Phap luat ve hop dong mua ban nha o

Để giải quyết những tồntại của các giao dịch dân sự về nhà ở đợc xác lập trớc ngày01/07/1991, tại mục II khoản 12 Thông t liên tịch số01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999 của Tòa

mở đầu

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Nhà ở là vấn đề đợc nhiều ngành, nhiều lĩnh vựcnghiên cứu dới những giác độ khác nhau, từ đó đa ra các kháiniệm khác nhau về nhà ở Theo phạm trù triết học, nhà ở là l-ợng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tínhvăn hóa; theo phạm trù xã hội học nó là phơng tiện đáp ứngnhu cầu ở của con ngời; theo phạm trù kinh tế - dân sự nhà ở

là khối tài sản thờng có giá trị lớn; còn theo phạm trù pháp luậtthì nó là đối tợng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong

đó có ngành luật dân sự

Nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống của con ngời, là nhucầu không thể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình nên nómang tính xã hội sâu sắc Chính vì thế, quyền về nhà ởluôn đợc ghi nhận trong Hiến pháp của hầu hết các quốc giavới t cách là một quyền cơ bản của công dân ở nớc ta, Hiếnpháp

năm 1992 (sửa đổi) tại Điều 58 đã quy định công dân cóquyền sở hữu hợp pháp nhà ở của mình

Để đáp ứng nhu cầu có nhà ở mỗi cá nhân, hộ gia

đình có nhiều phơng thức tạo lập khác nhau nh: tự xâydựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho hoặc tham gia các

giao dịch mua bán nhà ở Tuy nhiên, vì nhu cầu nhà ở trong

điều kiện một nớc có mật độ dân số đông nh nớc ta hiệnnay là rất cao, đặc biệt ở các đô thị lớn nh Hà Nội, Thànhphố Hồ Chí Minh vì thế vấn đề tạo lập đợc nhà ở đợcpháp luật quy định khá chặt chẽ và ngày càng đợc hoànthiện từng bớc, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho thị trờng bất

động sản đợc hình thành và phát triển theo định hớng củaNhà nớc

Nền kinh tế nớc ta trong 20 năm đổi mới đã có nhữngbớc phát triển mạnh mẽ, đời sống vật chất và tinh thần củangời dân đã và đang đợc nâng cao Do đó, nhu cầu có đợcnhững ngôi nhà khang trang, đủ tiện nghi và thuận tiệntrong sinh hoạt và công việc ngày càng đợc ngời dân chútrọng Trong khi việc tạo lập nhà ở bằng việc tham giao dịchmua bán nhà đã và đang phát triển ngày càng phong phú,

đa dạng và phức tạp Chính vì thế, quy định của pháp luật

về giao dịch mua bán nhà ở luôn đợc Nhà nớc chú trọng hoànthiện để đáp ứng với tình hình mới

Thực tế ở nớc ta, hoạt động mua bán nhà ở đã trải quanhiều thời kỳ khác nhau ở mỗi thời kỳ có những nét riêngbiệt phản ánh sự khác nhau trong đờng lối, chính sách vềnhà ở của Đảng và Nhà nớc Tuy nhiên, ở thời kỳ nào thì cácgiao dịch mua bán nhà ở cũng phải thực hiện bằng hìnhthức hợp đồng, phải đợc chứng thực của cơ quan nhà nớc có

thẩm quyền và phải thực hiện những thủ tục bắt buộc dopháp luật quy định

Mặc dù vậy, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủquan nhiều chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà lại khôngthực hiện, thực hiện không đúng những quy định của phápluật về hợp đồng mua bán nhà ở, đã dẫn đến nhiều tranhchấp xảy ra làm cho các giao dịch về mua bán nhà ở vốn

phức tạp lại càng phức tạp hơn Chính vì vậy, đề tài "Một

số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phơng hớng hoàn thiện" đợc nghiên cứu

dựa trên những cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, nhằm chỉ ranhững điểm hạn chế của pháp luật thực định Từ đó tìm ranhững phơng hớng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoànthiện các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồngmua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trờng bất

2.2 Nhiệm vụ

Làm rõ những cơ sở lý luận, thực tiễn một số nội dụngcác quy định của pháp luật thực định về hợp đồng mua bánnhà ở.

Đánh giá đúng đắn, khách quan, toàn diện một số nộidung các quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 và các quy

định của pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở

Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quy định củapháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, từ đó đa ra phơng h-ớng, giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện các quy định củapháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

đồng mua bán nhà ở Từ đó đa ra các phơng hớng, giải pháphoàn thiện nội dung các quy định của pháp luật về hợp

đồng mua bán nhà ở trong giai đoạn hiện nay và trong thờigian tới, cụ thể:

Những nội dung chính, cơ bản của pháp luật về hợp

đồng mua bán nhà ở, đặc biệt là đối tợng của hợp đồng,

hình thức hợp đồng, thủ tục mua bán nhà ở Thực trạng giảiquyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở trong thờigian qua Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện nội dung phápluật về hợp đồng mua bán nhà ở

4 Cơ sở lý luận và phơng pháp nghiên cứu

4.2 Phơng pháp nghiên cứu

Đề tài đợc thực hiện trên cơ sở phơng pháp luận củachủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử vàphép biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lênin, t tởng Hồ ChíMinh về nhà nớc và pháp luật

Các phơng pháp nghiên cứu cụ thể đợc sử dụng đó làphơng pháp phân tích, phơng pháp tổng hợp, phơng pháp

so sánh, phơng pháp xã hội học để thể hiện nội dung đề tài

5 ý nghĩa và những điểm mới của đề tài

Đề tài "Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở

theo pháp luật hiện hành và phơng hớng hoàn thiện" đợc

nghiên cứu để đạt đợc kết quả sau:

Đây là luận văn đầu tiên đợc nghiên cứu ở bậc cao học

có tính hệ thống, toàn diện về hợp đồng mua bán nhà ở ở

n-ớc ta

Đề tài có tính hệ thống hóa một cách toàn diện nhữngquy định của pháp luật nớc ta về hợp đồng mua bán nhà ở từnăm 1945 đến nay

Xác định đợc hiệu quả sự điều chỉnh của các quy

định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, qua đó chỉ ranhững điểm hạn chế của pháp luật thực định về hợp đồngmua bán nhà ở, giúp các nhà lập pháp hoàn thiện hơn nhữngquy định của pháp luật hiện hành, đồng thời giúp cho cáccơ quan xét xử hoàn thiện hơn cơ chế giải quyết các tranhchấp về hợp đồng mua bán nhà ở

So sánh với những quy định pháp luật về hợp đồng muabán nhà ở đợc quy định trong pháp luật của Cộng hòa Pháp vàmột số nớc khác để làm nổi bật tính hiện đại của pháp luậtViệt Nam quy định về hợp đồng mua bán nhà ở

Tác giả đề xuất phơng hớng hoàn thiện pháp luật vềhợp đồng mua bán nhà ở đợc quy định trong Bộ luật dân sự

năm 1995 Đặc biệt, là các quy định liên quan đến đối tợngcủa hợp đồng là nhà ở chung c, nhà ở đợc hình thành trongtơng lai và giải pháp hoàn thiện những quy định của phápluật về loại đối tợng này góp phần hoàn thiện những quy

định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệutham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chơng, 8 mục

Chơng 1

Khái quát hợp đồng mua bán nhà ở

1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở

1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở

Nhà ở là t liệu sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu củamỗi cá nhân, mỗi gia đình Xã hội càng văn minh, hiện đạithì chỗ ở mà chính xác hơn là nhà ở càng có vai trò quantrọng Nhà ở không phải chỉ là một vật thể kiến trúc đơnthuần bảo đảm nhu cầu ở của con ngời, mà nó còn là một vậtthể biểu thị các giá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, mộtquốc gia và cả nhân loại Chính vì thế nhà ở đã đợc nhiềungành khoa học nghiên cứu dới các góc độ khác nhau Theophạm trù triết học thì nhà ở là lợng vật chất định hình kiếntrúc, đồng bộ và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội họcthì nó là phơng tiện đáp ứng nhu cầu ở của con ngời; theophạm trù kinh tế thì nó là khối tài sản thờng có giá trị lớn trongtổng tài sản quốc gia; còn theo phạm trù pháp luật thì nhà ở là

đối tợng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngànhluật dân sự

Khi cuộc sống càng văn minh, xã hội càng phát triển thìcon ngời ngày càng chú trọng nhiều hơn đến nhà ở và cũng

chính vì thế vấn đề nhà ở luôn là sự quan tâm của mọi

ng-ời và toàn xã hội ở bất kỳ quốc gia nào, Nhà nớc cũng phảiquan tâm đến vấn đề nhà ở Sự quan tâm đó thể hiện ởviệc Nhà nớc ban hành và thực hiện các chính sách xã hội vềnhà ở và điều quan trọng là Nhà nớc ban hành các quy địnhpháp luật, tạo khung pháp lý an toàn, tiện lợi cho ngời dân tựthực hiện các giao dịch, tạo lập nhà ở đáp ứng nhu cầu cầnthiết của mình

Để đáp ứng nhu cầu có nhà để ở, mỗi cá nhân, mỗigia đình có nhiều phơng thức tạo lập khác nhau nh: tự xâydựng nhà ở, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho, đổi nhà,hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà Trong đó, tham giacác giao dịch mua bán nhà ở ngày càng có xu thế phát triểnmạnh trong xã hội hiện đại Mặt khác, với cách phân loại tàisản theo quy định của pháp luật dân sự, thì nhà ở là mộtloại bất động sản quan trọng, buộc phải đăng ký quyền sởhữu nên các giao dịch mua bán nhà ở đợc pháp luật quy

định khá chặt chẽ

Chế định về hợp đồng mua bán nhà ở đợc quy địnhtrong Bộ luật dân sự năm 1995 và Bộ luật dân sự năm 2005.Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở đợc hiểu là một dạng cụthể của hợp đồng mua bán tài sản

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận của các bên.Trong hợp đồng mua bán nhà ở bao giờ cũng tồn tại bên bán

hộ gia đình hay tổ hợp tác Các bên thỏa thuận những nộidung của hợp đồng trên cơ sở của sự tự do ý chí và nội dungcủa thỏa thuận đó không đợc trái pháp luật và đạo đức xãhội.

Tự do ý chí là vấn đề trọng yếu trong pháp luật về hợp

đồng nói chung và trong hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng Tự

do ý chí đợc hiểu là không ai có thể ép buộc ngời khác phảitham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với mình hoặc vớimột chủ thể khác Tất cả "hợp đồng mua bán nhà ở đợc ký kết

mà vi phạm điều kiện tự do ý chí của chủ thể trong giao kếthợp đồng thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu" (theo quy định tại

Điều 138, Điều 141 Bộ luật dân sự) [2] Sự tự do ý chí trongthỏa thuận của các bên là một trong những nguyên tắc giaokết hợp đồng dân sự nói chung và đợc quy định tại Điều 395

Bộ luật dân sự năm 1995, khi giao kết hợp đồng bên bán nhà

và bên mua nhà phải thực hiện nguyên tắc:

- Tự do giao kết hợp đồng, nhng không đợc trái với phápluật, đạo đức xã hội;

- Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực

và ngay thẳng

Nhà ở, theo pháp luật dân sự Việt Nam, là tài sản buộcphải đăng ký quyền sở hữu Mặt khác, nhà ở thờng là loại tàisản có giá trị lớn, có tác động lớn đến đời sống của cá nhân,

hộ gia đình và các chính sách xã hội của Nhà nớc, vì vậy,

việc thỏa thuận của các bên khi giao kết hợp đồng phải đợcthực hiện bằng văn bản, đợc công chứng hoặc chứng thựccủa các cơ quan nhà nớc có thẩm quyền và phải tuân theonhững thủ tục luật định

Thực tế trong những năm vừa qua, các giao dịch mua

bán nhà ở luôn là các giao dịch có tính phức tạp, nhạy cảm và

thờng có nhiều sai phạm, đặc biệt là sai phạm về hình thứchợp đồng, thủ tục mang tính chất hành chính liên quan đến

đăng ký quyền sở hữu Hiện tợng sai phạm này là sự tồn tại

có tính hạn chế lịch sử nhất định Để giải quyết những tồntại của các giao dịch dân sự về nhà ở đợc xác lập trớc ngày01/07/1991, tại mục II khoản 12 Thông t liên tịch số01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999 của Tòa ánnhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao hớng dẫn

áp dụng một số quy định tại Nghị quyết số 58/1998/ UBTVQH đã xác định:

NQ-Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận giữacác bên, theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ giao nhà

ở và chuyển giao quyền sở hữu nhà ở đó cho bênmua nhà và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụnhận nhà ở và trả tiền cho bên bán

Đợc coi là hợp đồng mua bán nhà ở khi thuộcmột trong các trờng hợp sau đây:

a) Có hợp đồng bằng văn bản (có thể có xácnhận hoặc không xác nhận của cơ quan nhà nớc có

thẩm quyền; bên mua đã nhận đợc hoặc cha nhậnnhà ở);

b) Ngời đang ở tại nhà ở đó chứng minh đợc là

họ mua nhà ở đó một cách hợp pháp;

c) Một trong những ngời thuộc một trong các

điểm a, b và c khoản 2 mục I thông t này thừa nhận

đã bán nhà ở đó [64]

Theo quy định trên thì hợp đồng mua bán nhà ở đợcthiết lập hợp pháp khi bên mua "chứng minh đợc là họ muanhà ở đó một cách hợp pháp" thì đợc pháp luật thừa nhận.Nhng một điều khó có thể thực hiện đợc là khi nào, bằngcách nào thì ngời đang ở ngôi nhà đó chứng minh đợc họmua ngôi nhà đó một cách hợp pháp, trong khi pháp luật quy

định giao dịch về nhà ở từ thời kỳ phong kiến, thời kỳ Phápthuộc cho đến nay đều khẳng định tất cả các giao dịchloại này đều phải đợc thể hiện bằng văn bản Vậy, tính "hợppháp" đợc hiểu nh thế nào thật khó có câu trả lời xác đángtrong trờng hợp này

Theo chúng tôi, pháp luật không nhất thiết phải đa ra

dự liệu này bởi nó không có tính khả thi, để giải quyết vấn

đề này chúng ta cần sử dụng nguyên tắc suy đoán pháp lý,nguyên tắc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản là bất độngsản Khi không có tranh chấp, nếu ngời đang sử dụng ngôinhà đó một cách hợp pháp ngay tình thì họ đợc coi là chủ sở

hữu hợp pháp ngôi nhà đó và nh vậy chúng ta không cầnphải đề cập đến hợp đồng mua bán nhà ở của họ Nếu nh

có tranh chấp chúng ta mới xét đến vấn đề xác lập quyền

sở hữu ngôi nhà của ngời đang ở ngôi nhà đó và những ngờitranh chấp phải chứng minh đợc ngời đang sử dụng ngôi nhà

đó là không có căn cứ pháp luật

Mặt khác, theo quy định tại điểm c khoản 12 thông tnày thì hợp đồng mua bán nhà ở có thể chỉ là sự thể hiện ýchí đơn phơng của bên bán nhà ở, khẳng định rằng chính

họ đã bán nhà cho bên mua

Nhà làm luật đa ra các dự liệu này là nhằm giải quyếtnhững tồn tại trong các giao dịch mua bán nhà ở, trên thực

tế, đã xảy ra trong một thời gian tơng đối dài Tuy nhiên, vì

có nhiều lý do khác nhau mà Nhà nớc cha ban hành đợc hệthống các văn bản pháp luật để điều chỉnh loại quan hệnày Bên cạnh đó, các cơ quan nhà nớc có thẩm quyền đãbuông lỏng hoạt động quản lý nhà nớc về nhà ở làm cho cácgiao dịch về nhà ở diễn ra một cách tùy tiện Để giải quyếtnhững hậu quả này, cần phải có những giải pháp nhất định

để bình ổn và giải quyết các tranh chấp đã và đang xảy ra

đối với các giao dịch mua bán nhà ở không tuân thủ triệt đểcác quy định của pháp luật

Tóm lại, dựa trên lý luận về hợp đồng dân sự, căn cứvào khái niệm hợp đồng mua bán tài sản đợc quy định tại

Điều 421, các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở đợc quy

định từ Điều 443 đến Điều 451 Bộ luật dân sự năm 1995 vàthực tiễn đời sống của hợp đồng mua bán nhà ở, có thể đa

ra khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở nh sau:

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn,

địa điểm, theo phơng thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở

1.1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở

Nhà ở, đối tợng của hợp đồng mua bán nhà ở là một loạitài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu, vì thế, các giaodịch mua bán nhà ở đã đợc quy định khá chặt chẽ trongpháp luật Theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bánnhà ở là một loại hợp đồng cụ thể của hợp đồng mua bán tàisản, do đó, nó có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng muabán tài sản nói chung Ngoài ra, nó cũng có những đặc

điểm thể hiện tính đặc thù riêng (đối tợng của loại hợp

đồng mua bá nhà ở khác hơn so với các loại hợp đồng khác,

ngoài ra, nó còn chịu sự ảnh hởng của các chính sách về nhà

ở của Nhà nớc ta)

Pháp luật thực định Việt Nam, pháp luật một số nớckhác trên thế giới đều quy định hợp đồng mua bán nhà ởphải tuân thủ hình thức văn bản, có công chứng hoặc chứngthực của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền và phải thực hiệntheo các thủ tục do pháp luật quy định Sở dĩ có quy định

nh vậy là do nhà ở là một loại bất động sản phải đăng kýquyền sở hữu, nó thờng có giá trị lớn và mang tính xã hộisâu sắc

Mặt khác, việc quy định này đảm bảo cho hoạt độngquản lý nhà nớc về nhà ở đạt hiệu quả cao hơn Nhà nớc,thông qua việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và các thủ tục

mà các chủ thể mua, bán nhà phải thực hiện khi ký kết hợp

đồng, tại các cơ quan nhà nớc có thẩm quyền sẽ có sự đánhgiá khách quan hơn về tình hình cung - cầu đối với nhà ở.Thông qua những đánh giá đó, Nhà nớc có thể xây dựng vàban hành các chính sách về nhà ở để đảm bảo cho ngờidân, đặc biệt là những ngời có thu nhập thấp, những ngờithuộc diện chính sách xã hội có nhiều điều kiện thuận lợihơn trong việc có nhà để ở

Nh vậy, hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng muabán tài sản nên nó cũng có những đặc điểm pháp lý chungcủa loại hợp đồng này là:

Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là một hợp đồng

song vụ Theo đó, bên bán nhà ở và bên mua nhà ở đều có

các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ cóquyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ Nghĩa vụ củabên này là quyền lợi của bên kia và ngợc lại Khi bên có nghĩa

vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhng không thực hiện đúngnhững cam kết đã thỏa thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầubên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ nhữngcam kết đã thỏa thuận Tính song vụ còn đợc thể hiện ở chỗquyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể đợc đảm bảokhi bên mua và bên bán thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tơngứng của mình Nói cách khác, trong hợp đồng mua bán nhà ở,quyền và nghĩa vụ của bên bán tơng ứng với nghĩa vụ vàquyền của bên mua Vì thế hợp đồng mua bán nhà ở luônphải đợc lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý nh nhau, mỗibên giữ một bản để làm cơ sở pháp lý cho việc đảm bảoquyền và việc thực hiện nghĩa vụ của mình Tuy nhiên,

đặc tính song vụ này cũng chỉ biểu hiện rõ nét sau khi hợp

đồng đợc chứng thực, chứng nhận của cơ quan nhà nớc cóthẩm quyền (thời điểm có hiệu lực của hợp đồng)

Ví dụ: "Bên bán nhà có nghĩa vụ giao nhà ở đúng tìnhtrạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bênmua" (khoản 2 Điều 447) [2] Tơng ứng với quyền của bênmua là "đợc nhận nhà và kèm theo hồ sơ về nhà đúng tình

trạng đã quy định trong hợp đồng" (khoản 1 Điều 450) [2].

"Bên bán nhà có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thờihạn đã thỏa thuận" (khoản 1 Điều 448) [2], thì "bên mua nhà

ở có nghĩa vụ nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận"(khoản 2 Điều 449) [2]

Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có

đền bù Tức là, trong hợp đồng, khi bên bán nhà hoặc bên

mua nhà đã thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì sẽ nhận

đợc từ phía bên kia một lợi ích tơng ứng Điều này hoàntoàn khác với việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở trongquan hệ thừa kế, tặng cho nhà ở Trong hai loại quan hệ này,ngời chuyển giao quyền sở hữu nhà sẽ không đợc nhận bất

kỳ một lợi ích vật chất tơng ứng với giá trị ngôi nhà để lạithừa kế hoặc đem tặng, cho Còn ngời tiếp nhận quyền

sở hữu nhà ở (ngời đợc thừa kế, đợc tặng cho) không phảithực hiện bất kỳ nghĩa vụ tài sản nào đối với ngời chuyểnquyền sở hữu ngôi nhà

Đặc điểm đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở là sự

cụ thể hóa của nguyên tắc trao đổi ngang giá trong giao ludân sự mà các bên mua và bán đã thực hiện để đảm bảoquyền và lợi ích hợp pháp của mình khi họ tham gia giao kếthợp đồng

Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển

giao tài sản và quyền sở hữu tài sản từ phía ngời bán cho

ng-ời mua Trong quan hệ giao dịch mua bán này, ngng-ời bán nhà

có trách nhiệm chuyển giao nhà hoặc phần nhà ở và quyền

sở hữu ngôi nhà hợp pháp đó cho ngời mua, đồng thời ngờibán nhà cũng phải chuyển giao quyền sử dụng đất ở có cănnhà đó cho ngời mua, trừ trờng hợp bán nhà trên phần đấtthuê

Ngoài những đặc điểm pháp lý trên hợp đồng muabán nhà ở còn có nhiều các đặc điểm riêng biệt nh: về chủthể tham gia giao kết hợp đồng, đối tợng của hợp đồng,hình thức của hợp đồng Để hiểu một cách toàn diện và sâusắc hơn các đặc điểm này tác giả sẽ đề cập ở những nộidung tiếp theo

1.2 Khái quát tiến trình phát triển các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở của nớc ta

Trong lịch sử lập pháp ở Việt Nam, các quy định vềmua bán nhà ở đã xuất hiện tơng đối rõ nét từ thời kỳ nhànớc phong kiến Tuy nhiên, với trình độ kinh tế - xã hội lúc đóthì nhà ở không đợc ghi nhận là một đối tợng độc lập, riêngbiệt mà nó luôn gắn liền với các quy định về điền thổ Mãi

đến thời kỳ triều Lý - Trần - Hồ, từ thế kỷ XI đến thế kỷ XV,cùng với việc bớc đầu hình thành chế định về hợp đồng, lần

đầu tiên ruộng đất t hữu đợc coi là đối tợng của hợp đồngmua bán giữa t nhân với t nhân Trong Chiếu chỉ 1292 củanhà Trần quy định:

- Nếu ruộng đất mà bán đoạn thì phải làm văn khế vàphải có ngời làm chứng Ngời bán điểm chỉ ở bốn hàng sau,ngời mua điểm chỉ ở ba hàng trớc.

- Văn khế phải lập thành 02 bản nh nhau, mỗi bên giữmột bản

- Nếu ruộng đất mà bán đoạn hoặc bán đứt thì không

đợc chuộc lại [65]

Đến thời kỳ nhà Lê, Nhà nớc đã ban hành Quốc triềuHình luật Có thể nói, đây là một trong những bộ luậtthành văn thể hiện trình độ lập pháp cao nhất, tiến bộ nhấtcủa Nhà nớc phong kiến Việt Nam Nội dung các quy định vềhợp đồng mua bán ruộng đất đã thể hiện đợc những nguyêntắc cơ bản nhất của pháp luật hợp đồng dân sự nh "nguyêntắc bình đẳng, tự nguyện khi mua bán ruộng đất Mọi giaokết khi bị ức hiếp thì không có giá trị" (Điều 335) Đặc biệt,theo quy định tại Điều 366 thì "việc mua bán ruộng đất phải

đợc lập thành văn khế và có xã trởng chứng kiến" [60]

Đây là những quy định thành văn đầu tiên, đặt nềnmóng cho sự hình thành và phát triển các quy định củapháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thời kỳ nhà nớc phongkiến Việt Nam nói riêng và của nhà nớc ta sau này nói chung

Thời kỳ thực dân Pháp đô hộ Việt Nam, với phơng

châm "chia để trị" chính quyền thực dân đã xây dựng ba

bộ dân luật khác nhau áp dụng cho ba miền Bắc kỳ, Trung

kỳ và Nam kỳ Các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở đợcquy định trong ba bộ dân luật này đều đợc xây dựng trêntinh thần của Bộ luật dân sự Pháp, một trong những Bộ luậtdân sự có trình độ lập pháp phát triển nhất thế giới thời kỳbấy giờ Các quy định của pháp luật ở thời kỳ này cũng đã

đảm bảo cho các giao dịch mua bán nhà ở đợc thực hiện rõràng, chính xác, bảo vệ đợc quyền và lợi ích của các bên

Sau khi Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời,

để đảm bảo cho các giao lu dân sự nói chung, cũng nhnhững giao dịch mua bán nhà ở nói riêng đợc tiến hành ổn

định trong đời sống xã hội Ngày 10/10/1945, Chủ tịch HồChí Minh đã ban hành Sắc lệnh số 90/SL quy định giữ tạmthời các luật lệ hiện hành ở ba miền Bắc kỳ, Trung kỳ vàNam kỳ cho đến khi ban hành những bộ luật thì mới ápdụng trên phạm vi toàn quốc

Theo Sắc lệnh số 90/SL, các quy định trong Bộ dânluật Nam kỳ giản yếu, Bộ dân luật Bắc kỳ năm 1931, Bộdân luật Trung kỳ năm 1936 đã đợc giữ lại để áp dụng trongthời gian Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hòa cha ban hành

đợc những văn bản pháp luật mới điều chỉnh các quan hệdân sự đang diễn ra trong xã hội Mặc dù bản chất giai cấp

đợc thể hiện trong ba bộ dân luật này không phù hợp với bảnchất của Nhà nớc ta, nhng do tính đặc thù của pháp luật đợcthể hiện trong các quy định của ba bộ dân luật này đều

thể hiện đợc những nguyên tắc cơ bản của các quan hệ dânsự: sự tự do, tự nguyện của các đơng sự trong việc tham giacác giao dịch dân sự, nó là cơ sở pháp lý cho việc giải quyếtnhững tranh chấp đang phát sinh trong đời sống xã hội

Mặt khác, do đợc xây dựng trên cơ sở t tởng, kỹ thuậtcủa Bộ luật dân sự Pháp, một Bộ luật dân sự có nhiều điểmtiến bộ và hiện đại nhất thời bấy giờ, nên ba bộ dân luật này

đã điều chỉnh tơng đối đẩy đủ các quan hệ dân sự nóichung và các quan hệ về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng.Theo nội dung của ba bộ dân luật này, tất cả các hợp đồngmua bán nhà ở đều phải đợc lập thành văn bản, phải đợc cơquan nhà nớc có thẩm quyền chứng nhận, thị thực và phảilàm trớc bạ sang tên Đây là những quy định hết sức cơ bản,thể hiện đợc trình độ lập pháp tiên tiến mà sau này phápluật về hợp đồng mua bán nhà ở của nớc ta đã kế thừa vàphát triển ở mức độ cao hơn

Do có quá nhiều việc phải làm đối với một nhà nớc vừanon trẻ, vừa phải chống giặc ngoại xâm nên ngày 22/05/1950Chủ tịch Hồ Chí Minh ký và ban hành Sắc lệnh số 92/SL chophép tiếp tục áp dụng các luật lệ cũ để điều chỉnh cácquan hệ dân sự nhng các quy định này không đợc trái vớicác nguyên tắc tự do, dân chủ, bình đẳng, tiến bộ do Sắclệnh này quy định nh: "Những quyền dân sự đều đợc luậtbảo vệ khi ngời ta hành xử nó đúng với quyền lợi của nhândân " (Điều 1) [11] Nh vậy, các giao dịch dân sự, trong đó

có quan hệ mua bán nhà ở, vẫn đợc thiết lập trên cơ sở cácquy định của ba bộ dân luật Bắc, Trung và Nam kỳ nhngphải đảm bảo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, khônglàm thiệt hại đến lợi ích của nhân dân.

Đến năm 1952, Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hòa đãban hành Sắc lệnh số 85/SL ngày 22/02/1952 quy định thể

lệ trớc bạ đối với việc mua bán nhà, cho và đổi nhà cửa,ruộng đất Nội dung của Sắc lệnh đã đề cập đến các vấn

đề quan trọng của hợp đồng mua bán nhà ở nh:

- Các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đấtbắt buộc phải trớc bạ rồi mới đợc sang tên trong địa bộ và sổthuế (Điều 1);

- Trớc khi đem trớc bạ văn tự phải đa ủy ban khángchiến hành chính xã hay thị xã nhận thực chữ ký của các ngờimua, bán, cho, nhận, đổi và nhận thực những ngời bán, chohay đổi là chủ những nhà cửa, ruộng đất đem bán, cho hay

đổi (Điều 3);

- Các định mức thuế suất trớc bạ đối với việc mua bán,cho, đổi nhà cửa, ruộng đất (Điều 4);

- Thời hạn văn tự mua bán nhà ở và chế tài áp dụng khi

vi phạm thời hạn này (Điều 6) [12]

Năm 1959, Tòa án nhân dân tối cao đã ra Chỉ thị số772/CT-TATC về việc đình chỉ áp dụng luật lệ của đế quốc,phong kiến Nhng do điều kiện khách quan và chủ quan

ngay lúc bấy giờ, Nhà nớc ta vẫn cha ban hành đợc các vănbản pháp luật thay thế để điều chỉnh các giao dịch dân

sự nói chung và giao dịch mua bán nhà ở nói riêng Do vậy,trên thực tế chúng ta vẫn dựa trên nội dung và những nguyêntắc cơ bản của pháp luật dân sự trớc đây để điều chỉnhcác giao dịch mua bán nhà ở

Ngày 4/1/1979, Hội đồng Chính phủ ban hành Nghị

định số 02/NĐ-HĐCP ban hành Điều lệ thống nhất quản lý nhàcửa ở các thành phố, thị xã Trong nghị định này đã quy

định về hợp đồng mua bán nhà ở:

Việc mua bán nhà ở của nhân dân và việc chuyểndịch nhà cửa của các cơ quan, xí nghiệp phải theo đúngnguyên tắc, thủ tục do pháp luật quy định Việc nhân dânmua bán nhà ở của nhau ở thành thị phải đợc ủy ban nhândân huyện, thị xã, quận, và cấp tơng đơng chứng nhận vàphải trớc bạ, sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất tỉnh, thànhphố mới đợc coi là hợp pháp Đối với nhà cửa cha đủ hồ sơ,chứng từ hợp pháp về quyền sở hữu và những nhà cửa chờ xử

lý đều cha đợc phép chuyển dịch quyền sở hữu (Điều 16);nghiêm cấm mọi hành vi đầu cơ, trục lợi, ăn hoa hồng trongviệc thuê nhà, mua bán, chuyển dịch nhà và các thủ đoạn lợidụng nhà cửa làm phơng hại đến trật tự trị an Ngời vi phạm

sẽ bị phạt tiền và xử lý theo pháp luật của nhà nớc (Điều 18)[44]

Ngày 26/03/1991, Hội đồng Nhà nớc đã ban hành Pháplệnh Nhà ở Có thể nói, đây là văn bản pháp luật có giá trịcao nhất, đầy đủ, toàn diện nhất điều chỉnh các giao dịchdân sự liên quan đến vấn đề nhà ở lúc bấy giờ Trong đó,

để tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việt thực hiện các giaodịch về nhà ở nói chung cũng nh về mua bán nhà ở nói riêng,

Điều 15 Pháp lệnh đã quy định: "Nhà nớc, tổ chức xã hội, tổchức kinh tế, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở đợc tạo lập hợppháp thông qua việc xây dựng, cải tạo, mua bán, nhận thừa

kế, tặng, cho và các hình thức khác theo quy định củapháp luật" [59] Để đảm bảo cho các giao dịch về mua bánnhà ở đợc thực hiện đúng pháp luật, Pháp lệnh đã dành mộtchơng, Chơng V từ Điều 31 đến Điều 38, quy định về việcmua bán nhà ở Trong chơng này có một quy định mangtính nguyên tắc xuyên suốt trong quá trình xây dựng phápluật về hợp đồng mua bán nhà ở:

Việc mua bán nhà ở thuộc mọi hình thức sở hữu đềuphải thực hiện thông qua hợp đồng mua bán nhà ở Hợp đồngmua bán nhà ở đợc ký kết bằng văn bản giữa bên mua và bênbán Đất có nhà ở không phải là đối tợng của hợp đồng muabán nhà ở Ngời đợc chuyển quyền sở hữu nhà ở đợc quyền

sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai (Điều 31) [59].

Tuy nhiên, cũng có một điều bất cập là trong Luật Đất

đai năm 1987 không hề có một quy định nào trực tiếp

điều chỉnh quyền đợc chuyển quyền sử dụng đất ở của

ng-ời bán nhà, mà chỉ quy định một trờng hợp cụ thể duy nhất

mà ngời mua nhà ở có thể có quyền sử dụng đất ở có ngôinhà là "ngời đợc thừa kế nhà ở, hoặc ngời cha có đất ở, khi

đợc ngời khác chuyển nhợng nhà để ở, sau khi đợc cơ quannhà nớc có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà

ở, thì đợc quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó" (Điều 17)[46]

Theo quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhợng,cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia

đình, cá nhân, tổ chức trong Luật Đất đai năm 1993 thì

đối tợng của hợp đồng mua bán nhà ở không chỉ có ngôi nhà,vật kiến trúc nữa mà còn bao gồm cả quyền sử dụng đất ở

mà có ngôi nhà xây trên đó Điều này có nghĩa là khi thànhlập hợp đồng mua bán nhà ở phải bao gồm hai phần: Phầnmua bán nhà và phần chuyển quyền quyền sử dụng đất

Tóm lại, tuy các quy định trong Pháp lệnh nhà ở năm

1991 còn nhiều quy định chung chung, cha thực sự cụ thể,

rõ ràng và thống nhất, nhng đây thực sự là văn bản đánhdấu sự phát triển mới của pháp luật dân sự về nhà ở nóichung và các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bánnhà ở nói riêng Trên cơ sở kế thừa và phát triển các quy

định trong Pháp lệnh này, các văn bản pháp luật của Nhà nớcsau này đã có những quy định nhằm điều chỉnh các quan

hệ mua bán nhà cửa, đặc biệt là các quy định trong Bộ luậtdân sự năm 1995 về hợp đồng mua bán nhà ở

Một trong những vấn đề quan trọng có ảnh hởng đếncác quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở củanớc ta đó là việc thực hiện các chính sách nhà ở của Nhà nớc.Vì vậy, để tăng cờng hiệu lực quản lý nhà nớc về nhà ở vàtạo lập khung pháp lý ổn định cho các giao dịch liên quan

đến nhà ở, đặc biệt là tạo lập cơ sở pháp lý cho việc thựchiện chủ trơng hóa giá nhà cho những ngời đang thuê, đang

sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc có điều kiện trở thànhchủ sở hữu nhà ở, ngày 05/07/1994 Chính phủ đã ban hành

đồng thời hai nghị định quan trọng, đó là Nghị định số60/1994/NĐ-CP và Nghị định số 61/1994/NĐ-CP quy địnhcác lĩnh vực về nhà ở

Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chínhphủ quy định về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

ở tại đô thị Đây là nghị định đợc ban hành nhằm cụ thểhóa các quy định trong Pháp lệnh về nhà ở năm 1991 và cácquy định của Luật Đất đai năm 1993 Các quy định trongnghị định này đã tạo cơ sở pháp lý hết sức quan trọng chohoạt động mua bán nhà ở phát triển Trong đó, nhà ở với tcách là đối tợng của hợp đồng mua bán đã đợc phân chiatheo các đối tợng, hình thức sở hữu đã tạo điều kiện thuậnlợi cho việc áp dụng các quy định của pháp luật mang tính cụ

thể, đặc trng riêng nhằm thực hiện việc chuyển nhợngquyền sở hữu nhà ở hoặc thuê nhà ở thuộc các đối tợng này

Để ổn định các quan hệ mua bán nhà ở, nghị định đãdành một chơng - Chơng III - để quy định việc đăng ký nhà

ở, đất ở Trong đó khẳng định: "Nhà ở phải đợc đăng ký tại

ủy ban nhân dân phờng, thị trấn" (Điều 8) [13], quy địnhnày đã đảm bảo cho các chủ thể và những ngôi nhà thamgia giao dịch mua bán đợc thực hiện đúng theo các quy

định của pháp luật

Nghị định số 60/CP tại Điều 2, Điều 5, Điều 6 và Điều 7

đã đa ra cách phân loại nhà ở, khái niệm nhà ở theo ba hìnhthức sở hữu: nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc, nhà ở thuộc sở hữucủa các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế và nhà ởthuộc sở hữu t nhân Cách phân chia thành các hình thức

sở hữu nhà ở này đã đảm bảo cho các chủ thể tham gia giaodịch mua bán nhà ở yên tâm hơn rất nhiều khi họ yêu cầubên bán nhà ở phải đa ra các chứng cứ, tài liệu chứng minhquyền sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán Bên cạnh đó, việcphân chia này cũng đảm bảo cho việc thực hiện các thủ tụcchuyển nhợng quyền sở hữu, đăng ký trớc bạ đợc thực hiện

dễ dàng hơn

Một điểm quan trọng nữa mà Nghị định số60/1994/NĐ-CP đã quy định là công nhận quyền sở hữu nhà ởcủa cá nhân nớc ngoài định c tại Việt Nam

Cá nhân nớc ngoài định c tại Việt Nam đợc sở hữu mộtnhà ở cho bản thân và các thành viên gia đình họ trên đấtthuê của Nhà nớc Việt Nam trong thời gian định c tại ViệtNam, trừ trờng hợp điều ớc quốc tế mà Việt Nam ký kết,tham gia thỏa thuận với chính phủ các nớc và các tổ chứcquốc tế có quy định khác (Điều 18) [13].

Quy định này đã khẳng định cơ sở pháp lý quantrọng cho việc tham gia các giao dịch về mua bán nhà ở củacác cá nhân nớc ngoài khi họ thỏa mãn các điều kiện nhất

định mà pháp luật Việt Nam đa ra Mặc dù vậy, theo quy

định tại nghị định này thì các cá nhân nớc ngoài chỉ đợcquyền sở hữu một ngôi nhà cho bản thân và các thành viêngia đình họ trên đất thuê của Nhà nớc trong thời gian họ

định c ở Việt Nam Nh vậy, tuy còn điểm hạn chế nhất

định nhng nó đã tạo điều kiện thuận lợi khuyến khích ngờinớc ngoài yên tâm đầu t, sinh sống ở Việt Nam

Cùng với việc ban hành Nghị định số 60/CP, Chính phủcũng đã ban hành Nghị định 61/1994/NĐ-CP quy định vềviệc mua bán và kinh doanh nhà ở Nghị định đã quy định:

Mua bán nhà ở là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở vàquyền sử dụng đất ở từ bên bán sang bên mua thông qua hợp

đồng đợc ký kết bằng văn bản giữa bên mua và bên bán theo

đúng quy định của pháp luật Bên bán phải là chủ sở hữuhợp pháp nhà ở và chủ sử dụng hợp pháp đất ở Trong mọi tr-ờng hợp khác, bên bán phải có giấy ủy quyền của chủ sở hữu

hợp pháp nhà ở và chủ sử dụng hợp pháp đất ở đó đợc Côngchứng nhà nớc chứng nhận (Điều 3) [14].

Để tạo điều kiện cho các giao dịch về mua bán nhà ở

đợc thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật, đảmbảo quyền và lợi ích hợp pháp của ngời mua nhà, ngời bánnhà, nghị định đã quy định đối tợng các chủ thể đợc phépkinh doanh nhà ở tại Điều 13, đó là "các tổ chức trong nớc, cánhân là công dân Việt Nam định c ở Việt Nam" [14] Đây

là hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể tham gia ký kếthợp đồng mua bán nhà ở

Mặt khác, nghị định này cũng đã chỉ rõ việc muabán nhà ở buộc phải đợc tiến hành thông qua hợp đồng bằngvăn bản và tuân theo các thủ tục luật định, nếu không hợp

Theo Bộ luật dân sự năm 1995, hợp đồng mua bán nhà

ở đợc quy định thành một phần riêng trong mục hợp đồngmua bán tài sản từ Điều 443 đến Điều 450 Đây là những

điều luật quy định nội dung cơ bản nhất, quan trọng nhất

của hợp đồng mua bán nhà ở nh: điều kiện về chủ thể;quyền và nghĩa vụ của các bên; điều kiện về nhà ở đembán; nội dung, hình thức của hợp đồng; cách thức giao kếthợp đồng; các trờng hợp bán nhà thuộc các hình thức sở hữu;bán nhà đang cho thuê Trên cơ sở các quy định này, Nhà n-

ớc đã ban hành các văn bản hớng dẫn thi hành nhằm quy

định cụ thể những vấn đề có liên quan đến việc thực hiệncác quy định của giao dịch mua bán nhà ở, đồng thời, cũngquy định việc hớng giải quyết tranh chấp phát sinh trong hợp

ở đối với các giao dịch mua bán nhà ở, ngày 24/08/1998 ủyban Thờng vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH hớng dẫn giải quyết các giao dịch về nhà ở Tiếp

đó, đến ngày 25/01/1999 Tòa án nhân dân tối cao, Việnkiểm sát nhân dân tối cao đã ban hành Thông t số01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC hớng dẫn áp dụng một số quy

định của Nghị quyết số 58/1998/ NQ-UBTVQH Theo các quy

định trong nghị quyết và thông t này, mọi giao dịch liên

quan đến nhà ở trong đó có quan hệ mua bán nhà ở đợcgiải quyết trên ba nguyên tắc cơ bản:

+ Khuyến khích, tôn trọng sự thỏa thuận củacác bên tham gia giao dịch dân sự, phát huy truyềnthống đoàn kết, tơng thân, tơng ái, tơng trợ, giúp

đỡ lẫn nhau trong nội bộ nhân dân; tránh lãng phícủa cải, vật chất phát sinh do việc đòi lại nhà gây ra;

+ Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên,lợi ích của Nhà nớc, lợi ích của cộng đồng; trong quátrình giải quyết cần quan tâm thích đáng đối vớibên tham gia giao dịch dân sự là ngời có công với cáchmạng, ngời thuộc diện hởng chính sách xã hội, ngờinghèo đang phải thuê nhà ở, mợn nhà ở;

+ Giữ vững ổn định xã hội, có khả năng thựcthi và đợc nhân dân đồng tình (Điều 1) [68]

Với việc chỉ ra ba nguyên tắc để giải quyết các giaodịch về nhà ở đợc xác lập trớc ngày 01/07/1991, pháp luật vềmua bán nhà ở thể hiện sự ảnh hởng rất nhiều trong việcthực hiện các chính sách về nhà ở của Nhà nớc, khi mà cácnhu cầu về nhà ở của ngời dân cha đợc xã hội đáp ứng mộtcách cơ bản

Thực tiễn những năm qua cho thấy, việc chuyển quyền

sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc cho các cá nhân chiếm một

tỷ lệ không nhỏ trong các giao dịch mua bán nhà ở Chính vì

đã chủ trơng đẩy nhanh tiến độ hóa giá nhà thuộc sở hữunhà nớc cho các cá nhân, tạo điều kiện cho các giao dịchmua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc có điều kiện phát triển,

đồng thời cũng tạo điều kiện cho ngời dân có cơ hội nhiềuhơn trong việc trở thành chủ sở hữu ngôi nhà mình đang ở

Để thực hiện chủ trơng này, ngày 03/03/1996 Thủ tớngChính phủ đã ban hành Chỉ thị số 191/CT-TTg quy định vềviệc đẩy mạnh việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nớc cho ngời

đang thuê, và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,quyền sử dụng đất ở tại đô thị Theo đó, Thủ tớng Chínhphủ chỉ thị: "ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trựcthuộc Trung ơng cần kiện toàn và tăng cờng hoạt động củaBan chỉ đạo cấp tỉnh về chính sách nhà ở và đất ở" (Mục1)

[15] Đối với các tỉnh, thành phố có quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc thì "ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc

Trung ơng phải khẩn trơng xây dựng đề án nhà ở trình Hội

đồng nhân dân thông qua, trong đó xác định các khu vựcnhà ở thuộc diện đợc bán và công bố rộng rãi cho nhân dân

biết" (Mục 3) [15] Đây là những quy định quan trọng, tạo

cơ sở pháp lý cho việc thực hiện các giao dịch mua bán nhà

ở thuộc đối tợng sở hữu nhà nớc

Hơn nữa, khi cha có chủ trơng và những quy định rõràng về việc chuyển quyền sở hữu các đối tợng nhà ở thuộc

sở hữu nhà nớc thì các giao dịch mua bán thuộc nhóm đối ợng này vẫn xảy ra trên thực tế Nh vậy, việc vi phạm về

t-điều kiện chủ thể là đơng nhiên, đó là các hiện tợng "bán

để hởng hoa hồng" giữa ngời đợc nhà nớc giao nhà khôngthu với các chủ thể khác đã diễn ra trong thực tế mà phápluật cha có biện pháp giải quyết triệt để những quan hệthực tế này

Từ sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, Đảng và Nhà

n-ớc ta thực hiện công cuộc đổi mới toàn diện đất nn-ớc, bêncạnh việc nền kinh tế của nớc ta đã có những chuyển đổitích cực thì công cuộc đổi mới này cũng đã góp phần khôngnhỏ trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở của nhân dân Tuynhiên, do có nhiều điều kiện khách quan và chủ quan khácnhau nên vấn đề giải quyết nhu cầu nhà ở cho từng nhóm

đối tợng, đặc biệt là các đối tợng thuộc diện chính sách xãhội, những ngời có thu nhập thấp còn nhiều khó khăn rất cầntới sự trợ giúp của Nhà nớc, của chính quyền địa phơng Vìvậy, trong thời gian qua Nhà nớc đã ban hành những văn bảnpháp quy quan trọng áp dụng cho từng nhóm đối tợng, chotừng vùng địa lý trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở của ng-

ời dân đợc công bằng, bình đằng, ổn định tình hình trật

tự trị an trong khu vực và trong phạm vi cả nớc, cụ thể là:

Đối với ngời hoạt động cách mạng, gia đình đình liệt

sĩ, thơng binh, bệnh binh, ngời hoạt động kháng chiến, ngời

có công giúp đỡ cách mạng, Nhà nớc đã có chính sách hỗ trợ

về nhà ở theo Quyết định số 20/QĐ-TTg ngày 03/02/2000của Thủ tớng Chính phủ Theo quyết định này thì, tùy từng

trờng hợp cụ thể các đối tợng trên đợc miễn tiền mua nhà,miễn tiền sử dụng đất hoặc đợc hỗ trợ về tài chính để tựmình cải thiện chỗ ở cho bản thân và gia đình

Đối với các khu vực có điều kiện địa lý, kinh tế - xã hội

đặc biệt, Nhà nớc ta cũng đã ban hành một số quy địnhmang tính đặc thù để điều chỉnh các giao dịch dân sự liênquan đến việc mua bán nhà ở Đặc biệt, nhà ở thuộc diện sởhữu nhà nớc đã đợc bán cho các cá nhân dới các hình thức trợgiúp, trợ giá nhất định không tuân theo một cách tuyệt đốicác quy luật trao đổi ngang giá của nền kinh tế hàng hóathị trờng

Để thực hiện chính sách xã hội, kinh tế này Thủ tớngChính phủ đã ban hành Quyết định số 1548/2001/QĐ-TTgngày 05/10/2001 quy định việc đầu t tôn nền vợt lũ đểxây dựng các cụm, tuyến dân c vùng ngập sâu đồng bằngsông Cửu Long, Quyết định số 105/2005/ QĐ-TTg quy địnhviệc thực thi chính sách mua trả chậm nền nhà và nhà ởtrong các cụm tuyến dân c của các tỉnh vùng đồng bằngsông Cửu Long Đối với vùng Tây Nguyên, Thủ tớng Chính phủ

đã ban hành Quyết định số 132/2002/QĐ-TTg ngày08/10/2002, Quyết định số 154/2001/ QĐ-TTg ngày12/11/2002 quy định về việc giải quyết đất sản xuất, đất

ở và việc mua nhà trả chậm cho đồng bào dân tộc thiểu sốTây Nguyên

Bên cạnh đó, với quan điểm: Ngời Việt Nam định c ởnớc ngoài là một bộ phận của cộng đồng dân tộc Việt Nam.Nhà nớc bảo hộ quyền lợi chính đáng của ngời Việt Nam

định c ở nớc ngoài Nhà nớc khuyến khích và tạo điều kiện

để ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài giữ gìn bản sắc vănhóa dân tộc Việt Nam, giữ gìn gắn bó quan hệ với gia

đình và quê hơng, góp phần xây dựng quê hơng đất nớc(Điều 75) [57] Chính phủ đã ban hành Nghị định số81/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 quy định về việcngời Việt Nam ở nớc ngoài mua nhà ở tại Việt Nam Nghị địnhnày đã quy định cụ thể, rõ ràng các đối tợng đợc mua nhà ở,

điều kiện mua nhà ở Đặc biệt, "ngời Việt Nam định c ở nớcngoài thuộc diện đợc mua nhà ở theo quy định tại Nghị

định này, sau khi hoàn tất các thủ tục mua nhà ở thì đợccấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng

đất ở" (Điều 4) [22] Đây là điểm khác biệt giữa ngời sở hữunhà ở là ngời nớc ngoài với ngời sở hữu nhà ở là ngời Việt Nam

định c ở nớc ngoài, quy định này đã và đang khuyến khíchnhững ngời Việt Nam yêu nớc đang làm việc và sinh sống ởnớc ngoài có điều kiện về vật chất cũng nh khoa học, kỹthuật có thể đầu t về nớc để xây dựng đất nớc ngày càngphát triển mạnh mẽ hơn

Tuy nhiên, thực tế hiện nay là trong các giao dịch vềmua bán nhà ở, mặc dù pháp luật đã quy định rất cụ thể, rõràng về hình thức cũng nh nội dung và các thủ tục mua bán

nhà ở, hầu nh các quy định của pháp luật lại đợc thực thi

không nhiều, không triệt để trên thực tế "Thị trờng ngầm"

về bất động sản, trong đó có quan hệ mua bán nhà ở đangdiễn ra rất phức tạp Đây là một trong những nguyên nhângây ra tệ đầu cơ đất đai, nhà ở, gây nên những cơn sốt

đất trong những năm vừa qua Thực tế này đòi hỏi Đảng,Nhà nớc phải có những chính sách để điều chỉnh các quy

định của pháp luật cho phù hợp hơn nữa với bản chất củaquan hệ mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho các giaodịch mua bán nhà ở phát triển đúng với thực tại của ViệtNam, có tính đến sự phù hợp với thông lệ chung của thế giới,tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho sự hình thành và phát triểnthị trờng bất động sản ở Việt Nam

Để khắc phục những hạn chế trong các quy định của

Bộ luật dân sự năm 1995 và các văn bản pháp luật về hợp

đồng mua bán nhà ở trớc đó, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7

đã thông qua Bộ luật dân sự năm 2005, có hiệu lực từ ngày01/01/2006

Kết luận chơng 1

Kể từ khi Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đờinăm 1945 cho đến nay, pháp luật về hợp đồng mua bán nhà

ở tuy đã có những quy định khác nhau nhng vẫn thể hiện

đợc tính kế thừa và sự phát triển trong nội dung các quyphạm, trong trình độ cũng nh kỹ thuật lập pháp Các quy

định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở ngày càng

đợc quy định cụ thể hơn, phù hợp hơn với các điều kiệnkhách quan về kinh tế - xã hội của đất nớc Nó đã tạo đợckhung pháp lý cơ bản, cụ thể, rõ ràng để các chủ thể thamgia vào các giao dịch mua bán nhà ở, các chủ thể tham giagiao dịch ngày càng đợc mở rộng; hình thức và thủ tục muabán nhà ở đợc quy định tơng đối ổn định Tuy nhiên, dớibất kỳ chế độ chính trị nào, thời kỳ nào thì việc mua bánnhà đều chịu sự chi phối mạnh mẽ bởi hai yếu tố: sự điềuchỉnh của pháp luật và sự quản lý chặt chẽ của các cơ quannhà nớc có thẩm quyền

Nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở, sự cần thiếtphải xây dựng đợc khái niệm của hợp đồng mua bán nhà ở,

đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở, đồng thờiphân tích theo hệ thống những quy định của pháp luật vềhợp đồng mua bán nhà ở qua các thời kỳ ở nớc ta, để thấy đ-

ợc toàn cảnh nội dung pháp luật quy định về hợp đồng muabán nhà ở của nớc ta trong các giai đoạn trớc đây và hiệnnay Trong chơng này, tác giả luận văn đã giải quyết triệt đểnhững vấn đề đặt ra ở trên

Chơng 2

Hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành

2.1 Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở

Vấn đề chủ thể của quan hệ pháp luật nói chung vàchủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng là một trongnhững vấn đề hiện nay còn có nhiều quan điểm khác nhaukhông chỉ trong quy định pháp luật của quốc gia mà ngaycả đối với những nhà nghiên cứu luật học trong và ngoài nớc

Theo lý luận nói chung, chủ thể của các quan hệ phápluật dân sự là những ngời tham gia vào các quan hệ phápluật dân sự, có quyền và nghĩa vụ trong các quan hệ phápluật dân sự đó

Hiện nay, pháp luật dân sự của đa số các nớc trên thếgiới chỉ thừa nhận chủ thể quan hệ pháp luật dân sự là cánhân và pháp nhân Pháp luật dân sự Việt Nam trớc đâycũng thừa nhận các chủ thể truyền thống này Tuy nhiên, theopháp luật thực định hiện nay thì ngoài các chủ thể mangtính truyền thống là cá nhân và pháp nhân, pháp luật ViệtNam còn công nhận hộ gia đình và tổ hợp tác cũng là chủthể của quan hệ pháp luật dân sự, nhng là chủ thể đặcbiệt và hạn chế Họ không phải là pháp nhân, cũng không

phải là cá nhân, các chủ thể này chỉ tham gia vào một sốquan hệ pháp luật dân sự nhất định theo quy định củapháp luật Do đó, trong quy định của pháp luật về hợp đồngmua bán nhà ở, cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợptác đều có khả năng trở thành chủ thể trong quan hệ hợp

đồng mua bán nhà ở Trong đó chủ thể tham gia chủ yếucác hợp đồng mua bán nhà ở hiện nay là cá nhân, hộ gia

đình và pháp nhân kinh doanh bất động sản Để trở thànhchủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở thì các chủ thể nàyphải đáp ứng đợc các điều kiện khác nhau mà pháp luật đãquy định

Cá nhân - chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở Đây

là chủ thể chủ yếu và thờng xuyên của quan hệ mua bán nhà

ở Tuy nhiên, không phải mọi cá nhân đều có thể tham giavào quan hệ mua bán này Để đợc tham gia vào các giao dịchmua bán nhà ở với t cách là một chủ thể độc lập cá nhânphải có đầy đủ năng lực chủ thể, tức là cá nhân đó phải có

đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự

+ Điều kiện năng lực pháp luật dân sự của cá nhân Đó

là "khả năng của cá nhân có quyền dân sự và có nghĩa vụdân sự" (khoản 1 Điều 16) [2] khi cá nhân tham gia quan hệhợp đồng mua bán nhà ở Theo pháp luật thực định thì mọicá nhân là công dân Việt Nam, ngời Việt Nam định c ở nớcngoài, ngời nớc ngoài c trú ở Việt Nam đều có thể tham giavào các giao dịch mua bán nhà ở

+ Điều kiện năng lực hành vi dân sự Năng lực hành vi

dân sự của cá nhân khi tham gia giao kết hợp đồng mua bánnhà ở là khả năng của cá nhân bằng chính hành vi củamình tự do thể hiện ý chí xác lập, thực hiện quyền vànghĩa vụ dân sự khi họ tham gia giao kết hợp đồng mua bánnhà ở

Do nhà ở là một đối tợng đặc biệt phải đăng kýquyền sở hữu và nó thờng có giá trị lớn nên để đảm bảoquyền và lợi ích hợp pháp của các bên, quyền và lợi ích chungcủa Nhà nớc, của xã hội, pháp luật dân sự quy định cá nhânphải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì mới có thể có

đợc những quyết định đúng đắn nhất để tham gia giaokết hợp đồng mua bán nhà ở

Năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định củapháp luật là ngời từ đủ 18 tuổi trở lên có sự phát triển bìnhthờng, không mắc bệnh tâm thần hoặc các bệnh khác màkhông thể nhận thức, làm chủ đợc hành vi của mình; khôngphải là ngời nghiện ma túy hoặc nghiện các chất kích thíchkhác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình (Điều 24, Điều 25

Bộ luật dân sự năm 1995 và Điều 22, Điều 23 Bộ luật dân sựnăm 2005)

Tuy có các quy định về điều kiện năng lực hành vidân sự nh trên nhng điều đó không có nghĩa là các cánhân không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì họkhông đợc tham gia và các giao dịch mua bán nhà ở Đối với