Thực trạng phát triển thị trường bất động sản tại thành phố đông hà, tỉnh quảng trị

Hoà chung với sự phát triển của đất nước, thị trường bất động sản ở thành phố Đông Hà tuy các giao dịch về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh,… từng bước

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

HUẾ - 2019

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VĂN NGỌC LÂM

THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã số: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS HUỲNH VĂN CHƯƠNG

HUẾ - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi

Các số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được

sử dụng để bảo vệ một học viên nào

Mọi số liệu thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Học viên

Văn Ngọc Lâm

LỜI CÁM ƠN

Sau một thời gian học tập nghiên cứu và triển khai đề tài: “Thực trạng phát

triển thị trường bất động sản tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị” đến nay tôi

đã hoàn thành xong luận văn thạc sỹ

Để hoàn thành được luận văn này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi xin được bày

tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo – PGS.TS Huỳnh Văn Chương người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian triển khai đề tài nghiên cứu Đồng thời tôi xin chân thành cảm ơn đến Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa Tài Nguyên Đất và Môi trường Nông nghiệp và tập thể các Thầy/ Cô trong khoa

đã tạo điều kiện cho tôi có thể hoàn thành tốt và đúng tiến độ luận văn thạc sỹ

Trong quá trình thực tập tôi cũng xin chân thành cảm ở sự giúp đỡ nhiệt tình, sự chỉ bảo ân cần của các lãnh đạo, cán bộ, chuyên viên Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Đông Hà Đông Hà, Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh Quảng Trị - Chi nhánh thành phố Đông Hà, Phòng Tài chính – Kế hoạch thành phố Đông Hà, Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố Đông Hà, Chi cục thuế thành phố Đông Hà, Văn phòng UBND thành phố Đông Hà đã tạo điều kiện hết sức thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Do thời gian nghiên cứu có hạn, kinh nghiệm bản thân còn hạn chế nên không thể tránh được những thiếu sót Kính mong nhận được ý kiến đóng góp của quý Thầy/ Cô giáo

và bạn bè để đề tài được hoàn thiện hơn

Một lần nữa tôi xin chân thành cám ơn!

Tháng 3 năm 2019

Học viên thực hiện

Văn Ngọc Lâm

TÓM TẮT

Trong quá trình tồn tại và phát triển của xã hội loài người thì đất đai có vai trò rất quan trọng, nó không chỉ dừng lại ở giá trị kinh tế, mà chứa đựng trong đó là các

giá trị về xã hội, giá trị tinh thần, giá trị tâm linh,…

Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay khi mà nước ta đang trong quá trình chuyển

đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần định hướng xã hội chủ nghĩa đã đạt được nhiều thành tựu to lớn Trong đó phải kể đến

sự đóng góp rất lớn của thị trường bất động sản trong việc ổn định xã hội, thúc đẩy sự phát triển kinh tế của đất nước trong thời gian qua, đồng thời đó là một bộ phận không

thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân

Hoà chung với sự phát triển của đất nước, thị trường bất động sản ở thành phố

Đông Hà tuy các giao dịch về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh,… từng bước được hình thành nhưng chưa thực sự sôi động như các thành phố lớn: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng,… Tuy nhiên, phần nào

đó đã làm thay đổi bộ mặt của thành phố trong những năm qua Có thể nói đây là một thị trường rất rộng, nó vừa mang đặc trưng của hàng hóa thông thường vừa mang đặc trưng riêng mà các hàng hóa khác không có Vì vậy, đề tài chỉ tập trung đi sâu vào nghiên cứu, phân tích về thị trường đất ở đô thị mà không đi sâu nghiên cứu thị trường đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp,… trên địa bàn

Đằng sau của thị trường bất động sản là các sàn giao dịch, các công ty, trung tâm và các văn phòng môi giới bất động sản Từ khi bắt đầu hình thành thị trường bất động sản thì các loại hình môi giới này cũng bắt đầu hình thành và đi vào hoạt động Những loại hình này có vai trò là trung gian để cho các bên mua và bán tiếp xúc giao thiệp với nhau Kết quả của những hoạt động này là thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới Như vậy, các nhà môi giới này cũng có những đóng góp không nhỏ cho thành

công của những giao dịch bất động sản

Để tìm hiểu được thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Đông Hà trong

thời gian qua như thế nào? Tôi đã tìm hiểu, nghiên cứu và chọn đề tài: “Thực trạng

phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị”

Trong quá trình nghiên cứu đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như điều tra thu thập số liệu thứ cấp, điều tra thu thập số liệu sơ cấp, tham vấn các chuyên gia, phân tích, xử lý số liệu

Kết quả nghiên cứu đã cho thấy: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ năm 2014-2018 là 17.114 giấy cho hộ gia đình, cá nhân Số trường hợp chuyển nhượng được cấp thẩm quyền cho phép là 5096 trường hợp thế chấp

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CÁM ƠN ii

TÓM TẮT iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU viii

DANH MỤC HÌNH VẼ ĐỒ THỊ ix

MỞ ĐẦU 1

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1

2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 1

2.1 MỤC TIÊU CHUNG 1

2.2 MỤC TIÊU CỤ THỂ 2

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 2

3.1 Ý NGHĨA KHOA HỌC 2

3.2 Ý NGHĨA THỰC TIỄN 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3

1.1.1 Bất động sản và đặc điểm của hàng hoá bất động sản 3

1.1.2 Thị trường bất động sản 5

1.1.3 Quan hệ cung - cầu trong thị trường bất động sản 11

1.1.4 Giá bất động sản 13

1.1.5 Nguyên tắc xác định giá đất 16

1.1.6 Phương pháp xác định giá đất 16

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 17

1.2.1 Thực tiễn thị trường bất động sản ở thành phố Đà Nẵng 17

1.2.2 Thực tiễn thị trường bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh 20

1.3 CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CÓ CÓ LIÊN QUAN 23

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN

CỨU 24

2.1 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU 24

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 24

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 24

2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 24

2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24

2.3.1 Phương pháp điều tra và thu thập số liệu 24

2.3.2 Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý số liệu 25

2.3.3 Phương pháp thống kê 25

2.3.4 Phương pháp so sánh 25

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 26

3.1 ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 26

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 26

3.1.2 Các nguồn tài nguyên và cảnh quan môi trường 28

3.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 30

3.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 35

3.2 HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ 37

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 37

3.2.2 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Đông Hà 41

3.3 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 52

3.3.1 Thực trạng thị trường bất động sản 52

3.3.2 Hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố Đông Hà 60

3.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ở thành phố Đông Hà 61

3.4 ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 72

3.4.1 Ảnh hưởng của thị trường bất động sản đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của

thành phố Đông Hà 72

3.4.2 Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản 78

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82

1 KẾT LUẬN 82

2 KIẾN NGHỊ 83

TÀI LIỆU THAM KHẢO 84

PHỤ LỤC 86

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1 Một số thông tin về khí hậu - thời tiết của địa phương 28

Bảng 3.2: Chỉ tiêu phát triển kinh tế của thành phố Đông Hà 31

Bảng 3.3 Diện tích, dân số của thành phố Đông Hà giai đoạn 2005-2017 32

Bảng 3.4 Dự kiến một số chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội thành phố Đông Hà đến năm 2020 33

Bảng 3.5 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Đông Hà năm 2018 37

Bảng 3.6 Diện tích đất theo đơn vị hành chính tính đến năm 2018 43

Bảng 3.7 Tình hình đo đạc thành lập bản đồ - lập hồ sơ địa chính 47

Bảng 3.8: Tình hình giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai trên địa bàn thành phố Đông Hà 49

Bảng 3.9 Bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Đông Hà năm 2019 51

Bảng 3.10 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được cấp có thẩm quyền cho phép 53

Bảng 3.11 Số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất của Thành Phố Đông Hà theo đơn vị hành chính 55

Bảng 3.12 Tỷ lệ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử đất 56

Bảng 3.13 Số trường hợp thuê đất được cơ quan có thẩm quyền cho phép đến năm 2017 59

Bảng 3.14 Số liệu đăng ký biến động về quyền sử dụng đất phân theo đơn vị phường năm 2018 63

Bảng 3.15 Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế trên địa bàn thành phố Đông Hà 65

Bảng 3.16 Diện tích, cơ cấu các loại đất quy hoạch đến năm 2020 67

Bảng 3.17 Biến động diện tích một số loại đất phi nông nghiệp năm 2018 so với năm 2014 trên địa bàn thành phố Đông Hà 69

Bảng 3.18 Dự báo quy mô dân số và nguồn lao động trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị đến năm 2020 70

Bảng 3.19 Dự báo dân số và số hộ đến năm 2020 trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị 71

Bảng 3.20 Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân của các ngành ở thành phố Đông Hà giai đoạn 2014-2018 73

Bảng 3.21 Một số khoản thu, dự thu ngân sách nhà nước có nguồn gốc từ giao dịch bất động sản qua các năm trên địa bàn thành phố Đông Hà 75

DANH MỤC HÌNH VẼ ĐỒ THỊ

Hình 1.1: Hai bên bờ sông Hàn- Thành phố Đà Nằng 18

Hình 3.1 Vị trị thành phố Đông Hà trong tỉnh Quảng Trị 26

Hình 3.2 Sơ đồ địa giới hành chính thành phố Đông Hà 42

Biểu đồ 3.1 Cơ cấu sử dụng đất của thành phố Đông Hà năm 2018 39

Biểu đồ 3.2: Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2014-2018 46

Biểu đồ 3.3 Số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2014-2018 54

Biểu đồ 3.4 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được cấp có thẩm quyền cho phép trên địa bàn thành phố Đông Hà 54

Biểu đồ 3.5 Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất của Thành Phố Đông Hà giai đoạn 2014-2018 57

Biểu đồ 3.6 Thu nhập bình quân đầu người/năm trên địa bàn thành phố Đông Hà giai đoạn 2014-2018 76

MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Trong quá trình tồn tại và phát triển của xã hội loài người thì đất đai có vai trò rất quan trọng, nó không chỉ dừng lại ở giá trị kinh tế, mà chứa đựng trong đó là các

giá trị về xã hội, giá trị tinh thần, giá trị tâm linh,…

Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay khi mà nước ta đang trong quá trình chuyển

đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần định hướng xã hội chủ nghĩa đã đạt được nhiều thành tựu to lớn Trong đó phải kể đến

sự đóng góp rất lớn của thị trường bất động sản trong việc ổn định xã hội, thúc đẩy sự phát triển kinh tế của đất nước trong thời gian qua, đồng thời đó là một bộ phận không

thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân

Hoà chung với sự phát triển của đất nước, thị trường bất động sản ở thành phố

Đông Hà tuy các giao dịch về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh,… từng bước được hình thành nhưng chưa thực sự sôi động như các thành phố lớn: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng,… Tuy nhiên, phần nào

đó đã làm thay đổi bộ mặt của thành phố trong những năm qua Có thể nói đây là một thị trường rất rộng, nó vừa mang đặc trưng của hàng hóa thông thường vừa mang đặc trưng riêng mà các hàng hóa khác không có Vì vậy, đề tài chỉ tập trung đi sâu vào nghiên cứu, phân tích về thị trường đất ở đô thị mà không đi sâu nghiên cứu thị trường đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp,… trên địa bàn

Đằng sau của thị trường bất động sản là các sàn giao dịch, các công ty, trung tâm và các văn phòng môi giới bất động sản Từ khi bắt đầu hình thành thị trường bất động sản thì các loại hình môi giới này cũng bắt đầu hình thành và đi vào hoạt động Những loại hình này có vai trò là trung gian để cho các bên mua và bán tiếp xúc giao thiệp với nhau Kết quả của những hoạt động này là thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới Như vậy, các nhà môi giới này cũng có những đóng góp không nhỏ cho thành

công của những giao dịch bất động sản

Để tìm hiểu được thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Đông Hà trong

thời gian qua như thế nào? Tôi đã tìm hiểu, nghiên cứu và chọn đề tài: “Thực trạng

phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị”

2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

2.1 MỤC TIÊU CHUNG

Tìm hiểu và đánh giá được thực trạng phát triển thị trường bất động sản trong thời gian qua trên địa bàn thành phố Đông Hà Qua đó đề xuất được một số giải pháp đúng đắn nhằm phát triển thị trường này một cách lành mạnh

2.2 MỤC TIÊU CỤ THỂ

- Phân tích được sự phát triển của thị trường bất động sản ở thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2018

- Đề xuất được các giải pháp nhằm quản lý thị trường bất động sản ở thành phố

Đông Hà tỉnh Quảng Trị theo quy định của pháp luật

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp ích cho các đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản biết được xu hướng phát triển của thị trường này trong thời gian tới như thế nào

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1 Bất động sản và đặc điểm của hàng hoá bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản

Bất động sản là tài sản được cấu thành bởi hai nhóm yếu tố chính đó là: đất đai

và vật kiến trúc (công trình nhà ở, công trình thương nghiệp, công trình công nghiệp, công trình đặc biệt,…)

Theo quy định tại Điều 107 của Bộ luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội Chủ

nghĩa Việt Nam năm 2015, bất động sản là tài sản không thể di dời được bao gồm: đất

đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; một số tài sản khác theo quy định của pháp luật [10]

1.1.1.2 Một số quyền liên quan đến bất động sản

- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu được pháp luật ghi nhận và bảo hộ

trong việc tự do nắm dữ bất động sản đó để phục vụ cho lợi ích riêng của mình (ngoài chủ sở hữu còn có những người được chủ sở hữu uỷ nhiệm)

- Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu được pháp luật ghi nhận và bảo hộ

trong việc khai thác các lợi ích của bất động sản đó

- Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu được pháp luật ghi nhận và bảo hộ

để chuyển giao quyền sở hữu cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đối với bất

động sản đó [4]

1.1.1.3 Đặc điểm của hàng hoá bất động sản

- Bất động sản là hàng hoá nên có đặc điểm của một hàng hoá: có giá trị và giá trị sử dụng

- Bất động sản là hàng hoá có vị trí cố định không thể di dời được [30]

- Bất động sản là hàng hoá có tính lâu bền:

Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể hũy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo, nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng

Cần phân biệt “tuổi thọ kinh tế” và “tuổi thọ vật lý” của bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi chí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó Tuổi

thọ vật lý chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hóa và hư hỏng không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng:

Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo, nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng

Cần phân biệt “tuổi thọ kinh tế” và “tuổi thọ vật lý” của bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi chí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó Tuổi thọ vật lý chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hóa và hư hỏng không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng [30]

- Bất động sản là hàng hoá tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai

Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn cụ thể là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ,… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt [30]

- Bất động sản là hàng hoá chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật

- Bất động sản là hàng hoá có tính thích ứng:

Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng, bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác [30]

- Bất động sản chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố tâm lý, thị hiếu, tập quán: Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi Quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sống ở vùng

đó Yếu tố tâm lý xã hội thậm chí cả vấn đề về tôn giáo, tín ngưỡng, tâm linh,… chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản [30]

- Bất động sản là hàng hoá chịu ảnh hưởng lẫn nhau

Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẽ đẹp và nâng cao giá trị

sử dụng của bất động sản trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẽ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến [30]

1.1.2 Thị trường bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Do quan niệm khác nhau về hàng hoá bất động sản và phạm vi thị trường nên

đã có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản

- Có quan điểm cho rằng: thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một Tuy nhiên, trên thực tế thị trường đất đai chỉ là một bộ phận nhỏ của thị trường bất động sản, hàng hoá đất đai chỉ là một loại và một phần của hàng hoá bất động sản

- Có quan điểm cho rằng: thị trường bất động sản là thị trường nhà đất (thị trường địa ốc) Đây là quan điểm khá phổ biến ở nước ta vì chỉ có nhà, đất mới được mua bán, chuyển nhượng trên thị trường bất động sản Cũng giống như quan điểm ở trên thì quan điểm này chưa đầy đủ

Tóm lại: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động

sản tại một địa điểm nhất định trong một khoảng thời gian xác định [28]

1.1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản

Dựa vào những căn cứ khác nhau mà người ta đã chia các loại thị trường bất động sản như sau:

a Căn cứ vào loại hình giao dịch trên thị trường

- Thị trường mua bán (chuyển nhượng) bất động sản

- Thị trường giao dịch các bất động sản cho thuê

- Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để thế chấp vay vốn

- Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để góp vốn liên doanh

- Thị trường giao dịch khác về bất động sản [31]

b Căn cứ vào trình tự thời gian mà bất động sản tham gia vào thị trường

- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất

- Thị trường cấp II: thị trường xây dựng công trình để bán hay cho thuê

- Thị trường cấp III: thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã được mua hoặc thuê

b Thị trường bất động sản là thị trường không tập trung nhưng mang tính vùng

và tính khu vực sâu sắc

Vì, chúng ta không thể di chuyển hàng hoá bất động sản từ nơi này đến nơi khác và nó được phân bố trên toàn vẹn lãnh thổ của đất nước nên nó tạo ra các thị trường nhỏ lẽ

Đồng thời nó mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc vì: mỗi vùng có một đặc trưng riêng, có tâm lý, thị hiếu, tập quán khác nhau, có điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội khác nhau và mỗi thị trường cũng phát triển với quy mô và trình độ khác nhau Do

đó, thị trườn bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường bất động sản ở nông thôn, miền núi,… Mặt khác, sản phẩm hoàng hóa bất động sản có dư thừa ở vùng này nhưng không thể đem sang vùng khác bán được [30]

c Thị trường bất động sản là thị trường có nội dung phong phú nhưng là dạng thị trường không hoàn hảo

Là thị trường có nội dung phong phú vì: nó tổng hoà các giao dịch về bất động sản như cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn liên doanh… Đồng thời đây còn là dạng thị trường không hoàn hảo vì: nó có giá cả và chất lượng hàng hoá ở mọi nơi là không giống nhau, thông tin cấu thành nên thị trường không đầy đủ, thiếu

sự chính xác

Mức độ hàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn của thị trường hàng hóa tiêu dùng và thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh

tế - kỹ thuật, phát triển đô thị,…[30]

d Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật

Bất động sản là tài sản lớn của mỗi Quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, các vấn đề

về bất động sản đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở Thông qua điều tiết về pháp luật Nhà nước vừa có thể huy động và sử dụng các nguồn lực về bất động sản một cách đúng đắn và hiệu quả tổng thể cho quốc gia, vừa tạo được lợi ích cho xã hội , tổ chức và cá nhân tham gia

mà vẫn bảo đảm và kiểm soát được lợi ích chính trị, lợi ích kinh tế của Nhà nước [8]

e Cung trong thị trường bất động sản không theo kịp sự thay đổi của cầu

Tức là khi cầu tăng thì cung tăng chậm (tổng cung không đổi) vì: thời gian để tạo cung lâu, quá trình tạo cung phức tạp (tìm hiểu thông tin thị trường), thủ tục pháp

lý lâu, mất dài thời gian xây dựng…Đồng thời, đất đai thì không thể tăng thêm về diện tích được trong lúc đó dân số ngày càng đông, nhu cầu con người ngày càng lớn nên cung bất động sản không phản ứng kịp sự thay đổi của cầu [8]

f Giao dịch trên thị trường bất động sản cần có sự tư vấn của các chuyên gia với trình độ cao

Vì đây là dạng thị trường không hoàn hảo, thông tin thị trường thiếu sự chính xác bên cạnh đó giá trị bất động sản là rất lớn nên người mua cũng như người bán cần phải cân nhắc kỹ trước khi quyết định Chính vì vậy, cần phải có sự tư vấn của các chuyên gia có trình độ chuyên môn cao, am hiểu về lĩnh vực này như: chuyên gia về xây dựng, chuyên gia về tài chính, chuyên gia về môi giới…lúc đó hạn chế được sự rủi

ro, thiệt hại trong quá trình thực hiện các giao dịch về bất động sản [8]

g Thị trường bất động sản có liên hệ mật thiết với thị trường vốn

Thông thường hàng hoá bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn, khi thị trường bất động sản phát triển thì lúc đó số lượng bất động sản nhiều lên, phạm vi được mở rộng ra dẫn đến lượng vốn nhiều hơn làm cho tốc độ vận chuyển vốn tăng kéo theo thị trường vốn phát triển và ngược lại Vì vậy, giữa thị trường vốn và thị trường bất động

sản có mối liên hệ rất mật thiết với nhau [8]

1.1.2.4 Các thành phần tham gia vào thị trường bất động sản

a Nhà nước

Đây là chủ thể duy nhất trong xã hội có khả năng quản lý vĩ mô đối với hoạt động của thị trường bất động sản như tạo lập khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản thông qua các bộ luật: luật đất đai, luật dân sự, luật thuế, luật kinh doanh bất động sản… Ngoài ra, Nhà nước còn thực hiện các biện pháp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển như các giao dịch môi giới, cung cấp thông tin thị trường, điều tiết giá cả…

Bên cạnh quản lý vĩ mô thị trường Nhà nước còn đóng vai trò như các chủ thể khác khi tham gia vào thị trường [4]

b Cá nhân

Tham gia vào thị trường với hai tư cách:

- Bên cung: các cá nhân có quyền sở hữu bất động sản sẽ tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh…

- Bên cầu: các cá nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản phực vụ cho đời sống hoặc sản xuất kinh doanh sẽ tham gia vào thị trường để tìm ra các bất động sản thoã mãn nhu cầu đó

Trong thực tế thì một cá nhân có thể mang hai tư cách trên nếu đó là người đầu

cơ buôn bán bất động sản [4]

c Các tổ chức môi giới tư vấn

Bất kỳ ở đâu cũng vậy, khi chủ thể này tham gia và xuất hiện nhiều trên thị trường, chứng tỏ thị trường bất động sản ở vùng đó phát triển mạnh vì họ giống như là các chất xúc tác quan trọng thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản [4]

d Công ty kinh doanh bất động sản

Tổ chức này được phát triển theo nhiều loại hình thức khác nhau:

- Công ty kinh doanh phát triển nhà: có thể là nhà nước hay tư nhân

- Công ty kinh doanh đất

- Công ty kinh doanh hỗn hợp giữa nhà và đất

- Công ty phát triển cơ sở hạ tầng hoạt động ở các hạng mục công trình lớn [4]

e Các định chế tài chính

Việc tham gia của các tổ chức này vào thị trường với hai tư cách:

- Gián tiếp: cung cấp vốn cho các nhà kinh doanh bất động sản

- Trực tiếp: Nếu như các ngân hàng nhận thế chấp bằng bất động sản hoặc các ngân hàng vì có sẵn vốn nên đã tổ chức riêng một bộ phận để kinh doanh nhằm thu lợi nhuận [4]

f Các nhà thầu xây dựng

Đây là chủ thể trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng: nhà ở, công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ,… để làm hàng hóa trên thị trường [4]

1.1.2.5 Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản

Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một tất yếu khách quan vì nó gắn liền với sự xuất hiện, phát triển của nền sản xuất hàng hoá và cơ sở kinh tế - xã hội của sản xuất hàng hoá chính là sự phân công lao động, sự khác biệt về kinh tế giữa người sản xuất này với người sản xuất khác Để có được như vậy đó là do

sự chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất, tư liệu sản xuất đầu tiên cho sự phát triển chính là đất đai Từ đó, xuất hiện các giao dịch về đất đai như: trao đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bão lãnh, góp vốn liên doanh…về đất đai

Khi quá trình hình thành và phát triển của xã hội loài người ngày càng cao, dân

số ngày càng lớn, quá trình đô thị hoá ngày càng nhanh thì nhu cầu của con người về đất đai phục vụ cho sản xuất - kinh doanh ngày càng phong phú và đa dạng làm cho thị trường bất động sản xuất hiện, đó là một quá trình tất yếu khách quan

Ngày nay, để đáp ứng được sự phát triển của nền kinh tế thị trường, sản xuất phát triển thì đòi hỏi cần phải có một hệ thống thị trường đồng bộ, từ thị trường hàng hoá, thị trường vốn, thị trường lao động… đến thị trường bất động sản Vốn, lao động, nhà, đất là yếu tố đầu vào cơ bản của quá trình sản xuất trong nền kinh tế thị trường Chính vì vậy, cần phải phát triển thị trường các yếu tố đầu vào đó trong đó có thị trường bất động sản [4]

Đối với các nước phát triển trên thế giới thì khái niệm về thị trường bất động sản đã được hình thành từ lâu còn đối với Việt Nam khá mới mẽ và chỉ phát triển sôi động trong những năm gần đây và để cho thị trường này ngày càng phát triển hoàn thiện hơn, hoà nhập thế giới tốt hơn thì nhà nước ta đã ban hành nhiều quy định, luật như: luật đất đai năm 2013, luật kinh doanh bất động sản, luật thuế, luật dân sự…qua

đó đã công nhận sự tồn tại của thị trường này

Ngoài ra, khi mà thị trường này phát triển nó đã mang lại nhiều lợi ích cho tiến trình thực hiện công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước Nó có thể biến đất đai, nhà cửa, các công trình kiến trúc, công trình công thương nghiệp… những vật không di chuyển được thành nguồn vốn lưu động, đồng thời tạo động lực lớn trong việc hội nhập thị trường kinh tế quốc tế

1.1.2.6 Vai trò của thị trường bất động sản đối với sự phát triển kinh tế - xã hội

Thị trường bất động sản là nhân tố rất quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của các quốc gia trên thế giới nói chung, Việt Nam nói riêng Nhằm nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư và cụ thể được biểu hiện qua các mặt sau:

- Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển vì đây là nơi diễn ra quá trình tái sản xuất đồng thời cũng là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng bất động sản

- Góp phần huy động vốn cho sự phát triển vì: muốn phát triển thị trường bất động sản thì cần phải tăng khối lượng bất động sản, mở rộng phạm vi giao dịch (giao dịch thế chấp, góp vốn liên doanh,…) khi đó vốn sẽ được chu chuyển nhiều hơn, góp vốn cho quá trình sản xuất

- Góp phần tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước thông qua luật thuế khi các chủ sử dụng bất động sản thực hiện các giao dịch: chuyển nhượng, trao tặng,…

- Tạo điều kiện thuận lợi mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại

- Nâng cao đời sống của các tầng lớp nhân dân vì: khi thị trường này phát triển thúc đẩy khoa học kỹ thuật phát triển, thị trường bất động sản liên hệ mật thiết với các thị trường khác (thị trường vốn, hàng hoá, lao động,…) góp phần đáp ứng đời sống nhân dân, nâng cao đời sống nhân dân

- Thị trường bất động sản góp phần ổn định xã hội

- Phát triển thị trường bất động sản góp phần giúp Nhà nước hoàn thiện hệ

thống pháp luật nói chung và Pháp luật Đất đai nói riêng [4]

1.1.2.7 Những yếu tố ảnh hưởng đến sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản

Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản thì chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố trong đó có một số yếu tố chính đó là:

a Các yếu tố tự nhiên:

- Vị trí của bất động sản

- Địa hình nơi bất động sản tọa lạc

- Tình trạng môi trường và điều kiện thiên nhiên

b Các yếu tố kinh tế:

- Sự phát triển kinh tế

- Các yếu tố kinh tế vĩ mô

c Các yếu tố về chính trị, pháp luật của Nhà nước

- Chính sách tác động đến thị trường bất động sản có yếu tố về chính trị

- Pháp luật

d Các yếu tố xã hội

- Sự gia tăng dân số

- Tập quán, truyền thống và thị hiếu của địa phương

1.1.3 Quan hệ cung - cầu trong thị trường bất động sản

1.1.3.1 Cầu trong thị trường bất động sản

a Khái niệm cầu bất động sản

Là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng bất động sản đó trên thị trường [4]

b Một số nhân tố ảnh hưởng đến cầu

- Giá cả (P): khi giá bất động sản là P1 thì lượng cầu tương ứng là Q1 Khi giá tăng từ P1 đến P2 thì lượng cầu sẽ giảm một lượng tương ứng từ Q1 về Q2 hay ta nói

cầu tỷ lệ nghịch với giá cả (hình 1.1)

- Thu nhập: nó quyết định đến khả năng thanh toán, nếu thu nhập tăng lên thì cùng một giá số lượng người mua tăng lên (cầu tăng) từ Q1 thành Q2 (hình 1.2)

- Các dự báo phát triển kinh tế trong tương lai: nếu theo dự báo nền kinh tế phát triển theo hướng có triển vọng thì lượng cầu có xu hướng tăng lên và ngược lại

- Chính sách của Chính phủ: có vai trò rất lớn trong việc điều tiết thị trường, có thể làm cho lượng cầu tăng hoặc giảm Ví dụ như: Chính phủ ra chính sách xây dựng thị trường nhà ở cho những người thu nhập thấp và khi lãi suất ngân hàng tăng thì lượng cầu sẽ giảm

- Giá cả của hàng hóa thay thế: cầu hàng hóa thay thế tỷ lệ thuận với sự tăng lên của giá bán bất động sản Ví dụ như: khi giá bán nhà tăng quá cao thì cầu về nhà thuê tăng

1.1.3.2 Cung trong thị trường bất động sản

a Khái niệm cung bất động sản

Là khối lượng hàng hóa bất động sản được đưa ra trao đổi trên thị trường tại

một thời điểm nhất định với một mức giá giới hạn xác định [4]

b Một số nhân tố ảnh hưởng đến cung

- Giá (P): cung tỷ lệ thuận với giá tức là nếu giá của bất động sản có xu hướng tăng dần từ P1 đến P2 thì lượng cung sẽ tăng tương ứng là Q1 đến Q2 (hình 1.3)

- Giá thành khai phát bất động sản: nó có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận của các nhà đầu tư, do đó nó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số lượng cung Giá thành cao, thấp còn phụ thuộc vào lãi suất cho vay của ngân hàng, tình hình lạm phát,…

- Sự thay đổi dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh bất động sản dự báo rằng sắp tới giá nhà sẽ tăng lên, do đó họ sẽ giữ lại một số bất động sản chưa bán vội, làm giảm lượng cung

- Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: Nếu Nhà nước tăng giá đất hoặc tăng thuế thì số lượng cung ứng giảm đi và đường đồ thị dịch chuyển sang trái thành đường S2 còn nếu lãi suất ngân hàng giảm đi và đường đồ thị dịch chuyển sang phải thành S1 (hình 1.4)

1.1.3.3 Cân bằng cung cầu

Giả sử đường cung (S), đường cầu (D) là đường tuyến tính, (E) là điểm cân bằng cung - cầu (giả thiết các nhân tố khác không đổi)

Có hai loại cân bằng:

- Cân bằng ổn định: tức là sau khi lệch ra khỏi điểm cân bằng nhưng do các nhân tố khác tác động lại có thể tái lập điểm cân bằng mới

- Cân bằng không ổn định: tức là không tái lập lại điểm cân bằng mới khi lệch

ra khỏi điểm cân bằng

Khi các nhân tố khác thay đổi thì đồ thị quan hệ cung - cầu cũng dịch chuyển Chẳng hạn khi lãi suất cho vay mua nhà tăng lên thì đường cầu chuyển từ D0 sang D1

nếu giá cả vẫn là P0 thì số lượng cầu giảm đi thành Qa Như vậy, nếu lượng cung vẫn

1.1.4.1 Khái niệm giá thành bất động sản

Giá thành bao gồm chi phí đất đai (mua quyền sử dụng đất, nộp phí sử dụng kết cấu hạ tầng, đền bù giải phóng mặt bằng), chi phí chuẩn bị xây dựng (quy hoạch, nghiên cứu khả thi, đo đạc, khả sát địa chất và thiết kế), chi phí xây dựng, chi phí quản

lý doanh nghiệp, chi phí tiêu thụ, thuế phí và chi phí dự phòng Đó là cơ sở để nhà đầu

tư xác định giá bán hợp lý, dự tính lợi nhuận, hoàn thiện hoạch toán nội bộ, tăng cường khả năng cạnh tranh,… [4]

Như vậy, giá thành bất động sản bao gồm mọi chi phí từ khi mua quyền sử

dụng đất, xây dựng công trình cho đến lúc tiêu thụ xong bất động sản

Giá cả bất động sản thường biến động do bị ảnh hưởng của các nhân tố hành chính - chính trị, kinh tế, xã hội, thiên nhiên và một số nhân tố khác (chất lượng thiết kế, xây

dựng, trang thiết bị, phong thuỷ,…)

1.1.4.2 Đặc trưng chủ yếu của giá bất động sản

Cơ sở để hình thành giá bất động sản là mức độ lợi ích sử dụng, mức thiếu hiếm tương đối và mức cầu của người mua So sánh với giá cả hàng hóa khác, giá cả bất động sản có 6 đặc trưng sau:

- Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và giá công trình

- Tính khu vực

- Hai cách thể hiện: bằng giá mua bán hoặc bằng giá cho thuê

- Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất động sản đó đem lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau

- Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh hưởng của tính bất động và tính dị biệt của bất động sản, còn phụ thuộc vào tố chất tính cách cá biệt của người mua và người bán

- Nhìn từ gốc độ dài hạn, giá cả bất động sản luôn có khuynh hướng tăng lên vì

tài nguyên đất đai là có hạn [4]

1.1.4.3 Phân loại giá bất động sản

Hiện nay, giá cả bất động sản có rất nhiều cách phân loại khác nhau trong đó có

4 phân loại thông dụng đó là:

- Giá mua bán và giá thuê (địa tô)

- Giá đất, giá công trình và giá bất động sản

- Giá tổng (giá toàn nhà), đơn vị tính (giá/m2/sàn)

- Giá thị trường, giá lý thuyết và giá ước tính

* Căn cứ vào công dụng thì có các loại giá sau đây:

- Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán (Market Value)

- Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê (Rental Value)

- Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền (Mortgage Value)

- Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng (Compensation Value)

- Giá khởi điểm đấu giá (Value for Auction Reserve)

- Giá cho chủ nhà tự dùng (Value for Owner Occupation)

- Giá dùng cho mục đích đầu tư (Value for Investment Purpose)

- Giá sử dụng hiện thời (Current use Value)

- Giá phát triển (Development Value)

- Giá dùng cho bảo hiểm (Value for Insurance)

- Giá tính thuế (Value for Taxation)

- Giá trưng mua khi Chính phủ cần huy động bất động sản (Value for

Compulsory Purchase) [4]

1.1.4.4 Phân tích giá bất động sản

a Giá đất

Cũng như các loại hàng hóa khác, giá đất xác định trên thị trường được thể hiện

bằng tiền và chính sự không ổn định của đồng tiền làm cho giá cả không ổn định Do

đó khi xác định giá đất ở những thời điểm khác nhau và ở những khu vực khác nhau thì khác nhau hay giá đất có giá trị theo thời gian và không gian

Hiện nay, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật hướng dẫn hành vi của các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng việc quy định giá Điều

đó có nghĩa: “giá đất” là cầu nối giữa các mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản

lý của nhà nước Nhà nước quản lý điều tiết đất đai thông qua “giá”, hay nói cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong đánh giá đất đai,

để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan

hệ đất đai theo qui hoạch sử dụng đất và pháp luật

Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị trường

có tác động qui luật giá trị (trao đổi ngang giá), qui luật cung cầu, qui luật cạnh tranh nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoã thuận với nhau tại thời điểm xác định

Tóm lại, giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ

quyền sử dụng đất và làm căn cứ tính toán thu tiền khi giao đất hoặc thuê đất

b Những đặc trưng của đất liên quan đến giá đất

Việc hướng dụng đất đai với các lợi ích và việc thực hiện các quyền mà luật pháp cho phép đối với người sử dụng đất có quan hệ chặt chẽ với các lợi ích xã hội và

sự quản lý của Nhà nước dựa vào quy hoạch sử dụng đất ở của Nhà nước

Đất đai gắn liền với một quốc gia, một cộng đồng Khả năng sinh lợi của nó gắn liền với quyền sở hữu và sử dụng nhưng nó lại chứa đựng những yếu tố của lao động, yếu tố nhân văn, chính trị, yếu tố tâm lý và thị hiếu xã hội khả năng sinh lợi của đất phụ thuộc vào tự nhiên và con người sử dụng đất là lợi dụng môi trường và ảnh hưởng đến môi trường Do đó giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích và khả năng sử dụng trong tương lai

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt: ổn định về vị trí, giới hạn về không gian nhưng vô hạn về thời gian sử dụng Đất đai là tài sản đặc biệt, là một hàng hóa không mất đi, không hao mòn nhưng không có khả năng mở rộng và ngày càng trở nên khan hiếm, vì thế đất đai được coi là tài sản quốc gia chuyển tiếp qua các thế hệ, đồng thời

đất đai là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất được thừa kế hoặc thay đổi

Diện tích đất có hạn nhưng quỹ đất dùng vào mục đích đô thị hoá, công nghiệp hóa và xây dựng nhà ở để đáp ứng nhu cầu dân số ngày càng tăng Bên cạnh đó, vị trí

cố định của đất đai đã quy định tính chất vật lý, hóa học và sinh thái của đất, ngoài ra

nó còn chi phối rất lớn đến giá đất Mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng, vì vậy mỗi mảnh đất khác nhau có giá trị riêng

có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất

- Cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau [19]

1.1.6 Phương pháp xác định giá đất

Tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thông tư quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, đính giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất:

- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua

việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá [12]

- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài

sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất) [6]

- Phương pháp thu thập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số

giữa mức thu thập thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gữi tiết kiệm cao nhất trên địa

bàn Hiển nhiên phương pháp này chỉ áp dụng để định giá các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất [12]

- Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có

tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất

để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản [12]

Từ đó căn cứ vào các phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành, UBND cấp tỉnh xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương dựa trên các nguyên tắc:

- Giá đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở, đất nông nghiệp thuộc phạm vi khu dân cư được xác định bằng hoặc cao hơn không quá 2 lần giá đất trồng cây lâu năm cao nhất cùng vùng trong tỉnh

- Đất ở tại nông thôn không được vượt quá 5 lần mức giá tối đa theo khung giá đất ở tại nông thôn do Chính phủ quy định; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn không vượt quá 3 lần mức giá tối đa theo khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn do Chính phủ quy định

- Giữa khu vực giáp ranh giữa các địa phương cấp tỉnh mà điều kiện kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng chung toàn tỉnh có khác nhau thì 2 bên thỏa thuận với nhau về mức độ chênh lệch giá đất nhưng không vượt quá 30% giá đất

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp: là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với gia đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.2.1 Thực tiễn thị trường bất động sản ở thành phố Đà Nẵng

Năm 2018, thị trường BĐS Đà Nẵng có những chuyển biến mạnh mẽ nhờ lợi thế hàng loạt cơ sở hạ tầng đột phá, nhiều tuyến đường kết nối thuận tiện với khu trung tâm, những dự án “đắp chiếu” nhiều năm cũng sẽ được các nhà đầu tư khởi động lại Các dự án chung cư hướng đến đối tượng khách hàng là những người có thu nhập trung bình khá sẽ được các chủ đầu tư ưu ái Năm 2018, giá sản phẩm phân khúc trung

và cao cấp không biến động nhiều, khả năng tăng giá là rất thấp

Hình 1.1: Hai bên bờ sông Hàn- Thành phố Đà Nằng (Nguồn: Internet)

Thị trường BĐS Đà Nẵng năm 2018 dự báo sẽ tốt hơn năm 2017 nhờ nhiều yếu

tố hỗ trợ, trong đó có chính sách, nghị định liên quan đến vấn đề quy hoạch dự án mới

và đặc biệt là phân khúc thị trường BĐS sẽ hợp lý hơn

Sau sự kiện APEC đã kết thúc tốt đẹp với sự tham gia của các nền kinh tế lớn như Mỹ, Nga, Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc, Canada, các chuyên gia đánh giá APEC 2017 đã trở thành bước đột phá trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của

Đà Nẵng Đây là cơ hội để Đà Nẵng khai thác tối đa thế mạnh về du lịch và các dự án BĐS mới khởi động trong năm 2018

Cùng với sự nở rộ của các loại hình BĐS mới như: shophouse, condotel, officetel tại Đà Nẵng, theo đánh giá của các nhà đầu tư trong năm 2018 đất nền sẽ tiếp tục là phân khúc được ưa chuộng và nhiều khả năng sẽ “bùng nổ” giao dịch, dự kiến tại Đà Nẵng có hai khu vực sẽ “bùng nổ” dự án đất nền và nhà phố là khu Nam và Tây Bắc bởi những dự án này đang hội tụ đủ các điều kiện tương tăng trưởng bền vững, các tuyến cầu được xây dựng tạo ra trục giao thông huyết mạch, mở rộng không gian

đô thị về phía Nam Nhờ đó, cư dân ở địa bàn này đi về các địa điểm làm việc, vui chơi giải trí trong trung tâm thành phố hay đi phố cổ Hội An đều thuận tiện

Thị trường BĐS năm 2018 sẽ phát triển ổn định vì Chính phủ đã có những công

cụ để quản lý và giám sát Điểm sáng đầu tiên có thể nhìn thấy trên thị trường đó là tồn kho BĐS đang trên đà giảm Bên cạnh đó, đã có những thay đổi về chính sách giúp thị

trường BĐS Việt Nam ngày càng hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài Điều này có thể thấy qua việc dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước vào BĐS đang ngày càng tăng Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc đang quan tâm và họ cần cơ chế cởi mở thông thoáng để đầu tư tại thành phố Đà Nẵng

Xu hướng phát triển của thành phố Đà Nẵng hiện đang hướng đến các dự án hỗn hợp dịch vụ vui chơi giải trí, nhất là giải trí về đêm, khu mua sắm ẩm thực cũng như các show diễn nghệ thuật có quy mô lớn, đặc sắc, nhằm thu hút và giữ chân du khách Nhằm chấn chỉnh hoạt động giao dịch kinh doanh BĐS trên địa bàn thành phố, ngày 27 tháng 4 năm 2017 UBND Thành phố Đà Nẵng đã ban hành công văn số 3073/UBND-SXD chấn chỉnh hoạt động giao dịch, kinh doanh BĐS trên địa bàn thành phố; trong đó giao cho Sở Xây dựng thường xuyên cập nhật thông tin về các

dự án BĐS đã được UBND thành phố phê duyệt, khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo Nghị định số 11/2013/ND-CP và các dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai trên Cổng thông tin điện tử thành phố và website Sở Xây dựng, đồng thời giao cho Sở Thông tin Truyền thông, Đài Phát thanh Truyền hình Đà Nẵng, Báo Đà Nẵng, Công

- Về công tác quy hoạch, cần đổi mới công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn, đảm bảo thị trường BĐS phát triển theo quy hoạch, có kế hoạch, khắc phục tình trạng phát triển đô thị, BĐS một cách tự phát

- Tăng cường vai trò quản lý của nhà nước trong khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai nhằm kiểm soát, điều tiết thị trường BĐS phát triển bền vững Trong giải pháp này, sẽ đẩy mạnh hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để điều tiết thị trường và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, thống nhất quản lý việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất

- Tái cơ cấu thị trường BĐS, phát triển đa dạng các loại hàng hóa BĐS, nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu thị trường, khắc phục lệch pha cung - cầu hàng hóa

trên thị trường BĐS, chủ động bình ổn thị trường, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế

và đảm bảo an sinh xã hội

- Hoàn thiện chính sách thuế, phí và lệ phí liên quan tới BĐS để khuyến khích

sử dụng có hiệu quả BĐS, giao dịch chính thức trên thị trường, hạn chế đầu cơ trốn thuế, tăng nguồn thu cho Nhà nước

- Hoàn thiện cơ cấu tổ chức và nâng cao năng lực của các chủ thể tham gia thị trường BĐS, để đảm bảo thị trường BĐS hoạt động một cách lành mạnh và chuyên nghiệp Trong đó, khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài và tập đoàn uy tín đầu tư vào lĩnh vực BĐS cao cấp

- Xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS thống nhất theo quy định tại Nghị định 117/2015/NĐ-CP của Chính phủ, từ Trung ương đến địa phương, làm cơ sở cho hoạch định chính sách, quản lý thị trường BĐS; thực hiện cung cấp thông tin đảm bảo thị trường BĐS hoạt động một cách công khai, minh bạch

- Nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS trong việc công khai các thủ tục, dịch vụ công liên quan đến việc đăng ký xác lập quyền sở hữu, chuyển dịch sở hữu, mua bán BĐS, sao lục hồ sơ BĐS, giao đất, cho thuê đất [33]

1.2.2 Thực tiễn thị trường bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh

Theo các chuyên gia bất động sản, từ những diễn biến của thị trường cùng với các tác động chính sách đang thực thi, Chính phủ, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cần tiếp tục có những định hướng nhằm tạo lực đẩy không chỉ giải quyết tình trạng mất cân bằng thị trường mà còn tạo sự minh bạch đối với tất cả các thành phần tham gia để phát triển thị trường bất động sản bền vững

Theo Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, những năm qua thị trường bất động sản phát triển tương đối nhanh, đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân Tính trong giai đoạn từ năm 2006 đến nay, diện tích bình quân nhà ở toàn thành phố đã tăng lên đáng kể, từ mức 10,3 m2/người năm 2006, nâng lên là 18,82 m2/người năm 2017

Cụ thể năm 2017, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 92 dự án với tổng số gần 43.000 căn nhà, trong đó gồm 37.000 căn hộ chung cư và hơn 5.000 căn nhà thấp tầng

Điều đáng nói, số lượng căn hộ trong phân khúc bình dân tăng mạnh với tỷ lệ 67,3% so với năm 2016

Có thể thấy đây là tín hiệu đáng mừng vì các nhà đầu tư, các doanh nghiệp đã

có sự tái cơ cấu sản phẩm theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ, giải quyết tình trạng mất cân bằng cung – cầu trong thời gian qua

Tuy nhiên, sự chuyển dịch này vẫn chưa phản ánh sự “bứt phá mạnh” của phân khúc căn hộ bình dân trong khi nhu cầu phân khúc căn hộ này rất lớn

Theo số liệu tổng hợp của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu nhà

ở xã hội của thành phố trong giai đoạn từ năm 2011-2020 cần khoảng 134.000 căn Đến nay, thành phố đang triển khai kế hoạch xây dựng 39 dự án nhà ở xã hội với tổng số 44.701 căn hộ và dự kiến đến năm 2020 có thể xây dựng hoàn thành 20.000 căn

Trong năm 2017 thành phố đã hoàn thành 1 dự án gồm 96 căn hộ nhà ở xã hội

từ nguồn vốn ngân sách và lũy kế đã có hơn 10.000 hộ gia đình được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại 11 dự án của các doanh nghiệp, được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách

Nhiều ý kiến chuyên gia bất động sản cho rằng, không thể chỉ trông chờ vào việc triển khai dự án xây dựng nhà ở xã hội mà cần phải có những giải pháp để đẩy mạnh hơn nữa sự chuyển dịch đầu tư phát triển những căn hộ thương mại ở phân khúc bình dân để đáp ứng nhu cầu của thị trường là vô cùng cần thiết

Trong khi tình trạng “lệch pha cung – cầu” vẫn còn đang tồn tại thì tình trạng

“sốt nóng” đất nền ở các quận quanh trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương đã gây sức ép thị trường căn hộ bởi nguy cơ chuyển dịch mạnh các nguồn tài chính dành cho các phân khúc căn hộ sẽ bị chia sẻ, từ đó đe dọa mất cân bằng thị trường

Cần giải pháp để thị trường phát triển lành mạnh

Cuối tháng 1/2018, Ngân hàng Nhà nước ban hành văn bản số TTGSNH, ngày 23/1/2018, yêu cầu các tổ chức tín dụng chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh và hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, xây dựng

563/NHNN-Với chỉ đạo này, Ngân hàng Nhà nước không chỉ khống chế tình trạng đầu tư dẫn tới việc tăng giá ảo, tạo “bong bóng bất động sản” mà còn giải quyết vấn đề thị trường bất động sản cần nguồn vốn trung và dài hạn trong khi nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn, từ đó dễ dẫn tới nguy cơ rủi ro thanh khoản cho các ngân hàng Theo đó việc hạn chế sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn - dài hạn theo tỷ lệ tối đa vào thị trường bất động sản vào tháng 1/2018 là 45% và đến tháng 1/2019 sẽ là 40% theo lộ trình của Thông tư 19/2017/TT-NHNN

Theo các chuyên gia kinh tế, hành động này sẽ gây áp lực nguồn vốn vay doanh nghiệp cũng như những người dân có nhu cầu nhà ở thực khi tiếp cận vốn tín dụng, tuy nhiên đây là hành động hợp lý để lĩnh vực bất động sản ngày càng phát triển theo hướng bền vững và cũng là cơ hội để các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục cơ cấu lại sản phẩm phù hợp với thị trường, đáp ứng cung – cầu, đảm bảo công bằng việc tiếp cận nhà ở cho người dân

Đồng thời, trước áp lực trên các doanh nghiệp bất động sản sẽ nghiên cứu xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng, niêm yết trên sàn chứng khoán

Bên cạnh đó, việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn bất động sản có tiềm lực, nâng cao chất lượng sản phẩm, uy tín với khách hàng

Về mặt chính sách, Chính phủ cần nghiên cứu xây dựng hành lang pháp lý cho một số công cụ tài chính mới cho thị trường bất động sản phát triển

Chẳng hạn như “Quỹ tiết kiệm nhà ở”, “Quỹ tín thác bất động sản” mà thành phố Hồ Chí Minh đang kiến nghị Chính phủ cho thí điểm triển khai

Về việc tiếp cận nhà ở của người dân, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Ủy ban nhân dân thành phố kiến nghị với Quốc hội và Chính phủ để tạo nguồn tái cấp vốn ngân sách cho các đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được vay ưu đãi thông qua các ngân hàng với lãi suất 5%/năm (áp dụng cho năm 2018)

Cũng theo ông Châu, từ ngày 1/7/2015 đến nay, chưa có cá nhân, hộ gia đình nào được vay vốn ưu đãi này theo Luật Nhà ở 2014, chỉ có người mua nhà ở xã hội theo gói 30.000 tỷ đồng và đã nhận nhà trước ngày 1/1/2017 thì mới được vay với lãi suất ưu đãi

Vừa qua Thành phố Hồ Chí Minh đã có chủ trương về việc chuyển đổi khoảng 1/3 diện tích đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị Chủ trương này cũng nhận được sự đồng tình của nhiều chuyên gia kinh tế vì sẽ tạo nguồn lực đột phá cho thành phố phát triển nhanh và bền vững

Chính vì vậy, phía Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố nghiên cứu cơ chế, chính sách khuyến khích, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp phát triển các dự án nhà ở cho thuê, nhất là căn hộ nhỏ cho thuê giá rẻ (khoảng 3 - 5 triệu đồng/tháng) để hình thành thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp tương tự các nước phát triển và đón đầu xu hướng mới cùng chia sẻ không gian (co-living space) căn hộ thuê chung hiện nay

Đồng thời, Ủy ban nhân dân thành phố xem xét dự thảo “Quy chuẩn xây dựng Việt Nam; Tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng” nhằm hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở

2014, để có thể cho phép xây dựng căn hộ nhà ở thương mại có diện tích dưới 45m2, với tỷ lệ không quá 25% số căn hộ của tòa nhà chung cư, tại một số quận, huyện ngoại thành

Đây là tiền đề để tạo điều kiện xây dựng được “căn hộ nhỏ” có giá bán khoảng 300-500 triệu đồng/căn, hoặc cho thuê giá rẻ

Một vấn đề quan trọng khác là cần sớm ban hành một số giải pháp về thuế nhằm đảm bảo sự công bằng trong tiếp cận nhà ở của người dân như Bộ Tài Chính đã

đề xuất trước đây

Vấn đề này Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã có kiến nghị với Chính phủ sớm ban hành chính sách thuế theo hướng áp dụng mức thuế suất cao đối với bất động sản thứ hai trở lên và các giao dịch bất động sản diễn ra trong thời gian ngắn sau khi mua (trong vòng 1 năm) [32]

1.3 CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CÓ CÓ LIÊN QUAN

Đánh giá thị trường bất động sản ở thành phố Đông Hà giai đoạn năm 2003 – 2013; học viên: Hồ Đức Hạnh, trường Đại học Nông Lâm Huế, năm 2014

Mục tiên nghiên cứu: Tìm hiểu và đánh giá thưc trạng của thị trường bất động sản trong thời gian 10 năm trên địa bàn thành phố Đông Hà Qua đó đề xuất được một

số giải pháp đúng đắn nhằm phát triển thị trường này một cách lành mạnh [5]

Bài nghiên cứu: “Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp”,

TS Nguyễn Mạnh Hùng

- Tăng cường chấn chỉnh thị trường bất động sản sơ cấp

- Phát triển các kênh tài chính bất động sản

- Các vấn đề về thuế và phí liên quan tới bất động sản

- Cần triển khai một số biện pháp quản lý thị trường bất động sản

- Hoàn thiện môi trường thể chế thị trường bất động sản [6]

Bước đầu tìm hiểu thực trạng phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Tam Kỳ giai đoạn từ 2011 – 2013; học viên: Huỳnh Tấn Lai

- Đánh giá đúng thực trạng của thị trường bất động sản thành phố Tam Kỳ trong

giai đoạn 2011 - 2013

- Đánh giá được sự ảnh hưởng và vai trò của thị trường bất động sản trong công tác giao dịch hàng hóa bất động sản [7]

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU

2.1 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Trung tâm giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị:

- Giao dịch bất động sản của các hộ gia đình cá nhân:

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

a Phạm vi không gian:

- Đề tài thực hiện trên địa bàn thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị

b Phạm vi thời gian:

- Từ năm tháng 7 năm 2018 đến tháng 3 năm 2019

- Các số liệu được thu thập, tổng hợp từ năm 2014-2018

2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

- Đặc điểm tự nhiên và kinh tế - xã hội của thành phố Đông Hà

- Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Đông Hà

- Thực trạng thị trường bất động sản, hoạt động môi giới bất động sản ở thành phố Đông Hà và các yếu tố ảnh hưởng thị trường bất động sản

- Ảnh hưởng của thị trường bất động sản đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Đông Hà và một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản

2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.3.1 Phương pháp điều tra và thu thập số liệu

2.3.1.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

- Thông tin, tài liệu, số liệu thứ cấp được thu thập chủ yếu từ các nguồn:

+ Thu thập các báo cáo, số liệu, bản đồ các tài liệu liên quan đến vấn đề nghiên cứu tại các phòng ban chuyên môn thuộc UBND thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị

- Thu thập các thông tin, tài liệu, số liệu thứ cấp liên quan đến nội dung nghiên cứu, bao gồm:

+ Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Đông Hà

+ Số liệu về tài nguyên đất đai; số liệu kiểm kê và thống kê đất đai

+ Số liệu về dân số, lao động, việc làm, thu nhập

+ Điều tra, thu thập các văn bản về chính sách đất đai, chính sách quản lý và sử dụng đất giai đoạn 2014 - 2018 của tỉnh Quảng Trị nói chung, thành phố Đông Hà nói riêng; các báo cáo liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất, công tác cấp giấy, đăng ký thế chấp, … của địa phương

2.3.1.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Để có được những đánh giá khách quan và đúng thực tiễn nghiên cứu, đề tài sử dụng một số phương pháp thu thập số liệu sơ cấp sau:

- Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa

+ Dùng bộ câu hỏi để điều tra, phỏng vấn, khảo sát, chụp ảnh các trung tâm giao dịch bất động sản: 3 trung tâm

+ Các hộ gia đình có giao dich bất động sản: 50 hộ

+ Điều tra giá đất của thị trường và giá đất quy định của nhà nước

2.3.2 Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý số liệu

- Các số liệu sau khi thu thập được phân tích, tổng hợp và xử lý bằng các phần mềm như Word, Excel, Microstation, Foxprow

2.3.3 Phương pháp thống kê

- Thống kê tình hình dân số, lao động, y tế, diện tích, số lượng của loại hình môi giới

- Từ các số liệu đã thu thập được chúng ta thống kê lại thành một hệ thống, tạo

thuận lợi cho việc tổng hợp số liệu

2.3.4 Phương pháp so sánh

Cùng một chỉ tiêu nhưng trong thời gian khác nhau thì kết quả đạt được khác nhau vì vậy cần phải so sánh số liệu giữa các năm để từ đó rút ra được nhận xét cũng như đánh giá được tính hiệu quả của việc thực hiện chỉ tiêu đó

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

a Vị trí địa lý

Thành phố Đông Hà là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, xã hội của tỉnh Quảng Trị, có tọa độ địa lý từ 16007’53’’ - 16052’22’’ vĩ độ Bắc và 107004’24’’ -

107007’24’’ kinh độ Đông

Ranh giới hành chính thành phố Đông Hà được xác định như sau:

- Phía Bắc giáp huyện Gio Linh, huyện Cam Lộ,

- Phía Nam giáp huyện Triệu Phong,

- Phía Đông giáp huyện Gio Linh và huyện Triệu Phong,

- Phía Tây giáp huyện Cam Lộ

Hình 3.1 Vị trị thành phố Đông Hà trong tỉnh Quảng Trị

Tổng diện tích tự nhiên 7308,53 ha, dân số trung bình năm 2017 có 92.592 người, chiếm 1,56% diện tích và 13,8% dân số toàn tỉnh

Mật độ dân số 1.258 người/km2 Thành phố Đông Hà được chia thành 9 phường bao gồm: Phường 1, 2, 3, 4, 5, Đông Giang, Đông Thanh, Đông Lương và Đông Lễ Trên địa bàn thành phố có tuyến đường Quốc lộ 1A đi qua, Quốc lộ 9 là đường xuyên Á, đường Hồ Chí Minh, tuyến đường sắt Bắc - Nam và cảng Đông Hà,… đã tạo cho thành phố có một vị trí hết sức thuận lợi trong việc giao lưu phát triển kinh tế - xã hội khu vực cũng như các khu vực lân cận và trên thế giới

Từ khi được nâng cấp lên đô thị loại III và thành lập thành phố Đông Hà trực thuộc tỉnh, tăng trưởng kinh tế của thành phố có xu hướng phát triển nhanh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực, hạ tầng đô thị được tiếp tục đầu tư chỉnh trang, hoàn thiện Bộ mặt kinh tế - xã hội thành phố có những nét khởi sắc mới, tạo đà cho những bước phát triển trong giai đoạn tiếp theo

b Địa hình, địa mạo

Thành phố Đông Hà có 2 dạng địa hình cơ bản đó là:

- Địa hình gò đồi bát úp ở phía Tây và Tây - Nam chiếm 44,1% tổng diện tích tự nhiên (3191 ha), độ cao trung bình 10m so với mặt nước biển, địa hình nghiêng dần về phía Đông với độ dốc trung bình 5 - 100 Mặt đất được phủ trên nền phiến thạch và sa phiến nên có ưu thế cho việc xây dựng nền móng của các công trình và ít bị ngập lụt

- Địa hình đồng bằng: có độ cao trung bình 3m so với mặt nước biển, chiếm 55,9% tổng diện tích tự nhiên và được phủ lên mặt là lớp phù sa thuận lợi cho việc sản xuất nông nghiệp nhưng hay bị ngập lụt

c Chế độ thuỷ văn

Chế độ thuỷ văn của thành phố Đông Hà chịu ảnh hưởng trực tiếp của hệ thống sông Hiếu, sông Vĩnh Phước và sông Thạch Hãn, đây là nguồn nước chủ yếu cung cấp cho sản xuất và sinh hoạt cho người ở thành phố Ngoài ra, thành phố còn có nhiều hồ nhân tạo có tác dụng làm điều hoà sinh thái, khai thác thuỷ lợi, thuỷ sản,… như hồ Trung Chỉ (diện tích 3,2km2, trữ lượng nước 2.500.000m3), hồ Khe Mây (diện tích 6km2), hồ Đại An (diện tích 418 ha),…

d Khí hậu - thời tiết

Thành phố Đông Hà nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa nhưng lại chịu ảnh hưởng của gió Tây - Tây Nam, chế độ khí hậu được chia làm 2 mùa rõ rệt: mùa mưa, mùa khô nóng

Cụ thể một số chỉ tiêu về khí hậu, thời tiết của thành phố Đông Hà được thể hiện chi tiết qua bảng 3.1 như sau:

Bảng 3.1 Một số thông tin về khí hậu - thời tiết của địa phương

1 Chế độ gió

- Gió Tây Nam: khô nóng, kéo dài từ tháng 3 đến tháng 8

- Gió mùa Đông Bắc: tập trung từ tháng 10 đến tháng 2 năm sau, rét lạnh

- Tháng 9 - 11: thường mưa, bão gây lũ lụt

(Nguồn: Phòng TNMT - báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch sử dụng đất

đến năm 2020 - Thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị)

3.1.2 Các nguồn tài nguyên và cảnh quan môi trường

3.1.2.1 Các nguồn tài nguyên

- Đất Feralit nâu vàng phát triển trên phiến sét (Fs) chiếm diện tích khoảng

3500 ha, thuận lợi cho việc trồng cây lâm nghiệp, cây ăn quả, đồng cỏ chăn nuôi

- Đất phù sa Glây (Pg) tập trung nhiều ở các phường: Đông Giang, Đông Thanh, Đông Lễ, Đông Lương,… với diện tích khoảng 200 ha

Đặc điểm chung của các loại đất trên là bị chua phèn, độ pH dao động 4,5 -6,5 nên độ phì kém

b Tài nguyên nước

* Nguồn nước mặt: chủ yếu tập trung ở 3 con sông chính, các khe suối và các

hồ chứa

- Sông Hiếu: có diện tích lưu vực 465 km2, dài 70km, đoạn chạy qua thành phố rộng 150 - 200m, dài 8km

- Sông Vĩnh Phước: diện tích lưu vực 183 km2, dài 45 km, mặt rộng trung bình

50 - 70m, lưu lượng nước trung bình 9,56m3/s, về mùa khô 1,79m3/s

- Sông Thạch Hãn dài 145 km, đoạn qua thành phố dài 5 km

Nhờ có hệ thống sông, hồ đập mà đã đáp ứng nhu cầu cho sản xuất, cải tạo môi trường, nuôi trồng thuỷ sản,…

* Nguồn nước ngầm: ở thành phố thì không có mạch nước ngầm sâu mà việc

khai thác và sử dụng chủ yếu qua hệ thống giếng đào và giếng khoan, lưu lượng 15 - 19l/s, tổng độ khoáng hóa 80 - 280mg/l

c Tài nguyên rừng

Thành phố Đông Hà có 2.280,89 ha rừng, trong đó toàn bộ là đất rừng trồng từ

đó góp phần quan trọng trong việc cung cấp gỗ, điều hoà khí hậu, giữ gìn nguồn nước, chống xói mòn, tạo cảnh quan du lịch

d Tài nguyên khoáng sản

Nhìn chung, nguồn khoáng sản ở Đông Hà rất nghèo, chỉ có đất sét làm gạch ngói, trữ lượng không lớn và phân bố rải rác ở các phường Đông Giang, Đông Thanh, Phường 2

và phường Đông Lương còn các loại khoáng sản khác thì chưa được thăm dò và xác định trữ lượng

3.1.2.2 Cảnh quan môi trường

Ở đây có sông, núi, rừng,… tạo ra môi trường cảnh quan rất đa dạng nhưng việc

khai thác, sử dụng và phát triển nó vẫn chưa có hiệu quả, diện tích cây xanh trong thành phố còn thấp, độ che phủ chưa cao, diện tích đất chưa sử dụng còn nhiều

Đông Hà có địa hình, địa thế đa dạng với nhiều sông, hồ, vùng gò đồi, rừng cây tạo nên nhiều cảnh quan đẹp: có sông Hiếu chảy qua thành phố, sông Vĩnh Phước bao bọc ở phía nam, sông Thạch Hãn phía Đông; có các hồ Khe Mây, Trung Chỉ, hồ Km6,

hồ Đại An, hồ Khe sắn; vùng gò đồi phía Tây còn nhiều tiềm năng phát triển lâm sinh