Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức đã được giao và thuê đất tại thành phố quảng ngãi

Trên cơ sở kết quả nghiên cứu một số giải pháp được đưa ra nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất của các tổ chức được giao đất và cho thuê đất tại thành phố Quảng Ngãi, các nhóm giải pháp chính

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi

Các số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Mọi số liệu thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Học viên

TRẦN SƠN NHẬT

LỜI CẢM ƠN

ể hoàn thành luận văn này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ tận tình, động viên từ nhiều cơ quan và cá nhân cả về vật chất lẫn tinh thần

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên Đất và Môi trường Nông nghiệp Trường Đại học Nông Lâm Huế đã truyền đạt cho tôi những kiến thức bổ ích nhất

Xin đặc biệt bày tỏ lòng biết ơn đến thầy giáo TS Trần Thanh Đức

đã dành thời gian hướng dẫn khoa học và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài

Xin trân trọng cảm ơn sự quan tâm, giúp đỡ của Ban Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi; Lãnh đạo Văn phòng Đăng

ký đất đai tỉnh Quảng Ngãi; Lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quảng Ngãi; các tổ chức, cơ quan ban ngành có liên quan; các đồng nghiệp, đã giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra, cung cấp các thông tin, số liệu, để thực hiện luận văn và đã tạo mọi điều kiện tốt nhất để tôi hoàn thành luận văn này

Cuối cùng xin cảm ơn gia đình, những người thân, những người bạn

và tất cả những người đã đọc và góp ý cho sự hoàn thiện luận văn này

Học viên

Trần Sơn Nhật

Đ

trái phép Do vậy, việc thực hiện Đề tài “Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức đã được giao và thuê đất tại thành phố Quảng Ngãi” được đặt ra với mong

muốn đưa ra những giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng cường hiệu quả sử dụng đất không để lãng phí thất thoát nguồn tài nguyên hữu hạn vô giá này

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức đã được giao và cho thuê đất tại thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi

- Đề xuất được các giải pháp nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất của các tổ chức được giao đất và cho thuê đất tại thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi

3 Nội dung nghiên cứu

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Quảng Ngãi

- Thực trạng sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi

- Thực trạng giao đất và thuê đất cho các tổ chức sử dụng tại thành phố Quảng Ngãi

- Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức đã được giao đất và thuê đất tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 2009 - 2014

- Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất của các tổ chức được giao đất và thuê đất tại thành phố Quảng Ngãi

4 Phương pháp nghiên cứu:

- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu

- Phương pháp khảo sát thực địa

- Phương pháp thống kê so sánh

- Phân tích, xử lý, tổng hợp số liệu bằng phần mềm Excel

5 Kết quả nghiên cứu

Qua nghiên cứu thực hiện đề tài “Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức đã được giao và thuê đất tại thành phố Quảng Ngãi”, có một số kết quả sau:

Trong giai đoạn 2009-2014 trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi có 43 tổ chức được giao và thuê đất, trong đó có 16 tổ chức được giao đất và 27 tổ chức thuê đất

Giao đất có thu tiền sử dụng đất là 134 ha; cho thuê đất trả tiền hàng năm là 126,54 ha; giao đất không thu tiền sử dụng đất 221,69 ha

Đến năm hết năm 2014, thành phố Quảng Ngãi có 26 tổ chức sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê với tổng diện tích là 50,87ha trên 66 khu đất; đất được giao, được thuê nhưng chưa đưa vào sử dụng là 20 tổ chức, trên 37 khu đất với tổng diện tích là 272 ha; đất cho thuê, cho mượn lại trái pháp luật là 5 tổ chức trên 20 khu đất với tổng diện tích là 0,25 ha; đất được giao, được thuê bị lấn chiếm, tranh chấp là 3 tổ chức trên 17 khu đất với tổng diện tích là 0,17 ha, ngoài ra còn nhiều

tổ chức trong quá trình sản xuất kinh doanh đã gây ô nhiểm môi trường nghiêm trọng

Trên cơ sở kết quả nghiên cứu một số giải pháp được đưa ra nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất của các tổ chức được giao đất và cho thuê đất tại thành phố Quảng Ngãi, các nhóm giải pháp chính đó là: (1) Giải pháp về chính sách pháp luật, (2) Giải pháp về kinh tế, (3) Giải pháp về giải phóng mặt bằng và tái định cư, (4) Giải pháp về khoa học công nghệ và (5) Giải pháp về tăng cường quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trong thời gian tới

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

MỤC LỤC v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii

DANH MỤC BẢNG ix

DANH MỤC HÌNH x

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục đích của đề tài 1

3 Mục tiêu cụ thể 2

4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài: 2

4.1 Ý nghĩa khoa học của đề tài 2

4.2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 2

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu 3

1.1.1 Một số khái niệm 3

1.1.2 Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng đất của các tổ chức 4

1.1.3 Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất 5

1.2 Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu 7

1.2.1 Tình hình quản lý sử dụng đất trên thế giới 7

1.2.2 Tình hình quản lý sử dụng đất trong nước 18

1.2.3 Những quy định hiện hành về giao đất, cho thuê đất 21

1.2.4 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức tại Việt Nam 33

1.3 Một số công trình nghiên cứu có liên quan 35

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37

2.1 Đối tượng nghiên cứu 37

2.2 Phạm vi nghiên cứu 37

2.3 Nội dung nghiên cứu: 37

2.4 Phương pháp nghiên cứu: 37

2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu 37

2.4.2 Phương pháp khảo sát thực địa 37

2.4.3 Phương pháp thống kê so sánh 38

2.4.4 Phân tích, xử lý, tổng hợp số liệu bằng phần mềm Excel 38

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Quảng Ngãi 39

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 39

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 44

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường 53

3.2 Thực trạng sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi năm 2014 55

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi 55

3.2.2 Biến động sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 2010 – 2014 58

3.3 Tình hình giao đất và thuê đất cho các tổ chức sử dụng tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 2009- 2014 60

3.3.1 Tình hình giao đất có thu tiền sử dụng đất của các tổ chức tại thành phố Quảng Ngãi từ năm 2009 đến năm 2014 60

3.3.2 Tình hình cho thuê đất trả tiền hàng năm của các tổ chức tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 2009 - 2014 61

3.3.3 Tình hình giao đất không thu tiền sử dụng đất của các tổ chức tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 2009 - 2014 62

3.3.4 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 2009 – 2014 63

3.4 Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức đã được giao đất, cho thuê đất tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 2009 – 2014 64

3.4.1 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng của các tổ chức tại thành phố Quảng Ngãi 64

3.4.2 Thực trạng sử dụng đất của các tổ chức từ năm 2009 – 2014 tại thành phố Quảng Ngãi 75

3.4.3 Đánh giá chung thực trạng sử dụng đất của các tổ chức được giao, được thuê

trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi 80

3.4.4 Nguyên nhân sử dụng đất sai mục đích 81

3.5 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất của các tổ chức được giao đất và cho thuê đất tại thành phố Quảng Ngãi 82

3.5.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 82

3.5.2 Giải pháp về kinh tế 84

3.5.3 Về giải phóng mặt bằng và tái định cư 84

3.5.4 Giải pháp về khoa học công nghệ 85

3.5.5 Giải pháp về tăng cường quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trong thời gian tới 85

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 87

1 Kết luận 87

2 Kiến nghị 87

TÀI LIỆU THAM KHẢO 90

PHỤ LỤC 93

FAO : Tổ chức Lương thực thế giới

G7 : Chế độ sở hữu đất đai của nhóm nước phát triển (G7)

SHTD : Sở hữu toàn dân

SHTN : Sở hữu tư nhân

TNHH : Trách nhiệm hữu hạn

UBND : Uỷ ban nhân dân

UNEP : Chương trình môi trường Liên Hiệp Quốc

VLAP : Dự án Hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai của Việt Nam WTO : Tổ chức Thương Mại Thế giới

XHCN : Xã hội chũ nghĩa

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1 Đặc điểm sở hữu đất đai của các nước nước thuộc Đông Âu 12

Bảng 1.2 Đặc điểm sở hữu đất đai của các nước ASEAN 14

Bảng 3.1 Thống kê hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi năm 2014 55

Bảng 3.2 Biến động sử dụng đất thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 2010 – 2014 58

Bảng 3.3 Tình hình giao đất có thu tiền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 2009-2014 60

Bảng 3.4 Tình hình cho thuê đất trả tiền hàng năm tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 2009-2014 61

Bảng 3.5 Tình hình giao đất không thu tiền sử dụng đất tạithành phố Quảng Ngãi giai đoạn 2009-2014 62

Bảng 3.6 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chứctại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 2009 – 2014 63

Bảng 3.7 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức theo mục đích sử dụng tạithành phố Quảng Ngãi giai đoạn 2009-2014 64

Bảng 3.8 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức theo mục đích sử dụngtại thành phố Quảng Ngãi năm 2009 65

Bảng 3.9 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức theo mục đích sử dụngtại thành phố Quảng Ngãi năm 2010 66

Bảng 3.10 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức theo mục đích sử dụng tại thành phố Quảng Ngãi năm 2011 68

Bảng 3.11 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức theo mục đích sử dụng tại thành phố Quảng Ngãi năm 2012 70

Bảng 3.12 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức theo mục đích sử dụng tại thành phố Quảng Ngãi năm 2013 71

Bảng 3.13 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức theo mục đích sử dụng tại thành phố Quảng Ngãi năm 2014 73

Bảng 3.14 Thực trạng sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 2009-2014 75

Bảng 3.15 Thực trạng cho thuê, cho mượn đất trái pháp luật tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 2009-2014 76

Bảng 3.16 Thực trạng đất bị lấn chiếm, tranh chấp tại thành phố Quảng Ngãigiai đoạn 2009-2014 77

Bảng 3.17 Thực trạng đất được giao, được thuê nhưng chưa vào sử dụng tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 2009-2014 79

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Quảng Ngãi 39Hình 3.2 Cơ cấu dân số thành phố Quảng Ngãi năm 2013 theo ngành nghề 48Hình 3.3 Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi năm 2014 57Hình 3.4 Cơ cấu sử dụng đất theo các tổ chức tại thành phố Quảng Ngãi năm 2009 66Hình 3.5 Cơ cấu sử dụng đất theo các tổ chức tại thành phố Quảng Ngãi năm 2010 67Hình 3.6 Cơ cấu sử dụng đất theo các tổ chức tại thành phố Quảng Ngãi năm 2011 69Hình 3.7 Cơ cấu sử dụng đất theo các tổ chức tại thành phố Quảng Ngãi năm 2012 71Hình 3.8 Cơ cấu sử dụng đất theo các tổ chức tại thành phố Quảng Ngãi năm 2013 72Hình 3.9 Cơ cấu sử dụng đất theo các tổ chức tại thành phố Quảng Ngãi năm 2014 74

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Tháng 10/2015, Việt Nam chính thức tham gia Hiệp định thương mại tự do xuyên Thái Bình Dương (TPP) - được coi như Hiệp định thương mại tự do “thế hệ mới” đầy tham vọng và tiêu chuẩn cao; là một thỏa thuận khu vực mở rộng, linh hoạt

và toàn diện Quy mô của TPP được cho là sẽ tạo những lợi ích to lớn cho nền kinh tế Việt Nam khi mang đến những cam kết về các lĩnh vực quan trọng như dịch vụ, đầu

tư, viễn thông; hàng rào kỹ thuật trong thương mại…góp phần thu hút nguồn vốn đầu

tư nước ngoài Bên cạnh đó, Việt Nam cũng sẽ gặp phải những thách thức không nhỏ trong quá trình xây dựng lại các thực thể kinh tế, đẩy mạnh cơ chế kinh tế theo định hướng thị trường, hoạch định chính sách, sửa đổi pháp luật theo hướng minh bạch hóa hơn, dễ dự đoán, không gây phân biệt đối xử, qua đó giúp nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế Việt Nam, tạo môi trường kinh doanh trong sạch, lành mạnh, nâng cao chỉ số cạnh tranh Trong xu thế đó, từ làn sóng đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài, nhu cầu về khu công nghiệp, căn hộ cao cấp, biệt thự, nhà phố, các khu nghỉ dưỡng….sẽ tăng mạnh trong thời gian đến Điều này gây sức ép rất lớn đến ngành quản lý đất đai, nhất là quỹ đất của các tổ chức Nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức ngày càng cao, nhưng thực tế cho thấy việc sử dụng đất được giao, cho thuê của các tổ chức còn rất nhiều vấn đề cần phải thảo luận như việc sử dụng không đúng mục đích được giao, việc cho thuê lại, việc lấn chiếm, để hoang đất

Ở nước ta, quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn Theo kết quả thống kê đất đai toàn quốc đến ngày 01/01/2014 diện tích này là xấp

xỉ 10.269.380 ha, chiếm 31% diện tích tự nhiên của cả nước [6] Đối với thành phố Quảng Ngãi diện tích này là 4.134,6ha chiếm 26% diện tích tự nhiên toàn thành phố (15.684,52 ha) Hiện nay diện tích này quản lý chưa chặt chẽ, sử dụng chưa hiệu quả, trong việc quản lý còn để xảy ra nhiều tiêu cực, đó là bỏ hoang không sử dụng trong thời gian dài, sử dụng không đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê

trái phép Do vậy, việc thực hiện đề tài “Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức đã được giao và thuê đất tại thành phố Quảng Ngãi” được đặt ra với mong

muốn đưa ra những giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng cường hiệu quả sử dụng đất không để lãng phí thất thoát nguồn tài nguyên hữu hạn vô giá này

2 Mục đích của đề tài

Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức đã được giao và cho thuê đất tại thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi từ đó đề xuất được các giải pháp nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất của các tổ chức được giao đất và cho thuê đất tại thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi

4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:

4.1 Ý nghĩa khoa học của đề tài

- Góp phần làm sáng tỏ các quan điểm, cơ sở lý luận về sử dụng đất của các tổ chức đã được Nhà nước giao đất và cho thuê đất

- Góp phần hoàn thiện cơ chế chính sách quản lý về đất đai đối với các tổ chức được giao đất, cho thuê đất sử dụng một cách có hiệu quả

- Làm tài liệu tham khảo cho các vấn đề nghiên cứu có liên quan về sau

4.2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Đề tài giúp cho thành phố Quảng Ngãi đánh giá đúng thực trạng tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và hiệu quả sử dụng đất Từ đó có biện pháp chấn chỉnh nâng cao hiệu quả sử dụng đất theo hướng phát triển bền vững

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu

1.1.1 Một số khái niệm

1.1.1.1 Khái quát về đất đai

Tại Điều 53, Chương III, Hiến pháp Nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi

ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý"

Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá bền vững

Theo Luật Đất đai năm 2013, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản

lý, SDĐ được hiểu như sau:

Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc

Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là

việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng

đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định [20]

1.1.1.2 Khái quát về quỹ đất các tổ chức

Theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản

đồ hiện trạng SDĐ Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất được kiểm kê bao gồm các đối tượng sau đây [3]:

a Tổ chức trong nước gồm:

- Tổ chức kinh tế gồm các doanh nghiệp và các hợp tác xã;

- Cơ quan, đơn vị của Nhà nước gồm cơ quan nhà nước (kể cả Ủy ban nhân dân cấp xã); tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đơn vị quốc phòng, an ninh;

- Tổ chức sự nghiệp công lập gồm các đơn vị sự nghiệp do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật;

- Tổ chức khác gồm tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức khác (không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, tổ chức sự nghiệp công lập, tổ chức kinh tế);

b Tổ chức nước ngoài gồm:

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao,

cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ

1.1.2 Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng đất của các tổ chức

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước Tổng diện tích tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi Nhưng khi sản xuất phát triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướng tăng Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người SDĐ và giữa các mục đích SDĐ khác nhau Vì vậy để SDĐ có hiệu quả

và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết Quản

lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và SDĐ trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai Mặt khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững Do đó, quản lý, sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, SDĐ của các tổ chức nói riêng

1.1.3 Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất

Khi xã hội phát triển ở trình độ cao, việc sử dụng đất luôn hướng tới mục tiêu kinh tế nhằm đạt được lợi nhuận tối đa trên một đơn vị diện tích đất nhất định như xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, trang trại sản xuất quy mô lớn… Bên cạnh đó, một phần diện tích đất không nhỏ sử dụng để phục vụ nhu cầu sinh hoạt, ăn

ở cũng như thỏa mãn đời sống tinh thần của con người như xây dựng nhà ở, hệ thống giao thông, các công trình dịch vụ, thể dục thể thao, văn hóa xã hội, mở mang phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn…

Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng đất, các mục đích sử dụng đất nêu trên luôn nảy sinh mâu thuẫn làm cho mối quan hệ giữa con người và đất đai ngày càng căng thẳng Những sai lầm liên tục của con người trong quá trình sử dụng đất (sai lầm có ý thức hoặc vô ý thức) dẫn đến hủy hoại môi trường nói chung và môi trường đất nói riêng (lũ lụt, hạn hán, cháy rừng, sạt lở đất…) liên tục xảy ra với quy mô ngày càng lớn và mức độ này càng nghiêm trọng làm cho một số chức năng của đất bị yếu

đi Để thỏa mãn nhu cầu của con người cả về 3 lợi ích kinh tế - xã hội – môi trường nhất thiết phải giải quyết các xung đột này để sử dụng đất có hiệu quả Việc sử dụng đất như một thể thống nhất tạo ra điều kiện để giảm thiểu những xung đột, tạo ra hiệu quả sử dụng cao và liên kết được sự phát triển kinh tế - xã hội với bảo vệ môi trường và nâng cao chất lượng môi trường Sử dụng đất hợp lý, bền vững là hài hòa được các mục tiêu kinh tế - xã hội và môi trường

Chính vì vậy, cần phải hiểu rõ được tầm quan trọng của tài nguyên đất Từ đó,

đưa ra những kế hoạch quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên này một cách hợp lý nhằm phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho nhu cầu của hiện tại nhưng không làm ảnh hưởng đến lợi ích của thế hệ tương lai

Ngày nay, sử dụng đất bền vững, tiết kiệm và có hiệu quả đã trở thành chiến lược quan trọng có tính toàn cầu Nó đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của nhân loại, bởi nhiều lẽ [1]:

Một là, tài nguyên đất vô cùng quý giá Bất kỳ nước nào, đất đều là tư liệu

sản xuất nông - lâm nghiệp chủ yếu, cơ sở lãnh thổ để phân bố các ngành kinh tế quốc dân Nói đến tầm quan trọng của đất, từ xa xưa, người Ấn Độ, người Ả-rập, người

Mỹ đều có cách ngôn bất hủ: “Đất là tài sản vay mượn của con cháu” Người Mỹ còn nhấn mạnh “ đất không phải là tài sản thừa kế của tổ tiên” Người Ét-xtô-ni-a, người Thổ Nhĩ Kỳ coi “có một chút đất còn quý hơn có vàng” Người Hà Lan coi

“mất đất còn tồi tệ hơn sự phá sản” Gần đây trong báo cáo về suy thoái đất toàn cầu, UNEP (Chương trình môi trường Liên Hiệp Quốc) khẳng định “Mặc cho những tiến

bộ khoa học - kỹ thuật vĩ đại, con người hiện đại vẫn phải sống dựa vào đất” Đối với Việt Nam, một đất nước với “Tam sơn, tứ hải, nhất phân điền”, đất càng đặc biệt quý giá

Hai là, tài nguyên đất có hạn, đất có khả năng canh tác càng ít ỏi Trong đó

phần lớn có nhiều hạn chế cho sản xuất do quá lạnh, khô, dốc, nghèo dinh dưỡng, hoặc quá mặn, quá phèn, bị ô nhiễm, bị phá hoại do hoạt động sản xuất hoặc do bom đạn chiến tranh Diện tích đất có khả năng canh tác của lục địa chỉ có 3.030 triệu

ha Hiện nhân loại mới khai thác được 1.500 triệu héc-ta đất canh tác

Ba là, diện tích tự nhiên và đất canh tác trên đầu người ngày càng giảm do áp

lực tăng dân số, sự phát triển đô thị hóa, công nghiệp hóa và các hạ tầng kỹ thuật Bình quân diện tích đất canh tác trên đầu người của thế giới hiện nay chỉ còn 0,23 ha, ở nhiều quốc gia khu vực châu Á, Thái Bình Dương là dưới 0,15 ha, ở Việt Nam chỉ còn 0,11 ha Theo tính toán của Tổ chức Lương nông thế giới (FAO), với trình độ sản xuất trung bình hiện nay trên thế giới, để có đủ lương thực, thực phẩm, mỗi người cần

có 0,4 ha đất canh tác

Bốn là, do điều kiện tự nhiên, hoạt động tiêu cực của con người, hậu quả của

chiến tranh nên diện tích đáng kể của lục địa đã, đang và sẽ còn bị thoái hóa, hoặc ô nhiễm dẫn tới tình trạng giảm, mất khả năng sản xuất và nhiều hậu quả nghiêm trọng khác Trên thế giới hiện có 2.000 triệu héc-ta đất đã và đang bị thoái hóa, trong

đó 1.260 triệu héc-ta tập trung ở châu Á, Thái Bình Dương Ở Việt Nam hiện có 16,7 triệu héc-ta bị xói mòn, rửa trôi mạnh, chua nhiều, 9 triệu héc-ta đất có tầng mỏng

và độ phì thấp, 3 triệu héc-ta đất thường bị khô hạn và sa mạc hóa, 1,9 triệu héc-ta đất bị phèn hóa, mặn hóa mạnh Ngoài ra tình trạng ô nhiễm do phân bón, hóa chất bảo vệ thực vật, chất thải, nước thải đô thị, khu công nghiệp, làng nghề, sản xuất, dịch vụ và chất độc hóa học để lại sau chiến tranh cũng đáng báo động Hoạt động canh tác và đời sống còn bị đe dọa bởi tình trạng ngập úng, ngập lũ, lũ quét, đất trượt, sạt lở đất, thoái hóa lý, hóa học đất

Năm là, lịch sử đã chứng minh sản xuất nông nghiệp phải được tiến hành trên

đất tốt mới có hiệu quả Tuy nhiên, để hình thành đất với độ phì nhiêu cần thiết cho canh tác nông nghiệp phải trải qua hàng nghìn năm, thậm chí hàng vạn năm Vì vậy, mỗi khi sử dụng đất đang sản xuất nông nghiệp cho các mục đích khác cần cân nhắc kỹ để không rơi vào tình trạng chạy theo lợi ích trước mắt

Nhằm quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho nhu cầu của hiện tại nhưng không làm ảnh hưởng đến lợi ích của thế hệ tương lai, trong những năm qua Đảng và Nhà nước ta đã tập trung tháo gỡ những khó khăn, mà bước đột phá đầu tiên là Luật Đất đai năm 1993, sửa đổi năm 1998, năm 2001, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc hội thông qua Bên cạnh đó, nhiều bộ luật liên quan khác cũng đã được ban hành, như Luật Bảo vệ và phát triển rừng; Luật Bảo vệ môi trường; và các

N ghị định, T hông tư, văn bản hướng dẫn thi hành Luật do Chính phủ, các bộ,

ngành, UBND thành phố Quảng Ngãi ban hành Sau đây là những cơ sở pháp lí được nghiên cứu để thực hiện đề tài

- Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật:

+ Luật Đất đai ngày 09 tháng 12 năm 2013 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/112013

+ Nghị định của Chính phủ số 43/2014/NĐ – CP ngày 15 tháng 05 năm

2014 về thi hành Luật Đất đai 2013

+ Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 ngày 4 tháng 01 năm 2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định

số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

+ Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất + Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

+ Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

+ Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

+ Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngay 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

+ Nghị định 104/2014/NĐ-CP 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất

1.2 Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu

1.2.1 Tình hình quản lý sử dụng đất trên thế giới

Trong những bước đi ban đầu của công nghiệp hóa, chính nông thôn vừa là nguồn cung cấp lao động, vừa là thị trường của công nghiệp Nhưng càng vào giai đoạn cuối của công nghiệp hóa và đô thị hóa, vai trò của nông nghiệp ngày càng giảm sút Trước tác động của quy luật thị trường, nhiều nước đã cố gắng phát triển nông nghiệp, nhưng vẫn không giữ được an ninh lương thực, nên ngày càng phải lệ thuộc vào thị trường bên ngoài Điều đó đặc biệt nguy hiểm đối với những nước đông dân Một số nước đến lúc công nghiệp đã đạt trình độ phát triển cao, thì chính phủ lại phải

hỗ trợ nông nghiệp rất nhiều

Ở các nước Đông Á, trong thời kỳ công nghiệp hóa do có ít đất (đất nông nghiệp chỉ còn dưới ngưỡng 400 m2/người) nên phải nhập thức ăn ngày càng nhiều

Ở Nhật Bản có dự báo rằng, trong 10 năm tới sẽ không còn nông nghiệp nữa, vì hiện

nay chỉ có người già làm ruộng! Nông dân Hàn Quốc đang gặp nhiều khó khăn trong điều kiện toàn cầu hóa, nên họ đang đấu tranh chống lại quá trình này rất mãnh liệt Chỉ có Đài Loan chú ý đến nông nghiệp hơn cả, nhưng đến nay cũng đã phải nhập thức ăn ngày càng nhiều Trung Quốc đang phải đối mặt với nhiều vấn đề trong nông nghiệp, vì sản xuất lương thực có xu hướng giảm dần và đang lo thiếu lương thực vì việc cung cấp cho hơn 1,3 tỉ người

Theo tài liệu của Tổ chức Lương nông thế giới (FAO) thì diện tích của phần đất liền của các lục địa là 13.400 triệu ha, với 1.527 triệu ha đất đóng băng và 13.251 triệu ha đất không phủ băng Trong đó có 1.500 triệu ha (11%) là đất canh tác, 3.200 triệu ha (24%) là đồng cỏ chăn nuôi gia súc, 4.100 triệu ha (31%) là diện tích rừng và đất rừng; 4.400 triệu ha (34%) còn lại là diện tích đất dùng vào các việc khác (dân cư, đầm lầy, đất ngập mặn ) Diện tích đất có thể dùng cho canh tác được đánh giá vào khoảng 3.200 triệu ha, hiện mới khai thác khoảng 1.500 triệu ha Tại các vùng khác nhau, các nước khác nhau, tỉ lệ đất đã sử dụng canh tác so với đất có tiềm năng canh tác cũng khác nhau Đáng chú ý là khu vực Châu Á, tỉ lệ này rất cao, đạt đến 92%; trái lại, ở Châu Mỹ La Tinh con số này chỉ đạt 15%, các nước phát triển là 70%, các nước đang phát triển là 36% Trong diện tích đất canh tác, đất cho năng suất cao chiếm 14 %, năng suất trung bình là 28% và năng suất thấp là 58%

Hàng năm trên thế giới diện tích đất canh tác bị thu hẹp, kinh tế nông nghiệp trở nên khó khăn hơn Hoang mạc hoá hiện đang đe doạ 1/3 diện tích trái đất, ảnh hưởng đời sống ít nhất 850 triệu người Một diện tích lớn đất canh tác bị nhiễm mặn không canh tác được một phần cũng do tác động gián tiếp của sự gia tăng dân

số Ở Việt Nam từ năm 1978 đến nay, 130.000 ha bị lấy cho thủy lợi, 63.000 ha cho phát triển giao thông, 21 ha cho các khu công nghiệp

Theo số liệu của Viện Tài nguyên Thế giới, năm 1993 quỹ đất của toàn thế giới khoảng 13 tỉ ha, mật độ dân số 43 người/km2 Một số nước có quỹ đất hạn hẹp như

Hà Lan, Mỹ, Nhật, Hàn Quốc, Ấn Độ, Singapore (chỉ 0,3 ha/người) Diện tích nước

ta là trên 33 triệu ha diện tích bình quân đầu người khoảng 0,4 ha Quỹ đất trồng trọt tăng không đáng kể trong khi dân số tăng nhanh nên diện tích đất trên đầu người ngày càng giảm Đất ngày bị sa mạc hóa, bạc màu… do sự khai thác của con người

Khoảng 2/3 diện tích đất nông nghiệp trên thế giới đã bị suy thoái nghiêm trọng trong 50 năm qua do xói mòn rửa trôi, sa mạc hoá, chua hoá, mặn hoá,

ô nhiễm môi trường, khủng hoảng hệ sinh thái đất Khoảng 40% đất nông nghiệp đã bị suy thoái mạnh hoặc rất mạnh, 10% bị sa mạc hoá do biến động khí hậu bất lợi và khai thác sử dụng không hợp lý Sa mạc Sahara mỗi năm mở rộng lấn mất 100.000

ha đất nông nghiệp và đồng cỏ Thoái hoá môi trường đất có nguy cơ làm giảm 10 - 20% sản lượng lương thực thế giới trong 25 năm tới

Tỷ trọng đóng góp gây thoái đất trên thế giới như sau: mất rừng 30%, khai thác rừng quá mức (chặt cây làm củi, ) 7%, chăn thả gia súc quá mức 35%, canh tác nông nghiệp không hợp lý 28%, công nghiệp hoá gây ô nhiễm 1% Vai trò của các nguyên nhân gây thoái hoá đất ở các châu lục không giống nhau: ở Châu Âu, Châu Á, Nam Mỹ mất rừng là nguyên nhân hàng đầu, Châu Đại Dương và Châu Phi chăn thả gia súc quá mức có vai trò chính yếu nhất, Bắc và Trung Mỹ chủ yếu do hoạt động nông nghiệp

Xói mòn rửa trôi: Mỗi năm rửa trôi xói mòn chiếm 15% nguyên nhân thoái hoá đất, trong đó nước đóng góp 55,7% vai trò, gió đóng góp 28% vai trò, mất dinh dưỡng đóng góp 12% vai trò Trung bình đất đai trên thế giới bị xói mòn 1,8 - 3,4 tấn/ha/năm Tổng lượng dinh dưỡng bị rửa trôi xói mòn hàng năm là 5,4 - 8,4 triệu tấn, tương đương với khả năng sản sinh 30 - 50 triệu tấn lương thực

Hoang mạc hoá là quá trình tự nhiên Khoảng 30% diện tích trái đất nằm trong vùng khô hạn và bán khô hạn đang bị hoang mạc hoá đe doạ và hàng năm có khoảng 6 triệu ha đất bị hoang mạc hoá, mất khả năng canh tác do những hoạt động của con người

Tính tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới thì đại dương chiếm 71%, còn lại

là diện tích lục địa chỉ chiếm 29% Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so với Nam bán cầu Diện tích đất nông nghiệp trên thế giới được phân bố không đều: Châu

Mỹ chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm 6% Bình quân đất nông nghiệp trên thế giới là 12.000 m2 Đất trồng trọt toàn thế giới mới đạt 1,5 tỷ chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46% đất có khả năng sản xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có khả năng sản xuất nhưng chưa được khai thác Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm 10% tổng diện tích tự nhiên, được đánh giá là:

Đất có năng suất cao: 14%

Đất có năng suất TB: 28%

Đất có năng suất thấp: 28%

Nguồn tài nguyên đất trên thế giới hàng năm luôn bị giảm, đặc biệt là đất nông nghiệp mất đi do chuyển sang mục đích khác Mặt khác dân số ngày càng tăng Như vậy, mỗi người cần phải có 0,2 - 0,4 ha đất nông nghiệp mới đủ lương thực, thực phẩm Đứng trước những khó khăn rất lớn đó thì việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất là hết sức cần thiết

Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên, con người

đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều ngành nghề khác nhau để kiếm sống Và quá trình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đều xảy ra ở tất cả các

nước trên thế giới Tuy nhiên, có sự khác nhau về mức độ đô thị hóa cũng như diện tích đất được chuyển mục đích hàng năm Quá trình chuyển mục đích trên thế giới diễn ra sớm hơn, với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Việt Nam Đặc biệt là ở một số nước phát triển như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản v.v…thì tốc độ đô thị hóa nhanh

đã làm quá trình chuyển mục đích sử dụng đất trong đó có đất nông nghiệp diễn ra mạnh mẽ hơn Tuy nhiên, chính quá trình đô thị hoá, chuyển mục đích sử dụng đất một cách hợp lý đã giúp nền kinh tế của các nước này phát triển khá nhanh trong những năm qua Để đạt được những thành tựu đó thì công tác quản lý đất đai ở các quốc gia này được thực hiện khá tốt

* Một số đặc trưng về chế độ sở hữu về đất đai và quyền sử dụng đất trên thế giới

- Chế độ sở hữu về đất đai:

+ Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các nước phát triển (nhóm G7)

Nhóm G7 bao gồm các nước: Anh, Đức, Canađa, Ý, Mỹ, Nhật Bản và Cộng hoà Pháp Xét về chế độ sở hữu nói chung, tại tất cả các quốc gia G7 đều thừa nhận quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất Xét về chế độ sở hữu đất đai, các nước thuộc nhóm G7 đều thực hiện mô hình sở hữu đất đai đa sở hữu Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất đai của tư nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước

Tại Anh, quyền tư hữu về đất đai được pháp luật thừa nhận Cùng với đó, luật pháp nước Anh cũng thừa nhận đất đai thuộc sở hữu của nữ hoàng Anh (hình thức sở hữu này chỉ mang tính tượng trưng, nặng về ý nghĩa chính trị, không có ý nghĩa về mặt kinh tế và pháp luật) Bên cạnh đó nữ hoàng cũng có những diện tích đất thuộc QSH của hoàng gia mà không phải là sở hữu của Nhà nước

Tại Pháp, cũng như các nước thuộc G7 khác, chế độ sở hữu đất đai gồm hai dạng: thứ nhất là đất đai thuộc SHNN và thứ hai là đất đai thuộc SHTN Đối với đất đai thuộc SHTN thì Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sở hữu và khi Nhà nước lấy đất thì phải trả cho chủ đất tiền theo giá quy định Bộ phận đất đai thuộc SHNN bao gồm nhà nước trung ương và chính quyền các địa phương

Tại Đức, quyền tư hữu đất đai được chính quyền cộng hoà liên bang bảo hộ Đồng thời, khu vực đất công được coi thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm nhà nước liên bang và chính quyền các bang

Đối với Nhật Bản cũng gần như mô hình các quốc gia G7 khác, chế độ sở hữu đất đai thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân Các giao dịch về đất được tiến hành thông qua thị trường Việc giao dịch đó đặt dưới sự kiểm soát của các cơ quan quản lý Đất đai cũng được quy định thuộc sở hữu của Nhật hoàng

Trường hợp Canađa, chế độ sở hữu được cấu trúc thành SHTN, sở hữu của chính quyền các vùng và sở hữu của Nhà nước

+ Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các quốc gia thuộc khối XHCN cũ (Liên

Xô cũ và Đông Âu)

Các quốc gia thuộc khối XHCN (hệ thống XHCN hay còn gọi là phe XHCN) trong thời kỳ chiến tranh lạnh (sau chiến tranh thế giới lần thứ II đến khi Liên Xô sụp

đổ năm 1991) bao gồm: Đông Âu gồm 8 quốc gia XHCN ở Châu Âu là Ba lan, Tiệp khắc, Cộng hòa dân chủ Đức, Hungari, Rumani, Bungari, Nam Tư và Anbani (Thực ra các nước Đông Âu nằm ở vị trí ĐN và Trung Âu); Liên Xô (gồm có 15 nước cộng hòa: Nga; Ukraina; Belarus; Uzbekistan; Kazakhstan; Gruzia; Azerbaijan; Litva; Moldova; Latvia; Kirghiztan; Tajikistan; Armenia; Turkmenistan; Estonia); Trung Quốc; Cu Ba; Bắc Triều Tiên; Việt Nam; Lào Hiện nay, chỉ còn có 5 quốc gia là Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, Cuba, Cộng hòa dân chủ nhân dân Triều Tiên, Lào và Việt Nam tiếp tục lựa chọn thể chế nhà nước XHCN, do các Đảng Cộng sản lãnh đạo Tuy nhiên, mô hình CNXH của các nước này cũng khác nhau và khác với mô hình CNXH hiện thực của Liên Xô cũ, khác với mô hình CNXH theo quan điểm của Các Mác Trong đó, Trung Quốc tự nhận là mô hình CNXH mang đặc sắc Trung Quốc (nhưng thực chất là mô hình CNTB nhà nước toàn trị một Đảng), các quốc gia còn lại không

có chủ thuyết riêng, về tổ chức bộ máy và hình thái kinh tế xã hội cũng không rõ ràng theo mô hình nào Đặc trưng của mô hình CNXH hiện thực ở Liên Xô và các nước XHCN trước đây là nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung cao độ, dựa trên chế độ công hữu về các TLSX chủ yếu (trong đó đặc biệt là đất đai) Tuy nhiên, chế độ công hữu

về đất đai của các nước thuộc khối XHCN cũng không hoàn toàn giống nhau: Ở Trung Quốc trước năm 1978 là SHTD, sau này Hiến pháp năm 1982 của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa tại Điều 10 quy định rõ ràng: Đất đai đô thị thuộc SHNN, đất đai nông thôn

và khu ngoại ô đô thị, đất làm nhà ở và đất tự lưu, đồi núi tự lưu cũng thuộc về sở hữu tập thể; Ở Liên Xô, trong Hiến pháp nước Cộng hòa XHCN liên bang Xô Viết Nga thông qua ngày 10 tháng 6 năm 1918 nêu rõ: “Để thực hiện xã hội hóa đất đai, công bố bãi bỏ SHTN về đất đai và toàn bộ quỹ đất được công bố là tài sản chung của toàn dân

và được chuyển giao miễn phí cho nhân dân lao động sử dụng, trên cơ sở phân phối bình quân Toàn bộ đất rừng, lòng đất, mặt nước đều thuộc về Sở hữu toàn dân (SHTD)” Chế độ SHTD về đất đai ở Liên xô trước đây và SHNN về cơ bản được hiểu đồng nhất, nhưng sau này, ở liên bang Nga, SHNN về đất đai được làm rõ hơn [23]

LB XHCN Nam Tư không đi theo mô hình kinh tế của khối các nước XHCN lúc đó, chế độ sở hữu nói chung, trong đó có đất đai thuộc sở hữu của nhiều thành phần kinh tế, bao gồm nhiều hình thức sở hữu, cho phép SHTN về đất đai

+ Chế độ sở hữu đất đai của các nước có nền kinh tế chuyển đổi - Các nước thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu

Các nước có nền kinh tế chuyển đổi thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu hiện nay thực hiện chế độ đa sở hữu về đất đai Sau khi chuyển đổi sang hệ thống chính trị

TBCN từ năm 1991, chế độ sở hữu đất đai của LB Nga cũng thay đổi theo SHTD về đất đai được thay thế bởi chế độ đa sở hữu gồm sự thừa nhận QSH của tư nhân về đất đai và sở hữu của nhà nước Hiện nay, nước Nga có khoảng 10 triệu hộ gia đình đang

sở hữu và sử dụng một số lượng lớn diện tích đất vườn và đất thuộc trang trại gia đình; gần 12 triệu nông dân đang sở hữu đất dưới hình thức cổ phần với mức cổ phần trung bình là 10 ha và còn có rất nhiều hình thức sử dụng, sở hữu khác như thuê đất, sử dụng đất thừa kế Cuộc cải cách đất đai ở nước Nga được tiến hành trên cơ sở bãi bỏ sự độc quyền của Nhà nước, để chuyển sang hình thức phải trả tiền và công khai hóa hoạt động của thị trường đất đai

Thừa nhận QSH của tư nhân Tuy nhiên, phần đất đai thuộc SHNN vẫn chiếm

tỷ trọng lớn trong tổng số quỹ đất của các quốc gia này Việc giao dịch QSH đối với loại tài sản là đất đai được thừa nhận và phải thực hiện đăng ký với cơ quan quản lý đất và quy hoạch cấp quận, huyện Các hoạt động giao dịch chuyển nhượng QSH tài sản đất đai phải thực hiện đóng thuế chuyển nhượng tài sản

Bảng 1.1 Đặc điểm sở hữu đất đai của các nước nước thuộc Đông Âu

Tên nước QSH tư nhân Chiến lược

tư nhân hoá

Chiến lược phân bổ

Khả năng chuyển nhượng

Albani Tất cả đất đai Phân phối Chia khoảnh Mua bán, cho thuê Bungari Tất cả đất đai Hoàn trả Chia khoảnh Mua bán, cho thuê

CH Séc Tất cả đất đai Hoàn trả Chia khoảnh Mua, bán, thuê Hungari Tất cả đất đai Hoàn trả, phân phối Chia khoảnh Mua, bán, thuê

Ba Lan Tất cả đất đai Bán đất

của nhà nước

Chia khoảnh Mua, bán, thuê

Rumani Tất cả đất đai Hoàn trả

và phân phối Chia khoảnh Mua, bán, thuê

(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012 [1])

Hungari và Rumani là các ngoại lệ, vì hai nước này thực hiện chế độ sở hữu đất đai mang tính hỗn hợp, thông qua chiến lược tư nhân hoá đất đai Ngoài việc được hoàn trả cho chủ cũ, đất đai cũng được phân chia cho công nhân nông nghiệp để đảm bảo công bằng xã hội Đó là cách thức thực hiện chế độ tư nhân đa sở hữu về đất đai

của các nước này nói riêng và của các nước Đông Âu nói chung Như vậy, khái quát lại sau giai đoạn chuyển đổi, hiện các nước Đông Âu đang thực hiện chế độ SHTN về đất đai

+ Chế độ sở hữu đất đai của các nước đang phát triển

Nhóm các nước đang phát triển hiện nay chiếm đa số các quốc gia trên thế giới,

có trình độ phát triển kinh tế vẫn ở mức trung bình và thấp Về chế độ chính trị, các nước đang phát triển theo đuổi những mô hình chế độ chính trị hết sức đa dạng Tuy nhiên, khái quát nhất có thể thấy nổi lên hai loại hình chế độ sở hữu đất đai, đó là chế

độ SHTN và chế độ SHNN về đất đai Trong số đó, Trung quốc, Việt Nam và Lào được xem là các trường hợp ngoại lệ

Riêng đối với chế độ SHTN hoàn toàn, trên thực tế rất khó có quốc gia đang phát triển nào thực hiện chế độ SHTN tuyệt đối về đất đai Vì vậy, hình thức sở hữu còn lại cơ bản là chế độ đa sở hữu về đất đai Tức là, đất đai đồng thời có thể thuộc sở hữu của tư nhân hoặc của nhà nước Điều này được ghi nhận trong luật pháp của rất nhiều quốc gia đang phát triển thuộc các khu vực địa lý khác nhau Chẳng hạn trong luật đất đai của các quốc gia như: Apghanistan, Belarut, Indonexia, Kazakhstan, Ả rập, Singapore, Thái Lan… đều quy định đất đai thuộc SHNN và tư nhân

Đối với Trung Quốc, chế độ sở hữu về đất đai là chế độ công hữu Nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa thi hành chế độ công hữu XHCN về đất đai - đó là chế độ SHNN và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động

Ở Ixraen, hầu hết đất đai thuộc SHNN, Nhà nước thực hiện cho thuê đối với các nông dân hoặc những doanh nghiệp, với hợp đồng thuê đất có thời hạn từ 49 đến 99 năm[6] Như vậy, đối với trường hợp Ixraen, chế độ sở hữu là chế độ SHNN về đất đai Tại Nam Phi, Luật CCRĐ 1997 của nước này quy định: đất đai thuộc sở hữu của người lao động, đất công thuộc SHNN, đất của các chính quyền địa phương Như vậy,

về cơ bản, Nam Phi thực hiện chế độ SHNN về đất đai Đối với Mozambich, đất đai thuộc SHNN và nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai Tại Mông Cổ, đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước và tư nhân Các loại đất có thể thuộc QSH của các cá nhân người Mông Cổ hoặc các công ty, tổ chức người nước ngoài Như vậy, Mông Cổ thực hiện chế độ đa sở hữu, trong đó có thừa nhận cả SHTN của người nước ngoài về đất đai

Đối với khu vực Mỹ La Tinh, hầu hết các quốc gia đang phát triển ở khu vực này thực hiện chế độ đa sở hữu về đất đai, trong đó sở hữu của nhà nước không phải là phần cơ bản

+ Chế độ sở hữu đất đai của một số nước ASEAN

Bảng 1.2 Đặc điểm sở hữu đất đai của các nước ASEAN

STT Tên nước Văn bản luật quy định Hình thức sở hữu

1 Brunây Luật thu hồi đất 1949,

Luật đất đai 2000 Tư hữu, Quốc vương

2 Campuchia Luật đất đai 2001

Sở hữu Quốc vương

4 Indônexia Quy định của Chính phủ

về quản lý đất đai 2004

SHNN SHTN Đất nông nghiệp thuộc SHNN

SHTN

- Quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới

+ Hàn Quốc

Từ năm 2009, pháp luật Hàn Quốc cho phép cá nhân và nhà đầu tư nước ngoài

sở hữu đất đai trên cơ sở các điều ước quốc tế tương hỗ Người nước ngoài có thể mua, bán, thế chấp, cho thuê đất, thừa kế, đấu giá… (đối với các nước cho phép công dân Hàn Quốc thực hiện các quyền tương tự)

Hàn Quốc có đạo luật riêng quy định việc sở hữu đất đai của người nước ngoài, trong đó quy định chỉ có thể áp dụng đối với công dân các nước có trao quyền tương

tự cho công dân Hàn Quốc Các loại đất liên quan đến an ninh quốc phòng, cơ sở văn hóa, khu bảo tồn… còn có các ràng buộc cụ thể hơn tại các đạo luật: bảo vệ cơ sở quân

sự, bảo tồn di sản văn hóa, luật bảo tồn môi trường…

+ Trung Quốc

Nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu các công trình trên đất khi mua hoặc khi được hưởng quyền sử dụng đất cho một mục đích và thời hạn cụ thể Quyền sử dụng đất không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên, khoáng sản hoặc tài nguyên dưới lòng đất Thông thường, công trình trên đất phải được sở hữu bởi cùng một đối tượng được quyền sử dụng đất

Trung Quốc quy định loại quyền sử dụng đất:

Quyền sử dụng đất được cấp: là hình thức quyền sử dụng đất phổ biến nhất và

ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thông qua việc nộp lại một khoản phí cố định Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và công trình công cộng giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích công nghiệp, giáo dục, khoa học, công nghệ, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở Quyền sử dụng đất được cấp nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai Đơn xin gia hạn cấp quyền sử dụng đất phải được nộp ít nhất trước 1 năm trước khi hết thời hạn được cấp

Quyền sử dụng đất được được giao: là hình thức quyền sử dụng đất được nhà

nước giao không thu tiền cho một giai đoạn nhất định, thông thường là giới hạn mục đích sử dụng (ví dụ: như sử dụng cho mục đích quân sự, chính phủ, các dự án hạ tầng

và công trình công cộng) Luật pháp không cấm các công ty và cá nhân nước ngoài xin

giao quyền sử dụng đất Tuy nhiên do bị các hạn chế về sử dụng và chuyển nhượng,

các cá nhân và tổ chức nước ngoài thường không sử dụng các quyền này (trừ các dự án

hạ tầng hoặc công trình công cộng là ngoại lệ) Nhìn chung, quyền sử dụng đất được giao trước tiên nên được chuyển thành quyền sử dụng đất được cấp để có thể thực hiện chuyển nhượng, nhưng đây là một quy trình cồng kềnh và khó khăn

Thuê công trình và quyền sử dụng đất: Các công ty nước ngoài thông thường

hay thuê trụ sở (văn phòng hoặc trụ sở cùng với các quyền sử dụng đất tương ứng) hơn

là mua quyền thanh toán một lần Thời hạn thuê tối đa là 20 năm và có thể được gia hạn khi hết hạn Thuê quyền sử dụng đất không có công trình thường rất hiếm vì ít giá trị sử dụng

+ Đài Loan

Theo Luật Đất đai Đài Loan, đất đai được chia thành 4 loại như sau:

Loại I Đất sử dụng cho mục đích xây dựng bao gồm nhà ở, văn phòng làm

việc, tòa nhà công, trường học, nhà máy, kho hàng, công viên, trung tâm giải trí, câu lạc bộ, đất từ đường, đình đền, nhà thờ, doanh trại, pháo đài, cầu cảng, căn cứ không quân, nghĩa trang,…

Loại II Đất sử dụng cho mục đích sản xuất, bao gồm đất nông nghiệp, đất

rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất đồng cỏ, khu vực săn bắn, đất khai thác mỏ, đất làm muối, nguồn nước, ao hồ,…

Loại III Đất sử dụng cho mục đích giao thông liên lạc và bảo tồn nước, bao

gồm các tuyến đường, kênh mương, đường thủy, hồ, cảng, vịnh, bờ biển, đê…

Loại IV Các loại đất khác như sa mạc, núi tuyết…

Nhằm thu hút đầu tư nước ngoài, chính sách về đất đai cho nhà đầu tư đã được

ban hành dựa trên nguyên tắc đặc quyền (chỉ những nhà đầu tư có quốc tịch tại các

nước cho phép công dân Đài Loan thực hiện các quyền về đất đai thì mới được thực hiện quyền về đất đai tương tự tại Đài Loan - Điều 18, Luật Đất đai)

Mục đích sử dụng đất của người nước ngoài: Người nước ngoài có thể mua đất

sử dụng cho mục đích cá nhân, đầu tư hoặc phúc lợi xã hội để xây nhà, văn phòng công ty, cửa hàng, nhà máy, nhà thờ, bệnh viện, trường học cho trẻ em người nước ngoài, đại sứ quán hay lãnh sự quán, công trình phúc lợi xã hội, nghĩa trang Ngoài ra, người nước ngoài cũng được phép mua đất để đầu tư cho các dự án cơ sở hạ tầng lớn, các dự án phát triển kinh tế tổng thể hay phát triển nông nghiệp và công nghiệp chăn nuôi nếu được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (Điều 19, Luật Đất đai)

Các loại đất nhà đầu tư nước ngoài không được sử dụng, chuyển nhượng, thuê bao gồm: Đất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, khu vực săn bắn, đất làm muối, khai thác mỏ, nguồn nước, các khu vực và căn cứ quân sự, đất liền kề khu vực biên giới quốc gia (Điều 17, Luật Đất đai)

+ Thụy Điển

Thụy Điển không có quy định riêng về việc cho sở hữu đất đai của người nước ngoài (người nước ngoài có quyền tương đương với công dân Thụy Điển)

Đa phần các nước thuộc Liên minh Châu Âu (Đức, Pháp, Anh, Bồ Đào Nha, Hà Lan, Bỉ, …) không có bất cứ hạn chế nào về sở hữu và sử dụng đất và không có quy định đặc biệt đối với người nước ngoài sở hữu, sử dụng đất đai so với công dân trong nước Một nhà đầu tư nước ngoài có thể mua đất và đầu tư theo những quy định áp dụng cho công dân bản địa

+ Một số nước Châu Phi

Hầu hết các nước Châu Phi đang áp dụng các biện pháp hạn chế về quyền sở hữu đất đai đối với nhà đầu tư nước ngoài Khi ký kết các hợp đồng với nhà đầu tư nước ngoài, các nước thường giao những loại đất ít có giá trị sử dụng hoặc không sử dụng đến

Trừ Mauritus là nước có yêu cầu các nhà đầu tư nước ngoài phải có được sự phê duyệt ở cấp Bộ trưởng, ở các nước khác, đất đai hoặc là thuộc sở hữu của Nhà nước, hoặc là có nhiều hình thức sở hữu khác, thì các giao dịch đất đai chỉ được giới hạn cho người dân trong nước Các nhà đầu tư nước ngoài chỉ có thể có được quyền sử dụng đất thông qua các hợp đồng thuê, thông thường có thể gia hạn, nhưng tổng thời hạn thuê không vượt quá 99 năm Ngoài ra, trong việc phê duyệt giao quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư nước ngoài, có rất nhiều các cơ quan của Chính phủ và các tổ chức cộng đồng mang tính truyền thông cùng tham gia Và ở một số nước, việc xác định được người chủ thực sự của thửa đất đã làm gia tăng chi phí, rủi ro và gánh nặng thủ tục hành chính đối với nhà đầu tư nước ngoài

Ở Botswana: có loại đất là đất của các bộ tộc, đất của nhà nước và đất thuộc

sở hữu công cộng (freehold land) Loại thứ có thể sử dụng cho mục đích kinh doanh Đất của nhà nước và của các bộ tộc có thể sử dụng cho mục đích kinh doanh thông qua việc cho thuê (và trong một số trường hợp, có thể chuyển đổi thành đất thuộc sở hữu công cộng) Đất của các bộ tộc thường được cho thuê ngắn hạn (ít hơn 10 năm) và không được sử dụng làm tài sản thế chấp để vay Đất của nhà nước có thể chuyển đổi thành đất cho thuê dài hạn hoặc đất sở hữu công cộng (và có thể đăng ký) Riêng đất nông nghiệp không được bán cho người nước ngoài, hoặc những công ty mà người

nước ngoài sở hữu phần lớn nếu không có sự phê duyệt của cấp Bộ trưởng Đối với

việc ký kết hợp đồng cho thuê đất thuộc sở hữu bộ tộc vì mục đích kinh doanh, việc phê duyệt ở cấp Bộ trưởng

Ở Madagasca, Luật quy định rằng “các tổ chức, cá nhân nước ngoài không thể tiếp cận trực tiếp với đất đai” Tuy nhiên, các bên có thể tự do thỏa thuận (không cần phê duyệt trước) để gia hạn thời gian, với tổng thời gian không vượt quá 99 năm

Tương tự, ở Etiopia, Chính phủ sở hữu đất đai, và đất có thể được cho thuê trong thời gian từ 20 đến 45 năm

1.2.2 Tình hình quản lý sử dụng đất trong nước

Trước thế kỷ XV ở Việt Nam chưa có hệ thống địa chính theo đúng nghĩa Tính chất hành chính của quản lý đất đai thể hiện qua việc chính quyền thu các loại thuế bằng hình thức cống nạp Hệ thống địa chính sơ khai thời phong kiến chỉ được thiết lập vào đầu thế kỷ XV (Nhà Hậu Lê) và được hoàn chỉnh vào đầu thế kỷ XIX (Nhà Nguyễn)

Các hệ thống địa chính hiện đại được hình thành dần trong nhiều giai đoạn, bị xáo trộn phức tạp qua nhiều cuộc chiến tranh ở Việt Nam

* Hệ thống địa chính sơ khai

Trong thời kỳ Nhà Trần, Nhà nước phong kiến đã có tư tưởng thành lập hệ thống địa bạ để quản lý đất đai Vào cuối Nhà trần và đầu thời kỳ Nhà Hồ (1398 – 1402) nhà nước đã có những cải cách táo bạo của Hồ Quý Ly về “hạn danh điền”,

“hạn nô” và đo đạc lập sổ ruộng đất Hệ thống địa chính đầu tiên được thiết lập chính thức có quy mô toàn quốc do vua Lê Thái Tổ khởi xướng (năm 1428) và được hoàn chỉnh dưới thời Lê Thánh Tông (1460 – 1491) cùng với việc ban hành luật Hồng Đức

Hệ thống này bao gồm một số nội dung chủ yếu như sau:

- Đo đạc các thửa đất, làm sổ ruộng đất toàn quốc vào năm 1428

- Ban hành “Quốc triều hình luật” hay còn gọi là Luật Hồng Đức năm 1483 gồm 722 điều, trong đó 59 điều quy định về ruộng đất

- Thực hiện phép “Quân điền” (bắt đầu từ năm 1429) theo đó các làng xã phải thực hiện việc chia cấp ruộng công cho các dân đinh sử dụng theo thời gian, nhân khẩu

và quy chế của Nhà nước

- Có chính sách cụ thể về xác định quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai

Hệ thống địa chính thời Hậu Lê đã góp phần tăng cường quyền lực cho nhà nước phong kiến, tăng cường quyền lực cho bộ máy hành chính, điều chỉnh được mối quan hệ giữa đất đai của nhà vua và đất đai tập thể của làng xã và đất đai tư nhân của giai cấp địa chủ, gia tăng thuế cho quốc gia, phát triển kinh tế và sức sản xuất phong kiến

* Hệ thống địa chính của Nhà Nguyễn

Bắt đầu từ Gia Long (1802-1820) và hoàn chỉnh vào thời Minh Mạng 1840) là sự tiếp nối và nâng cao hệ thống thời Hậu Lê, nội dung chính bao gồm:

(1820-Ban hành “Hoàng Việt luật lệ” hay còn gọi là “Luật Gia Long” vào năm 1815 gồm 398 điều trong đó có 14 điều về ruộng đất

- Thực hiện phép “Quân điền” mới vào năm 1804, trong đó có chính sách thu hẹp quỹ đất công, quan lại từ nhất phẩm trở xuống cũng được phân cấp đất công theo định kỳ và nhân khẩu do nhà nước quy định

- Thực hiện cải cách ruộng đất vào thời Minh Mạng với nội dung xác lập quyền

sở hữu tuyệt đối của Nhà vua về đất đai, thiết lập chế độ hạn điền, giảm bớt quyền lực kinh tế của địa chủ (nhưng chỉ được thực hiện ở thành phố Bình Định, không triển khai được ra quy mô rộng do trở ngại ở tầng lớp địa chủ, quan lại)

- Phát triển mạnh mẽ quỹ đất đai toàn quốc thông qua khai khẩn đất hoang, tổ chức dồn điền và dinh điền [26]

Ở Bắc Kỳ, Pháp áp dụng chế độ bảo hộ (Protectorat)

Từ năm 1925 cả Nam Kỳ và Bắc Kỳ đều thành lập hệ thống địa chính theo sắc lệnh năm 1925 với chế độ điền thổ và bảo thủ điền thổ mà theo đó các chủ sở hữu đất sau khi đăng ký được cấp bằng khoán điền thổ

Ở Trung Kỳ, Pháp áp dụng chế độ cai trị nửa bảo hộ từ năm 1930 hoạt động địa chính là công tác ”Bảo tồn điền trạch”

* Quá trình hình thành phát triển Chính sách đất đai từ 1945 – Đến Luật đất đai 2013

Năm 1945, Cách mạng tháng Tám thành công thành lập Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa Hiến pháp lần thứ nhất năm 1946 được ban hành Quyền sở hữu đất đai tư nhân vẫn được thừa nhận và bảo hộ

Năm 1946, Nhà nước tập trung chủ yếu vào việc ban hành chính sách tận dụng đất để phát triển sản xuất nông nghiệp cứu đói Trong 9 năm kháng chiến chống thực dân Pháp, chính sách đất đai tập trung vào phát triển sản xuất nông nghiệp, giao đất vô chủ cho người có điều kiện sử dụng, tịch thu ruộng đất thuộc quyền sở hữu của người Pháp, khuyến khích đóng thuế nông nghiệp

Năm 1953, Quốc hội thông qua Luật cải cách ruộng đất nhằm đánh đổ giai cấp địa chủ, thực hiện chính sách “người cày có ruộng” mặc dù có những sai lầm nhất định nhưng cuộc cải cách ruộng đất đã hoàn thành, ruộng đất được chia đến tay nông dân

Cuối năm 1958, cuộc vận động thành lập tổ đổi công và xây dựng hợp tác xã nông nghiệp bắt đầu Đất nông nghiệp chủ yếu thuộc sở hữu tập thể của hợp tác xã nông nghiệp Một số ruộng đất thuộc đồn điền cũ hoặc đất chuyên canh được tổ chức

thành các nông trường quốc doanh thuộc sở hữu nhà nước Đất rừng sản xuất được tổ chức thành các lâm trường quốc doanh thuộc sở hữu nhà nước

Năm 1959, Hiến pháp lần thứ hai được ban hành đã xác nhận 3 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân Sở hữu nhà nước được ưu tiên, sở hữu tập thể được bảo hộ và khuyến khích, sở hữu tư nhân bị hạn chế

Đất nước thống nhất năm 1975, Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam được thành lập, hiến pháp lần thứ 3 được ban hành vào năm 1980, theo hiến pháp này quyền sở hữu tập thể và quyền sở hữu tư nhân về đất đai bị xóa bỏ, toàn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân

Đồng thời vào năm 1980, sản xuất nông nghiệp trong quan hệ sản xuất hợp tác

xã và nông lâm trường quốc doanh dần không hiệu quả đã thể hiện rõ rệt Trung ương Đảng đã ban hành chính sách khoán sản phẩm đến nhóm lao động vào người lao động trong hợp tác xã nông nghiệp (Chỉ thị 100-CT/TW ngày 13/01/1980 của Ban bí thư Trung ương Đảng)

Vào năm 1980, Tổng cục Quản lý ruộng đất được thành lập đã đẩy mạnh việc điều tra lập bản đồ giải thửa để nắm chắc qũy đất đai toàn quốc (Chỉ thị 299/TTg của Thủ tướng Chính phủ)

Tư duy đổi mới được bắt đầu từ Đại hội đại biểu toàn quốc của Đảng khóa VI (1986) đã đưa vấn đề lương thực – thực phẩm trở thành một trong ba chương trình mục tiêu để đổi mới kinh tế

Nghị quyết 10-NQ/TW ngày 05/4/1988 của Bộ Chính trị là văn kiện quyết định nhằm đổi mới chế độ sử dụng đất nông nghiệp, khẳng định việc chuyển nền nông nghiệp tự cung tự cấp theo hướng sản xuất hàng hóa

Năm 1987, Quốc hội thông qua Luật Đất đai lần thứ nhất (gọi là luật đất đai 1987) với nội dung chủ yếu là thực hiện chính sách giao đất của hợp tác xã cho hộ gia đình cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài, người không sử dụng đất phải trả lại nhà nước để giao cho người khác sử dụng, các chủ sử dụng đất chưa được chuyển quyền

sử dụng đất đai, đất không có giá

Năm 1992, Hiến pháp lần thứ tư được ban hành trong đó tiếp tục khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước thống nhất quản lý đất đai bằng pháp luật

và quy hoạch, Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định và lâu dài

Năm 1993, Quốc hội thông qua Luật Đất đai lần thứ hai (gọi là Luật Đất đai 1993) trong đó người sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở được thực hiện 5 quyền chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp Đất có giá và giá đất do nhà nước quy định, từ đây như một làn gió mới thổi vào người dân được yên tâm đầu

tư trên mảnh đất của mình đồng thời được thực hiện các quyền giao dịch trên mảnh đất của mình đã được nhà nước thừa nhận

Năm 2003, Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 nhằm đổi mới chính sách đất đai cho phù hợp với thời kỳ công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước Luật Đất đai 2003 định hướng tốt hơn cho quá trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất, phù hợp với quá trình chuyển dịch cơ cấu lao động và cơ cấu đầu tư, tạo hiệu quả thực

sự trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nền kinh tế nông nghiệp sang nền kinh tế công nghiệp dịch vụ

Năm 2013, Luật đất đai được Quốc hội khoá XIII thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 ra đời đã thể chế hoá đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng của Nghị quyết số 19/NQ-TƯ tại Hội nghị lần 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003

1.2.3 Những quy định hiện hành về giao đất, cho thuê đất

Đất đai tham gia vào sự phát triển của tất cả các lĩnh vực, thông qua quá trình đưa đất vào sử dụng và luân chuyển các mục đích sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức giao đất, cho thuê đất Đối với chính sách giao đất cho các đối tượng sử dụng đất có 2 hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất Hình thức cho thuê đất gồm cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và thuê đất trả tiền hàng năm

Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các cơ quan, tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm, chiếm dụng,…

Ngày 14 tháng 12 năm 2007, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20 tháng 01 năm 2010 về việc tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được nhà

nước giao đất, cho thuê đất với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử

dụng quỹ đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất [13]

Qua kết quả thực hiện Chỉ thị 31/2007/CT-TTg có một số vấn đề chung nhất còn tồn tại trong việc sử dụng đất của các tổ chức sau khi được Nhà nước giao, cho thuê như sau: Sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê; cho mượn, cho thuê, chuyển nhượng trái phép, sử dụng không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức cá nhân chiếm dụng, Về phía các cơ quan quản lý nhà nước cũng còn những điều bất cập như: diện tích đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất không trùng với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho tổ chức, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn khá thấp, khả năng chuẩn hóa dữ liệu để quản lý bằng phần mềm chuyên ngành còn gặp rất nhiều khó khăn,

Việc sử dụng quỹ đất này không phù hợp đã gây lãng phí trong việc sử dụng tài nguyên đất, thất thu cho ngân sách nhà nước, tạo nhiều tiêu cực trong quản lý sử dụng đất và gây khiếu kiện trong nhân dân

1.2.3.1 Chính sách giao đất, cho thuê đất

- Căn cứ giao đất

Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho người có nhu cầu sử dụng đất Việc giao đất dựa vào các căn cứ theo Điều 52 của Luật Đất đai năm 2013 như sau:

+ KHSDĐ hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất [20]

- Đối tượng giao đất

Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất Và một trong các đối tượng được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,

tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp, tổ chức

sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao

Điều 54 của Luật Đất đai năm 2013 quy định Nhà nước giao đất không thu tiền

sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1 Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này;

2 Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng

tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất

sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;

3 Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

4 Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;

5 Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật này

Theo Điều 54 của Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1 Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

2 Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

3 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

4 Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng

Nếu như việc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm bảo lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, nhằm bảo đảm cho hoạt động bình thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công cộng, thì việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước, nâng cao hiệu quả

sử dụng đất

- Thời hạn giao đất, cho thuê đất

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn giao đất được chia theo loại đất sử dụng đất gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn

Theo Điều 125 Luật Đất đai năm 2013, người được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:

1 Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

2 Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều

131 của Luật này;

3 Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;

4 Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

5 Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này;

6 Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

7 Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật này;

8 Đất tín ngưỡng;

9 Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;

10 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

11 Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều

128 của Luật này

Theo Điều 126 của Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có thời hạn trong các trường hợp sau:

1 Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm

b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này

2 Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất

3 Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn

có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này

4 Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài

có chức năng ngoại giao không quá 99 năm Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này

5 Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm

6 Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này và các công trình công cộng

có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này

7 Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính

8 Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

1.2.3.2 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

- Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

Theo Điều 59 Luật Đất đai năm 2013, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được quy định như sau:

1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

2 Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư

3 Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

4 Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền

1.2.3.3 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất, cho thuê đất

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

Theo Điều 173 của Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất như sau:

1 Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này

2 Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Theo Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê như sau:

1 Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này

2 Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền

sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật

3 Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc

từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 173 của Luật này

4 Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

b) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng;

c) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

Theo Điều 175 của Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm như sau:

1 Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này; b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

2 Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự

Theo Tạp chí Cộng sản, kết quả đạt được trong quản lý sử dụng đất trên cả nước trong những năm qua là do: Đảng và Nhà nước ta đã nhiều lần đổi mới chính sách, pháp luật đất đai cho phù hợp với yêu cầu của phát triển kinh tế Chính sách đất đai đối với nông nghiệp, nông dân, nông thôn đã được các nghị quyết Đại hội VI và các nghị quyết Bộ Chính trị khóa VI (năm 1998) nhấn mạnh theo hướng coi trọng vị trí đặc biệt của nông nghiệp, chủ trương đổi mới cơ chế quản lý trong các hợp tác xã nông nghiệp, phát huy triệt để vai trò chủ động của hộ nông dân [11] Đặc biệt, Nghị quyết Đại hội VII và Nghị quyết Trung ương 2 khóa VII (năm 1992) đã đề ra chủ trương: ruộng đất thuộc quyền sở hữu toàn dân, giao cho nông dân quyền sử dụng lâu

dài; Nghị quyết Trung ương 5 khóa VII (năm 1993) khẳng định: kiên trì và nhất quán

thực hiện chính sách phát triển kinh tế nhiều thành phần vận động theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước Nghị quyết số 26-NQ/TW của Hội nghị Trung ương 7 khóa X về nông nghiệp, nông dân, nông thôn xác định: “Sửa đổi Luật Đất đai theo hướng: tiếp tục khẳng định đất đai là sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản

lý theo quy hoạch, kế hoạch để sử dụng có hiệu quả; giao đất cho hộ gia đình sử dụng

lâu dài; mở rộng hạn mức sử dụng đất; thúc đẩy quá trình tích tụ đất đai; công nhận quyền sử dụng đất được vận động theo cơ chế thị trường, trở thành một nguồn vốn trong sản xuất, kinh doanh”

Nghị quyết Đại hội VIII đã xác lập chủ trương, mở đường cho sự hình thành thị trường bất động sản Nghị quyết Đại hội IX, X đã phát triển, xác lập cơ chế cho sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản góp phần tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường theo thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Nghị quyết Trung ương 6 Khóa XI đã thể hiện những bước tiến quan trọng trong đổi mới nhận thức, phát triển tư duy và thể chế hóa thành hành động thực tiễn của Đảng và Nhà nước đối với sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai theo hướng từng bước phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế Và gần đây nhất, Nghị quyết Trung ương 7 Khóa XI đã nhấn mạnh việc Quy hoạch, quản lý và khai thác, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững các nguồn tài nguyên quốc gia Ngăn chặn xu hướng suy giảm tài nguyên nước ngọt và tài nguyên rừng; nâng cao hiệu quả sử dụng nước tính trên một đơn vị GDP Bảo đảm cân đối quỹ đất cho phát triển kinh tế - xã hội; giữ và sử dụng linh hoạt 3,8 triệu ha đất chuyên trồng lúa nhằm bảo đảm an ninh lương thực và nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Cùng với đó, quản lý nhà nước về đất đai đã có những tiến bộ rõ rệt góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tạo việc làm và thu nhập cho dân cư, cải thiện môi trường sống chung, giữ vững ổn định chính trị - xã hội Hệ thống bộ máy quản lý nhà nước về đất đai được tăng cường, quyền quản lý đất đai được phân cấp nhiều hơn cho chính quyền địa phương Các cơ sở dữ liệu về đất đai ngày càng phong phú hơn, đầy

đủ hơn, chính xác hơn và được chuẩn hóa, lưu giữ khoa học hơn Quyền sử dụng đất

đã bước đầu trở thành tài sản để Nhà nước và nhân dân vốn hóa đưa vào đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, xây dựng hạ tầng kinh tế - xã hội Thị trường bất động sản,

hệ thống chính sách tài chính về đất đai bước đầu hình thành, tuy còn sơ khai nhưng đã khuyến khích sử dụng đất hiệu quả hơn, mang về nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước và dân cư

Sự tiến bộ của công tác quản lý nhà nước về đất đai có thể khái quát ở những mặt chính sau:

- Chính sách đất đai đã chú ý tới các mặt kinh tế, xã hội và chính trị; bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng và nhà đầu tư

- Việc khai thác, sử dụng đất đã đúng mục đích hơn, đã phát huy tốt được tiềm năng, nguồn lực đất đai vào phát triển đất nước

- Việc lập và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các cấp đang dần đi vào ổn định

- Đã cơ bản hoàn thành thực hiện việc giao, cho thuê đất cho các hộ gia đình và các cá nhân sử dụng, góp phần vào sự ổn định xã hội, tạo nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội

- Triển khai từng bước công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng góp phần vào xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

- Trật tự trong quản lý đất đai được thiết lập theo pháp luật, bảo đảm thống nhất quản lý nhà nước từ Trung ương đến địa phương, có chế tài nghiêm trọngthực thi chính sách, pháp luật đất đai

Những kết quả trên đây đã góp phần tạo điều kiện cho việc sử dụng đất đai hiệu quả hơn, góp phần vào quá trình thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và

sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Diện tích đất dành cho đô thị tăng nhanh, góp phần hình thành mạng lưới đô thị phân bố tương đối hợp lý trên cả nước Giá trị sản xuất nông nghiệp trên một đơn vị diện tích không ngừng tăng (Nếu như năm 2004, giá trị sản xuất trồng trọt bình quân cả nước là 21 triệu đồng/ha thì đến năm

2014 là 79 triệu đồng/ha) Ngân sách các địa phương thu từ đất đai tăng nhanh, diện mạo nông thôn được cải thiện Quyền và lợi ích hợp pháp của người dân liên quan đến đất đai cơ bản được bảo đảm

Tuy nhiên, thực tiễn những năm qua cho thấy còn nhiều bất cập, hạn chế trong quản lý đất đai, như: một số chủ trương, chính sách lớn chậm được triển khai trong thực tiễn như tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quá chậm, giá đất do Nhà nước quy định chưa sát giá thị trường, thiếu cơ chế quản lý phù hợp thị trường bất động sản, vấn đề hạn điền, vấn đề quản lý và sử dụng đất theo quy hoạch còn nhiều vướng mắc Do còn những bất cập này nên đất đai chưa được quản lý chặt chẽ, hiệu quả sử dụng đất còn thấp, đất sản xuất nông nghiệp còn manh mún, diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất bị xói mòn còn lớn, việc sử dụng đất còn lãng phí Tình trạng vi phạm nghiêm trọng pháp luật đất đai vẫn diễn ra và chưa có hướng khắc phục triệt để Việc Nhà nước thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện còn khó khăn, gây nhiều tranh chấp, khiếu nại, tố cáo phức tạp Những tác động tiêu cực của thị trường bất động sản như đầu cơ, thổi giá…, do chưa có cơ chế, chính sách phù hợp và do buông lỏng quản lý, đã gây nhiều khó khăn, cản trở cho đầu tư phát triển cũng như giải quyết nhu cầu nhà ở cho số đông dân cư

Những hạn chế, yếu kém trong quản lý nhà nước về đất đai có thể khái quát ở một số mặt sau:

Trong công tác quy hoạch và kế hoạch, việc triển khai công tác này còn mang

nặng tính hình thức, chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn đặt ra, thể hiện ở một số điểm sau: chậm tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các cấp, nhất là cấp huyện và cấp