Một số dạng bài tập môn định giá tài sản có đáp án

Giá chuyển nhượng đối với đất ở có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự lô đất trên Bài số 4: ứớc tính giá thị trường của biệt thự Sao Mai với các thông tin sau: - Biệt thự Sao Mai

Môn học định giá tài sản

Đề bài

Hà nội - 05 2015

I Phương pháp so sánh trực tiếp:

Bài số 1:

ước tính giá trị lô đất A và B với các dữ liệu sau đây:

- Diện tích hai lô đất đều bằng 375 m2 Lô đất A có chiều rộng mặt tiền là 5 m, chiều sâu 75 m Các chiều tương ứng của lô đất B là 25 m và 15 m

- Giá chuyển nhượng thực tế đất ở mặt đường tại khu vực này với những lô đất có diện tích khoảng 75 m2 (5mx15m)là 1.tr đ/m2, không mặt đường là 0.6 tr.đ/m2

Theo qui định hiện hành người sử dụng đất khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp 50 % tiền sử dụng đất tính theo giá địa phương quy định

B

A

Một lô đất cần thẩm định giá có diện tích 500m2 không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp, sử dụng ổn định, hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở.

Giá chuyển nhượng đối với đất ở có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự lô đất trên

Bài số 4: ứớc tính giá thị trường của biệt thự Sao Mai với các thông tin sau:

- Biệt thự Sao Mai được xây dựng trên diện tích đất 400 m2, hợp pháp về các quyền đối với BĐS

- Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự Sao Mai, giống biệt thự Sao mai về nhiều mặt, vừa bị toà án phát mãi với số tiền là 400.000.000 đ

- Biệt thự B trên cùng mặt đường với biệt thự Sao Mai nhưng có thêm phần sân vườn trị giá 40.000.000 đ, hợp pháp về quyền đối với BĐS, vừa được bán với điều kiện: trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm Trong đó, trả ngay lần đầu 300.000.000đ, đợt hai 265.000.000đ, đợt

ba 228.000.000đ, đợt bốn 188.956.800đ, đợt cuối 169.389.793đ

- Biệt thự C có diện tích và vị trí tương tự biệt thự Sao Mai, nhưng nội thất kém hơn 20.000.000đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định trước năm 1985, vừa được bán với giá 560.000.000 đ

- Theo quy định hiện hành:

+ Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 1.000.000 đ/m2

+ Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m2

3

+ Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức.

+ Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm 7%/năm; 3 năm 8%/năm; 4năm 9%/năm

- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng

Đáp án Bài số 4:

- Mục đích của việc định giá là ước tính GTTT của tài sản

- Theo nguyên tắc thay thế: giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương thay thế Do vậy, có thể dựa vào GTTT – chi phí của các tài sản tương đương để xác định

- Theo nguyên tắc SDTNVHQN, giá trị của BĐS phải được xác định trong điều kiện luật pháp cho phép, thì BĐS mới có thể đạt đến khả năng có thể SDTNVHQN Do vậy, để ước tính giá trị phải giả định tất cả các tài sản đem ra so sánh đều được hợp thức hoá về mặt pháp lý

Cụ thể như sau:

a Giá bán biệt thự B quy về điều kiện trả tiền ngay:

áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của một khoản tiền:

PV = FV n (1 + r) -n

300.000.000 đ + [265.000.000 đ x (1 + 0,06)-1] + [228.980.000 đ x (1 + 0,07)-2] +

[188.956.800 x (1 + 0,08)-3] + [169.389.793 x (1 + 0,09)-4] =

= 300.000.000đ + 250.000.000đ +200.000.000đ +150.000.000đ +120.000.000đ = 1.020.000.000đ

b Giá trị B sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về giá trị xây dựng so với A

1.020.000.000 đ - 40.000.000 đ = 980.000.000 đ

c Nghĩa vụ tài chính về QSD đất khi hợp thức hoá đối với C

200 m2 x 1.000.000 đ/m2 x 50% + (400 m2 - 200 m2) x 1.000.000 đ/ m2 x 100% = 300.000.000 đ

d Giá trị biệt thự C sau khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý về QSD đất:

560.000.000 đ + 300.000.000 đ =860.000.000 đ

e Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lý quyền sử dụng đất

và giá xây dựng so với A:

860.000.000 đ + 20.000.000 đ = 880.000.000 đ

4

Đối chiếu giá trị biệt thự B: 980.000.000 đ và biệt thự C: 880.000.000 đ mức độ chênh lệch là 100.000.000 đ, do vậy có thể xác định giá trị biệt thự A cần thẩm định giá khoảng

930.000.000 đ.

5

II Phương pháp đầu tư

Bài số 5:

Một bất động sản mua cách đây 3 năm bằng tiền vay là 500.000 USD với lãi suất 12%một năm Hãy tính số tiền phải trả một lần sau 4 năm vay?

Đáp án Bài số 5:

- Nếu tính theo lãi đơn: 500.000 x ( 1+ 12% x 4) = 740.000

- Nếu tính theo lãi kép: 500.000 x ( 1+ 12%)4 = 786.750

Bài số 6:

Giá trị hiện tại của quyền nhận được thu nhập 1USD, 200 USD một cách liên tục trongthời gian 3 năm, 5 năm và 6 năm là bao nhiêu? với giả thiết rằng bạn có thể tạo ra tỷ suất sinhlời 10%/năm trên số tiền mà bạn có?

Đáp án Bài số 6:

áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của một chuỗi tiền đồng nhất:

i x A

) 1 (

1 + −

−

=

+ Với n = 3 năm: 1USD x 2,4869 = 2,4869 USD

+ Với n = 5 năm: 1USD x 3,7908 = 3,7908 USD

+ Với n = 6 năm: 1USD x 4,3553 = 4,3553 USD

+ Với n = 3 năm: 200USD x 2,4869 = 497,38 USD

+ Với n = 5 năm: 200USD x 3,7908 = 758,16 USD

+ Với n = 6 năm: 200USD x 4,3553 USD = 871,06 USD

Bài số 7:

Một bất động sản được mua với giá 6.000.000 USD Số tiền 2.000.000 USD được chi ngay lập tức để làm đường và các chi phí phát triển khác Trong 3 năm tiếp theo, bất động sảnnày không đưa lại một nguồn thu nhập nào Hãy cho biết, tổng chi phí vào bất động sản này vào cuối năm thứ 3 đối với nguời mua là bao nhiêu? Giả thiết rằng tỷ suất sinh lời mà người mua yêu cầu là 15%?

Bài số 8:

Một đồn điền trồng cây lấy gỗ đạt đến kỳ trưởng thành trong 50 năm Chi phí ban đầu cho việc gieo trồng là 3.000 USD/ ha Chi phí chăm sóc bình quân hàng năm ước tính là 200 USD/ha

Yêu cầu:

1 ước tính tổng phí tổn cho mỗi ha cho đến khi cây trưởng thành?

2 ước tính giá trị hiện hành của các khoản đầu tư này?

Biết rằng, lãi suất yêu cầu trên số vốn đầu tư là 18%, chi phí gieo trồng phát sinh vào đầu năm thứ nhất

i V

FV

n n

o

n

1 ) 1 ( )

Yêu cầu:

1 Hãy ước tính giá trị của quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình thường thì người cho thuê luôn có khả năng tạo ra tỷ suất sinh lời trên số vốn đầu

tư của mình là 13% một năm?

2 Dự tính sau 8 năm chủ sở hữu có thể bán bất động sản với giá 350.000 USD Hãy cho biết giá trị của quyền sở hữu vĩnh viễn bất động sản này, với giả thiết rằng 13% một năm là tỷ suất sinh lời trung bình trên thị trường vốn đầu tư?

7

=

8 , 5 ,

1 ( 1 )

t n

i

FV i

Bài 10: Công ty VINACO vừa mua lại của tư nhân một lô đất với giá 1.800 tr đồng Dự đoán

giá lô đất sẽ tăng 15% một năm

Yêu cầu:

1 Ước tính giá thị trường của lô đất sau 4 năm?

2 Ước tính giá thị trường của lô đất sau 8 năm?

3 Ước tính thời gian giá trị lô đất có thể tăng gấp đôi?

4 Trong bao lâu giá trị lô đất tăng gấp đôi, nếu tốc độ tăng giá 10% năm?

Theo công thức nội suy, ta có: n = 7 năm 3 tháng 5 ngày

Hoặc: 1 năm tương đương với 0,1958 Do đó: 2,0 – 1,9478 = 0,0522 tương đương với:0,0522/0,1958 = 0,2665 năm (3,2 tháng hay 3 tháng 6 ngày)

Bài 11:

Ông John đang xem xét khả năng mua một BĐS sở hữu vĩnh viễn cho thu nhập về tiềncho thuê mỗi năm là 79.000 USD Chi phí quản lý thường xuyên vào khoảng 1,5% thu nhập hàng năm Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ ra để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 2,75% giá trị giao dịch Những giao dịch ngay tại địa

phương đó cho thấy các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất mọi rủi ro là 6,5%

Yêu cầu: tư vấn cho ông John về mức giá có thể chấp nhận đối với BĐS.

Đáp án Bài 11:

- Thu nhập về tiền cho thuê hàng năm: 79.000

- Chi phí thường xuyên: 1.5% x 79.000 = 1.185

III Phương pháp chi phí giảm giá :

Bài số 12: Bất động sản là một ngôi nhà cổ hiện đang xuống cấp, có diện tích đất 60 m2, diện tích sàn xây dựng là 150 m2 Có chứng cứ thị trường về việc bán một mảnh đất trống tương tựvới giá 20.000.000đ/m2 Chi phí thay thế mới ngôi nhà tính theo mặt bằng giá tại thời điểm hiện hành ước tính là 2.500.000đ/m2 sàn xây dựng

Yêu cầu: Ước tính giá trị bất động sản Biết tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà là 60 năm,

tuổi kinh tế còn lại là 20 năm

- Tuổi hiệu quả (thời gian đã sử dụng) của ngôi nhà:

60 năm – 20 năm = 40 năm

- Mức giảm giá ướ tính của ngôi nhà:

Bài số 13: Ước tính giá trị bất động sản A dựa trên thông tin sau:

1 Tài liệu về bất động sản A:

- Diện tích đất 300 m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất

- Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 120 m2

- Hao mòn của các kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44%

2 Các thông tin có liên quan:

+ Một lô đất trống bên cạnh diện tích 250 m2 không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa được bán với giá 225.000.000 đ Theo quy

định hiện hành, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phảt nộp tiền

sử dụng đất bằng 100% giá đất Nhà nước quy định đối với toàn bộ diện tích

+ Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 1.200.000 đ/m2

+ Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%; tường 18%; sàn 16%; mái 14%

+ Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự 1.500.000 đ/m2

b Giá trị tài sản trên đất:

- Chất lượng còn lại của các kết cấu chính:

Móng 68%, tường 56%, sàn 64%, nền 56%

- Chất lượng còn lại của công trình:

(68% x 8%) + (56% x 18%) + (64% x 16%) + (56% + 14%) : (8% +18% + 16% +14%) =60%

- Giá trị ước tính đối với phần xây dựng:

120 m2 x 1.500.000 đ/m2 x 60% - 13.000.000 = 95.000.000 đ

c Giá trị ước tính cho BĐS mục tiêu:

630.000.000 đ + 95.000.000 đ = 725.000.000 đ

-iV Phương pháp thặng dư:

Bài số 14: Có tài liệu về một mảnh đất trống, như sau:

- Diện tích 1 ha (10.000 m2) Giá chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật ở khu vực này với những lô đất có quy mô dưới 100 m2 vào khoảng 1.tr đ/m2

- Theo quy định của chính quyền địa phương: tỷ lệ đất được phép xây dựng công trình là 60% diện tích mảnh đất

- Nhà đầu tư dự kiến phân chia mảnh đất thành 60 lô để bán Chi phí đầu tư cho hạ tầng

kỹ thuật vào mảnh đất tính bình quân hết 0.2tr đ/m2 Thuế thu nhập nhà đầu tư phải nộp 300 trđ, lãi dự kiến khoảng 600.tr đ

Yêu cầu: Cho biết nhà đầu tư có thể mua mảnh đất trống với giá bao nhiêu?

Đáp án Bài số 14:

- Nhận xét:

+ Mảnh đất mục tiêu thuộc vào dạng BĐS có khả năng phát triển

+ Về mặt pháp lý, mảnh đất này được phép xây dựng nhà ở Giả định dự án đầu tư xây dựng nhà phân lô là phù hợp với chi phí cơ hội của mảnh đất - thoả mãn nguyên tắc

SDTNVHQN

+ Giá trị của mảnh đất, vì vậy sẽ ước lượng dựa vào khả năng sinh lợi

+ Quy mô một lô đất: 10.000 m2 x 60% / 60 = 100 m2

+ Nhà đầu tư phải trả tiền mua quyền sử dụng đất tính theo m2 cho toàn bộ diện tích của

cả mảnh đất Nhưng số tiền thu về bán quyền sử dụng đất được tính trên mỗi m2 đất ( lô ) cho phép xây dựng Do đó:

1 Tiền thu về bán đất sau khi đã hoàn chỉnh hạ tằng kỹ thuật là:

Bài số 15: Ước tính giá trị của một BĐS dựa trên tài liệu sau:

- Ngoài đất đai, BĐS còn bao gồm một ngôi nhà cũ Thẩm quyền được phép là dỡ bỏ nhà

cũ để xây một cửa hàng ở tầng1 và các văn phòng ở tầng 2 và 3

- Diện tích sàn xây dựng là 7.000 m2

- Hai tầng trên dùng làm văn phòng cho thuê có diện tích sàn xây dựng và cho thuê mỗi tầng là 900 m2

- Dự kiến thời gian xây dựng và hoàn tất thủ tục cho thuê là 1 năm Sau khi phát triển,cửa hàng có thể cho thuê với mức giá 20.000USD/năm, văn phòng là 10USD/m2/năm

- Tỷ suất sinh lời trung bình của ngành xây dựng và mua bán nhà đất là 20%, của dịch vụ cho thuê BĐS là 6%

- Toàn bộ chi phí đầu tư bằng nguồn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm Trong đó, chi phí xâydựng chỉ vay một nửa trong giai đoạn phát triển

- Các chi phí cho quá trình phát triển, bao gồm:

+ Chi phí cho việc phá bỏ căn nhà cũ và dọn mặt bằng: 2.800USD

+ Chi phí xây dựng:

• Chi phí nguyên nhiên vật liệu và nhân công trực tiếp: 30USD/m2

• Chi phí thiết kế và giám sát thi công chiếm 12% chi phí xây dựng

+ Chi phí quảng cáo và môi giới cho thuê BĐS chiếm 3% giá trị BĐS

+ Chi phí pháp lý chuyển QSD BĐS khoảng 20% tiền thu 1 năm

+ Chi phí pháp lý khi mua đất khoảng 4% giá đất

a Chi phí đầu tư:

- Chi phí đầu tư hạ tầng: 200.000đ/m2 x 6.000m2 = 1,2 tỷđ.

- Chi phí xây dựng nhà: 1.200.000đ/m2 x 150m2/căn x 30 lô = 5,4 tỷđ

- Chi phí quy hoạch: = 0,1 tỷđ

- Chi phí phá dỡ nhà cũ: = 0,1 tỷđ

- Tiền chuyển quyền sử dụng đất nộp Nhà nước

1.000.000 đ/m2 x 3.600 m2 = 3,6 tỷđ

Cộng chi đầu tư: = 10,5 tỷđ.

b Lãi vay Ngân hàng:

10,5 tỷ đồng x 0,5%/tháng x 12 tháng = 0,63 tỷđ

c Lợi nhuận cho nhà ĐT:18 tỷ đồng x 10 %= 1,8 tỷđ.

d Thuế GTGT: 18 tỷ đồng x 5% = 0,9 tỷđ Tổng chi phí: = 13,83 tỷđ.

3 Giá trị BĐS:

18 tỷ đ - 13,83 tỷ đ = 4,17 tỷđ

V Các dạng bài tổng quát

Bài số 16:

Một người trả 10.000 USD để mua một mảnh đất, trên đó anh ta xây một ngôi nhà hết 40.000 USD Chi phí làm vườn hoa quanh nhà hết 3.000 USD Vì không gửi tiền vào ngân hàng nên người này mất đi 2.500USD tiền lãi trong 8 tháng kể từ khi đầu tư mua đất cho đến khi xây xong nhà

Yêu cầu:

1 Bằng phương pháp chi phí hãy tính xem người này phải bán ngôi nhà với giá bao nhiêu

để cho hoà vốn với khoản tiền lãi lẽ ra nhận được nếu gửi tiền vào ngân hàng?

2 Khi ngôi nhà vừa hoàn thành thì có một công ty lớn tuyên bố sẽ xây một nhà máy ở gần đó, do vậy làm tăng mạnh nhu cầu nhà ở trong khu vực này Giá bán các ngôi nhà tương

tự ở đây khoảng 75.000 USD Vậy người này nên định giá ngôi nhà mới của mình như thế nào?

3 Hãy cho nhận xét về giá trị tài sản tính theo chi phí và giá trị thị trường?

Đáp án Bài 16

1.Tiền thu về bán BĐS

- Cho thuê văn phòng 1 năm: 10 USD x 1.800 m2 18.000

2 Chi phí bán:

- Chi phí pháp lý chuyển QSDBĐS:20%Tổng thu một năm 7.600

- Chi phí có tính chất chuyên môn: khoảng 12% 25.200

c Lợi nhuận cho nhà xây dựng: 20% Tổng chi phí phát triển 50.008

6 Giá trị đầu tư vào đất đai (thặng dư): (3) - (5) 306.686

* Tổng chi phí đầu tư vào đất: 6a +6b +6c 1,144X

d Lợi nhuận cho nhà đầu tư vào đất: 20% x1.144X 0,22X

7 Giá trị đầu tư vào đất đai: 1,144X + 0.22X 1,364X

Bài số 17:

Một ngôi nhà có mặt đường 6 mét, chiều sâu 12 mét đang xem xét cho thuê Mức giá cho thuê nào có thể đòi nếu một ngôi nhà giống như vậy ở gần đó có bề rộng 5 mét, sâu 12 mét vừa cho thuê với giá 18 triệu đồng mỗi năm

Đáp án Bài 17:

1 Cần bán ngôi nhà với giá: 55.500 USD

2 Nên định giá ngôi nhà với giá: 75.000 USD

3 Đối với BĐS không tạo thu nhập như nhà ở thì có thể định giá theo chi phí hoặc so sánh thị trường Giá trị tài sản theo 2 cách tính là không hẳn nhất quán với nhau Theo chi phí

là 55.500 USD nhưng do cung không đáp ứng nổi cầu cho nên giá trị thị trường đã lên tới 75.000 USD

Định giá Doanh nghiệp

Bài số 18: Thẩm định viên đang tiến hành đánh giá thực trạng một nhà máy Hiện thời nhà

máy lỗ mỗi năm 1 triệu USD Nếu đóng cửa nhà máy thì phải bỏ ra 5 triệu USD để chi phí cho việc đóng cửa

Có một phương án khác là bỏ ra 10 triệu USD để hiện đại hoá nhà máy Theo phương

án này, mỗi năm nhà máy sẽ thu được một khoản tiền ròng là 500.000 USD Giả sử số thu nàytiếp tục vô hạn định (cũng như khoản lỗ 1 triệu USD sẽ kéo dài vô hạn nếu không làm gì cả).Theo Anh (Chị) nên chọn phương án nào?

Đáp án Bài 18:

- Cách 1: so sánh theo mét vuông

+ 18 trđ/ (5m x 12 m) = 0.3 trđ/m2.+ Mức giá cho thuê có thể đòi:

- Giá trị của 52% quyền kiểm soát là: 25 USD/ cổ phần

- Giá trị của 47% quyền kiểm soát là: 15 USD/ cổ phần

- Giá trị của 5% quyền kiểm soát là: 5 USD/ cổ phần

2 Cổ đông E đang muốn bán 5 cổ phần Hãy cho biết mức giá làm cơ sở để cổ đông A và

E sẽ đàm phán với nhau?