Quy trình bảo trì công trình nhà ở cao tầng VNCC

 Thực hiện tất cả các nội dung bảo trì như sau: 1 Kiểm tra: Kiểm tra gồm có các loại hình sau đây: o Kiểm tra ban đầu do đơn vị quản lý tòa nhà tổ chức thực hiện: Là quá trìnhkhảo

BỘ XÂY DỰNG

TỔNG CÔNG TY TƯ VẤN XÂY DỰNG VIỆT NAM

-*** -QUY TRÌNH BẢO TRÌCÔNG TRÌNH: NHÀ Ở CAO TẦNG CT1+CT2

DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP THƯƠNG MẠI VÀ DỊCH VỤ CÔNG CỘNG TRÊN Ô ĐẤT A10 THUỘC KHU ĐÔ THỊ

NAM TRUNG YÊN, CẦU GIẤY, HÀ NỘI ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG: NAM TRUNG YÊN, CẦU GIẤY, HÀ NỘI

HÀ NỘI, THÁNG 11 NĂM 2016

BỘ XÂY DỰNG

TỔNG CÔNG TY TƯ VẤN XÂY DỰNG VIỆT NAM

-*** -QUY TRÌNH BẢO TRÌCÔNG TRÌNH: NHÀ Ở CAO TẦNG CT1+CT2

DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP THƯƠNG MẠI VÀ DỊCH VỤ CÔNG CỘNG TRÊN Ô ĐẤT A10 THUỘC KHU ĐÔ THỊ

NAM TRUNG YÊN, CẦU GIẤY, HÀ NỘI ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG: NAM TRUNG YÊN, CẦU GIẤY, HÀ NỘI

Hà Nội, ngày tháng 11 năm 2016

Đơn vị tư vấn

TỔNG CÔNG TY TƯ VẤN XÂY DỰNG

VIỆT NAM

Đại diện Chủ đầu tư

TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI

HÀ NỘI, THÁNG 11 NĂM 2016

BỘ XÂY DỰNG

TỔNG CÔNG TY TƯ VẤN XÂY DỰNG VIỆT NAM

-*** -QUY TRÌNH BẢO TRÌCÔNG TRÌNH: NHÀ Ở CAO TẦNG CT1

DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP THƯƠNG MẠI VÀ DỊCH VỤ CÔNG CỘNG TRÊN Ô ĐẤT A10 THUỘC KHU ĐÔ THỊ

NAM TRUNG YÊN, CẦU GIẤY, HÀ NỘI ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG: NAM TRUNG YÊN, CẦU GIẤY, HÀ NỘI

MỤC LỤC

I.GIỚI THIỆU CÔNG TRÌNH 5

II CĂN CỨ LẬP QUY TRÌNH BẢO TRÌ VÀ CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN 17

II.1 Căn cứ pháp lý và kỹ thuật 17

II.2 Các định nghĩa 17

II.3 Tài liệu phục vụ bảo trì công trình 18

II.4 Trách nhiệm lập quy trình bảo trì công trình 18

II.5 Phạm vi của quy trình bảo trì công trình 18

II.6 Phân loại bảo trì của công trình 18

III QUY TRÌNH CHUNG THỰC HIỆN BẢO TRÌ 21

III.1 Sơ đồ quy trình thực hiện 21

III.2 Diễn giải các bước của quy trình 22

IV CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC QUAN TRẮC 23

V CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ PHẦN KIẾN TRÚC 23

V.1 Quy định đối tượng, phương pháp và tần suất kiểm tra công trình 23

V.2 Quy định nội dung và chỉ dẫn thực hiện bảo trì công trình 27

V.2.1/ Vệ sinh công nghiệp 27

V.2.2/ Thực hiện bảo trì 27

V.3 Chỉ dẫn phương pháp sửa chữa các hư hỏng của công trình, xử lý các trường hợp 30

V.3.1/ Kiểm tra chi tiết 30

V.3.2/ Phân tích cơ chế xuống cấp 30

V.3.3/ Đánh giá mức độ và tốc độ xuống cấp 30

V.3.4/ Xác định giải pháp sửa chữa 30

V.3.5/ Sửa chữa 30

V.4 Công trình hết tuổi thọ 30

VI CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ PHẦN KẾT CẤU 30

VI.1 Quy định đối tượng, phương pháp và tần suất kiểm tra công trình 30

VI.1.1/ Các loại hình kiểm tra phần kết cấu 31

VI.1.2/ Bảo trì kết cấu thép 32

VI.2 Quy định nội dung và chỉ dẫn thực hiện bảo trì 33

VI.3 Chỉ dẫn phương pháp sửa chữa các hư hỏng của công trình, xử lý các trường hợp 36

VI.3.1/ Phân tích cơ chế xuống cấp của kết cấu 36

VI.3.2/ Đánh giá mức độ xuống cấp của kết cấu 37

VI.3.3/ Lựa chọn giải pháp sửa chữa hoặc gia cường 37

VI.3.4/ Thực hiện sửa chữa hoặc gia cường 37

VI.4 Công trình hết tuổi thọ 37

VII CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ HỆ THỐNG CẤP THOÁT NƯỚC 37

VII.1 Hệ thống cấp nước 38

VII.1.1/ Hệ thống đường nước và cấp nước 38

VII.1.2/ Trạm bơm, bể chứa 38

VII.2 Hệ thống thoát nước 39

VII.2.1/ Hệ thống đường ống thoát nước 39

VII.2.2/ Bơm nước thải 40

VII.3 Hệ thống xử lý nước thải 42

VIII CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ HỆ THỐNG PHÒNG CHÁY CHỮA CHÁY, HỆ THỐNG BÁO CHÁY 42

VIII.1 Quy định đối tượng, phương pháp và tần suất kiểm tra bộ phận công trình 42

VIII.2 Quy định nội dung và chỉ dẫn thực hiện bảo trì bộ phận công trình 43

IX CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ HỆ THỐNG ĐIỆN 45

IX.1 Hệ thống trạm biến áp 46

IX.2 Hệ thống tủ điện phân phối 46

IX.3 Hệ thống chiếu sáng trong công trình 47

IX.4 Hệ thống dẫn điện Busway, cáp, máng cáp 47

IX.5 Hệ thống máy phát điện dự phòng 48

IX.6 Hệ thống chống sét và nối đất 48

X CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ HỆ THỐNG THÔNG TIN LIÊN LẠC, ÂM THANH 49

X.1 Hệ thống kiểm soát trung tâm BMS 49

X.2 Hệ thống quan sát bảo vệ nghe nhìn 50

XI CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ HỆ THỐNG ĐIỀU HÒA

KHÔNG KHÍ 52

XI.1 Bảo trì dàn lạnh 52

XI.2 Bảo trì dàn nóng 52

XI.3 Bảo trì thiết bị thông gió thu hồi nhiệt 52

XI.4 Bảo trì thiết bị bảo vệ dàn nóng 52

XI.5 Kiểm tra tủ điện cấp nguồn cho thiết bị 53

XI.6 Kiểm tra hệ thống điều khiển 53

XI.7 Chạy thử thiết bị 53

XI.8 Định kỳ bảo trì, bảo dưỡng cho hệ thống Điều hòa không khí được thực hiện như sau: .53

XII CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ HỆ THỐNG THANG MÁY 58

XIII CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT BẢO TRÌ PHẦN CẢNH QUAN 58

XIII.1 Quy định đối tượng, phương pháp và tần suất kiểm tra phần cảnh quan 58

XIII.1.1 Đối tượng của bảo trì cảnh quan 58

XIII.1.2 Phương pháp bảo trì cảnh quan 58

XIII.1.3 Cấp độ bảo trì 58

XIII.1.4 Tần suất kiểm tra cảnh quan 60

XIII.2 Quy định nội dung và chỉ dẫn thực hiện bảo trì phần cảnh quan 60

XIII.2.1 Trình độ nhân lực 60

XIII.2.2 Hư hại trong quá trình bảo trì 60

XIII.2.3 Sử dụng các chất hóa học 60

XIII.2.4 Thiết bị, công cụ làm việc 61

XIII.2.5 Hệ thống tưới nước 61

XIII.2.6 Bón phân 61

XIII.2.7 Bảo trì cây xanh 62

XIII.2.8 Chăm sóc cỏ 63

XIII.2.9 Cây trồng trong bồn 65

XIII.2.10 Kiểm soát cây, cỏ dại 65

XIII.2.11 Kiểm soát côn trùng và dịch bệnh 66

XIII.2.12 Thu dọn rác thải 66

XIII.2.13 Bảo trì các bề mặt hoàn thiện trong sân vườn 66

XIII.3 Chỉ dẫn phương pháp sửa chữa các hư hỏng của bộ phận công trình, xử lý các trường hợp 67

XIII.4 Bộ phận công trình bị xuống cấp 68

XIV QUY ĐỊNH CÁC ĐIỀU KIỆN NHẰM BẢO ĐẢM AN TOÀN LAO ĐỘNG, VỆ SINH MÔI TRƯỜNG TRONG QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH70 XIV.1 Dàn giáo và công tác sử dụng cho các công việc bên trong nhà 70

XIV.2 Dàn giáo và công tác sử dụng cho các công việc bên ngoài nhà 70

XIV.3 Công tác vệ sinh môi trường trong quá trình bảo trì 70

XV LƯU TRỮ HỒ SƠ 70

XVI PHỤ LỤC 72

Phụ lục 1 72

I.GIỚI THIỆU CÔNG TRÌNH

1.1 Tên công trình: Nhà ở cao tầng (CT1 và CT2) thuộc dự án

Khu nhà ở cao tầng Kết hợp thương mại và

Dịch vụ công cộng trên ô đất A10

1.2 Địa điểm xây dựng: Ô đất A10 – Khu đô thị Nam Trung Yên –

Cầu Giấy – Hà Nội

1.3 Mục tiêu đầu tư: Dự án Khu nhà ở cao tầng kết hợp TM và

DVCC tại ô đất A10 khu đô thị Nam Trung Yên, quận Cầu Giấy, Hà Nội là một dự án thành phần

nằm trong dự án lớn đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Nam Trung Yên - Hà Nội Dự án góp phần hoàn thiện khu đô thị mới Nam Trung Yên, hoàn thiện tổng thể quy hoạch phát triển thành phố

1.4 Khái toán Chi phí đầu tư

xây dựng công trình:

1.563.171.000.000 đồng

1.5 Quy mô đầu tư: Xây mới 02 công trình cao 37 tầng trên lô đất hiện

có với tổng diện tích sàn phần thân khoảng 86.334,4 m2 và 03 tầng hầm có diện tích khoảng 9.540 m2, tổng chiều cao công trình tính từ cao độvỉa hè đến đỉnh thang không quá 127,6 m

1.7 Chủ đầu tư: Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội

Địa chỉ: 34 Hai Bà Trưng - Hoàn Kiếm - Hà Nội

1.8 Đơn vị tư vấn: Tổng công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam

Địa chỉ: 243 Đê La Thành - Đống Đa - Hà Nội

1.9 Các quy định Pháp luật áp dụng:

- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 do Quốc hội Nước Cộng hoà

Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành Có hiệu lực từ ngày 01/01/2015;

- Công văn số 3482/BXD-HĐXD ngày 30/12/2014 của Bộ Xây dựng về việc Thực hiện Luật Xây dựng số 50/2014/QH13

- Nghị định 32/2015/NĐ-CP ngày 25/03/2015 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng;

- Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/05/2015 về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng;

- Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 về quản lý dự án đầu tư xây dựng;

- Nghị định 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 và Nghị định 121/2011/NĐ-CP ngày 08/12/2008 ngày 27/12/2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng;

- Thông tư số 19/2011/TT-BTC ngày 14/2/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn quyếttoán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;

- Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng ban hành Quychế quản lý, sử dụng nhà chung cư;

- Thông tư số 06/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn xácđịnh và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

- Thông tư số 10/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016 của Bộ Xây dựng về cắm mốcgiới và quản lý mốc giới theo quy hoạch xây dựng;

- Công văn số 1245/BXD-KHCN ngày 24/06/2013 của Bộ Xây dựng về việchướng dẫn chỉ tiêu kiến trúc áp dụng cho công trình nhà ở cao tầng;

- Văn bản số 1823/TB-QHKT ngày 14/04/2016 của Sở Quy hoạch và Kiến trúc HàNội về việc bố trí tối thiểu 03 tầng hầm để xe và xây dựng nhà vệ sinh công cộngtại các công trình, khu đô thị, trung tâm thương mại theo chỉ đạo của Thành ủy;

1.10 Căn cứ pháp lý:

duyệt quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đếnnăm 2050;

- Quyết định số 71/2001/QĐ-UB ngày 17/09/2001 của UBND thành phố Hà Nộiphê duyệt quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Tây Nam Hà Nội - Khu xây dựng đợtđầu, tỷ lệ 1/500; Quyết định số 73/2001/QĐ-UB ngày 17/09/2001 của UBNDthành phố Hà Nội ban hành điều lệ quản lý xây dựng theo quy hoạch chi tiết khu

đô thị mới Tây Nam Hà Nội - Khu xây dựng đợt đầu, tỷ lệ 1/500;

- Quyết định số 5579/QĐ-UBND ngày 30/10/2009 của UBND thành phố Hà Nộivề việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Tây Nam

Hà Nội - Khu xây dựng đợt đầu, tỷ lệ 1/500, tại các ô đất ký hiệu: A10, A14(phần quy hoạch sử dụng đất và tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan);

- Văn bản số 2800/VPCP-KTN ngày 28/04/2010 của Văn phòng Chính phủ về cơchế triển khai Khu tái định cư Nam Trung Yên, thành phố Hà Nội;

- Văn bản số 3438/UBND-XD ngày 18/05/2010 của UBND thành phố Hà Nội về

cơ chế triển khai Khu tái định cư Nam Trung Yên, thành phố Hà Nội;

- Văn bản số 839/TC-QC ngày 19/10/2010 của Cục tác chiến - Bộ Tổng tham mưuvề việc chấp thuận độ cao tĩnh không xây dựng công trình;

- Văn bản số 1557/QHKT-P1 ngày 18/05/2011 của Sở Quy hoạch - Kiến trúc HàNội về việc chấp thuận quy hoạch Tổng mặt bằng và phương án kiến trúc sơ bộ

dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở cao tầng kết hợp thương mại và dịch vụ côngcộng tại ô đất A10 khu tái định cư Nam Trung Yên, phường Yên Hòa, quận CầuGiấy, Hà Nội;

Nội về việc chấp thuận đầu tư dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở cao tầng kết hợpthương mại và dịch vụ công cộng tại ô đất A10 khu tái định cư Nam Trung Yên,phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội;

- Quyết định số 5724/QĐ-UBND ngày 07/12/2011 của UBND thành phố Hà Nộivề việc thu hồi 33.740,6m2 đất tại ô đất A10 khu tái định cư Nam Trung Yên,phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội; Giao cho Tổng Công ty Đầu tư và

Phát triển Nhà Hà Nội để xây dựng Khu nhà ở cao tầng kết hợp thương mại vàdịch vụ công cộng; Quyết định số 3212/QĐ-UBND ngày 10/07/2015 của UBNDthành phố Hà Nội về việc điều chỉnh một số nội dung ghi tại Quyết định số 5724/QĐ-UBND ngày 07/12/2011 của UBND thành phố; Quyết định số 3560/QĐ-UBND ngày 27/07/2015 của UBND thành phố Hà Nội về việc đính chính Quyếtđịnh số 3212/QĐ-UBND ngày 10/07/2015 của UBND thành phố;

- Biên bản bàn giao mốc giới ô đất A10 trên thực địa ngày 24/04/2012 giữa Sở Tàinguyên và Môi trường Hà Nội và Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Nhà HàNội;

- Bản trích đo địa chính ô đất A10, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội tỷ lệ1/500 do Công ty TNHH Nhà nước một thành viên Khảo sát và Đo đạc Hà Nộilập, đã được Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội xác nhận;

- Báo cáo khảo sát địa chất công trình do Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư xây dựngphát triển đô thị Hà Nội lập năm 2012;

- Báo cáo kết quả thí nghiệm nén tĩnh cọc khoan nhồi do Công ty cổ phần Tư vấnkhảo sát thiết kế xây dựng Hà Nội lập năm 2012;

- Quyết định số 4695/QĐ-UBND ngày 10/09/2014 của UBND thành phố Hà Nộivề việc phê duyệt điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Tây Nam

Hà Nội - Khu xây dựng đợt đầu, tỷ lệ 1/500; Địa điểm: phường Mễ Trì, quậnNam Từ Liêm và phường Yên Hòa, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội;

-Kiến trúc Hà Nội về việc chấp thuận quy hoạch Tổng mặt bằng và phương ánkiến trúc sơ bộ dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở cao tầng và nhà ở thấp tầng tại

ô đất ký hiệu A10, khu tái định cư Nam Trung Yên, phường Yên Hòa, quận CầuGiấy, Hà Nội;

- Công văn số 3213/UBND-XDGT ngày 15/05/2015 của UBND thành phố Hà Nộivề việc điều chỉnh, bổ sung một số nội dung chấp thuận dự án đầu tư xây dựngKhu nhà ở cao tầng kết hợp thương mại và dịch vụ công cộng tại ô đất A10 khutái định cư Nam Trung Yên, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội;

Xây dựng, Bộ Xây dựng về việc thông báo kết quả thẩm định TKCS công trình

Khu nhà ở cao tầng kết hợp thương mại và dịch vụ công cộng tại ô đất A10 khutái định cư Nam Trung Yên, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội;

- Quyết định số 795/QĐ-HĐTV ngày 20/06/2015 của Hội đồng thành viên TổngCông ty Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội về việc phê duyệt điều chỉnh dự án đầu

tư xây dựng Khu nhà ở cao tầng kết hợp thương mại và dịch vụ công cộng tại ôđất A10 khu tái định cư Nam Trung Yên, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, HàNội;

- Biên bản bàn giao mốc giới ô đất A10 trên thực địa tháng 07/2015 giữa Sở Tàinguyên và Môi trường Hà Nội và Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Nhà HàNội;

- Công văn số 4366/QĐ-UBND ngày 31/08/2015 của UBND thành phố Hà Nội vềviệc phê duyệt đánh giá tác động môi trường dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ởcao tầng kết hợp thương mại và dịch vụ công cộng tại ô đất A10 khu tái định cưNam Trung Yên, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội;

- Công văn số 5565/QĐ-UBND ngày 23/10/2015 của UBND thành phố Hà Nội vềviệc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ởcao tầng kết hợp thương mại và dịch vụ công cộng tại ô đất A10 khu tái định cưNam Trung Yên, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội;

- Văn bản số 4951/PCCC&CNCH-P6 ngày 23/10/2015 của Cục Cảnh sát PCCC

và CNCH – Bộ Công an về việc thẩm duyệt về PCCC đối với hồ sơ thiết kế bản

vẽ thi công hạng mục hạ tầng kỹ thuật của dự án Khu nhà ở cao tầng kết hợpthương mại và dịch vụ công cộng tại ô đất A10 khu tái định cư Nam Trung Yên,phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội;

- Văn bản số 933/PCCC&CNCH-P6 ngày 01/04/2016 của Cục Cảnh sát PCCC vàCNCH – Bộ Công an về việc góp về PCCC đối với phương án kiến trúc của côngtrình Khu nhà ở cao tầng kết hợp thương mại và dịch vụ công cộng tại ô đất A10khu tái định cư Nam Trung Yên, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội;

- Văn bản số 934/PCCC&CNCH-P6 ngày 01/04/2016 của Cục Cảnh sát PCCC vàCNCH – Bộ Công an về việc thẩm duyệt về PCCC đối với các giải pháp bổ sungcho buồng thang bộ loại N3 thay thế;

- Văn bản số 2494/QHKT-P1 ngày 16/05/2016 của Sở Quy hoạch - Kiến trúc HàNội về việc chấp thuận quy hoạch Tổng mặt bằng và phương án kiến trúc côngtrình Khu nhà ở cao tầng kết hợp thương mại và dịch vụ công cộng tại ô đất A10khu tái định cư Nam Trung Yên, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội;

1.11 Quy chuẩn áp dụng:

- Quy chuẩn xây dựng Việt nam tập I ban hành theo quyết định số

682/BXD-CSXD ngày 14/2/1996 của Bộ Xây dựng, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam tậpII, III ban hành theo Quyết định số 439/BXD-CSXD ngày 25/09/1997 của Bộ Xây dựng;

- Quy chuẩn hệ thống cấp thoát nước trong nhà và công trình ban hành theo quyết định số 47/1999/QĐ-BXD ngày 21/12/2009 của Bộ Xây dựng;

- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam Quy hoạch xây dựng QCXDVN 01: 2008/BXD

- QCVN 02:2009/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia số liệu điều kiện tự nhiên dùng trong xây dựng;

- QCVN 03:2012/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị;

- QCXDVN 05:2008/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Nhà ở và công trình công cộng – An toàn sinh mạng và sức khỏe;

- QCVN 06:2010/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về An toàn cháy cho nhà

và công trình;

QCVN 08:2009/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia công trình ngầm đô thị Phần 2: Gara ôtô;

QCVN 09:2013/BXD: Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về các công trình xây dựng

sử dụng năng lượng hiệu quả;

- QCVN 10:2014/BXD: Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về xây dựng công trình đảmbảo người khuyết tật tiếp cận sử dụng;

- QCVN 14:2008/BTNMT: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nước thải sinh hoạt

1.12 Tiêu chuẩn & Định mức áp dụng:

a Bộ môn Kiến trúc:

- TCVN 3419 : 2012: Nhà và công trình công cộng – Nguyên tắc cơ bản để thiết kế;

- TCVN 13:1991: Phân cấp nhà và công trình dân dụng – Nguyên tắc chung;

- TCVN 5568:2012: Điều hợp kích thước modun trong xây dựng – Nguyên tắc cơ bản;

- TCVN 175:2005: Mức ồn tối đa cho phép trong công trình công cộng – Tiêu chuẩn thiết kế;

- TCVN 7958:2008 Bảo vệ công trình xây dựng - Phòng chống mối cho công trình xây dựng mới

- Các Tiêu chuẩn, qui phạm và tài liệu chuyên ngành khác có liên quan

b Bộ môn Kết cấu:

Tiêu chuẩn, quy chuẩn Việt Nam:

- TCVN 2737 - 1995: Tải trọng và tác động – tiêu chuẩn thiết kế

- TCVN 5574 - 2012: Kết cấu bêtông và bêtông cốt thép – Tiêu chuẩn thiết kế

- TCXD 198 - 1997: Tiêu chuẩn thiết kế kết cấu nhà cao tầng

- TCVN 10304 - 2014: Móng cọc – Tiêu chuẩn thiết kế

- TCVN 9379 - 2012: Tiêu chuẩn thiết kế nền và móng

- TCVN 9386 - 2012: Thiết kế công trình chịu động đất

Áp dụng tiêu chuẩn nước ngoài:

Một số tiêu chuẩn Việt Nam hiện hành còn nhiều điều khoản chưa đầy đủ và chưa cập nhật với sự phát triển của kỹ thuật xây dựng trên thế giới, chúng tôi thấy cần thiết tham khảo và áp dụng hệ thống tiêu chuẩn nước ngoài để có giải pháp thiết kế hoàn thiện Lựa chọn tiêu chuẩn áp dụng:

- Eurocode 2: Design of concrete structures - Thiết kế kết cấu bê tông cốt thép

c Bộ môn Điện & chống sét:

- TCVN 9206: 2012: Tiêu chuẩn đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng;

- TCVN 9207: 2012: Tiêu chuẩn đặt đường dẫn điện trong nhà ở và công trình công cộng;

- TCVN 7114 – 2002: Tiêu chuẩn chiếu sáng cho hệ thống làm việc trong nhà;

- TCVN 7447:2007 Hệ thống lắp đặt điện hạ áp;

- TCVN 9358 – 2012: Chống sét cho các công trình xây dựng;

- Quy phạm trang bị điện phần I đến phần IV của ngành điện;

+ 11 TCN-18-2006: Quy định chung - Quy phạm trang bị điện phần I do Bộ Công nghiệp ban hành;

+ 11 TCN-19-2006: Hệ thống đường dẫn điện - Quy phạm trang bị điện phần II

do Bộ Công nghiệp ban hành;

+ 11 TCN-20-2006: Trang bị phân phối và trạm biến áp - Quy phạm trang bị điện phần III do Bộ Công nghiệp ban hành;

+ 11 TCN-21-2006: Bảo vệ và tự động - Quy phạm trang bị điện phần IV do BộCông nghiệp ban hành

d Bộ môn Cấp thoát nước:

- TCVN 4513: 88: Tiêu chuẩn thiết kế cấp nước bên trong;

- TCVN 4474: 87: Tiêu chuẩn thiết kế thoát nước bên trong;

- TCVN 33: 2006: Tiêu chuẩn thiết kế cấp nước ngoài công trình;

- TCVN 7957: 2008: Tiêu chuẩn thiết kế thoát nước ngoài công trình

- Quy chuẩn hệ thống cấp thoát nước trong nhà và công trình 1999

- QCVN 14:2008/BTNMT - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nước thải sinh hoạt

e Bộ môn Điều hòa không khí và thông gió:

- TCVN 5687 – 2010: Tiêu chuẩn Việt Nam: Thiết kế Thông gió, Điều hoà khôngkhí và sưởi ấm

thống Thông gió, Điều hoà không khí và Cấp lạnh

- TCVN 4086 – 1995: Tiêu chuẩn an toàn điện trong xây dựng

- TCVN 2622 – 1995: Tiêu chuẩn phòng cháy nổ cho nhà và công trình

- TCVN 6160-1996: Tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà cao tầng

- TCXD 175:1990: Mức ồn cho phép trong công trình công cộng

g Bộ môn Thông tin, liên lạc, mạng LAN:

- Mạng viễn thông – Cáp thông tin kim loại dùng trong mạng điện thoại nội hạt:TCVN 8238:2009;

- Công trình viễn thông - Quy tắc thực hành chống sét và tiếp đất: TCVN 8071:2009;

- Tương thích điện từ (EMC) - Thiết bị mạng viễn thông - Yêu cầu về tương thíchđiện từ: TCVN 8235:2009;

- Sợi quang dùng cho mạng viễn thông – Yêu cầu kỹ thuật chung: TCVN8665:2011

h Bộ môn Phòng cháy chữa cháy:

- TCVN 3991:1985: Tiêu chuẩn phòng cháy trong thiết kế xây dựng - thuật ngữ vàđịnh nghĩa

- TCVN 6379 - 1998: (Thiết bị chữa cháy- Trụ nước chữa cháy- yêu cầu kỹ thuật)

cháy-bột)

- TCVN 5303:1990: An toàn cháy - thuật ngữ và định nghĩa

- TCVN 3254:1989: An toàn cháy - Yêu cầu chung

- TCVN 4778:1989: Phân loại cháy.

- TCVN 4879:1989: Phòng cháy - dấu hiệu an toàn

- TCVN 2622:1995: Phòng chống cháy cho nhà và công trình - Yêu cầu thiết kế

- TCVN 6160:1996: Phòng cháy chữa cháy nhà cao tầng - Yêu cầu thiết kế

- TCVN 3890:2009: Phương tiện phòng cháy chữa cháy cho nhà và công trình -Trang

bị, bố trí, bảo dưỡng, kiểm tra

- TCVN 5040:1990: Thiết bị phòng cháy và chữa cháy - Ký hiệu hình vẽ trên sơ

đồ phòng cháy - yêu cầu kỹ thuật

- TCVN 5760:1993: Hệ thống chữa cháy - Yêu cầu chung về thiết kế, lắp đặt và sử dụng

- TCVN 5738: 2001: Hệ thống báo cháy tự động – Yêu cầu kỹ thuật

- TCVN 4513 - 88: Cấp nước bên trong - tiêu chuẩn thiết kế

- TCVN 6305 – 1,2: 1997: Phòng cháy chữa cháy hệ thống Sprinkler tự động (phần 1,phần 2)

- TCVN7336 – 2003: Phòng cháy chữa cháy - Hệ thống Sprinkler tự động – Yêucầu thiết kế và lắp đặt

- TCVN 7161 - 13:2002 Hệ thống chữa cháy bằng khí – Tính chất vật lý và thiết

kế hệ thống

- Phần 13 Chất chữa cháy IG100 – Nitơ

o Ngoài ra các thiết bị hệ thống phòng cháy chữa cháy và công tác lắp đặt chúng vàocông trình còn phải tuân thủ các yêu cầu trong những tiêu chuẩn trích dẫn dướiđây:

- TCVN 4086: 1985 An toàn điện trong xây dựng - Yêu cầu chung

- TCVN 4756: 1989 Qui phạm nối đất và nối không các thiết bị điện

- TCVN 5308: 1991 Qui phạm an toàn kỹ thuật trong xây dựng

- Các tiêu chuẩn NFPA, VdS của Mỹ và Châu Âu đối với hệ thống báo cháy, chữacháy

- Biểu mức thu nộp lệ phí thẩm định đầu tư kèm theo thông tư số BTC ngày 6/12/2011 của Bộ Tài chính;

176/2011/TT Định mức dự toán xây dựng công trình - Phần Xây dựng công bố kèm theo vănbản số 1776/BXD-VP ngày 16/8/2007 của Bộ Xây dựng;

- Định mức dự toán xây dựng công trình - Phần Lắp đặt công bố kèm theo văn bảnsố 1777/BXD-VP ngày 16/8/2007 của Bộ Xây dựng;

- Định mức dự toán xây dựng công trình - Phần Xây dựng (phần sửa đổi và bổsung) công bố kèm theo Quyết định số 1172/BXD-QĐ ngày 26/12/2012 của BộXây dựng;

- Định mức dự toán xây dựng công trình - Phần Lắp đặt (phần sửa đổi và bổ sung)công bố kèm theo Quyết định số 1173/BXD-QĐ ngày 26/12/2012 của Bộ Xâydựng;

- Định mức dự toán xây dựng công trình - Phần Xây dựng (phần sửa đổi và bổsung) công bố kèm theo Quyết định số 588/BXD-QĐ ngày 29/05/2014 của BộXây dựng;

- Định mức dự toán xây dựng công trình - Phần Lắp đặt (phần sửa đổi và bổ sung)công bố kèm theo Quyết định số 587/BXD-QĐ ngày 29/05/2014 của Bộ Xâydựng;

- Quyết định 5481/QĐ-UBND ban hành ngày 24/11/2011 của ủy ban nhân dân TP

Hà Nội về việc công bố Đơn giá xây dựng công trình phần xây dựng, phần lắpđặt, phần khảo sát xây dựng;

- Thông tư số 05/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016 của Bộ xây dựng về việc hướngdẫn xác định đơn giá nhân công trong quản lý chi phí đầu tư xây dựng;

- Thông tư số 07/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016 của Bộ xây dựng về việc hướngdẫn xác định đơn giá nhân công trong quản lý chi phí đầu tư xây dựng;

- Công bố giá vật liệu xây dựng quý III/2016 của UBND TP Hà Nội ban hành01/10/2016

- Định mức đơn giá Phòng chống mối năm 2014 của Hội khoa học kỹ thuật Lâmnghiệp Việt Nam (Theo quyết định số 32-QĐ/TWH ngày 08/04/2014)

II CĂN CỨ LẬP QUY TRÌNH BẢO TRÌ VÀ CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN

II.1 Căn cứ pháp lý và kỹ thuật

- Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/05/2015 của Chính phủ về Quản lý chất lượng và Bảotrì công trình xây dựng (Sau đây gọi tắt là Nghị định 46)

- Các quy định có liên quan của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế áp dụng cho công trình

- Điều kiện tự nhiên nơi xây dựng công trình

- Hồ sơ thiết kế BVTC đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

- Hồ sơ hoàn công thi công công trình

Nội dung bảo trì công trình có thể bao gồm một, một số hoặc toàn bộ các công việc sau: kiểmtra, quan trắc, kiểm định chất lượng, bảo dưỡng và sửa chữa công trình

3 Quy trình bảo trì công trình là quy định về trình tự, nội dung và chỉ dẫn thực hiện các côngviệc bảo trì công trình

4 Kiểm tra công trình là việc xem xét bằng trực quan hoặc bằng thiết bị chuyên dụng để đánhgiá hiện trạng công trình nhằm phát hiện các dấu hiệu hư hỏng của công trình

5 Quan trắc công trình là sự quan sát, đo đạc các thông số kỹ thuật của công trình theo yêucầu của thiết kế trong quá trình sử dụng

6 Bảo dưỡng công trình là các hoạt động (theo dõi, chăm sóc, sửa chữa những hư hỏng nhỏ,duy tu thiết bị lắp đặt vào công trình) được tiến hành thường xuyên, định kỳ để duy trì côngtrình ở trạng thái khai thác, sử dụng bình thường và hạn chế phát sinh các hư hỏng công trình

7 Kiểm định chất lượng công trình là việc kiểm tra và xác định chất lượng hoặc đánh giá sựphù hợp chất lượng của công trình so với yêu cầu của thiết kế, quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuậtthông qua việc xem xét hiện trạng công trình bằng trực quan kết hợp với phân tích, đánh giácác số liệu thử nghiệm công trình

8 Sửa chữa công trình là việc khắc phục hư hỏng của công trình được phát hiện trong quátrình khai thác, sử dụng nhằm đảm bảo sự làm việc bình thường và an toàn của công trình

9 Tuổi thọ thiết kế là thời gian sử dụng của công trình do người thiết kế tính toán trong quátrình thiết kế công trình.

10 Chủ sở hữu công trình là cá nhân, tổ chức có quyền sở hữu theo quy định của pháp luật

II.3 Tài liệu phục vụ bảo trì công trình

1 Các tài liệu phục vụ công tác bảo trì bao gồm quy trình bảo trì công trình, bản vẽ hoàncông, lý lịch thiết bị lắp đặt trong công trình, biên bản bàn giao mốc quan trắc trong quá trìnhthi công và các hồ sơ, tài liệu cần thiết khác phục vụ cho bảo trì công trình

2 Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao các tài liệu phục vụ bảo trì công trình cho chủ sở hữuhoặc người được ủy quyền trước khi bàn giao công trình đưa vào khai thác, sử dụng

II.4 Trách nhiệm lập quy trình bảo trì công trình

a) Nhà thầu thiết kế xây dựng công trình có trách nhiệm lập và bàn giao cho chủ đầu tư quytrình bảo trì công trình, bộ phận công trình do mình thiết kế cùng với hồ sơ thiết kế;

b) Nhà thầu cung cấp thiết bị lắp đặt vào công trình có trách nhiệm lập và bàn giao cho chủđầu tư quy trình bảo trì đối với thiết bị do mình cung cấp trước khi lắp đặt vào công trình

II.5 Phạm vi của quy trình bảo trì công trình

Theo quy định của Nghị định 46, Quy trình bảo trì này bao gồm các công tác bảo trì phần xâydựng công trình Quy trình bảo trì đối với thiết bị lắp đặt vào công trình do các Nhà cung cấpthiết bị lập Tuy vậy khi tiến hành bảo trì Chủ sở hữu công trình cần kết hợp cả hai quy trìnhđể công việc được đồng bộ

Công trình: Nhà ở cao tầng (CT1 và CT2) thuộc dự án Khu nhà ở cao tầng Kết hợp thương mại và Dịch vụ công cộng trên ô đất A10 thuộc loại loại hình nhà ở chung cư bao gồm phần sở hữu chung do Ban quản lý tòa nhà điều hành quản lý và phần sở hữu riêng của

cư dân sinh sống trong tòa nhà (căn cứ trên Hợp đồng mua bán) nên phạm vi của Quy trình bảo trì công trình được nêu dưới đây chỉ áp dụng cho các bộ phận kiến trúc sở hữu chung

II.6 Phân loại bảo trì của công trình

Căn cứ theo Nghị định 46, Thông tư 10/2013/BXD-TT và TCVN 9343:2012, loại công trình

là Nhà ở chung cư, công trình Cấp I, có tuổi thọ thiết kế dưới 100 năm và có thể sửa chữa khicần, mức độ bảo trì, thuộc nhóm bảo trì thông thường

 Thực hiện tất cả các nội dung bảo trì như sau:

(1) Kiểm tra:

Kiểm tra gồm có các loại hình sau đây:

o Kiểm tra ban đầu (do đơn vị quản lý tòa nhà tổ chức thực hiện): Là quá trìnhkhảo sát kết cấu bằng trực quan (nhìn, gõ, nghe) hoặc bằng các phương tiệnđơn giản và xem xét hồ sơ hoàn công để phát hiện những sai sót chất lượng sau

thi công so với yêu cầu thiết kế Từ đó tiến hành khắc phục ngay để đảm bảocông trình đưa vào sử dụng đúng yêu cầu thiết kế Kiểm tra ban đầu được tiếnhành đối với công trình xây mới, công trình đang tồn tại và công trình mới sửachữa xong (theo mẫu phụ lục 1) làm cơ sở tính toán cho việc bắt đầu thực quytrình bảo trì.

o Kiểm tra thường xuyên (do đơn vị quản lý tòa nhà tổ chức thực hiện): Là quátrình thường ngày xem xét công trình, bằng mắt hoặc bằng các phương tiệnđơn giản để phát hiện kịp thời dấu hiệu xuống cấp Kiểm tra thường xuyên làbắt buộc đối với mọi công trình

o Kiểm tra định kỳ (do đơn vị quản lý tòa nhà tổ chức thực hiện): Là quá trìnhkhảo sát công trình theo chu kỳ để phát hiện các dấu hiệu xuống cấp cần khắcphục sớm Công việc này yêu cầu phải do cán bộ thuộc đơn vị quản lý tòa nhàcó chuyên môn thực hiện (Kỹ sư, kiến trúc sư….)

o Kiểm tra bất thường (do đơn vị quản lý tòa nhà tổ chức thực hiện): Là quátrình khảo sát đánh giá công trình khi có hư hỏng đột xuất được phát hiện từđơn vị quản lý tòa nhà hoặc bởi người dân (như công trình bị hư hỏng do gióbão, lũ lụt, động đất, va đập, cháy, vv )

o Kiểm tra chi tiết (cán bộ có chuyên môn của đơn vị quản lý tòa nhà hoặc thuêcác chuyên gia thuộc các tổ chức có chức năng phù hợp thực hiện): Là quátrình khảo sát, đánh giá mức độ hư hỏng công trình nhằm đáp ứng yêu cầu củacác loại hình kiểm tra trên Kiểm tra chi tiết cần đi liền với việc xác định cơchế xuống cấp, đánh giá mức độ xuống cấp và đi đến giải pháp sửa chữa cụthể

Kiểm tra ban đầu, thường xuyên, định kỳ được thực hiện chủ yếu bằng mắt và các phươngtiện đơn giản

(2) Phân tích cơ chế xuống cấp: Trên cơ sở các số liệu kiểm tra, cần xác định xem xuống cấpđang xẩy ra theo cơ chế nào Từ đó xác định hướng giải quyết khắc phục

(3) Đánh giá mức độ và tốc độ xuống cấp: Sau khi phân tích được cơ chế xuống cấp thì đánhgiá xem mức độ và tốc độ xuống cấp đã đến đâu và yêu cầu đòi hỏi phải sửa chữa đếnmức nào, hoặc có thể sẽ phải phá dỡ Cơ sở để đánh giá mức độ xuống cấp là các côngnăng hiện có của kết cấu

(4) Xác định giải pháp sửa chữa: Xuất phát từ mức yêu cầu phải sửa chữa để thiết kế giải phápsửa chữa cụ thể

(5) Sửa chữa: Bao gồm quá trình thực thi thiết kế và thi công sửa chữa hoặc gia cường kếtcấu

Tuỳ theo mức độ, yêu cầu của công tác bảo trì, chủ công trình có thể tự thực hiện nhữngnội dung bảo trì nêu trên hoặc thuê một đơn vị chuyên ngành thiết kế hoặc thi công thựchiện

III QUY TRÌNH CHUNG THỰC HIỆN BẢO TRÌ

III.1 Sơ đồ quy trình thực hiện

Cán bộ chuyên môn

ĐƠN VỊ QUẢN LÝ TÒA NHÀ

(Chuyên gia chuyên ngành)

ĐƠN VỊ QUẢN LÝ TÒA NHÀ

III.2 Diễn giải các bước của quy trình

III.2.1/ Tiếp nhận thông tin, kiểm tra và thống kê khối lượng bảo trì:

Khi có sự phản ảnh, đề nghị của khách hàng hoặc theo thời gian định kỳ kiểm tra và bảodưỡng của từng loại công việc, đơn vị quản lý Tòa nhà cử cán bộ chuyên môn có đủ khả năng,trình độ, có đủ thiết bị để kiểm tra và xác định chính xác khối lượng các công việc cần phảibảo dưỡng, sửa chữa hoặc thay thế đồng thời đề ra các yêu cầu kỹ thuật cho từng công việccần bảo trì Đối với công việc khó xác định về khối lượng và mức độ hư hỏng, Đơn vị quản lýtòa nhà có thể thuê thêm chuyên gia chuyên ngành để cùng thực hiện; Bảng khối lượng phảiđược tính toán và thống kê chi tiết theo (phiếu kiểm tra và xác định khối lượng bảo trì ở Phụlục 2), bảng khối lượng và yêu cầu kỹ thuật bảo trì phải được những người tham gia kiểm tra

ký tên xác nhận và Lãnh đạo của đơn vị quản lý tòa nhà kiểm tra, phê duyệt rồi chuyển chongười làm Kế hoạch 01 bản để lập kinh phí và kế hoạch bảo trì

III.2.2/ Lập kinh phí và kế hoạch bảo trì:

Căn cứ vào bảng khối lượng nhận được và các yêu cầu kỹ thuật bảo trì đã đề ra, căn cứvào đơn giá, định mức hiện hành và thông báo giá vật tư hằng tháng hoặc quý của UBNDthành phố Hà Nội, người làm kế hoạch của đơn vị quản lý tòa nhà lập bảng dự trù kinh phí vàlập tiến độ thực hiện công việc cho công tác bảo trì

III.2.3/ Giám đốc đơn vị quản lý tòa và Người đứng đầu đại diện cho Ban quản trị tòa nhà phê duyệt kinh phí và kế hoạch bảo trì.

III.2.4/ Thực hiện bảo trì công trình:

Đơn vị quản lý tòa nhà cử người để thực hiện công tác bảo trì theo kế hoạch đã đượcphê duyệt Trong trường hợp khối lượng lớn hoặc công việc phức tạp, Đơn vị quản lý tòa nhàcó thể thuê thêm một đơn vị khác hoặc thuê chuyên gia để thực hiện công tác bảo trì Côngtác bảo trì công trình cần thực hiện theo đúng tiến độ và đảm bảo chất lượng theo yêu cầu đãđề ra Đối với công việc cần bảo trì thường xuyên như hệ thống thông tin liên lạc v.v…đơn vịquản lý tòa nhà có thể thuê một đơn vị chuyên ngành để làm công tác bảo trì dài hạn

Trong quá trình bảo trì, Đơn vị quản lý tòa nhà cử cán bộ chuyên môn của mình kết hợpcùng đại diện của Ban quản trị tòa nhà giám sát và nghiệm thu về chất lượng và khối lượng đểcác công việc bảo trì đảm bảo được chất lượng và mục tiêu theo yêu cầu đã đề ra

Người hoặc đơn vị thực hiện bảo trì phải có trách nhiệm lập biện pháp thi công, biệnpháp an toàn, biện pháp đảm bảo vệ sinh môi trường theo quy định và được đơn vị quản lý tòanhà phê duyệt trước khi tiến hành thực hiện bảo trì công trình

III.2.5/ Nghiệm thu thanh toán công việc bảo trì:

Căn cứ vào danh mục công việc cần bảo trì, căn cứ vào biên bản nghiệm thu về khối lượng,chất lượng (có sự tham gia nghiệm thu của đại điện Ban quản trị tòa nhà) cán bộ chuyên môn,cán bộ kế hoạch của đơn vị quản lý tòa nhà phối hợp làm các thủ tục thanh quyết toán chongười hoặc đơn vị thực hiện bảo trì và trình giám đốc phê duyệt, cán bộ kế toán có trách

nhiệm làm các thủ tục và thanh toán cho người hoặc đơn vị thực hiện công việc bảo trì khi cácthủ tục về thanh toán đã được giám đốc phê duyệt

IV CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC QUAN TRẮC

Công tác quan trắc phục vụ bảo trì công trình phải tuân thủ các quy định tại:

- TCVN 9360 : 2012 “Qui trình kỹ thuật xác định độ lún công trình dân dụng và côngnghiệp bằng phương pháp đo cao hình học”

- TCVN 9398 : 2012 "Công tác trắc địa trong xây dựng công trình - Yêu cầu chung"

- TCVN 9399 : 2012 "Nhà và công trình xây dựng – Xác định chuyển dịch ngang bằngphương pháp trắc địa"

- TCVN 9400 : 2012 “Nhà và công trình dạng tháp – Xác định độ nghiêng công trình bằngphương pháp trắc địa”

- Điều 3, Thông tư số 02/2012/TT-BXD ngày 12/6/2012 của Bộ Xây dựng về việc hướngdẫn một số nội dung về bảo trì công trình dân dụng, công trình công nghiệp vật liệu xâydựng và công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị

Các vị trí quan trắc có thể sử dụng lại các vị trí quan trắc trong giai đoạn phục vụ thi côngcông trình Khi thiết kế các vị trí quan trắc bổ sung đơn vị nhà thầu quan trắc cần có sự thamkhảo ý kiến của đơn vị thiết kế Ngoài ra, khi bàn giao mốc quan trắc trong quá trình thi công,Chủ đầu tư nên tiến hành quy đổi về mốc cao độ quốc gia

Các thông số quan trắc bao gồm: độ lún, độ nghiêng công trình, chuyển dịch ngang; ngoài racó thể xác định thêm độ võng, vết nứt nếu cần thiết

Giá trị giới hạn của độ lún: do công trình đã qua giai đoạn thi công, giai đoạn sử dụng độ lún

đã tương đối ổn định, vì vậy độ lún giới hạn không quan trọng bằng giá trị tốc độ lún Thôngthường tốc độ lún của công trình từ 1mm-2mm trong một năm

Giá trị giới hạn của độ nghiêng, chuyển dịch ngang của công trình, độ võng, vết nứt của cáccấu kiện vách, cột, dầm, sàn… cần đảm bảo theo TCVN 5574:2012

Nhà thầu quan trắc phải đưa ra phương án quan trắc nêu rõ phương pháp đo, các thiết bị đo,

sơ đồ bố trí và cấu tạo mốc, tổ chức thực hiện, phương pháp xử lý số liệu đo và các nội dungcần thiết khác

V CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ PHẦN KIẾN TRÚC

V.1 Quy định đối tượng, phương pháp và tần suất kiểm tra công trình

Công tác kiểm tra được thực hiện để phát hiện kịp thời dấu hiệu xuống cấp hoặc bị hư hỏngcủa những bộ phận kiến trúc công trình để từ đó đưa ra các giải pháp sửa chữa hoặc thay thếkịp thời, phương pháp kiểm tra dùng mắt thường cho những chỗ có thể nhìn trực tiếp được vànhìn bằng thiết bị quan sát với những chỗ mà mắt thường không thể quan sát được, và cácdụng cụ kiểm tra như thước, bình đồ, vv Trong quá trình kiểm tra cần phải đánh giá cụ thểmức độ xuống cấp mức độ hư hỏng, khối lượng công việc cần bảo trì theo để làm cơ sở lậpkinh phí và kế hoạch bảo trì

Các loại hình kiểm tra:

- Kiểm tra Ban đầu khi nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng

- Kiểm tra Thường xuyên hằng ngày của bộ phận quản trị

- Kiểm tra Định kỳ 6 tháng/lần cho toàn bộ các bộ phận kiến trúc (xem chi tiết tại Phụ lục 4)

- Kiểm tra Đột xuất sau mỗi sự kiện như: Dự báo thời tiết mưa bão lớn,dự báo có các hiệntượng thiên nhiên bất thương, sau khi có mưa bão lớn, động đất, có cháy nổ, va chạm mạnh,hoặc có phản ảnh phát hiện dấu hiệu bất thường đối với công trình của một người nào đó

- Kiểm tra Chi tiết: Khảo sát, đánh giá mức độ hư hỏng công trình nhằm đáp ứng yêu cầu củacác loại hình kiểm tra trên Kiểm tra chi tiết cần đi liền với việc xác định cơ chế xuống cấp,đánh giá mức độ xuống cấp và đi đến giải pháp sửa chữa cụ thể

Công tác kiểm tra được thực hiện với những đối tượng sau đây:

a, Đá ốp tường ngoài nhà, thang máy trong nhà:

+ Cần kiểm tra xem các viên đá ốp có bị nứt nẻ hoặc bị bong, bị rơi không?

+ Kiểm tra các vít nở và ke móc bằng thép không rỉ liên kết các viên đá với tườnghoặc vách cầu thang có đảm bảo không?

+ Kiểm tra vữa chèn khe giữa các viên đá xem còn đảm bảo không?

+ Có dấu hiệu xô lệch biến dạng gì không?

b, Tường ngoài nhà, trong nhà: Tường phía bên ngoài nhà dễ bị ảnh hưởng bởi gió bão và

thời tiết vì vậy đối với tường cần kiểm tra các vấn đề sau:

+ Tường có bị nứt, bị nghiêng hay không? Đặc biệt lưu ý tại vị trí tường tiếp giáp vớicột, đầu trên của tường tiếp giáp với dầm, sàn?

+ Vữa trát tường có bị nứt, bị rơi hay không?

+ Bề mặt tường có bị rêu bị mốc hay không?

+ Màu sắc của sơn tường còn đảm bảo hay không, trong trường hợp màu sắc của bềmặt tường đã quá bạc màu hoặc bị rêu mốc thì phải đưa biện pháp sửa chữa cụ thể và tiếnhành sơn lại tường

c, Vỉa hè, bậc tam cấp, bồn hoa:

+ Kiểm tra gạch lát, gạch ốp hoặc đá ốp có bị nứt, bị vỡ hay không?

+ Kiểm tra bề mặt của lớp gạch lát, gạch ốp hoặc đá ốp có còn bằng phẳng hay không?+ Kiểm tra bề mặt của các viên gạch lát, gạch ốp hoặc đá ốp xem còn đảm bảo không?Trong trường hợp bề mặt các viên lát, viên ốp đã quá xấu hoặc dễ bị trơn trượt hoặc bị vỡ thìcần phải thay thế

+ Kiểm tra mạch vữa giữa các viên gạch xem còn đảm bảo hay không?

+ Có dấu hiệu xô lệch biến dạng gì không?

d, Lát nền nhà, hành lang:

+ Kiểm tra gạch lát có bị nứt, bị vỡ hay không?

+ Kiểm tra bề mặt của lớp gạch lát có còn bằng phẳng hay không?

+ Kiểm tra bề mặt của các viên gạch lát xem còn đảm bảo không? Trong trường hợpbề mặt các viên lát đã quá xấu hoặc dễ bị trơn trượt hoặc bị vỡ thì cần phải thay thế

+ Kiểm tra mạch vữa giữa các viên gạch, đánh giá khả năng bong tróc, xô,…

e, Cửa đi, cửa sổ, cửa đổ rác, vách kính, mái kính, tấm ốp hợp kim nhôm, cửa chống cháy:

+ Kiểm tra chất lượng của khuôn cửa, chất lượng của các bật sắt hoặc các vít liên kếtkhuôn cửa với tường, với kết cấu công trình

+ Kiểm tra chất lượng của khung cánh cửa, các tấm panô, nan chớp hoặc các tấm kính.+ Kiểm tra các chốt, móc cửa

+ Kiểm tra độ ổn định của các roăng chống khói đối với cửa chống cháy, tay hãm thủylực

+ Kiểm tra bản lề hoặc liên kết của cánh cửa với khuôn cửa (cần đặc biệt lưu ý với cáccửa sổ xung quanh phía ngoài công trình nếu các liên kết không đảm bảo khi có gió thổi, cánhcửa hoặc khung cửa có thể bị rơi xuống gây tai nạn)

+ Kiểm tra kính có bị nứt, bị bong nẹp, bị thấm nước mưa qua nẹp không?

+ Kiểm tra cánh cửa có dấu diệu bị xệ, kẹt, dít không ? nếu có cần phân tích để cóphương án xử lý kịp thời

f, Trần thạch cao; trần hợp kim nhôm:

+ Kiểm tra các tấm trần xem có bị nứt, bị vỡ hay không?

+ Kiểm tra độ phẳng, chất liệu bề mặt dưới của tấm trần xem còn đảm bảo không?+ Kiểm tra các vít, các pát, các thanh ty treo trần

+ Kiểm tra hệ khung xương trần và các thanh L tại góc trần

+ Kiểm tra lớp bả mặt trần và lớp sơn mặt trần (đối với loại trần thạch cao khungxương chìm) Trong trường hợp lớp bả bị bong, sơn bề mặt xấu v.v thì phải tiến hành bả vàsơn lại

g, Cầu thang bộ, lan can ban công, logia:

+ Kiểm tra chất lượng của hệ thống lan can, kiểm tra liên kết của hệ thống lan can vớicốn thang hoặc bậc thang, liên kết các đợt lan can với nhau hoặc liên kết lan can với tườnghoặc kết cấu công trình Liên kết kính với khung lan can,

+ Kiểm tra xem các tấm kính lan can có biểu hiện rạn nứt, vỡ không ?

+ Kiểm tra chất lượng gạch ốp mép bậc, lát cầu thang (Công tác kiểm tra như kiểm trabậc tam cấp, bồn hoa)

+ Kiểm tra các lớp trát mặt bậc, sơn phủ mặt bậc cầu thang xem có bong tróc, rạn nứtkhông?

+ Kiểm tra lớp trát và lớp sơn của tường cầu thang (Công tác kiểm tra như kiểm tralớp trát và bề mặt của tường)

h, Khu vệ sinh:

+ Kiểm tra chống thấm của nền vệ sinh

+ Kiểm tra gạch ốp, lát có phẳng không, nứt vỡ, mạch lát có bong tróc gì không?+ Kiểm tra các đường ống cấp thoát nước, các phễu thoát nước khu vệ sinh

+ Kiểm tra các thiết bị vệ sinh như xí, tiểu, chậu rửa, vòi rửa, gương soi v.v

Có hoạt động bình thường không, và có nứt vỡ gì không?

k, Phần mái công trình:

+ Kiểm tra chống thấm của sàn mái

+ Kiểm tra gạch lát mái có bong tróc, chuyển vị gì không?

+ Kiểm tra các đường ống cấp thoát nước, các phễu thoát nước mưa; rãnh thu nướcxem có hiện tượng nứt, rác ngập gây tắc đường ống?

+ Kiểm tra các sê nô, các ống thoát nước mái và các mối liên kết ống thoát nước vớikết cấu công trình

+ Kiểm tra bể nước mái, quan sát dấu hiệu thấm quanh bể có không? Có các vết rạnnứt, rêu mốc không?

l, Nền tầng hầm và đường dốc:

+ Kiểm tra khả năng thoát nước của nền và đường

+ Kiểm tra rãnh thoát nước mặt nền tầng hầm đảm bảo khả năng thoát nước, các lỗ thucó bị rác che lấp không

+ Kiểm tra bề mặt của nền có biểu hiện nứt vỡ gì không?

+ Kiểm tra sơn phủ bề mặt có sứt, hỏng, phai màu hoặc các biểu hiện bất thường khác.+ Kiểm tra sơn phân làn, chỗ đỗ xe xem có bị bong tróc, mờ thì cần phải chỉnh sửa,sơn lại kịp thời

+ Kiểm tra bề mặt đường dốc cho xe ô tô, xe lăn, nếu bề mặt bị bong tróc hoặc trơntrượt thì phải sửa chữa lại để đảm bảo cho xe lên xuống được an toàn

m, Tường bao, cột tầng hầm, tấm bảo vệ, biển báo

+ Đối với tường biên bao quanh hầm ngoài việc kiểm tra như với tường thông thườngcần kiểm tra phát hiện biểu nứt, thấm nếu có để có phân tích và xử lý kịp thời

+ Các cột tầng hầm đặc biệt các cột lộ ra khu đỗ xe cần được kiểm tra xem có bị sứtsẹo, va chạm gì làm ảnh hưởng tới bề mặt, kết cấu cột không ?

+ Cần kiểm tra các tấm ốp bảo vệ cột xem có biểu hiện bong tróc, hư hỏng gì không,có biến dạng gì không.

+ Kiểm tra các vạch sơn, cảnh báo, hướng dẫn, xem có rõ ràng không?

+ Kiểm tra các biển báo xem có bị bụi bẩn, mờ, lỏng không?

n, Các cửa gió/lỗ thông hơi cho tầng hầm:

+ Ngoài kiểm tra thông thường như đối với cửa/chớp, cần kiểm tra vệ sinh đảm bảo sựthông thoáng, và không để ngăn trở việc thông hơi cho tầng hầm

l, Sân vườn, bồn hoa ngoài nhà:

+ Kiểm tra chất lượng gạch lát sân, gạch ốp bồn hoa

+ Kiểm tra bề mặt của gạch lát sân, gạch ốp bồn hoa

+ Kiểm tra mạch vữa chèn của gạch ốp, gạch lát

V.2 Quy định nội dung và chỉ dẫn thực hiện bảo trì công trình

Bảo trì công trình là các hoạt động (theo dõi, chăm sóc, sửa chữa những hư hỏng nhỏ) đượctiến hành thường xuyên, định kỳ để duy trì công trình ở trạng thái khai thác, sử dụng bìnhthường và hạn chế phát sinh các hư hỏng công trình

Tần suất bảo trì:

- Định kỳ 1 năm/ lần cho toàn bộ các bộ phận kiến trúc (xem chi tiết phụ lục 4)

- Đột xuất sau mỗi sự kiện như: Dự báo thời tiết mưa bão lớn, Sau khi có mưa bão lớn,động đất, có cháy nổ, thực hiện theo kết quả kiểm tra đột xuất

Nội dung và chỉ dẫn thực hiện bảo trì

V.2.1/ Vệ sinh công nghiệp

Các phế thải, mùn, bùn, bụi bẩn vv được quét, gom gọn cho vào các bao, thùng mang tập kếtđúng nơi quy định của công trình theo từng phòng hoặc tầng và từ trên xuống dưới, tạo mặtbằng sạch sẽ cho công tác bảo dưỡng

- Dùng hoá chất chuyên dùng pH = 8 có tính năng cắt chân chất bẩn mang gốc dầu mỡ

do bụi, khói xe, nước mưa, ô nhiễm môi trường lâu ngày Dùng hoá chất pH = 6 và cây gạtkính chuyên dùng có tính năng làm sạch trong bề mặt kính, đồng thời làm trung hoà nồng độ

PH trên bề mặt kính, khung nhôm

- Dùng hoá chất gốc Polimer Wax chuyên dùng lau toàn bộ phần khung nhôm có tínhnăng làm sạch, tạo bóng và bảo vệ trên bề mặt nhôm, chống bám bụi, chống oxy hoá.

- Nếu cần dùng bộ dây đu hoặc hệ thống chuyên dụng do các nhà thầu đề xuất, cung cấpđể làm sạch vách kính trên cao phía mặt ngoài, chớp nhôm (tuỳ thuộc vào địa thế của côngtrình) Cửa sổ cửa đi của khối căn hộ được thiết kế để có thể lau từ trong nhà dùng khăn laukết hợp các dụng cụ giản đơn

2 Bảo trì khu vệ sinh: ngoài công tác làm vệ sinh hàng ngày, công tác bảo trì hàng năm thực hiện như sau:

- Dùng khăn khô quấn lại các thiết bị inox để tránh bị sước và loang ố do vết nước (nếu

là đồ mới)

- Sử dụng cây lau và hoá chất có tác dụng làm sạch sàn (nếu cần thiết)

- Dùng máy đánh sàn bàn chải đánh sàn + hóa chất làm sạch các viết bẩn bám trên sàn

và tường men ốp

- Lau bình nóng lạnh, quạt gió

- Dùng phớt mềm và hoá chất làm sạch hệ thống đèn và các thiết bị vệ sinh: Bồn cầu,bồn tiểu, gương, bồn rửa tay, vách ngăn, tay vắt khăn, kệ đựng xà phòng, kính phía trước vàcửa chớp phía sau

- Dùng gạt kính làm sạch và sáng gương kính

- Lau hệ thống cửa ra vào, cửa sổ

- Lau khô các đồ đạc, thiết bị vệ sinh sau khi làm sạch

3 Bảo trì sàn cứng:Bao gồm cả sàn nhà, bậc thềm, sảnh, bậc cầu thang

- Dùng máy hút bụi hút sạch bụi trên bề mặt sàn

- Dùng hoá chất chuyên dùng pH = 3 - 7 thoa đều trên bề mặt sàn đá từ 10 đến 15 phútđể cắt chất bẩn hiện đang bám két trên bề mặt sàn

- Dùng máy chà bẩn 175vòng/phút + mâm bàn chải chà đều trên bề mặt sàn làm bongcác chất dơ hiện đang bám két trên bề mặt sàn

- Dùng máy hút nước công nghiệp hút toàn bộ chất bẩn cùng hoá chất trên toàn bộ bềmặt sàn

- Dùng dụng cụ chuyên dùng và hoá chất pH = 3 làm sạch phần chân tường góc cạnhhiện máy không thể làm tới

- Dùng thiết bị và dụng cụ chuyên dùng làm khô bề mặt sàn

- Bão dưỡng hoàn thiện: Đối với các loại sàn đá tự nhiên: đá hoa cương (granite), đácẩm thạch (marble): Đánh bóng sàn bằng máy đánh bóng; Đối với sàn gạch men, sàn đá mài,sàn hardener, sàn bê tông, sàn gỗ: Đánh bóng sàn bằng máy đánh bóng hoặc xi, véc ny, vv.Đối với sàn, bậc thang sơn phủ epoxy dung nước phun rửa, vệ sinh sạch sẽ

a) Bảo trì sàn mềm

- Thảm sàn: Giặt thảm + Phun hoá chất bảo trì thảm

b) Bảo trì tường trong ngoài toà nhà

- Đối với tường ốp đá mặt trong ngoài nhà: Dùng vòi xịt nước, cây lau và giẻ mềm rửatoàn bộ bụi bẩn, các vết bám trên bề mặt đá Dùng dụng cụ chuyên dùng và hoá chất pH = 3làm sạch Dùng thiết bị và dụng cụ chuyên dùng làm khô bề mặt đá

- Đối với tường trát vữa, sơn trong ngoài nhà: Dùng chổi quét bụi bẩn bám trên mặttường

c) Bảo trì trần treo:

- Dùng chổi quét bụi bẩn bám trên mặt trần, thay thế cục bộ các mảng trần bị hư hỏng

- Thay thế các thanh giằng, treo bị gỉ tét

d) Bảo trì lan can cầu thang:

- Làm vệ sinh lan can tay vịn sạch sẽ bằng giẻ mềm ẩm Dùng hoá chất gốc Polime Waxchuyên dùng lau toàn bộ các chi tiết kim loại có tính năng làm sạch, tạo bóng và bảo vệ trênbề mặt Đối với các chi tiết bằng gỗ đánh véc ni hoặc sơn lại

e) Bảo trì mái:

- Làm vệ sinh toàn bộ mái, rãnh trên mái Các phế thải, mùn, bùn, bụi bẩn vv được quét,gom gọn cho vào các bao, thùng mang tập kết đúng nơi quy định của công trình, tạo mặt bằngsạch sẽ cho công tác bảo dưỡng

- Tháo dỡ các đan rãnh, rọ chắn rác để làm vệ sinh bên trong rãnh, đường thoát nướcmưa Thay thế rọ chắn rác nếu phát hiện bị hư hỏng

- Tùy theo kết quả kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất, có thể thực hiện gia cố sửa chữachống thấm cục bộ một số vị trí Vật liệu chống thấm dùng theo chỉ dẫn tại hồ sơ thiết kế côngtrình Quy trình chống thấm thực hiện theo chỉ dẫn của nhà sản xuất chất chống thấm

- Tỉa xén cây cảnh loại bỏ phần già úa, thay thế một số cây nếu cần

g) Bảo trì ốp bảo vệ góc cột chống va đập, bảng biểu, biển chỉ dẫn,:

- Sử dụng giẻ mềm ẩm lau rửa, Dùng hoá chất gốc Polime Wax chuyên dùng lau làmsạch, Kiểm tra cộ định lại liên kết của các tấm ốp, bảng biểu vào kết cấu, thay thế các tấm ốpbảo vệ, biển hiệu/hướng dẫn hư hỏng, mờ

V.3 Chỉ dẫn phương pháp sửa chữa các hư hỏng của công trình, xử lý các trường hợp V.3.1/ Kiểm tra chi tiết

Khi phát hiện các hư hỏng của công trình cần có kiểm tra chi tiết Đó là quá trình khảo sát, đánh giámức độ hư hỏng công trình, đi liền với việc xác định cơ chế xuống cấp, đánh giá mức độ xuống cấp và

đi đến giải pháp sửa chữa cụ thể

V.3.2/ Phân tích cơ chế xuống cấp

Trên cơ sở các số liệu kiểm tra, cần xác định xem xuống cấp đang xẩy ra theo cơ chế nào Từ đóxác định hướng giải quyết khắc phục

V.3.3/ Đánh giá mức độ và tốc độ xuống cấp

Sau khi phân tích được cơ chế xuống cấp thì đánh giá xem mức độ và tốc độ xuống cấp đãđến đâu và yêu cầu đòi hỏi phải sửa chữa thay thế cục bộ đến mức nào, hoặc có thể sẽ phảiphá dỡ thay thế toàn bộ

V.3.4/ Xác định giải pháp sửa chữa

Xuất phát từ mức yêu cầu phải sửa chữa để thiết kế giải pháp sửa chữa cụ thể

VI CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ PHẦN KẾT CẤU

Mọi kết cấu cần được thực hiện chế độ bảo trì đúng mức trong suốt tuổi thọ thiết kế Việc bảo trì cần đượcthực hiện ngay từ khi đưa công trình vào sử dụng Đơn vị quản lý tòa nhà có kế hoạch tổng thể về bào trìcông trình bao gồm công tác kiểm tra, xác định mức độ và tốc độ xuống cấp, đánh giá tính nguyên vẹn củakết cấu và thực hiện công việc sửa chữa nếu cần

VI.1 Quy định đối tượng, phương pháp và tần suất kiểm tra công trình

Kiểm tra là công việc được thực hiện đối với mọi công trình nhằm phát hiện kịp thời sự xuống cấp hoặcthay đổi công năng kết cấu Việc kiểm tra cần được duy trì trong suốt thời gian sử dụng công trình Trongquá trình kiểm tra cần phải đánh giá cụ thể mức độ xuống cấp, mức độ hư hỏng, khối lượng công việc cầnbảo trì để làm cơ sở để lập kinh phí và kế hoạch bảo trì Việc kiểm tra phải do đơn vị và các cá nhân cótrình độ chuyên môn phù hợp thực hiện Thông thường chủ công trình có thể mời đơn vị và chuyên gia tưvấn đã thiết kế và giám sát chất lượng thực hiện công tác kiểm tra Công cụ kiểm tra có thể là bằng trựcquan (nhìn nghe), hoặc bằng những công cụ thông thường như thước mét, búa gõ, kính phóng đại, vv Khicần có thể dùng các thiết bị như máy kinh vĩ, thiết bị thử nghiệm không phá hoại hoặc các thiết bị thửnghiệm trong phòng khác

VI.1.1/ Các loại hình kiểm tra phần kết cấu

a Kiểm tra ban đầu:

Là quá trình khảo sát kết cấu bằng trực quan để phát hiện những sai sót chất lượng sau thi công so với yêucầu thiết kế Từ đó tiến hành khắc phục ngay để đảm bảo công trình đưa vào sử dụng đúng yêu cầu thiết

kế

Yêu cầu của kiểm tra ban đầu là thiết lập các số liệu đo đầu tiên của kết cấu, phát hiện kịp thời những saisót ban đầu của kết cấu và khắc phục ngay để đưa kết cấu vào sử dụng Thông qua kiểm tra ban đầu để suyđoán khả năng có thể xuống cấp công trình theo tuổi thọ thiết kế đã dự kiến

Kiểm tra ban đầu do chủ đầu tư cùng với các đơn vị thiết kế, thi công và giám sát chất lượng thực hiện.Kiểm tra ban đầu được tiến hành đối với công trình xây mới, công trình đang tồn tại và công trình mới sửachữa xong

Kiểm tra ban đầu được tiến hành trên toàn bộ kết cấu công trình hoặc một bộ phận của kết cấu

Phương pháp kiểm tra chủ yếu là bằng trực quan, kết hợp với xem xét các bản vẽ thiết kế, bản vẽ hoàncông và hồ sơ thi công (sổ nhật ký công trình, các biên bản kiểm tra đã có)

b Kiểm tra thường xuyên:

Kiểm tra thường xuyên hằng ngày được tiến hành nhằm theo dõi, giám sát kết cấu thường ngày sau kiểmtra ban đầu Chủ công trình cần có lực lượng chuyên trách thường xuyên quan tâm đến việc kiểm trathường xuyên Kiểm tra thường xuyên được thực hiện trên toàn bộ kết cấu ở những chỗ có thể quan sátđược đặc biệt là kết cấu khung, vách bê tông chịu lực, kết cấu dầm sàn bê tông cốt thép, panel; kết cấu bêtông cốt thép cầu thang, kết cấu thép mái, tơn lộp mái, tấm bọc diềm mái, các phụ kiện định vị và liên kếttấm mái, tường mặt ngoài công trình Mục đích là để nắm được kịp thời tình trạng làm việc của kết cấu,những sự cố hư hỏng có thể xẩy ra (đặc biệt là ở những vị trí xung yếu, quan trọng) để sớm có biện phápkhắc phục, tránh tình trạng để hư hỏng kéo dài dẫn đến ngày càng trầm trọng hơn Kiểm tra thường xuyên

là bắt buộc đối với mọi công trình

Theo mục 2.5.3 của TCVN 9343-2012 «Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép - Hướng dẫn công tác bảo trì» quy định về chu kỳ kiểm tra kết cấu, công trình Nhà ở cao tầng (CT1 và CT2) thuộc dự án Khu nhà ở cao tầng Kết hợp thương mại và Dịch vụ công cộng trên ô đất A10 được xếp vào nhóm b, nhóm công trình thường xuyên có rất đông người làm việc hoặc qua lại, nên chu kỳ kiểm tra định kỳ kết cấu là 3  5 năm (tiến hành kiểm tra trên toàn bộ kết cấu công trình) Việc lựa chọn chu kỳ kiểm tra định kỳ kết cấu tùy thuộc vào chủ công trình, ban quản lý tòa nhà và giai đoạn sử dụng cũng như tình trạng của công trình trong lần kiểm tra định kỳ trước Trong giai đoạn đầu của công trình chu kỳ kiểm tra có thể dài là 5 năm, sau đó có thể rút ngắn xuống 3 năm

Quy mô kiểm tra của mỗi kỳ sẽ tùy theo trạng thái cụ thể của kết cấu và điều kiện tài chính để quyết định.Kiểm tra định kỳ được tiến hành trên toàn bộ kết cấu Đối với các kết cấu quá lớn thì có thể phân khu kiểmtra định kỳ, mỗi khu vực kiểm tra một kỳ.

Chủ công trình có thể mời các đơn vị và chuyên gia tư vấn có chuyên môn thuộc chuyên ngành xây dựng

và có tay nghề thích hợp để thực hiện việc kiểm tra định kỳ

Đầu tiên kết cấu được khảo sát trực quan bằng nhìn và gõ nghe Khi nghi ngờ có hư hỏng hoặc suy thoáichất lượng thì có thể sử dụng thiết bị thử nghiệm không phá hủy hoặc khoan lõi bê tông để kiểm tra

d Kiểm tra bất thường:

Là quá trình khảo sát đánh giá công trình khi có hư hỏng đột xuất (như công trình bị hư hỏng do gió bão, lũlụt, động đất, va đập, cháy, v.v ) Kiểm tra bất thường thông thường đi liền với kiểm tra chi tiết

e Kiểm tra chi tiết:

Là quá trình khảo sát, đánh giá mức độ hư hỏng công trình nhằm đáp ứng yêu cầu của các loại hình kiểmtra trên Kiểm tra chi tiết cần đi liền với việc xác định cơ chế xuống cấp, đánh giá mức độ xuống cấp và điđến giải pháp sửa chữa cụ thể

VI.1.2/ Bảo trì kết cấu thép

Nguyên tắc cơ bản

- Kiểm tra thường xuyên các bề mặt bên ngoài (sơn, lớp mạ…) của kết cấu thép

- Công việc bảo trì và sửa chữa sẽ được thực hiện nếu xét thấy thực sự cần thiết

Tần suất kiểm tra bảo trì

Việc kiểm tra kết cấu thép phải được thực hiện:

- Thường xuyên trong suốt vòng đời của kết cấu

- Sau mỗi dịp thời tiết quan trọng như bão, lốc xoáy … xảy ra ở khu vực công trình

- Việc kiểm tra đầu tiên của kết cấu thép sẽ được thực hiện không muộn hơn 6 tháng saungày bàn giao công trình

- Các đợt bảo trì tiếp theo phải được thực hiện mỗi năm một lần

VI.2 Quy định nội dung và chỉ dẫn thực hiện bảo trì

Nội dung và chỉ dẫn thực hiện bảo trì:

a Nội dung kiểm tra ban đầu: gồm có

(1) Khảo sát kết cấu để thu thập số liệu về những vấn đề sau đây:

(a) Sai lệch hình học của kết cấu;

(b) Độ nghiêng, lún, biến dạng của kết cấu;

(c) Xuất hiện vết nứt;

(d) Tình trạng bong rộp;

(e) Tình trạng rỉ cốt thép;

(f) Biến màu mặt ngoài;

(g) Chất lượng bê tông;

(h) Các khuyết tật nhìn thấy;

(i) Sự đảm bảo về công năng sử dụng (chống thấm, cách âm, cách nhiệt v.v )

(j) Tình trạng hệ thống theo dõi lâu dài Số liệu đo của hệ thống tại thời điểm kiểm tra ban đầu

(2) Xem xét hồ sơ hoàn công để đánh giá chất lượng phần khuất của kết cấu (bản vẽ thiết kế, bản vẽ hoàncông, sổ nhật ký công trình, các biên bản kiểm tra)

(3) Xử lý các khuyết tật đã phát hiện ra Trường hợp nghi ngờ có sai sót quan trọng thì tiến hành thêm kiểmtra chi tiết và đề ra biện pháp xử lý

(4) Tiến hành vận hành hệ thống theo dõi để ghi số đo ban đầu đối với các kết cấu có gắn các hệ thống theodõi lâu dài

(5) Suy đoán khả năng xuống cấp kết cấu theo tuổi thọ công trình

Trên cơ sở các số liệu khảo sát và sau khi những sai sót kết cấu đã được khắc phục, cần suy đoán khả năng

sẽ xuất hiện các khuyết tật kết cấu, khả năng có thể nghiêng lún tiếp theo, và khả năng suy giảm công năng.Tuỳ theo tính chất và điều kiện môi trường làm việc của công trình, người thực hiện kiểm tra ban đầu cóthể đặt trọng tâm công tác kiểm tra vào những yếu tố có ảnh hưởng quan trọng tới độ bền lâu của côngtrình

Mục tiêu cuối cùng của suy đoán là để đánh giá xem khả năng kết cấu có thể đảm bảo tuổi thọ thiết kếtrong điều kiện sử dụng bình thường hay không, đồng thời xác định giải pháp đảm bảo độ bền lâu côngtrình

b Nội dung kiểm tra thường xuyên: gồm có

(1) Tiến hành quan sát kết cấu thường ngày bằng mắt, khi có nghi ngờ thì dùng biện pháp gõ để nghe vàsuy đoán Người tiến hành kiểm tra thường xuyên phải có trình độ chuyên ngành xây dựng và được giaotrách nhiệm rõ ràng

(2) Thường ngày quan tâm xem xét những vị trí sau đây của kết cấu để phát hiện sớm những dấu hiệuxuống cấp:

(a) Vị trí có mômen uốn và lực cắt lớn; vị trí tập trung ứng suất như các nút khung, vị trí giao dầm sànvới vách, đoạn đầu dầm, vị trí giữa ô sàn, biên ô sàn v.v…

(b) Vị trí khe co dãn;

(c) Chỗ liên kết các phần tử của kết cấu;

(d) Vị trí có nguồn nước thấm, nguồn nhiệt, nguồn ồn, nguồn bụi;

(e) Những chỗ chịu tác động trực tiếp của bức xạ mặt trời;

(f) Vị trí có tiếp xúc với môi trường xâm thực

(3) Cần quan tâm những vấn đề sau đây khi tiến hành kiểm tra thường xuyên:

(a) Sự nghiêng lún,

(b) Biến dạng hình học của kết cấu;

(c) Xuất hiện vết nứt; sứt mẻ, giảm yếu tiết diện

(d) Xuất hiện bong rộp;

(e) Xuất hiện thấm;

(f) Rỉ cốt thép;

(g) Biến màu mặt ngoài;

(h) Sự suy giảm công năng (chống thấm, cách âm, cách nhiệt )

(i) Tình trạng hệ thống theo dõi lâu dài (nếu có)

Chú thích: đối với các kết cấu làm việc trong môi trường xâm thực thì cần thường xuyên quan tâm tới dấuhiệu ăn mòn bê tông và cốt thép

(4) Xử lý kết quả kiểm tra:

(a) Trường hợp phát hiện có sự cố, hư hỏng nhỏ thì có biện pháp khắc phục ngay;

(b) Trường hợp phát hiện có sự cố, hư hỏng nặng bất thường thì tổ chức kiểm tra chi tiết tại chỗ hưhỏng và đề ra giải phát xử lý kịp thời Trong quá trình đề ra giải pháp xử lý cần phải nghiên cứu tình trạngkết cấu trong hồ sơ kiểm tra ban đầu

Ghi chép và lưu giữ hồ sơ

Những điều sau đây cần được ghi chép đầy đủ:

(a) Những sự cố hoặc hư hỏng đã phát hiện, vị trí xẩy ra các số liệu đo nếu có;

(b) Biện pháp khắc phục và kết quả đã khắc phục hư hỏng xẩy ra;

(c) Số liệu kiểm tra chi tiết nếu có;

(d) Giải pháp và kết quả sửa chữa sau kiểm tra chi tiết

(e) Tình trạng kết cấu sau khi đã khắc phục hư hỏng

c Nội dung kiểm tra định kỳ

Kiểm tra định kỳ được tiến hành theo trình tự nội dung giống như của kiểm tra ban đầu

d Nội dung kiểm tra bất thường:

(1) Khảo sát bằng trực quan, gõ nghe và dùng một số công cụ đơn giản để nhận biết ban đầu về tình trạng

hư hỏng của kết cấu Các hư hỏng sau đây cần được nhận biết:

(a) Sai lệch hình học kết cấu

(b) Mức độ nghiêng lún

(c) Mức độ nứt, gãy

(d) Các khuyết tật nhìn thấy khác

(e) Tình trạng hệ thống theo dõi lâu dài

(2) Phân tích các số liệu phải khảo sát để đi đến kết luận có tiến hành kiểm tra chi tiết hay không, quy môkiểm tra chi tiết Nếu cần kiểm tra chi tiết thì thực hiện theo chỉ dẫn ở mục 2.6 Nếu không thì đề ra giảipháp sửa chữa để phục hồi kết cấu kịp thời

Đối với những hư hỏng có nguy cơ gây nguy hiểm cho người và công trình xung quanh thì phải có biệnpháp xử lý khẩn cấp trước khi tiến hành kiểm tra chi tiết và đề ra giải pháp sửa chữa

Ghi chép và lưu giữ hồ sơ

Mọi diễn biến công việc ghi trong mục trên cần được ghi chép và lưu giữ

Hồ sơ lưu trữ gồm có: Kết quả khảo sát, phân tích đánh giá, thuyết minh giải pháp sửa chữa hoặc giacường, nhật ký thi công, các biên bản kiểm tra, các bản vẽ Các tài liệu này cần được chủ công trình lưu giữlâu dài cùng với hồ sơ của các đợt kiểm tra trước đây

e Nội dung kiểm tra chi tiết :

Khảo sát chi tiết toàn bộ hoặc bộ phận hư hỏng của kết cấu: Yêu cầu của khảo sát là phải thu được các sốliệu lượng hóa về tình trạng hư hỏng của kết cấu Cụ thể là lượng hóa bằng số liệu và bằng ảnh những vấnđề sau đây:

(a) Sai lệch hình học kết cấu và chi tiết kết cấu;

(b) Mức biến dạng kết cấu;

(c) Mức nghiêng, lún;

(d) Vết nứt (mật độ, chiều rộng, chiều dài, chiều sâu và hướng vết nứt);

(e) Vết gãy (đặc điểm, vị trí, mức nguy hiểm)

(f) Ăn mòn cốt thép (mật độ rỉ, mức độ rỉ, tổn thất tiết diện cốt thép);

(g) Ăn mòn bê tông (ăn mòn xâm thực, ăn mòn cácbônát, mức độ ăn mòn, chiều sâu xâmthực vào kết cấu, độ nhiễm hóa chất, v.v.);

(h) Chất lượng bê tông (cường độ, độ đặc chắc, bong rộp);

(i) Biến màu mặt ngoài;

(j) Các khuyết tật nhìn thấy;

(k) Sự đảm bảo công năng kết cấu (chống thấm, cách âm, cách nhiệt, v.v.);

(l) Tình trạng làm việc của hệ thống theo dõi lâu dài (nếu có) Số liệu đo của hệ thống tạithời điểm kiểm tra chi tiết.

Các số liệu lượng hóa nêu trên đều phải được xác định trên cơ sở các tiêu chuẩn phương pháp thử hiện hành trong nước hoặc quốc tế.

f Nội dung kiểm tra đối với kết cấu thép

- Kiểm tra xem bu lông được xiết chặt chính xác

- Kiểm tra xem bu lông không bị oxy hóa

- Kiểm tra các thanh neo trong bê tông

Bảo vệ chống ăn mòn

- Kiểm tra tình trạng của các cấu kiện mạ kẽm và sơn bề mặt kết cấu thép (gỉ sắt, vếtrạn, tách lớp sơn…)

- Kiểm tra tình trạng oxy hóa của kết cấu chính và các phụ kiện

VI.3 Chỉ dẫn phương pháp sửa chữa các hư hỏng của công trình, xử lý các trường hợp VI.3.1/ Phân tích cơ chế xuống cấp của kết cấu

Trên cơ sở các số liệu khảo sát nêu trên và các kết quả kiểm tra hồ sơ lưu trữ công trình, cần phân tích, xácđịnh cơ chế tạo nên mỗi loại hư hỏng Có thể quy nạp một số dạng cơ chế điển hình sau đây:

(a) Nứt gãy kết cấu: Do vượt tải; biến dạng nhiệt ẩm; lún; chất lượng bê tông

(b) Suy giảm cường độ bê tông:Do độ đặc chắc bê tông; bảo dưỡng bê tông và tác động môitrường; xâm thực

(c) Biến dạng hình học kết cấu: Do vượt tải; tác động môi trường; độ cứng kết cấu

(d) Rỉ cốt thép: Do ăn mòn môi trường xâm thực; cacbônat hóa bề mặt bê tông; nứt bê tông; thấmnước

(e) Biến màu bề mặt: Do tác động môi trường

(f) Thấm nước: Do độ chặt bê tông, nứt kết cấu, mối nối

VI.3.2/ Đánh giá mức độ xuống cấp của kết cấu

Trên cơ sở các số liệu kiểm tra và cơ chế xuống cấp đã phân tích, cần đánh giá xem kết cấu có cần sửachữa hay không, và sửa chữa đến mức nào