Tuyen tap gop y ve sua doi luat kinh doanh bat dong san va luat nha o

vào hoạt động kinh doanh đồng thời kéo dài thủ tục hành chính làm mất cơ hộikinh doanh của DN.- Cần phải xem xét lại quy định tại Khoản 5 “Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không được ký

Góp ý Dự thảo Luật Nhà ở của Công ty Luật Hợp danh Việt Nam - Hội thảo VCCI (Tp.HCM ngày 21/3/2014)

GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI) - CÔNG TY LUẬT HỢP DANH VIỆT NAM (VINALAW FIRM)

1 Công nhận quyền sở hữu nhà ở:

Điều 11 Công nhận quyền sở hữu nhà ở

Khoản 1:

1 Nhà nước thực hiện công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở đã được xây dựng xong (nhà ở có sẵn).

Nên bỏ chữ thực hiện và quy định cho gọn lại như sau:

Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đối với nhà ở đã được xây dựng xong (nhà ở có sẵn).

Khoản 4:

4 Trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua theo dự án thì Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở cho chủ đầu tư mà thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa bán, chưa cho thuê mua Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Quy định như vậy là thừa vì chủ đầu tư nào cũng có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận

cả Họ sẽ đưa nhà ở vào diện chưa bán, chưa cho thuê mua để được cấp giấy chứng nhận rồimới bán, cho thuê mua

2 Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở:

Điều 13 Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở

Điểm b khoản 1:

1 Chủ sở hữu nhà ở có nghĩa vụ sau đây:

b) Thực hiện việc sử dụng nhà ở, phòng cháy, chữa cháy, bảo đảm vệ sinh môi trường, trật tự trị an theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

Việc sử dụng nhà ở là quyền của chủ sở hữu nhà ở, không phải là nghĩa vụ

Sửa lại cho gọn như sau:

Thực hiện đầy đủ các quy định pháp luật về phòng cháy, chữa cháy, bảo đảm vệ sinh môi trường, trật tự trị an

3 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở

Điều 14.Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở

Khoản 1:

Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được quy định như sau:

1 Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa cá nhân với cá nhân thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở;

Quy định như vậy có thể gây bất lợi cho bên mua, bên thuê mua Đề nghị bổ sung:

1 Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa cá nhân với cá nhân thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở và nhận bàn giao nhà ở từ bên bán, bên cho thuê mua

Cần quy định rõ:

- Thế nào là kiến trúc hiện đại

- Thế nào là kiến trúc truyền thống.

- Thế nào là kết hợp hài hòa giữa kiến trúc hiện đại kiến trúc truyền thống

5 Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở

Điều 87 Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở

Điểm a khoản 1:

1 Chủ sở hữu nhà ở có các quyền sau đây trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở:

a) Được tự thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở hoặc thuê tổ chức, cá nhân có đủ nănglực hành nghề xây dựng thực hiện Trong trường hợp sửa chữa lớn hoặc cải tạo nhà ở theoquy định phải có Giấy phép xây dựng thì chủ sở hữu nhà ở chỉ được tự thực hiện nếu có đủnăng lực hành nghề xây dựng;

Cần quy định rõ các tiêu chí để xác định thế nào là có đủ năng lực hành nghề xây dựng

6 Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung

Điều 98 Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư

Điểm a khoản 1:

1 Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn

hộ đó;

Cần giải thích rõ chữ lôgia là khu vực nào trong căn hộ (sàn nước của nhà bếp, …)

7 Quyền tiếp tục thuê nhà ở

Điều 128 Quyền tiếp tục thuê nhà ở

Khoản 2:

2 Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê mà thời hạnthuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữunhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừtrường hợp các bên có thoả thuận khác

Quy định như vậy là bất lợi cho người chủ sau Vì họ có quyền vào ở trong nhà của mìnhsau khi nhận chuyển nhượng từ người chủ trước, nhất là trường hợp chỉ có 1 căn nhà để ở thìsao Trong khi không thấy quy định trách nhiệm của người chuyển quyền sở hữu Đề nghị sửalại như sau:

2 Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng nếu được sự đồng ý của chủ sở hữu nhà ở mới.

Trường hợp chủ sở hữu nhà ở mới không đồng ý thì chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở có trách nhiệm hỗ trợ bên thuê nhà đi thuê nhà ở khác hoặc bồi thường cho bên thuê nhà

8 Tặng cho nhà ở đang cho thuê

Điều 133 Tặng cho nhà ở đang cho thuê

Quy định như vậy là bất lợi cho người được tặng cho Đề nghị sửa lại như sau:

1 Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước 30ngày về việc tặng cho nhà ở

2 Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết hạn hợp đồng đã ký với bên tặng chonếu được sự đồng ý của người được tặng cho Trường hợp người được tặng cho không đồng

ý thì người tặng cho có trách nhiệm hỗ trợ bên thuê nhà đi thuê nhà ở khác hoặc bồi thường

cho bên thuê nhà

9 Đổi nhà ở đang cho thuê

Điều 135 Đổi nhà ở đang cho thuê

Khoản 1 và khoản 2:

1 Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở

biết trước về việc đổi nhà ở

2 Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết hạn hợp đồng đã ký với chủ sở hữunhà ở cũ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Quy định như vậy là bất lợi cho người đổi nhà không cho thuê Đề nghị sửa lại như sau:

1 Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở

biết trước 30 ngày về việc đổi nhà ở

2 Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết hạn hợp đồng đã ký với chủ sở hữunhà ở cũ nếu được sự đồng ý của người chủ sở hữu mới Trường hợp người chủ sở hữu mới

không đồng ý thì người đổi nhà có trách nhiệm hỗ trợ bên thuê nhà đi thuê nhà ở khác hoặc bồi

thường cho bên thuê nhà

10 Thế chấp nhà ở đang cho thuê:

Điều 141 Thế chấp nhà ở đang cho thuê

Đoạn 1:

Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằngvăn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đếnhết hạn hợp đồng thuê nhà ở

Quy định như vậy là bất lợi cho người nhận thế chấp Đề nghị sửa lại như sau:

Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằngvăn bản cho bên thuê nhà ở biết trước 30 ngày về việc thế chấp Bên thuê nhà ở được tiếp tụcthuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở nếu được sự đồng ý của người nhận thế chấp Trường

hợp người nhận thế chấp không đồng ý thì người thế chấp nhà có trách nhiệm hỗ trợ bên thuê

nhà đi thuê nhà ở khác hoặc bồi thường cho bên thuê nhà

12 Góp vốn bằng nhà ở đang cho thuê:

Điều 146 Góp vốn bằng nhà ở đang cho thuê

Khoản 1:

1 Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước về việc góp vốn bằng nhà ở.

Đề nghị bổ sung:

1 Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước 30 ngày về việc góp vốn bằng nhà ở.

Góp ý Dự thảo Luật Nhà ở của Thsĩ Luật sư Nguyễn Thị Cam Cty luật TNHH Đất Luật Hội thảo VCCI (Tp.HCM ngày 21/3/2014)

-GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở

Thsĩ Luật sư Nguyễn Thị Cam Cty luật TNHH Đất Luật

1 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở (Điều 14)

Tôi đồng ý với khoản 3 quy định “Trường hợp mua bán, cho thuê mua nhà ở giữa chủ đầu

tư với người mua, thuê mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi chủ đầu

tư đã bàn giao nhà ở cho người mua, người thuê mua;”

Riêng đối với các trường hơp :

ü Mua bán, thuê mua nhà ở giữa cá nhân với cá nhân thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở;

ü Tặng cho, đổi nhà ở giữa cá nhân với cá nhân thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là

kể từ khi bên tặng cho, bên đổi bàn giao nhà ở cho bên nhận tặng cho, nhận đổi;

ü Thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi mở thừa kế theo quy định của pháp luật về thừa kế.

Các quy định này cần được xem xét sửa đổi lại cho phù hợp với Điều 95 và Điều 188 Luật đất đai 2013 ( LĐĐ quy định việc đăng ký đất đai, nhà ở và và tài sản khác gắn liềnvới đất – có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính)

Sửa đổi cho phù hợp với quy định tại Điều 168 của Bộ luật Dân sự (Việc chuyển quyền

sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.)

Sửa đổi cho phù hợp với quy định tại Điều 16 Dự thảo LKDBĐS (Bên mua nhà, công trình xây dựng có quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng kể từ khi đăng ký chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng tại cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền Thời điểm đăng ký chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng được thực hiện cùngthời điểm với đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan địa chính theo quy định của pháp luật về đất đai )

Sửa đổi như vậy để tránh những mâu thuẫn không đáng có giữa các luật dẫn đến tranh chấp khi áp dụng luật trong giao dịch BĐS ( ví dụ như trường hợp giao dịch nhà ở gắn liền với đất theo quy định của PL hiện hành

2 Mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ( Điều 28 ) :

- Tại khoản 2 điểm a quy định chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở

hình thành trong tương lai khi “ đã giải chấp đối với trường hợp có thế chấp nhà ở” đây là điểm mới của dự thảo và đáp ứng được tình hình thực tế hiện nay là cả

chủ đầu tư và người mua nhà cùng thế chấp một tài sản và khi chủ đầu tư không

có khả năng thanh toán thì không biết giải quyết thế nào ? Nhưng theo tôi nên quy

định đã giải chấp một phần theo tiến độ huy động vốn của chủ đầu tư đối với khách hàngtrong trường hợp có thế chấp dự án” và sửa quy định này tại Điều 142

dự án thì bên nhận bảo đảm có trách nhiệm giải quyết quyền lợi của người mua nhà ở theo quy định sau đây:

ü Hoàn lại cho người mua số tiền đã đóng trước cho chủ đầu tư;

ü Thay chủ đầu tư tiếp tục tổ chức triển khai thực hiện dự án để bàn giao nhà ở”

Vấn đề đặt ra ở đây là khoản phí đó là bao nhiêu ? để khi chủ đầu tư không thực hiện viêc bàn giao nhà đúng thời hạn, giải thể, phá sản… thì bên nhận bảo đảm có

đủ điều kiện để giải quyết quyền lợi cho người mua nhà, quy định đó có làm cho giá nhà cao lên và thêm gánh nặng cho chủ đầu tư và người mua nhà

- Nên bỏ điểm d khoản 2 và điểm c khoản 3 quy định về “Đã có văn bản báo cáo

và được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở chấp thuận cho phép kinh doanh bán nhà ở đó.” Vì như vậy thì cơ quan quản lý nhà nước can thiệp quá sâu

vào hoạt động kinh doanh đồng thời kéo dài thủ tục hành chính làm mất cơ hộikinh doanh của DN.

- Cần phải xem xét lại quy định tại Khoản 5 “Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không được ký hợp đồng cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng được ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc thuê, thuê mua nhà

ở hình thành trong tương lai theo thỏa thuận khi đã có đủ điều kiện quy định…”

quy định này mâu thuẫn với quy định trong Dự thảo LKDBĐS cho phép chủ đầu

tư cho thuê, cho thuê mua nhà ở công tình xây dựng hình thành trong tương lai, một quy định được nhiều người cho rằng tiến bộ và phù hợp với thực tiễn (cùng một Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo, quy định về một vấn đề lại không đồng nhất)

3 Quy định về vốn huy động từ tiền mua, tiền thuê, tiền thuê mua nhà ở trả trước củangười mua, thuê, thuê mua nhà ở.( Điều 66 khoản 3)

Trường hợp mua bán nhà ở được xây dựng theo dự án thì chủ đầu tư chỉ được nhận tiền mua nhà trả trước của khách hàng theo tiến độ xây dựng nhưng không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì chỉ được ứng trước tiền mua nhà ở của khách hàng không vượt quá 50% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà

ở Tại sao lại có sự phân biệt đó, có cần thiết phải phân biệt như vậy không ? Khi mà

sự phân biệt đó thật sự không cần thiết

4 Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức cá nhân nước ngoài :

- Trong dự thảo luật có rất nhiều điều khoản dùng cụm từ “Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án…” ( Điều 155, 156,157,158…) với

tên gọi như vậy rất dễ hiểu nhầm là cá nhân nước ngoài cũng có quyền đầu tư xây dựng nhà ở để bán… khó phân biệt với đối tượng là cá nhân nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở Việt Nam Nên chăng trong trường hợp này căn cứ vào quy định của Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Luật KDBĐS với điều kiện kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp, hoặc hợp tác xã để sửa cụm từ trên

thành Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án

để bán …

- Tại khoản 2 điểm a Điều 157 quy định tổ chức , cá nhân nước ngoài “chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu loại nhà ở thương mạị (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở có giá bán cao hơn mức giá do Chính phủ quy định theo từng khu vực và trong từng thời kỳ khác nhau;” theo tôi không nên căn cứ vào mức giá bán mà

quy định căn cứ vào loại nhà hạng nhà theo cách phân hạng nhà của Bộ Xâydựng

- Điểm a khoản 2 Điều 158 để giản tiện thủ tục hành chính nên quy định bắt buộc việc

đăng ký cho thuê nhà tại cơ quan có thẩm quyền thay cho việc “phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở để theo dõi, quản lý” Bởi vì cơ quan cấp GCN quyền sử đất ,quyền sở hữu nhà ở cho đối tượng này

là UBND cấp huyện vì vậy chỉ nên đăng ký giao dịch tại cơ quan có thẩm quyền cấp huyện

Góp ý Dự thảo Luật Nhà ở của Công ty luật EPLegal - Hội thảo VCCI (Tp.HCM ngày 21/3/2014)

GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở (Công ty luật EPLegal, www.eplegal.com)

1 Bảo đảm giao dịch nhà ở

Một trong những mục tiêu của dự thảo luật nhà ở là tạo thuận lợi cho việc huy động vốn pháttriển nhà ở Một trong những biện pháp đó là quy định về bảo đảm giao dịch nhà ở đối với giaodịch bán nhà ở hình thành trong tương lai Quyền lợi của bên mua được đảm bảo có thểkhuyến khích họ tham gia tích cực hơn trong giai đoạn xây dựng tạo lập nhà ở

Tuy nhiên, cũng nên xem xét liệu quy định bắt buộc này có thực sự cần thiết trong trường hợpngười mua nhà hình thành trong tương lai là tổ chức kinh doanh bất động sản?

- Một mặt, việc tham gia đảm bảo của tổ chức tài chính/tín dụng đương nhiên sẽ tốn phí đảmbảo/bảo lãnh, do đó làm tăng chi phí đầu tư, chi phí giao dịch dẫn đến tăng giá nhà thành phẩmsau này

- Mặt khác, trong nhiều trường hợp việc bảo đảm này cũng tương đương với việc cấp tín dụng,

do đó thu xếp tìm đơn vị đảm bảo cho các giao dịch giá trị lớn với các tổ chức kinh doanh bấtđộng sản không phải dễ dàng

- Hơn nữa, các khách hàng là các tổ chức kinh doanh chuyên nghiệp vốn phải có năng lựcđánh giá rủi ro, đàm phán với chủ đầu tư để tự bảo vệ quyền lợi của họ để đạt được một giá tối

ưu cho giao dịch của mình

è Góp ý: Không áp dụng bắt buộc quy định này trong giao dịch với khách hàng là tổ chức kinhdoanh BDS chuyên nghiệp

Giải quyết tranh chấp

Dự thảo quy định nếu xảy ra tranh chấp giữa bên đảm bảo và chủ đầu tư về thanh toán phí,các bên có quyền yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp Quy định này có thể gây hiểu nhầmrằng tranh chấp nói trên chỉ có thể giải quyết ở tòa án bởi:

- Tranh chấp là tranh chấp liên quan đến hoạt động thương mại và theo luật trọng tài thươngmại, tranh chấp này có thể giải quyết bằng trọng tài thương mại nếu 2 bên có thỏa thuận trọngtài,

Và trong trường hợp không đạt được thỏa thuận trọng tài

- Việc các bên có tranh chấp và khởi kiện tại tòa án (theo quy định của pháp luật) (nếu vẫn cònthời hiệu giải quyêt) là quyền đương nhiên.

è Góp ý: Bỏ khoản 4 điều 118 tại dự thảo do không có ý nghĩa thay đổi trên thực tế, gây nhầm lẫn

2 Quyền sở hữu nhà ở

Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở (tại Điều 14)

Hiện tại, dự thảo quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở giữa các cá nhân với nhau là

từ khi bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở Ở đây cần phân biệtmua trả chậm và thuê mua Quy định về thời điểm chuyển quyền này là hợp lý và phù hợp vớitính chất giao dịch thuê mua và các quy định khác liên quan đến chấm dứt hợp đồng thuê mua,quyền và nghĩa vụ các bên trong trường hợp thuê mua quy định tại dự thảo Tuy nhiên quy địnhnhư vậy lại hạn chế tự do thỏa thuận của các bên trong trường hợp mua nhà (trả trước hay trảchậm)

è Đề xuất:

- giữ nguyên đối với trường hợp thuê mua,

- đối với giao dịch mua bán, thời điểm chuyển quyền sở hữu theo thỏa thuận của các bên tạihợp đồng mua bán/tặng nhà Nếu không thỏa thuận: từ khi hợp đồng mua bán/tặng cho nhà ở

có hiệu lực theo quy định pháp luật

- Đồng thời sửa đổi quy định về quyền bảo lưu quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất tại khoản

3 điều 16 (thanh toán trong giao dịch BDS) của dự thảo luật KDBDS cho phù hợp

Quyền sở hữu nhà ở (bao gồm nhà ở riêng lẻ) của người nước ngoài

Dự thảo luật có quy định cho phép người nước ngoài được mua, sở hữu nhà ở nhưngười Việt Nam đối với nhà ở thương mại nhưng chưa rõ quyền này sẽ được thực hiệnnhư thế nào trong khi luật đất đai chưa ghi nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất ởcủa người nước ngoài (Điều 186 Luật đất đai sửa đổi chỉ đề cập đến quy định côngnhận trên đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài: “Người Việt Nam định cư ởnước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật vềnhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam”

GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

3 Chuyển nhượng một phần dự án bất động sản (thông qua chuyển nhượng, cho thuê một phần diện tích đất)

Một trong những điểm đáng chú ý nhất trong dự thảo là đưa thêm quy định chuyển nhượng mộtphần dự án bất động sản Điều 42 của dự thảo về điều kiện chuyển nhượng/cho thuê một phầndiện tích đất dự án yêu cầu bên nhận chuyển nhượng, bên thuê (không nhằm mục đích xâydựng nhà, công trình để sử dụng) phải ký quỹ cam kết triển khai dự án đúng tiến độ Quy địnhnày là không cần thiết hoặc tạo khó khăn cho chủ dự án mới bởi nếu số tiền ký quỹ nhỏ thìkhông thể đảm bảo cho mục đích ký quỹ Còn nếu buộc ký quỹ với số tiền lớn thì ảnh hưởngđến nguồn tài chính để thực hiện dự án của chủ dự án Số tiền ký quỹ thay vì được đưa vàođầu tư xây dựng thì lại phải đóng băng để đảm bảo triển khai dự án? Mặt khác, quy định này sẽ

là bất công vì chính chủ đầu tư ban đầu không phải thực hiện ký quỹ như vậy mới được giaođất và triển khai dự án

è Đề xuất: Thay vì quy định ký quỹ bắt buộc thì quy định cơ quan có thẩm quyết xem xét năng lựccủa bên nhận chuyển nhượng, bên thuê đảm bảo rằng năng lực của bên này thỏa mãn yêu cầuđối với chủ đầu tư ban đầu hoặc bên nhận chuyển nhượng, bên thuê có thể chứng minh đơngiản bằng cách ký quỹ

Góp ý Dự thảo Luật Nhà ở của Công ty TNHH XD&DV An Thiên Lý - Hội thảo VCCI (Tp.HCM ngày 21/3/2014)

Kính gửi: Phòng Thương Mại Và Công Nghiệp VCCI

- Việc phân lô bán nền hiện nay là cần thiết: hiện nay nhu cầu người dân chỉ mua đất,chưa xây nhà rất nhiều (người muốn mua đất ngoại thành để sau này an dưỡng tuổi già, ba memua đất để sau này cho con…) Vì vậy rất cần khuyến khích việc phân lô bán nền

- Nhà trong các khu dân cư quy hoạch: chỉ nên quy định chiều cao, lùi trước, lùi sau, sốtầng…, còn về mẫu nhà nên cho người dân xây dựng theo mẫu tự thiết kế

- Nhà chung cư: nên quy định số người trong mỗi căn hộ tốt nhất là 2 người để giá vàdiện tích phù hợp với nhiều người dân

Trên là một số ý kiến đóng góp gửi đến Quý văn phòng

Góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản của Ls Trần Thái Bình - Công ty Luật LNT and Partners - Hội thảo VCCI (Tp.HCM ngày 21/3/2014)

Ý KIẾN VỀ DỰ THẢO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014

e) Có hồ sơ bao gồm:

- Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn thì phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ

dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng)

và giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn

thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho bất động sản đó

theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Điều kiện “giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng

cơ sở hạ tầng kỹ thuật phục

vụ cho bất động sản đó theo quy định của pháp luật về xây dựng” mơ hồ, sẽ tạo việc

diễn giải tùy tiện về sau của

cơ quan thừa hành, đề nghịlàm rõ

b) Thuê nhà, công trình xây dựng

để cho thuê lại;

Đề xuất điều chỉnh bổ sungphạm vi hoạt động của tổchức, cá nhân nước ngoàinhư tổ chức, cá nhân trongnước theo lộ trình mở cửa

cam kết với WTO: “Mua, thuê nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê lại”.

STT VẤN ĐỀ DỰ THẢO Ý KIẾN CỦA LNT GHI CHÚ Điều 9

sản nhưng không thường xuyên thì

không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, phải có vốn pháp định, phải đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định tại khoản 1 Điều này nhưng phải kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Cần làm rõ thế nào là “không thường xuyên” để có thể thực

bất động sản để kinh doanh phải ký

quỹ cam kết thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đất đai;

chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng đã bán, cho thuê, cho thuê mua cho khách hàng vào sử dụng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng đó và các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, các công trình hạ tầng xã hội trong dự án thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư, nếu bàn giao nhà, công trình xây thô thì phải hoàn thiện xong toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó và

phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất chobên mua, bên nhận chuyển

nhượng, trừ trường hợp bên mua có văn bản đề nghị được tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Xét tình cảnh hiện tại, khi thịtrường bất động sản ViệtNam đang thiếu hụt vốn, quy

định về ký quỹ cam kết là

không khả thi, mang thêmgánh nặng cho chủ đầu tư,gây khó cho thị trường vàhạn chế nguồn vốn của nhàđầu tư

Đề nghị bỏ đoạn “Khi liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, huy động vốn của các

tổ chức, cá nhân để triển khai

dự án thì không được ủy quyền cho bên tham gia liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản của dự án mà phải trực tiếp ký hợp đồng với khách hàng” do không cần

thiết vì về bản chất, dù ủyquyền thì bên ủy quyền vẫnphải chịu trách nhiệm đối vớicác hợp đồng này Bên cạnh

đó, quy định này còn hạn chếquyền của các bên liêndoanh, liên kết, làm khó cácbên liên doanh, liên kết tronghoạt động kinh doanh bấtđộng sản

STT VẤN ĐỀ DỰ THẢO Ý KIẾN CỦA LNT GHI CHÚ

4 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt; được liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, huy động vốn của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

tổ chức, cá nhân nước ngoài để triển

khai dự án Khi liên doanh, liên kết,

hợp tác kinh doanh, huy động vốn của các tổ chức, cá nhân để triển khai dự án thì không được ủy quyền cho bên tham gia liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản của dự án mà phải trực tiếp ký hợp đồng với khách hàng.

5 Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:

a) Tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản;

b) Tổ chức, cá nhân nước ngoài

được thuê các loại bất động sản;

được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để làm trụ sở, văn phòng làm việc, để sản xuất, kinh doanh.

6 Khuyến khích các doanh nghiệp

kinh doanh bất động sản thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, thông qua doanh nghiệp và cá nhân môi giới bất

Theo Dự thảo của Luật Nhà

ở, việc sở hữu nhà ở củangười nước ngoài, tổ chứckinh tế có vốn đầu tư nướcngoài sẽ được mở rông Do

đó, quy định “Tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản; được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để làm trụ sở, văn phòng làm việc, để sản xuất, kinh doanh” vẫn chưa

cân nhắc đến mục đích mua, thuê để ở của các tổ chức,

cá nhân nước ngoài

Việc khuyến khích kinh doanhqua sàn chứ lùi vì việc kinhdoanh qua sàn giao dịch bấtđộng sản, mà sẽ tạo côngkhai thông tin, giá chuyểnnhượng nhằm minh bạch thịtrường

STT VẤN ĐỀ DỰ THẢO Ý KIẾN CỦA LNT GHI CHÚ

bất động sản tại Khoản 1 Điều này.

3 Bộ Xây dựng quy định cụ thể nội

dung hợp đồngdịch vụ môi giới bất

động sản, hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản và hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản; Bộ Tài chính quy định

cụ thể nội dung hợp đồng dịch vụ thẩm định giá bất động sản; Bộ Tư pháp quy định cụ thể nội dung hợp đồng dịch vụ đấu giá bất động sản; Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch quy định

cụ thể nội dung hợp đồng dịch vụ quảng cáo bất động sản.

Cần phải làm rõ các nội dungnày có bắt buộc các bên phảituân theo hay không

Về nguyên tắc, đề nghị chỉnên quy định các điều kiệncần phải có để hợp đồng cóhiệu lực và thi hành, còn nộidung cụ thể của một hợpđồng phải để quyền tự docho các bên thỏa thuận, Nhànước không nên quy địnhmột mẫu chuẩn rồi bắt tất cảcác đối tượng, giao dịch phảitheo, thì sẽ không phù hợp

mà cả hai bên tham gia đều là tổ

chức thì bắt buộc phải thanh toán

thông qua ngân hàng thương mại hoạt động tại Việt Nam, trong các trường hợp khác thì do các bên thỏa thuận lựa chọn thanh toán thông qua ngân hàng thương mại hoạt động tại Việt Nam hoặc thanh toán trực tiếp cho nhau.

3 Việc thanh toán theo hình thức trả

chậm, trả dầnđối với bất động sản có sẵn phải bảo đảm các nguyên tắc sau

đây:

c) Bên chuyển nhượng quyền sử dụng

đất được bảo lưu quyền sử dụng

đất tính đến trước thời điểm đăng ký

chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền sử dụng đất kể từ khi đăng ký chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất

Nên quy định các cá nhângiao dịch bất động sản cũngphải thanh toán qua ngânhàng thương mại để đảm bảotính minh bạch, đồng thờicũng góp phần vào chínhsách phòng, chống thamnhũng, rửa tiền của Nhànước

Điểm này khác với quy địnhcủa Luật Nhà ở hiện hành:

thời điểm chuyển giao quyền

sở hữu là khi công ty bán nhàbàn giao nhà hoặc đối với cánhân là khi công chứng hợpđồng mua bán nhà ở Cầnphải thống nhất trong cả LuậtNhà ở

Vậy, đề nghị điều chỉnh đểtránh mâu thuẫn và rõ ràngkhi áp dụng trên thực tế:

“Khi mua bán, cho thuê, cho

STT VẤN ĐỀ DỰ THẢO Ý KIẾN CỦA LNT GHI CHÚ

đai.

5 Trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng

hình thành trong tương lai mà các bên

không có thỏa thuận trong hợp đồng về việc phạt chậm tiến độ bàn

giao nhà, công trình xây dựng hoặc chậm nộp tiền ứng trước thì xử lý như sau:

a) Trường hợp bên bán, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao nhà, công trình xây dựng theo cam kết trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tính đến thời điểm bàn giao bất động sản cho khách hàng tương ứng với thời gian chậm tiến độ;

b) Trường hợp bên mua, bên thuê, bên thuê mua chậm nộp tiền ứng trước theo cam kết trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải trả cho chủ đầu

tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm như quy định tại điểm a khoản này tương ứng với thời gian chậm nộp;

c) Việc chọn lãi suất vay ngân hàng

thương mại để thanh toán do các bên

thỏa thuận, trường hợp không thỏa thuận được thì lấy theo lãi suất không kỳ hạn của liên ngân hàng công bố tại thời điểm thanh toán.

thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương

lai, trừ trường hợp các bên

có thỏa thuận khác, việc

phạt chậm tiến độ bàn giao nhà, công trình xây dựng hoặc chậm nộp tiền ứng trước được xử lý như sau: ”

và đoạn c: “Việc chọn lãi suất vay ngân hàng thương mại

để thanh toán căn cứ theo

lãi suất không kỳ hạn của liên ngân hàng công bố tại thời điểm thanh toán, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác”.

STT VẤN ĐỀ DỰ THẢO Ý KIẾN CỦA LNT GHI CHÚ Mục 3

Cho

thuê nhà,

công trình

xây dựng

Về thuật ngữ nên điều chỉnh

“Thuê nhà, công trình xây

dựng” để xác định quy địnhnày hướng tới các bên tronggiao dịch thuê bất động sản

luật có liên quan Trường hợp cho thuê nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá thuê tại

thời điểm ký kết hợp đồng, không phụ

thuộc thời điểm giao nhà, công trình xây dựng.

Đề xuất bỏ cụm “không phụ thuộc thời điểm giao nhà, công trình xây dựng” vì

không cần thiết và trao quyềncho các bên thỏa thuận saunày nếu có thay đổi về giáthuê

Về thuật ngữ nên điều chỉnh

“Thuê mua nhà, công trìnhxây dựng” để xác định quyđịnh này hướng tới các bêntrong giao dịch thuê mua bấtđộng sản

b) Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền

sử dụng đấtlàm thủ tục và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

c) Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền

sử dụng đấtgiao đất đúng thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏhợp đồng khi bên chuyển nhượng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm

Quy định này không cần thiếtkhi đã được điều chỉnh theoLuật Đất đai và Bộ luật Dânsự

Ngoài ra, nếu có mâu thuẫngiữa hai luật, quy định nào sẽđược ưu tiên áp dụng?

STT VẤN ĐỀ DỰ THẢO Ý KIẾN CỦA LNT GHI CHÚ

dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật;

đ) Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền

sử dụng đấtbồi thường thiệt hại do lỗi

của bên chuyển nhượng gây ra;

e) Các quyền khác theo quy định của pháp luật

2 Bên nhận chuyển nhượng quyền sửdụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

a) Khai thác, sử dụng đất đúng mục đích, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư và thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Thanh toán tiền cho bên chuyển

nhượng quyền sử dụng đất theo đúng

thời hạn và phương thức thanh toán

đã thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

d) Thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

đ) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

duyệt; dự án không có tranh chấp

về quyền sử dụng đất, không bị kê

biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền; dự

Điều kiện “dự án không có

tranh chấp về quyền sử dụng đất” là hợp lý nhưng

trên thực tế rất khó để chứngminh, làm khó các bên khithực hiện chuyển nhượng do

cơ quan nhà nước có thể yêucầu bổ sung giấy tờ của bênbán xác nhận vấn đề này

STT VẤN ĐỀ DỰ THẢO Ý KIẾN CỦA LNT GHI CHÚ

án chưa có quyết định thu hồi theo quy định của pháp luật; trường hợp có

vi phạm trong quá trình triển khai dự

án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

b) Có trình độ từ đại học trở lên;

c) Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản;

d) Có hồ sơ đề nghị cấp chứng chỉmôi giới bất động sản

2 Bộ Xây dựng tổ chức sát hạch và cấp chứng chỉ môi giới bất động sản.

3 Chứng chỉ môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là 03 (ba) năm.

4 Bộ Xây dựng quy định cụ thể về mẫu chứng chỉ, trình tự, thủ tục cấp mới, cấp đổi, cấp lại, thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản và việc quản lý hành nghề môi giới bất động sản.

Yêu cầu “Có trình độ từ đại học trở lên” không thật sự

cần thiết đối với loại hoạtđộng này, giới hạn quyền vềviệc làm của cá nhân Chưa

kể đã có yêu cầu chứng chỉmôi giới và phải sát hạch mỗi

3 năm một lần

Góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản của Công ty Luật Hợp danh Việt Nam - Hội thảo VCCI (Tp.HCM ngày 21/3/2014)

GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI)

CÔNG TY LUẬT HỢP DANH VIỆT NAM (VINALAW FIRM) GÓP Ý CHUNG:

-Nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc hình thành trong tương lai

Cần quy định rõ thế nào là hình thành trong tương lai Chẳng hạn chủ đầu tư công bố

dự án xây dựng nhà, công trình và đưa ra bản vẽ thiết kế, kế hoạch thi công thì đã được coi

là hình tành trong tương lai chưa ? hay phải cần có những yếu tố khác (đã khởi công xây dựngnhà, công trình; )

GÓP Ý CÁC ĐIỀU LUẬT

1 Bảo hành nhà:

Điều 18 Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán

Khoản 2: Trong thời hạn bảo hành, bên bán có trách nhiệm sửa chữa, khắc phục những

khiếm khuyết, hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của thiết kế, thi công gây ra.

Cần quy định thêm trách nhiệm của bên bán trong trường hợp những khiếm khuyết, hưhỏng của nhà, công trình không thể sửa chữa, khắc phục hoặc đã sửa chữa, khắc phục nhữngkhông được như lúc ban đầu hoặc những khiếm khuyết, hư hỏng đó đã dẫn đến thiệt hại chobên mua (bồi thường, đổi nhà, công trình khác, )

2 Quyền của Bên bán nhà:

Điều 19 Quyền của bên bán nhà, công trình xây dựng

Khoản 1 và khoản 2:

1 Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận tronghợp đồng

2 Yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận tronghợp đồng.

Nên gộp chung 2 khoản cho gọn: Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền và nhận nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Vì trong hợp đồng đã thể hiện đầy đủ các chi tiết về thời hạn và phương thức thanhtoán tiền; thời hạn nhận nhà

3 Nghĩa vụ của bên bán nhà:

Điều 20 Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng

Khoản 3 và khoản 4:

3 Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 18 của Luật này.

4 Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

Cần quy định rõ nghĩa vụ bảo hành và bồi thường như ở Điều 18

4 Nghĩa vụ của bên mua nhà:

Điều 22 Nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng

5 Quyền của bên cho thuê nhà:

Điều 24 Quyền của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng

3 Yêu cầu bên thuê giao lại nhà, công trình xây dựng khi hết thời hạn thuê.

4 Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bênthuê gây ra

Nên gộp chung 4 khoản cho gọn: Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng; thanh toán tiền thuê; giao lại nhà, công trình xây dựng; bồi thường những thiệt hại do lỗi của bên thuê gây ra theo đúng những quy định đã thỏa thuận trong hợp đồng.

6 Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà:

Điều 25 Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng

7 Quyền của Bên Thuê nhà:

Điều 26 Quyền của bên thuê nhà, công trình xây dựng

Khoản 4:

4 Được tiếp tục thuê nếu hợp đồng vẫn còn thời hạn trong trường hợp thay đổi chủ sở

hữu nhà, công trình xây dựng

Bổ sung: Được tiếp tục thuê nếu hợp đồng vẫn còn thời hạn trong trường hợp thay đổi

chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng nếu được sự đồng ý của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng mới

Vì quy định như dự thảo sẽ gây bất lợi, thiệt thòi cho người chủ sở hữu mới (trườnghợp họ mua để ở, không lẽ phải chờ đến khi kết thúc hợp đồng mới được vào ở trong căn nhàcủa chính mình Hoặc người chủ mới này chỉ có duy nhất một căn nhà này )

8 Nghĩa vụ của bên thuê nhà:

Điều 27 Nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng

Khoản 1, 2, 3, 4 và 5:

1 Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng

2 Trả tiền thuê và thực hiện các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng

3 Trả nhà, công trình xây dựng cho bên cho thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng

4 Sửa chữa những hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra

5 Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xâydựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê

Nên gộp chung 5 khoản cho gọn: Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng; trả tiền thuê; trả nhà, công trình xây dựng; sửa chữa những hư hỏng do lỗi của mình gây ra theo đúng những quy định đã thỏa thuận trong hợp đồng.

9 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng:

Điều 34 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điểm a, b và c khoản 1:

1 Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

a) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn

và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn

đã thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của

bên nhận chuyển nhượng gây ra;

Cần gộp chung 3 điểm này lại cho gọn:

Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền, nhận đất, bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra theo đúng những quy định đã thỏa thuận trong hợp đồng.

10 Hợp đồng kinh doanh bất động sản:

Điều 15:

1 Hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc hình thành trong tương lai; b) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất;

c) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc hình thành trong tương lai;

d) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc hình thành trong tương lai; đ) Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản.

2 Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản theo quy định của

Luật này, Bộ luật Dân sự và các quy định khác của pháp luật có liên quan Hợp đồng kinh doanh bất động sản mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

3 Bộ Xây dựng quy định cụ thể nội dung các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Khoản 1 Điều này.

Khoản 3 Điều 67 (Luật kinh doanh bất động sản năm 2006)

3 Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải đượclập thành văn bản; việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bênthỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; việc ký kết hợp đồng phải tuân theo cácquy định của Luật này, Bộ luật Dân sự và các quy định khác của pháp luật có liên quan

Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai

3 Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sửdụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,

quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đấtđược công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thựcthực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Đây là một điểm mới của Luật, phù hợp với tinh thần Luật đất đai được sửa đổi bổ sungnăm 2013 Tuy nhiên, cần cân nhắc đối với một số hợp đồng kinh doanh bất động sản màkhông quy định việc công chứng sẽ dễ dẫn đến việc người dân tự ý quyết định, nguy cơ dẫnđến các tranh chấp rất cao

Công chứng từ trước đến nay đang đóng vai trò là thiết chế quản lý các hợp đồng, giaodịch, đặc biệt là các hợp đồng, giao dịch có liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liềnvới đất, cho ra đời và chứng nhận tính xác thực và hợp pháp của những văn bản có giá trị thihành, không chỉ đối với các bên giao kết, mà còn đối với các bên có liên quan khác Qua đó,Nhà nước có thể kiểm tra, giám sát, điều tiết một cách khách quan, công minh và hiệu quảnhững hợp đồng, giao dịch này

Trong điều kiện hiện nay, ý thức chấp hành pháp luật của đa số người dân còn thấp, hệthống pháp luật chưa đầy đủ, còn nhiều bất cập, chồng chéo, hiệu lực chưa cao, khả năng "hậukiểm” của các cơ quan chức năng còn cần phải tiếp tục kiện toàn… thì những hợp đồng, giaodịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất không thể "thả rông” cho cácbên tự ý quyết định mà cần được quản lý hết sức chặt chẽ

Dự thảo luật quy định việc hợp đồng cho thuê, cho thuê lại nhà giữa các cá nhân khôngcần công chứng rất dễ dẫn đến việc một căn nhà được ký cho thuê với nhiều đối tượng khácnhau, không kê khai nộp thuế…

11 Giải thích từ ngữ:

Điều 4: Giải thích từ ngữ

Bổ sung phần giải thích từ ngữ đối với cụm từ “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” trong

Điều 8 bao gồm những ai (người Việt Nam đã có quốc tịch nước ngoài, người Việt Nam chưa

có quốc tịch nước ngoài,) Cụm từ “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” trong dự thảo Luật

Kinh Doanh BĐS có đồng nghĩa với cụm từ “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” trong Luật

Quốc Tịch hay không

Ý kiến sung:

Khoản 14 Điều 4: “người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc

Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài bao gồm người Việt Nam đã có quốc tịch nước ngoài, và người chưa có quốc tịch nước ngoài”

12 Thanh toán trong giao dịch bất động sản

Điều 16 Thanh toán trong giao dịch bất động sản

Bỏ quy định về áp dụng lãi suất tiền vay của ngân hàng thương mại làm cơ sở phạt hợp đồngtrong trường hợp các bên không có thỏa thuận về phạt hợp đồng Điều này tạo điều kiện chocác bên trong giao dịch được quyền tự do thỏa thuận lựa chọn lãi xuất của nhiều ngân hàngkhác nhau

Đề nghị quy định tất cả các giao dịch kinh doanh bất động sản phải thực hiện thanh toán quangân hàng (không chỉ giao dịch giữa những tổ chức như quy định Dự thảo) Điều này giúp nhànước quản lý tốt hơn vai trò của mình Hạn chế gian lận trong kê khai thuế

13 Chủ đầu tư được chuyển nhượng lại toàn bộ dự án bất động sản

Bỏ toàn bộ mục 6 chương II về việc chủ đầu tư được chuyển nhượng lại toàn bộ dự án bất động sản.

Lý do: hiện tại thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn khó khăn một trongnhững nguyên nhân dẫn đến khó khăn này không thể không kể đến việc đầu cơ bất động sảncủa các tổ chức cá nhân trong nước

Việc đấu thầu và thi hành Luật đấu thầu ở Việt Nam hiện nay đang có rất nhiều bất cập, để lạicho dư luận nhiều bức xúc Do vậy, nhiều dự án bất động sản lớn chắc chắn sẽ bị thâu tóm bởimột số tổ chức, cá nhân có mối quan hệ tốt Nếu tổ chức, cá nhân trúng thầu được chuyểnnhượng lại dự án bất động sản thì hệ quả của việc này là giá trị bất động sản được chuyểnnhượng sẽ cao hơn rất nhiều so với giá trị thực, nhưng chất lượng thì chắc chắn sẽ giảm sút.Nếu là công trình dân dụng thì nhiều người dân sẽ không thể với tới

Do vậy, kiến nghị Bỏ toàn bộ mục 6 chương II về việc chủ đầu tư được chuyển nhượng lạitoàn bộ dự án bất động sản

CÔNG TY LUẬT HỢP DANH VIỆT NAM

Góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản của Luật sư Hoàng Văn Sơn - Văn phòng Luật sư VNC- Hội thảo VCCI (Tp.HCM ngày 21/3/2014)

THAM LUẬN

LẤY Ý KIẾN SỬA ĐỔI HOÀN THIỆN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

(Tại hội thảo diễn ra ngày 21/3/2014 do VCCI phối hợp với Bộ xây dựng tổ chức)

Luật sư Hoàng Văn Sơn

đúng hơn Dự án luật đã vượt quá phạm vi điều chỉnh tại Điều 1, bởi vì ngoài phạm vị điều chỉnhnhư trên, nội Dự án luật còn quy định cả quyền hạn, trách nhiệm của các cơ quan quản lí nhànước như : Chính phủ; Bộ xây dựng; Bộ tài chính; Ủy ban nhân dân các cấp …Vì vậy, cần bổ

sung thêm phạm vi điều chỉnh tại Điều 1 về “Quyền hạn và trách nhiệm của cơ quan quản lí nhà nước”.

- Về một số giải thích từ ngữ quy định tại Điều 4: khoản 4 “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản”; tại khoản 6 quy định “Mua bán, chuyển nhượng bất động sản trả chậm, trả dần là việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản mà bên mua, bên nhận chuyển nhượng được trả chậm hoặc trả dần tiền mua, tiền chuyển nhượng bất động sản trong thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng”.

Việc giải thích từ ngữ theo cách này khó hiểu, chỉ lặp lại từ ngữ được giải thích như : Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản hoặc như : Mua bán, chuyển nhượng bất động sản trả chậm, trả dần là việc mua bán, chuyển nhượng bất

động sản mà bên mua, bên nhận chuyển nhượng được trả chậm hoặc trả dần Điều

khoản phải giải thích chính từ ngữ đó bằng cách định nghĩa bởi một cụm từ ngữ khác trong

thực tiễn nó là gì cần phải cụ thể hơn Ví dụ : Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mà theo đó, các bên có thể mua, bán, chuyển nhượng… khoản 6 có thể giải thích : Mua bán, chuyển nhượng bất động sản trả chậm, trả dần là việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản mà bên mua, bên nhận chuyển nhượng được phép trả tiềntrong một thời hạn kéo dài nhất định và trả làm nhiều đợt…

- Về quy định tại Điều 10 Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động

sản, tại khoản 1 các điểm a “Khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoặc sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới ” và điểm b “Khi kinh doanh dịch vụ thẩm định giá bất động sản phải có ít nhất ba người có thẻ thẩm định viên

về giá theo quy định của Luật giá”.

Theo quy định của Luật doanh nghiệp 2005 (đang lấy ý kiến sửa đổi) thành viên đối với công

ti TNHH; cổ đông đối với công ti cổ phần có thể là tổ chức, vì vậy hai điểm a, b khoản 1 Điềunày nên sửa lại cho phù hợp với văn bản luật khác như sau

“Khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoặc sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai thành viên nếu là công ti TNHH hoặc cổ đông nếu là công ti cổ phần có chứng chỉ môi giới; nếu có thành viên hoặc cổ đông là tổ chức thì tổ chức đó phải có đăng kí kinh doanh ngành nghề là bất động sản hoặc phải cử đại diện phần vốn góp có chứng chỉ hành nghề ” và điểm b “Khi kinh doanh dịch vụ thẩm định giá bất động sản phải có ít nhất ba thành viên nếu là công ti TNHH hoặc cổ đông nếu là công ti cổ phần có thẻ thẩm định viên về giá theo quy định của Luật giá, trường hợp có thành viên hoặc cổ đông là tổ chức thì tổ chức đó phải có đăng kí kinh doanh ngành nghề bất động sản hoặc phải cử đại diện phần vốn góp có chứng chỉ hành nghề”.

- Về quy định tại khoản 4 Điều 14 của Dự án luật “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt; được liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, huy động vốn của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để triển khai dự án Khi liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, huy động vốn của các tổ chức, cá nhân để triển khai dự án thì không được ủy quyền cho bên tham gia liên doanh, liên kết, hợp tác

kinh doanh, góp vốn ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản của dự án mà phải trực tiếp ký hợp đồng với khách hàng”.

Quy định này không thực tế, cho phép liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh mà khôngcho đối tác được nhận ủy quyền mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua Điều nàytrái với quy định của Bộ luật dân sự 2005 về ủy quyền, mặt khác việc ủy quyền thì chủ đầu tưvẫn là bên chịu trách nhiệm, luật nên quy định chặt chẽ hơn trong việc này, không vì một sốtrường hợp xảy ra trong thực tế lợi dụng danh nghĩa của các tổ chức khác để lừa đảo mà lạiquy định cấm

Hợp tác là để tạo nên sức mạnh, các bên cùng có lợi, nếu hạn chế như khoản 4 Điều 14 thìcác doanh nghiệp khó có thể hợp tác liên doanh, liên kết với nhau được, vì mỗi doanh nghiệpđều có chiến lược kinh doanh riêng, có thế mạnh riêng, có cách tiếp cận khách hàng khác nhau

và cũng có thể là “bí mật thương mại” Nếu khách hàng của bên liên doanh, liên kết mà mà

phải đưa về chủ đầu tư kí kết thì chẳng khác nào giao hết bí quyết kinh doanh cho đối tác Mặtkhác, nếu chuyển giao khách hàng của mình cho đối tác kí kết, thì tại sao chúng ta không suyluận ngược lại rằng, chủ đầu tư cũng có thể sử dụng nguồn tiền đó không đúng mục đích hoặc

bị phá sản Vì vậy, cần quy định cho phép bên liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốnđược nhận ủy quyền kí hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất độngsản của dự án, nhưng phải chặt chẽ hơn, để các bên có thể giám sát lẫn nhau và trách nhiệmcuối cùng vẫn thuộc về chủ đầu tư chính

- Về quy định tại khoản 5 Điều 14 “ Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê,

thuê mua bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản”: a) Tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản; b) Tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản; được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để làm trụ sở, văn phòng làm việc, để sản xuất, kinh doanh” Các đối tượng được mua này cần phải nêu rõ

điều kiện được mua, thuê bất động sản luôn để hạn chế thủ tục hành chính trong các văn bảnhướng dẫn, không sẽ khó áp dụng được trên thực tế

- Về quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Điều 15 cần bổ sung thêm loại hợp

đồng chuyển nhượng một phần dự án và quy định chặt chẽ hơn điều kiện để được chuyển

nhượng một phần dự án Vì tại Mục 7 Chương II có quy định “Chuyển nhượng, cho thuê một

phần diện tích đất trong dự án bất động sản” Thực chất, các doanh nghiệp có thể coi đây là

chuyển nhượng một phần của dự án

- Quy định về nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng tại Điều 25 khoản 1 “Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp” Cần bổ sung thêm ”Bảo đảm nhà, công trình xây dựng không bị tranh chấp từ người thứ ba hoặc bị kê biên để phát mãi”.

- Về quy định quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà tại Điều 31; 32: Khoản 5 Điều 31 quy

định : ”Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên cho thuê mua vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật” Cần bổ sung thêm nghĩa vụ tại Điều 32 để tương ứng với quyền tại Điều 31 nêu trên ”Việc hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp này phải thông báo cho bên cho thuê mua bằng văn bản trong thời hạn ít nhất trước một tháng”.

- Về quy định tại Mục 5 Chương II cần bổ sung thêm điều kiện chấm dứt hợp đồng chuyểnnhượng, cho thuê quyền sử dụng đất

- Về quy định nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất tại khoản 2 Điều 36 “Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp” Cần bổ sung thêm nghĩa vụ “đảm bảo đất cho thuê không bị tranh chấp

từ người thứ ba hoặc bị kê biên để phát mãi” Chuyển điểm c khoản 2 lên khoản 1 “Kiểm tra, yêu cầu bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích” Vì điểm này

thuộc về quyền chứ không phải là nghĩa vụ quy định tại khoản 1

- Về quy định tại khoản 5 Điều 36 “Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản phải được thông qua hợp đồng bằng văn bản Giá chuyển nhượng do các bên thỏa thuận hoặc thông qua đấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Đề nghị cần quy định

nội dung cơ bản của HĐ loại này trong luật vì liên quan đến khách hàng đã mua, nghĩa vụ củabên nhận chuyển nhượng phải rõ ràng để bảo đảm quyền lợi của bên thứ ba

- Về quy định tại khoản 3 Điều 42 Điều kiện chuyển nhượng, cho thuê một phần diện tích đất

trong dự án bất động sản “cam kết bằng văn bản về việc tiếp tục đầu tư xây dựng theo đúng tiến độ, nội dung dự án đã được phê duyệt” Nên quy định về biện pháp chế tài cụ thể

trong trường hợp này mà không phải là cam kết

- Về quy định tại Điều 47 với tiêu đề “Nội dung môi giới bất động sản” Đề nghị cần bổ sung

thêm từ “dịch vụ” hoặc “hoạt động” Sửa đổi thành “Nội dung hoạt động (dịch vụ) môi giới bất động sản”.

- Về quy định chứng chỉ môi giới bất động sản tại Điều 52 khoản 1 điểm b “Có trình độ từ đại học trở lên” Theo chúng tôi, nên quy định chỉ cần từ trình độ cao đẳng trở lên là được.

Khoản 2 quy định “Bộ Xây dựng tổ chức sát hạch và cấp chứng chỉ môi giới bất động sản” Đề nghị bộ không nên ôm quyền này, có thể bộ cũng làm không xuể, mà nên để các tổ

chức thực hiện việc này, bộ chỉ cần quy định tiêu chuẩn, tổ chức có điều kiện để tổ chức sáthạch và cấp chứng chỉ môi giới bất động sản như các trường đại học, cao đẳng có đào tạo cácngành kinh tế, luật, tài nguyên môi trường đất đai…

- Về quy định Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản tại Điều 54 khoản 3 “Có cơ sở vật chất, kỹ thuật, có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Bộ Xây dựng” Quy định tại khoản này mâu thuẫn với khoản 2 Điều 53 “Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân và có đăng ký kinh doanh” và quy định của Bộ luật dân sự

2005, vì sàn giao dịch bất động sản là pháp nhân thì chắc chắn phải có đăng kí kinh doanh, có

cơ cấu tổ chức chặt chẽ theo quy định tại Điều 84 của Bộ luật dân sự 2005 Nên quy định diệntích tối thiểu của sàn giao dịch bất động sản luôn trong luật để tránh cần nhiều văn bản hướngdẫn

- Về quy định nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản tại khoản 2 Điều 54 “ Sàn giao dịch bất động sản không được tham gia đầu tư, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản mà chỉ được làm trung gian để thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ dự án, chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, chủ sử dụng đất và hưởng phí giao dịch qua sàn theo quy định của Luật này”.

Quy định tại khoản này mâu thuẫn với Điều 10 và khoản 1 Điều 53 “Tổ chức, cá nhân đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này thì được thành lập sàn giao dịch bất động sản Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nếu có nhu cầu thì được thành lập sàn giao dịch bất động sản hoặc thuê sàn giao dịch bất động sản của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho việc kinh doanh bất động sản của mình”.

- Về quy định Trách nhiệm quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản tại Điều 65

khoản 2 điểm d “Tổ chức việc sát hạch và cấp chứng chỉ môi giới bất động sản; ban hành mẫu chứng chỉ môi giới bất động sản; hướng dẫn quản lý đào tạo, bồi dưỡng kiến thức

và hành nghề môi giới bất động sản, quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản” Như

kiến nghị tại Điều 52 khoản 2, Bộ xây dựng không nên tổ chức việc sát hạch, cấp chức chỉ môigiới bất động sản, mà để các tổ chức đào tạo như các trường đại học, cao đẳng có đủ điều kiệnthực hiện việc này

- Về quy định tại Điều 67 khoản 1 Phòng, chống rửa tiền trong hoạt động kinh doanh bất

động sản “ Mọi tổ chức, cá nhân đều có trách nhiệm về phòng, chống rửa tiền trong hoạt động kinh doanh bất động sản”.

Quy định này không khả thi, đề nghị chỉ quy định việc thực hiện khiếu nại, tố cáo của cá nhântheo Luật khiếu nại; Luật tố cáo; còn trách nhiệm phòng chống rửa tiền là của các cơ quan bảo

vệ pháp luật

Trên đây là một số ý kiến đóng góp sửa đổi Luật kinh doanh bất động sản của chúng tôi.Kính mong ban tổ chức hội thảo tiếp thu

Chân thành cảm ơn !