Mô hình hoạt động của hiệp hội tiết kiệm và cho vay (s&ls) trong lĩnh vự nhà ở kinh nghiệm của mỹ và khả năng hình thành tại việt nam

B GIÁO D C VÀ ÀO T O

-o0o -

Công trình tham d Cu c thi

Sinh viên nghiên c u khoa h căTr ngă i h c Ngo iăth ngă2012

Tên công trình:

N NGăHÌNHăTHĨNHăT I VI T NAM

Nhóm ngành: Kinh doanh và Qu n lý 1 (KD1)

Hà N i, tháng 04 n m 2012

M c l c

M c l c 2

Danh m c t vi t t t 5

Danh m c b ng 6

Danh m c hình, bi uăđ 7

L i m đ u 8

Ch ngă1:ăNh ng v năđ lý lu năc ăb n v mô hình ho tăđ ng c a Hi p h i ti t ki m và cho vay (S&Ls) 13

1.1 T ng quan v Hi p h i ti t ki m và cho vay (S&Ls) 13

1.1.1 Khái ni m 13

1.1.2 c đi m 14

1.1.2.1 Tính t ng h 14

1.1.2.2 Tính tích l y 15

1.1.2.3 Tính đ a ph ng 15

1.1.2.4 Tính phi l i nhu n 15

1.1.2.5 Mong mu n s h u m t ngôi nhà là đ ng l c quan tr ng c a các thành viên 16

1.1.3 Ch c n ng 16

1.1.3.1 Ch c n ng t p h p, qu n lí, phân ph i các kho n đóng góp 16

1.1.3.2 Ch c n ng trung gian thanh toán 17

1.1.3.3 Ch c n ng trung gian tín d ng 17

1.1.4 Vai trò 18

1.1.4.1 Giúp nh ng ng i lao đ ng có m t cu c s ng t t đ p h n 18

1.1.4.2 Kích thích s phát tri n c a th tr ng nhà 18

1.1.4.3 Khuy n khích thói quen tích l y, ti t ki m trong nhân dân 19

1.1.4.4 T n d ng m i kho n v n nhàn r i đ đ u t sinh l i 19

1.1.5ăC ăch ho tăđ ng 20

1.1.5.1 Tích l y tr c, s d ng sau 20

1.1.5.2 M c đ u tiên s d ng v n gi m d n theo th i gian 20

1.2 Mô hình ho tăđ ng c a Hi p h i ti t ki m và cho vay (S&Ls) 21

1.2.1 Mô hình ho t đ ng m t l n (Terminating Plan) 21

1.2.2 Mô hình n i ti p (Serial Plan) 22

1.2.3 Mô hình v nh vi n (Permanent Plan) 23

1.3 Các nhân t nhăh ngăđ n mô hình ho tăđ ng c a Hi p h i ti t ki m và cho vay (S&Ls) 25

1.3.1Các nhân t kinh t : 25

1.3.1.1 T ng tr ng kinh t 25

1.3.1.2 Ho t đ ng c a th tr ng b t đ ng s n: 28

1.3.1.3 Lãi su t 29

1.3.2 Các nhân t khác: 30

1.3.2.1 Các qui đ nh c a pháp lu t đ i v i th tr ng b t đ ng s n và các đ nh ch tài chính 30

1.3.2.2 S c nh tranh gi a các đ nh ch tài chính 31

1.3.2.3 Tâm lỦ ng i dân 31

1.3.2.4 N ng l c c a nhà qu n lý 32

Ch ngă2:ăKinhănghi m v mô hình ho tăđ ng c a Hi p h i ti t ki m và cho vay (S&Ls) trongăl nhăv c nhà t i M 34

2.1 H th ngăc ăs pháp lý c a M v S&Ls 34

2.2 Mô hình ho tăđ ng m t l n c a S&Ls t i M 36

2.3 Mô hình n i ti p 39

2.4 Mô hình ho tăđ ngăv nhăvi n c a S&Ls 43

2.5ă ánhăgiáăchungăv ho tăđ ng c a các mô hình S&Ls t i M 55

2.5.1 ánh giá mô hình m t l n 55

2.5.2 ánh giá mô hình n i ti p 56

2.5.3 ánh giá mô hình v nh vi n 57

Ch ngă3:ăKh n ngăhìnhăthƠnhămôăhìnhăho tăđ ng c a Hi p h i ti t ki m và cho vay

3.1 Khái quát v tình hình ho tăđ ng c a th tr ng tài chính và th tr ng nhà t i

Vi t Nam: 59

3.1.1 Khái quát v ho t đ ng c a th tr ng tài chính t i VN 59

3.1.1.1 Ho t đ ng c a th tr ng tài chính trong nh ng n m v a qua 59

3.1.1.2 u th c a các NHTM trong vi c cung c p các kho n vay mua s m nhà cho khách hàng cá nhân 62

3.1.2 Khái quát v ho t đ ng c a th tr ng nhà t i VN 64

3.2ă i u ki n cho s hình thành và phát tri n c a S&Ls t i VN 67

3.2.1 Nh ng thu n l i khi phát tri n S&Ls t i VN 67

3.2.1.1 ôi nét v th c tr ng dân s , nhà và thu nh p c a ng i dân VN 67

3.2.1.2 Nhu c u mua nhà 69

3.2.1.3 Nh c đi m c a các kho n vay mua nhà hi n nay 70

3.2.2 Nh ng khó kh n khi phát tri n S&Ls t i VN 71

3.2.2.1 Y u t tâm lý: 71

3.2.2.2 L i th c a các NHTM 72

3.2.2.3 Giá nhà VN quá cao so v i thu nh p 72

3.2.2.4 Các kênh đ u t tài chính ch a đem l i hi u qu cao 73

3.2.2.5 Ho t đ ng ch i h VN 74

3.3 Mô hình ho tăđ ng d ki n c aăS&Lsătrongăl nhăv c nhà t i Vi t Nam 75

3.3.1 Các gi thi t và đi u ki n c a mô hình 75

3.3.2 Mô hình tích l y cá nhân 77

3.3.3 Mô hình S&L 78

3.3.3.1 Các thành viên không vay v n 79

3.3.3.2 Các thành viên có vay v n 81

K t lu n 91

Danh m c tài li u tham kh o 93

Ph l c 96

Danh m c t vi t t t Danh m c t vi t t t ti ng Anh

FIRREA Financial Institutions Reform,

Recovery, and Enforcement Act

o lu t c i cách các đ nh ch tài chính

GNP Gross national product T ng s n ph m qu c gia

GDP Gross domestic product T ng s n ph m qu c n i

Danh m c b ng

B ng 1: S li u v t ng tài s n c a S&Ls và GDP c a M t n m 1940 đ n 1989 (tính theo

tri u USD) 25

B ng 2: S li u v s l ng và tài s n c a các S&Ls n m 1888, 1900 và 1914 47

B ng 3: S li u v s l ng và tài s n c a các S&Ls n m 1914, 1924 và 1930 48

B ng 4: S li u v s l ng và tài s n c a các S&Ls n m 1930, 1937 và 1945 48

B ng 5: S li u v s l ng và tài s n c a các S&Ls n m 1945, 1952, 1959 và 1965 49

B ng 6: S li u v s l ng và tài s n c a các S&Ls n m 1965, 1970, 1974 và 1979 50

B ng 7: S li u v s l ng và tài s n c a các S&Ls b phá s n so v i s li u chung c a ngành trong nh ng n m 80 c a th k XX 52

B ng 8: S li u v GDP và t tr ng đóng góp c a ngành xây d ng vào GDP c a VN n m 2005, 2007, 2008, 2009, 2010 65

B ng 9: S li u v t c đ t ng tr ng GDP và ngành xây d ng VN giai đo n 2005 - 2010 65

B ng 10: K t qu đi u tra kh o sát v th i gian d ki n mua nhà 69

B ng 11: K t qu đi u tra kh o sát v ngân sách d ki n mua nhà 70

B ng 12: K t qu đi u tra kh o sát v các ngu n v n s d ng đ tài tr cho vi c mua nhà 70

B ng 13: K t qu đi u tra kh o sát v thu nh p/tháng 72

B ng 14: Trình bày mô hình tích l y cá nhân 77

B ng 15: Trình bày các dòng ti n S&Ls thu đ c trong m t n m 78

B ng 16: Quá trình tích l y đ i v i các thành viên không vay v n 80

B ng 17: Tóm t t qui trình đ i v i mô hình thành viên không vay v n 80

B ng 18: Trình bày kho n thu t các thành viên trong 9 n m đ u tiên 82

B ng 19: Tính lãi vay c a 4 ng i vay v n đ u tiên vào cu i n m th nh t 84

B ng 20: Trình bày s lãi vay ph i tr c a nh ng ng i vay trong 8 n m đ u 85

B ng 21: Trình bày s ti n thu đ c t lãi vay 86

B ng 22: Trình bày vi c c p v n cho 14 thành viên còn l i 87

B ng 23: Trình bày vi c phân b l i nhu n còn l i cho các thành viên 88

B ng 24: Tóm t t quá trình c a mô hình cho thành viên vay v n: 90

B ng 25: Danh sách 100 ng i tham gia tr l i phi u đi u tra 99

B ng 26: Mô hình thành viên không vay v n 106

B ng 27: Mô hình thành viên vay v n (S ti n đóng góp c a các thành viên) 109

B ng 28: Mô hình thành viên vay v n (Cách tính lãi su t hàng tháng đ i v i các thành viên vay v n) 114

B ng 29: Mô hình thành viên vay v n (S ti n tr lãi) 116

Danh m c hình, bi uăđ Hình 1: Minh h a mô hình ho t đ ng m t l n c a S&Ls 22

Hình 2: Minh h a mô hình ho t đ ng n i ti p c a S&Ls 23

Hình 3: K t qu ch y mô hình Eviews v m i quan h gi a 2 bi n: Asset và GDP 28

Bi u đ 1: Thu nh p bình quân đ u ng i M giai đo n 1700 - 1840 37

Bi u đ 2: GNP th c t bình quân đ u ng i giai đo n 1869 – 1918 40

L i m đ u

1 Tính c p thi t c aăđ tài

S phát tri n m nh m c a n n kinh t VN trong vòng m i n m tr l i đây khi n cho m c thu nh p c a ng i dân đ c c i thi n m t cách đáng k ; và thúc đ y

t c đ đô th hóa di n ra m nh m Nhu c u mua s m nhà, đ c bi t hai thành ph l n

là HN và thành ph HCM, c ng vì v y mà gia t ng nhanh chóng1 Tuy nhiên, th

tr ng b t đ ng s n VN còn ch a hoàn thi n, đi kèm v i hi n t ng thông tin b t cân x ng, nên nhà đ n tay ng i dân b đ i giá lên r t cao so v i giá tr th c Cán b công ch c ho c nhân viên v i m c l ng trung bình không th trong th i gian ng n t tài tr cho vi c mua nhà, mà th ng ph i tìm đ n vay v n t i các NHTM V i m c lãi

su t cho vay mua nhà còn khá cao, ph bi n trong kho ng 18-19%/n m nh hi n nay, thì ng i vay v n s ph i tr m t kho n ti n lưi lên đ n 1 t đ ng, cho m t kho n vay

ch kho ng 1.5 t đ ng trong vòng 8 n m.Vì v y, VN, nhu c u phát tri n thêm nh ng hình th c trung gian tài chính m i có th h tr thông tin và đ a ra m c lãi su t h p lý

h n cho nh ng ng i mua nhà là r t cao

Mô hình S&Ls (Savings and Loan Asociation – S&Ls) xu t hi n khá ph bi n

M t nh ng n m 1930, và đư ch ng t đ c tính u vi t c a mình trong vi c h tr

nh ng ng i lao đ ng có thu nh p trung bình mua ho c s a ch a nhà , thông qua vi c

t p trung các kho n tích l y nh c a các thành viên và đ u t vào nh ng kênh đ u t

an toàn có sinh l i.Các thành viên sau đó đ c vay l i v n c a hi p h i v i m c lãi

su t u đưi h n c a các trung gian tài chính khác, đ c bi t là các NHTM

VN hi n nay, nhu c u mua nhà còn khá l n; trong khi đó ng i có nhu c u mua nhà h u nh ch tìm đ n các NHTM đ tìm ki m các d ch v tài chính nh d ch v

cho vay và c p tín d ng mua nhà tr góp Do v y, s phát tri n c a S&Ls đ c kì v ng

s mang l i cho ng i dân thêm nhi u s h tr v thông tin và tài chính Tuy nhiên,

tr c khi các mô hình này đ c ng d ng vào th tr ng VN, c n ph i có m t nghiên

c u đ đánh giá t ng th v các u nh c đi m, đi u ki n phát tri n và các đ xu t thay đ i đ các hi p h i này có th ho t đ ng hi u qu trong đi u ki n kinh t , xã h i

VN Xu t phát t th c t đó, nhóm nghiên c u đư l a ch n “Mô hình ho t đ ng c a

Hi p h i ti t ki m và cho vay (S&Ls) trong l nh v c nhà : Kinh nghi m c a M và

kh n ng hình thành t i Vi t Nam” làm đ tài cho công trình nghiên c u khoa h c c a

mình

2 T ng quan v tình hình nghiên c u

S&Ls (S&Ls) đư phát tri n t đ u th k XIX t i M và Anh.Mô hình ho t đ ng

c b n c a các S&Ls đ c gi i thi u trong nhi u giáo trình tài chính hi n đ i, tiêu bi u

nh cu n Kinh t h c v Ti n t , Ngân hàng và Th tr ng tài chính2c a tác gi Frederic S Mishkinhaycu n Th tr ng tài chính &các đ nh ch tài chính3

c a tác gi Jeff Madura

Các tác đ ng tích c c và tiêu c c c a mô hình trung gian tài chính này đ i v i

th tr ng tài chính và th tr ng nhà (ch y u là t i M ) c ng là đ i t ng c a nhi u nghiên c u, báo cáo M t s ví d tiêu bi u nh : Bài h c t nh ng th t b i c a S&L: Cái giá cho nh ng sai l m trong chính sách công4Nhu c u v tài s n có tính thanh kho n c a các S&Ls: Lý thuy t, B ng ch ng và G i ý cho chính sách5

Education, Inc, Hong Kong

M c dù có l ch s phát tri n lâu đ i nhi u n c trên th gi i nh ng mô hình S&Ls v n hoàn toàn xa l VN Ngay c các sinh viên trong l nh v c tài chính c ng

ch bi t đ n hình th c trung gian tài chính này qua m t s giáo trình trong n c, mà tiêu bi u là"Giáo Trình Tài Chính-Ti n T Ngân Hàng", NXB Th ng Kê, 2009 c a PGS.TS Nguy n V n Ti n, H c Vi n Ngân Hàng VN hi n nay ch a có nh ng

nghiên c u m t cách toàn di n v kh n ng phát tri n c a mô hình S&Ls trong tình hình th tr ng nhà t i VN c ng nh các đ xu t các gi i pháp c i ti n mô hình này cho phù h p v i trình đ kinh t c a n c ta Vì lí do đó, đ tài này hi v ng s cung

c p m t cái nhìn t ng quan v ti m n ng c a các S&Ls n c ta trong th i gian t i

3 M c tiêu nghiên c u

Trên c s nghiên c u lý lu n và kinh nghi m ho t đ ng c a Hi p h i ti t ki m

và cho vay t i M , m c tiêu nghiên c u c a đ tài là đ xu t đ c mô hình ho t đ ng S&Ls d ki n cho đi u ki n c a Vi t Nam góp ph n thúc đ y s phát tri n c a th

tr ng nhà t i VN

4.ă iăt ng và ph m vi nghiên c u

 i t ng và ph m vi nghiên c u c a đ tài là mô hình ho t đ ng c a Hi p h i

ti t ki m và cho vay (S&Ls) trong l nh v c nhà t i th tr ng M và Vi t Nam

 M u kh o sát: ng i lao đ ng trong các doanh nghi p trên đ a bàn HN

5.ăPh ngăphápănghiênăc u

 Phân tích tài li u: nghiên c u các ngu n thông tin, d li u đư có trong sách v ,

các bài báo, công trình khoa h c tr c đó và thông tin trên m ng Internet làm c

s cho lý lu n và ch ng minh các l p lu n

 i u tra b ng câu h i: l p b ng câu h i đ kh o sát th c tr ng m c s ng, m c

thu nh p và nhu c u mua nhà c a ng i lao đ ng

 Ph ngăphápăquanăsátăth c ti n: t đó rút ra đ c đi m n n kinh t xã h i

VN và so sánh nh ng đ c đi m đó v i các n c khác trên th gi i

6 K t qu nghiên c u c aăđ tài

K t qu nghiên c u c a đ tài bao g m:

- Làm rõ đ c các v n đ c b n v Hi p h i ti t ki m và cho vay, các mô hình

ho t đ ng c a Hi p h i c ng nh nh ng u đi m và nh c đi m c a t ng mô hình

- Ch ra đ c nh ng nhân t chính tác đ ng lên ho t đ ng và s hình thành c a các mô hình ho t đ ng c a Hi p h i

- Nghiên c u kinh nghi m v mô hình ho t đ ng c a S&Ls trong l nh v c nhà

t i M

- Ch ra đ c nh ng thu n l i và khó kh n trong vi c hình thành và phát tri n

ho t đ ng c a S&Ls trong l nh v c nhà t i Vi t Nam

- xu t đ c mô hình ho t đ ng d ki n c a S&Ls trong l nh v c nhà t i

Vi t Nam

Nh ng thông tin v Hi p h i S&Ls còn r t ít đ c bi t t i VN, ngay c trong

nh ng tr ng đ i h c v kinh t và tài chính Vì v y, là m t đ tài nghiên c u khá đ y

đ v mô hình S&Ls (S&Ls), nghiên c u khoa h c này hi v ng s tr thành m t tài

li u tham kh o h u ích cho quá trình h c t p và tìm hi u c a các sinh viên chuyên ngành tài chính

Ngoài ra, do ích l i r t l n đ i v i nh ng ng i lao đ ng có thu nh p trung bình (công ch c, nhân viên v n phòng), mô hình này có th là m t d án ti m n ng trong k

ho ch c i thi n phúc l i cho nhân viên đ i v i các công ty và doanh nghi p (đ c bi t là các công ty và doanh nghi p t nhân) Vi c v n hành mô hình này th c ch t là không

7.K t c u c aăđ tài

Ngoài l i m đ u, k t lu n, n i dung chính c a đ tài nghiên c u g m 3 ch ng:

 Ch ng 1: Nh ng v n đ lý lu n c b n v mô hình ho t đ ng c a Hi p h i ti t

ki m và cho vay (S&Ls)

 Ch ng 2: Kinh nghi m v mô hình ho t đ ng c a Hi p h i ti t ki m và cho vay t i M

 Ch ng 3: Kh n ng hình thành mô hình ho t đ ng c a Hi p h i ti t ki m và cho vay S&Ls trong l nh v c nhà t i VN

Ch ngă1: Nh ngăv năđ ălỦălu năc ăb n v ămôăhìnhăho tăđ ngăc aăHi păh iăti tă

ki măvƠăchoăvayă(S&Ls)

1.1 T ngăquanăv ăHi păh iăti tăki măvƠăchoăvayă(S&Ls)

1.1.1ăKháiăni mă

S&Ls là m t đ nh ch tài chính mang tính h p tác và t ng h , ho t đ ng d i

s cho phép c a chính quy n đ a ph ng (mà M là chính quy n các bang), trong đó các thành viên cùng đóng góp vì l i ích t ng tr và u th tài chính.Hi p h i này

nh n các kho n ti n g i nh l t các thành viên và ch y u cung c p các kho n vay

b t đ ng s n và mua s m khác.6

Ban đ u, ho t đ ng c a các S&Ls b gi i h n trong vi c cung c p các kho n vay

đ các thành viên mua (xây, ho c s a ch a) nhà và chúng s t đ ng gi i tán khi t t

c các thành viên đư đ t đ c m c đích c a mình Nh ng sau đó, S&Ls b t đ u ch p

nh n c các thành viên tham gia không vì nhu c u mua nhà, mà có nhu c u g i ti n ti t

ki m h ng lãi

S&Ls d n d n đ c phép có thêm nh ng ch c n ng c a các đ nh ch tài chính khác nh : m tài kho n rút ti n (t n m 1971), tài kho n giao d ch (t n m 1980), cung c p các kho n vay th ng m i lên đ n 10% giá tr t ng tài s n Các ch c n ng này khi n S&Ls không còn duy trì đ c nh ng đ c đi m và ch c n ng nguyên th y

c a chúng , mà ngày càng tr nên t ng đ ng v i các đ nh ch tài chính nh n ti n g i

nh NHTM hay ngân hàng ti t ki m

Vì m c đích chính c a công trình là nghiên c u mô hình các Hiêp h i ti t ki m

và cho vay d i góc đ là m t ngu n tài tr cho vi c vay mua nhà, chúng tôi s ch t p trung nghiên c u các đ c đi m và ch c n ng nguyên th y c a đ nh ch tài chính này,

mà không đi sâu vào các nghi p v đ c tr ng c a các đ nh ch tài chính khác

Ngày nay, S&Ls (Savings and Loan Association – S&Ls) còn đ c bi t đ n

M v i tên g i "Thrifts" (có th t m d ch là các "T ch c ti t ki m").Tuy nhiên, khi các S&Ls đ u tiên đ c thành l p, chúng đư mang khá nhi u các tên g i g n t ng t nhau: "Hi p h i xây d ng" (Building Association), "Hi p h i xây d ng và cho vay" (Building and Loan Association), "Ngân hàng h p tác" (Cooperative Bank), "Hi p h i

t ng tr cho vay" (Mutual Loan Association)

Anh, Ireland và các n c thu c Kh i th nh v ng chung c ng t n t i các t

ch c t ng t v i tên g i "Liên hi p xây d ng" (Building Society) ho c "Ngân hàng

ti t ki m tin c y" (Trustee Saving Bank) 7

1.1.2ă căđi m

1.1.2 1ăTínhăt ngăh

Các thành viên trong cùng m t hi p h i cùng nhau đóng góp, dùng kho n ti n thu đ c cho nhau vay, h ng l i nhu n cùng nhau; và th m chí h là nh ng công nhân, nh ng ng i làm công cùng làm vi c v i nhau Tính t ng h đư t o ra s bình

đ ng gi a các thành viên.H có quy n l i, ý ki n, đ c quy n và c h i ngang nhau trong hi p h i; có quy n v n hành, ki m soát và qu n lý t ch c nh nhau; cùng h ng lãi su t c ng nh ch u các kho n n b ng nhau (n u có) c đi m này khá quan tr ng

vì, v i đ c đi m này mà các S&Ls th ng h n ch ph n đóng góp c a các thành viên

7

hành thành công (Cyclopedia of Building, Loan and Savings Associations: How to organize and successfully

(không ch p nh n các kho n đóng góp quá cao so v i m c quy đ nh) đ ng n ch n vi c

m t s cá nhân thâu tóm quy n l i trong hi p h i, d n đ n vi c m t bình đ ng

1.1.2 2ăTínhătíchăl y

Ngu n v n c a các Hi p h i ch y u đ n t các kho n đóng góp ti t ki m nh

l hàng tháng c a các thành viên S thành công sau này c a các S&Ls đ c coi là m t minh ch ng tuy t v i cho tác d ng c a các kho n ti t ki m có m c đích h th ng, và sâu xa h n là l i ích c a thói quen tích l y (L u Ủ: S&Ls nh n m nh đ n thói quen tích l y, m t m c đ cao h n là ti t ki m đ n thu n, là vi c đ u t các kho n ti n d

ra m t cách an toàn nh ng v n sinh l i, thay vì ch c t gi các kho n ti n m t ch )

1.1.2 3ăTínhăđ aăph ng

Ho t đ ng c a các S&Ls ch có th t p trung ph m vi đ a ph ng (c th M thì ch trong ph m vi 1 bang) Th c t đư ch ng mình r ng m i n l c m r ng ph m

vi ho t đ ng c a các S&Ls ra ngoài bán kính khu v c trong đó các thành viên đ u quen

bi t l n nhau , đ u t ra không an toàn ho c th t b i hoàn toàn K t qu này không có

gì là quá b t ng b i các S&Ls đ c xây d ng trên c s tính t ng h , t c là s h

tr l n nhau c a các thành viên Vi c m r ng ph m vi ho t đ ng c a S&LS s khi n

m i liên h gi a các thành viên tr nên l ng l o, ho t đ ng c a S&Ls vì th m t đi tính

nh NHTM.Thêm vào đó, các S&Ls đ c v n hành và qu n lí b ng chính các thành viên c a nó, vì v y đ m b o đ c tính kinh t và công b ng

1.1.2 5ăMongămu năs ăh uăm tăngôiănhƠălƠăđ ngăl căquanătr ngăc aăcácăthƠnhă

viên

Trên th c t , đây đ c coi là n n t ng c a vi c thành l p các S&Ls, b i vi c có

th s h u m t ngôi nhà là m t trong nh ng c m l n c a m i ng i Trong khi đó, các thành viên c a các S&Ls ph n l n đ u là nh ng công nhân, ho c nh ng ng i làm công n l ng có thu nh p th p; n u không có S&Ls h h u nh không th có kh

n ng bi n c m thành hi n th c đ c M t ph n là do thu nh p c a h quá th p, m t khác là do các ngân hàng th i b y gi không nh n các kho n ti n quá nh (ch vào kho ng 1$/tu n hay 4$/tháng) Vì th , khi bi t nh ng kho n ti n nh mình đóng góp hàng tháng s đ i l i m t ngôi nhà, các thành viên c a hi p h i có đ ng l c r t l n đ tham gia

1.1.3 Ch căn ng

1.1.3 1ăCh căn ngăt păh p,ăqu nălí,ăphơnăph iăcácăkho năđóngăgóp

Ch c n ng c b n đ u tiên c a các S&Ls là nh n các kho n đóng góp nh l

c a các thành viên (th ng ch vào kho ng 1$/tu n).Nh có S&Ls, các kho n ti n nh này s đ c t p h p thành m t kho n ti n l n h n.Sau đó, ban qu n tr c a hi p h i,

c ng chính là các thành viên, s ch u trách nhi m khi n cho kho n ti n này sinh l i

b ng cách đ u t kho n ti n m i này vào nh ng kênh đ u t an toàn nh mua các trái phi u, công trái c a chính quy n bang và liên bang ho c g i vào các ngân hàng l n

ho c cho chính các thành viên có nhu c u trong hi p h i vay (v i lãi su t th p) Kho n

ti n g c và lãi, cùng v i các kho n thu khác đ t đ n m c cam k t ban đ u s đ c phân chia đ u cho các thành viên (ch a vay ti n c a hi p h i) vào ngày h t h n

Nh có ch c n ng này mà các kho n ti t ki m c c nh c a các cá nhân đ c t p

h p l i, đ c s d ng m t cách an toàn và h p lí đ cu i cùng tr l i cho h m t kho n

ti n có giá tr l n h n (sau m t kho ng th i gian th ng là nh h n kho ng th i c n thi t đ m t mình h t ti t ki m đ c m t kho n ti n t ng t ); đ giúp h tài tr cho vi c mua nhà ây là ch c n ng nguyên th y c a các S&Ls, c ng là c s c a m i

ho t đ ng c a S&Ls Các ch c n ng có thêm sau này đ u là d a trên ch c n ng nguyên th y này

1.1.3.2 Ch căn ngătrungăgianăthanhătoán

T nh ng n m 1970 tr đi, các S&Ls b t đ u đ c phép m các tài kho n có

th phát séc và t n m 1980 đ c phép m các tài kho n giao d ch8 V c b n, ch c

n ng này không có gì khác v i ch c n ng trung gian thanh toán c a NHTM

1.1.3.3 Ch căn ngătrungăgianătínăd ng

Ban đ u các S&Ls không đ c coi là th c hi n ch c n ng trung gian tín d ng

M c dù các hi p h i này có nh n ti n g i ti t ki m và cho vay l i, nh ng các kho n cho vay l i ch y u là trong n i b các thành viên c a hi p h i.Mưi đ n sau n m 1980,

v i s ra đ i c a o lu t phi đi u ti t các t ch c nh n ti n g i và ki m soát ti n t , các S&Ls đ c phép phát hành th tín d ng và c p các kho n tín d ng trong l nh v c tiêu dùng có giá tr lên đ n 20% t ng tài s n c a hi p h i, và các kho n tín d ng trong

l nh v c b t đ ng s n, kinh doanh, nông nghi p không quá 10% t ng tài s n.9

1.1.4 Vai trò

1.1.4.1 Giú pănh ngăng iălaoăđ ngăcóăm tăcu căs ngăt tăđ păh nă

ây là vai trò d nh n th y nh t c a các S&Ls đ i v i các thành viên c a mình.V i m c đích nguyên th y c a mình, S&LS giúp các thành viên đ t đ c c m

có th s h u m t ngôi nhà cho riêng mình và gia đình i v i nhi u ng i lao đ ng nghèo thì đây có th coi là m c tiêu c đ i c a h H n n a, vi c s h u m t ngôi nhà

s là kh i đ u h a h n cho m t cu c s ng t t đ p h n (ch nhân c a nó có th cho thuê

ho c b t đ u công vi c kinh doanh c a riêng h )

Ngay c khi các thành viên không có nhu c u mua nhà, thì vi c tham gia vào S&Ls c ng giúp cho các thành viên tích l y đ c m t s v n trong m t th i gian ng n

h n kho ng th i gian mà h ph i t mình ti t ki m

1.1.4 2ăKíchăthíchăs ăphátătri năc aăth ătr ngănhƠă

S ra đ i c a các S&Ls khi n cho th tr ng nhà tr nên sôi đ ng h n, b i gi đây nh ng ng i lao đ ng có thu nh p th p c ng có nhu c u mua (xây d ng ) nhà

Vào nh ng n m 1840, h n m t n a s nhà c a thành ph Philladenphia, bang Pensylvania, Hoa Kì, đ c xây d ng thông qua các S&Ls S th nh v ng c a thành

ph này cho đ n nay v n đ c cho là nh m t ph n tác đ ng tích c c c a các hi p h i này Vì v y mà Philadelphia còn đ c bi t đ n v i cái tên: "Thành ph c a nh ng ngôi nhà" (City of homes).10

Ng c l i, trong th i kì bùng n v phát tri n đô th và nhà cu i th k XIX,

do tác đ ng c a cu c Cách m ng Công nghi p l n II, s l ng các S&Ls c ng t ng

m t cách đ t bi n i u này cho th y vai trò to l n c ng nh m i quan h ch t ch c a

10

v n hành thành công (Cyclopedia of Building, Loan and Savings Associations: How to organize and successfully

các hi p h i này đ i v i th tr ng nhà , đ c bi t là nh ng khu v c đang b t đ u đô

th hóa

1.1.4 3ăKhuy năkhíchăthóiăquenătíchăl y,ăti tăki mătrongănhơnădơn

N n t ng c a S&Ls chính là s tích l y m t cách an toàn, khôn ngoan và có h

th ng các kho n ti n nh đ t o thành nh ng kho n v n l n h n S thành công c a các mô hình S&Ls chính là minh ch ng rõ ràng nh t cho hi u qu c a vi c tích l y có

h th ng này Phát tri n các mô hình S&Ls, vì th chính là m t trong nh ng cách h u

hi u nh t đ khuy n khích thói quen t t đ p này trong dân chúng ó c ng là lí do vì sao đ nh ch tài chính này đ c Qu c h i và C c D tr Liên Bang M khuy n khích phát tri n thông qua nh ng quy đ nh c c kì u ái cho chúng

1.1.4 4ăT năd ngăm iăkho năv nănhƠnăr iăđ ăđ uăt ăsinhăl iă

Vai trò này c a các S&Ls không th c s rõ nét trong th i gian đ u hình thành S&Ls t p trung nh ng kho n ti n nh l thành m t kho n ti n l n h n r i đ u t vào

nh ng kênh đ u t an toàn khác nh : trái phi u, công trái, ho c g i vào các ngân hàng

l n B ng cách này, các kênh đ u nói trên có th huy đ ng thêm đ c m t ngu n v n khác trong nhân dân, mà n u nh không có các S&Ls, h ch c ch n s b qua; vì ngân hàng bình th ng s không bao gi ti p nh n các kho n ti n quá nh nh v y

Vai trò là m t kênh huy đ ng v n c a các S&Ls ngày càng t ng khi đ nh ch này đ c Qu c h i cho phép m r ng ho t đ ng c p tín d ng c trong nh ng l nh v c không ph i là tiêu dùng, nh kinh doanh, b t đ ng s n, nông nghi p

1.1.5 C ăch ăho tăđ ngă

1.1.5.1 Tíchăl yătr c,ăs ăd ngăsau

M t trong nh ng đ c đi m c a các S&Ls là tính tích l y.Ngu n v n c a S&Ls không ph i s n có nh các NHTM.Vì v y, các thành viên c a hi p h i ph i tích l y trong m t th i gian nh t đ nh m i có ngu n v n đ ti n hành cho vay

Tuy nhiên, m i thành viên không nh t thi t ph i tích l y đ c toàn b s ti n

c n thi t tr c khi đ c s d ng Do tính t ng tr , S&Ls cho phép m t s thành viên

đ c s d ng v n tr c khi vi c tích l y hoàn thành, v i đi u ki n h đ ng ý tr thêm

m t m c lãi su t (ho c ph n bù r i ro) M c lãi su t này đ c coi là phí đ các thành viên vay v n đ u tiên s d ng ph n tích l y c a các thành viên khác

1.1.5.2 M căđ ă uătiênăs ăd ngăv năgi măd nătheoăth iăgian

Theo c ch này, các thành viên vay v n đ u tiên s ph i tr m c lãi su t cao

nh t.(Ti n lưi đ c đóng hàng tháng cùng v i ti n g c) Càng v sau, m c lãi su t vay

v n càng gi m d n.Và nh ng thành viên nh n ti n cu i cùng vào ngày đáo h n s không ph i ch u b t kì m t m c lãi su t nào ó là do ng i s d ng v n đ u tiên có

m c đ r i ro th p nh t, nên h ph i ch u m t m c lãi cao nh t đ bù l i l i th mà mình đ c h ng Còn ng i s d ng v n cu i cùng ch u s r i ro cao nh t, nên không ph i tr lãi su t

1.2 Môăhìnhăho tăđ ng c aăHi păh iăti tăki măvƠăchoăvayă(S&Ls)11

1.2.1ăMôăhìnhăho tăđ ngăm tăl nă(TerminatingăPlan)

Trong mô hình ho t đ ng m t l n, v m t lý thuy t, hi p h i s phát hành các

“c ph n” (shares) m t l n vào ngày đ u tiên thành l p hi p h i và các thành viên

mu n tham gia s ph i đ ng kỦ mua c ph n vào ngày này M i c ph n đ u có m nh giá, m c đóng góp và l i nhu n b ng nhau t i m i th i đi m (Giá tr th i gian c a ti n

t vào th i kì này ch a đ c tính đ n) Vì v y, n u có thành viên tham gia vào sau ngày phát hành đ u tiên, thành viên đó s ph i tr s ti n b ng m c đóng góp tích l y

t ngày phát hành đ u tiên đ n lúc thành viên đó b t đ u tham gia

Hàng tháng (có th là hang tu n, tùy theo quy đ nh c a t ng hi p h i), các thành viên c a hi p h i s ph i n p s ti n theo m c đóng góp đư quy đ nh ban đ u M c đóng góp này là khá nh đ i v i t ng thành viên, và h không th g i ti t ki m b t

c m t t ch c tín d ng nào v i s v n nh nh v y Tuy nhiên, t t c m i thành viên

c a hi p h i cùng đóng góp s t o thành m t s v n l n h n r t nhi u S v n đư tích

l y này s đ c dùng cho các thành viên c a hi p h i vay d n đ mua nhà M c vay s

b ng đúng m nh giá c a c phi u đư phát hành ban đ u Nh ng thành viên vay ti n mua nhà đ u tiên, ngoài vi c đóng m c đóng góp hàng tháng nh các thành viên khác,

s ph i tr thêm m t kho n ti n lãi S ti n lãi này, cùng v i ti n ph t n p ti n đóng góp ch m, chính là l i nhu n chính c a hi p h i Còn n u không có thành viên nào c a

hi p h i có nhu c u vay ti n s m đ mua nhà thì kho n ti n tích l y s đ c đem đ u

t vào nh ng kênh đ u t an toàn, ho c đ n gi n là g i ngân hàng đ h ng lãi

11

Các mô hình d i đây đ c trình bày l i d a trên các mô t c a Henry S Rosenthal (1920), Toàn th v các

Khi hi p h i đư tích l y đ s ti n đ tr cho m i thành viên theo m nh giá quy

đ nh tr c c a c phi u, hi p h i s gi i tán Ph n lãi còn l i (n u có sau khi tính toán các chi phí khác) s đ c chia đ u cho các c phi u

Trong tr ng h p có thành viên mu n ng ng tham gia hi p h i, h s đ c hoàn tr l i toàn b s ti n đóng góp h đư tích l y đ c và m t ph n l i nhu n (tuy nhiên th p h n l i nhu n mà các thành viên l i s nh n đ c) Kho n l i nhu n đ l i

c a nh ng thành viên ng ng tham gia tr c th i h n c ng s là m t kho n thu nh p

c a hi p h i

Hình 1: Minh h a mô hình ho tăđ ng m t l n c a S&Ls

1.2.2ăMôăhìnhăn iăti pă(SerialăPlan)

V c b n, mô hình n i ti p chính là các mô hình ho t đ ng m t l n di n ra liên

ti p Khi mô hình đ u tiên di n ra đ c m t th i gian t ng đ i dài thì chi phí tham gia

hi p h i tr nên đ t đ Lúc đó, ban qu n tr s b t đ u ch y mô hình th hai đ các thành viên m i có nhu c u có th tham gia Ho c các thành viên c nh n đ c ti n sau

khi mô hình đ u tiên đáo h n nh ng không có nhu c u mua nhà s ti p t c tham gia vào mô hình th hai Các mô hình nh v y c ti p t c cho đ n khi ng i lao đ ng không còn nhu c u g i ti n ho c mua nhà

Hình 2: Minh h a mô hình ho tăđ ng n i ti p c a S&Ls

1.2.3ăMôăhìnhăv nhăvi nă(PermanentăPlan)

Mô hình v nh vi n c ng b t đ u b ng vi c phát hành các c ph n gi ng nh mô hình ho t đ ng m t l n Các c ph n c ng đ c quy đ nh m nh giá và m c đóng góp Tuy nhiên, m t thành viên có th ch n mua nhi u c ph n tùy theo kh n ng tài chính

c a mình, thay vì b gi i h n ch đ c mua m t c ph n Sau này, trong quá trình tham gia, các thành viên c ng ph i n p m c đóng góp d a trên s c ph n đư đ ng kỦ mua

Nh ng khác v i mô hình ho t đ ng m t l n trong đó các thành viên ph i đóng góp

đ nh kì b t bu c (và n u không đóng đúng h n s ph i n p ph t), các thành viên trong

mô hình v nh vi n có th n p ph n đóng góp theo th i gian thu n ti n nh t v i h và s

ti n đóng góp tùy ý (mi n là l n h n m c đóng góp t i thi u quy đ nh ban đ u) Và vì

y, trong mô hình v nh vi n không có kho n ti n ph t cho vi c ch m đóng góp

S d nh v y là do c ch tính l i nhu n c a hai mô hình là khác nhau i v i

mô hình ho t đ ng m t l n, l i nhu n đ c chia đ u trên s c ph n Do v y, c n thi t

ph i khi n cho các c ph n đ u có m c tích l y nh nhau Còn đ i v i mô hình v nh

vi n, l i nhu n s đ c tính d a trên giá tr mà t ng thành viên đóng góp đ c Thành viên đóng góp đ c càng nhi u thì s càng đ c h ng l i nhu n cao h n

C ch cho vay c a mô hình v nh vi n không có gì khác bi t so v i mô hình

ho t đ ng m t l n Các thành viên có nhu c u s đ c vay v n đ mua nhà v i lãi su t

th p (L ng v n vay b ng v i m nh giá c a các c ph n mà thành viên đư đ ng kỦ mua lúc ban đ u) Sau đó, cùng v i vi c n p m c đóng góp, các thành viên đư vay v n

s ph i n p thêm m t kho n lưi vay Các thành viên ch a ho c không có nhu c u mua nhà khi đáo h n s nh n đ c s ti n b ng m nh giá đư đ ng kỦ mua

Vì s c ph n đ ng kỦ mua lúc đ u có th khác nhau, th i đi m n p các kho n đóng góp và tr giá c a các kho n đóng góp c a t ng thành viên c ng s khác nhau nên trong mô hình v nh vi n, không có m t ngày đáo h n cho m i thành viên (nói cách khác m i thành viên s có m t ngày đáo h n riêng c a mình) úng nh tên g i, n u có thành viên m i tham gia ho c các thành viên c còn mu n ti p t c g i ti n đ nh n lãi thì mô hình này s còn ti p t c ho t đ ng

Vi c rút ti n kh i hi p h i c ng r t linh đ ng Các thành viên có th tùy ý rút

m t ph n ho c toàn b s ti n tích l y đ c và ph n lưi t ng ng v i s ti n rút ra khi

c n thi t L i nhuân s đ c tính d a trên s ti n còn ti p t c g i tham gia t i hi p h i

1.3 Cácănhơnăt ă nhăh ngăđ nămô hình ho tăđ ngăc aăHi păh iăti tăki măvƠăchoă

vay (S&Ls)

1.3.1 Cácănhơnăt ăkinhăt :

T ng t nh các đ nh ch tài chính khác, ho t đ ng c a S&Ls và s hình thành nên các mô hình ho t đ ng c a các S&Ls c ng r t nh y c m v i nh ng bi n đ ng c a

n n kinh t Sau đây, chúng ta s xem xét nh h ng c a m t s nhân t kinh t đ n S&Ls:

1.3.1 1ăT ngătr ngăkinhăt

Theo Jeff Madura: Financial Markets and Institutions, 7e, Thomson Western, 2006, s t ng tr ng c a n n kinh t có th làm gia t ng các dòng ti n c a S&Ls thông qua vi c thúc đ y nhu c u vay tiêu dùng và vay nhà c a các h gia đình;

South-vì v y, nó giúp S&Ls có th cung c p nhi u kho n vay h n Bên c nh đó, trong nh ng

th i kì kinh t t ng tr ng và n đ nh,ch t l ng các kho n vay c ng t t h n nên s

l ng n x u th ng gi m Không ch v y, nhu c u đ i v i nh ng d ch v tài chính khác (ví d nh các d ch v b t đ ng s n, b o hi m) c a các S&Ls c ng có xu h ng

t ng, b i vì khi đó, các cá nhân và h gia đình có thu nh p cao h n và s ti n nhàn r i

c ng nhi u h n

ch ng minh đi u này, ta có th dùng các s li u th c t c a n n kinh t M giai đo n t n m 1940-1989:

B ng 1: S li u v t ng tài s n c a S&Ls và GDP c a M t n m 1940 đ n 1989 (tính theo tri u USD)

Total

asset 1 5,672 6,011

6,109

6,604

7,458

8,747

10,202

11,687

N m 1948 1949 1950 1951 1952 1953 1954 1955 Total

asset 1

13,028

14,650

16,846

19,164

22,585

26,638

31,736

37,719

269,100

267,200

293,700

339,300

358,300

379,300

380,400

414,700

Total

asset 1

42,655

47,907

54,978

63,401

71,314

81,889

93,390

107,390

437,400

461,100

467,200

506,600

526,400

544,800

585,700

617,800

Total

asset 1

119,356

129,459

134,024

143,553

152,907

162,149

176,200

206,303

GDP 2

663,600

719,100

787,700

832,400

909,800

984,400

1,038,3

00

1,126,8

271,900

295,500

338,200

391,900

459,200

1,237,900

1,382,300

1,499,500

1,637,700

1,824,600

2,030,100

N m 1978 1979 1980 1981 1982 1983 Total

asset 1

663,800

707,600

773,400

2,293,800

2,562,200

2,788,100

3,126,800

3,253,200

3,534,600

Total

asset 1

902,000

948,200

961,800

974,300

932,000

755,700

3,930,900

4,217,500

4,460,100

4,736,400

5,100,400

5,482,100

1

: T ng tài s n c a các S&Ls, bao g m: các kho n cho vay mua nhà (mortgage loans outstanding), ti n m t và ch ng khoán đ u t (cash and investment securities) và các tài s n

khác n v tính t ng tài s n: tri u USD

2: GDP tính theo đ n v : tri u USD

(S li u trên đ c l y t website: http://www.census.gov/prod/www/abs/statab1951-1994.htm

vào 22h21’ th 7 ngày 07/04/2012)

Sau khi ch y d li u trên ph n m m Eviews v i bi n đ c l p là GDP và bi n

ph thu c là ASSET (Total asset), ta thu đ c k t qu nh sau:

Hình 3: K t qu ch y mô hình Eviews v m i quan h gi a 2 bi n: Asset và GDP

Nh v y, m i quan h gi a t ng tài s n và GDP đ c bi u di n theo hàm:

th hi n qua s gia t ng c a t ng tài s n

1.3.1 2ăHo tăđ ngăc aăth ătr ngăb tăđ ngăs n:

Ch c n ng chính c a S&Ls là tài tr cho nhu c u mua s m, xây d ng nhà c a

ng i dân Bên c nh đó, m t trong nh ng ngu n thu ch y u c a S&Ls là lãi su t t các kho n vay tiêu dùng này Vì v y, ho t đ ng c a S&Ls ph thu c r t nhi u vào các

di n bi n trên th tr ng b t đ ng s n

Ch ng h n nh th tr ng có nh ng tín hi u x u và nhà nhà đ t liên t c suy

gi m s t o cho ng i dân tâm lý nghi ng i, khi n c u và cung v nhà đ u gi m và s giao d ch mua bán nhà c ng h n ch Khi đó, nhu c u tham gia S&Ls và c u v các kho n vay tiêu dùng đ u tr nên r t th p, nh h ng đ n các dòng ti n ra – vào S&Ls

Ng c l i, khi giá nhà t ng m nh (ví d do chi phí v t li u xây d ng, chi phí nhân công t ng) thì nhu c u v nhà c ng gi m, làm gi m s l ng các kho n cho vay c a các S&Ls

Nh v y, đi u ki n lỦ t ng nh t cho các S&Ls ho t đ ng là th tr ng b t đ ng

s n ho t đ ng n đ nh và t ng tr ng đ u i u này t o cho ng i dân tâm lý n đ nh, thúc đ y h tham gia vào các S&Ls nhi u h n

1.3.1 3ăLƣiăsu t

Theo Jeff Madura: Financial Markets and Institutions, 7e, Thomson Western, 2006, các lu ng ti n c a S&Ls chu tác đ ng ng c chi u c a nh ng thay đ i

South-c a lãi su t Tr c tiên, ta s xét nh ng h qu trong tr ng h p lãi su t phi r i ro

gi m kéo theo các lo i lãi su t khác trên th tr ng c ng gi m Lãi su t gi m có th làm thu nh p t lãi vay gi m, tuy nhiên, trên th c t , c u đ i v i các kho n vay c a S&Ls c ng t ng m nh Bên c nh đó, nh ng kho n cho vay tr c đó c a S&Ls v n

đ c tính theo lãi su t c đ nh t tr c và s không ch u s đi u ch nh theo thay đ i

c a lãi su t th tr ng cho đ n khi đáo h n Trong khi đó, ngu n v n c a các S&Ls

ph thu c ch y u vào các kho n ti n g i ng n h n, mà lãi su t ph i tr thay đ i tùy thu c vào s bi n đ i lãi su t th tr ng Nói m t cách khác, chi phí các S&Ls ph i b

ra đ t o l p các qu gi m khi lãi su t gi m

Ng c l i, khi lãi su t t ng s làm gi m các dòng ti n c a S&Ls, b i vì m c lãi

su t mà các Hi p h i này ph i tr cho ng i g i ti n s t ng nhanh h n so v i kho n lưi vay thu đ c t vi c cho vay và đ u t

Phân tích sâu h n, ta th y lãi su t c ng ch u nh h ng t nhi u nhân t khác, bao g m: m c l m phát kì v ng, t c đ t ng tr ng kinh t , cung ti n và s thâm h t ngân sách.C th là khi t c đ t ng tr ng kinh t , t l l m phát và m c đ thâm h t ngân sách t ng thì lưi su t có xu h ng t ng Trong khi đó, cung ti n t ng có th tác

đ ng theo c hai chi u, đó là: cung ti n t ng thì cung qu kh d ng c a chính ph t ng, khi n lãi su t gi m Tuy nhiên, cung ti n t ng l i đ ng th i t o áp l c làm l m phát kì

v ng t ng và h qu là lãi su t t ng

1.3 2ăCácănhơnăt ăkhác:

1.3.2.1 Cácăquiăđ nhăc aăphápălu tăđ iăv iăth ătr ngăb tăđ ngăs năvƠăcácăđ nhăch ă

tài chính

C ng nh m i ch th ho t đ ng trên th tr ng tài chính, các S&Ls ch u s

đi u ch nh c a pháp lu t và ph i tuân theo các qui đ nh trong ngành Các qui đ nh này

có th tác đ ng cùng chi u ho c ng c chi u đ n ho t đ ng c a S&Ls Ch ng h n, khi

gi m thi u nh ng qui đ nh gi i h n v các lo i d ch v , m t S&Ls có th cung c p nhi u d ch v tài chính h n cho các khách hàng Tuy nhiên, cùng lúc đó, s n i l ng qui đ nh này c ng có th gây ra h u qu là S&Ls s tham gia vào nh ng ho t đ ng

s gi m, có tác d ng kích c u K t qu là s có thêm nhi u ng i dân tham gia và vay ti n t S&Ls đ mua nhà.Trong khi đó, n u Nhà n c ki m ch s phát tri n c a

th tr ng b t đ ng s n, ví d nh qui đ nh t ng m c lãi su t sàn đ i v i các kho n vay mua nhà đ t, ho t đ ng c a S&Ls s b nh h ng tiêu c c vì s ch có ít ng i mu n vay v i m c lãi su t cao nh v y

1.3.2.2 S ăc nhătranhăgi aăcácăđ nhăch ătƠiăchính

Có th nói các NHTM là đ i th l n nh t c a các S&Ls b i vì đó là đ nh ch tài chính nh n g i l n nh t và có l ch s ho t đ ng lâu đ i.Ngày nay, các ngân hàng

th ng cho khách hàng vay tiêu dùng tr góp c ng nh cung c p nhi u s n ph m nh m

h tr tài chính cho vi c mua nhà.Ngoài ra, tuy không tr c ti p tài tr cho nhu c u mua nhà c a dân c , các qu tín d ng, qu t ng h c ng là nh ng kênh đ u t hi u qu giúp các cá nhân và h gia đình ki m l i t các kho n ti n ti t ki m nhàn r i, t đó tích

l y tài chính đ mua ho c xây nhà Vì v y, nh ng n n kinh t , n i các lo i đ nh ch tài chính phát tri n đa d ng thì m c đ c nh tranh tr nên khá c ng th ng, các S&Ls

c n xây d ng nh ng chính sách h p d n nh m thu hút s quan tâm c a ng i dân

1.3.2.3 TơmălỦăng iădơn

Nhà là m t tài s n có giá tr l n nhi u n c Á ông, ng i dân th ng tích

l y ti n tr c, cho đ n khi đ ho c g n đ m i quy t đ nh mua nhà vì h có tâm lý coi

tr ng c n nhà và mong mu n n đ nh ch Ngoài ra, vì s r i ro, ng i dân khu

v c này c ng th ng ch vay m n ti n t b n bè, ng i thân Do v y, h s c m th y

e dè v i m t đ nh ch tài chính chuyên ho t đ ng trong l nh v c cung c p các kho n vay mua nhà nh S&Ls Y u t này có th làm ho t đ ng c a các S&Ls tr nên kém

hi u qu h n các n c Á ông

1.3.2.4 N ngăl căc aănhƠăqu nălỦ

Theo Jeff Madura: Financial Markets and Institutions, 7e, Thomson Western, 2006, n ng l c qu n lý S&Ls tác đ ng l n đ n nh ng lu ng ti n kì v ng trong t ng lai Nhà qu n lý tài gi i ph i là ng i hi u bi t và v n d ng t i đa đ c các ngu n l c bên ngoài (nh ng ngu n l c mà b n thân S&Ls không th ki m soát

South-đ c nh t c South-đ t ng tr ng kinh t , lãi su t, các qui South-đ nh pháp lỦ) South-đ South-đ a ra các quy t

đ nh n i b trong t ch c

Ví d nh d a trên kì v ng v lãi su t, ng i qu n lý c n quy t đ nh có nên gia

t ng các kho n cho vay v i lãi su t c đ nh.Không ch v y, h còn có th t n d ng

nh ng thay đ i v qui đ nh, chính sách b ng vi c cung c p danh m c s n ph m đa

d ng nh m ph c v nh ng đ i t ng khách hàng riêng bi t Ngoài ra, h c ng bi t c n

ph i s d ng công ngh đ gi m thi u chi phí ho c các ch ng khoán phái sinh đ thay

đ i l i su t và phòng ng a r i ro

Tóm l i, ho t đ ng c a m t S&Ls ch u tác đ ng c a r t nhi u y u t : kinh t , xã

h i, chính tr , pháp lu t…Trong s đó, có r t nhi u y u t thu c v môi tr ng bên ngoài mà t ch c không th t ki m soát đ c (ví d nh các y u t kinh t , pháp lu t),

Ngoài ra, trong phân tích trên, tác đ ng c a các y u t đ u mang tính đ c l p

v i nhau.Tuy nhiên, trên th c t , các nhân t nh h ng th ng có m i liên h ch t

ch , t ng tác l n nhau.Ví d nh khi n n kinh t t ng tr ng n đ nh thì th tr ng b t

đ ng s n s ho t đ ng t t, khi n ng i dân có tâm lỦ tin t ng, thúc đ y h tham gia

S&Ls nhi u h n và t ng nhu c u vay mua nhà Tuy nhiên, t ng tr ng kinh t

th ng đi kèm v i l m phát, t l l m phát t ng làm m t b ng giá c trên th tr ng

t ng và lưi su t t ng i u này có th làm gi m c u đ i v i các kho n vay tiêu dùng

c a dân c c ng nh các dòng ti n c a S&Ls Vì v y, khi phân tích các nhân t nh

h ng đ n ho t đ ng c a S&Ls, ta c n chú Ủ đ n m i liên h gi a chúng

Ch ngă2: Kinhănghi măv ămôăhìnhăho tăđ ngăc aăHi păh iăti tăki măvƠăchoăvayă (S&Ls)ătrongăl nhăv cănhƠă ăt iăM

2.1 H ăth ngăc ăs ăphápălỦăc aăM ăv ăS&Ls

o lu t Corcoran (The Corcoran Act): đ c c quan l p pháp thông qua vào tháng 5 n m 1891 Tr c đó, n m 1890, cu c h p c a Liên đoàn các hi p h i xây d ng bang Ohio (Ohio Building Association League) đư th ng nh t v vi c kêu g i h i đ ng

l p pháp s p x p l i các lu t hi n hành có liên quan đ n ho t đ ng c a hi p h i xây

d ng c ng nh b sung thêm vào đó nh ng thay đ i c n thi t Sau nhi u l n th o lu n,

s a ch a, đ o lu t này đư th ng nh t ý ki n c a các hi p h i xây d ng trên toàn bang

và đ c c quan l p pháp thông qua o lu t này đư t n t i trong su t 17 n m sau đó

mà không có b t c s thay đ i hay ch nh s a nào D i tác đ ng c a các đi u kho n trong đ o lu t, các hi p h i xây d ng Ohio đư phát tri n th nh v ng và t ng tài s n

c a h t ng tr ng trên 300% trong vòng 19 n m

o lu t Russell (The Russell Act): đ c c quan l p pháp thông qua vào n m

1909 N m 1908, Liên đoàn các hi p h i xây d ng bang Ohio đư h p t i Youngstown

và đ ng ý r ng: đây là th i kì phát tri n m nh m c a các hi p h i xây d ng và nhu

c u xây d ng đang gia t ng đáng k , đòi h i các hi p h i ph i có nh ng c i ti n v k

ho ch và ph ng th c ho t đ ng c ng nh các qui đ nh pháp lỦ tr c đó (c th là đ o

lu t Corcoran) c n đ c đi u ch nh 1 n m sau đó, 1909, nh ng n i dung thay đ i đư

đ c chu n b k l ng, đ trình và đ c ch p thu n b i c quan l p pháp, và đ c bi t

đ n v i tên g i là o lu t Russell

o lu t Stamp: do Qu c h i ban hành n m 1898 có đi u kho n qui đ nh :” tr ng

h p các c phi u và trái phi u đ c phát hành b i các hi p h i h p tác xây d ng và cho vay (co-operative building and loan associations), các hi p h i xây d ng và cho vay và các công ty ch cung c p các kho n vay cho các c đông, thì s đ c mi n tr thu ”

i u 15 c a lu t Doanh thu kh n c p (The Emergency Revenue Law) do Qu c

h i thông qua ngày 22/10/1914 c ng có đi u kho n mi n thu gi ng h t nh qui đ nh trong đ o lu t Stamp

Lu t thu thu nh p (Income Tax Law) thông qua ngày 8/9/1916: Kho n 1 đi u

11 có qui đ nh :”Theo đi u kho n này, không đánh thu đ i v i các thu nh p c a hi p

h i xây d ng và cho vay n i đ a, ngân hàng h p tác không phát hành ch ng khoán v n,

lu t ngày 8/9/1916 và các h p danh đ c mi n tr kh i đi u kho n này, và thu qui

đ nh theo lu t này s không tính vào thu nh p c a công ty h p danh t ho t đ ng nông nghi p và d ch v cá nhân”

o lu t Doanh thu chi n tranh (The War Revenue Act): đ c qu c h i thông qua vào ngày 3/10/1917 o lu t này qui đ nh kho n thu b sung đ i v i m i t p đoàn, công ty c ph n, doanh nghi p, hi p h i hay công ty b o hi m ph i ch u thu theo đi u 10, đ o lu t ngày 8/4/1916 B i vì hi p h i xây d ng đ c mi n thu theo

đ o lu t 1916 nên nó c ng đ c mi n kho n thu qui đ nh trong đ o lu t Doanh thu chi n tranh

o lu t D b ki m soát các t ch c nh n ti n g i và n i l ng qu n lý ti n t (The Depository Institutions Deregulation and Monetary Control Act): đ c qu c

h i thông qua n m 1980 và đ c t ng th ng Jimmy Carter kí vào 31/3/1980 Cho phép FED qu n lý các hi p h i ti t ki m cho vay trong vi c cung c p các tài kho n ti t ki m

có th phát séc

15/10/1982, d b ki m soát đ i v i các S&L và cho phép các ngân hàng đ c cung

c p các kho n cho vay th ch p đi u ch nh lãi

2.2 Môăhìnhăho tăđ ngăm tăl n c aăS&Lsăt iăM

2.2.1 Khái quát tình hình kinh t , chính tr , xã h i giaiăđo n 1830 - 1865

Giai đo n 1830 – 1865 là giai đo n có nhi u s ki n quan tr ng , làm thay đ i hoàn toàn di n m o kinh t , chính tr và xã h i c a n c M k t khi 13 bang thu c

đ a tuyên b đ c l p v i Anh n m 1783

u tiên là Cu c Cách m ng Khoa h c k thu t l n II (1820-1870) Nh nh ng phát minh và c i ti n k thu t trong l nh v c nông nghi p, đ c bi t là s ra đ i c a máy tách bông, hàng lo t các đ n đi n và trang tr i s n xu t m c lên d c d i đ t t Carolinas đ n mi n Tây Texas; thu hút hàng tri u lao đ ng đ n khai hoang các vùng

đ t m i này Bên c nh đó, vi c m r ng đ ng xá, xây d ng thêm các h i c ng và kênh đào, t ng c ng v n t i đ ng sông và quan tr ng nh t là xây d ng các tuy n

đ ng s t trong nh ng n m 1950s đ n 1970s, đư bi n n c M thành m t n c công nghi p thành th Các tuy n đ ng s t n i li n các khu v c h o lánh, gi m chi phí v n chuy n nguyên v t li u và hành khách, thúc đ y nh ng ngành công nghi p m i nh

s n xu t thép, vi n thông, xây d ng,… phát tri n, t o n n t ng c s k thu t v ng

ch c cho nh ng phát tri n giai đo n sau ô th hóa c ng di n ra m nh m Tính đ n

n m 1860, 16% dân s M s ng t i các thành ph trên 2500 dân12 Tuy nhiên, dân c

v n t p trung ch y u các khu v c có n n kinh t phát tri n Các công nhân s n xu t

t p trung ch y u t i các thành ph khu v c ông B c, n i có các nhà máy xay sát

và h m m ; trong khi nh ng ng i nông dân l i kéo đ n khu v c mi n Tây n i t p trung các đ n đi n s n xu t bông và nông s n l n

12

http://en.wikipedia.org/wiki/Economic_history_of_the_United_States

Bi uăđ 1: Thu nh p bình quơnăđ uăng i M giaiăđo n 1700 - 1840

(Ngu n: Tính toán t s li u c a T ng c c th ng kê M và C c d tr Liên bang M )

S ki n n i b t th hai trong giai đo n này chính là Cu c N i chi n gi a mi n

B c và mi n Nam n c M (1861 – 1865) Các bang mi n B c v n đ y m nh xây d ng

m t n n kinh t công nghi p, v i nh ng thành ph l n, nhà máy hi n đ i, các ngân hàng qu c gia, nông nghi p đ c c gi i hóa m nh m Trong khi, các bang mi n Nam

v n duy trì ch đ s n xu t l c h u, d a ch y u vào s c lao đ ng c a nô l ; và áp đ t các hàng rào thu quan đ b o h cho các ngành công nghi p đ a ph ng Chi n th ng

c a các bang mi n B c đ i v i mi n Nam không ch chính th c ch m d t ch đ chi m

h u nô l t i mi n Nam, mà còn m ra c h i th ng nh t v ch đ kinh t , chính tr

2.2.2 S hình thành mô hình ho tăđ ngăđ u tiên c a S&Ls t i M - Mô hình m t

l n

Các đi u ki n kinh t trong th i k này r t thu n l i cho s hình thành các S&Ls

đ u tiên t i M

S n xu t nông nghi p và công nghi p đ u đ c m r ng và thúc đ y phát tri n

m nh m , thu hút m t l ng l n công nhân và nông dân t các vùng trên đ t M và c

t châu Âu di c sang Chuy n đ n khai kh n m t vùng đ t m i, v i công vi c và thu

nh p ngày càng n đ nh và có xu h ng t ng cao, nh ng ng i công nhân và nông dân này b t đ u có nhu c u xây d ng nhà đ đ nh c lâu dài và n đ nh cu c s ng Chính

t đây mà hi p h i S&Ls đ u tiên đ c ra đ i vào n m 1831 t i Philadelphia

H th ng đ ng s t đ c m r ng, n i li n nhi u khu v c tr c đây là nh ng vùng

h o lánh c ng góp ph n đ y nhanh t c đ đô th hóa Các đô th l n b t đ u xu t hi n

t i khu v c ông B c và mi n Trung phía Tây, là n i có n n s n xu t công nghi p và nông nghi p s m u t i u này gi i thích t i sao trong vòng 40 n m đ u tiên trong l ch

s phát tri n c a mình, các S&L ch t p trung phát tri n t i hai khu v c này

Th i k này, mô hình S&Ls đ c s d ng ph bi n là mô hình ho t đ ng m t l n

(terminating plan) - mô hình đ u tiên c a đ nh ch tài chính này Tuy c ch ho t đ ng

đ n gi n, nh ng mô hình ho t đ ng m t l n l i r t phù h p v i đ c đi m kinh t dân c

t i các đô th c a M lúc b y gi

 Th nh t, các thành viên c a S&Ls vào th i gian này ch y u là công nhân và nông dân làm vi c trong các nhà máy, đ n đi n m i đ c d ng nên H ch có nguy n v ng tích l y đ xây nhà, ch ch a ngh đ n vi c g i ti n đ ki m l i

 Th hai, do trình đ hi u bi t h n ch c a các thành viên, các S&Ls không th

áp d ng m t mô hình quá ph c t p, vì s gây khó kh n trong quá trình v n hành

và qu n tr hi p h i

 Th ba, các thành viên c a S&Ls lúc này m i ch gi i h n trong nh ng c ng

đ ng nh thu c cùng m t nhà máy hay đ n đi n Ng i ta có th d tính tr c

đ c s thành viên ti m n ng s tham gia vào hi p h i, vì v y không c n ch y nhi u mô hình song song

M c dù có nhi u đi u ki n kinh t , xã h i thu n l i, nh ng trong 40 n m đ u, các S&Ls v n h u nh không phát tri n m nh m l m à t ng tr ng c a các hi p h i này

b t đ u ch ng l i khi cu c N i chi n n ra vào n m 1861, và kéo dài đ n h t n m

1865 Các chính sách t ng thu đ tài tr cho chi n tranh khi n các ngành s n xu t b t

đ u t ng tr ng ch m l i H n n a, vi c t p trung các ngu n l c cho chi n tranh, c ng

v i nh ng h u qu th ng t t , ch t choc khi n nhu c u xây d ng nhà gi m đáng k ( c tính kho ng 3% dân s n c M ch t ho c b th ng trong th i gian n i chi n) Tuy nhiên, k t qu c a cu c n i chi n này ph n nào đem l i m t th i k phát tri n tích

c c h n cho các S&Ls, s đ c gi i thích rõ h n khi trình bày v giai đo n sau

2.3 Môăhìnhăn iăti p

2.3.1 Khái quát tình hình kinh t , xã h i giaiăđo n 1965 – 1900 13

Giai đo n 1965 – 1900 đ c coi là th i k hoàng kim c a n c M , trên nhi u

ph ng di n kinh t , khoa h c k thu t, xã h i, giáo d c, ngh thuât

Nh ng phát minh và c i ti n m i trong l nh v c công nghi p, đ c bi t là công nghi p n ng đư t o đà cho s phát tri n th n k c a n n kinh t M Th i k này đánh

d u s hoàn thi n và phát tri n đ nh cao c a m t n n kinh t công nghi p hi n đ i Trong nh ng n m 1870s đ n 1880s, kinh t M phát tri n v i t c đ nhanh nh t trong

l ch s Ví d t n m 1865 đ n 1898, s n l ng lúa mì t ng 256%, s n l ng ngô t ng 222%, chi u dài đ ng s t t ng 567% Hàng lo t các t p đoàn và t ch c kinh t ra

đ i, cùng v i nh ng c i ti n rõ r t trong mô hình qu n lý

Bi uăđ 2: GNP th c t bìnhăquơnăđ uăng iăgiaiăđo n 1869 – 1918

(Ngu n: Tính toán t s li u c a T ng c c th ng kê M và C c d tr Liên bang M )

C ng nh có s d i dào v kh n ng tài chính, các công trình v n hóa, xư h i

nh : tr ng đ i h c, b nh vi n, b o tàng, tr ng h c, nhà hát opera, th vi n, các h i

t thi n…b t đ u đ c đ u t xây d ng ngày càng nhi u Các ho t đ ng thông tin