Quá trình thẩm định một căn hộ thực tế tại sàn bất động sản Vinacity .doc

Quá trình thẩm định một căn hộ thực tế tại sàn bất động sản Vinacity .doc

LỜI MỞ ĐẦU

Trong nền kinh tế thị trường hàng hóa là bán và mua ngoài “ Chợ” người Bán và người mua cũng phải ra ‘ Chợ’ để mua hàng Nhưng với đặc thù của Bất động sản lại không thể di dời được, do đó người có hàng hóa Bất động sản cũng không thể mang hàng hóa của mình đến ‘ Chợ’ để bán được Hơn nữa thị trường bất động sản là thị trường thiếu thông tin, do đó nguồi bán và người mua gặp gỡ nhau người ta phải tổ chức một ‘ chợ’ Nhưng ở đó người

ta cũng không có hàng hóa để bày bán mà chỉ có những thông tin về hàng hóa để những người quan tâm tham khảo và giao dịch Chính sự khác biệt đó người ta gọi là ; Sàn giao dịch bất động sản

Sàn là nơi gặp gỡ giữa người mua và bán, giữa người cung cấp dịch vụ

và người có nhu cầu về dịch vụ có liên quan đến kinh doanh bất động sản Trong các giao dịch về bất động sản thì có dịch vụ Thẩm định giá bất động

sản, trong lần thực tế tôi xin được đưa ra : Quá trình thẩm định một căn hộ thực tế tại sàn bất động sản Vinacity để làm báo cáo của mình.

Ngoài lời mở đầu và kết luận, Báo cáo gồm 3 chương:

Chương I: Giới thiệu về sàn giao dịch bất động sản Vinacity

Chương II: Quản Lý và điều hành sàn vinacity

Chương III: Thực trạng đề xuất, kiến nghị

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

VINACITY

1 Tên công ty

Tên đầy đủ: CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VIỆT NAM (VINACITY)

Tên giao dịch tiếng Anh: Vinacity land

Tên viết tắt: Vinacity

2 Trụ sở:

Trụ sở chính: Số 9 Trần Bình, Mai Dịch, Cầu giấy Hà Nội

Website: vinacity.com.vn

Email: info@vinacity.com.vn.

Có 03 cơ sở chính

Cơ sở 01 Tầng 1 toà nhà CT5- DDN1 khu đô thị Mỹ Đình II

Điện thoại: (84-4) 37871865/66

Fax : 043 787 1829

Cơ sở 2 Số 15 Nguyễn Cao Luyện, KĐT Việt Hưng

Điện thoại: 04 36 52 62 63

Fax : 04 36 52 62 63

Cơ sở 3 Khu Đô Thị Mới Vân Canh, Hoài Đức, Hà Nội

Điện thoại: 04 33 99 6368

Fax: 04 33 99 6368

3 Lĩnh vực hoạt động:

Công ty có giấy phép đăng ký kinh doanh số 0104023724 do Sở Kế hoạch

Đầu tư Hà Nội cấp Ngành nghề kinh doanh chính là:

 Dịch vụ tư vấn môi giới, định giá, quản lý bất động sản và các dịch vụ

về nhà đất

 Các dịch vụ cho nhà ở và văn phòng làm việc;

 Tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình ( không bao gồm dịch vụ thiết kế công trình)

4 Vốn điều lệ:

Công ty có vốn điều lệ 200.000.000.000 ( Hai trăm tỷ đồng Việt Nam ) được chia thành 20.000.000 cổ phần (mệnh giá cổ phần 10.000 đồng)

5 Sơ đồ tổ chức bộ máy:

Công Ty Cổ Phần Bất Động Sản Vinacity land được tổ chức theo mô hình Công Ty cổ phần, hoạt động chính trong lĩnh vực: Bất động sản, thương mại dịch vụ, tư vấn thiết kế, xây dựng dân dụng và công trình hạ tầng Đứng đầu

là Tổng Giám Đốc, Ông Lê Quốc Hưng, Giám đốc sàn ông Nguyễn Văn Phú

và các phó giám đốc, các phòng ban

- Phòng kinh doanh

- Phòng marketing và khai thác thị trường

- Phòng hành chính

- Phòng tư vấn pháp lý

- Phòng tư vấn đầu tư

Các phòng hoạt động dưới sự điều hành trực tiếp của các trưởng phòng Các trưởng phòng chịu sự điều hành của Giám đốc sàn Giám đốc sàn được lãnh đạo bởi Tổng giám đốc Công ty

Điều kiện kinh tế và kỹ thuật của Sàn giao dịch :

Văn phòng : Là tòa nhà 5 tầng, có diện tích sàn 447m2, trong đó 2 tầng 1

và 2 được bố trí hoàn toàn cho hoạt động của Sàn Các tầng trên được bố trí cho hoạt động của Công ty

Về nhân lực :

Phòng kinh doanh : 06 cán bộ, tất cả đều có chứng chỉ môi giới bất động sản và đều tốt nghiệp đại học chuyên ngành Quản trị kinh doanh hoặc Marketing của các trường đại học như : Kinh tế Quốc dân, Thương Mại, Ngoại thương,

Phòng marketing và khai thác thị trường : 03 cán bộ, đều tốt nghiệp đại học chuyên ngành Marketing, có thâm niên trong nghề 2 năm

Phòng hành chính : 03 cán bộ, đều tốt nghiệp đại học Chuyên ngành hành chính văn phòng

Phòng tư vấn pháp lý : 02 cán bộ, đều là luật sư và đã có chứng chỉ hành nghề luật sư

Phòng tư vấn đầu tư : 02 cán bộ, đều là chuyên gia tài chính tốt nghiệp đại học Tài chính kế toán, Ngân hàng

Thiết bị kỹ thuật của Sàn giao dịch :

- Hệ thống mạng máy tính : 18 máy tính, trong đó gồm 1 máy chủ

( Server) và 17 máy trạm cho cán bộ nhân viên làm việc

- Website : www.Vinacity.com.vn là một phần của hệ thống thông tin nhằm quảng bá các sản phẩm và dịch vụ của sàn tới thị trường trong và ngoài nước

- Hệ thống phần mềm quản lý

- Hệ thống các bản đồ Quy hoạch các dự án Bất động sản ( là các Khu đô thị mới, các dự án độc lập quy mô bé )

- Hệ thống các tài liệu : Profile, Catalogue, Brochure, Fly paper giới thiệu

về các dự án, các sản phẩm của dự án, thiết kế tổng thể dự án, thiết kế chi tiết về căn hộ, phân lô, ô số các thửa đất và các khu trực thuộc dự án

- Hệ thống các khung giá dùng để trưng bày các bản đồ, tài liệu, tạp chí

về sản xuất kinh doanh Bất động sản

- Hệ thống máy tính xách tay phục vụ khách hàng truy cập Internet tham khảo bất động sản và các tài liệu trên máy tính

- Hệ thống máy chiếu, màn chiếu phục vụ hội thảo, giới thiệu dự án và các hoạt động nội bộ khác

- Hệ thống màn hình Tivi loại lớn phục vụ việc trình chiếu các Đoạn Video giới thiệu dự án, các hoạt động của sàn

Địa bàn hoạt động của Sàn Giao dịch :

Hiện nay các hoạt động của Sàn tập trung vào thị trường Bất động sản tại

Hà Nội, bao gồm cả bất động sản thổ cư, bất động sản tại các dự án Lĩnh vực môi giới chủ yếu của Sàn là : Môi giới mua và bán các bất động sản trong các dự án tại Hà Nội, ví dụ : Khu đô thị mới An Khánh, Khu đô thị mới Splendora, Khu đô thị Mỹ Đình I và II, khu đô thị mới Dịch Vọng, Khu đô thị mới Vân Canh, v.v Ngoài ra các hoạt động môi giới cũng bao gồm cả bất động sản thổ cư ( là bất động sản đơn lẻ, không thuộc các dự án )

6 Một số dự án trọng điểm: Tân Tây Đô, Hoàng Đồng Lạng Sơn, Dự án

Vân Canh…

7 Lĩnh vực môi giới chủ yếu đang hoạt động:

Dịch vụ môi giới Bất động sản:

- Nhận ký gửi, ủy thác làm trung gian môi giới mua, bán, thuê và cho thuê Bất động sản; nhận làm dịch vụ Sổ đỏ

Dịch vụ tư vấn Bất động sản:

- Tư vấn hoàn toàn miễn phí các thủ tục mua bán làm sổ đỏ và các thủ tục khác liên quan đến giao dịch Bất động sản

I Nội dung hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản

VINACITY

1 Tình hình hoạt động trong quá khứ

Trước khi chính thức đăng ký thành lập Sàn giao dịch bất động sản, các hoạt động chính của sàn là môi giới mua bán, thuê và cho thuê bất động sản Các hoạt động này cũng giống như hoạt động ở các văn phòng môi giới bất động sản đã có từ rất lâu Từ tháng 8 năm 2009, Công ty đã chính thức thành lập sàn giao dịch bất động sản, đáp ứng theo các tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng Các hoạt động của sàn tập trung vào khai thác các dịch vụ hiện có của một sàn giao dịch chuẩn như : Giao dịch mua bán, cho thuê, Môi giới bất động sản, Tư vấn bất động sản, Quảng cáo bất động sản, Đấu giá bất động sản, quản lý bất động sản…

2 Tình hình hoạt động hiện tại và xu hướng phát triển trong tương lai

- Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản :

Về các loại bất động sản được giao dịch :

Hiện nay các hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản tập trung chủ yếu vào các bất động sản thuộc các dự án khu đô thị, các dự án độc lập bởi vì đây là nơi cung cấp số lượng bất động sản nhiều và được chuyển nhượng nhiều lần giữa các nhà đầu tư hoặc giữa nhà đầu tư với người mua sử dụng Các bất động sản thổ cư khác cũng được giao dịch qua sàn theo hình thức ký gửi bán hoặc cho thuê Số lượng bất động sản loại này qua sàn rất ít, vì thực tế người bán hoặc người mua đều tìm theo cách truyền thống, tức là tự tìm hoặc nhờ người quen, hoặc qua các văn phòng môi giới tại vị trí có bất động sản Ngoài ra, còn một lý do nữa đó

là các bất động sản loại này thường của cá nhân và không bắt buộc phải giao dịch qua Sàn giao dịch bất động sản

Về tính minh bạch của các giao dịch bất động sản :

Các bất động sản thuộc các dự án hiện nay ở Hà Nội có rất ít dự án được chào bán công khai Việc tuân thủ đầy đủ quy định về niêm yết trên các sàn giao dịch cũng không nghiêm túc Do đó các khách hàng đều mua theo các kênh quan hệ với chủ đầu tư, nhiều khách hàng phải mua lại qua vài cầu với mức giá đội lên khá cao, ví dụ, có những căn hộ chung cư có giá chênh lệch lên tới vài trăm triệu đồng, các lô đất nền có giá chênh lệch lên tới vài tỷ đồng ( như ở dự án Splendora ở Hoài Đức, Hà Nội )

Về tính pháp lý của các giao dịch :

Các giao dịch mua bán chủ yếu là chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, một

số khác là ủy quyền các hợp đồng mua bán ( đối với các bất động sản đã

ký kết hợp đồng mua bán nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước cấp giấy chứng nhận) , ủy quyền định đoạt tài sản ( đối với loại bất động sản đã có giấy chứng nhận) Nhìn chung, các giao dịch đều đảm bảo tính pháp lý nhưng đa phần đều bỏ qua nghĩa vụ đóng thuế cho Nhà nước Thực tế, có những vấn đề các cơ quan quản lý vẫn đang còn tranh cãi, ví dụ như hình thức mua bán bằng hợp đồng ủy quyền Trường hợp này Bộ tư pháp và Tổng cục thuế vẫn chưa thống nhất cách xử lý

Các giao dịch phần lớn làm theo thông lệ, hoặc nhờ sự tư vấn của các cán

bộ phòng Công chứng, rất ít trường hợp nhờ đến các luật sư tư vấn Điều này dẫn tới có một số tình huống phát sinh làm thiệt hại cho quyền lợi của người mua, thất thu thuế của Nhà nước

- Môi giới bất động sản

Các hoạt động môi giới hiện nay trên thị trường cũng rất đa dạng Các sàn giao dịch đều có hoạt động môi giới mua bán cho thuê, các văn phòng nhà đất chủ yếu là hoạt động môi giới, các cá nhân cũng tiến hành các hoạt động này Các bất động sản không được niêm yết thông tin trên các sàn theo quy định, Chủ đầu tư cũng không cung cấp đầy đủ thông tin

về dự án, hoặc không chính thức, có trường hợp thậm chí còn không công khai Dẫn tới hiện tượng nhiều khách hàng khi tìm hiểu về sản phẩm thuộc các dự án rất hạn chế : khó nắm bắt về giá cả, số lượng sản phẩm, tiến độ dự án, các thông tin chi tiết về sản phẩm Do đó, một số người làm công tác môi giới đã thổi phồng thông tin giá để tăng giá hưởng chênh lệch Một số trường hợp còn có hiện tượng làm giá cho dự án để đẩy giá lên cao Sự thiếu minh bạch về thông tin còn dẫn tới trong một giao dịch có nhiều người tham gia môi giới, thậm chí có những căn hộ khi giao dịch có tới 6 người tham gia môi giới, đây cũng không phải là trường hợp hiếm trong thực tế

Mức phí môi giới cũng rất linh hoạt, tùy thuộc công sức của người môi giới và sự hài lòng của bên bán và mua, thường mỗi căn hộ chung cư phí môi giới từ 15 tới 20 triệu, có một số trường hợp chỉ có 10 triệu Trường hợp nhiều người tham gia môi giới trong một thương vụ thì mức phí này

sẽ được chia cho những người tham gia

Các vụ môi giới thường không có hợp đồng mà chỉ có thỏa thuận miệng giữa người môi giới và hai bên bán và mua, trong một số trường hợp người môi giới không lấy được phí môi giới

Các hoạt động môi giới cũng đa dạng, từ môi giới cho thuê, mua bán, các căn hộ hoặc văn phòng, nhà riêng, đặc biệt có những vụ môi giới chuyển nhượng cho cả dự án Những trường hợp này thường có sự tham gia của các luật sư

Xu hướng của hoạt động môi giới sẽ dần đi vào chuyên nghiệp, khách hàng muốn nhiều thông tin tư vấn, phân tích hơn là việc kết nối giữa người mua và người bán thông thường Người môi giới đôi khi sẽ phải làm việc định giá bất động sản giữa các dự án để chọn được sản phẩm phù hợp cho khách hàng Ngoài ra, vì tính phức tạp của các giao dịch,

người môi giới phải am hiểu về pháp lý để đánh giá được tính khả thi của giao dịch và tư vấn cho khách hàng

- Định giá bất động sản

Hoạt động định giá ở Sàn giao dịch bất động sản VINALANDS hiện nay vẫn chưa được triển khai, mặc dù có đủ điều kiện và nhân lực để thực hiện Các sàn giao dịch khác hiện nay cũng rất ít sàn thực hiện công việc định giá Việc này trước hết xuất phát từ thực tiễn, các bất động sản thổ

cư thường được định giá theo phương pháp truyền thống là so sánh với các bất động sản ở cùng khu vực, kết hợp với đánh giá nhu cầu của thị trường ở khu vực tại thời điểm đó Riêng bất động sản thuộc các dự án thì giá được chủ đầu tư đưa ra ở mỗi thời điểm bán hàng trên cơ sở hoạch toán đầu tư và thường không dùng phương án thẩm định giá Các bất động sản loại này theo thời gian sẽ được điều chỉnh về tùy theo mức độ cung cầu của thị trường

Hoạt động thẩm định giá hiện nay trên thị trường thường áp dụng với các bất động sản của tập thể hay Nhà nước khi cổ phần hóa hoặc xác định vốn góp trong các liên doanh; Hoặc của các cá nhân khi làm thủ tục vay vốn ngân hàng Trong thực tế, khi bất động sản thuộc sở hữu cá nhân được chào bán rất ít trường hợp được thẩm định giá theo quy định

Cũng chính vì hoạt động thẩm định giá không được triển khai phổ biến nên thị trường bất động sản có những thời điểm và có những khu vực sốt

về giá một cách khó hiểu Thị trường vận động theo tâm lý người mua và bán nhiều hơn giá trị thực tế của bất động sản cũng như tính cạnh tranh giữa các bất động sản

Trong tương lai, việc thẩm định giá sẽ trở nên rất phổ biến, lý do là trên thị trường rất đa dạng về sản phẩm, điều này dẫn tới khách hàng khi mua

để sử dụng hoặc đầu tư cân nhắc nên đầu tư vào đâu ? đâu là mức giá hợp

lý ở mỗi khu vực hoặc dự án ? Ngoài ra, khi bất động sản nhiều và trở thành một tài sản phổ biến, nó sẽ được định giá để trở thành một nguồn vốn tham gia vào các hoạt động góp vốn kinh doanh, hoặc vay vốn ngân hàng

- Tư vấn bất động sản

Hiện nay hoạt động tư vấn bất động sản thường bao gồm các hoạt động

tư vấn như sau : Tư vấn về thủ tục pháp lý, Tư vấn đầu tư, Tư vấn tiếp thị

& bán hàng, Tư vấn quản lý và khai thác bất động sản, tư vấn về tài chính liên quan tới bất động sản v.v

Các hoạt động này thường do các đơn vị chuyên môn thực hiện từng mảng hoạt động riêng lẻ hoặc trọn gói Ở các sàn giao dịch bất động sản, hiện nay chủ yếu là hoạt động tư vấn thủ tục pháp lý, tư vấn đầu tư nhỏ

lẻ, tư vấn tiếp thị và bán hàng Ở các doanh nghiệp lớn và có thâm niên hoạt động trên thị trường có các hoạt động tư vấn đầu tư các dự án, tư vấn quản lý & khai thác bất động sản, tư vấn tiếp thị & bán hàng

Các dự án lớn hiện nay đều phái sử dụng các gói dịch vụ tư vấn nhằm tối

đa hóa lợi nhuận, như tư vấn tài chính, tư vấn đầu tư, tư vấn tiếp thị & bán hàng… Đặc biệt các dự án của các doanh nghiệp nước ngoài Đối với các doanh nghiệp nghiệp trong nước thường ít dùng các gói dịch vụ tư vấn

Xu hướng các dịch vụ tư vấn sẽ được sử dụng rộng rãi bởi hiệu quả kinh

tế của hoạt động tư vấn là rất cao, ngoài ra còn tiết kiệm thời gian, an toàn cho khoản đầu tư và tạo thêm nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư

- Quảng cáo bất động sản

Các hoạt động quảng cáo bất động sản hiện nay được các sàn giao dịch

sử dụng rất đa dạng Có thể kể một số hoạt động quảng bá tiếp thị như :

Các loại báo điện tử, website chuyên ngành, các loại báo giấy, tạp chí chuyên ngành, các kênh truyền hình, các chương trình truyền hình, các buổi hội thảo, giới thiệu dự án, các loại phương tiện giao thông, các pano

áp phích và nhiều loại ấn phẩm khác nhau

Các hoạt động quảng cáo thường xúc tiến theo các chiến dịch liên hoàn

có kế hoạch, có nguồn kinh phí dồi dào, và rất chuyên nghiệp Có thể nói hoạt động quảng cáo rất đa dạng và linh hoạt

Các sàn giao dịch thường sử dụng kênh Internet như một công cụ không thể thiếu được, đó là các webstite chuyên cung cấp thông tin mua bán cho thuê như : Nhadathanoi.vn , batdongsan.com.vn, vatgia.com, muaban.net, rongbay.com, v.v Kênh quảng cáo truyền hình chỉ được dùng cho những

dự án lớn Ngoài ra, hình thức quảng cáo truyền miệng, rỉ tai, hoặc thông qua các sàn khác là rất phổ biến

Xu hướng quảng cáo sẽ theo hướng đối tượng và có chiến dịch Nghĩa là, với mỗi dự án đều có một phân khúc khách hàng rõ rệt và có những loại hình quảng cáo phù hợp nhằm hướng tới đối tượng khách hàng tiềm năng một cách hiệu quả Các hoạt động quảng cáo thường gắn với những chiến dịch bán hàng, xây dựng hình ảnh, thương hiệu

- Đấu giá bất động sản

Hoạt động đấu giá hiện nay ở các sàn giao dịch bất động sản vẫn còn rất

ít, mặc dù trong thực tế có những bất động sản có nhiều khách hàng đăng

ký mua Việc này có thể lý giải là do việc bán bất động sản trên thực tế còn nhiều vấn đề thiếu công khai, như bán cho các mối quan hệ thân cận, giá bán thực tế khác xa với giá ghi trong hợp đồng, phần chênh thu về thường không vào tài khoản công ty mà vào tài khoản cá nhân của những người có quyền quyết định, đồng thời việc này cũng là một cách trốn thuế của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản