V nh ửu, Tỉnh Đồng Nai

- Đại diện pháp luật: Nguyễn Thành Tâm

- óa đơn T T mua và n vào

2.2.2.2 Kê khai thu GTGT trên phần mềm HTKK:

Mở phần mềm HTKK 4.4.0 và thực hiện c c ước sau:

- ước 1: Tiến hành nhập mã số thuế của doanh nghiệp

- ước 2: Kê khai thông tin doanh nghiệp

 Có 2 hình thức khởi động chức năng này:

+ Từ menu "Hệ thống", chọn chức n ng “Thông tin oanh nghiệp”

+ Tự khởi động sau khi nhập mã số thuế mới trong ước khởi động ứng dụng

 Các trường đánh dấu * là các trường phải nhậ

Trường ngày bắt đầu n m tài chính phải là ngày đầu quý (01/01, 01/04, 01/07, 01/10) Giá trị này được sử dụng để x c định mẫu tờ khai TNDN tạm nộp quý và quyết

to n TN N n m o đó cần phải nhập chính xác giá trị này và không được sửa nếu đã kê khai các tờ khai thuế TN N trên đây Nếu thay đổi doanh nghiệp sẽ phải xoá và kê khai

lại các tờ khai TN N đã kê khai

- ước 3: Ở giao diện chính của phần mềm HTKK 4.4.0, chọn òng “Thuế Giá Trị

ia T ng” và chọn mục “01/ T T Tờ khai thuế GTGT khấu trừ) như h nh

Phần mềm sẽ hiện ra bảng “ họn kỳ tính thuế”:

Tiến hành chọn c c bước như sau: