Phân tích tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Luật thuế mới ra đời nhằm Góp phần tăng cường quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, thực hiện chính s

MỤC LỤC

 LỜI MỞ ĐẦU    2 CHƯƠNG  I  :  NỘI  DUNG  CỦA  LUẬT  THUẾ  SỬ  DỤNG  ĐẤT  PHI  NÔNG 

    1.1  Sự cần thiết ban hành Luật thuế SDDPNN (thuế SDDPNN)  3  1.2  Nội dung chủ yếu của Luật thuế SDDPNN 3

1.2.2       Đối tượng không chịu thuế  4

CHƯƠNG  II  :  THỰC  TRẠNG  VIỆC  ÁP  DỤNG  LUẬT  SỬ  DỤNG  ĐẤT  PHI 

2.1 Tình trạng sử dụng các loại đất ở Việt Nam thời gian qua  9 2.2 Quá trình thực hiện Luật thuế SDDPNN trong thời gian qua  9

CHƯƠNG  III  :   CÁC  GIẢI  PHÁP  KHẮC  PHỤC  VIỆC  TÍNH  THUẾ  VÀ  THU 

LỜI MỞ ĐẦU

Quá trình mở cửa, hội nhập kinh tế trong khu vực tiến đến toàn cầu hóa nền  kinh tế. Để bắt kịp quá trình này thì mỗi quốc gia phải liên tục có những cải tiến  nhằm phù hợp và thích nghi với nền kinh tế toàn cầu. Trong đó thuế là một công 

cụ luôn được nhà nước sử dụng nhằm điều tiết nền kinh tế vĩ mô. Hệ thống thuế  của Việt Nam sau khi gia nhập WTO đã có nhiều thay đổi tích cực trong những  năm qua. 

Tình  trạng  sử  dụng  đất  đai  của  Việt  Nam  trong  những  năm  qua  có  khá  nhiều thay đổi. Việc thay đổi mục đích sử dụng đất, tình trạng đầu cơ đất … gây  khó khăn trong việc quản lý và thu thuế của Nhà nước. Luật đất đai năm 1993 sau 

15  năm  thực  hiện  đã  không  còn  phù  hợp  với  bối  cảnh  kinh  tế  hiện  nay    Do  đó  ngày 17/06/2010, Quốc hội đã thông qua Luật số 48/QH12, ban hành Luật thuế sử  dụng đất phi nông nghiệp. Luật thuế mới ra đời nhằm Góp phần tăng cường quản 

lý nhà nước đối với việc sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình, khuyến khích tổ  chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, thực hiện chính sách ưu đãi của nhà nước đối  với các đối tượng cần được hỗ trợ, gia đình chính sách, người có công; động viên 

sự đóng góp của người sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, góp phần tạo nguồn  thu  cho  ngân  sách  địa  phương  để  thực  hiện  các  nhiệm  vụ  chi  của  ngân  sách  địa  phương…

Với mong muốn được tìm hiểu sâu hơn về thuế sử dụng đất đai nên em đã  chọn đề tài : “Phân tích tác động của Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp” để nghiên  cứu. Đề tài này gồm 3 chương :

Chương  I  :  Nội  dung  của  Luật  thuế  sử  dụng  đất  phi  nông  nghiệp  số  48/ 2010/QH12

Chương II : Thực trạng việc áp dụng Luật sử dụng đất phi nông nghiệp ở  Việt Nam

Chương III : Các giải pháp khắc phục việc tính thuế và thu thuế sử dụng đất  phi nông nghiệp

CHƯƠNG I : NỘI DUNG CỦA LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI

NÔNG NGHIỆP SỐ 48/2010/QH12 1.1 Sự cần thiết ban hành Luật thuế SDDPNN (thuế SDDPNN)

Pháp  lệnh  thuế  nhà,  đất  ngày  03/07/1992  qua  15  năm  thực  hiện  đã  không  còn phù hợp với thực tiễn, nguồn thu từ thuế chưa tương xứng với giá trị đất đai,  đặc  biệt  không  thể  hiện  được  vai  trò  điều  tiết,  quản  lý  của  nhà  nước  trong  vận  hành nền kinh tế. Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 30/01/2008 của Hội nghị lần thứ  sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá X đã yêu cầu: “Hoàn thiện chính sách  thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, đất được giao nhưng không đưa  vào  sử  dụng  theo  cam  kết  và  các  trường  hợp  sở  hữu,  sử  dụng  nhà,  đất  vượt  quá  hạn mức quy định, ngăn chặn những cơn sốt giá do đầu cơ bất động sản, đặc biệt 

là đất đai”. 

Do đó, ngày 17/06/2010, Quốc hội đã thông qua Luật số 48/QH12 về thuế  SDDPNN nhằm góp phần tăng cường quản lý nhà nước đối với SDDPNN, khuyến  khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu 

cơ  đất  và  khuyến  khích  thị  trường  bất  động  sản  phát  triển  lành  mạnh.  Việc  xây  dựng Luật thuế SDDPNN là để thực hiện chương trình cải cách hệ thống thuế đến  năm 2010. Theo đó, chính sách thuế liên quan đến tài sản là đất sẽ được hoàn thiện  theo hướng mở rộng đối tượng chịu thuế để bảo đảm công bằng giữa các tổ chức, 

cá nhân có quyền sở hữu, sử dụng tài sản là đất. Hơn nữa để hoàn thiện và đảm  bảo tính đồng bộ của hệ thống pháp luật về thuế, thống nhất với quy định của Luật  quản lý thuế; phù hợp với thực tiễn và phù hợp với các quy định của Luật đất đai  năm 2003, Luật nhà ở, Luật đầu tư và các chính sách thu khác liên quan đến đất  đai

1.2 Nội dung chủ yếu của Luật thuế SDDPNN :

Luật thuế SDDPNN có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2012 với  những nội dung như sau :

1.2.1 Đối tượng chịu thuế :

Theo  quy  định  của  Luật  đất  đai  năm  2003  thì  nhóm  đất  phi  nông  nghiệp  bao  gồm:  đất  ở,  đất  xây  dựng  trụ  sở  cơ  quan,  đất  sản  xuất,  kinh  doanh  phi  nông  nghiệp,  đất  sử  dụng  vào  mục  đích  công  cộng   Cụ  thể  đối  tượng  chịu  thuế  bao  gồm: 

+ Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị

+  Đất  sản  xuất,  kinh  doanh  phi  nông  nghiệp  bao  gồm:  đất  xây  dựng  khu  công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác,  chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

+ Đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh

1.2.2 Đối tượng không chịu thuế :

Một số loại đất phi nông nghiệp sử dụng không vào mục đích kinh doanh  gồm :

+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng bao gồm: đất giao thông, thủy lợi;  đất xây dựng công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục 

vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây  dựng công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;

+ Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng;

+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

+ Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

+ Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng  vào mục đích quốc phòng, an ninh;

+ Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của pháp luật

1.2.3 Người nộp thuế :

Người nộp thuế là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất.  Tuy nhiên, trong trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 

sẽ là người nộp thuế. Riêng đối với những dự án căn hộ chung cư, đất nền thì chủ  đầu tư là người nộp khoản thuế này cho đến khi bàn giao nhà hoặc chuyển quyền 

sử dụng đất người mua. Luật thuế SDDPNN cũng quy định người nộp thuế trong  một số trường hợp cụ thể như sau:

+  Trường  hợp  được  Nhà  nước  cho  thuê  đất  để  thực  hiện  dự  án  đầu  tư  thì  người thuê đất ở là người nộp thuế;

+ Trường hợp người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì  người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp trong  hợp đồng không có thỏa thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất 

là người nộp thuế;

+ Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp  thì  trước  khi  tranh  chấp  được  giải  quyết,  người  đang  sử  dụng  đất  là  người  nộp  thuế.  Việc  nộp  thuế  không  phải  là  căn  cứ  để  giải  quyết  tranh  chấp  về  quyền  sử  dụng đất;

+ Trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người  nộp thuế là người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng thửa  đất đó;

+ Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền 

sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng  chịu thuế quy định tại Điều 2 của Luật này thì pháp nhân mới là người nộp thuế

1.2.4 Căn cứ tính thuế :

Căn cứ tính thuế SDDPNN dựa trên giá tính thuế và thuế suất

1.2.5 Giá tính thuế :

Giá  tính  thuế  đất  được  xác  định  bằng  diện  tích  đất  tính  thuế  nhân  với  giá  của 1m2 đất, trong đó:

+  Về diện tích đất chịu thuế:  Theo  quy  định  tại  Nghị  định  số  94/CP  thì: 

“Diện tích đất để tính thuế đất ở, đất xây dựng công trình bao gồm: diện tích mặt 

đất  xây  nhà  ở,  công  trình  và  các  diện  tích  khác  trong  khuôn  viên  đất  ở;  đất  xây  dựng  công  trình  bao  gồm  cả  diện  tích  đường  đi  lại,  diện  tích  sân,  diện  tích  bao  quanh nhà, quanh công trình kiến trúc, diện tích trồng cây, diện tích ao hồ và các  diện tích để trống”

Luật còn quy định diện tích đất chịu thuế đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều 

hộ  ở,  nhà  chung  cư  bao  gồm  cả  trường  hợp  vừa  để  ở,  vừa  để  kinh  doanh,  công  trình xây dựng dưới mặt đất. Theo đó, đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà  chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính  thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, 

hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây  dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các 

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà  chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá  nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia  đình,  cá  nhân  sử  dụng  để  tính  hệ  số  phân  bổ.  Đối  với  công  trình  xây  dựng  dưới  mặt đất thì áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5 diện tích đất xây dựng chia cho tổng  diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng

+ Về giá của 1m 2 đất: là giá đất theo mục đích sử dụng do Ủy ban nhân dân 

tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm

1.2.6 Thuế suất

Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp  dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau:

2   Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức 0,07

3   Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức 0,15

Luật cũng quy định hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất 

ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, 

kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành. Trường hợp đất ở đã có hạn mức theo  quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì áp dụng như sau:

+ Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực  thi hành thấp hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức giao đất ở mới để  làm căn cứ tính thuế;

+ Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực  thi hành cao hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức đất ở cũ để làm căn 

cứ tính thuế

Luật cũng quy định mức thuế suất áp dụng đối với một số trường hợp: Đất 

ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất (áp  dụng mức thuế suất 0,03%); Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (áp dụng  mức  thuế  suất  0,03%);  Đất  phi  nông  nghiệp  quy  định  tại  Điều  3  của  Luật  này 

sử  dụng  vào  mục  đích  kinh  doanh  (áp  dụng  mức  thuế  suất  0,03%);  Đất  sử  dụng  không  đúng  mục  đích,  đất  chưa  sử  dụng  theo  đúng  quy  định  (áp  dụng  mức  thuế  suất 0,15%). Trường hợp đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu 

tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không coi là đất chưa sử  dụng và (áp dụng mức thuế suất 0,03%)

Đặc biệt là Luật quy định đối với mức lấn chiếm áp dụng mức thuế suất rất  cao  là  0,2%  và  không  áp  dụng  hạn  mức.  Việc  nộp  thuế  không  phải  là  căn  cứ  để  công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người nộp thuế đối với diện tích đất  lấn, chiếm

Ví dụ  :  một  người  có  căn  nhà  trên  khu  đất  rộng  100  m2  trên  đường  Chùa  Bộc, khung giá đất khu vực này khoảng trên 49 triệu đồng/ m2. Số thuế người này  phải  nộp  trong  năm  nay  là  1,47  triệu  đồng  (100m2  x  0,03%  x  49  triệu  đồng).  Ví 

dụ khác, anh A có tổng diện tích đất 200m2, trong đó, hạn mức sử dụng là 100m2,  50m2 sử dụng không đúng mục đích và 50m2 lấn chiếm thì mức thuế sẽ là 0,03%  cho 100m2 trong hạn mức; 0,15% cho diện tích không sử dụng đúng mục đích và  0,2% cho phần diện tích lấn chiếm

CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG VIỆC ÁP DỤNG LUẬT SỬ DỤNG

ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP Ở VIỆT NAM 2.1 Tình trạng sử dụng các loại đất ở Việt Nam thời gian qua :

Bộ TN&MT đã chỉ đạo thực hiện công tác kiểm kê đất năm 2010, kết quả  kiểm kê như sau :

Danh mục Diện tích (ha) Tỷ lệ (%)

Đất phi nông nghiệp 3,670,186 11

79%

11%

10%

Đất nông nghiệp Đất phi nông nghiệp Đất chưa sử dụng

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 01/10/2011, bên cạnh  những kết quả đã đạt được trong công tác quản lý đất đai theo quy hoạch, thì hiệu  quả  sử  dụng  đất  còn  thấp,  kế  hoạch  sử  dụng  đất  của  các  địa  phương  chưa  được  tính  toán  khoa  học,  chưa  sát  với  chiến  lược  phát  triển  kinh  tế-xã  hội  và  nhu  cầu  của thị trường bất động sản

Các  nhà  hoạch  định  chính  sách  đang  lo  lắng  chính  đáng  về  viễn  cảnh  chuyển đổi đất lúa bừa bãi và không được giám sát đủ các mục đích sử dụng khác. 

Từ  khi  bắt  đầu  thực  hiện  chính  sách  khuyến  khích  đầu  tư  (năm  1991)  đến  cuối  tháng 12/2010, đã có 261 khu công nghiệp được thành lập, chiếm 71,394 ha đất,  trong đó 45.854 ha có thể sử dụng làm mặt bằng sản xuất, đã đưa 21.095 ha vào sử  dụng với tỷ lệ lấp đầy 46%. Với tình trạng đó, GS Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ  trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường cho biết: Thời gian qua, dư luận xã hội khá  bức xúc với tình trạng sử dụng đất không hiệu quả của các khu công nghiệp, khu  kinh tế, sân bay, cảng nước sâu, sân golf, khu nghỉ dưỡng. Tỷ lệ lấp đầy không cao  của các KCN là một điều đáng xem xét. Thực tế, nhiều địa phương đã giao nhiều  đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Điều này đã khiến cho các  KCN thừa diện tích. Đô thị nhiều nơi còn dàn trải, có không ít địa phương tỷ lệ lấp  đầy còn dưới 60% song vẫn đề nghị mở thêm nhiều khu, cụm công nghiệp khác

Ngoài ra, cơ cấu sử dụng đất ở nhiều lĩnh vực hiện nay chưa hợp lý. Bằng  chứng về cơ cấu đất đô thị: đất dành cho giao thông đô thị (chưa đến 13%) và đất  dành cho các công trình công cộng còn thiếu, nhất là tại các đô thị lớn. Quỹ đất  dành cho các nhu cầu y tế, văn hóa, giáo dục – đào tạo… chưa đáp ứng được nhu  cầu, ví trí bố trí chưa hợp lý

2.2 Quá trình thực hiện Luật thuế SDDPNN trong thời gian qua :

Theo  thông  tin  từ  Cục  Thuế  TP.HCM,  hiện  ngành  thuế  đang  phát  tờ  khai  thuế đất phi nông nghiệp đến các hộ dân. Đến cuối tháng 6.2012 các địa phương  phải nộp các tờ khai thuế về chi cục thuế các quận, huyện (có xác nhận của UBND  phường, xã) để ra thông báo thuế. Hạn cuối để người dân nộp thuế đất phi nông  nghiệp là cuối tháng 12.2012. Ngay khi Luật SDDPNN được triển khai thực hiện 

đã thể hiện những mặt tích cực và hạn chế sau :

2.2.1 Mặt tích cực :

Về cơ bản, số thuế phải nộp sẽ không thay đổi nhiều so với thuế nhà đất. 

Do  đó,  luật  thuế  này  không  tác  động  đến  hoạt  động  sản  xuất,  kinh  doanh  của 

sử  dụng  đất  không  đúng  mục  đích,  quy  định  và  đất  lấn  chiếm.  Đây  không  phải  khoản thu mới mà là khoản thu đã có hằng năm đối với người sử dụng đất. Trong 

số thu của các địa phương đúng là số thu về đất là rất lớn (thực tế trong đó chủ yếu 

là thu từ tiền thuế đất của Nhà nước và việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất ).  Các khoản thu về đất trên cả nước hiện nay khoảng 40.000 tỉ đồng. Trong khi thuế  đất phi nông nghiệp chỉ khoảng 3.000 tỉ đồng. Tổng thu từ các loại đất cũng chỉ  chiếm khoảng 10% trong tổng số thu ngân sách

Hạn chế tình trạng sử dụng đất sai mục đích, đất vượt định mức và đất lấn  chiếm  vì  sử  dụng  những  loại  đất  này  sẽ  chịu  thuế  cao  hơn,  và  ai  sử  dụng  nhiều  đất  sẽ  phải  trả  thuế  nhiều  hơn  người  sử  dụng  diện  tích  đất  ít  hơn.  Số  thuế  phải  nộp hàng năm sẽ được xác định dựa trên căn cứ là diện tích đất, giá đất và thuế  suất theo tỷ lệ phần trăm (%) tính trên giá đất. Cụ thể: đối với phần diện tích vượt  không  quá  ba  lần  hạn  mức  sẽ  phải  áp  dụng  mức  thuế  suất  là  0,07%  (gấp  hai  lần  mức thuế suất đối với phần diện tích trong hạn mức); đối với phần diện tích vượt  trên  ba  lần  hạn  mức  sẽ  phải  áp  dụng  mức  thuế  suất  là  0,15%  (gấp  năm  lần  mức  thuế  suất  đối  với  phần  diện  tích  trong  hạn  mức).  Đất  sử  dụng  không  đúng  mục  đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định sẽ phải áp dụng mức thuế suất là 0,15%  (gấp năm lần mức thuế suất cơ bản). Đất lấn chiếm sẽ phải áp dụng mức thuế suất 

là 0,2% (gấp gần bảy lần mức thuế suất cơ bản)

Bên cạnh việc thuế suất định hướng mục đích sử dụng, những trường hợp 

sử dụng đất tiết kiệm hơn thì sẽ được áp mức thuế thuận lợi hơn; trái lại, cùng là  đất phi nông nghiệp nhưng sử dụng không đúng mục đích hoặc chưa sử dụng thì 

áp dụng mức thuế cao hơn  điểm quan trọng của thuế suất thuế SDĐPNN là góp  phần  định  hướng  các  nhà  đầu  tư  vào  các  dự  án  sản  xuất  kinh  doanh,  dự  án  nhà 

ở quan tâm đến việc thực hiện đầu tư theo tiến độ. Theo đó, đất phi nông nghiệp 

sử dụng trong các dự án đầu tư mà nhà đầu tư thực hiện phân kỳ, đăng ký tiến độ  triển khai, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì áp dụng mức thuế