Phân tích hiệu quả dịch vụ môi giới bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư phi nam từ 2017 đến nay

Tên đề tài báo cáo tốt nghiệp: Phân tích hiệu quả dịch vụ môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần đầu tư Phi Nam từ 2017 đến Khá 75% Trung bình 50% Kém 0% Điểm Thái độ tham gia N

Trang 1

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Giảng viên hướng dẫn : Hoàng Nguyên Phương

Trang 2

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan rằng đề tài này là do chính tôi thực hiện và được sự hỗ trợ từ giảng viên hướng dẫn Các số liệu thu thập và phân tích trong đề tài là trung thực, đề tài không trùng với bất kì đề tài nghiên cứu nào Các dữ liệu và thông tin sử dụng trong

đề tài là có nguồn gốc và được trích dẫn rõ ràng

Sinh viên

Nguyễn Công Vinh

Trang 3

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành chuyên đề báo cáo tốt nghiệp này trước tiên em xin gửi đến các quý thầy, cô giáo trường Đại học Thủ Dầu Một lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất Đặc biệt, em xin gởi đến thầy Hoàng Nguyên Phương – người đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề báo cáo tốt nghiệp này Các thầy cô giáo đã đặt nền móng kiến thức vững chắc cho chúng em, bên cạnh đó còn tạo điều kiện cho chúng em được tiếp xúc với môi trường làm việc thực tế để gắn kết lý luận với thực tiễn thông qua nhiều chương trình tọa đàm và đặc biệt nhất đó là chương trình thực tập doanh nghiệp

Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của ban lãnh đạo, cô chú, anh chị và toàn thể nhân viên ở Công ty Cổ phần đầu tư Phi Nam đã tạo điều kiện cho em tìm hiểu về công việc, và tham gia trực tiếp vào hoạt động kinh doanh của Công ty, cung cấp các

số liệu và tài liệu cho em trong quá trình thực tập và làm báo cáo Sau hơn hai tháng được thực tập tại Công ty Cổ phần đầu tư Phi Nam, em đã có cơ hội vận dụng những kiến thức đã học tại trường vào thực tế Qua đó giúp bản thân tìm ra những thiếu sót cần phải bổ sung, hoàn thiện trước khi tốt nghiệp

Do thời gian ngắn, bản thân còn nhiều hạn chế về kiến thức và kinh nghiệm thực

tế nên sẽ không tránh khỏi những thiếu sót trong quá trình nghiên cứu, làm báo cáo

Em rất mong nhận được sự góp ý, chỉnh sửa để bài báo cáo thực tập của em được hoàn thiện và đầy đủ hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Trang 4

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

PHIẾU THEO DÕI TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN KHÓA LUẬN/ĐỒ ÁN/ BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

1 Sinh viên / Học viên thực hiện đề tài: Nguyễn Công Vinh Ngày sinh: 14/04/1999

MSSV: 1723401010291 Lớp: D17QT03 Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh

Điện thoại: 0392358178 Email: sayiloveyou7@gmail.com

2 Số QĐ giao đề tài luận văn: Quyết định số …/QĐ-ĐHTDM ngày …… tháng …… năm 201…

3 Cán bộ hướng dẫn (CBHD): Hoàng Nguyên Phương

4 Tên đề tài: Phân tích hiệu quả dịch vụ môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần đầu tư Phi Nam từ 2017 đến nay

(Ký tên)

Trao đổi các lưu ý khi làm bài báo cáo

nghiệp của sinh viên

ĐA/KLTN - 05

Trang 5

Tuần thứ Ngày Kế hoạch thực hiện Nhận xét của CBHD

(Ký tên)

Phân tích nội dung làm bài

Nêu một số lưu ý

Được tiếp tục:  Không tiếp tục: 

Hướng dẫn cụ thể hơn về bài báo cáo

nghiệp và bảo vệ khóa luận

Ghi chú: Sinh viên (SV) lập phiếu này thành 02 bản, 01 bản gửi về Phòng Đào tạo đại học, 01 bản SV lưu giữ để nộp cùng với

khóa luận/đồ án khi kết thúc thời gian thực hiện ĐA/KLTN

Ý kiến của cán bộ hướng dẫn

(Ký và ghi rõ họ tên)

Bình Dương, ngày …… tháng …… năm ……

Sinh viên thực hiện

(Ký và ghi rõ họ tên)

Trang 6

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU

MỘT

KHOA ………

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc CHƯƠNG TRÌNH:………

BIÊN BẢN HỘI ĐỒNG CHẤM BÁO CÁO TỐT NGHIỆP Thời gian:

Địa điểm:

Thành viên Hội đồng:

1

2

3

Tên đề tài: Phân tích hiệu quả dịch vụ môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần đầu tư Phi Nam từ 2017 đến nay Sinh viên thực hiện: Nguyễn Công Vinh Lớp: D17QT03 Mã số sinh viên: 1723401010291 NỘI DUNG NHẬN XÉT, ĐÁNH GIÁ: I Nội dung - Hình thức trình bày & Kỹ năng thuyết trình

- Nội dung & kết quả

- Trả lời câu hỏi hội đồng

II Điểm kết luận của Hội đồng:

Bình Dương, ngày tháng năm 20…

ĐA/KLTN – 10

Trang 7

KHOA: KINH TẾ

CTĐT: QUẢN TRỊ KINH DOANH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập- Tự do- Hạnh phúc

PHIẾU CHẤM ĐIỂM BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

(Dùng cho thành viên Hội đồng bảo vệ Báo Cáo Tốt nghiệp)

2 Họ và tên sinh viên: Nguyễn Công Vinh Mã số SV: 1723401010291

3 Lớp: D17QT03 Khóa học: 2017 – 2021 Ngành: Quản Trị Kinh Doanh

4 Tên đề tài báo cáo tốt nghiệp: Phân tích hiệu quả dịch vụ môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần đầu tư Phi Nam từ 2017 đến

Khá 75%

Trung bình 50%

Trình bày khá đúng quy định, bố cục chưa hợp lý, lập luận thiếu cơ sở

Trình bày sai quy định,

bố cục không hợp lý, lập luận không cơ sở Văn phong 1

Văn phong gọn gàng và súc tích, không có lỗi văn phạm và chính tả

Văn phong gọn gàng và súc tích, ít lỗi văn phạm

và chính tả

Văn phong rườm rà nhưng hiểu được, nhiều lỗi văn phạm và chính tả

Văn phong rườm rà gây khó hiểu, có nhiều lỗi nặng về văn phạm

và chính tả

Nội dung và kết

quả

Nội dung báo cáo 3.5

Mục tiêu nghiên cứu rõ ràng, có ý nghĩa khoa học

và thực tiễn Trình bày đầy

đủ cơ sở lý thuyết liên quan Phương pháp nghiên

Mục tiêu nghiên cứu rõ ràng, có ý nghĩa thực tiễn Trình bày khá đầy

đủ cơ sở lý thuyết liên quan Phương pháp

Mục tiêu nghiên cứu rõ ràng Có trình bày sơ sở lý thuyết liên quan nhưng còn thiếu và sai sót

Phương pháp nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu chưa rõ ràng Chưa trình bày cơ sở lý thuyết liên quan

Phương pháp nghiên

ĐA/KLTN - 09

Trang 8

cứu phù hợp nghiên cứu phù hợp khá phù hợp không phù hợp

Kết quả 2.5

Kết quả đảm bảo độ tin cậy, có giá trị khoa học và thực tiễn, kết luận đáp ứng

đủ yêu cầu về mục tiêu và nội dung nghiên cứu

Kết quả đảm bảo độ tin cậy, có giá trị thực tiễn, kết luận đáp ứng đầy

đủ yêu cầu về mục tiêu

và nội dung nghiên cứu

Kết quả có cơ sở nhưng chưa đảm bảo độ tin cậy,

ít có giá trị thực tiễn, kết luận chưa đáp ứng đủ yêu cầu về mục tiêu và nội dung nghiên cứu

Kết quả thiếu cơ sở và thiếu tin cậy, không

có giá trị thực tiễn, kết luận không đáp ứng được yêu cầu về mục tiêu và nội dung nghiên cứu

Mức độ thể

hiện kiến thức

và kỹ năng

thuyết trình

BCTN

Thể hiện kiến thức 1

Thể hiện được kiến thức, trả lời được 100% câu hỏi của Hội đồng

Thể hiện được kiến thức nhưng cần gợi ý, trả lời được trên 50%

câu hỏi của Hội đồng

Ít thể hiện được kiến thức, trả lời được từ 30- 50% câu hỏi của Hội

đồng

Không thể hiện được kiến thức, không trả lời được câu hỏi của Hội đồng

Thuyết trình 1

Trình bày logic và đúng thời gian quy định, phong cách tự tin, am hiểu sâu về vấn đề báo cáo

Trình bày đủ và đúng thời gian quy định, phong cách báo cáo

tự tin, nắm vững được vấn đề báo cáo

Trình bày tương đối đầy

đủ, đúng thời gian quy định, phong cách thiếu tự tin, khá nắm vấn đề báo

cáo

Báo cáo trình bày thiếu logic, không theo thời gian quy định, phong cách báo cáo thiếu tự tin, không nắm được vấn đề báo cáo

Tổng điểm:

6 Các nhận xét và đề nghị:

Cán bộ chấm (Ky ́ và ghi rõ họ tên)

Trang 9

KHOA: KINH TẾ

(Dùng cho Giảng viên Phản biện)

2 Họ và tên sinh viên: Nguyễn Công Vinh Mã số SV:1723401010291

Khá 75%

Trung bình 50%

Trình bày khá đúng quy định, bố cục hợp lý, lập luận có cơ sở

Trình bày khá đúng quy định, bố cục chưa hợp lý, lập luận thiếu cơ sở

Trình bày sai quy định, bố cục không hợp lý, lập luận không

cơ sở Văn phong 1

Văn phong gọn gàng và súc tích, không có lỗi văn phạm và chính tả

Văn phong gọn gàng và súc tích, ít lỗi văn phạm

và chính tả

Văn phong rườm rà nhưng hiểu được, nhiều lỗi văn phạm và chính tả

Văn phong rườm rà gây khó hiểu, có nhiều lỗi nặng về văn phạm

và chính tả

ĐA/KLTN - 09

Trang 10

quả

Nội dung báo cáo 4

Mục tiêu nghiên cứu rõ ràng, có ý nghĩa khoa học và thực tiễn Trình bày đầy đủ cơ sở lý thuyết liên quan đến đề tài Phương pháp nghiên cứu phù hợp

Mục tiêu nghiên cứu rõ ràng, có ý nghĩa thực tiễn Trình bày khá đầy

đủ cơ sở lý thuyết liên quan đến đề tài

Phương pháp nghiên cứu phù hợp

Mục tiêu nghiên cứu khá

rõ ràng, cơ sở lý thuyết có trình bày nhưng còn thiếu sót Phương pháp nghiên cứu khá phù hợp

Mục tiêu nghiên cứu chưa rõ ràng Chưa trình bày các khái niệm cơ sở lý thuyết liên quan Phương pháp nghiên không phù hợp

Kết quả 3.5

Kết quả đảm bảo độ tin cậy, có giá trị khoa học và thực tiễn, kết luận đáp ứng đủ yêu cầu về mục tiêu và nội dung nghiên

cứu

Kết quả đảm bảo độ tin cậy, có giá trị thực tiễn, kết luận đáp ứng đầy

đủ yêu cầu về mục tiêu

và nội dung nghiên cứu

Kết quả thiếu cơ sở và thiếu tin cậy, không

có giá trị thực tiễn, kết luận không đáp ứng được yêu cầu về mục tiêu và nội dung nghiên cứu

Trích dẫn Trích dẫn 0.5 Đúng quy định Có ít sai sót Nhiều sai sót Hoàn toàn sai quy định

Tổng điểm:

Cán bộ chấm

(Ky ́ và ghi rõ họ tên)

Trang 11

(Dùng cho Giảng viên Hướng dẫn)

2 Họ và tên sinh viên: Nguyễn Công Vinh Mã số SV: 1723401010291

Khá 75%

Trung bình 50%

Kém 0%

Điểm

Thái độ tham

gia

Nêu ý tưởng 0.5

Tích cực tìm kiếm và chủ động đưa ra ý tưởng xây dựng nội dung BCTN

Cần hỗ trợ để lựa chọn ý tưởng và xây dựng nội dung BCTN

Cần hỗ trợ nhiều để lựa chọn ý tưởng và xây dựng nội dung BCTN

Không quan tâm lựa chọn ý tưởng thực hiện

BCTN

Tinh thần

và thái độ 1

Nghiêm túc, chủ động, thường xuyên trao đổi và báo cáo kết quả thực hiện

Nghiêm túc, khá chủ động, thường xuyên báo cáo kết quả thực hiện

Khá nghiêm túc, không chủ động báo cáo kết quả thực hiện

Không nghiêm túc và không trung thực, không trình bày và báo cáo kết quả thực hiện

Kiến thức và kỹ

năng Kiến thức 0.5

Chủ động, vận dụng tốt kiến thức chuyên ngành vào giải quyết vấn đề

Chủ động, vận dụng khá tốt kiến thức chuyên ngành vào giải quyết vấn đề

Cần nhiều hỗ trợ từ GVHD mới vận dụng được kiến thức chuyên ngành vào giải quyết vấn

đề

Hoàn toàn không vận dụng được kiến thức chuyên ngành vào giải quyết vấn đề

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU

MỘT

KHOA: KINH TẾ

ĐA/KLTN - 09

Trang 12

Kỹ năng 0.5

Sử dụng thành thạo các phần mềm chuyên ngành hoặc tài liệu tham khảo nước ngoài

Sử dụng khá thành thạo các phần mềm chuyên ngành hoặc tài liệu tham khảo nước ngoài

Sử dụng tương đối thành thạo các phần mềm chuyên ngành hoặc tài liệu tham khảo nước ngoài

Không sử dụng được các phần mềm chuyên ngành hoặc tài liệu tham khảo nước ngoài

quả

Nội dung báo cáo 3.5

Mục tiêu nghiên cứu rõ ràng, có ý nghĩa khoa học

và thực tiễn Trình bày đầy

đủ cơ sở lý thuyết liên quan đến đề tài Phương pháp nghiên cứu phù hợp

Mục tiêu nghiên cứu rõ ràng, có ý nghĩa thực tiễn

Trình bày khá đầy đủ cơ sở

lý thuyết liên quan đến đề tài Phương pháp nghiên cứu phù hợp

Mục tiêu nghiên cứu khá

rõ ràng Có trình bày cơ

sở lý thuyết liên quan đến đề tài nhưng còn thiếu và sai sót Phương pháp nghiên cứu khá phù

hợp

Mục tiêu nghiên cứu chưa rõ ràng Chưa trình bày cơ sở lý thuyết liên quan

Phương pháp nghiên không phù hợp

Kết quả 3.5

Kết quả đảm bảo độ tin cậy, có giá trị khoa học và thực tiễn, kết luận đáp ứng

đủ yêu cầu về mục tiêu và nội dung nghiên cứu

Kết quả đảm bảo độ tin cậy, có giá trị thực tiễn, kết luận đáp ứng đầy đủ yêu cầu về mục tiêu và nội dung nghiên cứu

Kết quả thiếu cơ sở và thiếu tin cậy, không có giá trị thực tiễn, kết luận không đáp ứng được yêu cầu về mục tiêu và nội dung nghiên

cứu

Trích dẫn Trích dẫn 0.5 Đúng quy định Có ít sai sót Nhiều sai sót Hoàn toàn sai quy định

Tổng điểm:

Cán bộ chấm

(Ky ́ và ghi rõ họ tên)

Trang 13

KHOA KINH TẾ Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

PHIẾU NHẬN XÉT BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

(Dành cho chủ tịch hội đồng chấm báo cáo tốt nghiệp)

I Thông tin chung

- Họ và tên sinh viên: Nguyễn Công Vinh MSSV: 1723401010291 Lớp: D17QT03

- Tên đề tài:

Phân tích hiệu quả dịch vụ môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần đầu tư Phi Nam từ 2017 đến nay

- Họ và tên người hướng dẫn: Hoàng Nguyên Phương

II Nhận xét về khóa luận

2.1 Nhận xét về hình thức:

2.2 Tính cấp thiết của đề tài:

2.3 Mục tiêu và nội dung:

2.4 Tổng quan tài liệu và tài liệu tham khảo:

BCTN - 07

Trang 14

2.5 Phương pháp nghiên cứu:

2.6 Kết quả đạt được:

2.7 Kết luận và đề nghị:

2.8 Tính sáng tạo và ứng dụng:

2.9 Các vấn đề cần bổ sung, chỉnh sửa:

III Phần nhận xét tinh thần và thái độ làm việc của sinh viên

Trang 15

(Dành cho giảng viên chấm báo cáo tốt nghiệp)

- Tên đề tài:

BCTN - 07

Trang 16

Trang 17

(Dành cho giảng viên hướng dẫn)

- Tên đề tài:

ĐA/KLTN - 07

Trang 18

Giảng viên hướng dẫn

Ký tên (ghi rõ họ tên)

………

Trang 19

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG BIỂU SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ

PHẦN A PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 3

5 Kết cấu của đề tài 3

PHẦN B PHẦN NỘI DUNG 4

CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT DỘNG SẢN 4

1.1 Khái quát về bất động sản 4

1.1.1 Một số khái niệm 4

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản 6

1.1.3 Vai trò của bất động sản 7

1.2 Một số nội dung về môi giới bất động sản 8

1.2.1 Đặc điểm của môi giới bất động sản 8

1.2.2 Bản chất của hoạt động môi giới bất động sản 8

1.2.3 Vai trò của môi giới bất động sản 9

1.2.4 Phân loại thị trường bất động sản 10

1.3 Các thành phần tham gia vào thị trường bất động sản 13

1.3.1 Nhà nước 13

1.3.2 Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS 13

1.3.3 Các tổ chức cá nhân sử dụng bất động sản 14

1.3.4 Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS 14

Trang 20

1.4 Tổng quan dịch vụ môi giới bất động sản ở Việt Nam và trên thế giới 15

1.4.1 Tổng quan dịch vụ môi giới bất động sản trên thế giới 15

1.4.1.1 Bối cảnh về ngành môi giới ở Hoa Kỳ 15

1.4.1.2 Bối cảnh về ngành môi giới ở Thụy Điển 17

1.4.1.3 Bối cảnh về ngành môi giới ở Singapore 18

1.4.2 Tổng quan dịch vụ môi giới bất động sản ở Việt Nam 19

1.4.2.1 Giai đoạn từ sau năm 1992 đến năm 2010 19

1.4.2.2 Giai đoạn từ sau 2010 đến nay 21

KẾT LUẬN CHƯƠNG I 22

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG VỀ QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHI NAM 23

2.1 Giới thiệu về Công ty Cổ phần đầu tư Phi Nam 23

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển 23

2.1.2 Tầm nhìn và sứ mệnh 25

2.1.3 Nhiệm vụ và chức năng của doanh nghiệp 25

2.1.3.1 Chức năng 25

2.1.3.2 Nhiệm vụ 26

2.1.4 Các dự án đã và đang triển khai 27

2.1.5 Cơ cấu tổ chức 28

2.1.6 Nhiệm vụ và chức năng của các phòng ban 28

2.1.6.1 Ban lãnh đạo 28

2.1.6.2 Phòng kế toán tài chính 29

2.1.6.3 Phòng hành chính nhân sự 29

2.1.6.4 Phòng Marketing 31

2.1.6.5 Phòng pháp lý 31

2.1.6.6 Phòng kinh doanh 32

Trang 21

2.2 Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh của công ty qua 3 năm 34

2.2.1 Phân tích tình hình lợi nhuận của công ty qua các năm 35

2.2.2 Đánh giá chung về hiệu quả hoạt động 36

2.3 Tình hình nhân sự của Công ty 37

2.3.1 Theo giới tính 37

Tình hình nhân sự của công ty được phản ánh bằng biểu đồ và bảng dưới đây: 37

2.3.2 Theo trình độ 38

2.4 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần đầu tư Phi Nam 40

2.4.1 Quy trình môi giới bất động sản bằng phương pháp Telesales 40

2.4.2 Phân tích các giai đoạn trong quá trình môi giới của Công ty 45

2.4.3 Đánh giá hiệu quả dịch vụ môi giới bất động sản của công ty 53

2.5 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản bằng Digital Marketing của công ty 55

2.5.1 Sự cần thiết áp dụng Digital Marketing 55

2.5.2 Hoạt động Digital marketing của Công ty Phi Nam 56

2.5.3 Đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản bằng Digital Marketing của công ty 63

KẾT LUẬN CHƯƠNG II 64

CHƯƠNG III PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT GÓP PHẦN HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY 65

3.1 Cơ hội và phương hướng cho Công ty bất động sản trong thời kỳ hiện nay 65

3.2 Một số giải pháp đề xuất góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần đầu tư Phi Nam 66

3.3 Một số kiến nghị nhằm cải thiện hoạt động môi giới bất động sản 71

3.3.1 Kiến nghị với Cơ quan chức năng 71

3.3.2 Kiến nghị với công ty bất động sản 72

KẾT LUẬN CHƯƠNG III 73

KẾT LUẬN 74

TÀI LIỆU THAM KHẢO 75

Trang 23

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ

Bảng 2.1: Kết quả kinh doanh của công ty 34 Bảng 2.2: Bảng cơ cấu độ tuổi theo giới tính 37 Bảng 2.3: Bảng cơ cấu độ tuổi theo trình độ 38 Bảng 2.4: Chỉ tiêu Telesales của nhân viên phòng kinh doanh 50 Bảng 2.5: Số giao dịch dự án hoàn thành của công ty 52 Bảng 2.6: Tỉ lệ thành công giữa các phương pháp Sales 53 Bảng 2.7: Ngân sách dành cho Facebook Ads của phòng 62

Sơ đồ 2.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức 28

Sơ đồ 2.2: Sơ đồ những giai đoạn trong quy trình môi giới 45

Hình 2.1: Logo công ty 24 Hình 2.2: Công ty Cổ phần đầu tư Phi Nam 24 Hình 2.3: Website công ty Phi Nam 57 Hình 2.4: Thống kê lượng người truy cập website 58 Hình 2.5: Fanpage Công ty Phi Nam 59 Hình 2.6: Quảng cáo Facebook của dự án ở Bình Dương 60

Trang 24

PHẦN A PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam nói riêng cũng như trên thế giới nói chung đều có sự tham gia của một ngành đặc biệt nhất trong các ngành, đó là ngành bất động sản Bất động sản là tài sản cực kỳ quan trọng đối với mỗi quốc gia, đúng với ý nghĩa của câu “Tấc đất, tấc vàng”, Vai trò kinh tế của bất động sản được thể hiện hết sức cụ thể bằng sự phát triển của ngành này trong những năm vừa qua Mặt khác trong

xu thế hội nhập như hiện nay việc phát triển thị trường bất động sản là hết sức cần thiết

để đáp ứng được xu thế mới và không bỏ lỡ những cơ hội mà nó đem đến

Do thông tin trên thị trường bất động sản thường không hoàn hảo, chính vì vậy, khi mua bán giao dịch cả bên bán và bên mua thường phải tìm một người có chuyên môn về bất động sản tư vấn môi giới bất động sản Hoạt động môi giới bất động sản là một trong những hoạt động kinh doanh gắn liền với công ty, ra đời nhằm hỗ trợ và kích thích thị trường bất động sản phát triển

So với mặt bằng chung với thế giới thì thị trường bất động sản của chúng ta còn khá mới mẻ, thị trường bất động sản tại Việt Nam đang trong giai đoạn từng bước phát triển vì vậy để thúc đẩy thị trường này cần có sự kết hợp của nhiều yếu tố, nhiều lĩnh vực Môi giới với tính chất là yếu tố trung gian là cầu nối góp phần gắn kết cung và cầu

Tuy mới được công nhận chính thức tại Việt Nam nhưng hoạt động môi giới bất động sản đã thể hiện được sự cần thiết của mình với thị trường bất động sản nói riêng

và nền kinh tế nói chung Với tính chất là trung gian cầu nối góp phần kết nối cung - cầu bất động sản của thị trường, hoạt động môi giới ngày càng thể hiện tính tất yếu trong điều kiện thị trường bất động sản nhạy cảm và phức tạp như hiện nay

Trang 25

Đối với hoạt động môi giới bất động sản thì quy trình môi giới đóng vai trò vô cùng quan trọng Quy trình môi giới có bài bản Hoàn thiện, chuyên nghiệp thì thành công của mỗi thương vụ giao dịch bất động sản càng cao

Trong thời gian thực tập tại công ty, thông qua việc tìm hiểu, phân tích quá trình thực hiện các thương vụ môi giới cùng với một số tài liệu thu thập được, tôi xin chọn

nghiên cứu đề tài “Phân tích hiệu quả dịch vụ môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần đầu tư Phi Nam từ năm 2017 đến nay” với ước muốn tìm hiểu phần nào về thực

tế hoạt động môi giới bất động sản của công ty và xin đưa ra một số ý kiến đóng góp với hi vọng sẽ góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới tại công ty

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu 1: Hệ thống hóa những vấn đề liên quan đến bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản

Mục tiêu 2: Tìm hiểu sâu và phân tích, đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại CTCP đầu tư Phi Nam

Mục tiêu 3: Đề xuất, kiến nghị một số giải pháp để góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới tại công ty

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu hoạt động môi giới bất động sản

Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung vào phạm vi của những dự án đất nền, nhà phố, cho thuê của CTCP đầu tư Phi Nam tại Bình Dương

Trang 26

4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp tổng hợp dữ liệu: Sử dụng những phương pháp tổng hợp dữ liệu

để tìm hiểu về những lý thuyết được hệ thống hóa về bất động sản, và thị trường bất động sản hiện nay

Nguồn thông tin:

+ Báo chí, tạp chí bất động sản, báo doanh nghiệp, hoạt động kinh doanh bất động sản…

Phương pháp phân tích tổng hợp: Sau khi thu thập những thông tin, dữ liệu từ

bên Công ty Phi Nam, báo chí, internet Thông tin sẽ được đánh giá, tổng hợp lại để phân tích, và cuối cùng là đề ra những chiến lược môi giới phát triển hơn

5 Kết cấu của đề tài

Đề tài này gồm 3 chương theo thứ tự sau đây:

Chương I: Cơ sở khoa học về bất động sản và hoạt động môi giới bất dộng sản

Chương II: Thực trạng về hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần đầu tư Phi Nam

Chương III: Phương hướng và giải pháp đề xuất góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty

Trang 27

(Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại

Điều 174)

Thị trường bất động sản: Được hiểu một cách thông thường như là nơi diễn ra các giao

dịch mua bán BĐS, cho thuê, thế chấp BĐS

Nếu theo quan điểm khoa học thì thị trường bất động sản được hiểu như là một

hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động sản và các hoạt động liên

quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản (Nguyễn Minh Ngọc, 2006)

Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê,

thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục

đích sinh lợi (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Kinh doanh dịch vụ BĐS là hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường

BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS

Giao dịch BĐS là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa

tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS

Trang 28

Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch

vụ cho kinh doanh BĐS

Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu

hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên Việc môi giới vì vậy là công việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ được thực hiện giữ hai bên

Môi giới bất động sản là việc thực hiện công việc cho những người khác mà kết

quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới Những hoạt động này

liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của bất động sản (Nguyễn Thị Hải Ninh, 2007)

Khoản 2 điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã xác định khái niệm môi giới bất động sản như sau: “Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản "

Thù lao môi giới BĐS: Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS được hưởng một khoản

tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa khách hàng và người thứ ba Mức thù lao môi giới BĐS do các bên thoả thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch mua bán

Hoa hồng môi giới BĐS: Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS được hưởng một

khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS Mức hoa hồng môi giới BĐS do các bên thoả thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán BĐS và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thoả thuận trong hợp đồng môi giới BĐS

Trang 29

- Tính khác biệt: Không có hai bất động sản giống nhau hoàn toàn dù giống nhau kết cấu, kiến trúc, kích thước, diện tích nhưng vẫn khác nhau về vị trí (dù đấy là hai bât động sản liên kề) Chính vì vậy, trên thị trường bất động sản, vị trí, giá trị và khả năng sinh lời của mỗi bất động sản là hoàn toàn khác nhau

- Tính có giá trị lớn: Đặc điểm này là do đất đai có giới hạn, bất động sản khan hiếm, giá trị công trình xây dựng thường cao nên bất động sản có giá trị lớn, co giãn cung thấp hơn co giãn cầu

- Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường

mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể

Trang 30

tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó

Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không

bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

Vì thế, nên đặc điểm của hoạt động môi giới bất động sản cũng có sự khác biệt lớn đối với những hoạt động môi giới của hàng hóa khác

Trang 31

1.2 Một số nội dung về môi giới bất động sản

1.2.1 Đặc điểm của môi giới bất động sản

- Kết nối giữa người bán và người mua: Môi giới bất động sản đóng vai trò kết nối nhu cầu giữa người bán và người mua sao cho hợp lý Người mua và người bán thông qua nhà môi giới tiến hành việc mua (bán, cho thuê) BĐS một cách nhanh chóng, hiệu quả và ít gặp rắc rối nhất Sau khi đã tìm hiều kỹ yêu cầu và nguyện vọng của các bên nhà môi giới sẽ tiến hành các thủ tục cần thiết để thực hiện một hợp đồng giao dịch

- Hoa hồng là nguồn thu nhập chính của công ty và người môi giới BĐS: Ngoài mức thù lao cố định khi thuê môi giới (có thể có hoặc không), người môi giới được trả một khoản hoa hồng theo giá trị giao dịch mà họ giúp các bên hoàn thành, lớn hơn nhiều so với thù lao cố định và là thu nhập chính của họ

1.2.2 Bản chất của hoạt động môi giới bất động sản

Trước hết cần nhận thấy rằng môi giới là hoạt động của những nhà môi giới chuyên nghiệp Tính chuyên nghiệp thể hiện ở sự am hiểu về pháp luật, các quy định của nhà nước về Kinh doanh BĐS Sự am hiểu này giúp các nhà môi giới tránh được các vướng mắc khi thực hiện các thương vụ

Môi giới BĐS là việc kết nối các thương vụ, tạo sự thấu hiểu giữa các bên Nhà môi giới giúp những người có BĐS và những người có nhu cầu thuê, mua kết nối được với nhau, qua đó thúc đẩy thực hiện các thương vụ

Bản chất của môi giới BĐS thể hiện đó là việc lựa chọn, sắp xếp các phương pháp, các vấn đề của thương vụ để giải quyết các thương vụ một cách nhanh chóng, hợp lý và hiệu quả Nhà môi giới hoạt động theo yêu cầu của một bên khách hàng hoặc nhà đầu tư và thực hiện những dịch vụ để thúc đẩy hiệu quả của thương vụ Nhà môi giới cần tìm ra bên thứ hai của thương vụ Người mà chấp nhận những điều kiện đưa ra bởi khách hàng hoặc nhà đầu tư của mình và đàm phán với họ về những điều kiện đó

Trang 32

Hoạt động môi giới là tìm ra bên thứ hai của thương vụ cho khách hàng hoặc nhà đầu

tư của mình, tìm ra người phù hợp với hàng hóa và những điều kiện đặt ra Đây cũng là hành vi mang tính thương mại cao, thường đòi hỏi nhiều thời gian, sự kiên nhẫn và khả năng giới thiệu, thuyết phục về hàng hóa

1.2.3 Vai trò của môi giới bất động sản

Môi giới là một trong ba tác nhân tham gia thị trường Ba tác nhân đó bao gồm: người mua-người môi giới-người bán Vai trò của dịch vụ môi giới BĐS thể hiện qua các mặt:

- Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hóa BĐS

Do đặc thù thị trường BĐS là thị trường không hoàn hào, thông tin về thị trường

và hàng hóa không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các lại hàng hóa khác Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường BĐS, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản, bao gồm các thông tin về: pháp luật, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của BĐS, môi trường, nhu cầu, hơn nữa BĐS là một hàng hóa đặc biệt, khan hiếm, chịu

sự tác động của nhiều yểu tố Vì vậy nếu hệ thống thông tin không hoàn hảo, thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đố, người tham gia giao dịch phải chấp nhận mức giá không mong muốn Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường BĐS Hệ thống các

tổ chức này càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin BĐS càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi co cho các đối tượng tham gia trên thị trường

- Thúc đẩy thị trường BĐS phát triển

Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm

Trang 33

giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch BĐS thỏa mãn điều kiện của mình, giúp họ tính toán kỹ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất Đồng thời thông qua môi giới, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, giá cả BĐS sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai, minh bạch, hạn chế tình trạng đầu cơ, ép giá Vì vậy, hoạt dộng của tổ chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển

- Góp phần thúc đấy đổi mới chính sách quản lý BĐS

Thông qua các giao dịch trên thị trường BĐS, Nhà nước có cơ sở đổi mới bổ sung, hoàn thiện công tác quản lý đất đai, quản lý BĐS: thiết lập hệ thống, quy trình đăng ký đất đai, đăng ký tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhẳm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ kinh tế-xã hội, từ đó mở rộng và phát triển thị trường BĐS tránh tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành chính hóa các quan hệ dân sự về đất đai

- Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghiệp, các tổ chức tham gia giao dịch BĐS sẽ được cung cấp đầy dủ, chính xác thông tin về BĐS, hạn chế tiêu cực, góp phần

ổn định trật tự, an ninh xã hội

1.2.4 Phân loại thị trường bất động sản

Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS, nhìn chung chỉ mang tính chất tương đối, có thể tóm tắt ở bảng dưới đây:

a/Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi

Trên thị trường hàng hoá BĐS đối tượng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất.Và có thể chia thành thị trường thị trường BĐS tư liệu sản xuất và thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng

Trang 34

* TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp…), thị trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp…

* Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v

b/Căn cứ vào khu vực có BĐS

+ Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng

+ Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng

+ Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng

c/ Căn cứ theo công dụng của BĐS

* Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)

* Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng ) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá )

* Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX )

* Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)

Trang 35

* Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch) như di sản văn hoá, di tích lịch sử

d/Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh)

* Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS

* Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

* Thị trường cho thuê BĐS

* Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS

* Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS

e/ Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường

+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp)

+ Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê

+ Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê

(Nguồn: Tư liệu của Bộ Tài chính, Tổng hội XD Việt Nam, CIEM)

Tổng hợp các kết quả nghiên cứu và các nhận định của các nhà khoa học, có thể cho rằng thị trường BĐS nước ta bao gồm thị trường BĐS sơ cấp và thị trường BĐS thứ cấp

Trang 36

Thị trường sơ cấp được hình thành từ khi nhà nước giao hoặc cho thuê đất Chủ

thể tham gia thị trường này là Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu sử dụng đất

Giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành đầu

tư tạo lập BĐS (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng, xây dựng

cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc), sau đó tiến hành các giao dịch về hàng hoá BĐS nhà đất như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm Giai đoạn này gọi

là thị trường thứ cấp

1.3 Các thành phần tham gia vào thị trường bất động sản

1.3.1 Nhà nước

Người đại diện sở hữu toàn dân;

Thực hiện chức năng: Cung cấp thể chế, pháp lý; Điều tiết thị trường bất động sản bằng các công cụ: Tài chính (thuế, giá); ngân hàng (cho vay, thế chấp); Thực hiện hành chính công; Thực hiện dịch vụ công

1.3.2 Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS

Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lời (Luật kinh doanh BĐS 2006, khoản 2, điều 4)

- Đối tượng, phạm vi kinh doanh bất động sản

+ Tổ chức cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây:

Đầu tư, tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê; Đầu tư cải tạo đất, công trình hạ tầng để cho thuê đất có hạ tầng; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình

Trang 37

hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có cơ sở hạ tầng để

cho thuê lại (Luật kinh doanh BĐS 2006; Khoản 1, Điều 9)

+ Tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây:

Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựnh để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đầu

tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ

tầng (Luật kinh doanh BĐS 2006 Khoản 1, Điều 10)

1.3.3 Các tổ chức cá nhân sử dụng bất động sản

- Các tổ chức, cá nhân trong nước, các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh

tế

- Hộ gia đình, cá nhân (sử dụng đất sản xuất, kinh doanh, nhà ở)

1.3.4 Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS

Các tổ chức, cá nhân trong nước; Các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh dịch vụ BĐS trong phạm vi:

- Dịch vụ môi giới BĐS

- Dịch vụ định giá BĐS

- Dịch vụ sàn giao dịch BĐS

Trang 38

1.4 Tổng quan dịch vụ môi giới bất động sản ở Việt Nam và trên thế giới

1.4.1 Tổng quan dịch vụ môi giới bất động sản trên thế giới

1.4.1.1 Bối cảnh về ngành môi giới ở Hoa Kỳ

Trong nhiều năm, các công ty môi giới bất động sản Hoa Kỳ đã hoạt động thông qua các hiệp hội thương mại mạnh mẽ, đáng chú ý nhất là Hiệp hội các nhà kinh doanh bất động sản quốc gia (NAR) Các đại lý được cấp phép có thể tham gia các hiệp hội địa phương, tiểu bang và quốc gia và do đó tự gọi mình là “Người Thực Hiện”, là tên

đã đăng ký thương mại chỉ dành cho những thành viên đồng ý tuân thủ một quy tắc ứng xử cụ thể và thanh toán cho địa phương, tiểu bang, và phí quốc gia Năm 1999, có 760.000 thành viên của NAR và 2.121.918 nhà môi giới hoặc đại lý được cấp phép hoạt động và không hoạt động trên toàn quốc [1]

Hiệp hội REALTOR Hoa Kỳ đã thành công trong việc tuyển dụng thành viên từ hàng ngũ các đại lý được cấp phép và trong cung cấp hệ thống MLS thiết yếu về mặt lịch sử Nó đã thành công đến mức rất ít thành viên của công chúng và giới truyền thông hiểu được sự khác biệt giữa một đại lý bất động sản được cấp phép và một Người Bất Động Sản, và có xu hướng coi những thuật ngữ này là đồng nghĩa

Không có gì lạ khi phần lớn các công ty bất động sản có quy mô nhỏ Theo Hồ

sơ người mua và bán nhà của NAR 2000, 60% công ty bất động sản có từ năm nhân viên trở xuống, và chỉ 4% có hơn 50 công nhân Quyền truy cập vào các hệ thống MLS địa phương là rất quan trọng đối với các công ty nhỏ dựa vào cơ sở dữ liệu này để hỗ trợ khách hàng của họ Hầu hết các đại lý đang hoạt động đều có quyền truy cập vào ít nhất một Dịch vụ Đa danh sách cục bộ (MLS) Ở Mỹ, một số đại lý tham gia một số hệ thống MLS gần đó

[ 1 ] Số lượng công ty môi giới bất động sản quốc gia đang hoạt động và không hoạt động được lấy từ Thông báo

Trang 39

Ngành môi giới bất động sản đưa ra một ví dụ đáng lo ngại về một ngành mà bề ngoài của nó có vẻ cạnh tranh tương xứng Trên toàn quốc, hiện có khoảng hai triệu đại

lý và nhà môi giới bất động sản đang hoạt động, liên kết với khoảng 100.000 công ty Tất nhiên, thị trường liên quan là các khu vực địa phương hơn nhiều - các khu vực đô thị hoặc thậm chí các thị trấn riêng lẻ Tuy nhiên, số quốc gia đó trải khá dày khắp Hoa

Kỳ và nhập cảnh tương đối dễ dàng, NAR báo cáo rằng có khoảng 1.700 hiệp hội môi giới địa phương

Tuy nhiên, tác giả này, cùng với nhiều nhà quan sát khác của ngành công nghiệp này, có những nghi ngờ mạnh mẽ rằng nó chưa hoàn toàn cạnh tranh Sự nổi bật trong lịch sử của "hoa hồng 6% (hoặc, trong một số cộng đồng, 7%)" là một chỉ báo đáng lo ngại Một nghiên cứu khác là kết quả nghiên cứu cho thấy hoa hồng bất động sản thực

tế có xu hướng tăng mạnh ở mức chính xác 6% hoặc 7% (tùy thuộc vào khu vực địa phương) và tỷ lệ hoa hồng phần lớn không nhạy cảm với sự biến đổi của giá nhà Tuy nhiên, một lịch sử khác là lịch sử của ngành trong việc sử dụng dịch vụ niêm yết nhiều địa phương (MLS) - một nguồn thông tin mua bán bất động sản nhà ở tập trung có giá trị

Mặc dù một số chủ sở hữu nhà dự định bán đóng vai trò là đại lý của chính họ (điều này được mô tả trong thương mại là "để bán bởi chủ sở hữu", hoặc FSBO), FSBOs chiếm 15-20% doanh số bán nhà ở, hầu hết chọn thuê một đại lý "độc quyền" trong một khoảng thời gian nhất định: Chỉ đại lý đó mới có thể đại diện cho người bán trong giao dịch (và kiếm được khoản phí mà người bán sẽ trả) trong khoảng thời gian

đã định Các đại lý lo lắng, một cách hợp pháp, về khả năng người khác tự do dựa vào

nỗ lực của họ Ví dụ: trong trường hợp không có hợp đồng quy định tính độc quyền, người môi giới ban đầu có thể thực hiện những nỗ lực đáng kể để bán căn nhà - và sau

đó khi người mua có khả năng sắp đưa ra một đề nghị có thể chấp nhận được, chủ sở hữu có thể hỗ trợ người đại diện và thương lượng trực tiếp với chủ sở hữu (hoặc sử dụng một bên trung gian giá thấp hơn, người đã không phải chịu tất cả các chi phí của người môi giới ban đầu) Đại lý có thể là một đại lý / nhà môi giới một mình, hoặc có

Trang 40

thể là một trong số các đại lý được thuê bởi hoặc được liên kết với một nhà môi giới (người sẽ giữ lại một phần phí của đại lý)

Theo thuật ngữ của ngành bất động sản ở Mỹ, "đại lý" là người có giấy phép đại

lý (từ tiểu bang nơi họ làm việc), mà họ không cần phải có bất kỳ kinh nghiệm nào trong ngành Các đại lý thường làm việc cho các "nhà môi giới", những người có giấy phép cao cấp hơn đòi hỏi một số năm kinh nghiệm

1.4.1.2 Bối cảnh về ngành môi giới ở Thụy Điển

Vào năm 1984, tại Thuỵ Điển đã bắt đầu thực hiện việc đăng ký hành nghề các nhà môi giới bất động sản Mục đích chính của việc này là việc bảo vệ lợi ích của khách hàng thông qua dịch vụ môi giới chuyên nghiệp Một mục tiêu khác mà Thuỵ Điển mong muốn đó là thông qua đó khơi thông và đẩy nhanh vòng quay của thị trường nhà ở thông qua việc tiết kiệm thời gian trong việc giải quyết, hoạch định các

nguồn cung nhà ở (Charles Andersson and Nicklas Hansen, 2018)

Khi đó chính quyền yêu cầu các công ty hoạt động môi giới đăng ký tại các cơ quan đăng ký riêng của chính quyền Để được hành nghề môi giới bất động sản vào thời điểm đó các ứng viên cần đạt được những yêu cầu sau:

- Tốt nghiệp từ trung học trở lên

- Nộp một khoản tiền bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tối thiểu (khoảng 10.000 USD)

- Quyết định cho phép hành nghề của cơ quan có thấm quyền

Đơn khiếu nại trong trường họp bị từ chối cấp chứng chỉ hành nghề được nộp tại Toà hành chính Trong luật cũng tập trung điều chỉnh các hành vi thuộc lĩnh vực dân

sự, pháp lý về quá trình thực hiện các yêu cầu môi giới của khách hàng, các cách xác định khoán hoa hồng cho nhà môi giới

Định dạng
Số trang	100
Dung lượng	2,28 MB