Luan van ve hop dong chuyen nhuong quyen su dung dat

Nhà nớc giao đất, ghi nhận chocác tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai.Thực tế, Luật đất đai năm 1987 bớc đầu đã

mở đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai đợc xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là

t liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân

c, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốcgia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trờng sống

Đất đai có giá trị nh vậy nên con ngời luôn luôn cómong muốn tác động vào nó thờng xuyên và tích cực để tạo

ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống chomình Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sangchủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu Luật

đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là mộtbớc đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền củangời sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợicho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị tr-ờng Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hộikhông ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trờng,các quy định pháp luật này tỏ ra không thật phù hợp và cònnhiều bất cập Luật đất đai 1993 đã đợc Quốc hội sửa đổi,

bổ sung vào các năm 1998 và 2001 Mặc dù vậy các văn bảnnày vẫn cha thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh các quan hệchuyển quyền sử dụng đất Ngày 26/11/2003, Quốc hộithông qua Luật đất đai mới với nhiều điểm mới, tiến bộ hơn

so với Luật đất đai năm 1993, trong đó các quy định vềchuyển nhợng quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm mới.

Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nớccông nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất

đai giữa ngời sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng chochủ thể mới Chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai

2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuêlại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn bằngquyền sử dụng đất Trong các hình thức này, chuyển nhợngquyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi

động nhất Luật đất đai xác định ngời sử dụng đất hợppháp, không có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy địnhcủa pháp luật có quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đấtcủa mình cho ngời khác Nhờ thế ngời sử dụng đất hợp phápngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhợng quyền

sử dụng đất cho ngời khác để thu về một khoản tiền tơngứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá vàquyền sử dụng đất tham gia vào thị trờng bất động sản

Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc chuyển nhợngquyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp Tình trạngchuyển nhợng quyền sử dụng đất trái pháp luật vẫn diễn rakhá phổ biến Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết

để nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyểnnhợng quyền sử dụng đất so với những hợp đồng dân sựkhác Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ các quy định về hợp

đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất là cấp thiết tronghoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụngpháp luật trong hoạt động xét xử của Toà án.

Những điều trình bày trên đây chính là lý do của

việc chọn đề tài "Hợp đồng chuyển nhợng quyền sử

dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ của học viên.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong thời gian vừa qua, ở nớc ta đã có một số nhà khoahọc, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thựctiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhợng quyền sử dụng đất,qua đó có đa ra những đánh giá hoặc thậm chí làm cơ sởcho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhợngquyền sử dụng đất nói chung Nay trên cơ sở đó, tác giả có

sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống,

từ đó phân tích và đa ra những nhận định, đánh giá củamình về các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhợngquyền sử dụng đất ở nớc ta

Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhợngquyền sử dụng đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhợngquyền sử dụng đất diễn ra trong nền kinh tế thị trờng củathời gian vừa qua, cũng nh thực tiễn áp dụng pháp luật vềlĩnh vực này, tôi thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệthống và phân tích các quy định của hợp đồng chuyển nh-

ợng quyền sử dụng đất để đa ra biện pháp hoàn thiện nó

có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay

3 Mục đích, phạm vi và đối tợng nghiên cứu của

đề tài

Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệchuyển dịch quyền sử dụng đất nh chuyển đổi, chuyểnnhợng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho,góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất Tác giả lựa chọn nghiêncứu một loại quan hệ đợc coi là phổ biến và quan trọng nhất

- quan hệ hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất

Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánhgiá, những quy định về hợp đồng chuyển nhợng quyền sửdụng đất để trên cơ sở đó đa ra những phơng hớng, giảipháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật

về hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất để góp phầnlàm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng

đất

Để đạt đợc mục đích trên tác giả đã đi sâu phântích các khái niệm cơ bản, có liên quan đến vấn đề chuyểnnhợng quyền sử dụng và phân tích các nội dung của hợp

đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất đợc quy định trongpháp luật dân sự Việt Nam

4 Cơ sở lý luận và phơng pháp nghiên cứu

Cơ sở phơng pháp luận của việc nghiên cứu đề tàiluận là chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vậtlịch sử; t tởng Hồ Chí Minh và đờng lối của Đảng về Nhà nớc

về đất đai

Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng phơngpháp so sánh, phân tích, tổng hợp

5 ý nghĩa của kết quả nghiên cứu

Các kết quả nghiên cứu này có thể đợc sử dụng làm tàiliệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luậthọc Một số giải pháp của đề tài có giá trị tham khảo đối vớicác cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về hợp đồngchuyển nhợng quyền sử dụng đất ở nớc ta

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệutham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chơng:

Chơng 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhợng

quyền sử dụng và hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng

đất

Chơng 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhợng

quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam và thựctiễn áp dụng

Chơng 3: Phơng hớng, giải pháp hoàn thiện và cơ chế

áp dụng luật về hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất

Chơng 1

Những vấn đề lý luận

về chuyển nhợng quyền sử dụng và hợp đồng

chuyển nhợng quyền sử dụng đất

1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tcách là đại diện chủ sở hữu, nhà nớc có đầy đủ các quyềnchiếm hữu sử dụng và định đoạt đất đai Trong các quyềnnăng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trựctiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu Nhng nhà nớc không phải

là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thôngqua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất,cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho nhữngngời sử dụng đất trực tiếp

Thực vậy, quyền sử dụng đất trớc hết chúng ta phải

hiểu đợc đây là một quyền tự nhiên, khi con ngời chiếm

hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành vi sử dụng đất mà cụthể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà khôngquan tâm đến hình thức sở hữu của nó Thông qua hành vi

sử dụng đất mà con ngời có thể thỏa mãn những nhu cầucủa mình cũng nh làm ra của cải cho xã hội Chẳng hạn:

+ Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thủy sản, đất đai đợc xem nh là t liệu sản xuấtquan trọng nhất và không thể thiếu Nhờ việc thực hiệnquyền sử dụng đất mà ngời sử dụng đất đã khai thác nguồnlợi trực tiếp từ đất đai Nếu nh không có đất đai, thì lao

động của con ngời không thể sản sinh ra lúa, gạo để phục

vụ cho các nhu cầu thiết yếu thờng ngày Khi xác định mốiquan hệ giữa lao động và đất đai, C Mác cho rằng: "Lao

động là yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất nhng khôngphải là yếu tố duy nhất tạo ra của cải vật chất- Lao độngphải kết hợp với đối tợng lao động mới sản xuất ra của cải vậtchất" [19]

+ Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con

ng-ời, nhờ có đất đai và thông qua hành vi sử dụng đất, có thểtrực tiếp hoặc gián tiếp, con ngời mới có thể tồn tại, nh đi lại,vui chơi, lao động, nghỉ ngơi Nếu nh không có đất đaithì không có cuộc sống của con ngời

+ Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vựcquản lý, kinh tế, chính trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, conngời mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần để thúc đẩy sựphát triển chung của nhân loại

Ngoài ra, quyền sử dụng đất đợc xem nh là một quyền năng pháp lý, quyền năng này đợc pháp luật ghi nhận và bảo

vệ ở đây chúng chúng ta đi sâu phân tích quyền sử dụng

đất dới góc độ chính trị- pháp lý

Nh chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp 1980 ra đời, đất

đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc vừa là ngời đại diện chủ

sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất đai Tuy nhiên, tronggiai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực tế Nhà nớc

ta cha xác lập đợc một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ củamình đối với đất đai, đặc biệt là đất đai đang thuộcquyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình cánhân Việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân

về đất đai ở trong giai đoạn này chỉ là một cuộc cải cáchtrên văn bản pháp quy Ngời đang sử dụng đất cảm thấy

"đột ngột" vì mình không phải là sở hữu chủ thửa đất

nh-ng lại thấy dờnh-ng nh chẳnh-ng mất mát gì vì mình vẫn đợcquyền khai thác sử dụng đất đai vốn không còn thuộc sởhữu của mình Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng tronggiai đoạn này các quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đấtcha đợc quan tâm thỏa đáng, pháp luật mới chỉ chú trọng

đến lợi ích của Nhà nớc mà cha có giải pháp cho quyền lợi củangời đang sử dụng đất vốn là chủ sở hữu trớc đó Thực trạngnày cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến ngời sửdụng đất không chủ động khai thác hết tiềm năng của đất

đai, tạo ra sự khủng hoảng kinh tế nông nghiệp ở nớc ta trongnhững năm đầu của thập niên 1980

Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đaigồm 6 chơng 57 điều Đây là bớc khởi đầu cho việc xác lậpmối quan hệ giữa Nhà nớc với t cách là ngời đại diện chủ sởhữu về đất đai và ngời sử dụng đất Luật đã quy định một

cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của ngời sửdụng đất Với những quy định này, chế định về quyền sửdụng đất đợc hình thành, nó đợc xây dựng trên cơ sở đất

đai thuộc sở hữu của toàn dân, quyền sử dụng đất đợc Nhànớc ghi nhận nh là một hình thức thể hiện của chủ sở hữu

mà Nhà nớc là ngời đại diện Nhà nớc giao đất, ghi nhận chocác tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất

để khai thác công dụng và hởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai.Thực tế, Luật đất đai năm 1987 bớc đầu đã tạo cơ sở pháp

lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai,thiết lập đợc một sự ổn định nhất định trong việc sử dụng

đất đai Tuy nhiên, do có sự tác động của cơ chế thị trờng,nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khiNhà nớc vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất

đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhợng đất đai dớimọi hình thức, tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyểndịch của quyền sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triểnkinh tế của đất nớc Trớc tình hình đó, Hiến pháp 1992 vàLuật đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sửquan trọng trong việc quy định quyền của ngời sử dụng

đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý, thừa nhận

và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của ngời sử dụng

đất, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyềncủa ngời sử dụng đất, đó là ghi nhận ngời sử dụng đất hợppháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các

quyền: chuyển nhợng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thếchấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc thực hiện các quyềnnày không phải là hoàn toàn tự do mà phải tuân theo những

điều kiện do Nhà nớc đặt ra Nh vậy, trong giai đoạn nàyquyền sử dụng đất của ngời sử dụng đất đã đợc mở rộnghơn, có thể nói Nhà nớc đã "trao" cho ngời sử dụng đất

"quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất sử dụngtrong một khuôn khổ nhất định", nhờ đó ngời sử dụng đấtngoài việc có quyền khai thác sử dụng đất đai của mìnhcòn có thể chủ động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

đó cho ngời khác khi không có nhu cầu hoặc điều kiện sửdụng đất Đây là điểm đột phá lớn nhất của Luật đất đainăm 1993, tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thịtrờng quyền sử dụng đất, làm cho ngời sử dụng đất phát huytối đa hiệu quả kinh tế mang lại từ đất Từ đó, cùng với việcpháp luật thừa nhận đất đai có giá bằng việc Nhà nớc giao

đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đất đã đợcxem nh là một quyền tài sản, có thể trị giá đợc bằng tiền,nhờ đó mà ngời sử dụng đất có thể đa quyền sử dụng đấtcủa mình vào tham gia các giao dịch dân sự

Luật đất đai năm 1993 khẳng định ngời sử dụng đất

có quyền chuyển nhợng sử dụng đất và nay luật đất đai

2003 ghi nhận chính thức chuyển tặng cho quyền sử dụng

đất tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai vớiquyền sử dụng đất bởi chúng có sự khác nhau về cả nội

- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trớc),còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiệnkhi đợc nhà nớc giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhậnchuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng

đất

- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn,

đầy đủ còn quyền sử dụng đất lại không trọn vẹn, đầy đủ

Bởi vì, thứ nhất, ngời sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng nh Nhà nớc với t cách là đại diện chủ sở hữu; thứ hai, không phải ngời nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp

là có đủ 9 quyền của ngời sử dụng đất Luật đất đai 2003

có sự phân biệt giữa các chủ thể sử dụng đất Chẳng hạn,chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đấtthuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nôngnghiệp trong cùng một xã, phờng, thị trấn với hộ gia đìnhkhác (Điều 113) tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc cho thuê đấttheo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyềnbán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữucủa mình gắn liền với đất thuê mà không đợc thực hiện cácquyền chuyển nhợng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằngquyền sử dụng đất thuê (Điều 111) Hoặc chỉ những ngời sửdụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất vàthuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cảthời gian thuê đấy đã đợc trả tiền cho nhiều năm mà thời hạnthuê đất đã đợc trả tiền còn lại ít nhất

5 năm mới đợc pháp luật cho hởng đầy đủ 9 quyền năng nóitrên.

Nh vậy, chế định quyền sử dụng đất đợc xem nh làmột hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất

đai Theo đó, Nhà nớc với t cách là đại diện chủ sở hữu, cóquyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và

về mặt pháp lý, Nhà nớc có đầy đủ ba quyền năng của chủ

sở hữu theo luật định Tuy nhiên, Nhà nớc lại không trực tiếpchiếm hữu,sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạttối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cóquyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê

đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhậnquyền sử dụng đất đợc xác lập bởi các hành vi chuyểnquyền sử dụng đất hợp pháp Tùy thuộc vào các hình thứckhác nhau mà Nhà nớc quy định cho họ đợc hởng nhữngquyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau

Từ phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất

là một loại quyền đặc trng của ngời sử dụng đất, nó đợcphái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai Đây là loạiquyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyềntài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nớc Vì vậy,quyền chuyển quyền sử dụng đất cũng nh quyền nhậnchuyển quyền sử dụng đất không phải đợc áp dụng đối vớitất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nớc

Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nớc ban hành các quy định của

pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điềukiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệchuyển quyền sử dụng đất.

Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho ngời khác.

Quá trình hình thành, vận động và phát triển của quyền

sử dụng đất vừa diễn ra một cách tất yếu, khách quan vừa

có sự gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàndân đối với đất đai mà Nhà nớc là ngời đại diện Tuy nhiên,quyền sử dụng đất của ngời sử dụng đất là một phạm trùkhá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau,trong đó, có quyền đợc chuyển quyền sử dụng đất Cácquyền này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trongmột "khuôn khổ" nhất định Khuôn khổ đó chính là ý chícủa Nhà nớc đợc thực hiện bằng việc ban hành các quy địnhcủa pháp luật bắt buộc ngời sử dụng đất và các cơ quanquản lý nhà nớc phải tuân theo Các quy định này vừa cótính ổn định, vừa có sự biến đổi tùy thuộc vào từng giai

đoạn phát triển của xã hội Từ chỗ chỉ ghi nhận ngời ngời sửdụng đất chỉ có 5 quyền chuyển quyền sử dụng đất tạiLuật đất đai năm 1993, Nhà nớc đã mở rộng cho ngời ngời

sử dụng đất có thêm quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giátrị quyền sử dụng đất trong một số trờng hợp nhất định tạiLuật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày01/12/1998 và các quyền này tiếp tục đợc khẳng định tại

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày29/6/2001 và đặc biệt là Luật đất đai 2003 đợc Quốc hộinớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI thông quangày 26/11/2003.

Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thácmọi tiềm năng đất đai, góp phần thúc đẩy sự năng độngcủa các yếu tố tích cực khi đợc Nhà nớc giao quyền sử dụng

đất, Nhà nớc đang có xu hớng ngày càng mở rộng quyềnnăng của ngời sử dụng đất Việc mở rộng quyền cho ngời sửdụng đất thể hiện sự quan tâm sâu sắc của Nhà nớc đếnngời sử dụng đất, là một trong những điều kiện thúc đẩyviệc khai thác tiềm năng đất đai theo hớng sản xuất hànghóa, đồng thời có tác dụng thúc đẩy sự phát triển ngày càngmạnh mẽ, năng động của thị trờng quyền sử dụng đất Tuynhiên, việc mở rộng này không đồng nghĩa với việc Nhà nớcphân phối hoặc từ bỏ quyền của chủ sở hữu, dù có mở rộngquyền đến đâu thì nguyên tắc đất đai thuộc sở hữutoàn dân vẫn giữ vững Ngời sử dụng đất chỉ đợc thực hiệnnhững quyền năng của mình mà pháp luật ghi nhận và phảithực hiện những quyền đó trong sự ràng buộc, chi phối vàkiểm soát của Nhà nớc, đó là phải tuân thủ những nguyêntắc, trình tự, thủ tục, điều kiện và các nghĩa vụ do phápluật quy định Tùy từng trờng hợp, đối tợng sử dụng đất nhất

định mà pháp luật quy định cho họ có những quyền năngpháp lý cụ thể

1.1.2 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng,trong đó có nhiều quyền năng khác nhau Một trong nhữngquyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của ngời sửdụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất Trong nềnkinh tế thị trờng, quyền sử dụng đất là một loại tài sản đợcchuyển quyền sử dụng, đợc đa trao đổi, giao dịch

Chuyển quyền sử dụng đất là việc ngời có quyền sửdụng đất có thể chuyển quyền này cho ngời khác bằng mộttrong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê,cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn,thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.Chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nớc công nhận tínhhợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang

sử dụng cho chủ thể mới Hay nói khác đi, chuyển quyền sửdụng đất là việc Nhà nớc cho phép ngời sử dụng đất đợc

"định đoạt" quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theoquy định của pháp luật

Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận ngời sửdụng đất đợc phép chuyển quyền sử dụng Tiếp đó Bộ luậtdân sự năm 1995 đã dành Phần thứ Năm để quy định vềchuyển quyền sử dụng đất Luật đất đai 2003 ghi nhậnchín hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển

đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho

quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giátrị quyền sử dụng đất

Trong quá trình xây dựng Dự thảo Bộ luật dân sự (sửa

đổi) có một số ý kiến cho rằng không cần đa vào Bộ luậtdân sự các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vìpháp luật đất đai đã quy định cụ thể về vấn đề này Tuynhiên, sau khi cân nhắc, Quốc hội vẫn giữ lại Phần thứ Năm -Quy định về quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự mới -

Bộ luật dân sự năm 2005 Đơng nhiên, các quy định vềtrình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đã có trongpháp luật đất đai thì Bộ luật dân sự không nhắc lại nữa

mà chỉ tập trung quy định về hình thức pháp lý dân sựcủa việc chuyển quyền sử dụng đất Đó chính là các hợp

đồng về chuyển quyền sử dụng đất

Hiện nay có hai cách nhìn nhận về nội hàm của kháiniệm chuyển quyền quyền sử dụng đất Theo cách nhìnnhận thứ nhất, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ đợc thựchiện theo các hình thức chuyển đổi, chuyển nhợng, tặngcho và thừa kế Còn theo cách nhìn nhận thứ hai thì chuyểnquyền sử dụng đất bao gồm tất cả các quyền chuyển đổi,chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặngcho, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.Chúng tôi đồng ý với cách nhìn nhận thứ hai cùng với sự giảthích: chuyển đổi, chuyển nhợng, tặng cho và thừa kế

quyền sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất

trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê lại, góp

vốn, bảo lãnh, thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn đợc coi

là chuyển quyền sử dụng đất nhng đây là chuyển quyền

sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn [24].

 Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:

Thứ nhất, ngời sử dụng đất không có toàn quyền quyết

định, đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng củamình nh đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu Khithực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những ngời thamgia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điềukiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định Việcchuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục

đích và quy hoạch sử dụng đất Ngời nhận quyền sử dụng

đất phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nớc đã xác

định

Thứ hai, do đất đai luôn có một vị trí cố định không

di dời đợc, bởi vậy khác với các hàng hóa khác nó cần đợc đo

đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất hợp pháp Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu

đợc tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất Dovậy, trong các giao dịch về đất đai hồ sơ địa chính, giấychứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải rõ ràng,công khai, minh bạch

Thứ ba, giá trị quyền sử dụng đất khi chuyền sử dụng

đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố nh vị trí thửa đất, khảnăng sinh lợi của đất, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, cácyếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác Do vậy, cùng một diệntích nhng tọa lạc tại các vị trí khác nhau, thậm chí hai thửa

đất nằm kề nhau thì khi chuyển quyền sử dụng đất giá cóthể rất khác

1.1.3 Chuyển nhợng quyền sử dụng đất nhu cầu tất yếu của nền kinh tế thị trờng

Nh đã phân tích ở trên đất đai có giá trị đặc biệt

đối với đời sống con ngời Đất đai có thuộc tính hữu hạn củadiện tích và sự chênh lệch về giá trị sử dụng Nhu cầu sửdụng của mỗi chủ thể là khác nhau Do vậy, để có đợc thửa

đất phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình, các chủ thể phảithực hiện chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho nhau.Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản- một quyền có thểlợng hóa đợc bằng tiền Chuyển nhợng quyền sử dụng đất, dovậy, là điều kiện cho phép quyền sử dụng đất trở thànhmột loại hàng hóa đặc biệt lu thông trên thị trờng ở nớc tahiện nay, thị trờng quyền sử dụng đất không những đã xuấthiện mà còn hoạt động rất sôi động không những ở khu vựcthành thị mà còn len lỏi đến từng ngõ ngách thôn quê Nhvậy, có thể nhận định rằng: chuyển nhợng quyền sử dụng

đất là một nhu cầu thiết thực của ngời sử dụng đất thể hiện

ra một cách rõ ràng trên thị trờng, và chính nó là một nhucầu tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trờng.

Để làm rõ tính tất yếu khách quan của sự tồn tại thị ờng quyền sử dụng đất cũng nh nhu cầu chuyển nhợngquyền sử dụng đất, trớc hết, chúng ta cần đánh giá quan hệ

tr-đất đai nói chung và quan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng

đất nói riêng trong các cơ chế kinh tế khác nhau Nh trên đãphân tích, quan hệ đất đai và quan hệ chuyển nhợngquyền sử dụng đất có lịch sử phát triển của nó ứng với mỗigiai đoạn lịch sử khác nhau, nội dung của mối quan hệ nàykhông giống nhau Kể từ năm 1945 đến nay, nền kinh tế nớc

ta đợc phân thành hai giai đoạn phát triển với hai cơ chếkinh tế khác nhau là cơ chế tập trung bao cấp (nền kinh tế

kế hoạch hóa tập trung) và nền kinh tế thị trờng định hớngxã hội chủ nghĩa

Hiến pháp 1980 đã khẳng định đất đai thuộc sở hữutoàn dân, do nhà nớc thống nhất quản lý Bằng quy địnhnày, Nhà nớc chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu quy nhất -

sở hữu toàn dân về đất đai Nhờ sự thống nhất quản lý chỉmột hình thức duy nhất này mà Nhà nớc đã loại bỏ đợc cáihình thức sở hữu khác nh sở hữu tập thể, sở hữu t nhân về

đất đai từ đó chấm dứt hàng loạt những tranh chấp vềquyền sở hữu với đất đai, tạo cơ sở pháp lý cho việc quy

định không thừa nhận việc đòi lại đất đai đã giao cho ngờikhác sử dụng Điều này cũng đã tạo đợc sự ổn định về kinh

tế, chính trị, an toàn và trật tự xã hội ở các địa bàn dân c,

đồng thời giúp nhà nớc thực hiện vai trò tối cao trong việchoạch định chính sách pháp luật đất đai.

Tuy nhiên, trong thời kỳ này, pháp luật nghiêm cấm mọihành vi mua bán chiếm đất đai, phát canh thu tô dới mọihình thức Hay nói cách khác, sau khi Hiến pháp 1980 ra đờithì vấn đề xã hội hóa đất đai đợc thực hiện một cách tuyệt

đối Việc sử dụng đất đai bị "đóng khung" trong quan hệgiao đất, thu hồi đất giữa ngời sử dụng đất với Nhà nớc Mọiquan hệ kinh tế nói chung đều đợc vận hành theo kế hoạch

đã đợc lập sẵn cho các cơ quan nhà nớc tiến hành Hiệu quảkinh tế nói chung không đợc coi trọng Đất đai, sức lao động,các t liệu sản xuất khác không đợc coi là hàng hóa Chúngcũng có tham gia vào các quy định sản xuất kinh doanh nh-

ng không phải theo nhu cầu khách quan của thị trờng màtheo ý chí chủ quan của những nhà hoạch định kế hoạch

điều khiển Vì thế, đất đai cùng các t liệu sản xuất, t liệulao động nói trên không có giá trị trao đổi Quan hệ đất

đai trong có cơ chế quản lý kế hoạch hóa tập trung về cơbản cơ chế đánh giá với hai góc độ: Về phơng diện quản lý

đất đai, Nhà nớc quản lý đất đai theo cơ chế mệnh lệnhhành chính, cơ chế xin cho là chủ yếu Về phơng diện sửdụng đất, đất đai đợc coi là của chung của cả quốc gia,không đợc coi là tài sản thông thờng đợc phép giao dịch Ng-

ời sử dụng đất không đợc chuyển nhợng quyền sử dụng đấtcho ngời khác khi không còn nhu cầu sử dụng Do vậy, đãkhông kích thích và giải phóng đợc năng lực sản xuất cho

ngời lao động Hậu quả là ngời nông dân không thiết thagắn bó với mảnh đất của họ đang sử dụng Đất đai, do vậy,không đợc cải tạo bồi bổ kịp thời đã trở nên hoang hóa hoặckém độ phì nhiêu đi nhiều Việc sử dụng cũng bừa bãi lãngphí, kém hiệu quả Ngời sử dụng đất có quyền không cóquyền làm chủ thực sự đất đai, hiệu quả kinh tế trong sự sửdụng đất không đợc coi trọng Đất đai đợc coi là tài sản côngcộng, một thứ của trời cho, sử dụng nh thế nào cũng khôngquan trọng.

Khi nền kinh tế đợc chuyển sang cơ chế thị trờng

định hớng xã hội chủ nghĩa, các quan hệ kinh tế đợc vậnhành theo sự điều tiết của quy luật thị trờng Trong cơ chếkinh tế này, đất đai đợc đặt chúng với giá trị nh ngời ta th-ờng nói là "tấc đất tấc vàng", các quan hệ đất đai cũngphải vận động theo cơ chế thị trờng Mở đầu cho thời kỳ

đổi mới trong quản lý và sử dụng đất đai phải kể đến cơchế giao khoán ruộng đất cho hộ gia đình, xã viên sử dụngtrong sản xuất nông nghiệp (đợc gọi tắt là Khoán 10) theoNghị quyết 10 của Bộ Chính trị Ban Chấp hành Trung ơng

Đảng ngày 05/04/1988 đã từng bớc "cởi trói" và giải phóngnăng lực sản xuất cho ngời nông dân Cơ chế khoán mới này

đã đem lại hiệu quả vô cùng to lớn, làm thay đổi sâu sắc bộmặt nông thôn và nông nghiệp ở nớc ta Ngời nông dân phấnkhởi, yên tâm, gắn bó lâu dài với đất đai Năm 1992, Hiếnpháp mới đợc ban hành Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng địnhNhà nớc phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần

theo cơ chế thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc theo địnhhớng xã hội chủ nghĩa Mục đích chính sách kinh tế của Nhànớc là làm cho dân giàu nớc mạnh, đáp ứng ngày càng tốthơn nhu cầu vật chất tinh thần của nhân dân trên cơ sở giảiphóng mọi năng lực sản xuất, phát huy tiềm năng của mọithành phần kinh tế Về lĩnh vực đất đai, Nhà nớc thống nhấtquản lý toàn bộ đất đai bảo đảm sử dụng đúng mục đích

và có hiệu quả Nhà nớc giao đất cho các tổ chức và cá nhân

sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức cá nhân có trách nhiệmbảo vệ, bồi bổ, khai thác đất đai hợp lý, sử dụng tiết kiệm

đất, đợc chuyển quyền sử dụng đất đai đợc Nhà nớc giaotheo quy định của pháp luật Tiếp đó, để phát huy mạnh mẽthành quả mà cơ chế khoán 10 mang lại và cụ thể hóa tinhthần của Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1993 đợc ban hành

Điểm u việt nhất của văn bản luật này là việc chính thức ghinhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia

đình, cá nhân và cho phép họ đợc quyển chuyển quyền sửdụng đất trong thời hạn sử dụng Quy định này thể hiện sựphù hợp giữa các quy định của pháp luật với thực tiễn vận

động của các quan hệ chuyển dịch đất đai nói chung vàchuyển nhợng quyền sử dụng đất đai nói riêng trong nềnkinh tế thị trờng Việc ghi nhận ngời sử dụng đất có quyềnchuyển nhợng quyền sử dụng đất là sự ghi nhận một thực tếkhách quan, ghi nhận một quyền tự nhiên của ngời sử dụng

đất Nó đợc hình thành cho sự vận động của các quan hệkinh tế trong nền kinh tế thị trờng tác động mạnh mẽ trực

tiếp đến nhu cầu cần phải đợc quyền sử dụng đất vào giao

lu dân sự thông qua hành vi chuyển nhợng quyền sử dụng

đất Cho dù pháp luật có ghi nhận nó hay không thì bằngcách này hay cách khác, hợp pháp hay không hợp pháp, quyềnnày vẫn đợc hình thành, tồn tại phát triển nh là một thực tếkhách quan phù hợp với các quy luật vận động của nền kinh tếthị trờng Hay nói cách khác, chuyển nhợng quyền sử dụng

đất là một quy luật vận động tất tất yếu của nền kinh tếthị trờng Đến Luật đất đai 1993 Nhà nớc mới chính thứcthừa nhận quyền của ngời sử dụng đất trong đó có quyềnchuyển nhợng Nh vậy, mãi đến năm 1993, các quy địnhquản lý đất đai của Nhà nớc mới hòa nhịp đợc cơ chế thị tr-ờng Sau hơn 10 năm đổi mới hiệu quả kinh tế đã chuyểnbiến rõ rệt Hớng vận động của các quan hệ đất đai làkhông ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thunhập và lợi nhuận Ngời sử đất tìm mọi cách sử dụng đất

đai có hiệu quả hơn Nền kinh tế của Nhà nớc do vậy đợc cảithiện, phát triển Có thể phân tích trên một số lĩnh vực nhnông nghiệp chẳng hạn Ngành kinh tế nông nghiệp đợckhuyến khích phát triển theo xu hớng sản xuất hàng hóaphục vụ nhu cầu chung của xã hội và xuất khẩu Nhờ chủ tr-

ơng đúng đắn này mà ngời nông dân từ chỗ chạy ăn từngbữa, Nhà nớc phải nhập khẩu trở thành nớc xuất khẩu gạo thứ

ba thế giới Các loại hình nông sản khác nh cà phê, hạt điều,hạt tiêu, hoa quả các loại, thủy sản các loại tràn ngập thị trờngkhông những đủ phục vụ nhu cầu đa dạng của ngời dân mà

còn xuất khẩu với số lợng lớn ra nớc ngoài Thành công này mộtphần lớn do chủ trơng đúng đắn do Nhà nớc giao đất chocác họ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Ngờidân thiết tha, dốc sức ngời sức của vào đồng ruộng củamình Từ đó đã mang lại những giá trị kinh tế to lớn Cảithiện đời sống cho gia đình và xã hội Quá trình sản xuấthàng hóa trong nông nghiệp kéo theo sự chuyển dịch, tích

tụ đất đai mà điển hình là phong trào chuyển đổi ruộng

đất ở một số địa phơng phát triển mô hình trang trại khắpcả nớc

Trong cơ chế kinh tế thị trờng đất đai đợc đặt trở lại

đúng với giá trị vốn có của nó và các quan hệ đất đai phảivận dụng theo cơ chế này Do đặc thù của các quy định về

đất đai trong hệ thống pháp luật nớc ta nên các quan hệ đất

đai trong nền kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩacũng có những đặc điểm đặc điểm đặc thù nh: Bảnthân đất đai không phải là hàng hóa vì nó không thuộc sởhữu của riêng ai mà là tài sản công hữu Tuy nhiên, quyền sửdụng đất là một loại hàng hàng hóa đặc biệt, chịu sự tác

động của quy luật giá trị của thị trờng Quyền sử dụng đất

đợc tham gia vào các phơng thức quản lý nhà nớc đối với đất

đai đang dần dần thay đổi theo hớng phù hợp với cơ chế thịtrờng Các biện pháp quản lý có yếu tố kinh tế ngày càng đợcchú trọng nh thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sửdụng đất, thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất,

từ vệc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai, phí và lệ phí

trong quản lý sử dụng đất đai Trong xử lý các quan hệ đất

đai ngời sử dụng đất đợc tự chủ trong hoạt động sản xuấtkinh doanh Họ đợc Nhà nớc giao quyền sử dụng đất ổn

định lâu dài đồng thời còn có các quyền định đoạt quyền

sử dụng đất Chính việc đợc coi là một yếu tố của thị trờngquyền sử dụng đất là một loại tài sản - đã làm thay đổiquan niệm ngời sử dụng đất Họ phải cân nhắc, tính toánlàm sao cho việc sử dụng đem lại hiệu quả cao nhất Cơ chếthị trờng đã trả lại cho đất đai giá trị đích thực của nó vừa

đồng thời hình thành nên một loại thị trờng mới ở Việt Nam thị trờng quyền sử dụng đất, trong bộ phận của thị trờngbất động sản, cùng với thị trờng vốn, thị trờng lao động, làcác thị trờng trung tâm của nền kinh tế thị trờng ở nớc ta.Chúng có mối liên hệ khăng khít với nhau Một thị trờng bất

-động sản có hiệu quả sẽ có tác dụng đến hiệu quả chungcủa toàn bộ nền kinh tế

Nền kinh tế thị trờng tác động đến việc chuyển ợng quyền sử dụng đất trong các khu đô thị mạnh mẽ nhất.Cơ chế thị trờng kéo theo quá trình đô thị hóa diễn ranhanh chóng Đất sản xuất nông nghiệp ngày càng bị thuhẹp, chuyển thành các khu đô thị mới Một bộ phận dân số

nh-và lao động nông thôn do không có đất để sản xuất phảichuyển dần về làm ăn sinh sống ở các khu đô thị, các ngànhcông nghiệp, dịch vụ Mặt khác, chính sự hấp dẫn của cáckhu đô thị lớn - nơi quy tụ nhiều nhà máy, xí nghiệp trờnghọc ở đây đã là nguyên nhân của dòng ngời di c ồ ạt ra

thành phố Do đòi hỏi của nền kinh tế thị trờng, yêu cầu vềnguồn nhân lực của các thành phố lớn rất đa dạng từ nhữngcông việc đòi hỏi có trình độ chuyên môn tay nghề cao nh

kỹ s, chuyên gia, lập trình viên máy tính đến những côngviệc dịch vụ phổ thông nh đánh giày, móc cống, xe thồ,giúp việc gia đình Lao động nông thôn khi không còn đất

để sản xuất trong khi không có tay nghề, không có vốn sảnxuất kinh doanh phải tìm đến các khu đô thị, ngời cóchuyên môn tay nghề cao, có tính chất công việc đặc thùphải ở lại thành thị, sinh viên mới ra trờng muốn ở lại thành thị

để tìm kiếm một công việc phù hợp, hấp dẫn và cơ hộithăng tiến Tất cả những đối tợng này đã góp phần làm chonhu cầu nhà ở trở nên vô cùng bức xúc Trong nền kinh tế thịtrờng việc bùng nổ các hoạt động kinh tế của mọi ngành, mọicấp, mọi đối tợng và việc tìm đợc một miếng đất phù hợp là

điều kiện tiên quyết Tốc độ phát triển đô thị cũng nh tốc

độ phát triển kinh tế diễn ra rất nhanh nên nhu cầu mở rộng

đô thị mới phát triển không gian đô thị cũng là nhu cầu ờng trực Vậy là nhu cầu chuyển nhợng quyền sử dụng đất cứmỗi ngày một tăng tỷ lệ thuận với quá trình đô thị hóa Mặtkhác, cơ chế thị trờng với mặt trái của nó là sinh ra sự phâncực giàu nghèo trong xã hội Một bộ phận khá giả hơn, có tiềmlực kinh tế mạnh hơn đơng nhiên sẽ có nhu cầu cải thiện chỗ

th-ở tốt hơn, và đặc biệt chính bộ phận này là chủ thể thựchiện việc đầu cơ đất đai Do có nhiều vốn, họ có thể muaquyền sử dụng đất rất nhiều rồi chờ giá cao bán kiếm lời

Theo chúng tôi,đây chính là một trong những nguyên nhâncơ bản của việc tăng giá đất một cách khó kiểm soát trongthời gian qua Một lý do nữa là trong thời kỳ đầu của nềnkinh tế thị trờng ở Việt Nam hiện nay, bên cạnh những tiến

bộ đáng ghi nhận thì nền kinh tế vẫn bộc lộ một số nhợc

điểm Các môi trờng đầu t cha thật sự thuận lợi đặc biệtxuất phát từ sự quản lý của các cơ quan nhà nớc còn mangnặng t t tởng hành chính quan liêu, thị trờng chứng khoánmới hình thành còn cha ổn định và quá mới mẻ với nhiều ng-

ời, lạm phát gia tăng, lãi suất ngân hàng thấp Tất cả điều

đó cộng với tình trạng tốc độ phát triển nhanh chóng mặtcủa thị trờng bất động sản khiến cho một bộ phận dân c cónguồn vốn nhàn rỗi coi quyền sử dụng đất là đối tợng đầu ttriển vọng và hiệu quả nhất Chính vì nhiều nguồn cầu nhvậy trong khi nguồn cung - với lý thuyết đơn giản mà ai cũnghiểu là đất đai không thể sinh sôi nảy nở mà ngợc lại ngàycàng bị thu hẹp trớc yêu cầu phát triểnđo thị hóa cộng vớithực trạng chất lợng quy hoạch, quản lý vĩ mô đất đai đô thịcòn thiếu tầm nhìn xa đã khiến cho giá trị quyền sử dụng

đất liên tục bị đẩy lên

Nền kinh tế thị trờng cũng sẽ tác động đến nhu cầuchuyển nhợng quyền sử dụng đất trong nông nghiệp Nềnnông nghiệp phát triển vào giai đoạn sản xuất hàng hóa gắnvới quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, hiện đại hóa đấtnớc rõ ràng là bị chi phối bởi cơ chế thị trờng

Việc giao đất cho ngời sử dụng đất đồng thời với việcgiao thêm các quyền định đoạt quyền sử dụng đất đã tạocơ sở cho việc tích tụ và tập trung, ruộng đất, mở rộng quymô để tiến hành sản xuất hàng hóa lớn, mặt khác cũng tạo

điều kiện để quyền sử dụng đất tham gia vào giao dịchtrên thị trờng quyền sử dụng đất việc hình thành thị trờngquyền sử dụng đất, gắn liền với thị trờng bất động sản làmột đòi hỏi tất yếu của thị trờng Trong thị trờng này, hớngvận động cơ bản của quan hệ đất đai là không ngừngnâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợinhuận Tùy vào nhu cầu của mỗi chủ thể, đất đai có thể đợc

sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, hoặc để sản xuấthoặc chuyển cho ngời khác có khả năng sử dụng lớn hơnthông qua các quan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng đất,hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đai từ đất nông nghiệpsang đất đai chuyên dùng, và ngợc lại Do vậy, với yêu cầu xuthế của nền kinh tế thị trờng, nhu cầu chuyển nhợng quyền

sử dụng đất trong nông nghiệp và nông thôn cũng là một tấtyếu khách quan

Nh vậy, sự hình thành vận động và phát triển của nềnkinh tế thị trờng đã trở thành một trong những yếu tố cơbản tác động đến sự chuyển dịch đất đai Hay nói cáchkhác, chuyển dịch đất đai nó chung và chuyển nhợngquyền sử dụng đất nói riêng là một hiện tợng mang tính quyluật Nó hình thành vận đồng và phát triển phụ thuộc vào

sự hình thành, vận động và phát triển của nền kinh tế thịtrờng

1.2 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhợng quyền

sử dụng đất

Theo quy định tại Bộ luật dân sự thì hợp đồngchuyển nhợng quyền sử dụng đất đợc hiểu là sự thỏa thuậngiữa các bên, theo đó bên chuyển nhợng quyền sử dụng đất

có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mìnhcho bên nhận chuyển nhợng, bên nhận chuyển nhợng cónghĩa vụ trả cho ngời chuyển nhợng một khoản tiền tơngứng với giá trị quyền sử dụng đất (Điều 697 Bộ luật dân sự2005)

Trên thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất đợc thựchiện bằng hình thức chuyển nhợng là chủ yếu Đâylà hìnhthức phổ biến - hình thức này biểu hiện tập trung nhất tínhchất của chuyển quyền sử dụng đất

Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp

đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất nói riêng và chuyểnquyền sử dụng đất nói chung luôn gắn liền với sự hìnhthành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà nớc về

đất đai

Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển ợng quyền sử dụng đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ

nh-sở hữu toàn dân về đất đai đợc ghi nhận lần đầu tiên ở nớc

ta tại Hiến pháp năm 1980 Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác,

nơi tồn tại đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sởhữu t nhân về đất đai, thì khái niệm hợp đồng chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất không đợc đặt ra mà thay vào đó làkhái niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhợng

đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhợng ruộng đất" Vì vậy,khái niệm hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở nớc taluôn đợc đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữutoàn dân về đất đai Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữutoàn dân về đất đai là cái có trớc, khái niệm hợp đồngchuyển nhợng quyền sử dụng đất là cái có sau và nó đợc xác

định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc

sở hữu toàn dân mà Nhà nớc là ngời đại diện chủ sở hữu, các

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ đợc coi là chủ thể sử dụng

đất và đợc Nhà nớc thừa nhận có quyền chuyển nhợng quyền

sử dụng đất Việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất giữa cácchủ thể này do Nhà nớc quy định cả điều kiện lẫn cách thức,trình tự, thủ tục chuyển nhợng quyền sử dụng đất cũng nhquyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất Trong quan hệ chuyển nhợng quyền sửdụng đất, vì những lý do khác nhau mà ngời có quyền sửdụng đất (do Nhà nớc giao, cho thuê đất hoặc thừa nhận việc

sử dụng đất hợp pháp) không có khả năng hoặc không còn nhucầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nh-ợng cho ngời khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại chomình một khoản lợi ích vật chất nhất định Trong quan hệ

này, bên chuyển nhợng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan

hệ sử dụng đất trớc Nhà nớc, đồng thời tạo điều kiện cho bênchuyển nhợng và Nhà nớc để thiết lập một quan hệ sử dụng

đất mới, đó là quan hệ sử dụng đất giữa ngời nhận chuyểnnhợng và Nhà nớc Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng

đất nói trên phải thông qua chủ quản lý đất đai và đại diệnchủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nớc Nhà nớc, với vai tròvừa là ngời đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là ngời quản

lý việc sử dụng đất đã đa ra những quy định rất chặt chẽ,

để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn đợcthực hiện theo một vòng trật tự nhất định Điều này thể hiện

ơng ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lậpquyền sử dụng đất với thửa đất đó nhng để đảm bảo việc

sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tợng đầu cơ đất đai

hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nớc quy

định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhợng

+ Điều kiện chuyển nhợng đối với từng loại đất khácnhau là khác nhau Việc Nhà nớc đa ra điều kiện chuyển nh-ợng đối với từng loại đất xuất phát từ lợi ích, tầm quan trọngcủa từng loại đất Nhìn chung, điều kiện chuyển nhợngquyền sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâmnghiệp để trồng rừng có phần chặt chẽ hơn so vói các loại đấtkhác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này đối vớiquá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nớc ta nềnsản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tếchính là nông nghiệp

+ Ngời chuyển nhợng quyền sử dụng đất phải cónghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy

định của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất Mục đíchNhà nớc đa ra quy định này là điều tiết thu nhập của ngờichuyển nhợng quyền sử dụng đất phát sinh thông qua việcchuyển nhợng quyền sử dụng đất cho ngời khác Ngoài ra,ngời nhận chuyển nhợng phải nộp lệ phí trớc bạ và lệ phí

địa chính theo quy định của pháp luật

Nh vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng

chuyển nhợng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền

sử dụng đất từ ngời có quyền sử dụng đất hợp pháp sang

ng-ời khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luậtquy định, theo đó, ngời có quyền sử dụng đất (ngời chuyển

nhợng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đấtcho ngời đợc chuyển nhợng (ngời nhận chuyển nhợng), ngờinhận chuyển nhợng có nghĩa vụ trả tiền cho ngời chuyển nh-ợng; ngời chuyển nhợng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyểnquyền sử dụng đất, ngời nhận chuyển nhợng có nghĩa vụnộp lệ phí trớc bạ và lệ phí địa chính theo quy định củapháp luật

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất

Để hiểu rõ về những đặc trng riêng của hợp đồngchuyển nhợng quyền sử dụng đất chúng ta cần đi sâu vàophân tích và so sánh với một số hình thức chuyển nhợng

Mục đích của chuyển đổi quyền sử dụng đất là tạo

điều kiện thuận tiện cho sản xuất và đời sống, nhằm nângcao hiệu quả sử dụng đất Việc Nhà nớc ghi nhận quyền này

có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, nhất là trong sản xuất nôngnghiệp Trong những năm qua, Nhà nớc ta đã có chủ trơng

khuyến khích việc chuyển đổi ruộng đất sản xuất nôngnghiệp, qua quá trình thử nghiệm chủ trơng này ở một số

địa phơng cho thấy, đã khắc phục đợc tình trạng đất đaimanh mún, giảm thiểu số lợng thửa đất, tăng thêm diện tíchtrên mỗi thửa đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đa tiến

bộ khoa học vào sản xuất nông nghiệp, nhờ đó, năng suấtcây trồng và sản lợng nông nghiệp tăng lên rõ rệt Tuy nhiên,hiện nay ở nớc ta, thực trạng ruộng đất nông nghiệp ở nhiềunơi vẫn còn manh mún, phân tán, gây khó khăn không nhỏcho việc đa tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sự phát triển nềnsản xuất hàng hóa trong nông nghiệp Vì vậy, cần phải tổchức thực hiện, vận động nông dân khắp nơi chuyển đổiruộng đất theo kinh nghiệm của các địa phơng

Cũng nh chuyển nhợng quyền sử dụng đất, chuyển

đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sửdụng đất, theo đó Nhà nớc chấm dứt quyền sử dụng đất củabên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia Tuynhiên, giữa hai hình thức này có sự khác nhau và nó thểhiện ở chỗ, nếu nh trong quan hệ chuyển nhợng quyền sử

dụng đất, đối tợng của quan hệ là "đổi đất lấy tiền" và

việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt quyền sửdụng đất của bên chuyển nhợng để thiết lập quyền sử dụng

đất cho bên nhận chuyển nhợng (quan hệ một chiều), thì

trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tợng chủ

yếu của quan hệ là "đổi đất lấy đất" Trong quan hệ

chuyển đổi quyền sử dụng đất, các bên có thể thỏa thuậnchuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa haithửa đất nhng mục đích cơ bản và cũng là vấn đề mà cảngời sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà nớc quan tâm đó

là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau Việc thực hiện

quan hệ này là quá trình cùng một lúc chấm quyền sử dụng

đất của cả hai bên đối với thửa đất mà họ đang sử dụng đểthiết lập quyền sử dụng đất cho cả hai bên nhận quyền sử

dụng đất từ phía bên kia (quan hệ hai chiều).

- Hai là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất với hình thức thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là trờng hợp ngời sử dụng

đất mang quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp đểbảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Nghĩa vụ dân sự lànghĩa vụ của bên thế chấp, thông thờng đợc phát sinh từ hợp

đồng vay mợn tiền, tài sản của bên nhận thế chấp và phảithấp hơn giá trị quyền sử dụng đất đợc đem ra thế chấp.Việc Nhà nớc ghi nhận quyền này nhằm tạo điều kiện chongời sử dụng đất có thể dùng quyền sử dụng đất của mình

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quá trình tạo lập chomình một khoản tiền một cách hợp pháp để đầu t vào côngviệc sản xuất, kinh doanh, hoặc thỏa mãn nhu cầu tiêu dùngtạm thời khi họ không có điều kiện kinh tế trớc mắt

Cũng nh chuyển nhợng quyền sử dụng đất, khi thếchấp quyền sử dụng đất, ngời có quyền sử dụng đất phải

chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bênnhận thế chấp, nhng sự chuyển giao này chỉ mang tínhchất tạm thời, trong thời hạn thế chấp hoặc cha giải trừ thếchấp

Khác với hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất,bên thế chấp không bị chấm dứt việc sử dụng đất của mình

mà vẫn đợc tiếp tục chiếm hữu, sử dụng đất; bên nhận thếchấp không có quyền nh một chủ sử dụng đất cả về mặtthực tế lẫn pháp lý mà họ chỉ có quyền kiểm soát quyềnnăng pháp lý của bên thế chấp và có quyền đa quyền sửdụng đất Đ này ra phát mại bán đấu giá khi bên thế chấpkhông thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụdân sự mà hai bên đã thỏa thuận

Nh vậy, khác với hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng

đất, thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức chuyển

quyền sử dụng đất không trọn vẹn và có điều kiện, hay nói một cách khác, trong quan hệ thế chấp, việc "chuyển quyền

" ở đây thực ra là chuyển "quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý" từ bên thế chấp sang cho bên nhận thế chấp kiểm soát, nắm giữ " quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý" đó, còn "quyền sử dụng đất thực tế" vẫn thuộc bên thế chấp, và bên nhận thế chấp chỉ có quyền "định đoạt theo quy định của pháp luật" quyền sử dụng đất của bên

nhận thế chấp khi họ vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng Điều

kiện chủ thể của bên nhận thế chấp không "rộng rãi" nh bên

nhận chuyển nhợng mà bị pháp luật "hạn chế" rất nhiều,

theo quy định hiện hành, chỉ có tổ chức tín dụng và đảmbảo những điều kiện nhất định mới có quyền nhận thếchấp

- Ba là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất với hình thức hợp đồng mua bán tài sản

Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyển nhợng quyền

sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản là các quan hệ của

nó đều thuộc đối tợng điều chỉnh của pháp luật dân sự,theo đó, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều đợcphát sinh thông qua hình thức hợp đồng, quyền của bên nàytơng ứng với nghĩa vụ của bên kia, một bên có nghĩa vụchuyển giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng chuyểnnhợng quyền sử dụng đất) hoặc tài sản (đối với hợp đồngmua bán tài sản) và nhận tiền; ngợc lại, bên kia có nghĩa vụtrả tiền và nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản

Tuy nhiên, giữa hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng

đất và hợp đồng mua bán tài sản có những điểm khác biệt,thể hiện ở những nội dung sau:

Thứ nhất, về mặt đối tợng, nếu nh trong quan hệ mua

bán tài sản, đối tợng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản(bao gồm vật có thực và quyền tài sản) thuộc quyền sở hữucủa bên bán, thì trong quan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng

đất, đối tợng của hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng

đất là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhợng, còn thửa

đất chuyển nhợng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân màNhà nớc là ngời đại diện

Với t cách là chủ sở hữu tài sản, bên bán có toàn quyền

định đoạt tài sản bằng việc bán quyền sở hữu tài sản chobên mua mà không phụ thuộc vào ý chí của ngời khác Trongkhi đó bên chuyển nhợng chỉ là ngời có quyền sử dụng đấtnên khi chuyển nhợng cho ngời khác phải đợc sự cho phép của

đại diện chủ sở hữu đối với thửa đất chuyển nhợng đó làNhà nớc

Thứ hai, về hình thức, hiệu lực của hợp đồng, nếu nh

hợp đồng mua bán tài sản có thể đợc giao kết bằng lời nói,bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể và thờng có hiệu lựcthi hành ngay sau khi xác lập (cam kết hoặc ký kết), trừ hợp

đồng mua bán nhà ở và một số tài sản mà Nhà nớc có quy

định phải đợc lập bằng văn bản, thì hợp đồng chuyển nhợngquyền sử dụng đất phải đợc lập bằng văn bản và chỉ cóhiệu lực thi hành sau khi đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyềncho phép

Thứ ba, về trách nhiệm, nghĩa vụ trớc Nhà nớc, nếu nh

trong mua bán tài sản, bên bán tài sản cũng nh bên mua tàisản không phải thực hiện nghĩa vụ gì trớc Nhà nớc, trừ trờnghợp Nhà nớc quy định khi mua bán một số loại tài sản bênmua phải đăng ký quyền sở hữu và nộp lệ phí trớc bạ, thì

trong chuyển nhợng quyền sử dụng đất, các bên chuyển ợng phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục

nh-và phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệphí trớc bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

1.3 Lịch sử hình thành và phát triển của hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất

Mặc dù khái niệm hợp đồng chuyển nhợng quyền sửdụng đất mới đợc hình thành trong chế độ đất đai thuộc

sở hữu toàn dân nhng trên thực tế việc chuyển dịch đất

đai trong đó có mua bán, chuyển nhợng đất đai đã xuấthiện từ xa xa cùng với quá trình hình thành quan hệ sở hữu

t nhân về đất đai

- ở thời kỳ Hùng Vơng, toàn bộ đất đai trong phạm vicông xã đều thuộc quyền sở hữu của công xã, ruộng đất đợccông xã phân chia cho các gia đình sử dụng Công xã có thểgiữ một phần ruộng để cày cấy chung và sản phẩm thu đợc

đợc dùng vào cho những chi phí công cộng Trong thời kỳ này,chế độ công hữu về đất đai tồn tại một cách bền vững vàdờng nh không có việc mua bán, chuyển nhợng đất đai

- Đến thời kỳ đấu tranh chống đồng hóa phong kiếnTrung Hoa (năm 179 TCN - 938 SCN) tồn tại hình thức sở hữutối cao của Nhà nớc về đất đai và sở hữu t nhân Chínhquyền đô hộ Trung Quốc sở hữu hầu hết ruộng đất ở làng xã

và các đồn điền, hay còn gọi là ruộng quốc khố Đối với loại