Quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản tại mỹ và đề xuất cho việt nam

Hiện nay tuy đã có quy định cụ thể nhưng hệ thống tiêu chuẩn yêu cầu đối với người hành nghề môi giới vẫn còn chưa hoàn thiện, thị trường cung cấp dịch vụ môi giới BĐS Việt Nam vẫn còn p

MỤC LỤC

Trang

Mục lục 1

Danh mục các sơ đồ, bảng biểu 3

Danh mục các từ ký hiệu, viết tắt 4

Lời nói đầu 5

1 Tính cấp thiết của đề tài 5

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu 6

3.Mục tiêu nghiên cứu 7

4 Phương pháp nghiên cứu 7

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 7

6 Kết quả nghiên cứu dự kiến 8

Chương I: Cơ sở lý luận 9

1 Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản 9

1.1 Bất động sản 9

1.2 Thị trường bất động sản 10

2 Môi giới bất động sản 13

2.1 Khái niệm và đặc điểm của môi giới bất động sản 13

2.2 Các hình thức môi giới 14

2.3 Vai trò của môi giới bất động sản 15

2.4 Khái quát về môi giới bất động sản Việt Nam 17

3 Đạo đức nghề nghiệp 20

3.1 Khái niệm về đạo đức 20

3.2 Đạo đức nghề nghiệp 20

3.3 Đạo đức nghề nghiệp trong kinh doanh 22

3.4 Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản 24

Chương II: Quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS tại Mỹ 26

1 Một số định nghĩa được sử dụng tại Mỹ 26

2 Giới thiệu về Hiệp hội Chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ 27

2.1 Tổng quan 27

2.2 Nhiệm vụ 28

2.3 Sơ lược về Bộ quy tắc đạo đức 29

3 Nội dung Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề 30

3.1 Nghĩa vụ đối với người ủy thác và khách hàng 30

3.2 Nghĩa vụ đối với công chúng 37

3.3 Nghĩa vụ đối với người môi giới khác 43

4 Quy định về khiếu nại vi phạm đạo đức 50

5 Đánh giá Bộ quy tắc đạo đức 55

Chương III: Những vấn đề đặt ra đối với đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS tại Việt Nam và đề xuất giải pháp từ kinh nghiệm của Mỹ 59

1 Những quy định về môi giới bất động sản tại Việt Nam 59

1.1 Quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 59

1.2 Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội BĐS Việt Nam 62

2 Vấn đề đặt ra đối với đạo đức trong nghề môi giới BĐS tại Việt Nam 68

2.1 Vấn đề bất cập 68

2.2 Nguyên nhân 72

3 Đề xuất giải pháp từ kinh nghiệm của Mỹ 76

3.1 Các giải pháp đối với quy định về đạo đức nghề nghiệp 76

3.2 Các giải pháp tăng cường hiệu quả của quy định đạo đức nghề nghiệp 79

Tài liệu tham khảo 84

Phụ lục 1: Code of Ethics and Standards of Practice of NAR 86

Phụ lục 2: Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội BĐS VN 99

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

Sơ đồ 1: Vòng đời thị trường bất động sản 11

Sơ đồ 2: Tranh chấp giữa những người môi giới – Trường hợp 1 48

Sơ đồ 3: Tranh chấp giữa những người môi giới – Trường hợp 2 49

Sơ đồ 4: Tranh chấp giữa những người môi giới – Trường hợp 3 49

Sơ đồ 5: Tranh chấp giữa những người môi giới – Trường hợp 4 49

Sơ đồ 6: Tranh chấp giữa những người môi giới – Trường hợp 5 50

Sơ đồ 7: Quy trình khiếu nại vi phạm về đạo đức 54

Bảng 1: Phân loại thị trường bất động sản 13

Bảng 2: Con đường hướng tới chuyên nghiệp 55

Bảng 3: So sánh quy định về môi giới giữa Việt Nam và Mỹ 73

DANH MỤC CÁC TỪ KÝ HIỆU, VIẾT TẮT

2 NAR Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ

3 VNREA Hiệp hội bất động sản Việt Nam

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Bất động sản là nguồn tài sản to lớn, quan trọng đối với mỗi quốc gia, là nơi con người sinh sống cũng như tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh và mọi hoạt động khác của cuộc sống Theo đó, thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng nhất đối với nền kinh tế, là kênh đầu tư, thế chấp và tín dụng đối với mỗi cá nhân và doanh nghiệp Thị trường BĐS tại Việt Nam nói chung, đặc biệt

là tại 2 thành phố lớn: Hà Nội và Hồ Chí Minh đang trong giai đoạn tăng trưởng nóng, giá bán và cho thuê BĐS liên tục tăng cao, giá nhà đất tại TP.HCM đã được xếp vào 1 trong 10 thành phố có giá nhà đất đắt nhất tại Châu Á

Cùng với sự tăng trưởng của thị trường BĐS, từ những nhu cầu về thông tin thị trường, việc xuất hiện và phát triển dịch vụ môi giới BĐS là điều tất yếu Từ khi xuất hiện, vai trò của người môi giới trong giao dịch BĐS ngày càng được khẳng định, trở thành cầu nối quan trọng giữa người bán và người mua, cũng như đóng vai trò là người đại diện tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng Vì đặc điểm của nghề môi giới phải sử dụng nhiều đến các mối quan hệ xã hội, các kỹ năng giao tiếp, đàm phán và phải giữ được uy tín, có tinh thần trách nhiệm đối với khách hàng, đảm bảo tính bảo mật thông tin giao dịch nên yêu cầu về tư cách đạo đức của những người làm nghề môi giới là cao hơn nhiều ngành nghề khác

Tại Việt Nam, trước khi Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành vào

năm 2006 thì vai trò của người môi giới không được thừa nhận chính thức trong xã hội Hiện nay tuy đã có quy định cụ thể nhưng hệ thống tiêu chuẩn yêu cầu đối với người hành nghề môi giới vẫn còn chưa hoàn thiện, thị trường cung cấp dịch vụ môi giới BĐS Việt Nam vẫn còn phát triển nhỏ lẻ, chưa tuân theo một quy tắc chung, số lượng nhà môi giới tự do không thể kiểm soát được chiếm một số lượng lớn trong

xã hội Trước tình hình đó, vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS và hình ảnh của các nhà môi giới yêu cầu cần phải được phát triển theo hướng chuyên nghiệp để tránh gây ra những tác động tiêu cực tới thị trường

Nhận thấy nghề môi giới BĐS tại Mỹ đã phát triển chuyên nghiệp nhiều năm, có những quy định cụ thể, thiết thực đối với những người hành nghề môi giới BĐS cũng như đã đưa ra những tiêu chuẩn về đạo đức nghề nghiệp với nhà môi giới

mà Việt Nam có thể học tập để định hướng phát triển cho nghề môi giới BĐS trong

nước; từ đó, nhóm nghiên cứu quyết định chọn đề tài: “Quy định về đạo đức nghề

nghiệp trong môi giới bất động sản tại Mỹ và đề xuất đối với quy định tại Việt Nam” làm nội dung nghiên cứu

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Nghề môi giới BĐS là nghề mới nổi tại Việt Nam trong vài năm trở lại đây nhưng cũng đã có một số tác giả nghiên cứu sâu về vấn đề này Trong số đó, tiêu

biểu là cuốn sách: “Kinh doanh bất động sản: Chuyên đề môi giới” của tác giả

Đặng Đức Thành, xuất bản năm 2010 Cuốn sách nêu lên tình hình tổng quan, thực trạng của môi giới BĐS tại Việt Nam, đặc biệt là tại TP.HCM, đề cập tới pháp luật kinh doanh BĐS cũng như bàn về vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS

Bài viết “Dịch vụ môi giới bất động sản: kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn và định hướng phát triển ở Việt Nam” của ThS Lưu Đức Khải và tác giả Hà Huy

Ngọc đăng trên tạp chí Quản lý kinh tế (số 24/2009) đã nêu lên thực trạng môi giới BĐS tại Việt Nam, bài học kinh nghiệm từ một số quốc gia phát triển tại Châu Âu,

Mỹ và Singapore, từ đó đề ra định hướng phát triển nghề môi giới tại Việt Nam Tuy nhiên bài viết không đề cập nhiều đến vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS

Xét trên phạm vi quốc tế, đã có rất nhiều tài liệu nghiên cứu và đánh giá về đạo đức nghề nghiệp của người môi giới BĐS Trong đó có thể kể tới một tài liệu

nổi bật của PGS Lee Chun-Chang, Đài Loan: “Ảnh hưởng của quy tắc đạo đức tới

ý định hành vi của người môi giới bất động sản” (Influence of Ethics Codes on the Behavior Intention of Real Estate Brokers) đăng trên tạp chí Human Resource and Adult Learning (12/2007) trong đó tác giả đưa ra mô hình phân tích dựa trên kết quả

thống kê chỉ ra sự ảnh hưởng của đạo đức người môi giới tới hành vi của họ

Nhóm nghiên cứu nhận thấy đề tài nghiên cứu của nhóm là đề tài đầu tiên có phân tích và đưa ra giải pháp đối với vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS tại Việt

Nam dựa trên cơ sở so sánh và học tập kinh nghiệm từ những quy định của Hiệp hội

quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ, đặc biệt là tại “Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề” của Hiệp hội này

3 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu cuối cùng của đề tài là rút ra bài học kinh nghiệm và những đề xuất cho vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động môi giới BĐS ở Việt Nam nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia giao dịch BĐS, giúp thị trường BĐS hoạt động hiệu quả, góp phần ổn định và thúc đẩy nền kinh tế phát triển

4 Phương pháp nghiên cứu

Do tính chất nhất định của đề tài nên chủ yếu sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

tế, các lý thuyết kinh tế để bàn thảo và suy luận

5 Đối tượng và phạn vi nghiên cứu

5.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS được đề cập trong các nguyên tắc cũng như các bộ luật quy định hiện hành của hai nước Việt Nam và Mỹ

Đối tượng nghiên cứu của đề tài còn bao gồm những khó khăn phát sinh khi

thực hiện “Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội bất động sản Việt

Nam” và những ưu điểm của “Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề” của

Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ

5.2 Phạm vi nghiên cứu

- Về mặt thời gian : Phạm vi nghiên cứu giới hạn về mặt thời gian từ khi

“Luật kinh doanh Bất động sản Việt Nam” chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày

1/1/2007

- Về mặt nội dung : Đề tài tập trung vào phân tích vấn đề đạo đức trong môi

giới BĐS theo “Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề” và những hướng dẫn

thi hành, quy định về khiếu nại của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ; cùng

với “Luật Kinh doanh bất động sản Việt Nam” và “Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam”

6 Kết quả nghiên cứu dự kiến

Làm rõ được tầm quan trọng của vấn đề đạo đức nghề nghiệp đối với hoạt động môi giới BĐS và thị trường BĐS

Phân tích những quy định của Mỹ về vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS, từ đó đưa ra các nhận xét, đánh giá để thấy được những ưu điểm trong các quy định này

Rút ra bài học kinh nghiệm từ các quy định của Mỹ, đồng thời đưa ra kiến nghị giải pháp, phương hướng tiến hành nhằm hoàn thiện các quy định về vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS ở Việt Nam

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN

Mỗi một quốc gia đều đưa ra những khái niệm theo luật học về BĐS riêng cho quốc gia mình Nước ta đưa ra khái niệm cụ thể về bất động sản trong điều 174

Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 Theo đó, "bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà và công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định"

1.1.2 Đặc điểm

 Tính khan hiếm và cá biệt Bởi vì đất đai trên trái đất là có hạn, giới hạn về

mặt diện tích của từng vùng, từng địa phương, từng lãnh thổ

 Tính chất cố định, hay nói khác đi là đặc tính không thể di chuyển được Tính cố định làm hạn chế khả năng mua bán của bất động sản, nó không linh hoạt được như những tài sản động sản khác có thể trao tay một cách dễ dàng

 Tính phụ thuộc vào mục đích sử dụng của BĐS Một mảnh đất khi quy hoạch đều có mục đích sử dụng rõ ràng, tùy theo mục đích sinh hoạt hay sản xuất

 Tính tăng giá trị theo thời gian BĐS càng để lâu thì càng tăng giá trị, đặc tính này cũng xuất phát từ tính khan hiếm và cá biệt của BĐS BĐS là có hạn trong khi dân số trên địa cầu là không ngừng tăng

Ngoài ra, BĐS còn mang những đặc tính như tính lâu bền (có thể tồn tại trong thời gian dài), tính phụ thuộc lẫn nhau (giá trị của BĐS này có thể bị tác động bởi BĐS khác và ngược lại), tính thích ứng

1.1.3 Vai trò

BĐS có ảnh hưởng sâu sắc tới sự phát triển của kinh tế mỗi quốc gia nói riêng và kinh tế toàn cầu nói chung BĐS bao gồm những cơ sở hạ tầng, chính là yếu tố về vốn, tạo nên nền tảng về vốn cho việc tạo ra sản phẩm và dịch vụ Ngoài

ra, BĐS cung cấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi, là đối tượng để đầu tư dài hạn và có khả năng chuyển đổi thành tiền thông qua việc trao đổi và buôn bán

1.2 Thị trường bất động sản

1.2.1 Định nghĩa

Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản

lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.1

mang tính địa phương, cần đến các dịch vụ trung gian và đặc biệt là nó phản ứng chậm chạp với hai yếu tố cung và cầu

 Tính chu kỳ

Sơ đồ 1: Chu kỳ Thị trường bất động sản2

Cũng vì đặc tính không di dời được của bất động sản nên thị trường bất động sản có tính chu kỳ Chu kì dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: bùng

nổ, suy thoái, tiêu điều (đóng băng) và phục hồi Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỉ (1870-1973) trải qua 6 chu kì dao động, bình quân mỗi chu kì kéo dài khoảng 18 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kì dao động Chu kì được coi là ngắn hạn kéo dài

từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kì dao động, trong đó đáng chú ý có chu kì cực ngắn 1992-1994, tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992-1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994

 Tính thanh khoản thấp

Do thủ tục mua bán BĐS khá rườm rà, chịu chi phối nhiều từ yếu tố tâm lý chủ quan và thị trường này hoạt động khá chậm so với các thị trường sản phẩm hay tài sản khác nên thị trường này có tính thanh khoản thấp

2 Nguồn http://allaboutportlandoregonrealestate.blogspot.com/

 Thị trường BĐS liên quan chặt chẽ đến thị trường vốn

Cuối cùng, thị trường BĐS được ghi nhận là thị trường chịu ảnh hưởng mạnh bởi các chính sách quy hoạch và liên quan chặt chẽ đến thị trường vốn Khi nền kinh tế suy giảm, tín dụng thắt chặt thì giao dịch trên thị trường BĐS bị suy giảm là điều đương nhiên

Mặt khác, thị trường BĐS là một dạng thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo và dễ sinh ra độc quyền Đặc điểm này của thị trường xuất phát từ đặc trưng, tập quán riêng của mỗi vùng miền, sự hiểu biết bản thân nội tại bên trong của mỗi thị trường và do tác động của nhà nước

1.2.3 Vai trò

Thị trường BĐS gắn chặt với một lượng tài sản lớn cả về quy mô kích thước

và giá trị của nhiều mặt trong nền kinh tế quốc dân hiện nay Thị trường này là nguồn không thể thiếu bổ sung cho ngân sách nhà nước Thực tế cũng cho thấy tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế

Thị trường BĐS có quan hệ chặt chẽ với các thị trường tài chính, thị trường tín dụng, thị trường lao động, thị trường xây dựng do vậy, thị trường BĐS có khả năng kích thích phát triển sản xuất, trao đổi ở những thị trường khác Tuy nhiên cũng chịu ảnh hưởng qua lại từ những thị trường này

Không chỉ kích thích sản xuất phát triển, tăng ngân sách nhà nước, thị trường BĐS còn cung cấp một lượng lớn nhà ở và văn phòng phục vụ cho nhu cầu dân cư trong hiện tại và tương lai

1.2.4 Phân loại

Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS, nhìn chung chỉ mang tính chất tương đối, có thể tóm tắt như bảng dưới đây:

Bảng 1: Phân loại thị trường bất động sản Trên góc độ quản lý nhà nước, đáng chú ý nhất là cách phân loại theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường (các cấp thị trường), trong đó:

 Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp)

 Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê

 Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê

2 Môi giới bất động sản

2.1 Khái niệm và đặc điểm môi giới bất động sản

2.1.1 Khái niệm môi giới bất động sản

Môi giới được hiểu đơn giản là hoạt động trung gian, làm cầu nối trong đàm phán và giao dịch thương mại Hoạt động môi giới thường được trả công theo một

tỷ lệ nhất định nào đó trên tổng giá trị hợp đồng đàm phán và giao dịch, được gọi là hoa hồng Trong một giao dịch BĐS, chính các quyền liên quan đến BĐS mới được

Thị trường BĐS

Theo thứ tự thời gian tham gia thị trường -Thị trường cấp 1 -Thị trường cấp 2 -Thị trường cấp 3

Theo công dụng BĐS:

-Thị trường đất đai -Thị trường công trình thương nghiệp

và công trình công cộng

-Thị trường công trình công nghiệp -Thị trường nhà ở -Thị trường công trình đặc biệt

Theo tính chất kinh doanh:

-Thị trường mua bán

-Thị trường đấu giá

-Thị trường cho thuê

-Thị trường thế chấp, bảo hiểm -Thị trường dịch

vụ BĐS

Theo khu vực:

-Thị trường BĐS đô thị -Thị trường BĐS nông thôn -Thị trường BĐS giáp ranh

luân chuyển, chuyển giao trong quá trình giao dịch chứ không phải là BĐS như

nhiều người lầm tưởng Vì vậy có thể hiểu: “Môi giới bất động sản là hoạt động của chủ thể (một cá nhân, một hãng hay một tổ chức) làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác, thiết lập các giao dịch thương mại hướng tới các đối tượng là các quyền hạn khác nhau liên quan đến bất động sản dẫn tới sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của bất động sản đó”.3

2.1.2 Đặc điểm môi giới bất động sản

 Đặc thù công việc và điều kiện làm việc linh hoạt

Môi giới BĐS cũng như các hoạt động môi giới khác có điều kiện làm việc linh hoạt hơn so với các ngành nghề khác Cá nhân hay tổ chức tham gia vào hoạt động môi giới BĐS chỉ làm việc thực sự khi nhận được yêu cầu của khách hàng

 Kết nối giữa người bán và người mua

Môi giới BĐS đóng vai trò kết nối nhu cầu giữa người bán và người mua sao cho hợp lý Người mua và người bán thông qua nhà môi giới tiến hành việc mua (bán, cho thuê) BĐS một cách nhanh chóng, hiệu quả và ít gặp rắc rối nhất Sau khi

đã tìm hiểu kỹ yêu cầu và nguyện vọng của các bên nhà môi giới sẽ tiến hành các thủ tục cần thiết để thực hiện một hợp đồng giao dịch

 Hoa hồng là nguồn thu nhập chính của các đại lý và người môi giới BĐS Ngoài mức thù lao cố định khi thuê môi giới (có thể có hoặc không), người môi giới được trả một khoản hoa hồng theo giá trị giao dịch mà họ giúp các bên hoàn thành, lớn hơn nhiều thù lao cố định và là thu nhập chính của họ

Trong hình thức này, người môi giới sẽ được độc quyền và đại diện cho lợi ích của duy nhất một bên trong giao dịch BĐS, có thể là người bán hoặc người mua Tuy nhiên, người môi giới cũng có thể chào bán hoặc hợp tác với các nhà môi giới khác nhằm thúc đẩy nhanh quá trình tìm kiếm khách hàng thích hợp và chấp nhận bị chia sẻ hoa hồng

 Môi giới độc quyền người bán

Nhà môi giới sẽ được độc quyền tiếp thị BĐS cũng như thay mặt người bán đưa ra mức giá và các điều khoản sao cho có lợi nhất trong hợp đồng cho người bán

 Môi giới độc quyền người mua

Trái ngược với người môi giới độc quyền người bán, nhà môi giới độc quyền người mua sẽ đứng về phía người mua và đại diện cho quyền lợi của người mua Những nhà môi giới độc quyền người mua sẽ tận dụng những hiều biết của mình về BĐS, pháp luật, khả năng thương lượng và những kỹ năng khác để tư vấn cho người mua giá cả cũng như những điều khoản tốt nhất trong hợp giao dịch Môi giới độc quyền người mua là lựa chọn tốt nhất cho khách hàng có nhu cầu tìm mua BĐS và

đa số các nhà môi giới BĐS ở các nước phát triển đều hoạt động theo hình thức này

2.2.2 Môi giới tự do

Môi giới tự do (còn được gọi là “môi giới kép” ở Mỹ) là hình thức môi giới

mà người môi giới làm trung gian thực hiện nhiệm vụ giới thiệu khách hàng cho chủ sở hữu BĐS, đồng thời cũng tư vấn cho cả 2 bên các vấn đề liên quan đến giao dịch và hưởng hoa hồng dựa trên giá trị của thương vụ

2.3 Vai trò của môi giới bất động sản đối với thị trường bất động sản

Trước hết phải nhấn mạnh rằng vai trò của môi giới BĐS không chỉ là dẫn dắt các chủ thể đến việc ký kết thương vụ như các hoạt động môi giới thông thường

mà còn là vấn đề làm thế nào để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của khách hàng liên quan đến BĐS

2.3.1 Gia tăng lợi ích cho các chủ thể liên quan tới hoạt động giao dịch

bất động sản

 Với người mua/bán, cho thuê/đi thuê

Do những đặc tính nhất định của BĐS và thị trường BĐS nên đây là một thị trường không hoàn hảo Thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật sự chính xác và đầy đủ do những tiêu chí đánh giá thường rất khó xác định, hơn nữa những thông tin này cũng không được công bố rộng rãi và đầy đủ như những loại hàng hoá khác Nhờ những tư vấn và thông tin mà hoạt động môi giới mang lại, thông tin bất động sản từ phía người bán/cho thuê đến với người mua/đi thuê nhanh chóng và chính xác hơn giúp người ủy thác sẽ có cái nhìn tổng quan và đưa ra được sự lựa chọn đúng đắn đồng thời làm giảm rủi ro trong hoạt động mua bán, cho thuê BĐS

Người môi giới còn đóng vai trò thúc đẩy cho hợp đồng giao dịch bất động sản diễn ra nhanh chóng và hiệu quả thông qua việc giúp các bên thỏa thuận các điều kiện hợp đồng và tư vấn các vấn đề khác như thuế, hỗ trợ tài chính từ ngân hàng, tổ chức tín dụng

 Với Chính phủ

Thị trường BĐS ngày càng phát triển dẫn tới số lượng giao dịch ngày càng tăng Rõ ràng là khi hoạt động môi giới BĐS trở nên chuyên nghiệp và có hành lang pháp lý quy định rõ ràng thì đây sẽ là một kênh hoạt động hiệu quả, bên cạnh các sàn giao dịch BĐS, giúp hạn chế các giao dịch ngầm, trao tay đồng thời tránh thất thu thuế cho nhà nước

động trực tiếp đến xã hội, gây ra tâm lý bất ổn cho người dân, không tin vào chính sách pháp luật của nhà nước, gây mất ổn định cho xã hội Khi có sự tham gia của hoạt động môi giới chuyên nghiệp, thông tin thị trường sẽ hoàn hảo hơn, những chủ thể tham gia được cung cấp đầy đủ thông tin về BĐS làm giảm tiêu cực của thị trường, góp phần ổn định trật tự xã hội

2.3.2 Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản

Qua những phân tích trên có thể thấy vai trò quan trọng của môi giới BĐS giúp thị trường BĐS hoạt động vận hành trơn chu, người mua và người bán có được thông tin mình cần sẽ tiến hành giao dịch nhanh chóng, giảm bớt được rủi ro Khi mọi người mua nắm được thông tin đầy đủ và chính xác sẽ đưa ra mức giá tốt và phù hợp, đồng nghĩa với tình trạng ép giá, đầu cơ được giảm bớt, người bán không còn ở vị thế quá chủ động hơn so với người mua Đồng thời với những tư vấn khác liên quan đến vấn đề luật pháp, tài chính của người môi giới cũng như là người đóng vai trò trung gian thương lượng cho đôi bên giúp thúc đẩy nhanh quá trình giao dịch của thương vụ

Như vậy có thể khẳng định hoạt động môi giới BĐS như một loại dầu nhớt giúp thị trường BĐS – một guồng quay khổng lồ- hoạt động đồng bộ và hiệu quả

2.4 Khái quát về môi giới bất động sản tại Việt Nam

2.4.1 Đặc điểm

Môi giới BĐS mới chỉ xuất hiện ở nước ta không lâu nhưng đã phát triển mạnh mẽ góp phần vào việc thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường BĐS Việt Nam Ở Việt Nam hiện nay, những thành phần chủ yếu của lực lượng môi giới BĐS gồm nhà môi giới và các văn phòng mua bán BĐS, thường có một kiến thức khá sâu rộng về thị trường trong khu vực Họ nắm rõ nhu cầu của khách hàng, và thị trường cũng như những biến động về giá cả Phần lớn các đối tượng trong giao dịch

là các bất động sản để ở; một số nhỏ, thường là các công ty kinh doanh và quản lý BĐS lớn, chuyên mua bán BĐS mang tính chất thương mại, công nghiệp, nông

nghiệp hay mục đích kinh doanh khác Mỗi lĩnh vực đều yêu cầu kiến thức về đặc thù của loại hình BĐS và các đối tượng khách hàng

Bên cạnh đó, môi giới BĐS là một ngành nghề thu hút sự quan tâm của một

bộ phận người dân vì vốn bỏ ra ít nhưng thu được lợi nhuận cao Theo kết quả

nghiên cứu của đề tài “Khoa học về thị trường BĐS tại TP.HCM” do TS.Nguyễn

Ngọc Vinh thực hiện năm 2009 - 2010, đã cho thấy hoạt động môi giới BĐS là lĩnh vực hấp dẫn được xếp hạng thứ 2 trong 8 lĩnh vực phổ biến của hoạt động kinh doanh BĐS, chỉ đứng sau lĩnh vực đầu tư vào dự án BĐS Thu nhập từ BĐS là rất cao so với mức thu nhập trung bình của xã hôi vì mức hoa hồng giành cho người môi giới thường từ 0,5 – 2% trên tổng giá trị giao dịch.4

Tuy nhiên, nghề môi giới BĐS còn hình thành và phát triển trên tính tự phát, kết hợp với cơ chế quản lý chưa hiệu quả cùng với các chính sách của nhà nước chưa bám sát với thực tiễn khiến cho xu hướng phát triển của nghề đã và đang bộc

lộ nhiều vấn đề bất cập, từ tính chuyên nghiệp, chất lượng đào tạo lẫn về đạo đức nghề nghiệp đã và đang là vấn đề thách thức đáng quan tâm, không những tác động đến sự phát triển nghề môi giới mà còn đến sự thịnh vượng chung của thị trường BĐS trong tương lai

do đơn vị khác thành lập để giới thiệu BĐS và thực hiện các giao dịch BĐS đó

4

http://www.tapchibatdongsanvietnam.vn/Web/Default.aspx?tab=newsdetail&zoneid=106&itemid=90&lang=vi-VN

 Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới : như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật dân sự;

 Quá trình hội nhập quốc tế: Với việc các công ty nước ngoài ngày càng gai tăng đầu tư vào thị trường Việt Nam đã làm gia tăng sức ép lên các doanh nghiệp Việt Nam phải dần chuyên nghiệp hóa hoạt động của mình

 Lợi nhuận cao từ dịch vụ môi giới BĐS chuyên nghiệp

b Những yếu tố gián tiếp:

Những tác động đến cầu về BĐS làm tăng nhu cầu môi giới:

 Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS

 Thu nhập của dân cư: Lượng cầu về BĐS sẽ tăng khi thu nhập của người dân được cải thiện và mức thu nhập đó vượt quá chi tiêu cho những sản phẩm tiêu dùng hàng ngày

 Hệ thống tài chính - ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư BĐS, dẫn đến cầu BĐS tăng

 Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác như trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế

Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hoá BĐS trên thị trường:

 Thị trường xây dựng phát triển

 Chính sách đất đai, đầu tư và tài chính

 Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng

 Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ: Việc xây dựng các khu chung cư, khu công nghiệp, giải tỏa các khu nhà cũ để xây dựng lên các khu đô thị mới cũng là một yếu tố không nhỏ tác động đến thị trường.5

3 Đạo đức nghề nghiệp

3.1 Khái niệm về đạo đức

Đạo là đường hướng, nguyên tắc, đức là phẩm chất hợp với đạo lý làm người Theo Từ điển Bách khoa toàn thư Việt Nam: “Đạo đức là một trong những hình thái sớm nhất của ý thức xã hội bao gồm những nguyên tắc, chuẩn mực xã hội điều chỉnh hành vi của con người trong quan hệ với người khác và với cộng đồng (gia đình, làng xóm, giai cấp, dân tộc hoặc toàn xã hội) Căn cứ vào những chuẩn mực ấy, người ta đánh giá hành vi của mỗi người theo các quan niệm về thiện và

ác, về cái không được làm (vô đạo đức) và về nghĩa vụ phải làm.”6

Còn trong tiếng Anh, “đạo đức” là “ethics” Từ này bắt nguồn từ tiếng Hy Lạp “ethikos”, “ethike” hay “ethos” có nghĩa là phong tục, tập quán Từ điển tiếng Anh định nghĩa: “Đạo đức là những nguyên tắc quy định điều tốt và xấu được chấp nhận bởi một cá nhân hay một tập thể trong xã hội.”

Như vậy, trong tiếng Anh hay tiếng Việt, trong quan niệm phương Đông hay phương Tây đều cho rằng: đạo đức là những nguyên tắc, chuẩn mực và nó được phản ánh trong mối quan hệ giữa người với người, giữa cá nhân và xã hội

3.2 Đạo đức nghề nghiệp

3.2.1 Định nghĩa

Đạo đức nghề nghiệp là một bộ phận của đạo đức xã hội, là đạo đức cụ thể

trong đạo đức chung của xã hội Cụm từ “Đạo đức nghề nghiệp” (Professional ethics hay Déontologic) xuất hiện là tên gọi khoa học về cách sử dụng nghề nghiệp

5http://www.daotaobatdongsan.info/nhung-yeu-to-anh-huong-den-su-phat-trien-nghe-moi-gioi-bat-dong-san/

6 Nguồn: Từ điển Bách khoa toàn thư Việt Nam: http://www.bachkhoatoanthu.gov.vn/

của con người (Déon: bổn phận cần phải làm, logos: học thuyết - Déontologic được

nhà triết học Anh Jeremy Bentham, tác giả của Thuyết vị lợi, sử dụng có ý nghĩa là nghĩa vụ luận, đạo đức nghề nghiệp) Ta có thể định nghĩa:

Đạo đức nghề nghiệp là những yêu cầu đạo đức đặc biệt, có liên quan đến việc tiến hành một hoạt động nghề nghiệp nào đó, là tổng hợp của các quy tắc, các nguyên tắc chuẩn mực của một lĩnh vực nghề nghiệp trong đời sống, nhờ đó mà mọi thành viên của lĩnh vực nghề nghiệp đó tự giác điều chỉnh hành vi của mình cho phù hợp với lợi ích và sự tiến bộ của nó trong mối quan hệ giữa cá nhân với cá nhân, cá nhân với tập thể và cá nhân với xã hội 7

3.2.2 Nội dung bao hàm

 Quy tắc, tiêu chuẩn (Đạo)

Những quy tắc, tiêu chuẩn hành nghề của một nghề nghiệp nào đó được ghi chép lại và được xã hội công nhận tính đúng đắn, hợp lý là biểu hiện hữu hình của đạo đức nghề nghiệp Mỗi quốc gia đều có những quy định cụ thể về đạo đức đối với từng ngành nghề; mỗi tổ chức, hiệp hội, doanh nghiệp đều hướng tới tự đưa ra bản quy tắc đạo đức hành nghề (Code of Ethics – CoE) quy định đối với thành viên trong tổ chức mình để có được sự tin tưởng hơn từ cộng đồng

Ví dụ đối với nghề kiểm toán: Tại Mỹ tồn tại đạo luật Sarbanes –Oxley của nghề kế toán – kiểm toán được Quốc hội Hoa Kỳ phê chuẩn ngày 30/07/2002; cùng với đó là “Các chuẩn mực kiểm toán và chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp” do tổ chức nghề nghiệp kiểm toán Mỹ AICPA ban hành

cho phù hợp với luân lý xã hội phải tùy thuộc vào ý niệm chủ quan của từng người

và quan niệm của người đó về đúng và sai, về việc gì nên làm và không nên làm

 Quan hệ cá nhân với cá nhân

Làm việc có nghĩa là phục vụ mọi người Ví dụ trong cơ quan chính quyền, các cán bộ quận, huyện, phường, xã phục vụ nhân dân; trên máy bay nhân viên hàng không phục vụ hành khách; trên đường phố cảnh sát giao thông phục vụ người lái xe và người đi bộ; người bán hàng, người cung cấp dịch vụ phục vụ khách hàng của mình; Nếu hiểu đúng vai trò của một người đi làm là phục vụ mọi người thì người đó sẽ làm đúng và tốt trách nhiệm của mình, không còn ỷ vào vai trò, chức

vụ, quyền hành của mình để gây khó khăn, cản trở người khác, không đánh mất đạo đức trong nghề nghiệp

 Quan hệ cá nhân với xã hội

Làm việc vì lợi ích chung của toàn xã hội Đạo đức nghề nghiệp được biểu hiện qua thái độ của mỗi cá nhân nhìn nhận về việc mình đang làm có ảnh hưởng như thế nào tới cộng đồng, từ đó đưa ra quyết định về hành vi, thái độ trong công việc Nó thể hiện rõ nét nhất trong những công việc liên quan lợi ích của quảng đại quần chúng như báo chí, truyền hình, ảnh hưởng môi trường của các nhà máy sản xuất; và thể hiện một cách gián tiếp như tác động tới nền kinh tế qua những hoạt động của ngân hàng, công ty tài chính Mỗi lĩnh vực nghề nghiệp đều nằm trong mối quan hệ với lợi ích của xã hội, xã hội có phát triển mới tạo cơ hội cho nghề nghiệp phát triển Trong đó, đạo đức nghề nghiệp là yếu tố quyết định để cân bằng giữa lợi ích cá nhân và lợi ích của cộng đồng

3.3 Đạo đức nghề nghiệp trong kinh doanh

3.3.1 Định nghĩa

Đạo đức nghề nghiệp trong kinh doanh hay đạo đức kinh doanh (business ethics) là một khái niệm nằm trong đạo đức nghề nghiệp Giáo sư Phillip V Lewis

từ trường Đại học Abilene Christian, Hoa Kỳ đưa ra khái niệm về đạo dức kinh doanh như sau:

“ Đạo đức kinh doanh là tất cả những quy tắc, tiêu chuẩn, chuẩn mực đạo đức hoặc luật lệ để cung cấp chỉ dẫn về hành vi ứng xử chuẩn mực và sự trung thực (của một tổ chức) trong những trường hợp nhất định.”

Điều khó khăn nhất trong nghiên cứu đạo đức nói chung và đạo đức kinh doanh nói riêng, chính là xác định cái gì đúng và cái gì sai Điều được coi là đúng đắn về mặt đạo lý với người này có thể không đúng với người khác, những điều hôm nay còn đúng thì mai đã thành sai Lewis đã đặt tên nó là “Trường hợp đặc trưng - những tình huống mà sự lúng túng trong suy xét đạo lý cá nhân cần đến phán quyết mang tính đạo đức”

Để giải quyết trường hợp đó, Ferrels và John Fraedrich có một cách định nghĩa khác về đạo đức kinh doanh:

“Đạo đức kinh doanh bao gồm những nguyên tắc cơ bản và tiêu chuẩn điều chỉnh hành vi trong thế giới kinh doanh Tuy nhiên, việc đánh giá một hành vi cụ thể là đúng hay sai, phù hợp với đạo đức hay không sẽ được quyết định bởi nhà đầu

tư, nhân viên, khách hàng, các nhóm có quyền lợi liên quan, hệ thống pháp lý cũng như cộng đồng.” 8

3.3.2 Vai trò của đạo đức kinh doanh đối với doanh nghiệp

 Tăng sự tin tưởng, thỏa mãn của đối tác và khách hàng:

Tôn trọng luân lý xã hội và thực hiện đạo đức trong kinh doanh chính là cách tăng niềm tin của doanh nghiệp đối với khách hàng và đối tác làm ăn Một khách hàng vừa lòng, sẽ quay lại với doanh nghiệp và kéo tới cho doanh nghiệp những khách hàng khác Ngược lại, một khách hàng không vừa lòng sẽ không bao giờ trở lại và cũng kéo đi những khách hàng khác

8 “Đạo đức kinh doanh tại Việt Nam – Thực trạng và giải pháp” – TS Nguyễn Hoàng Ánh, Đại học Ngoại Thương - Hà Nội

 Tăng sự tin tưởng, trung thành của nhân viên:

Doanh nghiệp càng quan tâm tới nhân viên, nhân viên càng tận tâm với doanh nghiệp Hơn nữa, bất cứ ai cũng muốn làm việc cho những doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh minh bạch, trong sáng Một môi trường làm việc trung thực, công bằng sẽ gây dựng được nhân nguồn lực quý giá cho doanh nghiệp

 Góp phần điều chỉnh hành vi của doanh nhân:

Các doanh nhân phải luôn luôn tự xem xét và điều chỉnh những hoạt động

của mình sao cho phù hợp với những chuẩn mực đạo đức kinh doanh đã được thừa nhận Khi ở vị trí điều hành doanh nghiệp, sự điều chỉnh này càng có ý nghĩa quan trọng Điều chỉnh cách lãnh đạo, quản lý phù hợp hơn với doanh nghiệp, với các nguyên tắc đạo đức góp phần giúp doanh nghiệp hoạt động hiệu quả hơn

 Góp phần nâng cao hình ảnh doanh nghiệp:

Một doanh nghiệp quan tâm tới đạo đức kinh doanh sẽ có được sự trung

thành của nhân viên, sự tin tưởng, hài lòng của khách hàng và các nhà đầu tư và sự ủng hộ tích cực của cộng đồng Điều này không phải doanh nghiệp nào cũng làm được và cũng không phải có tiền là tạo dựng được

 Góp phần nâng cao lợi nhuận của doanh nghiệp:

Nghiên cứu của hai giáo sư John Kotter và James Heskett ở trường Đào tạo quản lý kinh doanh thuộc Đại học Harvard trong cuốn "Văn hóa công ty và chỉ số hoạt động hữu ích" đã cho thấy, trong vòng 11 năm, những công ty "đạo đức cao"

đã nâng được thu nhập của mình lên tới 682%, trong khi những công ty đối thủ "đạo đức trung bình" chỉ đạt 36% Khi có được sự tận tâm của nhân viên, hiệu quả công việc sẽ cao hơn Khi có được sự tín nhiệm của các đối tác, các nhà đâu từ, doanh nghiệp sẽ có nhiều cơ hội làm ăn hơn, lợi ích kinh tế sẽ cao hơn rất nhiều

3.4 Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản

Nhà môi giới BĐS cũng là một người kinh doanh cung cấp dịch vụ môi giới nên nội dung của đạo đức nghề nghiệp đối với người môi giới BĐS hay đối với các

tổ chức môi giới BĐS cũng mang đầy đủ các nội dung bao hàm trong khái niệm đạo đức kinh doanh Ngoài ra, do đặc điểm của nghề nghiệp, quan hệ của người môi giới với khách hàng là mối quan hệ được ủy thác Theo giáo sư Warren A Seavey:

“Người được uỷ thác là người mà chức năng của anh ta là hoạt động vì lợi ích của người khác và giải quyết các vấn đề nằm trong thẩm quyền của anh ta” Khi là người được uỷ thác, nhà môi giới BĐS ngoài những nhiệm vụ đã liệt kê trong hợp đồng, còn có những trách nhiệm đối với người ủy thác, bao gồm:

 Trung thành;

 Phục tùng và tuân thủ;

 Thận trọng, cẩn thận;

 Cần cù, siêng năng;

 Có tính toán hợp lý vì lợi ích người ủy thác

Yêu cầu đạo đức trong kinh doanh BĐS nói chung và trong môi giới BĐS nói riêng là vấn đề nhạy cảm, có tầm quan trọng đến hiệu quả kinh doanh hay thậm chí là sự tồn tại của một doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp môi giới Việc tuân thủ theo qui tắc đạo đức là trách nhiệm của nhà môi giới Khi tuân thủ theo những tiêu chuẩn đạo đức này nhà môi giới có thể nhận ra những hành vi có thể gây hại đến khách hàng, và vì vậy có thể tìm ra hướng hành động thích hợp Ranh giới của hành vi thiếu đạo đức và thiếu văn hóa cá nhân (do năng lực yếu kém, tính cách riêng của nhà môi giới) là rất khó nhận ra Tuy nhiên tiêu chuẩn đạo đức nghề môi giới được hình thành trước tiên là để bảo vệ lợi ích khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới Ngoài ra cũng khó xác định những nguyên tắc ứng xử đúng đắn giữa các thành viên trong văn phòng môi giới hay giữa các nhà môi giới cạnh tranh với nhau Nếu các nhà môi giới hoạt động mà bỏ qua các nguyên tắc đạo đức thì việc cung cấp dịch vụ của họ hoàn toàn trở thành việc kinh doanh thuần túy

CHƯƠNG II: QUY ĐỊNH VỀ ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP TRONG

MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỸ

1 Một số định nghĩa được sử dụng tại Mỹ:

 Người ủy thác (Client): là những cá nhân hay tổ chức có mối quan hệ môi giới hay phi môi giới được pháp luật công nhận với người môi giới BĐS hay hãng môi giới BĐS

Theo đó người môi giới nhận ủy thác nhiệm vụ từ người ủy thác về việc rao bán/cho thuê, tìm người mua/đi thuê, tìm BĐS để mua/thuê hay giữ gìn, quản lý BĐS theo những quy định trong hợp đồng

 Khách hàng (Customer): là bất kỳ người nào nhận thông tin, dịch vụ hay một lợi ích nào đó nhưng không có mối quan hệ trên hợp đồng với người môi giới BĐS hay hãng môi giới BĐS

Đối với người môi giới là đại diện của người bán/cho thuê thì người tìm BĐS

để mua hay thuê sẽ là khách hàng của họ Ngược lại, đối với người môi giới là đại diện của người mua/đi thuê cần tìm kiếm thông tin về BĐS phù hợp thì người bán hay người cho thuê sẽ là khách hàng của họ Ngoài ra, những người tiếp nhận thông tin, dịch vụ hay lợi ích khác như người đại diện phụ, người môi giới hợp tác cũng được coi là khách hàng của người môi giới

 Thân chủ hay Bên tham gia hợp đồng (Prospect): có thể là người mua, người bán, người đi thuê hoặc người cho thuê BĐS không phải là chủ thể của mối quan hệ đại diện với người môi giới BĐS hay hãng môi giới BĐS

 Người đại diện (Agent): là người được cấp giấy phép về BĐS (bao gồm cả những người cộng tác môi giới và cộng tác bán BĐS) hoạt động trong mối quan hệ đại diện theo luật và quy định của bang

 Người môi giới (Broker): là người được cấp giấy phép về BĐS (bao gồm cả những người cộng tác môi giới và cộng tác bán BĐS) hoạt động với tư cách là người đại diện hay trong trách vụ phi đại diện được pháp luật công nhận

 Người môi giới đăng bản (Listing Broker): là người môi giới nằm trong quan

hệ hợp đồng với người bán/cho thuê thực hiện công việc đăng tải thông tin về BĐS

và tìm kiếm người mua/đi thuê BĐS

2 Hiệp hội Chuyên viên địa ốc quốc gia Hoa Kỳ - National Association of Realtors (NAR)

2.1 Tổng quan

NAR là hiệp hội thương mại lớn nhất tại Bắc Mỹ, là đại diện của hơn 1,2 triệu thành viên (theo báo cáo vào tháng 11 năm 2008), 54 hội nhà nước (bao gồm Guam, Puerto Rico, quần đảo Virgin ), hơn 1400 hội địa phương và 9 viện nghiên cứu Hiệp hội tham gia vào nhiều các lĩnh vực có liên quan đến nhà ở và ngành dịch

vụ thương mại BĐS NAR cũng có chức năng như một tổ chức tự điều tiết dành cho các nhà môi giới BĐS

NAR được thành lập vào ngày 12 tháng 5 năm 1908, trụ sở chính đặt tại Chicago, gồm 120 thành viên sáng lập, 19 hội đồng và một hiệp hội nhà nước Mục tiêu chính là đoàn kết những người hoạt động trong ngành BĐS, nhờ sự gắn kết đó

có thể ngăn chặn những vấn đề ảnh hưởng đến lợi ích của ngành Khi mới thành lập, tổ chức này có tên đầu tiên là Hiệp hội Giao dịch BĐS quốc gia - National

Association of Real Estate Exchanges Vào năm 1916, hiệp hội đổi tiên thành Hiệp

hội Hội đồng BĐS quốc gia - National Association of Real Estate Boards Đến năm

1974 thì đổi tên thành tên như hiện nay: Hiệp hội Chuyên viên địa ốc quốc gia - National association of Realtors Năm 1996, hiệp hội thành lập Ủy ban hành chính BĐS để thu hút vốn đóng góp tự nguyện từ những thành viên trong hiệp hội

Thành viên của NAR gồm có các công ty môi giới BĐS, nhân viên mua bán, quản lý, tư vấn, thẩm định BĐS Họ đều bị ràng buộc bởi quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề đối với BĐS trong đó bao gồm nghĩa vụ với khách hàng, với công chúng và môi giới khác

NAR có vai trò như nhà đại diện thay mặt cho các đại lý nhà môi giới BĐS

Tổ chức này tham gia các cuộc vận động hành lang pháp luật có liên quan đến

quyền sở hữu nhà ở và cung cấp các báo cáo thường xuyên về tình trạng BĐS nhà ở của thị trường trong nước Tính đến năm 2005, NAR là hiệp hội có ủy ban hành chính lớn nhất Hoa Kỳ Theo như Trung tâm phản hồi chính trị, hiệp hội này là nhà tài trợ lớn thứ ba của Hoa Kỳ trong các cuộc vận động chính trị 9

cá nhân về sở hữu và sử dụng BĐS nhà đất, hỗ trợ các doanh nghiệp, thành viên của hiệp hội trên mặt dự báo thị trường BĐS, đồng thời góp phần phát triển thị trường BĐS, đảm bảo hoạt động hiệu quả và ổn định kể cả trong những thời kỳ suy thoái kinh tế, nhằm phục vụ tốt nhất nhu cầu của người dân về nhà đất

 Góp phần thúc đẩy tăng trưởng ngành công nghiệp BĐS

Hiệp hội luôn đi sâu, theo sát tình hình BĐS trong nước và thế giới để đưa ra những kiến nghị kịp thời, nhằm đẩy lùi và hạn chế tuyệt đối rủi ro có thể xảy ra đối với thị trường BĐS quốc gia, tránh những làn sóng ảnh hưởng từ những thị trường BĐS khác Hiệp hội cũng hỗ trợ nhà các nhà quản lý trong việc thúc đẩy tăng trưởng cả về chất và lượng của ngành công nghiệp BĐS - vốn là một ngành công nghiệp có tiềm năng to với, với một lượng giá trị tài sản khổng lồ có ảnh hưởng rõ rệt đến nền kinh tế quốc gia

 Cung cấp cơ sở cho các nghiên cứu chuyên nghiệp

9 Nguồn: http://www.realtor.org/library/library/fg002

Trên cơ sở làm việc thay mặt cho các chủ sở hữu BĐS ở Mỹ, hiệp hội chuyên viên địa ốc quốc gia đã cung cấp nguồn dữ liệu dồi dào cho các nghiên cứu chuyên nghiệp về lĩnh vực BĐS nước này, hiệp hội cũng là nơi nghiên cứu và trao đổi thông tin giữa các hội viên, thông tin cho công chúng và chính phủ

2.3 Sơ lƣợc về Bộ quy tắc đạo đức - Code of Ethics

Bộ Quy tắc đạo đức và Tiêu chuẩn hành nghề của hiệp hội (Code of Ethics and Standard of Practice) là một bộ tài liệu nêu chi tiết và đầy đủ các nguyên tắc cần thiết điều chỉnh hành vi của một chuyên viên địa ốc khi họ thực hiện nghiệp vụ của mình trên thị trường BĐS Bộ Quy tắc đạo đức được NAR phê chuẩn vào năm

1913, tu chỉnh tại đại hội thường niên các năm sau đó và lần gần đây nhất được tu chỉnh là vào năm 2010, bản chỉnh sửa chính thức có hiệu lực từ tháng 1/1/2011

Trở lại với lịch sử của ngành BĐS trước đây chỉ là những cuộc đầu cơ, khai thác tràn lan, không thống nhất và chưa có quy tắc điều chỉnh nào trọn vẹn, Bộ quy tắc đạo đức ra đời đã được áp dụng rộng rãi, tránh tình trạng rối loạn như trước và đưa những nguyên tắc hoạt động của chuyên viên địa ốc vào khuôn khổ

Bộ quy tắc đạo đức không phải là luật do nhà nước ban hành, tuy nhiên, nó cũng không hề chống đối pháp luật, thay vào đó, nó làm tăng tính hài hòa và thống nhất của pháp luật do nhà nước đặt ra Trong Bộ quy tắc cũng nêu rõ: bất cứ trường hợp nào xảy ra sự không thống nhất giữa quy định của Bộ quy tắc và Luật quốc gia thì nghĩa vụ Luật pháp phải được ưu tiên trên hết

Giữa các quy định trong Bộ quy tắc và những điều luật trong pháp luật quốc gia có mối quan hệ song song, tương hỗ Đầu tiên, các quy tắc này xác định được những nhiệm vụ và nghĩa vụ cấp thiết nằm ngoài khả năng của luật để thực hiện Thứ hai, các quy tắc cũng hỗ trợ luật bằng cách đòi hỏi mức độ nhạy bén cao hơn với trách nhiệm và nghĩa vụ nó đặt ra

Vào năm ra đời, Bộ quy tắc chỉ được chia thành hai phần chính: nhiệm vụ với khách hàng và nhiệm vụ với các chuyên viên địa ốc khác; với những điều khoản đơn giản, gắn gọn và không đầy đủ so với Bộ quy tắc hiện tại Sau những lần sửa

đổi bổ sung, Bộ quy tắc hiện tại gồm có 17 điều, nhiều tiêu chuẩn hành nghề chi tiết, trong đó chia ra làm ba mục chính: các nghĩa vụ đối với người ủy thác và khách hàng (với nội dung chính là việc chuyên viên địa ốc phải cam kết bảo vệ và thúc đẩy lợi ích của người ủy thác trách nhiệm liên quan tới BĐS cho mình và các khách hàng liên quan trong thương vụ); nghĩa vụ đối với công chúng (nghĩa vụ không phân biệt đối xử với bất kỳ ai trên nhiều lý do khác nhau); và cuối cùng là nghĩa vụ với những người môi giới BĐS khác

Tóm lại, Bộ quy tắc đạo đức góp phần lớn trong tiến trình phát triển ngành BĐS, nó giống như một cái khung mang tính pháp lý hỗ trợ cho luật pháp để điều chỉnh hành vi từng cá nhân riêng lẻ hoặc tổ chức hoạt động trong lĩnh vực BĐS

(Bản gốc tiếng Anh của Bộ quy tắc xem tại Phụ lục 1)

3 Nội dung Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề

3.1 Nghĩa vụ đối với người ủy thác và khách hàng

3.1.1 Đảm bảo tối ưu quyền lợi của người ủy thác và khách hàng

a Đề cao và bảo vệ quyền lợi của người ủy thác

Tại Điều 1 của Bộ quy tắc đạo đức có quy định nhiệm vụ đầu tiên và cũng là

quan trọng nhất đối với người môi giới là: “sẽ bảo vệ và đề cao quyền lợi của người

ủy thác” Xét cả trên phương diện pháp lý và đạo đức, người môi giới cần thực hiện

những nỗ lực trong khả năng tối đa của họ để đạt được mục tiêu của người ủy thác Người môi giới cần phải hoàn toàn trung thành với người ủy thác mà họ đã cam kết phục vụ

Việc thực hiện trách nhiệm với khả năng tối đa và sự tận tụy cần thiết ở đây ngoài những điều kiện bắt buộc được thiết lập trong hợp đồng, người môi giới phải

“quản lý khéo léo tài sản của người ủy thác để đảm bảo quyền hạn, sự an toàn và sức khỏe của người thuê và những người sinh sống hợp pháp khác trên bất động sản đó” (tiêu chuẩn 1-10) và “phải hành xử cẩn trọng, thực hiện mọi cố gắng cần thiết để bảo vệ tài sản khỏi những sự cố và mất mát hợp lý có thể lường trước

được” (tiêu chuẩn 1-11) đối với những hợp đồng môi giới trong đó bao gồm việc

giữ gìn hay quản lý BĐS từ người ủy thác

Tuy nhiên, trung thành với người ủy thác không có nghĩa là người môi giới

có thể cung cấp các thông tin sai lệch tới khách hàng khác để nâng cao lợi ích của người ủy thác, người môi giới cũng phải cam kết trung thực với tất cả các bên tham gia trong giao dịch, gồm các bên mà họ không chịu trách nhiệm đại diện và những người môi giới mà họ cùng hợp tác

b Cung cấp cho người ủy thác đầy đủ, kịp thời những thông tin cần thiết

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, đối với những thông tin đề nghị mua/bán hay trả giá cho BĐS, người môi giới cần thông báo với người ủy thác một cách khách quan, càng nhanh càng tốt để người ủy thác có thể đưa ra những quyết định kịp thời Những thông tin này cần tiếp tục được thông báo cho tới khi người ủy thác đạt được mục đích của mình

Người môi giới cũng cần phải cho người ủy thác biết những thông tin về: các chính sách của công ty môi giới; tiền thù lao cho người môi giới cũng như các khoản thù lao khác nếu có; khả năng người môi giới có thể hành động như người đại diện hai chiều (vừa là đại diện của người bán/cho thuê, vừa là đại diện của người mua/đi thuê)

Trong tài liệu hướng dẫn thi hành, NAR đã đưa ra một tình huống minh họa cho thấy người môi giới cần có thái độ đề cao lợi ích của người ủy thác bằng việc thông báo đầy đủ những thông tin có lợi cho người ủy thác như sau:

Người môi giới A quản lý một tòa nhà chung cư sở hữu bởi người ủy thác B Người môi giới A đã nhận được một lời đề nghị mua tòa nhà bằng văn bản của người mua C A đã đáp lại rằng tòa nhà không được chào bán Một vài ngày sau, người mua C gặp trực tiếp người ủy thác B và đề cập vấn đề muốn mua lại tòa nhà thông qua lời đề nghị với người môi giới A Người ủy thác B cho biết đã không hề nhận được thông báo nào từ phía người môi giới A

B sau đó đã đệ trình khiếu nại người môi giới A lên Hội đồng môi giới BĐS địa phương về việc không làm tròn trách nhiệm người đại diện Trong đơn khiếu nại, B đề cập đến nhiệm vụ của người môi giới A vẫn phải thông báo những đề nghị mua BĐS cho mình mặc dù người ủy thác B không trực tiếp giao nhiệm vụ đó cho A

và người môi giới A được thuê đề quản lý tòa nhà

Người môi giới A đã bào chữa rằng anh ta chỉ có quan hệ là người quản lý BĐS với B theo những điều khoản của hợp đồng quản lý và không hề biết người ủy thác của mình có ý định bán tòa nhà Khi nhận được đề nghị từ người mua C, A cảm thấy cần phải bảo vệ người ủy thác của mình khỏi mất thời gian đàm phán một thương vụ mà người ủy thác B không hề quan tâm

Kết luận của Ban điều trần: người môi giới A đã vi phạm quy định trong Điều 1 của Bộ quy tắc đạo đức, cho dù không có những chỉ dẫn trực tiếp cần phải thông báo về đề nghị mua BĐS, nghĩa vụ trung thành với lợi ích của người ủy thác cũng yêu cầu người môi giới A phải thông báo các đề nghị đó cho người ủy thác, mọi nhà đầu tư BĐS chắc chắn đều muốn được biết những đề nghị mua đó 10

c Bảo mật thông tin của người ủy thác

Yêu cầu này được đặt ra bao gồm cả trong thời gian hợp đồng và sau khi người môi giới đã chấm dứt sự liên hệ nghề nghiệp với người ủy thác Theo đó, người môi giới không được phép cố ý:

 tiết lộ thông tin kín đáo của người ủy thác

 sử dụng thông tin kín đáo của người ủy thác để gây bất lợi cho họ

 sử dụng thông tin kín đáo của người ủy thác để đem lợi cho người môi giới hay bất kỳ một bên thứ ba nào

 người môi giới bị bắt buộc theo lệnh của tòa án

 người ủy thác có ý định phạm tội và thông tin đó cần thiết để ngăn ngừa tội ác

 cần thiết để bảo vệ người môi giới, nhân viên hay người hợp tác của hãng môi giới chống lại cáo buộc về hành vi phi pháp

Trong đó thông tin liên quan tới các khiếm khuyết tiềm tàng của tài liệu không được coi là thông tin mật theo Bộ quy tắc đạo đức này

d Tránh nói quá, hướng dẫn sai lầm, che giấu các sự kiện liên quan

Điều kiện về tính trung thực này được yêu cầu với người môi giới ngay từ khi chưa trở thành đại diện của người ủy thác và xuyên suốt quá trình thực hiện hợp đồng môi giới Khi tìm cách xin đăng bản địa ốc, trở thành đại diện của bên bán/cho

thuê, người môi giới không được “cố ý hướng dẫn sai lầm chủ sở hữu về giá trị thị trường BĐS của họ” (tiêu chuẩn 1-3) và khi tìm cách trở thành người đại diện của bên mua/đi thuê BĐS, “không được dẫn dắt sai lầm người mua hay người đi thuê

về số tiền tiết kiệm được hay những lợi ích khác thông qua việc sử dụng dịch vụ môi giới” (tiêu chuẩn 1-4)

Điều 2 của Bộ quy tắc đạo đức cũng bảo vệ khách hàng bằng cách đảm bảo rằng người môi giới cung cấp những thông tin chính xác, có thực mà không hề được thổi phồng, và người môi giới sẽ không lặng yên trước những sự việc có yếu tố bất lợi ảnh hưởng đến BĐS Với tư cách là một chuyên gia về BĐS, người môi giới có trách nhiệm tìm hiểu và làm sáng tỏ những yếu tố bất lợi mà họ có thể nhận biết được trong khả năng chuyên môn của mình Tuy nhiên, người môi giới không có nghĩa vụ phải tìm ra những khuyết điểm tiềm tàng của BĐS cũng như đưa ra lời tư vấn cho người ủy thác, khách hàng về những vấn đề nằm ngoài khả năng chuyên môn về BĐS Người môi giới cũng không nhất thiết phải có đầy đủ kiến thức hay

kỹ năng trong các lĩnh vực khác như kiến trúc, kỹ sư xây dựng hay chuyên gia về đất đai Khi cần tư vấn về các lĩnh vực này, người môi giới nên khuyên người ủy thác, khách hàng của mình sử dụng dịch vụ của những chuyên gia thích hợp

e Phối hợp với người môi giới khác vì lợi ích của người ủy thác

Những quy định tại Điều 3 của Bộ quy tắc ràng buộc người môi giới phải hợp tác với những đối thủ cạnh tranh của họ dựa trên những điều kiện được thống nhất bởi cả 2 bên khi sự hợp tác đó là vì lợi ích cao nhất cho người ủy thác Thông qua sự phối hợp với nhau giữa những người môi giới, phạm vi đăng tải thông tin của BĐS sẽ được mở rộng tối đa, người bán/cho thuê được đảm bảo tiếp cận với thị trường tiềm năng rộng lớn hơn, những người mua/đi thuê cũng sẽ được tiếp cận với luồng thông tin đầy đủ, nhanh chóng có thể đáp ứng nhu cầu của họ

Về phân chia hoa hồng, lệ phí, trong Điều 3 cũng nói rõ ràng rằng “nghĩa vụ hợp tác ở đây không bao gồm nghĩa vụ chia sẻ tiền hoa hồng, lệ phí hay thù lao khác cho người môi giới khác” Tức là dù có quy định về phân chia thù lao hay

không thì người môi giới vẫn phải đặt nghĩa vụ hợp tác lên trên hết Những điều khoản, điều kiện về phân chia tiền thù lao, hoa hồng giữa 2 người môi giới cần được thỏa thuận và thống nhất trong đề nghị hợp tác trước khi chấp nhận đề nghị đó và phải được hoàn thiện trước khi trả giá mua/thuê BĐS Khi đã hợp tác với nhau, cả 2 người môi giới cần phải cung cấp đầy đủ thông tin cho nhau bao gồm những thông tin về thương vụ và các mối quan hệ đại diện của người môi giới

3.1.2 Đảm bảo trung thực về quyền lợi cá nhân

a Công khai những quyền lợi trực tiếp, gián tiếp của người môi giới

Người môi giới phải cung cấp đầy đủ thông tin cho người mua, người bán hay người đại diện của họ khi người môi giới tiến hành mua, trả giá hay bán BĐS

mà trong đó người môi giới có những lợi ích nhất định Điều này được áp dụng không chỉ riêng đối với bản thân người môi giới mà còn với những thành viên trong gia đình (quan hệ trực tiếp), đồng nghiệp hay công ty mà người môi giới nắm giữ lợi tức; đó là các bên mà một người bình thường có xu hướng thiên vị trong những trường hợp thực tế

Nếu người mua/bán biết trước về lợi ích của người môi giới trong giao dịch BĐS, họ có thể đưa ra những quyết định đúng đắn, đảm bảo sự hỗ trợ pháp lý nếu cần thiết và hành động cẩn trọng với người môi giới trong phạm vi của giao dịch

Một tình huống minh họa có thể xem xét ở trường hợp này trong hướng dẫn thi hành của NAR như sau:

Người ủy thác A muốn đăng bản lô đất trống của mình qua người môi giới B với giá 50.000 USD, nhưng qua những thuyết phục của người môi giới B về một vài khuyết điểm của lô đất và tình hình thị trường ảm đạm, người ủy thác A đã chấp thuận đăng với giá 32.500 USD Hai tuần sau, người môi giới B thông báo cho A về một đề nghị trả giá 32.500 USD Người ủy thác A đã thắc mắc về giá trị của lô đất

có thể cao hơn bởi vì mức giá 32.500 USD đã được trả ngay sau khi đăng bản chỉ mới hai tuần Tuy nhiên, người môi giới B cố gắng thuyết phục A chấp nhận dựa trên tình hình thị trường và chỉ khi đặt giá thấp như vậy mới có người mua Cuối cùng, A đã đồng ý và bán cho người mua C

Hai tháng sau, A phát hiện ra mảnh đất đó không thuộc sở hữu của C mà đã được bán cho người mua D với giá 55.000 USD A cũng điều tra và biết được C là anh vợ của B và C chỉ thay mặt cho người môi giới B mua lô đất với giá 32.500 USD A đã đệ trình khiếu nại sự việc lên Hội đồng môi giới bất động sản về việc B phản bội lại lòng tin và lợi ích của người ủy thác và đã không công khai mua lô đất dưới danh nghĩa của chính người môi giới B

Trong buổi điều trần trước Hội đồng của Ủy ban tiêu chuẩn nghề nghiệp, B

đã bào chữa rằng dưới sự quan sát chuyên môn của mình, anh ta nhận thấy mức giá trong giao dịch BĐS này tồn tại hai yếu tố hợp lý: với mức giá này người ủy thác A sẵn sàng bán để thanh lý khoản đầu tư của mình và cũng với mức giá này, người mua sẵn sàng trả để có thể sở hữu lô đất mà người mua C quan tâm Với vai trò của mình, B nhận thấy không có bất kỳ thiệt hại nào trong giao dịch này với cả

2 bên khi mà người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán

Ban điều trần kết luận rằng: người môi giới B đã sử dụng chiêu bài đội lốt cung cấp dịch vụ môi giới để thực hiện mục đích đầu cơ, B đã phản bội những nguyên tắc cơ bản nhất của công việc môi giới và phản bội lòng trung thành với lợi ích của người ủy thác, B đã vi phạm Điều 1 và Điều 4 của Bộ quy tắc đạo đức 11

b Không nhận hoa hồng, giảm giá hay quyền lợi khác nằm ngoài lệ phí

Người môi giới có thể giới thiệu các sản phẩm, dịch vụ bất động sản khác nằm ngoài dịch vụ môi giới tới người ủy thác như dịch vụ bảo hiểm, tài trợ tiền vay mua nhà, bảo hiểm quyền của chủ nhà, sản phẩm nội thất Nhưng tất cả những chi phí dành cho sản phẩm, dịch vụ đó và các khoản hoa hồng mà người môi giới có được khi giới thiệu sản phẩm, dịch vụ cần được người ủy thác nắm rõ và chấp thuận

c Nhận thù lao của duy nhất một bên

“Trong một thương vụ, mặc dù được luật pháp cho phép, người môi giới sẽ không được nhận thù lao của hơn một bên mà không công khai cho tất cả các bên

và có sự chấp thuận của người ủy thác” (Điều 7) Quy tắc này mang tính bổn phận

đạo đức đối với người môi giới và nằm ngoài những quy định trong luật pháp Tầm quan trọng của nó được thể hiện trong những trường hợp phát sinh xung đột lợi ích ảnh hưởng tới tính khách quan trong lời khuyên, tư vấn của người môi giới

3.1.3 Đảm bảo tính minh bạch về thông tin trong giao dịch

a Giữ tài khoản nhận ủy thác riêng biệt với tài khoản cá nhân

Các tài khoản mà người môi giới nhận ủy thác từ người khác như tài khoản thụ ủy, tài khoản tín thác, tiền nhận từ người ủy thác để thực hiện giao dịch và các tài khoản tương tự cần được giữ trong một tài khoản đặc biệt tại một tổ chức tài chính phù hợp, riêng biệt với tài khoản sở hữu cá nhân của người môi giới để đảm

11 Case 1-4 – Interpretations of the Code of Ethics – Code of Ethics and Arbitration Manual – NAR

bảo sự trung thực của chính họ, đề phòng trường hợp xảy ra sai sót trong tính toán hay tổn thất tài khoản

b Các điều khoản thỏa thuận được lập thành văn bản

Để bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên tham gia trong thương vụ BĐS, trách nhiệm của người môi giới là phải đảm bảo tất cả các hợp đồng cần thiết trong thương vụ và liên quan đến công việc của người môi giới bao gồm hợp đồng đăng

bản, hợp đồng đại diện, hợp đồng mua bán hay hợp đồng cho thuê “được viết ra bằng ngôn ngữ rõ ràng, dễ hiểu thể hiện các điều khoản, điều kiện, nghĩa vụ và cam kết cụ thể của các bên Mỗi bên sẽ được cấp một bản copy của mỗi hợp đồng sau khi họ đã ký tên hoặc ký tắt.” (Điều 9) Quy định này có thể giúp tránh được đáng

kể những vấn đề khúc mắc liên quan tới việc đăng bản BĐS, quá trình trả giá mua BĐS, các công cụ tài chính và các cam kết, thỏa thuận khác

Người môi giới cũng cần phải chắc chắn rằng các tài liệu liên quan đến việc mua, bán hoặc cho thuê BĐS được sửa đồi kịp thời khi có những điều khoản nới rộng hay tu chỉnh bằng văn bản đã được thống nhất giữa các bên Điều này cũng được áp dụng với Hợp đồng điện tử

3.2 Nghĩa vụ đối với công chúng

3.2.1 Đảm bảo tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới

a Cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp bình đẳng cho tất cả mọi người

Mỹ là quốc gia đa chủng tộc, đa tôn giáo vì vậy trong hầu hết các điều luận

có liên quan đến lợi ích của người dân đều có quy định đối xử bình đẳng và không phân biệt với tất cả mọi người Hoạt động môi giới BĐS không phải là ngoại lệ

Điều 10 Bộ quy tắc đạo đức có quy định rõ: “Người môi giới không được từ chối cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp cho bất kỳ người nào vì các lý do chủng tộc, màu

da, tôn giáo, tình trạng tàn tật, địa vị gia đình hay nguồn gốc quốc gia” Người môi

giới phải tiến hành cung cấp dịch vụ bình đẳng cho tất cả mọi đối đượng có nhu cầu, với tất cả nỗ lực và khả năng của bản thân, không phân biệt vì bất kì lý do nào Việc bình đẳng thể hiện qua tất cả các khâu, từ khi tiến hành đăng thông tin quảng

cáo “những người môi giới không được in, trưng bày hay truyền bá bất kỳ tuyên bố, quảng cáo nào có liên quan đến bán, hay cho thuê một BĐS, trong đó hàm ý sự ưu

ái, hạn chế hay phân biệt đối xử dựa trên chủng tộc, màu da, tôn giáo, tình trạng tàn tật, địa vị gia đình hay nguồn gốc quốc gia” (tiêu chuẩn 10-3) cho tới khi cung cấp dịch vụ Đồng thời người môi giới cũng phải cam kết “không trở thành bất kỳ bên nào trong các kế hoạch hay thoả thuận để phân biệt con người”(Điều 10) trên

cơ sở các yếu tố như màu da, sắc tộc, tôn giáo

Trong tài liệu hướng dẫn của NAR có minh họa cụ thể tình huống liên quan đến phân biệt đối xử như sau:

Vào một buổi sáng thứ bảy, người môi giới B - một người bán hàng liên kết của người môi giới A - trả lời một cuộc gọi từ C, một sinh viên mới tốt nghiệp, vừa chuyển tới thành phố và đang đảm nhận công việc dạy học ở trường trung học Northwest C đã kết hôn và có có hai con và một trong hai đứa bé bị tật nguyền Sau khi nhận thấy C có khả năng mua một căn nhà có ba phòng ngủ vào khoảng 80,000 USD, người môi giới B đã giới thiệu cho C một căn nhà phù hợp gần trường trung học Northwest

Sáng thứ hai, ở buổi họp khoa, C gặp D, người cũng vừa mới chuyển đến thành phố, giáo viên cùng trường với C và cũng đang tìm nhà D đã có vợ, cùng hai đứa con và cũng có một đứa bị tật nguyền C giới thiệu với D về người môi giới B

D gọi đến văn phòng của người môi giới A chiều hôm ấy để gặp B Người môi giới B gặp D và quyết định D cũng có khả năng chi trả cho mức giá 80,000 USD D nói với người môi giới B rằng anh cũng là giáo viên mới chuyển đến trường trung học Northwest nhưng anh là người da đen Người môi giới B chỉ tìm được cho D một căn nhà trong khu phố người lai D đã yêu cầu là muốn tìm nhà gần trường trung học nhưng người môi giới B trả lời rằng anh không tìm được ngôi nhà nào thoả mãn điều kiện của D

Ngày hôm sau, D đến gặp C và kể lại vấn đề của anh khi tìm nhà gần trường

và biết được rằng người môi giới B đã chỉ cho C một số căn nhà gần trường D đã

đệ đơn lên Hiệp hội Người môi giới khiếu nại rằng người môi giới B đã phân biệt đối xử chống lại anh và gia đình anh ta bằng cách cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp không công bằng

Đơn khiếu nại được xem xét bởi Uỷ ban khiếu nại Người môi giới B bị cáo buộc vi phạm Điều 10 Bộ luật Đạo đức Trong buổi điều trần, B đã thừa nhận rằng anh ta đã không nỗ lực hết sức để giới thiệu cho D mội ngôi nhà trong khu phố gần trường trung học như anh đã làm với C bởi anh cảm thấy D và gia đình anh ta sẽ cảm thấy thoải mái hơn khi sinh sống với những người hàng xóm cùng chủng tộc

Ban điều trần ra kết luận người môi giới B vi phạm Điều 10 của Bộ quy tắc 12

Để đảm bảo thực thi đúng Pháp luật về đạo đức nghề nghiệp, Hiệp hội người môi giới có quyền yêu cầu người môi giới tham gia các hoạt động đào tạo về bình đẳng trong BĐS và coi đây như là một điều kiện để duy trì tư cách thành viên và người môi giới luôn được khuyến khích tham gia những khoá đào tạo này

Bình đẳng trong Bộ quy tắc đạo đức không chỉ thể hiện đối với đối tượng được cung cấp dịch vụ, Điều 10 còn kêu gọi những nhà môi giới không phân biệt

đối xử với trong việc lựa chọn và duy trì mối quan hệ với “các nhân viên và nhà thầu độc lập, là những người cung cấp các dịch vụ liên quan đến BĐS cùng với đội ngũ nhân viên quản trị và văn phòng, những người trực tiếp hỗ trợ họ.” (tiêu chuẩn 10-4)

b Cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp theo đúng năng lực

Hoạt động môi giới BĐS khá rộng và không phải người môi giới nào cũng

có sự chuyên nghiệp và hiểu biết lớn có thể bao quát toàn bộ mọi hoạt động Để đảm bảo hoạt động môi giới thực sự hiệu quả và chuyên nghiệp, Bộ quy tắc cũng quy định về phạm vi lĩnh vực mà người môi giới được phép tham gia cung cấp

trong Điều 11: “Dịch vụ mà những người môi giới cung cấp cho người uỷ thác và

12 Case 10-2 – Interpretations of the Code of Ethics – Code of Ethics and Arbitration Manual – NAR

khách hàng của họ phải tuân theo những tiêu chuẩn hành nghề và có năng lực thực

sự trong những lĩnh vực BĐS cụ thể mà họ tham gia, đặc biệt là môi giới BĐS nhà

ở, quản lý BĐS, môi giới BĐS thương mại và công nghiệp, môi giới đất, định giá BĐS, tư vấn BĐS, bán đấu giá BĐS và BĐS quốc tế” Vì vậy, người môi giới khi

được người uỷ thác đề nghị cung cấp dịch vụ cần phải xem xét lĩnh vực đó có thuộc nghiệp vụ chính, thuộc lĩnh vực am hiểu của bản thân hay không rồi mới được quyết định Chỉ nên nhận một nhiệm vụ khi có đủ điều kiện và khả năng Nếu nhiệm

vụ nằm ngoài khả năng, người môi giới có thể chuyển nhượng cho người môi giới khác hoặc nhờ đối tượng khác có khả năng chuyên môn cao trợ giúp phần nghiệp vụ

mà người môi giới tự thấy chưa đáp ứng được

c Phải trung thực và chính xác trong việc truyền đạt thông tin

Sự chuyên nghiệp của Người môi giới được thể hiện nhiều thông qua việc truyền đạt thông tin tới mọi người, từ người uỷ thác, đến khách hàng và cả những

người môi giới khác Điều 12, Bộ quy tắc có quy định: “Người môi giới BĐS phải trung thực và thật thà trong truyền đạt thông tin môi giới bất động sản của mình và phải phản ánh đúng sự thật trong hoạt động quảng cáo, tiếp thị và các hình thức trình bày khác.”

Nếu như những cam kết trung thực đối với người ủy thác của người môi giới

đã nêu ở phần trước là vì mục đích bảo vệ lợi ích của người ủy thác, thì ở đây, nghĩa

vụ trung thực của người môi giới với công chúng có ý nghĩa tránh phát tán những thông tin sai lệch gây ảnh hưởng tới thị trường BĐS Như đã nêu ở Chương I, BĐS

có vai trò rất quan trọng, thông tin về BĐS thường nhạy cảm và ít được công bố rộng rãi Vì vậy một khi đã công bố, thông tin mà Người môi giới truyền đạt tới mọi người phải tuyệt đối chính xác, không thừa cũng không thiếu, không được nói quá lên để tránh gây hiểu lầm cho công chúng Nếu như người môi giới đề nghị những lợi ích như phần thưởng, giảm giá trong việc đăng bản, bán, mua hay cho thuê BĐS

thì “phải hành xử tận tâm và sáng suốt trong các hình thức quảng cáo và trình bày công khai hoặc bí mật để tất cả các bên được nhận hay nói các khác là được hưởng lợi từ lời đề nghị của người môi giới được hiểu rõ ràng, thông suốt và nhanh chóng