Đánh giá tình hình đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận liên chiểu, thành phồ đà nẵng

+ Về đánh giá của người dân đối với công tác đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất: - Trường hợp người dân đã đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI VĂN CHÂU

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI QUẬN LIÊN CHIỂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

HUẾ 2018

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI VĂN CHÂU

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI QUẬN LIÊN CHIỂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã số: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS PHẠM HỮU TỴ

HUẾ 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi

về “Đánh giá tình hình đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Liên Chiểu, thành phố

Đà Nẵng”.Các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc Các

số liệu sử dụng, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn do tôi tự tìm hiểu, phân tích một cách trung thực, khách quan và phù hợp với thực tiễn của địa bàn nghiên cứu Các kết quả này chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tác giả Luận văn

Bùi Văn Châu

LỜI CÁM ƠN

Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngoài nỗ lực của bản thân, tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, quý thầy cô giáo trường Đại học Nông lâm – Đại học Huế và Khoa Tài nguyên Đất và Môi trường Nông nghiệp; Phòng Đào tạo Sau đại học đã truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập tại trường và hoàn thành luận văn tốt nghiệp

Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn đến TS Phạm Hữu Tỵ, ngườihướng dẫn khoa học, rất tận tình, chu đáo Thầy đã giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trình hình thành ý tưởng và hoàn thiện luận văn này.Xin trân trọng gửi tới quý Thầy, Cô lòng biết

ơn sâu sắc và tình cảm quý mến nhất

Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến các tập thể và cá nhân: UBND quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng và UBND các phường trên địa bàn quận Liên Chiểu, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Liên Chiểu, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố

Đà Nẵng,Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Đà Nẵng; Trung tâm Công nghệ thông tin - Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đà Nẵng, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại quận Liên Chiểu và bạn bè,đồng nghiệpđã giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện cung cấp số liệu để tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin cảm ơn tới người thân, bạn bè đã góp ý, động viên giúp đỡ tôi cả về vật chất lẫn tinh thần trong quá trình thực hiện đề tài

Liên chiểu, ngày tháng 10 năm 2018

Tác giả luận văn

Bùi Văn Châu

TÓM TẮT

Nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình đăng ký đất đai và cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng”

+ Mục tiêu chung

Đánh giá được thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận Liên Chiểu sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực, trên cơ sở đó tìm ra những khó khăn, vướng mắc và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại quận Liên chiểu

- Phân tích được các thuận lợi, khó khăn và nguyên nhân ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đề xuất được một số giải pháp chủ yếu

để đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận Liên Chiểu

Kết quả nghiên cứu:

+ Công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn quận Liên Chiểu đã ngày càng đi vào nề nếp, đồng thời được xem là mô hình cần nhân rộng Kết này này là nhờ

sự lãnh đạo, chỉ đạo kịp thời của các cấp ủy Đảng, sự năng động, sáng tạo của các cấp chính quyền, sự chia sẻ, cộng đồng trách nhiệm của các tổ chức đoàn thể và sự đồng thuận của các tầng lớp nhân dân Thông qua việc tuyên truyền pháp luật về đất đai, triển khai các hoạt động cải cách hành chính trong quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhận thức của các tổ chức và cá nhân về chấp hành Luật Đất đai

đã được nâng lên rõ rệt và đạt hiệu quả cao Các cơ quan thực hiện quản lý nhà nước

về đất đai ngày càng được tăng cường cả về nhân lực và trang thiết bị phục vụ hoạt động Đội ngũ cán bộ, nhân viên ngày càng được chuẩn hóa, đáp ứng được nhu cầu trong tình hình mới

+ Về tình hình đăng ký biến động đất đai đối với đất ở của quận Liên Chiểu giai đoạn từ năm 2014 – 2017 được thể hiện như sau:Cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại: Giai đoạn 2014 - 2015 có xu hướng giảm nhưng giai đoạn 2015 - 2016 có xu hướng tăng mạnh, và năm 2017 số lượng hồ sơ cấp lần đầu so với năm 2016.Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế: Giai đoạn 2014 - 2017 số lượng hồ sơ có xu hướng tăng Tách thửa, hợp thửa, đăng ký thế chấp, xóa thế chấp, gia hạn, đính chính: Giai đoạn 2014 - 2015 có

xu hướng giảm nhưng giai đoạn 2015 - 2017 có xu hướng tăng mạnh.Chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Đây là công tác đăng ký có số lượng hồ sơ ít nhất so với số lượng hồ sơ đăng ký khác So sánh qua các năm số lượng hồ sơ cũng có tăng, giảm;

tuy nhiên mức độ biến thiên không nhiều do nhu cầu thực tiễn của người sử dụng đất chưa cao

+ Về tiến độ thực hiện hoạt động đăng ký:Với nhiều nổ lực, Chi nhánh Văn

phòng Đăng ký đất đai quận Liên Chiểu đã giải quyết cơ bản các hồ sơ đăng ký theo đúng tiến độ Tuy nhiên, vẫn còn có một số hạn chế như giải quyết hồ sơ còn chậm trễ

do số lượng hồ sơ tăng lên đột biến, mức độ xử lý hồ sơ khá phức tạp, qua nhiều khâu kiểm tra dẫn đến trình ký chậm, tỷ lệ hồ sơ trễ hẹn khá cao Ngoài ra, việc lập và chỉnh

lý hồ sơ địa chính chưa kịp thời, số liệu chỉnh lý các cấp chưa đồng nhất, mang tính hình thức nhưng chưa đầy đủ về nội dung cũng ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất

+ Về đánh giá của người dân đối với công tác đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất:

- Trường hợp người dân đã đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Việc giải quyết hồ sơ

khá tốt cho người dân, do đó người dân không phải đi lại nhiều lần Tuy nhiên, qua khảo sát cho thấy thủ tục đăng ký vẫn rườm rà, phức tạp, nhiều giấy tờ Việc giải quyết

hồ sơ đúng hẹn, tuy nhiên vẫn còn hơn 16% cho rằng hồ sơ thường trễ hẹn Thái độ phục vụ của cán bộ xử lý hồ sơ ở văn phòng đăng ký đất đai tốt, nhưng còn 25% cho rằng thái độ phục vụ chưa tốt khi xử lý hồ sơ của họ Có hơn 58% cho rằng, việc công khai qui trình, biểu mẫu và thủ tục đã rõ ràng, tuy nhiên còn 16% cho rẳng chưa rõ ràng Qua điều tra cũng phát hiện được rằng, có hơn 16% cho rằng họ phải tốn chi phí nhiều hơn so với các khoản qui định khi thực hiện hồ sơ

- Trường hợp người dân chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Qua nghiên cứu cho thấy, có hơn

65% hộ gia đình đi từng đi làm thủ tục đăng ký, tuy nhiên chưa được cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Trong các hộ điều tra, có đến 18% hộ gia đình chưa đi đăng ký để cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Nguyên nhân chủ yếu là do các hộ gia đình không làm thủ tục đăng ký cấp GCN QSDĐ Đối với các hồ sơ đã đi làm thủ tục đăng ký mà chưa được cấp chủ yếu là thửa đất không phù hợp quy hoạch (16,7%), đất chuyển nhượng không có giấy tờ hợp pháp (11,7%), đất chuyển nhượng không có giấy tờ (11,7%), đất tự khai hoang, chưa đăng ký trong

hồ sơ địa chính (10%) Lý do tranh chấp đất đai chiếm 5% và ranh giới không rõ ràng chiếm 8,3%

Qua kết quả nghiên cứu trên, đề tài đã đưa ra các giải pháp để đẩy nhanh tiến độ thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền với đất, đồng thời nâng cao được mức độ hài lòng của người dân khi đi đăng ký đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CÁM ƠN ii

TÓM TẮT iii

MỤC LỤC v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii

DANH MỤC CÁC BẢNG ix

DANH MỤC CÁC HÌNH x

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu chung và mục tiêu cụ thể của đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

CHƯƠNG 1TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1.1.Một số vấn đề về hồ sơ địa chính 3

1.1.2 Khái niệm về quản lý nhà nước về đất đai 5

1.1.3 Khái niệm liên quan về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 7

1.1.4 Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất 19

1.1.5 Vai trò của pháp luật đất đai đối với hoạt động cấp GCNQSDĐ 24

1.1.6 Cơ sở pháp lý về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 26

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 29

1.2.1 Công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới 29

1.2.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cả nước 32

1.3 NHỮNG NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 35

CHƯƠNG 2ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38

2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 38

2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 38

2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38

2.3.1 Điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp: 38

2.3.2 Điều tra thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp: 39

2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu 39

CHƯƠNG 3KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 41

3.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI, TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT Ở QUẬN LIÊN CHIỂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 41

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 41

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 45

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng 49

3.1.4 Tình hình thực hiện Luật và các chính sách về đất đai trên địa bàn Quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng 49

a Công tác qui hoạch và thực hiện qui hoạch sử dụng đất 52

b Công tác tài chính về đất đai 52

c Công tác ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai 52

d Đánh giá chung 53

3.1.5 Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất từ 1/1/ 2014 đến 1/1/2017 53

3.2 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐẤT TẠI QUẬN LIÊN CHIỂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG GIAI ĐOẠN 2014-2017 55

3.2.1 Về bộ máy tổ chức và chức năng nhiệm vụ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Liên Chiểu 55

3.2.2 Số lượng và trình độ chuyên môn của viên chức, người lao động hiện tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Liên Chiểu 55

3.2.3 Tình hình đăng ký đất đai trên địa bàn quận Liên Chiểu giai đoạn 2014-2017 56

3.3 KẾT QUẢ ĐIỀU TRA Ý KIẾN CỦA MỘT SỐ HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VỀ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GCNQSDĐ TẠI 03 PHƯỜNG: HÒA MINH, HÒA KHÁNH BẮC, HÒA HIỆP BẮC 61

3.3.1 Đánh giá của hộ gia đình đã đăng ký và cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 61

3.3.2 Đánh giá của hộ gia đình chưa được cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 63

3.4 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐẤT Ở TẠI QUẬN LIÊN CHIỂU 64

3.4.1 Về cơ sở vật chất 64

3.4.2 Về công tác chỉ đạo 65

3.4.3 Về đội ngũ cán bộ 65

3.4.4 Về ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác cấp giấy chứng nhận 65

3.4.5 Về tài chính 66

3.4.6 Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra trong công tác quản lý nhà nước về đất đai của quận Liên Chiểu 66

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 67

1.KẾT LUẬN 67

2.KIẾN NGHỊ 68

TÀI LIỆU THAM KHẢO 70

PHỤ LỤC 73

Kinh doanh Nghị định - Chính phủ Nuôi trồng thủy sản Quyết định

Quốc hội Sản phẩm Sản xuất

Sở Tài nguyên và Môi trường Tổng cục địa chính

Thông tư Thông tư liên tịch Thủ tướng

Ủy ban nhân dân Văn phòng đăng ký

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Cơ cấu kinh tế quận Liên Chiểu giai đoạn 2014-2017 45

Bảng 3.2 Giá trị sản xuất Nông Nghiệp phân theo ngành kinh tế 46

Bảng 3.3 Số lượng trường, lớp, học sinh, giáo viên tại Quận Liên Chiểu 2017 47

Bảng 3.4 Diện tích, dân số, lao động quận Liên Chiểu năm 2017 48

Bảng 3.5 Biến động diện tích đất quận Liên Chiểu giai đoạn 2014-2017 54

Bảng 3.6 Tình hình đăng ký biến động đất đai đối với đất ở của quận Liên Chiểu giai đoạn từ năm 2014 – 2017 57

Bảng 3.7 Kết quả điều tra đánh giá của hộ gia đình đã đăng ký và cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 61 Bảng 3.8 Kết quả điều tra đánh giá của hộ gia đình đã đăng ký và chưa được cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 63

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí địa bàn nghiên cứu 41 Hộp thoại 3.1: Quan điểm của cán bộ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Liên Chiểuvề sử dụng phần mềm phân hệ quản lý đất đai 58 Hộp thoại 3.2: Quan điểm của cán bộ địa phường Hòa Minh, Hòa Khánh Bắc, Hòa Hiệp Bắc quận Liên Chiểu về công tác cập nhật, quản lý và sử dụng hồ sơ địa chính tại các phường 60

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia Việc quản lý, sử dụng hợp lý, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai luôn là mục tiêu đặt ra trong mỗi thời kỳ phát triển của đất nước Để thực hiện tốt việc quản lý đất đai thì không thể thiếu được

hệ thống hồ sơ địa chính Đây là cơ sở đểNhà nước quản lý đất đai một cách khoa học

và thuận lợi

Để Nhà nước quản lý thống nhất được đất đai theo quy định của pháp luật, có

cơ sở pháp lý về bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nhất thiết phải có thông tin

về đất đai Do vậy, việc thiết lập, quản lý hệ thống hồ sơ địa chính là một yêu cầu tất yếu Hệ thống hồ sơ địa chính được thiết lập, cập nhật trong các quá trình điều tra, qua các thời kỳ khác nhau, bằng các hoạt động khác nhau như đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hệ thống này chứa đựng đầy đủ thông tin cần thiết về các mặt điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của từng thửa đất Hệ thống là công cụ đắc lực của nhà nước, giúp nhà nước khai thác mọi nguồn lực đất đai, đồng thời cung cấp cho cộng đồng dân

cư các thông tin cần thiết để thực hiện các quyền và nghĩa vị của công dân trong quan

hệ đất đai

Trong giai đoạn hiện nay, áp lực khai thác về sử dụng đất đai ngày càng gia tăng, kéo theo đó là yêu cầu về sự quản lý chặt chẽ và có hệ thống của Nhà nước nhằm mục đích sử dụng hiệu quả và bền vững nguồn tài nguyên vô cùng giá trị này Một trong những công cụ để nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai, nắm vững các thông tin về sử dụng đất của người dân và cộng đồng chính là hệ thống hồ sơ địa chính

Để đáp ứng yêu cầu của công tác quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời nâng cao chất lượng dịch vụ trong lĩnh vực quản lý đất đai, hồ sơ địa chính quận Liên chiểu , thành phố Đà Nẵng phải từng bước được hoàn thiện trên cơ sở đảm bảo cung cấp đầy

đủ, chi tiết, chính xác các thông tin mới nhất về đất đai theo quy định của Nhà nước; cập nhật, quản lý lưu trữ, chỉnh lý và khai thác thông tin tiện lợi, thống nhất, đồng thời đảm bảo thực hiện mục tiêu xây dựng cơ sở dữ liệu của thành phố Đà Nẵng

Nhằm tạo sự hài lòng của người sử dụng đất khi đến làm thủ tục liên quan đến lĩnh vực đất đai nhất là công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất Nhận thức rõ được tầm

quan trọng của vấn đề này, Tôi sẽ tiến hành lựa chọn đề tài: “Đánh giá tình hình

đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng”

2 Mục tiêu chung và mục tiêu cụ thể của đề tài

- Mục tiêu chung

Đánh giá được thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận Liên Chiểu sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực, trên cơ sở đó tìm ra những khó khăn, vướng mắc và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại quận Liên chiểu

- Phân tích được các thuận lợi, khó khăn và nguyên nhân ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đề xuất được một số giải pháp chủ yếu

để đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận Liên Chiểu

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

- Hạn chế việc đi lại của người dân trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai, giảm tình trạng khiếu nại, tố cáo liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận QSD đất

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1.1.Một số vấn đề về hồ sơ địa chính

1.1.1.1.Khái niệm về hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sửdụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan

Theo Điều 96 luật đất đai năm 2013quy định Hồ sơ địa chính:

Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính và việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; lộ trình chuyển đổi hồ sơ địa chính dạng giấy sang hồ sơ địa chính dạng số

Hồ sơ địa chính gắn chặt với công tác địa chính là kết quả của quá trình thực hiện các tác nghiệp địa chính Thực tế quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất phụ thuộc vào điều kiện kinh tế, đặc điểm chính trị, trình độ và khả năng tiếp cận, ứng dụng công nghệ của xã hội nói chung và cụ thể là các tổ chức, cá nhân tham gia vào trong quá trình này Mặt khác mỗi nhà nước ở mỗi giai đoạn lịch sử khác nhau lại có những yêu cầu đối với việc ghi nhận các thông tin về đất đai cũng như việc thiết lập các loại tài liệu: bản đồ, sổ sách để lưu giữ các thông tin về đất đai khác nhau Chính

vì vậy mà thành phần và nội dung của hồ sơ địa chính ở mỗi nước, mỗi thời kỳ có thể

có những điểm khác nhau nhất định

Theo Luật Đất đai năm 2013 và thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Tại Điều 4 thông tư số 24/2014/TT-BTNMT [4] quy định hồ sơ địa chính như sau:

- Đối với các địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính được lập dưới dạng số va lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu sau đây:

+ Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai; + Sổ địa chính;

+ Sổ địa chính được lập dưới dạng giấy hoặc dạng số;

+ Sổ theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy

1.1.1.2.Vai trò của hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai

Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của Nhà nước về đất đai Đó là các hoạt động nắm và quản lý tình hình sử dụng đất; phân bổ quỹ đất đai vào các mục đích sử dụng theo chủ trương của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước; kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất

Mục tiêu cao nhất của công tác quản lý nhà nước về đất đai là đảm bảo khai thác, sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, bền vững và ngày càng có hiệu quả cao

Do vậy, để Nhà nước quản lý được quỹ đất đai (nắm chắc, quản chặt) nhất thiết phải có hệ thống thông tin về đất đai (điều kiện cơ bản) Trên cơ sở hệ thống thông tin

về đất đai, Nhà nước sẽ thực hiện các mối quan hệ kinh tế - xã hội liên quan đối với quá trình sử dụng đất Do đó, nhất thiết phải có hồ sơ địa chính để thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai

Vai trò của hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai thể hiện ở các khía cạnh sau:

Hồ sơ địa chính là nguồn cung cấp thông tin cho phép chúng ta xác định mức

độ sử dụng đất của từng chủ sử dụng đất, các hiện tượng nảy sinh trong quan hệ đất đai làm cơ sở khoa học hoạch định chính sách, điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai cho phù hợp với tiến trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

Hồ sơ địa chính là cơ sở quan trọng phục vụ công tác thống kê, kiểm kê đất đai; lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển các ngành; thanh tra đất đai; giải quyết các khiếu nại về đất đai cũng như xác định các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Hồ sơ địa chính là nguồn cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác, có tính pháp lý cho các giao dịch, mua bán bất động sản ở tất cả các bước trong quá trình thực hiện một giao dịch bất động sản Trong bối cảnh thị trường bất động sản ở Việt Nam chưa

thoát khỏi thời kỳ sơ khai, các dịch vụ phục vụ thị trường bất động sản chưa phát triển, việc đăng ký bất động sản chưa được thực hiện rộng khắp thì hồ sơ địa chính được xem là nguồn cung cấp thông tin mang tính pháp lý quan trọng nhất cho việc mua, bán bất động sản

Việc thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ở các cấp với đầy đủ những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý là rất cần thiết đối với công tác quản lý đất đai

1.1.2 Khái niệm về quản lý nhà nước về đất đai

1.1.2.1 Khái niệm

Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai;đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch,kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản

lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai

1.1.2.2 Vai trò của quản lý nhà nước về đất đai

Nhà nước quản lý về đất đai có những vai trò sau:

- Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai

- Quản lý, giám sát quá trình sử dụng, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử

lý vi phạm pháp luật về đất đai

- Tổ chức xây dựng và cơ cấu bộ máy nhà nước về đất đai, điều hành giám sát hoạt động của bộ máy quản lý nhà nước về đất đai [30]

1.1.2.3 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai

- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó

- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản

đồ hành chính

- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản

đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất

- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thống kê, kiểm kê đất đai

- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và

sử dụng đất đai

- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai

1.1.2.4 Vấn đề quản lý nhà nước về đất đai

Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà bình, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể nhân loại

Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có các quyền của người sử dụng đất Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta

đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể Đó là Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai qua các thời kỳ quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan

hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi ích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội ổn định Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của nền kinh tế - xã hội đất nước

Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai

mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp lý và phù hợp với thực tiễn Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta đã bước đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai tồn tại và phát sinh Tuy nhiên với xu hướng luôn luôn vận động, luôn luôn phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi Nhà nước phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai Đây sẽ là cơ

sở vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ,

sử dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất

1.1.3 Khái niệm liên quan về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.3.1 Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định [15]

"Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất" (theo Điều

688 Bộ Luật Dân sự 2005)

1.1.3.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khoản 16 điều 3 Luật Đất đai 2013 khẳng định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Nói cách khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư có giá trị pháp

lý cao nhất thể hiện quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt

ra Ngược lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn

trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:

- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận

và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và mục “IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;

- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;

- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận [3]

1.1.3.3 Vai trò của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, đem lại hiệu quả cao nhất Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Người sử dụng được quyền lợi và phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật

GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất, là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời để người sử dụng đất có căn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy định của Pháp luật Thông qua đó, người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền

mà nhà nước trao cho mình như: tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; là điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất khi nhà nước thu hồi đất sử dụng cho mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai đã được quy định trong Luật Đất đai 2013, là căn cứ để nhà nước nắm chắc, quản lý chặc chẻ nguồn tài nguyên đất đai của quốc gia, từ đó lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý, đảm bảo tính khoa học

Thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước có thể tiến hành các biện pháp quản lý đối với đất đai, giám sát hiện trạng sử dụng đất, nắm được thông tin chủ sử dụng đất, thông tin của từng thửa đất, giúp người sử dụng đất yên tâm khai thác mọi tiềm năng của đất, thực hiện nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho thế hệ sau

Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua việc đăng ký biến động đất đai, qua đó Nhà nước kiểm soát được các giao dịch về đất đai như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đi vào cuộc sống chưa

Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ giúp cho công tác thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý Nhà nước đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trường bất động sản

Ngoài ra, việc cấp GCNQSDĐ nhằm xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địa chính và hệ thống hồ sơ điện tử, trong mô hình Chính phủ điện tử, thúc đẩy nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa phát triển, khuyến khích đầu tư, mở rộng khả năng huy động vốn, phát triển thị trường tài chính, tiền tệ thông qua hình thức vay vốn từ các tổ chức tín dụng ngân hàng, thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất Có thể góp vốn để liên doanh kinh doanh sản xuất, làm nhiều sản phẩm cho xã hội, tạo công ăn việc làm cho người lao động, hạn chế tệ nạn xã hội

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng…Khi Nhà nước nắm được một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác

và hiệu quả hơn, giúp Nhà nước tránh được tình trạng thất thu ngân sách, hoàn thiện chủ trương thực hiện công cụ quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế [31]

1.1.3.4 Yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đối với Nhà nước: Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời, nhanh chóng, chính xác và ghi đầy đủ những điều ràng buộc của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở Đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch

- Đối với người sử dụng đất và người sở hữu nhà ở: Xuất trình đầy đủ tất cả các giấy tờ nhà, đất và các giấy tờ liên quan, kê khai đầy đủ, nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế Coi việc làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vừa là quyền lợi và vừa là nghĩa vụ [32]

1.1.3.5 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, việc cấp giấy chứng nhận QSD đất có 5 nguyên tắc như sau:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

+ Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

+ Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của

vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu

có yêu cầu

+ Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm

có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực

tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này

Ngoài ra, Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp Giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất

đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký

đó, còn có các thông tư hướng dẫn việc thực hiện các quy định trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, qua đó thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ quan trọng trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nội dung các bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chứa đựng các thông tin về việc bố trí, sắp xếp, sử dụng các loại đất đai cho các mục đích sử dụng khác nhau Qua đó nhà nước nắm chắc quỹ

đất và xây dựng chính sách sử dụng đất đai đồng bộ và hiệu quả Việc tính thuế, xác định giá cả cho các loại đất đai phải dựa vào việc đánh giá, phân hạng đất đai và quy

mô đất đai của các đối tượng sử dụng Những vấn đề cơ bản đó đều được thể hiện trong các văn bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho việc giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích

sử dụng đất, là cơ sở quan trọng trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đảm bảo công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tiến hành theo đúng quy định

- Các giấy tờ về quyền sử dụng đất: Một trong những căn cứ để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là các giấy tờ về quyền sử dụng đất như: giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời, giấy tờ hợp pháp về chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, mua thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất Căn cứ vào những giấy tờ này để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

- Tình hình sử dụng đất đai: Thông qua việc kiểm tra tại thực địa, chúng ta biết được thửa đất đó có sử dụng đúng mục đích hay không, có theo đúng quy hoạch hay không và có xãy ra tranh chấp, khiếu nại không Đó là một trong những điều kiện để

cơ quan có thẩm quyền xem xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.3.7 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 105 Luật đất đai 2013 quy định:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;

tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

1.1.3.8 Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy

tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

3 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

5 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất

đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

6 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế -

xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

7 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

8 Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích

9 Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được giải quyết như sau:

- Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;

- Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhân dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình,

cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý

10 Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất quy định tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

11 Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Được Nhà nước cho phép hoạt động;

Có thể khẳng định yếu tố tự nhiên là một trong những yếu tố quyết định độ phì nhiêu của đất Người ta lại dựa vào độ phì nhiêu để phân loại, định hạng đất, từ đó tính thuế đất, xác định giá cả các loại đất đai phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thông thường, với những loại đất mang lại thế mạnh đặc trưng của vùng thì công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quan tâm và đẩy mạnh hơn Bên cạnh đó, các hiện tượng mất đất do thiên tai, sạt lỡ đất, địa hình gồ ghề gây khó khăn cho việc thống kê diện tích đất trong quá trình đăng ký quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ngoài ra, đất đai có đặc điểm là không thể di dời được, nó gắn liền với một trong những yếu tố là điều kiện tự nhiên, làm cho thị trường đất đai mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc, ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản, qua

đó ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

b Điều kiện kinh tế xã hội

Trong quá trình phát triển của xã hội, con người dựa vào đất đai và khai thác sử dụng đất đai để sinh sống Xã hội ngày càng phát triển, của cải ngày càng dồi dào, nền kinh tế hàng hoá ra đời và phát triển ngày càng mạnh mẽ Cơ chế thị trường xuất hiện, đất đai ngày càng trở nên có giá trị cao, là đối tượng trao đổi mua bán, chuyển nhượng,

và thực sự hình thành thị trường đất đai Sự phát triển của xã hội làm gia tăng nhu cầu

sử dụng đất đai, thúc đẩy các mối quan hệ trong sử dụng đất phát triển như chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Chính những mối quan hệ này đã tạo nên sự biến động trong việc sử dụng đất, cho nên công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phản ánh kịp thời các biến động đó, đây cũng là một trong những công cụ khuyến khích các mối quan hệ đất đai phát triển hơn

Trong những năm vừa qua, hoạt động của thị trường đất đai đang diễn ra với tốc

độ nhanh Tuy nhiên, trên thị trường đất đai ở nước ta vẫn tồn tại những giao dịch tự phát, hiện tượng mua bán ngầm, đầu cơ trục lợi diễn ra mạnh mẽ đã gây khó khăn cho việc quản lý và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bên cạnh đó, với sự phát triển của nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, có nhiều chủ thể tham gia sử dụng đất, làm phát sinh những vấn đề phức tạp trong việc xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Mặt khác, khi nền kinh tế phát triển làm cho cơ cấu ngành kinh tế thay đổi theo, dân số lao động và sự bố trí dân cư có xu hướng tập trung nhiều ở những nơi có sự phát triển kinh tế cao ảnh hưởng rất lớn tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Một số loại đất có giá trị sử dụng cao như: đất chuyên dùng, đất khu dân cư, thì công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cần được đẩy mạnh để bảo vệ lợi ích của người sử dụng đất cũng như toàn xã hội

Như vậy, ta có thể nói rằng các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội đã ảnh hưởng đến việc quản lý sử dụng đất, đặc biệt là vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là rất rõ rệt

c Yếu tố pháp lý

- Chính sách pháp luật

Trong quản lý nhà nước về đất đai nói chung cũng như trong công tác đăng ký

và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng đều phải chịu sự chi phối của pháp luật

Trên cơ sở các quy định của pháp luật như luật đất đai, các nghị định, quyết định, thông tư hướng dẫn thi hành luật, chỉ thị của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ Ngoài ra, tuỳ vào điều kiện của từng địa phương còn có các quyết định của UBND cấp

có thẩm quyền được sự cho phép của cấp trên, công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện Các văn bản pháp lý càng triệt để, chi tiết, rõ ràng thì cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai càng dễ thi hành, việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất càng nhanh chóng hơn, tránh thủ tục rườm rà, người dân dễ hiểu hơn Ngược lại các văn bản pháp lý chồng chéo, không cụ thể, không rõ ràng làm trì trệ công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất là căn cứ quan trọng của việc xây dựng quản lý đất đai,

là cơ sở để xây dựng kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là công

cụ hữu hiệu giúp nhà nước cũng như từng địa phương nắm chắc được quỹ đất đai và xây dựng chính sách đất đai đồng bộ, tạo điều kiện cho việc tính thuế, xác định giá cả cho các loại đất đai, là cơ sở pháp lý cho việc giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đảm bảo sự lãnh đạo, quản lý tập trung thống nhất của nhà nước, phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất và quyền lợi của toàn xã hội, góp phần giải quyết tốt các mối quan hệ trong quản lý và sử dụng đất đai

Như vậy, căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng địa phương, nhà nước tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến hành theo quy định

- Công tác kiểm kê, điều tra, đo đạc bản đồ

Đây là một trong những công tác có vai trò rất lớn đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc kiểm kê đất đai giúp nhà nước quản lý chặt chẽ được quỹ đất, kết quả điều tra, đo đạc bản đồ là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và chủ sử dụng đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Công tác giao đất, cho thuê đất

Chính phủ hoặc UBND cấp có thẩm quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất Đây là bước tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu để người được giao đất hay thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính, xác định quyền (nguồn gốc) hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Các giấy tờ vể quyền sử dụng đất

Một trong những căn cứ để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là các giấy tờ về quyền sử dụng đất như: giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời, giấy tờ hợp

pháp về chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, mua thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất Nếu có các giấy tờ này sẽ giúp cho việc cấp giấy chứng nhận nhanh hơn, giãm thiểu chi phí cho nhà nước và người sử dụng đất

d Bộ máy quản lý nhà nước về đất đai

Bộ máy quản lý là một yếu tố đặc biệt quan trọng trong cấu thành của thực thể

tổ chức nhà nước, bộ máy quản lý nhà nước về đất đai là một hệ thống cơ quan quyền lực nhà nước từ trung ương đến địa phương, chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai

Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước đối với đất đai hợp lý cho phép giãm chi phí quản lý, nâng cao hiệu quả quản lý Cán bộ tham gia trực tiếp vào quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tuỳ thuộc vào năng lực, trách nhiệm, đạo đức của cán

bộ địa chính và cán bộ của các ngành có liên quan mà công tác quản lý đất đai, đặc biệt là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra nhanh hay chậm Hiện nay, trong công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nhiều địa phương, nhất là chính quyền cấp cơ sở chưa thực hiện nghiêm túc các quy định về đất đai, nhiều cán bộ chưa nắm vững luật, các nghị định và thông tư mới về quản lý đất đai; tình trạng lãnh đạo xã, phường dung túng, bao che cho những cá nhân sai phạm vẫn diễn ra thường xuyên, ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai của cơ quan cấp trên

Vì vây, trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung cũng như trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng, cần có sự phối hợp đồng bộ của các ban ngành liên quan, lực lượng tham gia quá trình này phải là người

có chuyên môn nhất định, có đạo đức nghề nghiệp nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững cho toàn ngành

e Sự hiểu biết của nhân dân đối với công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đất đai là tài sản có giá trị lớn, đa số các vụ tranh chấp, khiếu kiện xảy ra trong cuộc sống hằng ngày đều liên quan đến đất đai, một trong những nguyên nhân xảy ra các vấn đề trên xuất phát từ sự hiểu biết của người dân về việc quản lý và sử dụng đất đai, đặc bịêt là trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hiểu biết của người dân đối với những vấn đề liên quan đến đất đai là rất quan trọng, họ là người trực tiếp đăng ký đất đai Nếu người dân hiểu rõ được vai trò của đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, hiểu và chấp hành pháp luật, giám sát việc thực thi pháp luật sẽ tạo điều kiện đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ngược lại, nếu sự hiểu biết về luật đất đai của người dân còn hạn chế sẽ là nguyên nhân dẫn đến một số người dân xem nhẹ và chưa có ý thức chấp hành việc kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Vì vậy, cần thường xuyên tổ chức công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật cho người dân, các thủ tục hướng dẫn cho người dân nên được trình bày rõ ràng, dễ hiểu, tránh gây nhầm lẫn cho nhân dân

f Kinh phí, cơ sở vật chất

Kinh phí, cơ sở vật chất là những yếu tố quan trọng, ảnh hưởng lớn đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Kinh phí đầu tư cho cơ sở vật chất, đào tạo, nâng cao trình độ cho lực lượng cán

bộ, các kinh phí phục vụ quá trình đo đạc, đăng ký… là những yếu tố đầu vào quyết định đến chất lượng của quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Với sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật, các máy móc như máy vi tính, máy in, máy photo khổ lớn, các thiết bị đo đạc điện tử, chương trình phần mềm địa chính…phục vụ cho công tác đo đạc đất đai, tạo lập bản đồ, quản lý hồ sơ địa chính

có vai trò to lớn trong việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hạn chế mức thấp nhất những sai sót trong quản lý đo vẽ, xử lý nội nghiệp, viết giấy chứng nhận

1.1.4 Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất

1.1.4.1 Trình tự thực hiện

a) Đối với người nộp (tổ chức, cá nhân sử dụng đất):

- Tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: Nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và hoàn trả kết quả thuộc Sở Tài nguyên

và Môi trường;

- Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam: Nộp hồ sơ tại một trong 02 cơ quan có thẩm quyền sau đây:

+ Tại Bộ phận tiếp nhận và hoàn trả kết quả thuộc UBND cấp huyện;

+ Tại Bộ phận tiếp nhận và hoàn trả kết quả thuộc UBND cấp xã (nếu có nhu cầu)

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

b) Đối với Bộ phận tiếp nhận và hoàn trả kết quả:

Có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện:

* Trường hợp có đề nghị chứng nhận tài sản gắn liền với đất: Kiểm tra hồ sơ; xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sở hữu tài sản theo quy định; xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt đối với nhà ở, công trình xây dựng; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ; gửi hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

* Trường hợp không đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì gửi hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

- Trường hợp nộp hồ sơ tại Văn phòng / Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng / Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

+ Gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có đề nghị chứng nhận tài sản gắn liền với đất

+ Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước,

cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

+ Gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đăng ký đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo quy định

c) Cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng / Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc

d) Văn phòng/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai:

Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính (trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật); chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

đ) Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

- Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận

- Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

e) Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai:

- Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

- Trao Giấy chứng nhận cho Bộ phận tiếp nhận và hoàn trả kết quả để trao cho người được cấp đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi Giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã

g) Người được cấp Giấy chứng nhận nộp lại bản chính giấy tờ theo quy định trước khi nhận Giấy chứng nhận

1.1.4.2 Quy trình cấp giấy trên hệ thống thông tin địa chính

a Hiện trạng không thay đổi so với hồ sơ địa chính đã lập

cấp giấy

- Đơn đăng ký nhập vào CSDL

2

- Tạo sơ đồ hình thể thửa đất

- Lưu sơ đồ hình thể thửa đất vào

- Giấy chứng nhận nhập vào CSDL

- Phiếu chuyển thuế

Giấy chứng nhận có

số vào sổ và có pháp lý

hồ sơ quét

b Hiện trạng đã thay đổi so với hồ sơ địa chính đã lập

- Bản mô tả thửa đất

- Bản đồ được cập nhật theo đúng hiện trạng

5

- Cập nhật lại diện tích thửa đất,

thửa đất lân cận bị thay đổi theo

- Phiếu chuyển thuế

- Bản đồ đã được chỉnh lý theo hiện trạng

trích đo

Xử lý dữ liệu không gian

- Bản trích lục bản đồ

- Bản mô tả thửa đất

4

- Cập nhật lại bản đồ cho đúng

hiện trạng

+ Xóa thửa đất trên bản đồ

+ Thêm 2 thửa hiện trạng vào

CSDL

Xử lý dữ liệu không gian

Dữ liệu không gian

đã điều chỉnh

Dữ liệu thuộc tính đã điều chỉnh

- Phiếu chuyển thuế

Giấy chứng nhận có

số vào sổ và có pháp lý

hồ sơ quét

1.1.5 Vai trò của pháp luật đất đai đối với hoạt động cấp GCNQSDĐ

Hệ thống pháp luật của một quốc gia phản ánh sự phát triển của quốc gia đó Một hệ thống pháp luật hoàn thiện, phù hợp sẽ là cơ sở điều chỉnh quan hệ xã hội theo một trật tự tiến bộ Là một ngành luật trong hệ thống pháp luật Việt Nam, Luật Đất đai cũng không phải ngoại lệ Nhà nước ta cũng đã có những thay đổi tiến bộ trong quy định của pháp luật nhằm bắt kịp với đòi hỏi của xã hội, cũng như tạo cơ sở pháp lý cho các quan hệ đất đai luôn diễn ra trong khuôn khổ nhất định Các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được xây dựng trên những mục tiêu đó

Có thể nói nội dung các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ

là một nội dung của Luật Đất đai Tuy vậy, đây thực sự là những quy định quan trọng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện sẽ làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ tiếp theo của người sử dụng đất Chính vì vậy, Luật Đất đai qua các thời kỳ phát triển đã giành sự quan tâm đặc biệt trong vấn đề này Pháp luật đất đai là cơ sở, là khung pháp lý cho hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện trên thực tế

Luật đất đai 1987 ra đời lần đầu tiên đề cập đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, tạo nên một chuyển biến mạnh mẽ đối với công tác cấp giấy, có ý nghĩa quan trọng khi bước đầu đưa công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất vào triển khai trong thực tế Từ đó việc cấp giấy trở thành một nội dung trong nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai

Luật đất đai sửa đổi năm 2001 ra đời, đã có sự thay đổi thẩm quyền cấp giấy, trình tự thủ tục cấp giấy và đăng ký biến động đất đai, chỉnh lý hồ sơ địa chính theo hướng đơn giản, dễ thực hiện, tạo điều kiện cho người dân có giấy tờ pháp lý cho mảnh đất của mình

Có thể thấy rằng, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng được quan tâm và phát triển mạnh từ năm 1997 cho đến nay Hệ thống văn bản đất đai từng bước hoàn thiện, phát huy tác dụng, tháo gỡ vướng mắc trong công tác này, từng bước đưa vào các quan hệ đất đai vận động và phát triển trong nền kinh tế thị trường

có sự điều tiết của nhà nước Tuy vậy, trước những điều kiện và tình hình mới, nội dung của các văn bản luật cũng dần bộc lộ những hạn chế, trong đó có hạn chế đối với công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Một phần không nhỏ của những tồn tại trên bắt nguồn từ Luật Đất đai 1993, sửa đổi bổ sung 1998 và 2001

Cùng với sự tăng trưởng nhanh của nền kinh tế, giá trị của đất đai ngày một tăng cao Đất đai trở thành vấn đề nhạy cảm, đòi hỏi cần có sự nỗ lực không ngừng từ phía cơ quan nhà nước trong việc lập lại trật tự trong lĩnh vực đất đai nói chung và trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng

Trên cở sở tư tưởng chỉ đạo của Đảng tại Nghị quyết ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2003 thay thế cho Luật đất đai năm 1993 sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001

Một trong những mục tiêu quan trọng của Luật Đất đai 2003 là hoàn thiện cơ chế cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tăng cường chức năng quản lý nhà nước trong tình hình mới Luật đất đai 2003 đã tháo gỡ các nội dung vướng mắc còn tồn tại

và thêm các nội dung mới như: bổ sung đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sửa đổi việc cấp giấy cho hộ gia đình và cộng đồng dân cư, quy định cấp giấy cho cơ sở tôn giáo, cải cách một bước thủ tục hành chính khi tiến hành cấp giấy Luật đất đai 2003 đã thể chế hóa các nội dung quy định trong các văn bản hướng dẫn, đồng thời thực hiện chính sách của nhà nước trong tình hình mới, tạo điều kiện cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đơn giản, gọn nhẹ hơn, gắn liền với nền kinh tế thị trường và chủ trương cải cách nền tài chính

Luật đất đai sửa đổi năm 2013 ra đời đã thể chế hoá đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng của Nghị quyết số 19/NQ-TƯ tại Hội nghị lần 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003

Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013 là những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai điện tử; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người

Luật Đất đai 2013 cũng quy định cụ thể hơn trường hợp cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có và không có các giấy

tờ về quyền sử dụng đất

Một điểm mới khác liên quan đến đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cư, thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế -xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân Để các quy định đổi mới của Luật sớm đi vào cuộc sống, các bộ, ngành và địa phương vẫn đang khẩn trương phối hợp triển khai xây dựng các văn bản hướng dẫn và tổ chức thực hiện, nhằm nâng cao hơn nữa hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai

1.1.6 Cơ sở pháp lý về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.6.1 Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hiện hành

- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014;

- Bộ Luật Dân sự năm 2005;

- Các Nghị định của Chính phủ: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành Luật đất đai [16]; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 16/1/2017 Sửa đổi, bổ sung một số nghị định, quy định chi tiết thi hành Luật đất đai [21]; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất [18]; Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 và số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 quy định về lệ phí trước bạ; số 23/2013/NĐ-

CP ngày 25/3/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số

45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí trước bạ, Nghị định số 44/2014/NĐ-45/2011/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất [17], Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước [19], Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất [20]

- Các Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [3]; Số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính [4];

số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ [5]; Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính [6]; Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất [7]; Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất [8]; Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất [9]

- Các Quyết định của UBND thành phố Đà Nẵng: Quyết định 5202/QĐ-UBND ngày 15/9/2017 về việc công bố thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp quận, huyện; Quyết định 1878/QĐ-UBND

ngày 02/4/2015 về việc công bố thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đà Nẵng; Quyết định 42/2014/QĐ-UBND ngày 26/11/2014 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng; Quyết định 42/2014/QĐ-UBND ngày 26/11/2014 quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở trên địa bàn thành phố Đà Nẵng; quy định về việc ban hành quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở đối với đất vườn, ao trong cùng thửa đất đang

có nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đà Nẵng;Nghị quyết

số 48/2016/NQ-HĐND ngày 8/12/2016 của HĐND thành phố Đà Nẵng quy định mức thu và chế độ thu, nộp và quản lý sử dụng một số loại phí, lệ phí thuộc lĩnh vực tài nguyên môi trường trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

1.1.6.2 Những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013

Từ sau năm 1980 công tác đăng kê đất đai mới bắt đầu được Nhà nước quan tâm tổ chức thực hiện theo Quyết định 201-CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và công tác quản lý ruộng đất trong cả nước

và Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của thủ tướng chính phủ về công tác đo đạc phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước [23] Hệ thống hồ sơ đăng ký theo quy định này khá đầy đủ và chi tiết, đáp ứng được yêu cầu quản lý nhà nước trong thời gian đó

Năm 1987 Luật Đất đai ra đời, việc đăng kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất đã trở thành một nhiệm vụ bắt buộc và hết sức bức thiết, là cơ sở để tổ chức thi hành Luật Đất đai; đến năm 1993 Luật Đất đai sửa đổi bổ sung và nhà nước ban hành nhiều văn bản quy định làm cơ sở pháp lý cho việc tổ chức triển khai đăng

ký, xây dựng hồ sơ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đặc biệt là từ khi có Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật đất đai đã nhanh chóng đi vào cuộc sống tạo ra được khung pháp lý có tính khả thi cao, thuận lợi cho công tác quản lý Những quan điểm đổi mới đã phù hợp yêu cầu thực tế được nhân dân đồng tình ủng hộ

Tuy nhiên, trong nền kinh tế thị trường, Luật Đất đai năm 2003 trải qua 10 năm thực hiện vẫn bộc lộ những bất cập Chính vì vậy, Luật Đất đai năm 2013 ra đời và có hiệu lực ngày 01/7/2014 Luật có những điểm mới quan trọng như sau:

Thứ nhất, Luật Đất đai sửa đổi đã quy định cụ thể hóa các quyền nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như: Quy định về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu

số, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân

Thứ hai, Luật mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp.Cụ thể, nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm Luật cũng mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn Cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với diện tích lớn hơn (không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp)

Thứ ba, Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất Bỏ việc công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm.Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành Bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể

Thứ tư, Luật thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu

tư trong và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự

án Đặc biệt, Luật đã bổ sung quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư tại khu vực biên giới, ven biển và hải đảo

Thứ năm, một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013 là quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng

ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện Luật cũng quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Thứ sáu, Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định chế tài mạnh để xử lý đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng; quy định đầy

đủ, rõ ràng về những trường hợp thật cần thiết mà Nhà nước phải thu hồi; quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất