Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các tổ chức kinh tế TT LUẬN VĂN THẠC SỸ

Tuy vậy, để hài hòa giữa quyền của chủ sở hữu đất đai với quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, vẫn đặt ra các vấn đề cần nghiên cứu liên quan đến

LỜI CAM ĐOAN

Thực hiện Quyết định số 4853/QĐ-ĐHTV ngày 07 tháng 8 năm 2019 của Hiệu trưởng Trường Đại học Trà Vinh về việc giao đề tài luận văn thạc sĩ và phân công người hướng dẫn khoa học ngành Luật Kinh tế, khóa 7 - đợt 1 năm 2018

Họ và tên học viên: Phạm Anh Thi, MSHV: 910418012

Người hướng dẫn khoa học: TS Dương Kim Thế Nguyên

Tên đề tài: Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa

các tổ chức kinh tế

Thời gian thực hiện: Từ ngày 12/8/2019 đến 11/02/2020

Trong suốt thời gian làm luận văn, tác giả đã nghiên cứu, tra cứu, tham khảo nhiều văn bản, tài liệu có liên quan và được sự quan tâm, định hướng, hướng dẫn của

TS Dương Kim Thế Nguyên Tôi xin cam đoan đây là kết quả nghiên cứu của riêng tôi, đảm bảo tính trung thực và chưa được ai công bố

Trà Vinh, Ngày …… tháng …… năm 2020

Học viên

Phạm Anh Thi

LỜI CẢM ƠN

Trước tiên, em xin gửi lời cảm ơn đến Ban Giám hiệu Trường Đại học Trà Vinh cùng quý Thầy, Cô giáo đã giảng dạy, truyền đạt những kiến thức bổ ích và tạo điều kiện tốt nhất để em hoàn thành lớp đào tạo thạc sĩ Luật học khóa 7 - đợt 1 năm 2018

Em cũng xin gửi lời cảm ơn đến TS Dương Kim Thế Nguyên, người đã tận tình chỉ

bảo, hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện làm luận văn

Luận văn của em cũng không thể tránh được những hạn chế, thiếu sót, em kính mong nhận được ý kiến nhận xét, đóng góp của Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ và Quý Thầy, Cô để em chỉnh sửa, hoàn thiện, áp dụng các kiến thức nghiên cứu vào thực tiễn nhằm phục vụ tốt hơn trong quá trình công tác của mình

Cuối cùng, em xin kính chúc Ban Giám hiệu Trường Đại học Trà Vinh cùng quý

Thầy, Cô giáo thật nhiều sức khỏe, hạnh phúc và thành công

Em xin chân thành cảm ơn!

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

MỞ ĐẦU 1

1.TÍNHCẤPTHIẾTCỦAĐỀTÀI 1

2.MỤCTIÊUNGHIÊNCỨU 2

3.TỔNGQUANCÁCNGHIÊNCỨUCÓLIÊNQUANĐẾNĐỀTÀI 3

4.PHƯƠNGPHÁPNGHIÊNCỨU 5

5.PHẠMVIGIỚIHẠNĐỀTÀI 6

6.ĐỐITƯỢNGNGHIÊNCỨUVÀĐỐITƯỢNGKHẢOSÁT 6

7.KẾTCẤULUẬNVĂN 7

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ 8

1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNGĐẤTCỦATỔCHỨCKINHTẾ 8

1.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 8 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 11 1.2 MỐIQUAN HỆGIỮA CÁCQUY ĐỊNH VỀHỢP ĐỒNGCHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ VỚI CÁC QUY ĐỊNH PHÁPLUẬTLIÊNQUAN 14

1.3 SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA CÁC QUY ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂNNHƯỢNGQUYỀNSỬDỤNGĐẤTCỦACÁCTỔCHỨCKINHTẾTẠI VIỆTNAM 20

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ 26

2.1NỘIDUNGCÁCQUYĐỊNHVỀHỢPĐỒNGCHUYỂNNHƯỢNGQUYỀNSỬ DỤNGĐẤTGIỮACÁCTỔCHỨCKINHTẾTRONGPHÁPLUẬTHIỆNHÀNH 26 2.1.1 Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các tổ chức kinh tế 26

2.1.2 Điều kiện thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các tổ chức

kinh tế 29

2.1.3 Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các tổ chức kinh tế 34

2.2 HÌNH THỨC VÀ THỜI HIỆU CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ 38

2.2.1 Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các tổ chức kinh tế 38

2.2.2 Điều kiện, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các tổ chức kinh tế 40

2.2.3 Thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các tổ chức kinh tế 42

CHƯƠNG 3 THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ 48

3.1 THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀNSỬDỤNGĐẤTGIỮACÁCTỔCHỨCKINHTẾ 48

3.1.1 Tình hình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Bình Dương và Thành phố Hồ Chí Minh 48

3.1.2 Thuận lợi trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các tổ chức kinh tế 56

3.1.3 Một số khó khăn còn tồn tại trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các tổ chức kinh tế 57

3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNGQUYỀNSỬDỤNGĐẤTGIỮACÁCTỔCHỨCKINHTẾ 58

3.2.1 Đối với quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước 58

3.2.1.1 Phải có giấy chứng nhận 58

3.2.1.2 Quyền sử dụng đất không có tranh chấp 59

3.2.1.3 Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án 60

3.2.1.4 Trong thời hạn sử dụng đất 60 3.2.1.5 Bổ sung quy định đối với từng loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

61 3.2.1.6 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế 63 3.2.1.7 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng 64 3.2.1.8 Đối với quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu

tư xây dựng kinh doanh nhà ở 65

KẾT LUẬN 67 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 68

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS: Bộ luật dân sự

QSDĐ: Quyền sử dụng đất

MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 thì: “Đất đai là tài

nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” Chính sách pháp luật về đất đai từng bước mở rộng quyền cho người

sử dụng đất khi xác định quyền sử dụng đất đã được giao dịch tự do trên thị trường bất động sản, qua đó thúc đẩy việc phát triển kinh tế trang trại, xây dựng nông thôn mới, thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài, làm cho đất đai trở thành nguồn nội lực ngày càng quan trọng để thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Những thay đổi quan trọng trong các chính sách, quy định pháp luật về đất đai là một trong những nguyên nhân chủ yếu mang lại những thành tựu to lớn trong lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp cũng như góp phần tăng trưởng kinh tế ở Việt Nam trong hơn 30 năm qua, đảm bảo giữ vững ổn định kinh tế, chính trị và xã hội

Trong những năm qua, hệ thống pháp luật đất đai không ngừng đổi mới, hoàn thiện theo hướng mở rộng và bảo đảm các quyền của người sử dụng đất Tuy vậy, để hài hòa giữa quyền của chủ sở hữu đất đai với quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất

và quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, vẫn đặt ra các vấn đề cần nghiên cứu liên quan đến quyền sử dụng đất, trong đó có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các tổ chức kinh tế So với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trên thực tế thì các quy định pháp luật điều chỉnh về giao dịch quyền sử dụng đất giữa các tổ chức kinh tế ra đời muộn hơn Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức được ghi nhận tại khoản 2, 3 Điều 3 Luật đất đai năm 1993 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng bắt đầu được ghi nhận chính thức tại các điều từ 705 đến 713

Bộ luật Dân sự năm 1995

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, mặc dù quy định pháp luật về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa các tổ chức kinh tế đã được xây dựng tương đối đầy đủ nhưng việc thực thi và áp dụng trên thực tế vẫn còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, thiếu cơ

sở pháp lý Tình trạng không đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng, hợp đồng vô hiệu, hợp đồng được giao kết giả tạo, lừa dối, vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội hay việc thực hiện giao dịch có tài sản không thuộc quyền sử dụng hợp pháp vẫn đang còn tồn tại, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng Nguyên nhân cơ bản dẫn đến thực trạng nêu trên là do các quy định của pháp

luật hiện hành còn nhiều điều khoản chưa mang tính khả thi cũng như một số vấn đề phát sinh trên thực tế nhưng quy định pháp luật vẫn còn bỏ ngỏ hoặc thiếu thống nhất

Do đó, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các tổ chức kinh tế và việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này trong những năm gần đây, trên cơ sở đó đề xuất những kiến nghị nhằm sửa đổi, bổ sung chính sách, pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các tổ chức kinh tế và xác lập cơ chế giải quyết các tranh chấp thích hợp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giải quyết, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho đương sự chính là yêu cầu cấp thiết hiện nay

Vì những lý do nêu trên, tác giả quyết định chọn đề tài “Pháp luật về hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các tổ chức kinh tế” làm đề tài luận văn thạc sĩ

luật học của mình

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Mục tiêu chung:

Nghiên cứu các vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các tổ chức kinh tế, đồng thời phân tích những vướng mắc cơ bản trong quy định pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các tổ chức kinh tế, trên cơ sở đó đề xuất định hướng hoàn thiện pháp luật, đảm bảo phù hợp giữa lý luận, pháp luật và thực tiễn

- Mục tiêu cụ thể:

Để đạt được mục tiêu trên, Luận văn xác định các mục tiêu cụ thể của đề tài này bao gồm:

+ Thứ nhất: Xây dựng khái niệm “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

trên cơ sở phân tích các khái niệm: Quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, hợp đồng làm tiền đề cho việc hoàn thiện quy định pháp luật về các nội dung trên

+ Thứ hai: Phân tích đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các tổ chức kinh tế, từ đó chỉ ra những điểm tương đồng và khác biệt so với hợp đồng mua bán tài sản khác

+ Thứ ba: Phân tích thực trạng quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các tổ chức kinh tế để làm sáng tỏ các nội dung pháp luật điều chỉnh đối với các vấn đề này

+ Thứ tư: Nhận xét, đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các tổ chức kinh tế

+ Thứ năm: Đưa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật, góp phần xây dựng hành lang pháp lý thông thoáng, an toàn cho việc xác lập, thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các tổ chức kinh tế

3 TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI

Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có nhiều công trình nghiên cứu bao gồm: sách chuyên khảo, luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ, bài viết trên các tạp chí

đề cập đến vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các tổ chức kinh

tế, cụ thể như sau:

- Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường

Đại học Luật Hà Nội Trong luận án này, tác giả đã phân tích các vấn đề lý luận và pháp

lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản Đồng thời, tác giả đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, phân tích những thành công và hạn chế còn tồn tại trong thực tiễn áp dụng pháp luật, trên cơ sở đó đưa ra các kiến nghị hoàn thiện và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong linh vực kinh doanh bất động sản

- Nguyễn Ngọc Anh (2015), “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2013”, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật -

Đại học quốc gia Hà Nội Trong công trình này, tác giả đã phân tích quy định pháp luật

về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013, đánh giá những hạn chế còn tồn tại trong quy định pháp luật về vấn đề này, từ đó đưa ra một số giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật

- Nguyễn Văn Cường, Nguyễn Minh Hằng (2011), “Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu - Pháp luật và thực tiễn xét xử”, Sách chuyên khảo, Nhà xuất bản Thông

tin và truyền thông, Hà Nội Trong công trình này, các tác giả đã phân tích các vấn đề

lý luận về giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu, phân tích quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này Đồng thời, các tác giả đã phân tích thực tiễn xét xử liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu, từ đó rút ra các nguyên nhân và hệ quả của loại giao dịch này Trên cơ sở đó, các tác giả đã đưa ra một số kiến nghị về mặt pháp luật và

thực tế nhằm đảm bảo hạn chế các tranh chấp này xảy ra trên thực tế, đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất

đăng trên nclp.org.vn (phiên bản cũ của Tạp chí nghiên cứu lập pháp điện tử) (2007) của tác giả Nguyễn Hồng Anh, đưa ra một số vấn đề vướng mắc liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và cách xác định vật chính - phụ trong hợp đồng này, đồng thời tác giả nêu ra vấn đề liệu trong hợp đồng này quyền sử dụng có được coi là “vật chính” và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất có

được coi là “vật phụ”?

- Bài viết “Hợp đồng về quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự năm 2015”của

tác giả Nguyễn Thùy Trang, Tạp chí Luật học số 4/2016, trong đó bình luận các quy định về khái niệm, hình thức, nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất theo quy định của BLDS năm 2015, đồng thời đưa ra một số đề xuất hoàn thiện pháp luật liên quan đến những nội dung trên

- Bài viết “Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở”

của tác giả Nguyễn Thùy Trang, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 6/2017, trong đó phân tích các điều kiện được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định tại Điều 188 của Luật đất đai năm 2013

Ngoài ra, còn có một số công trình nghiên cứu có liên quan mật thiết đến đề tài như: Luận văn thạc sĩ luật học của Đỗ Thị Vân (2015), Viện Đại học mở Hà Nội, đề tài:

“Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội”; Bài viết “Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành “ của tác giả Nguyễn

Văn Hiến, Tòa án nhân dân tối cao, đăng trên Tạp chí dân chủ pháp luật ngày 5/7/2018

Mặc dù các nghiên cứu trên đây đã nghiên cứu ở những khía cạnh khác nhau về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các tổ chức kinh tế, tuy nhiên, phần lớn các nghiên cứu này được xây dựng trên bối cảnh pháp luật trước đây Hiện nay, pháp luật trong lĩnh vực này đã có sự thay đổi, vì vậy cần tiếp tục được nghiên cứu để nhận diện các bất cập và bổ sung và hoàn thiện Để hoàn thành tốt đề tài, tác giả tham khảo những vấn đề đã được nghiên cứu ở những khía cạnh khác nhau của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các tổ chức kinh tế, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này, trên cơ sở đó, tác giả tiến hành