TIỂU LUẬN RỦI RO PHÁP LÝ TRONG đầu TƯ, XÂY DỰNG CHUNG CƯ

Vì vậy, các doanh nghiệp, cá nhân khitham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản chung cư cần phải hiểu rõ những quyđịnh của pháp luật về hợp đồng đối với loại hình kinh doanh này cũn

oOo

-TIỂU LUẬN RỦI RO PHÁP LÝ TRONG ĐẦU TƯ, XÂY DỰNG CHUNG CƯ

Giảng viên hướng dẫn: Châu Thị Khánh Vân

Khoa : Luật Kinh Tế

Lớp: K18501C Danh sách sinh viên thực hiện tiểu luận:

1 Khái quát về rủi ro pháp lý trong kinh doanh bất động sản và tình hình chung

thị trường chung cư 1

1.1 Rủi ro pháp lý trong kinh doanh bất động sản 1

1.2 Tình hình chung về thị trường chung cư 2

2 Rủi ro pháp lý trong đầu tư, xây dựng chung cư 4

2.1 Rủi ro pháp lí cho chủ đầu tư 4

2.1.1 Rủi ro từ quy định của pháp luật 4

2.1.2 Rủi ro từ thủ tục hành chính 8

2.1.3 Rủi ro về tài chính và tín dụng 9

2.2 Rủi ro pháp lý cho người mua 10

3 Giải pháp khắc phục rủi ro pháp lý 12

3.1 Giải pháp khắc phục rủi ro pháp lý cho chủ đầu tư 12

3.1.1 Rủi ro từ quy định của pháp luật 12

3.1.2 Rủi ro từ thủ tục hành chính 14

3.2 Giải pháp hạn chế rủi ro cho người mua nhà chung cư 15

3.2.1 Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án 15

3.2.2 Lưu ý vấn đề sổ hồng 17

3.2.3 Kiểm tra chứng thư bảo lãnh của ngân hàng 18

3.2.4 Kiểm tra hợp đồng mua căn hộ chung cư 18

3.2.5 Mượn tay ngân hàng để kiểm tra pháp lý 18

3.2.6 Tìm hiểu thông tin dự án qua cơ quan chức năng 19

4 Bản án tranh chấp liên quan đến rủi ro pháp lý chung cư và phân tích 19

4.1 Tóm tắt nội dung bản án 19

4.2 Phân tích rủi ro pháp lý 22

KẾT LUẬN 24

Tài liệu tham khảo 25

Lời mở đầu

Lời nói đầu Trong đời sống xã hội, có nhiều các hoạt động kinh doanh củanhiều chủ thể nhằm hướng tới mục tiêu lợi nhuận Xã hội ngày càng phát triển thì cácloại hình kinh doanh cáng phong phú, đa dạng hơn Hiện nay, trong nền kinh tế thịtrường, hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động đang diễn ra hết sức sôi nổi

và đem lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư kinh doanh nhưng bên cạnh đó cũngkhông ít những rủi ro Kinh doanh Bất động sản chung cư là một hoạt động đang diễn

ra rất sôi động trên thị trường Mặc dù đòi hỏi một nguồn vốn lớn nhưng nó có sức thuhút rất mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư Hoạt động này mang lại một nguồn lợi nhuậnkhổng lồ nhưng cũng ẩn chứa rất nhiều rủi ro Vì vậy, các doanh nghiệp, cá nhân khitham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản chung cư cần phải hiểu rõ những quyđịnh của pháp luật về hợp đồng đối với loại hình kinh doanh này cũng như các giaodịch bất động sản cần thiết phải xác lập thông qua hợp đồng theo quy định của phápluật để tránh rủi ro về sau Đề tài của nhóm sẽ chỉ ra những rủi ro pháp lý cho nhà đầu

tư và người mua, từ đó đề ra các biện pháp khắc phục cho những rủi ro này

1 Khái quát về rủi ro pháp lý trong kinh doanh bất động sản và tình hình chung thị trường chung cư

1.1 Rủi ro pháp lý trong kinh doanh bất động sản

Có ba khái niệm cần làm rõ là bất động sản, kinh doanh bất động sản và rủi ropháp lý

Đầu tiên đối với khái niệm bất động sản Pháp luật của nhiều nước trên thế giớiđều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liềnvới đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thùriêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vựcgiáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”1 Hầu hết các nước đều coiBĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai,

được xác định bởi vị trí địa lý của đất Theo khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự 2015

thì bất động sản là các tài sản bao gồm: “Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền

1 https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/01/01/3521/, truy cập ngày 7/8/2020

với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sảnkhác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Đối với khái niệm kinh doanh bất động sản, tại khoản 1 Điều 3 Luật kinh

doanh bất động sản 2014 có định nghĩa: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn

để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng;cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất độngsản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bấtđộng sản nhằm mục đích sinh lợi” Tuy nhiên trên thực tế, bất cứ giao dịch nào liênquan đến bất động sản đều được xem là kinh doanh bất động sản

Rủi ro pháp lý (Regulatory Risk) là rủi ro sự thay đổi trong luật pháp hay cácquy định mới mà chính phủ đưa ra sẽ gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình trạng mộthay một số chứng khoán, hoạt động kinh doanh, ngành hay một thị trường Việc thayđổi luật hay các quy định do chính phủ hoặc cơ quan quản lý đưa ra có thể làm tăngchi phí vận hành của các công ty, giảm sức hấp dẫn của khoản đầu tư hoặc thay đổicục diện cạnh tranh trên thị trường

Kết hợp từ những khái niệm trên có thể rút ra được rủi ro pháp lý trong kinhdoanh bất động sản chính là những rủi ro do có sự thay đổi hoặc bất ổn trong quy địnhpháp luật dẫn đến ảnh hưởng đến tới hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng

để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản và các dịch

vụ liên quan

1.2 Tình hình chung về thị trường chung cư

Thị trường bất động sản luôn tiềm ẩn những rủi ro ảnh hưởng mạnh tới nhữngnhà đầu tư Đầu tư hiện nay thường theo phong cách đồn thổi tức là thị trường bị ảnhhưởng nhiều bởi những thông tin có cơ sở và không có cơ sở, đem đến những rủi ro vềmặt pháp lý cho người kinh doanh bất động sản Đối với chủ đầu tư bất động sản, rủi

ro pháp lý là rủi ro lớn nhất của người làm bất động sản Việc đặt bút ký sẽ khiến chủđầu tư bước vào một cuộc phiêu lưu, sa lầy hoặc thành công rực rỡ Câu chuyện vềđền bù đất, giải tỏa mặt bằng, đất công không qua đấu giá hay đơn giản là việc thayđổi thuế đất khiến nhiều chủ đầu tư lao đao, hay đơn giản là việc mua đất cá nhân vớigiấy tờ không hợp lệ, tin tưởng "ai đó làm trong cơ quan nhà nước" góp vốn đầu tưvào đất trên giấy, giấy tờ giả hoặc mua đất thuộc khu vực giải tỏa sẽ khiến người mua

có thể bị thiệt hại nặng hoặc mất trắng Vì vậy trước khi đầu tư, người mua cần tìmhiểu kỹ mọi vấn đề trước khi đặt bút ký, bạn nên tham khảo những người làm trongngành luật như luật sư để giảm rủi ro

Tuy nhiên tranh chấp chung cư ngày càng gia tăng khiến một số người mua nhàchùn bước Chủ đầu tư thực sự có uy tín, kinh doanh chân chính không phải là nhiềutrong khi đây là thời kì nhà nhà xây chung cư, người người xây chung cư Nhiều chủđầu tư đi đường tắt, gian dối ngay từ khâu lập dự án đến lúc bán đến tay khách hàng.Chính vì vậy, pháp lý của các dự án luôn là câu chuyện đau đầu nhiều tập khiến “uytín” của nhà chung cư cũng bị giảm thiểu Nhiều dự án được quảng cáo quá đà khiếnngười mua ngộ nhận Chủ đầu tư không đủ năng lực nên “gãy gánh” giữa đường, hậuquả là nhà đầu tư phải ôm trái đắng Chính vì vậy đây là sân chơi dành cho nhữngngười có một chút kinh nghiệm và hiểu biết để tránh những cái bẫy của chủ đầu tư.Thời gian để tìm hiểu tiện ích, pháp lý, khả năng sinh lời của một dự án khá dài Nếuchọn các chủ đầu tư danh tiếng để an tâm thì số vốn nhà đầu tư bỏ ra ban đầu cũngphải rất lớn Giá căn hộ mặc dù đứng về mặt con số là luôn luôn tăng nhưng ít khi xảy

ra đột biến, mức tăng không nhảy vọt Đó là chưa kể đem so sánh với các kênh đầu tưkhác, cùng một số tiền bỏ ra đầu tư căn hộ không hẳn là thu về lợi nhuận lớn nhất.Nguồn cung ngày càng tăng, đa dạng và phong phú đồng nghĩa với việc khách hàng

có rất nhiều cơ hội để lựa chọn Nếu sản phẩm không đặc sắc thì việc chào bán với giátốt không hề dễ dàng Khi thị trường bão hòa, nhà đầu tư sẽ phải hạ giá để xoay vòngvốn, chấp nhận giảm lợi nhuận so với tính toán ban đầu Tranh chấp về mặt pháp lýchung cư ngày càng xuất hiện nhiều trên các mặt báo có thể kể đến: sai phạm về xâydựng tại Khu căn hộ và Trung tâm thương mại Đông Phương (tên thương mại làOriental Plaza)2, Dốc tiền tỷ mua căn hộ chung cư, 10 năm 'ngã ngửa' mua nhầm phảicondotel3, tranh chấp chung cư Green Town4, Những rủi ro về mặt pháp lý đang lànỗi lo sợ cho việc kinh doanh bất động sản hiện nay, đòi hỏi nhà đầu tư nhận dạng vàtránh những rủi ro này

2 chu-dau-tu-chan-chu-659248.html, truy cập ngày 8/8/2020

https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/du-an/thao-do-43-can-ho-xay-chui-tai-oriental-plaza-quan-thuc-xu-ly-3

condotel-657941.html, truy cập ngày 8/8/2020

https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/du-an/mua-can-ho-chung-cu-gan-chuc-nam-sau-cu-dan-moi-biet-la-4 ngay-can-tet-610173.html, truy cập ngày 8/8/202

https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/du-an/chu-dau-tu-dinh-kien-tung-tram-khach-cang-bang-ron-doi-nha-2 Rủi ro pháp lý trong đầu tư, xây dựng chung cư

2.1 Rủi ro pháp lí cho chủ đầu tư

2.1.1 Rủi ro từ quy định của pháp luật

Hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản hiện đang có những bất cập lớn.Các quy định pháp luật liên quan đến phát triển dự án bất động sản rất phức tạp, gồmnhiều Luật liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau như nhà ở, đất đai, xây dựng, đầu

tư, quy hoạch… Mặc dù vừa được sửa đổi trong giai đoạn 2013 -2014 nhưng hệ thốngvăn bản liên quan đến bất động sản vẫn chứa nhiều bất cập Do đó, khi đầu tư vào các

dự án bất động sản, chủ đầu tư có thể gặp rất nhiều rủi ro

Thứ nhất, sự mâu thuẫn, quy định chồng chéo giữa các văn bản pháp luật gây

khó khăn cho chủ đầu tư khi thực hiện và gặp nhiều rủi ro khi thi hành theo văn bảnnày lại có thể bị xem là vi phạm nếu cơ quan có thẩm quyền áp dụng văn bản khác

Ví dụ như: Điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 hiệnđang xung đột với Điểm b khoản 1 Điều 169 và khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai 2013

Điểm c khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở 2014 quy định về dự án đầu tư xây dựng

nhà ở thương mại và lựa chọn chủ đầu tư dự án: “Chỉ định chủ đầu tư trong trườnghợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của Luật này, có quyền sử dụngđất hợp pháp theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của Luật này.”

Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định về hình thức sử dụng đất để thực

hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại: “Nhận chuyển quyền sử dụng đất ởtheo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.”

Điểm b khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá

nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sửdụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư

ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượngquyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu côngnghệ cao, khu kinh tế Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyểnnhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.”

Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai 2013: “Tổ chức kinh tế không được nhận

chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng

của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”

Quy định về “đất ở” tại khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở vừa không thống nhất với

Điều 169 và Điều 191 Luật Đất đai, vừa bị trùng lặp với chính khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở, gây ra mâu thuẫn về quyền sử dụng đất hợp pháp Trên thực tế hình thức chỉ

định chủ đầu tư theo Điểm c khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở 2014 chỉ áp dụng đối với

dự án có 100% đất ở Đối với các dự án có quỹ đất hỗn hợp thì không được chỉ địnhchủ đầu tư và cũng chưa có đầy đủ cơ chế để giải quyết các thủ tục hành chính côngnhận chủ đầu tư, dẫn đến ách tắc dự án, làm cho thị trường bất động sản bị sụt giảmnguồn cung, nhiều doanh nghiệp rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn Hậu quả dẫn đến

126 dự án nhà ở bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng, do có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở,

đất nông nghiệp… tại Thành phố Hồ Chí Minh (Theo thống kê của Hiệp hội Bất động

sản Thành phố Hồ Chí Minh)

Thứ hai, với một dự án bất động sản có quá nhiều Luật điều chỉnh, quá nhiều thủ

tục hành chính Theo ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế Phòng Thương mại vàCông nghiệp Việt Nam (VCCI): thường một dự án bất động sản có liên quan đến 9

Luật và 20 thủ tục hành chính “Rõ ràng đây là một quy trình, nếu đi mạch lạc thì đãtốn rất nhiều chi phí, chưa nói đến đi lòng vòng sẽ rất tốn kém Nhà đầu tư đi thôngsuốt, trọn vẹn cũng là một thách thức rất lớn Tuy nhiên, chỉ cần một thủ tục không rõràng, một quy trình, một khái niệm với nhiều cách hiểu khác nhau đã khiến quy trìnhđầu tư ách tắc, phải làm lại từ đầu Do vậy, có lẽ cũng cần cơ chế một luật sửa nhiềuluật”, ông Tuấn nói.5

Thứ ba, rủi ro từ mâu thuẫn về cách hiểu “chủ đầu tư” và “nhà đầu tư”

Đây cũng là rủi ro xuất phát từ quy định khác nhau giữa các văn bản pháp luật

khi mỗi ngành luật tiếp cận theo một cách khác nhau Theo quy định tại khoản 7 Điều

19 Luật Quy hoạch đô thị 2009, chủ đầu tư dự án tổ chức lập quy hoạch chi tiết 1/500

khu vực được giao đầu tư Theo đó, đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan chức năngphê duyệt, là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng Luật Xâydựng cũng quy định, đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt là cơ sở để cấp

5 https://thanhnien.vn/tai-chinh-kinh-doanh/bat-dong-san-kho-vi-quy-dinh-chong-cheo-1130303.html, truy cập ngày 17/8/2020

giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng Tuy nhiên, đề xuất quy hoạch chitiết tỷ lệ 1/500 của các dự án nhà ở thương mại đều bị ách tắc, do Sở Quy hoạch -Kiến trúc không nhận hồ sơ của “nhà đầu tư”, dù đã có quyết định chủ trương đầu tưcủa UBND TPHCM, vì “trái” với khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị 2009 - quyđịnh “chủ đầu tư” mới là người đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết Phải chăng do không

rõ ràng trong các văn bản luật đã tạo ra cách hiểu khác nhau rằng “nhà đầu tư” chưaphải là “chủ đầu tư”, vì chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận “chủđầu tư”, nên các doanh nghiệp không được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 cho dự

án Trong khi đó, khái niệm “nhà đầu tư” trong Luật Đầu tư là các loại hình dự án sảnxuất kinh doanh, nhất là dự án nhà ở thương mại Theo đó, khái niệm “nhà đầu tư” cónội hàm rộng, bao gồm nhà đầu tư dự án bất động sản (BĐS) đã tạo lập được quỹ đất,nhà đầu tư dự án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khác, kể cả nhà đầu tư nước ngoàikhông tự giải phóng mặt bằng mà thuê đất để đầu tư; khái niệm “nhà đầu tư” bao gồm

cả “chủ đầu tư”, và cả “người sử dụng đất” đề xuất dự án đầu tư.6

Thứ tư, vấn đề thủ tục công nhận chủ đầu tư trong trường hợp nhận chuyển

nhượng từ một chủ đầu tư khác

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP: “Trường hợp

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, phù hợp với quyhoạch xây dựng nhà ở, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩmquyền phê duyệt, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo quy định tại Điều 21 của LuậtNhà ở và có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thì Sở Xây dựng kiểm tra và báocáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao cho nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư Thờigian lựa chọn chủ đầu tư quy định tại Khoản này là 30 ngày, kể từ ngày Sở Xây dựng

nhận được văn bản đăng ký làm chủ đầu tư.”.

Theo quy định tại Điểm c khoản 2 Điều 22: “Chỉ định chủ đầu tư trong trường

hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của Luật này, có quyền sử dụng

đất hợp pháp theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của Luật này” và khoản 1,

khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014: “1 Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng

6

https://www.sggp.org.vn/xung-dot-phap-ly-trong-dau-tu-xay-dung-roi-voi-cau-chu-cach-hieu-614827.html, truy cập ngày 17/8/2020

hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại 4 Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theoquy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”.

Có thể thấy, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sở hữu đất hợp pháp (nhận chuyểnnhượng hoặc có quyền sử dụng hợp pháp) có nhu cầu sẽ được lựa chọn làm chủ đầu tư.Trong 30 ngày kể từ ngày Sở xây dựng nhận văn bản đăng ký, Sở kiểm tra báo cáocho UBND cấp tỉnh và UBND cấp tỉnh ra quyết định công nhận chủ đầu tư

Tuy nhiên, do nguồn đất chủ yếu là nhận chuyển nhượng, nếu không được côngnhận chủ đầu tư thì nguồn vốn đã bỏ ra sẽ bị bất động, dẫn đến việc thiếu hụt vốn sau

này Hơn thế nữa, theo Văn bản số 805/BXD-QLN thì Bộ Xây dựng đề nghị UBND

TP.HCM phải báo cáo chờ Thủ tướng Chính phủ chấp thuận mới được công nhận chủđầu tư

Thứ năm, rủi ro về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được

đưa vào kinh doanh

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về

điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:

“Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải cóvăn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện đượcbán, cho thuê mua

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấptỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện đượcbán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.”

Theo đó, có thể hiểu, nếu sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà chủ đầu tư vẫnchưa nhận được phản hồi từ cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thì chủ đầu tư sẽ khôngđược bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể trong phạm vi bàiluận này là bán chung cư đang xây dựng Hoặc nếu chủ đầu tư bán chung cư đang xâydựng của mình thì phải tự chịu trách nhiệm về hành vi của mình Ví dụ như, sau khichủ đầu tư đã bán xong thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phản hồi là không đủ điềukiện thì sẽ phải chịu trách nhiệm hành chính theo quy định của pháp luật hoặc thậmchí là hợp đồng mua bán có thể bị tuyên bố vô hiệu do nội dung của hợp đồng vi phạmđiều cấm của pháp luật khi đối tượng mua bán chưa đủ điều kiện được phép đưa vàogiao dịch

Tuy nhiên, trên thực tế, việc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phản hồi chậm trễxảy ra rất thường xuyên, dẫn đến thiệt hại về tiền bạc cho chủ đầu tư khi họ cần bán

để tiếp tục hoàn thành xây dựng chung cư của mình; đồng thời, nó gây hoang mangcho chủ đầu tư khi không rõ mình đã đủ điều kiện để được phê duyệt hay chưa Dùvậy, hiện nay vẫn chưa có văn bản pháp luật nào quy định về chế tài kỷ luật nào đốivới việc phản hồi chậm trễ này của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh dẫn đến tình trạngnày vẫn tiếp diễn

2.1.2 Rủi ro từ thủ tục hành chính

Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, các doanh nghiệp bấtđộng sản đang phải đối mặt với tình trạng phổ biến là dù đã bồi thường, giải phóngmặt bằng dự án, nhưng không thể hoàn thiện pháp lý để triển khai dự án do vướngmắc về thủ tục hành chính

Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản phân tích: “Dù đã cóchủ trương cải tiến thủ tục hành chính nhưng thực tế triển khai nhiều nơi vẫn làm nảnlòng doanh nghiệp Một dự án từ lúc bắt đầu đến khi đủ điều kiện mở bán, ít nhất phảitrải qua 4 cửa lớn, (Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Kế hoạch - Đầu tư, Sở Tài nguyênMôi trường, Sở Xây dựng) bên trong mỗi cửa lớn còn có rất nhiều cửa nhỏ khác màdoanh nghiệp phải lọt qua”.7

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này phát sinh từ cơ quan hành chính Nhà nước:

Thứ nhất, từ ngày 01/07/2015, các dự án thương mại có quỹ đất ở, đất nông

nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý thường chiếmkhoảng trên dưới 10% diện tích dự án đều bị ách tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư doLuật Nhà ở quy định dự án nhà ở thương mại phải có 100% đất ở Những dự án dự ánthương mại có quỹ đất ở, đất nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diệnNhà nước quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án còn bị ách tắcthủ tục thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất,

Thứ hai, quy trình và thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án đang bị kéo dài.

Theo phản ánh từ Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, trên thực tế,thời gian tính tiền sử dụng đất dự án thường mất khoảng 1 đến 3 năm Nguyên nhân là

7 http://vneconomy.vn/bat-dong-san-truoc-nhung-thach-thuc-lon-20200101014416054.htm, truy cập ngày 17/8/2020

do thủ tục xác định giá đất, thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất tốn nhiều thờigian khiến doanh nghiệp phải chờ đợi rất lâu Việc thực hiện dự án vì thế bị chậm lại.

Những tác động này dẫn chủ đầu tư đến tình trạng tiến thoái lưỡng nan Nếuchờ xong thủ tục pháp lý thì thời gian thực hiện dự án kéo dài, dẫn đến chôn vốn trongthời gian dài do không thể đưa sản phẩm ra thị trường như dự kiến, đọng nợ, tồnkho… Nếu bỏ qua thủ tục pháp lý, tiến hành thực hiện dự án thì sẽ bị rà soát hồ sơpháp lý, thanh tra hoặc bị tạm ngừng thực hiện

Theo HoREA, UBND TP đã cho phép 124 dự án được vận hành trở lại bìnhthường kể từ tháng 3-2019 nhưng vẫn còn hơn 30 dự án tiếp tục rà soát Nhưng quátrình này cũng đã có tác động đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của các chủ đầu tư,người tiêu dùng, nhà đầu tư thứ cấp và cả môi trường kinh doanh.8

2.1.3 Rủi ro về tài chính và tín dụng

Từ năm 2019, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước có chủ trương hướng nguồnvốn vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và hạn chế tín dụng vào lĩnh vực phi sản xuất,lĩnh vực rủi ro Trong đó, bất động sản là lĩnh vực mà các ngân hàng kiểm soát chặttín dụng

Theo Thông tư 22/2019 thay thế Thông tư 36/2014 của Ngân hàng Nhà nước,

tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn để vay trung hạn và dài hạn ở mức 60% dự kiến sẽ bị rút dầnxuống còn 34% trong giai đoạn 2019-2022 Từ 2022 trở đi, tỷ lệ này đưa về mức tối

đa 30%

Mặc dù không chính thức tuyên bố “khép cửa” với bất động sản, song chủtrương của cơ quan quản lý là sẽ giảm dần tín dụng vào lĩnh vực này Theo đó, tỷ lệvốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn dự kiến giảm từ 40% năm 2019 xuống 35% vàođầu năm 2020 và tiến tới tỷ lệ 30% trong thời gian sau đó, đồng thời nâng hệ số rủi ro

từ 150% lên 200%, thậm chí là 250 - 300% nếu cần.9

Mục đích Chính phủ và Ngân hàng nhà nước thực hiện chủ trương này nhằmkiểm soát cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến bất động sản để

8 https://doanhnhansaoviet.vn/kinh-te/hiep-hoi-bat-dong-san-tp-hcm-ke-hang-loat-kho-khan-ve-thu-tuc html, truy cập ngày 17/8/2020

9 https://tinnhanhchungkhoan.vn/tien-te/tin-dung-vao-bat-dong-san-se-siet-chat-tu-2019-255780.html, truy cập ngày 17/8/2020

mua nhà ở phân khúc cao cấp Đây là thông điệp yêu cầu ngân hàng dự trữ thêm vốnđối với lĩnh vực bất động sản có tiềm ẩn rủi ro.

Mặc dù lộ trình siết chặt tín dụng bất động sản đã được báo trước nhưng cácchủ đầu tư vẫn không thể tránh được rủi ro Là một lĩnh vực cần có số vốn đầu tư lớncho các công việc như: giải phóng mặt bằng, thực hiện các thủ tục chuẩn bị đầu tư, chiphí quản lý dự án nhưng lại không được trợ giúp nguồn vốn từ ngân sách, tạo chocác chủ đầu tư không ít khó khăn khi kêu gọi nguồn vốn, có thể mất đi cơ hội kinhdoanh Bên cạnh đó, còn tác động đến công ăn việc làm của người lao động, cácngành nghề có liên quan đến bất động sản, Tuy nhiên, đây là chủ trương của Chínhphủ, đã có quyết định, hướng đi rõ ràng Song, các chủ đầu tư khó có thể kiến nghị đểChính nới lỏng chính sách tiền tệ

2.2 Rủi ro pháp lý cho người mua

Thực tế hiện nay, người mua dự án nhà chung cư đều quan tâm đến vị trí, diệntích, giá cả và hầu hết đều đặt chúng lên những tiêu chí hàng đầu Rất ít người quantâm đến tính pháp lý của dự án nhưng không biết rằng tiêu chí này quan trọng hơn cả.Bởi đó mà tính tới thời điểm hiện tại, đã có rất nhiều vụ tranh chấp, kiện tụng giữangười mua và chủ đầu tư xây dựng dự án nhà chung cư mà hầu hết chúng đều đem lạirủi ro pháp lý cao cho người mua

Thứ nhất, liên quan đến tính hợp pháp của hồ sơ pháp lý dự án Người mua

thường sẽ ít quan tâm đến hồ sơ pháp lý dự án bao gồm những loại giấy tờ gì và cũngrất ít người nhận thức được rằng, nếu hồ sơ pháp lý của dự án mà họ đầu tư thiếu mộttrong những giấy tờ mà luật quy định thì sẽ có khả năng cao bị đình chỉ và mang lạinhiều rủi ro cho người mua Hậu quả nghiêm trọng nhất mà người mua có thể gặpphải trong trường hợp này, có thể là “tiền mất tật mang” Như vậy, một dự án chung

cư có hồ sơ pháp lý đầy đủ không thể thiếu những giấy tờ quan trọng sau:

● Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư: Văn bản này nhằm đảmbảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để xây dựng và kinh doanh dự án bất độngsản Với trường hợp khách hàng không mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư dự

án mà thông qua các đại lý F1, F2 thì yêu cầu đại lý này cung cấp các giấy tờpháp lý như giấy phép kinh doanh (có ngành nghề kinh doanh bất động sản hay

không, có được thực hiện hoạt động môi giới không), văn bản thể hiện sự đồng

ý của chủ đầu tư cho phép đại lý này được bán căn hộ…

● Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Quyết định cấp đất,cho thuê đất cho chủ dự án: Đây là những giấy tờ chứng minh dự án đã giảiphóng xong mặt bằng và đất xây dự án là “đất sạch”, không có tranh chấp pháp

lý về sau

● Giấy phép xây dựng: Trừ những dự án thuộc đối tượng được

miễn giấy phép xây dựng (theo Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014),

còn lại các dự án căn hộ ngang nhiên xây dựng khi chưa có giấy phép sẽ bị xửphạt, thậm chí đình chỉ thi công, làm trễ tiến độ dự án và ảnh hưởng nghiêmtrọng đến người mua

● Văn bản chấp thuận đầu tư (Theo Điều 9 Nghị định

99/2015/NĐ-CP): Nhằm đảm bảo sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm

quyền đối với việc đầu tư xây dựng dự án căn hộ của chủ đầu tư đó

● Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án:

Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trường hợp là nhà chung

cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì điều kiện

mở bán là phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án.10

Thứ hai, liên quan đến việc người mua chưa nhận được sổ hồng trong một thời

gian rất lâu Mà ta cũng biết rằng, sổ hồng là giấy tờ pháp lý quan trọng, quyết địnhgiá trị căn hộ Trên thực tế, không ít trường hợp người mua chung cư, đã dọn vào ởnhưng “chờ dài cổ” vẫn chưa được cấp sổ hồng Lý do có thể là chủ đầu tư chưa hoànthành nghĩa vụ tài chính, thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp sổ hồng chongười mua và chưa giải chấp hoặc chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xâydựng và bán nhà ở…

Thứ ba, căn cứ Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định

về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

“1 Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thànhtrong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh

10 https://batdongsan.com.vn/loi-khuyen-cho-nguoi-mua/4-cach-kiem-tra-phap-ly-du-an-chung-cu-ar104009

nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giaonhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.”

Như vậy, theo quy định này thì người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp chomình bản sao hợp đồng bảo lãnh của Ngân hàng đối với bất động sản mình dự địnhmua Và đây cũng là một trong những rủi ro của người mua khi họ không nắm đượcthông tin này của dự án chung cư hình thành trong tương lai Nếu dự án không đượcbảo lãnh bởi Ngân hàng thương mại thì dễ dàng dẫn đến người mua sẽ “mất trắng” khichủ đầu tư không đảm bảo tài chính để hoàn thành dự án

Thứ tư, các kẽ hở của hợp đồng thường phát sinh khi giao kết hợp đồng mua bán

nhà gây ra những rủi ro cho người mua Những vấn đề cần lưu ý trong hợp đồng cóthể kể đến như diện tích sử dụng hay diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữuriêng của chủ sở hữu nhà chung cư, phương thức thanh toán; chất lượng công trình;các khoản phí dịch vụ bao gồm những khoản nào, tổng số tiền cần thanh toán đã baogồm phí bảo trì hay chưa; phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và riêng;quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trongnhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung vàphải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê

Thứ năm, trên thực tế đã có rất nhiều trường hợp người mua đầu tư phải dự án

chung cư đang bị thế chấp Nếu người mua không nắm rõ thông tin này và không yêucầu chủ đầu tư thực hiện các hình thức cam kết thì sẽ không chắc chắn rằng, chủ đầu

tư sẽ có các biện pháp đảm bảo cho người mua và cũng có thể người mua sẽ chẳngbao giờ lấy được nhà và tiền đầu tư một khi chủ đầu tư đã không còn đủ tài chính

3 Giải pháp khắc phục rủi ro pháp lý

3.1 Giải pháp khắc phục rủi ro pháp lý cho chủ đầu tư

3.1.1 Rủi ro từ quy định của pháp luật

Thứ nhất, về sự mâu thuẫn trong quy định giữa Điểm c khoản 2 Điều 22 và

khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 với Điểm b khoản 1 Điều 169 và khoản 2 Điều 191Luật Đất đai 2013 dẫn đến việc ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng thì Bộ Xây dựng cũng

đã đề nghị Chính phủ xem xét việc sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở nhưsau: “Nhận chuyển quyền sử dụng đất (hoặc “đất ở và các loại đất khác”) phù hợp quy