Đề tài nghiên cứu khoa học: Lựa chọn phương pháp định giá BĐS phù hợp để xác định giá đất tại thành phố Bắc Ninh.

Lựa chọn phương pháp định giá BĐS phù hợp để xác định giá đất tại thành phố Bắc Ninh.

ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC

 Lựa chọn phương pháp định giá BĐS phù hợp

để xác định giá đất tại thành phố Bắc Ninh.

A ĐẶT VẤN ĐỀ

1.Sự cần thiết của đề tài

 Nên chọn phương pháp định giá nào cho phù hợp ?

+Thực tế khi định giá thường thiếu những căn cứ vững chắc và rõ ràng +Định giá là công việc ước tính

2 Phạm vi nghiên cứu của đề tài.

 Nghiên cứu sự hình thành giá thị trường của BĐS đất tại thành phố Bắc Ninh.

B.SỰ CẦN THIẾT CỦA CÔNG VIỆC ĐỊNH GIÁ BĐS ĐỐI VỚI NỀN KINH TẾ NÓI CHUNG VÀ

ĐỐI VỚI NGÀNH XÂY DỰNG NÓI RIÊNG

Trả lời cho các câu hỏi:

a Sự cần thiết đối với nền kinh tế ?

b Sự cần thiết đối với ngành xây dựng ?

C.CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THẨM ĐỊNH BĐS

1.Nguyên tắc của hoạt động định giá BĐS.

 Tổ chức,cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 2 điều 8 của Luật kinh doanh BĐS.

 Việc định giá BĐS phải dựa trên các tiêu chuẩn,kỹ thuật, tính chất,

vị trí, quy mô và thực trạng của BĐS, giá trị thị trường tại thời điểm định giá

 Quá trình định giá BĐS phải độc lập, khách quan, trung thực và

tuân thủ pháp luật.

2.Các nguyên tắc định giá BĐS.

2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

a.Nội dung nguyên tắc:Giá trị tài sản được thừa nhận trong điều kiện sử dụng tốt nhất

và hiệu quả nhất

b.Cơ sở đề ra nguyên tắc:Con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc khai thác một

cách tối ưu lợi ích mang lại nhằm bù đắp các chi phí phải bỏ ra

c.Áp dụng nguyên tắc:cần chỉ ra được tình huống sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

2.2 Nguyên tắc thay thế

a.Nội dung nguyên tắc:giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để tạo ra một tài sản tương tự

b.Cơ sở đề ra nguyên tắc:một người mua thận trọng và có lý trí sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu như anh ta bỏ ra một số tiền ít hơn mà vẫn có được một tài sản

tương tự để thay thế

c.Áp dụng nguyên tắc:phải nắm rõ các thông tin về giá cả hay chi phí để tạo ra các tài sản tương tự gần với thời điểm thẩm định

4.Nguyên tắc đóng góp:

a.Nội dung nguyên tắc:Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của yếu tố nào đó

b.Cơ sở đề ra nguyên tắc:giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích

mà tài sản mang lại cho chủ sở hữu tài sản đó

c.Áp dụng nguyên tắc:Muốn xác định giá trị đóng góp của một bộ phận nào

đó cần lấy giá trị của toàn bô trừ đi giá trị các bộ phận còn lại

3.Nguyên tắc dự báo các khoản lợi ích trong tương lai

a.Nội dung nguyên tắc:trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích tương lai tài sản mang lại

b.Cơ sở đề ra nguyên tắc:giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích

mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

c.Áp dụng nguyên tắc:phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản

5.Nguyên tắc cung-cầu.

a.Nội dung nguyên tắc:Giá cả của một BĐS được xác định bởi mối quan hệ cung-cầu về tài sản đó trên thị trường và ngược lại

b.Cơ sở đề ra nguyên tắc:Giá thị trường của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung

c.Áp dụng nguyên tắc:Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu chứng

cớ thị trường, cần phải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật “thay thế so sánh” hay không ? Thực hiện đánh giá, dự báo tương lai về cung cầu và giá cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu nhập

D CÁC CĂN CỨ ĐỊNH GIÁ BĐS

I.Hành lang pháp lý

a.Hệ thống các văn bản

Pháp lý chung về định giá

tài sản

b.Các chính sách liên

quan đến quản lý đất đai.

a.Cố định về vị trí.

b.Có tính bền vững

c.Tính khác biệt.

d.Tính khan hiếm.

e.Có nhu cầu.

f.Có thể chuyển giao được.

2.2.1 Khái niệm thị trường BĐS.

2.2.2 Một số đặc điểm của thị trường BĐS nước ta hiện nay.

F.LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ VÀ

THỰC HÀNH ĐỊNH GIÁ BĐS

Các phương pháp định giá phổ biến hiện nay

1.Phương pháp

so sánh

trực tiếp

2.Phương pháp thặng dư

3.Phương pháp đầu tư

4.Phương pháp

chi phí

1.1Cơ sở lý luận

1.2 Kỹ thuật đánh giá

1.3 Ưu,nhược điểm

và phạm vi áp dụng

1.1Cơ sở lý luận 1.2 Kỹ thuật đánh giá 1.3 Trình tự tiến hành 1.4 Ưu,nhược điểm

và phạm vi áp dụng

1.1Cơ sở xây dựng phương pháp 1.2Các bước tiến hành 1.3 Ưu,nhược điểm

và phạm vi áp dụng

1.1Cơ sở lý luận 1.2Các bước tiến hành 1.3 Ưu,nhược điểm

và phạm vi áp dụng

E.QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BĐS

Quy trình định giá bao gồm

6 bước:

Xác định

vấn đề

Lên kế hoạch

Thu thập thông tin

Phân tích thông tin

Chuẩn bị báo cáo

Báo cáo định giá

F.LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ VÀ

THỰC HÀNH ĐỊNH GIÁ BĐS

 Đối với BĐS là đất đai chủ yếu ta sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập để định giá.Trong đề tài nghiên cứu này ta dùng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp định giá BĐS tại thành phố Bắc Ninh.

 Tiến hành định giá cho các BĐS được giả định với các thông tin thị trường như đã nêu sau:

 Giả định rằng có một khu đất ở có diện tích 4000 m2 thuộc Thành phố Bắc Ninh đang cần bán (khu đất A).Trong quá

trình định giá đã thu thập được thông tin của một khu đất liền

kề có diện tích 6500 m2 (Khu B)có thể so sánh được với khu đất cần định giá đã giao dịch thành công trên sàn giao dịch BĐS để xây dựng trung tâm thương mại diễn ra gần nhất với thời điểm xác định giá khu đất nêu ở trên.Tổng số tiền đấu giá được của khu đất B là 97.5 tỷ đồng tính ra đơn giá một mét vuông là 15,0 triệu đồng với tất cả các thông tin thu thập

được,tiến hành so sánh giữa khu đất A và khu đất B như sau:

Các chỉ tiêu so

sánh

Những điểm giống nhau Những điểm khác nhau

Khu đât A Khu đất B Khu đất A Khu đất B 1.Căn cứ pháp

lý

Có giấy chứng nhân quyền sử dung đất

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.Mục đích sử

dụng Đất ở đô thị loại III Đất ở đô thị loại III

3.Vị trí đất Đất có mặt

tiền liền với đường phố lớn

Đất có mặt tiền liền với đường phố lớn

4.Tài sản trên

đất Không có Không có

5.Tình trạng

9.Kết cấu hạ

giáp đường lớn)

Thuận lợi( Có

2 mặt giáp đường,1mặt giáp đường lớn)

-Đường giao

thông

10.Môi

trường:

-Độ ồn ào

11 Điều kiện

kinh tế,văn

hoá xã hội

Khu tập trung đông dân cư buôn bán sầm uất,có thu nhập cao

Khu tập trung nhiều cơ quan

sự nghiệp,công

sở, trường học

Từ việc so sánh trên ta nhận thấy có 6 đặc điểm giống nhau và 5 đặc

điểm khác nhau sử dụng phương pháp chuyên gia kết hợp phương pháp

thống kê nhằm tính toán hệ số khác biệt giữa các đặc điểm:

điểm`

Tập trung nhiều cơ quan hành chính công sở,trường học:8 điểm

Với mỗi điểm kém giảm đi 5% giá trị,mỗi điểm tămg cộng thêm 5% giá trị của khu đất so sánh B.Với quy ước như vậy thì:

Trên cơ sở đấu giá thành công khu đất B là 97.5 tỷ đồng so sánh để định giá cho khu đất A

Mức giá của khu đất A sẽ bị giảm:

-Giao thông:A kém B 3 điểm giảm 15% = 14.625 tỷ đồng

-Độ bụi : A kém B 1 điểm giảm 5% = 4.875 tỷ đồng

Tổng số giảm giá do A kém hơn B là:19.5 tỷ đồng

A sẽ được công thêm:

-Chiều rộng mặt tiền:A hơn B 2điểm tăng 10% =9.75 tỷ đồng

-Chiều sâu:A hơn B 3 điểm tăng 15% = 14.625 tỷ đồng

-Điều kiện kinh tế văn hoá xã hội:A hơn B 2 điểm tăng 10% =9.75 tỷ đồng

Tổng giá tăng do khác biệt A hơn B là: 34.125 tỷ đồng

Giá khu đất B được điều chỉnh lại như sau:

A’ = 97.5 – 19.5 + 34.125 = 112.125 tỷ đồng

Tính ra đơn giá 1m2 là: 112125 tr đ/6500m2 =17.25 trđ/m2

Giả sử trong quá trình định giá còn thu thập thêm được 3 BĐS nữa để so sánh với khu đất A là:C,D,E Kết quả phân tích so sánh giá của khu đất C đã điều chỉnh theo các yếu

tố của khu đất A là 18.23 trđ/m2,của khu đất D đã điều chỉnh là:17.91 trđ/m2 và của khu E đã điều chỉnh là:17.05 trđ/m2

Đơn giá khu đất A được xác định bằng cách lấy trung bình của 4 mức giá trên:

(18.23+17.91+17.05+17.25)/4 = 17.61 trđ/m2

Như vậy đơn giá của khu đất A tại Thành phố Bắc Ninh ước đạt khoảng 17.61 trđ/m2

Bất động sản 2:

Lô đất cần định giá là đất ở không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất nhưng được chính quyền địa phương xác nhận việc sử dụng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, có diện tích 500 m2 Giá chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự là 10.000.000đ/m2.Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 8.000.000đ/m2.Hạn mức giao đất ở trong trường hợp giao đất theo UBND địa phương quy định tối đa là 150m2 Theo quy định hiện hành,khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất ,người sử dụng phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức theo giá hiện hành của Nhà nước và phải nộp 100% tiền sử dụng đất với phần vượt hạn mức giao đất

* Dựa vào số liệu thị trường đã cho ta nhận thấy:

+ Đất không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất

+ Phù hợp với quy hoạch,không có tranh chấp

+ Một phần nằm trong hạn mức giao đất của UBND địa phương quy định và một phần nằm ngoài hạn mức giao đất

+ Phải nộp 50% tiền sử dụng đất tính theo giá Nhà nước quy định với phần trong hạn mức và 100% đối với phần vượt hạn mức

+ Có thông tin về giao dịch thị trường về BĐS tương tự có thể so sánh được

*Từ đó ta tiến hành định giá cho BĐS như sau:

+ Giá trị của một lô đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp có diện tích bằng với lô đất cần định giá là: 10.000.000 đ/m2 x 500m2 = 5.000.000.000đ = 5 tỷ đồng + Tiền sử dụng đất phải nộp để có được quyền sử dụng lô đất một cách hợp pháp là:

- Đối với phần đất trong hạn mức giao đất:

150m2 x 8.000.000 đ/m2 x 50% = 600.000.000 đ = 0.6 tỷ đồng

- Đối với phần vượt hạn mức giao đất :

(500 – 150 )m2 x 8.000.000 đ/m2 x100% = 2.800.000.000 đ = 2.8 tỷ đồng + Như vậy giá trị của lô đất cần định giá là:

5tỷ đồng – 0.6 tỷ đồng – 2.8 tỷ đồng = 1.6 tỷ đồng = 1.600.000.000 đ

+ Đơn giá tính cho 1m2 đất là: 1.600.000.000 đ/ 500 m2 = 3.200.000 đ/m2

G.KẾT LUẬN

 Định giá BĐS sản là công việc đi ước tính giá trị

bằng tiền của BĐS.

 Quá trình định giá hàm chứa nhiều yếu tố chủ quan.

 Kết quả định giá phụ thuộc nhiều vào chất lượng thông tin thị trường có thể thu thập được cũng như kinh nghiệm của người thẩm định.

 Việc lựa chọn phương pháp định giá phụ thuộc rất nhiều vào đặc điểm của BĐS,thông tin thị trường về BĐS so sánh và bản thân mỗi phương pháp định giá.

XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN!