CẢI THIỆN QUY TRÌNH ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN VÀ CẤP PHÉP XÂY DỰNG

Một số đề xuất cụ thể từ báo cáo này bao gồm: - Quy trình liên thông giữa Cơ quan thuế và Văn phòng đăng ký đất đai/đăng ký quyền sử dụng đất VP ĐKĐĐ chưa được cập nhật theo Luật đất đa

Trang 1

THE ISSUANCE OF CONSTRUCTION PERMITS

Trang 2

IMPROVEMENT OF PROPERTY REGISTRATION AND ISSUANCE OF CONSTRUCTION PERMITS EXECUTIVE SUMMARY

The World Bank’s Doing Business Index (DBI) indicates how difficult or easy it is for a domestic

business owner to set up and run a small or medium-sized enterprise in accordance with the law The index measures and monitors the changes in the regulatory framework that might affect 11 elements of an enterprise’s lifecycle including: starting a business, dealing with construction permits, getting electricity, registering property, getting credit, protecting minority investors, paying taxes, trading across borders, enforcing contracts, resolving insolvency, and labor market regulation

The Doing Business Report introduces various quantitative and comparative indicators of the business and ownership right protection law across economies Annually, these indicators measure economic performance and identify the areas where reforms have been effective and the reasons why

The report “Improvement of Property Registration and Issuance of Construction Permits” explains details of the scoring and ranking methods with regard to two out of 11 DBI indicators: Property Registration and Dealing with Construction Permits In doing so, the report helps Vietnamese government agencies to comprehend the DBI’s methodology, and, on that basis, design appropriate reforms to improve not only the country’s ranking in the Doing Business Report, but also the business environment of Vietnam in a substantive manner

In addition, this report also proposes initiatives to reform procedures relating to property registration and the issuance of construction permits, to enhance policy development and implementation,

Some specific recommendations include:

- The connection between the tax office and the land/land ownership registration offices should

be updated in accordance with the 2013 Land Law This needs to be improved by setting a coordination mechanism to smoothly connect these two agencies and thereby speed up the registration of property (specifically land and assets attached to land)

- It is necessary to agree on the purpose of construction permits and to clearly identify which reasonable measures could be taken to manage the quality of tasks relating to construction permits At the same time, the construction licensing process should be improved to support the registration of property attached to land (i.e., completed construction works) and the construction licensing procedures should also support the registration of assets attached to land

- For the issuance of construction permits, the requirements pertaining to planning, licensing, quality management, project evaluation, and basic design evaluation, are unclear and complicated, causing many difficulties for the business Many of the documents required under these procedures are unnecessary As a result, the Ministry of Construction should consider simplifying this process to improve Vietnam's construction permit index

This report was developed with support of the Governance for Inclusive Growth Program funded

by the United State Agency for International Development (USAID) to the Central Institute of Economic Management to implement Resolution 19 of 2014 and 2015 of the Government of Vietnam The contents expressed in this report do not necessarily reflect the views of the United States Agency for International Development or the United States Government

Trang 3

iii

Tóm tắt

Báo cáo Môi trường Kinh doanh (DBI) của Ngân hàng thế giới chỉ ra mức độ khó hoặc dễ đối với

chủ doanh nghiệp trong nước trong việc thành lập và vận hành một doanh nghiệp nhỏ hoặc vừa theo các quy định của pháp luật Nó đo lường và theo dõi những thay đổi trong các quy định có ảnh hưởng đến 11 lĩnh vực trong vòng đời của một doanh nghiệp: thành lập, giải quyết giấy phép xây dựng, tiếp cận điện, bảo hộ nhà đầu tư thiểu số, nộp thuế, thương mại xuyên biên giới, thực hiện hợp đồng, phá sản và pháp luật thị trường lao động

Trong một sê-ri báo cáo thường niên, Báo cáo Môi trường Kinh doanh giới thiệu các chỉ số định

lượng về pháp luật kinh doanh và bảo vệ quyền sở hữu có thể so sánh giữa các nền kinh tế Các chỉ

số được sử dụng để đánh giá thành tích kinh tế và xác định những lĩnh vực cải cách đã mang lại hiệu quả, ở đâu và tại sao

Báo cáo “Cải thiện quy trình đăng ký quyền sở hữu tài sản và cấp phép xây dựng” được thực hiện nhằm giới thiệu cụ thể về phương pháp chấm điểm và xếp hạng đối với 2 trong 11 chỉ số của DBI

là chỉ số đăng ký quyền sở hữu tài sản và chỉ số cấp phép xây dựng nhằm giúp các cơ quan nhà nước Việt Nam nắm được phương pháp DBI, từ đó có thể đề ra những phương án cải cách, với mục đích không chỉ để cải thiện chỉ số xếp hạng mà còn giúp cải thiện môi trường kinh doanh của Việt Nam một cách thực chất

Bên cạnh đó, từ thực tiễn chính sách và thực thi chính sách của Việt Nam, Báo cáo này cũng đề xuất một số sáng kiến cải cách đối với quy trình cấp phép xây dựng và đăng ký sở hữu tài sản Một số đề xuất cụ thể từ báo cáo này bao gồm:

- Quy trình liên thông giữa Cơ quan thuế và Văn phòng đăng ký đất đai/đăng ký quyền sử

dụng đất (VP ĐKĐĐ) chưa được cập nhật theo Luật đất đai 2013, do vậy, đây là việc cần thực hiện thông qua việc ban hành một cơ chế phối hợp liên thông giữa 2 cơ quan này để việc đăng ký tài sản (cụ thể là đất và tài sản gắn liền với đất) được nhanh chóng

- Cần thống nhất quan điểm về mục tiêu của giấy phép xây dựng và xác định rõ về cách thức

biện pháp hợp lý nhằm quản lý chất lượng công trình Đồng thời cần xây dựng quy trình cấp phép xây dựng sẽ hỗ trợ và gắn liền với việc đăng ký tài sản gắn liền với đất (là công trình xây đựng được hoàn thành) và các thủ tục của quá trình cấp phép xây dựng, nghiệm thu hoàn công sẽ hỗ trợ đắc lực cho việc đăng ký tài sản gắn liền với đất

- Đối với việc cấp phép xây dựng, các yêu cầu về cấp phép quy hoạch, quản lý chất lượng công trình, thẩm định dự án, thẩm định thiết kế cơ sở còn chưa rõ ràng, phức tạp và gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp Nhiều thành phần hồ sơ để đảm bảo cho các thủ tục này

là quá mức cần thiết Do vậy, Bộ Xây dựng cần nghiên cứu đơn giản hóa để cải thiện chỉ

số cấp phép xây dựng của Việt Nam

Báo cáo do chuyên gia Phạm Hoàng Ngọc Linh và Chuyên gia Lê Duy Bình thực hiện trong khuôn khổ Dự án Quản trị Nhà nước nhằm tăng trưởng toàn diện thuộc Cơ quan Phát triển Quốc tế Hoa

Kỳ hỗ trợ cho Viện Nghiên cứu Quản lý trung ương triển khai Nghị quyết 19 năm 2014 và 2015 của Chính phủ Việt Nam Mọi quan điểm, nhận định trong báo cáo này là của chuyên gia, không nhất thiết thể hiện quan điểm của Cơ quan Phát triển Quốc tế Hoa Kỳ và Chính phủ Hoa Kỳ

Trang 4

PHẦN 1 - CẢI THIỆN QUY TRÌNH ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN

THEO BÁO CÁO MÔI TRƯỜNG KINH DOANH 2015

1 Phương pháp luận và đánh giá về thứ hạng của Việt Nam

Theo các giả định của Báo cáo MTKD về việc đăng ký tài sản chuyển nhượng, tài sản có:

• Giá trị tài sản gấp 50 lần thu nhập bình quân đầu người Giá chuyển nhượng tài sản bằng giátrị tài sản

• Do doanh nghiệp bán sở hữu trong suốt 10 năm, không được sử dụng để thế chấp, không cóxung đột, và đã được đăng ký sở hữu đất và tài sản trên đất

• Bao gồm đất (557.4 m2) và một nhà kho hai tầng (929 m2) trên đất được xây dựng cách đây

10 năm, ở tình trạng tốt và tuân thủ mọi quy định về an toàn, xây dựng và các quy định pháp

lý khác

• Doanh nghiệp bán sẽ chuyển nhượng toàn bộ đất và nhà kho cho doanh nghiệp mua Cả haidoanh nghiệp đều là công ty TNHH trong nước, có 50 lao động và có trụ sở ở Thành phố HồChí Minh

Sự khác biệt về phương pháp tiếp cận của WB và của Việt Nam:

• Quy trình đăng ký tài sản: gồm các công việc chuẩn bị giấy tờ cần thiết, thực hiện việc chuyểnnhượng tài sản và đăng ký biến động chủ sở hữu mới trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất

Trang 5

5

thực hiện nghĩa vụ thuế tại cơ quan thuế và công chứng ủy quyền hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng

Hình 2 Các thủ tục được đo lường

2 Xếp hạng về chỉ số Đăng ký tài sản trong Báo cáo Môi trường của WB năm 2015

So với các quốc gia trong ASEAN-6, Việt Nam hiện đang được đánh giá xếp hạng thứ 3 về chỉ số Đăng ký Tài sản (Registering Property), sau Singapore và Thái Lan Về điểm số, Việt Nam hầu như không có thay đổi so với năm 2014 (81.43)

Bảng 1 So sánh xếp hạng của Việt Nam với các quốc gia

Quốc gia Xếp hạng Điểm tới trung vị Thủ tục (số) Thời gian

(ngày)

Chi phí (% giá trị tài sản)

Trang 6

Hình 3 So sánh giữa Việt Nam và Một số Quốc gia về Thủ tục Đăng ký Tài sản

Điểm ưu việt của Singapore, quốc gia xếp hạng thứ nhất trong khối ASEAN-6 (và cũng đứng thứ

2 trên thế giới) là doanh nghiệp có thể tìm kiếm thông tin trên mạng và đăng ký trực tuyến, thanh toán qua mạng mà không phải trực tiếp đến các cơ quan liên quan Do đó, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục rất nhiều so với Việt Nam và các quốc gia khác

Một số cải cách của các quốc gia khác trong ASEAN-6 về chỉ số Đăng ký tài sản:

• Singapore tạo điều kiện để chuyển nhượng tài sản dễ dàng hơn nhờ nâng cấp hệ thống điện tử

và cắt giảm thủ tục hành chính của các cơ quan nhà nước liên quan (2010) và chính thức thựchiện thủ tục chuyển nhượng tài sản trực tuyến (2013)

• Thái Lan giảm chi phí chuyển nhượng tài sản bằng việc tạm tách hai loại thuế phí: phí chuyểnnhượng và thuế kinh doanh đặc biệt (2009)

• Malaysia giới thiệu việc dán tem trực tuyến để giảm thời gian và chi phí chuyển nhượng tàisản (2011), và giảm đáng kể thời gian đăng ký chuyển nhượng tài sản (2013)

• Indonesia đưa thời hạn để thực hiện các thủ tục hành chính tại cơ quan đăng ký đất đai (2010).Phân tích cụ thể 4 thủ tục của Việt Nam và so sánh với các quốc gia ASEAN-6 cho thấy những

ưu và nhược điểm của Việt Nam trong việc thực hiện từng thủ tục để hoàn tất việc Đăng ký Tài sản này Tại Singapore, doanh nghiệp cũng phải thực hiện 4 thủ tục tương tự như Việt Nam, song

có thể tìm kiếm trên mạng và đăng ký trực tuyến, thanh toán qua mạng mà không phải trực tiếp đến các cơ quan liên quan Tại Thái Lan, doanh nghiệp phải đến Cơ quan đất đai để đăng ký nhưng được thụ lý ngay và chỉ mất 1 ngày để nhận lại GCN QSDĐ

Trang 7

Thái Lan:

• 1 ngày

• THB 200 (Affidavits) + THB

700 (MoA, AoA)

2 Bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng sẽ ký hợp đồng dưới

sự chứng kiến và xác thực của đại diện cơ quan công chứng tại

nơi có tài sản

CQNN: Văn phòng Công chứng

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được làm thành 2 bản, mỗi bên

giữ một bản Hợp đồng chuyển nhượng tài sản phải được VPCC

tại nơi có đất công chứng (theo NĐ 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn

thực hiện Luật đất đai, Điều 119.1.b

Hồ sơ công chứng gồm:

1 Giấy đề nghị công chứng theo mẫu

2 Hợp đồng chuyển nhượng

3 Hồ sơ chứng minh quyền sở hữu của bên chuyển nhượng

đối với đất và nhà xưởng gắn liền với đất; Giấy ĐKKD

của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng

4 Quyết định của DN về chuyển nhượng tài sản cho bên

nhận chuyển nhượng

5 Giấy ủy quyền của đại diện trước pháp luật của bên

chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng nếu đại diện

trước pháp luật của hai bên không đứng tên chữ ký; và

CMND của người ký (cả người ủy quyền và nhận ủy

2-10 01 triệu đồng + 0,06%

của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01

tỷ đồng

Singapore:

• Đăng ký trực tuyến (< 1 ngày)

• Chi phí: SGD1 cho mỗi SGD100 cho đến SGD180k SGD 2 cho mỗi SGD100 cho SGD180k nữa Sau đó, SGD3 cho mỗi SGD100

Trang 8

6 Các giấy tờ khác theo yêu cầu của pháp luật (Điều 35,

Luật Công chứng 82-2006-QH11, hiệu lực từ

01/07/2007).

Giá trị tài sản hoặc giao dịch từ 1-3 tỷ, phí công chứng là

1.000.000+0,06 % giá trị tài sản hoặc giao dịch có giá trị hơn 1 tỷ

đồng (TTLT 08/2012/TTLT-BTC-BTP ngày 19/01/2012, thay thế

TTLT 92/2008/TTLT-BTC-BTP ngày 17/10/ 2008)

3 Các bên đóng thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất và trước bạ

tại cơ quan thuế quận/huyện

CQNN: Phòng Thuế quận/huyện

Lệ phí trước bạ (do bên nhận chuyển nhượng trả) là 0,5% (Nghị

định 45/2011/ND-CP và TT 124/2011/TT-BTC về phí trước bạ)

Thuế TNDN áp dụng đối với việc chuyển nhượng tài sản giảm từ

25% xuống còn 22% Phí trước bạ: bên nhận chuyển nhượng

phải kê khai và trả đầy đủ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu

và quyền sử dụng tài sản với cơ quan có thẩm quyền

25-30 Phí trước bạ (do bên

nhận chuyển nhượng trả) là 0,5%

Singapore:

• Đăng ký trực tuyến (< 1 ngày)

• SGD 68.30

4 Bên nhận chuyển nhượng đất sẽ đăng ký quyền sử dụng đất

CQNN: Văn phòng đăng ký đất đai, thuộc Sở TNMT

Bộ hồ sơ đăng ký lần đầu GCN QSDĐ gồm:

1 Giấy đề nghị cấp GCN QSDĐ

2 Bản sao ĐKKD

3 Hợp đồng mua bán tài sản

4 GCN QSDĐ gốc và sở hữu nhà xưởng

5 Bản sao giấy tờ nộp thuế

6 Bản đồ hiện trạng (nếu bộ hồ sơ cũ không có bản đồ)

Thời gian: 28 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ đầy đủ (Điều 3.2 TT

16)

15-30 days Theo TT

106/2010/TT-BTC ngày 26/07/2010, chi phí đăng ký GCN QSDĐ là: (a) Không quá 100.000 đồng cho GCN QSDĐ lần đầu;

hoặc (b) Không quá 50.000 đồng cho đăng

ký biến động GCN QSDĐ

Trang 9

Bộ hồ sơ đăng ký biến động GCN QSDĐ cũ gồm (theo Điều 23.1

của TT 17 và Điều 6 của TT 16):

1 Hợp đồng mua bán tài sản

2 GCN QSDĐ và sở hữu nhà xưởng

Thời gian: không quá 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ

đầy đủ (Điều 3.2, TT 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/05/2011)

Trang 10

a Hợp đồng chuyển nhượng tài sản không được bán tại Sở TNMT như báo cáo của NHTG

Căn cứ pháp lý: Điều 3, Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ

Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất quy định về hợp đồng, văn bản về bất động sản Theo đó, các bên giao kết hợp đồng hoặc xác lập văn bản về bất động sản có thể tự soạn thảo hoặc yêu cầu Phòng Công chứng, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn, Ban quản lý soạn thảo hợp đồng, văn bản

Như vậy, việc soạn thảo hợp đồng sẽ do các bên chuyển nhượng lựa chọn và đảm bảo nội dung hợp đồng, văn bản về bất động sản phải bảo đảm không vi phạm điều cấm của pháp luật, không

trái đạo đức xã hội TTLT 04/2006 có đính kèm Mẫu số 06/HĐCN - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với mục đích để phòng công chứng tham khảo nhưng

không yêu cầu các bên chuyển nhượng phải tuân thủ đúng mẫu 06/HĐCN này

Thực tiễn: Qua khảo sát tại tổ chức hành nghề công chứng, việc soạn thảo hợp đồng chuyển

nhượng giữa các bên chuyển nhượng do các bên tự thực hiện, với các nội dung phù hợp với quy định của pháp luật và thương thảo giữa hai bên Nếu được yêu cầu, Phòng Công chứng sẽ hỗ trợ soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng

Phòng Công chứng thường nhận được nhiều yêu cầu soạn thảo hợp đồng của các bên chuyển nhượng lá cá nhân Hợp đồng chuyển nhượng giữa doanh nghiệp thường được doanh nghiệp soạn thảo trước Theo quy định tại Điều 40.6 của Luật Công chứng và Điều 5.1c của TTLT 04/2006, công chứng viên phải chịu trách nhiệm về nội dung thoả thuận của các bên giao kết hợp đồng hoặc nội dung văn bản về chuyển nhượng bất động sản không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội Hợp đồng chuyển nhượng giữa doanh nghiệp thường có các điều khoản phức tạp hơn so với hợp đồng chuyển nhượng giữa các cá nhân Do vậy, phát sinh một thực tế là có những trường hợp, công chứng viên vì đảm bảo tuân thủ quy định tại Luật Công chứng và TTLT 04/2006 đã tham gia ý kiến và yêu cầu doanh nghiệp phải sửa Hợp đồng chuyển nhượng, gây ảnh hưởng đến giao dịch của doanh nghiệp Điều này bất hợp lý vì công chứng viên không thể và không có đủ năng lực để đánh giá điều khoản nào của hợp đồng là trái pháp luật Việc xác định thỏa thuận của các bên trong hợp đồng có trái pháp luật, có vi phạm gì không là thẩm quyển của tòa án

Trang 11

11

những quy định hướng dẫn thủ tục cần thống nhất với Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng

2014 và thực tiễn để đảm bảo thủ tục đơn giản, gọn nhẹ không gây trở ngại, phiền hà cho người dân và tổ chức

iii) Quy định về việc công chứng viên phải chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của hợp đồng

là không hợp lý Công chứng viên chỉ nên chịu trách nhiệm về tính xác thực của việc ký kết hợp đồng Do vậy, đề xuất sửa quy định này tại Luật Công chứng 2013 và TTLT 04/2006

b Quy trình liên thông giữa Cơ quan thuế và Văn phòng đăng ký đất đai/đăng ký quyền

sử dụng đất (VP ĐKĐĐ) chưa được cập nhật theo Luật đất đai 2013

Căn cứ pháp lý: Thông tư của liên Bộ Tài chính – Tài nguyên và Môi trường số

30/2005/TTLT/BTC-BTNM ngày 18/04/2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính được xây dựng căn cứ Chương V, Luật Đất đai năm 2003

và Điều 120, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai Hai văn bản này hiện đã được thay thế bằng Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-

CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai nhưng TTLT

30/2005/BTC-BTNM chưa có văn bản thay thế Như vậy, TTLT 30/2005 vẫn được các cơ quan

liên quan sử dụng để làm cơ sở phối hợp luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa

vụ tài chính

Tại Chỉ thị 24/CT-TTg chỉ thị đẩy mạnh thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực tài nguyên và môi trường, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp Bộ Tài nguyên và Môi trường Xây dựng ban hành văn bản thay thế TTLT 30 trong tháng 12 năm 20151 Như vậy, hai bộ cần phối hợp để soạn thảo và ban hành văn bản thay thế, ghi nhận những kiến nghị để thay đổi phù hợp với tình hình thực tế

Hồ sơ luân chuyển: được quy định tại TTLT 30/2005/BTC-BTNM theo đó ngoài hồ sơ do người

sử dụng đất chuẩn bị và nộp tại VP ĐKĐĐ cần có Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính (mẫu số 02-05/VPĐK ban hành kèm tại TT 30/2005/BTC-BTNM) để Cơ quan thuế sử dụng làm cơ sở ban hành Thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (mẫu số 01-1/LPTB ban hành kèm tại TT 119/2014/TT-BTC) Như vậy, hồ sơ VPĐKĐĐ sẽ chuyển sang Cơ quan thuế cho

trường hợp doanh nghiệp đăng ký tài sản nhận chuyển nhượng (như giả định của NHTG) sẽ bao gồm:

i) Một (01) Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính

ii) Một (01) bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ (LPTB) nhà, đất: Mẫu số 01-05/LPTB iii) Bản sao các giấy tờ khác có liên quan đến việc xác định nghĩa vụ tài chính gồm Quyết

định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc giấy tờ mua, bán, tặng, cho,

1 Chỉ thị 24/CT-TTg 6 Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp Bộ Tài nguyên và Môi trường:

a) Xây dựng, ban hành quy định liên thông giữa cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường và cơ quan quản lý nhà nước về thuế trong giải quyết các thủ tục hành chính có liên quan Trong tháng 12 năm 2015, ban hành Thông tư liên tịch về hồ sơ và trình tự thủ tục luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của Chính phủ

b) Rà soát các quy định pháp luật, thủ tục hành chính về phí, lệ phí liên quan đến lĩnh vực tài nguyên và môi trường

và đề xuất cấp có thẩm quyền hoặc theo thẩm quyền ban hành quy định về liên thông thủ tục hành chính về phí, lệ phí trong các lĩnh vực tài nguyên và môi trường, trước mắt ưu tiên lĩnh vực đất đai, khoáng sản và môi trường

Trang 12

thừa kế nhà, đất; Giấy phép xây dựng nhà; Quyết toán và biên bản bàn giao công trình (nếu có)

Tuy nhiên, khảo sát tại Cơ quan thuế tại một số địa phương cho thấy một số vấn đề sau:

i) Doanh nghiệp được yêu cầu nộp thêm hóa đơn GTGT chứng minh việc chuyển

nhượng tài sản giữa hai doanh nghiệp đã được ghi nhận trên hóa đơn theo giá trịchuyển nhượng trên hợp đồng Yêu cầu này không có tại quy định và cơ quan thuếcần chứng minh sự cần thiết phải có giấy tờ này và cập nhật hồ sơ người sử dụng đấtcần chuẩn bị để đưa vào TTLT 30 sửa đổi sẽ được ban hành trong thời gian tới.ii) Doanh nghiệp được yêu cầu thực hiện toàn bộ nghĩa vụ thuế khác (nếu có) trước khi

cơ quan thuế ra Thông báo nộp thuế cho giao dịch chuyển nhượng này Yêu cầu nàykhông được quy định tại TTLT30 và không hợp lý khi việc nợ thuế của một doanhnghiệp không thể ảnh hưởng đến việc nhận chuyển nhượng tài sản Bên cạnh đó, cơquan Thuế đã có những quy định riêng về việc phạt chậm nộp thuế đối với người nộpthuế Do vậy, cơ quan Thuế không được đưa ra yêu cầu này đối với những doanhnghiệp thực hiện các giao dịch chuyển nhượng

iii) Việc tính thuế được Cơ quan thuế dựa trên thông tin do VP ĐKĐĐ cung cấp trong

Phiếu chuyển thông tin địa chính Theo rà soát hai mẫu Tờ khai lệ phí trước bạ và

Phiếu chuyển thông tin địa chính, toàn bộ thông tin do doanh nghiệp kê khai ở Tờ khai

lệ phí trước bạ đều có ở Phiếu chuyển thông tin địa chính (thông tin về Chủ sở hữu,

sử dụng nhà đất, Đặc điểm nhà đất, Tài sản không phải nộp lệ phí) và ở Hợp đồngchuyển nhượng (thông tin về Tổ chức chuyển giao QSDĐ và tài sản trên đất, Giá trịchuyển giao, Tổng giá trị đất và tài sản trên đất) Như vậy, việc yêu cầu doanh nghiệp

kê khai và nộp thêm Tờ khai lệ phí trước bạ là không cần thiết khi có sự luân chuyển

hồ sơ giữa hai cơ quan, và cơ quan Thuế có thể cân nhắc bỏ Tờ khai lệ phí trước bạ

Thông báo nộp thuế: quy định và thực hiện không đồng nhất Theo TTLT 30/2005/BTC-BTNM,

VPĐKĐĐ sẽ chuyển cho người nộp thuế Thông báo nộp thuế mà cơ quan thuế chuyển tới2 Nhưng theo NĐ 43/2014/NĐ-CP, cơ quan thuế có trách nhiệm gửi Thông báo nộp thuế tới người nộp thuế3 Khảo sát tại Cơ quan thuế tại một số địa phương cho thấy một số vấn đề sau:

i) Năm (05) quận4 tại TP HCM đang thực hiện thí điểm liên thông trực tuyến theo tinh

thần của TTLT 30, qua đó hồ sơ được luân chuyển từ VPĐKĐĐ sang cơ quan thuế của

05 quận trực tuyến và thông báo nộp thuế cũng được chuyển trực tuyến từ cơ quan thuếcủa 05 quận sang VPĐKĐĐ Như vậy, quy định tại NĐ 43/2014/NĐ-CP không theotinh thần cải cách thủ tục hành chính đã và đang thực hiện giữa hai cơ quan này Quy

2 Trong thời hạn ba (3) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ bộ hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển đến, cơ quan Thuế thực hiện chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất một bản Thông báo nộp thuế để trao cho người sử dụng đất

3 Điều 63 Cơ quan thuế có trách nhiệm thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được số liệu địa chính

4 Quận 2, 9, 5, Gò Vấp, Tân Phú

Trang 13

13

định này cần được sửa đổi cho phù hợp với tinh thần cải cách thủ tục hành chính và chỉ thị 24/CT-Ttg5

ii) Một số cơ quan thuế vẫn trực tiếp yêu cầu người nộp thuế nhận Thông báo thuế tại cơ

quan thuế để xác lập thời điểm nhận thông báo làm cơ sở cho việc tính phạt chậm

nộp Thực chất, thời điểm nhận Thông báo thuế có thể được xác định theo đúng ngày

ghi trên giấy hẹn giữa VP ĐKĐĐ và doanh nghiệp Như vậy, cả cơ quan nhà nước và doanh nghiệp đều phải tuân thủ theo đúng thời gian được ấn định trước Việc cơ quan nhà nước trễ hẹn cần được ghi chú lại trên giấy hẹn, làm cơ sở đối chiếu với ngày doanh nghiệp nhận Thông báo thuế

Nộp thuế: TTLT 30/2005/BTC-BTNM quy định cơ quan thu tiền thực hiện phạt chậm nộp theo

quy định của pháp luật hiện hành6 và sau khi nộp đủ tiền vào ngân sách nhà nước, người sử dụng đất mang chứng từ đã nộp tiền đến VPĐKĐĐ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất7 Tuy nhiên, khảo sát một số địa phương cho thấy một số vấn đề sau:

i) Doanh nghiệp sau khi nộp đủ tiền vào NSNN, mang chứng từ đến cơ quan thuế để xác

nhận đã thực hiện nghĩa vụ thuế Yêu cầu này hoàn toàn không có trong VBQPPL

và "Giấy nộp tiền" (của Kho bạc nhà nước thu) hoặc "Biên lai thu tiền" (của cơ quan Thuế nếu cơ quan Thuế thu) hoặc “Ủy nhiệm chi” (của Ngân hàng thương mại) là chứng từ chứng minh việc hoàn thành nghĩa vụ thuế của doanh nghiệp

ii) Cơ quan thu không hợp tác trong việc tính số tiền phạt chậm nộp mặc dù đã có quy

định tại TTLT 30 Thực chất, việc tính số tiền phạt chậm nộp có thể được cơ quan thuế ghi chú (công thức để tính toán) tại tất cả Thông báo thuế để KBNN hoặc NHTM kiểm soát và thu khi thực hiện việc công tác thu thuế

Quy định về chuyển nhượng: Chưa rõ ràng và hợp lý Theo quy định của Luật Đất đai và hướng

dẫn tại TTLT 04/20068, chỉ có đất giao có thu tiền sử dụng đất (không phải từ ngân sách Nhà

b) Các cơ quan, đơn vị, địa phương không được tự ý quy định thêm thủ tục, yêu cầu trái quy định pháp luật; tổ chức tiếp nhận, công khai địa chỉ tiếp nhận, xử lý kịp thời thông tin phản ánh của người dân, doanh nghiệp về các trường hợp thực hiện thủ tục hành chính không đúng quy định pháp luật; xử lý nghiêm cán bộ, công chức, viên chức nhũng nhiễu, gây phiền hà cho người dân và doanh nghiệp trong giải quyết thủ tục hành chính

6 Trường hợp quá ngày phải nộp tiền ghi trên "Thông báo nộp tiền" của cơ quan Thuế, mà người sử dụng đất vẫn chưa thực hiện nộp tiền vào ngân sách nhà nước thì cơ quan thu tiền thực hiện phạt chậm nộp theo quy định của pháp luật hiện hành Khi thu tiền phạt, cơ quan thu phải lập chứng từ thu tiền phạt, thực hiện luân chuyển chứng từ và quản lý

số tiền phạt chậm nộp thu được theo đúng quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực thuế

và các khoản thu ngân sách nhà nước

7 Sau khi nộp đủ tiền vào ngân sách nhà nước theo "Thông báo nộp tiền" của cơ quan Thuế và tiền phạt (nếu có), người sử dụng đất mang chứng từ đã nộp tiền đến cơ quan nhận hồ sơ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

8 Điều 1.2đ TTLT 04/2006 quy định bên chuyển nhượng phải nộp văn bản xác nhận tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc ngân sách nhà nước đối với trường hợp bên có quyền sử dụng đất là tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà đã trả trước tiền thuê đất hàng năm cho nhiều năm; tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm

Trang 14

14

nước) và đất thuê trả tiền thuê đất 1 lần mới được chuyển nhượng Các trường hợp khác chỉ được chuyển nhượng tài sản Tuy nhiên, để có được văn bản này từ Bộ Tài chính hoặc Sở Tài chính doanh nghiệp đặc biệt là các doanh nghiệp Nhà nước (sau cổ phần hóa) hoặc có vốn Nhà nước phải trải qua rất nhiều thủ tục, nhiều cấp và hầu như các thủ tục này đều không được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật

Luật Đất đai 2013 giới hạn các đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất đồng thời yêu cầu bên nhận chuyển nhượng đất này phải chuyển sang thuê đất Tuy nhiên do các quy định về thủ tục chuyển từ giao đất có thu tiền sử dụng đất hiện nay chưa đầy đủ, rõ ràng nên các địa phương còn lúng túng khi triển khai như không biết xác định giá cho thuê đất thế nào trên cơ sở tiền sử dụng đất đã trả, đặc biệt nếu chuyển sang thuê trả tiền thuê đất hàng năm Về phía doanh nghiệp cũng có ý kiến cho rằng quy định này không hợp lý vì doanh nghiệp vừa phải trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại vừa phải trả tiền thuê đất nếu chuyển sang thuê đất

Đánh giá và đề xuất

i) Thông tư thay thế TTLT 30/2005: Bộ Tài nguyên và Môi trường cần nhanh chóng phối hợp với Bộ Tài chính xây dựng thông tư thay thế TTLT30/2005 trong đó cần quy định rõ quy trình phối hợp giữa cơ quan thuế với cơ quan tài nguyên môi trường TTLT 30/2005 nên được giao cho Tổng Cục thuế chịu trách nhiệm phối hợp xây dựng cùng Bộ Tài nguyên Môi trường để đảm bảo tính khả thi của cơ chế liên thông, phối hợp, tạo thuận lợi cho việc thực thi sau này

ii) Văn bản xác nhận tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc ngân sách nhà nước: Đề nghị cơ quan tài nguyên và môi trường phối hợp lấy ý kiến xác nhận từ Sở Tài chính/Bộ Tài chính theo cơ chế tham vấn ý kiến giữa các cơ quan Nhà nước, thay vì yêu cầu doanh nghiệp tự đi xin văn bản này Thông tư thay thế TTLT30/2005 cũng cần xây dựng quy định rõ ràng về việc ra văn bản xác nhận này cũng như thời hạn ra xác nhận để tránh kéo dài thời gian

iii) Thông tư thay thế TTLT30/2005 cũng cần có quy định hướng dẫn xác định giá thuê đất,

bù trừ tiền sử dụng đất và tiền thuê đất sau khi chuyển hình thức trả tiền để đảm bảo quyền lợi của doanh nghiệp, tránh lạm thu

Trang 15

15

Bảng 3 Tóm tắt các vấn đề chính được phản ánh từ thực tiễn và đề xuất cải cách

# Nội dung của vấn đề được phản ánh từ thực tiễn Quy định tại Đề xuất cải cách

1 Mẫu hợp đồng chuyển nhượng tài sản do doanh nghiệp tự

soạn thảo với tinh thần đảm bảo tuân thủ quy định của pháp

luật

Điều 3, Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT

Cập nhật với NHTG

2 Thông tư của liên Bộ Tài chính – Tài nguyên và Môi

trường số 30/2005/TTLT/BTC-BTNM ngày 18/04/2005

hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất

thực hiện nghĩa vụ tài chính, cơ sở thực hiện liên thông

giữa VP ĐKĐĐ và Cơ quan thuế, chưa có văn bản thay

thế

BTNM

30/2005/TTLT/BTC-Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp 30/2005/TTLT/BTC-Bộ Tài nguyên và Môi trường Xây dựng ban hành văn bản thay thế TTLT 30 trong tháng 12 năm 2015 theo chỉ đạo tại Chỉ thị 24/CT-TTg đẩy mạnh thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực tài nguyên và môi trường, cân nhắc những đề xuất cải cách về:

- Đơn giản hóa hồ sơ

- Luân chuyển hồ sơ trực tuyến

- Luân chuyển hồ sơ trực tiếp

- Mô hình liên thông với VP ĐKĐĐ là đầu mối tiếp xúc với người sử dụng đất

- Cơ sở ra Thông báo thuế và cách xác định phạt chậm nộp

- Xác nhận việc đã hoàn thành nghĩa vụ thuế

- Xác nhận nguồn gốc tiền sử dụng đất/tiền thanh toán giá chuyển nhượng

- Xác định giá cho thuê đất và bù trừ nghĩa vụ khi chuyển từ giao đất trả tiền sử dụng đất sang thuê đất

3 Doanh nghiệp phải nộp thêm hồ sơ theo yêu cầu của cơ

quan thuế, không theo đúng quy định hiện hành

II, 1.2, TTLT 30/2005/TTLT/BTC-BTNM

Quy định trong TTLT 30 sửa đổi về việc các cơ quan không được tự ý quy định thêm hồ sơ, yêu cầu trái quy định pháp luật gây phiền hà cho người dân và doanh nghiệp trong giải quyết thủ tục hành chính

4 Doanh nghiệp phải trả các khoản nợ thuế khác trước khi cơ

quan thuế ra Thông báo nộp thuế

Quy định trong TTLT 30 sửa đổi về việc các cơ quan không được tự ý quy định thêm thủ tục, yêu cầu trái quy định pháp luật gây phiền hà cho người

Trang 16

16

# Nội dung của vấn đề được phản ánh từ thực tiễn Quy định tại Đề xuất cải cách

dân và doanh nghiệp trong giải quyết thủ tục hành chính

5 Việc yêu cầu doanh nghiệp kê khai và nộp thêm Tờ khai lệ

phí trước bạ là không cần thiết khi việc tính thuế được Cơ

quan thuế dựa trên thông tin do VP ĐKĐĐ cung cấp trong

Phiếu chuyển thông tin địa chính và các giấy tờ khác do

doanh nghiệp trình nộp

I, 1, TTLT 30/2005/TTLT/BTC-BTNM

Quy định trong TTLT 30 về thành phần hồ sơ người

sử dụng đất cần nộp khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với ngân sách nhà nước tại cơ quan nhà nước

6 Cơ quan thuế có trách nhiệm gửi Thông báo nộp thuế tới

người nộp thuế, thay vì VP ĐKKD nhận từ cơ quan thuế

và chuyển cho doanh nghiệp – theo như mô hình liên thông

giữa hai cơ quan

43/2014/NĐ-CP

Quy định trong TTLT 30 sửa đổi về đầu mối tiếp xúc với người sử dụng đất là VP ĐKĐĐ Theo đó, mọi thông báo và kết quả gửi tới người sử dụng đất

sẽ do VP ĐKĐĐ trực tiếp chuyển

7 Doanh nghiệp sau khi nộp đủ tiền vào NSNN, mang chứng

từ đến cơ quan thuế để xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ thuế

Quy định trong TTLT 30 sửa đổi về việc các cơ quan không được tự ý quy định thêm thủ tục, yêu cầu trái quy định pháp luật gây phiền hà cho người dân và doanh nghiệp trong giải quyết thủ tục hành chính

8 Cơ quan thu không hợp tác trong việc tính số tiền phạt

chậm nộp mặc dù đã có quy định tại TTLT 30

II, 3, TTLT 30/2005/TTLT/BTC-BTNM

Quy định trong TTLT 30 sửa đổi về việc các cơ quan không được tự ý quy định thêm thủ tục, yêu cầu trái quy định pháp luật gây phiền hà cho người dân và doanh nghiệp trong giải quyết thủ tục hành chính

2 Sơ đồ quy trình thực tế Đăng ký Tài sản ở Việt Nam

Hình 4 Thủ tục Đăng ký tài sản

Trang 17

17

THỦ TỤC ĐĂNG KÝ TÀI SẢN Ở VIỆT NAM

sở hữu tài sản gắn liền với đất

1 (Mua) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất theo mẫu

2 Chứng nhận quyền sử dụng đất

3 Quyết định hoặc Nghị quyết của cấp cao nhất

trong doanh nghiệp hoạt động về quyền sử

dụng đất

4 Các văn bản pháp lý của doanh nghiệp

Phòng Đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM

01 ngày

4000 VNĐ

2 Bên chuyển nhượng và được chuyển nhượng ký hợp đồng tại văn phòng công chứng địa phương

1 Hai bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất (mỗi bên giữ một bản)

2 Văn bản yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển

giao theo mẫu

3 Hợp đồng chuyển nhượng tài sản

4 Giấy tờ chứng minh tư cách pháp nhân của bên

chuyển nhượng đối với đất và nhà xưởng

5 Giấy chứng nhận Đăng ký kinh doanh của các bên

6 Văn bản chấp thuận của doanh nghiệp chuyển

nhượng về việc chuyển nhượng tài sản

7 Giấy uỷ quyền của đại diện pháp nhân thuộc các

bên (nếu người ký không phải đại diện hợp pháp)

8 Chứng minh nhân dân của người ký (bao gồm đại

diện pháp nhân và người được uỷ quyền, nếu có)

9 Bản sao các giấy tờ khác liên quan tới hợp đồng

hoặc việc chuyển nhượng theo luật pháp quy định

02 - 10 ngày

1.000.000 VNĐ + 0,06% giá trị tài sản (với tài sản/hợp

đồng trên 1 triệu đồng)

3 Các bên nộp thuế thu nhập

từ việc chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí đăng ký

Văn phòng Đăng

ký Quyền sử dụng đất, Sở Tài Nguyên

và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà xưởng

5 Bản sao các hoá đơn thanh toán thuế liên

quan

6 Bản đồ vị trí thửa đất và tài sản (nếu các tài

liệu trên không đính kèm bản đồ)

Thời gian thực hiện việc Công chứng thực tiễn là < 1

ngày làm việc

Được thực hiện liên thông giữa hai cơ quan:

1 DN nộp hồ sơ tại Sở TNMT

2 Sở TNMT chuyển hồ sơ địa chính cho CQ Thuế

3 DN nhận Thông báo thuế để nộp thuế

4 DN nhận GCN QSDĐ tại Sở TNMT

Thực chất Doanh nghiệp tự soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng, không mua hồ sơ tại CQNN

Trang 18

18

TÀI LIỆU THỦ TỤC CƠ QUAN NHÀ NƯỚC THỜI GIAN

dụng đất

01 ngày

4000 VNĐ

giao theo mẫu

02 - 10 ngày

quan

Thời gian thực hiện việc Công chứng thực tiễn là < 1 ngày làm việc

TÀI LIỆU THỦ TỤC CƠ QUAN NHÀ NƯỚC THỜI GIAN

dụng đất

01 ngày

4000 VNĐ

giao theo mẫu

02 - 10 ngày

quan

Thời gian thực hiện việc Công chứng thực tiễn là < 1 ngày làm việc

Trang 19

19

PHẦN 2 - CẢI THIỆN QUY TRÌNH THỦ TỤC CẤP PHÉP XÂY DỰNG

MÔI TRƯỜNG KINH DOANH 2015

1 Phương pháp luận và đánh giá về thứ hạng của Việt Nam

Theo các giả định của Báo cáo MTKD về dự án công trình xây dựng (Nhà kho9), công trình này được:

• Phân cấp là Công trình dân dụng cấp I, theo Phụ lục I ban hành đính kèm Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số nội dung về quản

lý chất lượng công trình xây dựng;

• Phân loại là dự án đầu tư xây dựng công trình nhóm C, theo Phụ lục I ban hành đính kèm Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình10

Sự khác biệt về phương pháp tiếp cận của WB và của Việt Nam:

• Bảo vệ lợi ích công cộng: Bảo vệ lợi ích của công cộng bằng giấy phép nhằm đảm bảo chất lượng công trình, quy hoạch

• Củng cố quyền tài sản: Yêu cầu phải đăng ký quyền về tài sản được xây dựng/ hình thành trên đất Thuận tiện cho các giao dịch sau này

• Thúc đẩy hình thành vốn và kinh doanh: Trước khi đăng ký kinh doanh và sau khi đăng ký kinh doanh

9 Giá trị xây dựng ước tính : 1,898,404,942 VND, thuộc địa phận thành phố HCM

Sẽ được sử dụng cho các hoạt động lưu trữ chung, như lưu trữ sách hoặc văn phòng phẩm Nhà kho sẽ không được

sử dụng cho bất kỳ hàng hóa có điều kiện đặc biệt, chẳng hạn như thực phẩm, hóa chất, dược phẩm

Có 2 tầng trên mặt đất, với tổng diện tích xây dựng là 1,300.6 m 2 Mỗi tầng cao 3m

Có đường tiếp cận và được đặt tại các khu vực vùng ven của thành phố thương mại lớn nhất của nền kinh tế (bên rìa thành phố nhưng vẫn nằm trong giới hạn chính của thành phố)

Không nằm trong một khu kinh tế hoặc khu công nghiệp cụ thể nào

Nằm trên khu đất có diện tích 929m 2 và 100% là thuộc sở hữu của chủ đầu tư và đã được đăng ký đất đai và địa chính một cách chính xác

Có giá trị gấp 50 lần thu nhập bình quân đầu người

Là công trình xây mới hoàn toàn (không có công trình cũ nào trên khu đất)

Tất cả các thiết kế kỹ thuật và thiết kế thi công do một đơn vị thiết kế được cấp phép thực hiện Nếu quá trình chuẩn

bị các thiết kế này phát sinh các yêu cầu phải có ý kiến/ sự đồng ý của các cơ quan khác, thì yêu cầu phát sinh này

sẽ được tính là các thủ tục

Bao gồm tất cả các thiết bị kỹ thuật phù hợp và đáp ứng đầy đủ mọi chức năng hoạt động của công trình

Tổng thời gian thi công là 3 tuần (không kể thời gian chậm trễ do các yêu cầu về thủ tục hành chính và các quy định pháp luật)

10 Nghị định 12/2009/NĐ-CP hiện đã hết hiệu lực và được thay thế bằng Nghị định 59/2015 Tuy nhiên, chung tôi vấn đề cập Nghị định 12 ở đây để người đọc hiểu được giả định của WB khi thực hiện đánh giá này

Trang 20

20

Sơ đồ 5 Phương pháp luận

Theo như cách đo lường được thực hiện trong Báo cáo môi trường kinh doanh, chỉ số Cấp phép xây dựng không chỉ đo lường dựa trên thủ tục xin giấp phép xây dựng tại Sở Xây dựng, mà còn bao gồm nhiều các thủ tục con khác nhau ở các cơ quan nhà nước và tổ chức công như thủ tục về Phòng cháy chữa cháy (PCCC), thủ tục đấu nối hệ thống cấp và thoát nước, thủ tục xin cấp bổ sung quyền sở hữu tài sản trên đất, và các thủ tục kiểm tra/thanh tra của cơ quan quản lý về xây dựng

2 Xếp hạng về chỉ số Giáy phép Xây dựng trong Báo cáo Môi trường của WB năm 2015 2.1 Đánh giá chung

Biểu đồ 1.Đánh giá Chung về Việt Nam về Thủ tục Cấp phép xây dựng

Trang 21

21

So với các quốc gia trong ASEAN-6, Việt Nam hiện đang được đánh giá xếp hạng thứ 3 về chỉ số Xin giấy phép xây dựng (dealing with construction permits), sau Singapore và Thái Lan Về điểm

số, Việt Nam tăng 0.08% so với năm 2014 (83.58)

Bảng 4 So sánh giữa Việt Nam và một số nước ASEAN-6 về

Thủ tục Cấp phép xây dựng

trung vị

Thủ tục (số)

Thời gian (ngày)

Chi phí (% giá trị tài sản)

Như vậy, những quy định của Việt Nam theo Báo cáo MTKD 2015 vềCấp phép xây dựng (cụ thể

là một nhà xưởng) ở mức cạnh tranh trung bình tốt Tuy nhiên, thời gian để thực hiện thủ tục này lại tương đối dài so với các quốc gia trong ASEAN-6, và đặc biệt gấp 4 lần so với Singapore, cao hơn gần gấp hai so với Brunei và Indonesia Phí cấp giấy phép xây dựng theo giá trị tài sản cao gấp 7 lần so với Singapore, Brunei và gấp 3 lần so với Thái Lan

Biểu đồ 2 So sánh giữa Việt Nam và một số Quốc gia về Cấp phép xây dựng

Do tính chất quản lý nhà nước về công trình xây dựng ở các nước Việt Nam, Thái Lan và Singapore

có sự khác nhau nên các thủ tục con trong Chỉ số Cấp phép xây dựng cũng tương đối khác nhau

Trang 22

22

Điểm ưu việt của Singapore, quốc gia xếp hạng thứ nhất trong khối ASEAN-6 (và cũng đứng thứ

2 trên thế giới) là doanh nghiệp có thể tìm kiếm thông tin trên mạng và đăng ký trực tuyến, thanh toán qua mạng mà không phải trực tiếp đến các cơ quan liên quan Do đó, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục rất nhiều so với Việt Nam và các quốc gia khác

Biểu đồ 3.So sánh giữa Việt Nam và Singapore về Thủ tục Cấp phép xây dựng

Một số cải cách của các quốc gia khác trong ASEAN-6 về chỉ số Giấy phép xây dựng:

• Rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục thông qua áp dụng quy trình phê duyệt nhanh “fast-track” đối với các công trình nhỏ (Thái Lan, 2015)

• Giảm gánh nặng cho chủ đầu tư thông qua các quy định về an toàn và sức khoẻ nơi làm việc, cho phép các ngành nghề ít rủi ro được thực hiện thủ tục qua mạng, và cải thiện công tác quản

lý và xử lý dữ liệu nội bộ của các cơ quan quản lý có liên quan trong quá trình xét duyệt (Singapore, 2010)

• Giảm gánh nặng cho nhà đầu tư trong quá trình thực hiện bằng cách đẩy mạnh khâu kiểm tra cuối cùng, và áp dụng bộ phận một cửa cho tất cả các thủ tục liên quan (giấy phép con) (Brunei, 2015; Malaysia, 2014)

Trang 23

23

Bảng 5 Chi tiết các bước thủ tục theo đánh giá trong Báo cáo Môi trường Kinh doanh của WB 2015

(Theo đánh giá hiện tại tại Báo cáo Môi trường Kinh doanh của WB)

Theo Nghị định số 35/2003 / NĐ-CP ngày 2004/04/04 của Chính phủ về quy định

chi tiết thi hành một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy và Nghị định số

46/2012 / NĐ-CP ngày 2012/05/22 về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định

số 35/2003/NĐ-CP ngày 04/4/2003 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật

PCCC và nghị định số 130/2006/NĐ-CP ngày 08/11/2006 quy định chế độ bảo

hiểm cháy, nổ bắt buộc sửa đổi

Tất cả các công trình thương mại xây mới phải được cơ quan cảnh sát phòng cháy,

chữa cháy thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy.Kết quả thẩm duyệt thiết

kế về phòng cháy và chữa cháy là một trong những căn cứ để xem xét, phê duyệt

Thái Lan:

• Không có thủ tục này

2 Nộp hồ sơ và Nhận Giấy phép xây dựng

CQNN: Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh

Giám đốc Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng

Hồ sơ gồm các văn bản sau:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng, theo mẫu

b) Bản sao được công chứng hoặc chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử

dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

30 ngày

100,000 VNĐ

Trang 24

24

gian

Chi phí So sánh

c) Hai bộ bản vẽ thiết kế, mỗi bộ gồm:

- Bản vẽ mặt bằng vị trí công trình trên lô đất tỷ lệ 1/100 - 1/500, kèm theo sơ đồ vị

1/50, kèm theo sơ đồ đấu nối với hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp

nước, cấp điện, thông tin liên lạc tỷ lệ 1/50 - 1/200

Nếu xét thấy cần thiết, Sở Xây dựng tham khảo bất kỳ cơ quan liên quan sau đây:

• Sở Quy hoạch - Kiến trúc

• Sở Giao thông vận tải

• Bộ chỉ huy quân sự địa phương

Các cơ quan liên quan có văn bản trả lời cho cơ quan cấp phép xây dựng về nội

dung thuộc phạm vi quản lý của mình trong thời hạn tối đa 10 ngày làm việc Tuy

nhiên, theo Khoản 6 Điều 9Nghị định số 64/2012/NĐ-CP ngày 04/ 9/2009, trong

thời hạn 20 ngày Sở Xây dựng phải có quyết định về việc cấp giấy phép xây dựng

• Chi phí: THB 650

Trang 25

Các mẫu đơn có thể lấy tại các Sở xây dựng Chủ đầu tư cần đến trực tiếp văn

phòng để lấy mẫu đơn này Sau khi được cấp giấy phép xây dựng, trước khi khởi

công xây dựng 7 ngày làm việc, chủ đầu tư công trình phải gửi văn bản thông báo

ngày khởi công cho cơ quan cấp giấy phép xây dựng, đồng thời gửi văn bản thông

báo ngày khởi công kèm theo bản sao giấy phép xây dựng cho Ủy ban nhân dân

cấp xã nơi xây dựng công trình biết để theo dõi thực hiện(theoĐiều 68.2 (a) Luật

xây dựng số 16/2003 / QH11, ngày ngày 16 tháng 11 năm 2003)/ Điều 19 khoản 2

điểm a Nghị định số 64/2012 / NĐ-CP

3 Thông báo cho Sở Xây dựng về việc khởi công xây dựng và tiếp đoàn thanh tra

Quy trình thanh tra này và quy trình thanh tra sau khi hoàn thành phần móng sau

đây không được quy định cụ thể Tuy nhiên, trên thực tế những đoàn thanh tra này

được thực hiện do có được sự uỷ quyền kiểm tra thanh tra

1 ngày 0 VNĐ Singapore:

• 0.5 ngày

• Thông báo trên mạng

về việc thực hiện quản lý rủi ro và thông báo cho Uỷ ban An toàn và Sức khoẻ của nơi làm việc (Commissioner for Workplace Safety and Health)

Thái Lan:

• 30 ngày

4 Yêu cầu và tiếp đoàn thanh tra thành phố sau khi hoàn thành móng

Chủ đầu tư phải thông báo cho Sở Xây dựng tại một số giai đoạn chuyển bước thi

công quan trọng của công trình và tạm dừng xây dựng cho đến Sở xây dựng đến

kiểm tra trong vòng 3 ngày kể từ ngày thông báo

3 ngày 0 VNĐ

Tiêu đề	Improvement Of Property Registration And The Issuance Of Construction Permits
Trường học	Central Institute of Economic Management
Thể loại	report
Năm xuất bản	2015
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	50
Dung lượng	1,91 MB