Bài tập: Nghiên cứu thị trường bất động sản

Khu vực nghiên cứu thuộc PHƯỜNG PHÚ THUẬN, QUẬN 7, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. Vị trí tiếp giáp như sau: Phía đông giáp với đường đào trí Phía nam giáp với đường gò ô môi Phía tây giáp với dự án 263 gò ô môi Phía bắc giáp với khu di tích gò ô môi

I.SƠ LƯỢC VỀ VỊ TRÍ KHU VỰC NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG

1 VỊ TRÍ

Khu vực nghiên cứu thuộc PHƯỜNG PHÚ THUẬN, QUẬN 7, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Vị trí tiếp giáp như sau:

- Phía đông giáp với đường đào trí

- Phía nam giáp với đường gò ô môi

- Phía tây giáp với dự án 263 gò ô môi

- Phía bắc giáp với khu di tích gò ô môi

Về giao thông:

Hai lối tiếp cận chính của khu đất là đường gò ô môi và đường đào trí

Hai trục đường giao thông này dẫn ra các trục đường chính như đường huỳnh tấn phát và cầu phú mỹ liên kết dẫn về quận 1, quận 8 và các khu vực phía đồng nai

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN

2 LIÊN HỆ KHU VỰC VỚI KHU VỰC XUNG QUANH BÁN KÍNH 7KM

Với vị trí ngay khu trung tâm quận 7, khu vực nghiên cứu liền kề với khu đô thị kiểu mẫu bậc nhất phú mỹ hưng Từ vị trí của khu vực, chỉ cần mất vài phút để kết nối với các khu vực quận 1, quận 4, quận 5, quận 8 chỉ từ 5-10 phút

- Cách trung tâm tp.hcm: 7km

- Cách khu đô thị mới phú mỹ hưng: 2km

- Cách khu trung tâm hành chính quận 7: 1,4km

- Cách quận 2 và khu đô thị mới thủ thiêm: 3.5km

- Cách khu chế xuất tân thuận 3km

- Cách cảng tân thuận 2 :2km

- Cách khu công nghiệp cát lái 2: 4km

- Cách cảng cát lái: 4km

- Cách nhà máy sản xuất dầu nhờn castrol bp petro: 5km

Không chỉ thế từ khu vực có thể dễ dàng giao thông di chuyển tới các tỉnh lân cận như đồng nai, bà rịa – vũng tàu qua hầm thủ thiêm Hoặc về các tỉnh miền tây nam bộ qua đại lộ võ văn kiệt,…

Vị trí của khu vực trong phạm vi quận 7

Các công trình tiện ích tác động đến khu vực nghiên cứu

II.PHÂN TÍCH NGUỒN CUNG BẤT ĐỘNG SẢN LÂN CẬN KHU VỰC NGHIÊN CỨU

A.LOẠI HÌNH BĐS KHU PHỨC HỢP

1/

Dự Án Dragon

-Công ty địa ốc phú long làm chủ đầu tư

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN

-Dự án nằm mặt tiền đường nguyễn hữu thọ thuộc xã phước kiển, nhà bè

- Dự án với các dòng sản phẩm cao cấp, đa dạng công năng sử dụng, phục vụ mọi nhu cầu sinh hoạt

-Giá bán: từ 60 – 65 Triệu/m2 sàn

2/ Dự Án Kenton Node Hotel Complex

Công ty cổ phần xây dựng tài nguyên

-Vị Trí:116a Nguyễn Hữu Thọ, Phước Kiển, Nhà Bè, Hồ Chí

Minh

-Quy Mô Dự Án Kenton Node Hotel Complex

+Tổng số tòa tháp: 9 tòa

+Diện tích quy hoạch: 10,8 ha

-Loại hình căn hộ kenton quận 7

+Khu căn hộ cao cấp

+Khu hotel – condotel

+Văn phòng cho thuê…

-Giá dự kiến 39 triệu/m2 sàn

3/

Saigon Peninsual

-Chủ đầu tư tập đoàn vạn thịnh phát

-Nằm tiếp giáp sông sài gòn và sông nhà bè

- Tổng diện tích hơn 117ha

-Đặc biệt dự án saigon peninsula còn có các biệt thự với bến du

thuyền riêng, cảng tàu khách quốc tế, công viên chuyên đề,… đón

khách trong nước và khách du lịch từ khắp nơi trên thế giới đến

tham quan vui chơi, tận hưởng tiện ích và nghỉ dưỡng

-Dự kiến giá bán căn đưa ra là 31-36 triệu/m2

- Căn 01 phòng ngủ 54m2 giá từ 1,7 tỷ/căn

- Căn 02 phòng ngủ: từ 67m2 giá từ 2,1tỷ/căn

- Căn 03 phòng ngủ: 98m2 giá từ 3 tỷ/căn

4/

Dự Án Kenton Node Hotel Complex

-VỊ TRÍ:116A Nguyễn Hữu Thọ, Phước Kiển, Nhà Bè, Hồ Chí Minh

-Quy mô dự án Kenton Node Hotel Complex

+Tổng số tòa tháp: 9 tòa

+Diện tích quy hoạch: 10,8 ha

+3336 căn hộ

+800 phòng khách sạn

+Phân khúc chung cư hạng A

-Loại hình căn hộ Kenton Quận 7: Khu căn hộ cao cấp, Khu Hotel – Condotel, Văn phòng cho thuê…

-Giá bán khoảng 35 đến 43 triệu đồng/m2 Sự chênh lệch giá còn dựa vào diện tích, vị trí

Nhận xét:

-Trên địa bàn nam sài gòn loại hình bđs khu phức hợp rất nhiều

-Diện tích xây dựng tương đối lớn

-Cạnh tranh nhau về vị trí và loại hình của các chức năng phức hợp

B

LOẠI HÌNH BĐS OFFICE-TEL

Dự Án Sunrise Cityview

Có căn hộ mô hình office-tel.

-tiện ích của cư dân căn hộ như hồ bơi tràn, phòng gym, khu bbq…, không gian sống tiện ích văn phòng tiêu chuẩn quốc tế, kiểm soát an ninh, và quản lý tòa nhà chuyên nghiệp

Giá bán:

-Căn hộ 2 PN: giá từ 2.2 tỷ( 30 triệu/m2, căn 74m2)

-Căn hộ 3 PN: giá từ: 3.1 tỷ.(31.6 triệu/m2, căn 98m2)

2/ Oficetel Saigon Mia: Oficetel Saigon Mia

-địa điểm: khu trung sơn, nam sài gòn

-dự án hạng mục officetel của saigon mia được xây dựng tại tầng

3-4 block southern, northern, tầng 4 block central Các văn phòng

theo dạng officetel có diện tích rất đa dạng như 33.2 m2, 63.44m2,

69.93m2, Giúp người mua có thể dễ dàng tìm được diện tích

mong muốn, hỗ trợ đầy đủ nhu cầu làm văn phòng làm việc,

nghiên cứu, văn phòng giao dịch hay đón tiếp đối tác, phòng họp,

…

-Giá bán: 39 triệu/m2

3/Officetel M One Nam Sài Gòn

-địa điểm: 35/12 bế văn cấm, phường tân kiểng, quận 7, tp.hcm

- mô hình officetel m-one nam sài gòn này là vừa có thể làm nơi

làm việc không giới hạn thời gian, nhiều tiện ích văn phòng kết hợp

công năng sử dụng như một nơi nghỉ ngơi qua đêm, lại nằm trong

khu căn hộ hiện đại với nhiều tiện ích ngay tại trung tâm thành

phố

-mô hình căn hộ officetel đang rất được phổ biến và được ưa

chuộng, vì nó vừa đáp ứng được nhu cầu làm việc, vừa đáp ứng

được nhu cầu nghỉ ngơi mà giá thành lại rẻ, vì vậy khả năng cho

thuê của officetel m-one nam sài gòn cũng theo đó mà đi lên

- Giá bán 36.6 triệu/ m2) diện tích mỗi căn từ 30m2- 50m2

NHẬN XÉT:

-Loại hình office- tel là thể loại bđs đang trên đà phát triển

-Sự tiện dụng kết hợp giữa nơi làm việc và nơi ở là ưu điểm của offcie-tel

C.

LOẠI HÌNH BĐS VĂN PHÒNG CHO THUÊ

Dự án điển hình:

1/Tòa nhà Gosto Building:

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN

- Địa chỉ: nguyễn khắc viện - quận 7

- Là một trong những toàn văn phòng cho thuê gần trung tâm quận 7, loại hình này ít được thị trường ưu chuộng hơn những loại hình bđs khác

-Giá Thuê :

+ Diện tích: 100-150-200 400 m2

+ Giá: 20-25 USD /m2 ( 450.000đ-550.000đ/m2)

2/ Cao ốc văn phòng the Crescent Plaza

Địa chỉ: Khu Phú Mỹ Hưng, đường Tôn Dật Tiên, phường Tân Phú,

quận 7, tp HCM gần hồ bán nguyệt

- Crescent Plaza thuộc khu phức hợp Crescent, đây được xem là công

trình mang tính biểu tượng của Phú Mỹ Hưng và Q7

-Giá thuê 16 USD/m2/ tháng ( 360.000đ/m2/tháng)

NHẬN XÉT

-Loại hình văn phòng cho thuê đa số tập trung ở khu TRUNG TÂM NAM SG( khu vực gần hồ bán nguyệt)

- Tại các vị trí khu phức hợp thì loại hình bđs văn phòng này chiếm ưu thế hơn các loại hình bđs khác

-Tuy nhiên, loại hình này ở Q7 ít được ưu chuộng do tính đơn năng

D

LOẠI HÌNH BĐS NHÀ Ở

Dự án điển hình:

1/Happy Residence Premier Quận 7

- Vị trí : lô s1821, Khu a Phú Mỹ Hưng, đường Nguyễn Lương

Bằng

-Diện tích: gần 5.000m2

Là BĐS loại chung cư cung cấp 192 căn hộ

-72,5 triệu/m2 ( 5 tỷ / căn 69m20

2/Biệt Thự Galleria Nam Sài Gòn

Vị trí : Khu 18a Nguyễn Hữu Thọ, Phường Phước Kiểng, Nhà Bè

-Giá 43,2 triệu/m2 ( 6 tỷ /căn 139m2)

3/

Dự Án Dragon Land

-Công ty Địa ốc Phú Long làm chủ đầu tư

-Dự án nằm mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ thuộc xã Phước Kiển, Nhà Bè

- Dự án với các dòng sản phẩm cao cấp, đa dạng công năng sử dụng, phục vụ mọi nhu cầu sinh hoạt

-Dự án cung cấp 4000 căn hộ

- Giá bán bán từ 35tr/m2

- Diện tích nỗi căn từ 74m2 – 112m2

Saigon Peninsual

-Chủ đầu tư Tập đoàn Vạn Thịnh Phát

-Nằm tiếp giáp sông Sài Gòn và sông Nhà Bè

- Tổng diện tích hơn 117ha

-Khoảng 8000 căn hộ

-Phân khúc hạng A&B

- Giá bán từ 45- 50 triệu đồng /m2 tùy vị trí

5/

The Green Star

- Tổng diện tích hơn 117ha

-924 căn hộ hạng a

-111 biệt thự

- Giá bán 33 triệu / m2

- Mỗi căn từ 65m2, 67, 71,74, 85 – 110m2

7/Saigon Riverside Complex

-Vị trí: Đường Đào Trí, Phường Phú Thuận, Quận 7, TP.HCM

-Diện tích toàn khu đất: 75.224,5m2

-Số Block: 05 Block

-Số tầng: 34 tầng

-Số căn hộ: 3.580 căn hộ

-Diện tích căn hộ: từ 53,2 – 86,68m2 (1 – 3 phòng ngủ)

- Giá bán 26 triệu/m2

NHẬN XÉT:

+ So với các loại hình Bđs khác ở Nam Sài Gòn thì BĐS nhà ở (chung cư và biệt thự, nhà phố) phổ biến và được phần lớn thị trường quan tâm và có nhiều phân khúc, tuy nhiên chủ yếu vẫn là ở phân khúc cao cấp + Hiện Tại, bđs loại căn hộ trong chung cư đang là yếu tố chính ở khu vực nam sài gòn

+ Tuy nhiên với vị thế của khu đất đã chọn, vẫn có nhiều thế mạnh để cạnh tranh về loại hình BĐS nhà ở với nhiều phân khúc khác nhau

III.PHÂN TÍCH NHU CẦU BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC

NGHIÊN CỨU

1 ĐỐI TƯỢNG SỬ DỤNG

a Đặc điểm dân cư

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN

2015 2016 2017 2018 0

20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000

76000

94000

125000

147000

44000

NGUỒN CUNG CĂN HỘ

HOÀN THÀNH CHƯA HOÀN THÀNH CUNG QUẬN 7

Theo số liệu Niên giám thống kê năm 2015, dân số khu vực Nam Sài Gòn (gồm quận 7, một phần quận 8,

huyện Bình Chánh, huyện Nhà Bè và Huyện Cần Giờ) có tốc độ tăng trưởng dân số ổn định Quận 8 có số

dân đã đạt đến ngưỡng phát triển của mình Huyện Bình Chánh có tốc độ gia tăng dân số rất cao trong

những năm gần đây (7,6%) Các huyện còn lại có tăng trưởng nhưng ổn định chứ không nổi bật như Bình

Chánh Quận 7 có tốc độ tăng trưởng dân số ổn định nhất (trung bình 4,5%/ năm)

Với những trục đường lớn được mở ở khu Nam cũng như các cảng lớn của TpHCM được chuyển về đây thì lượng việc làm và sức hút đầu tư cho khu vực là rất lớn Tốc độ tăng trưởng dân số ở đây đi kèm với tiềm

năng phát triển kinh tế đang lên Lượng dân số phát triển ổn định và tích cực như vậy là một nguồn cầu lớn

của bất động sản nhà ở khu Nam Sài Gòn

Tốc độ dân số quận 7 cũng tăng, nhưng ổn định do giá cả đất đai và nhà ở tại đây cao hơn so với mặt bằng

toàn khu Nam Dân cư ở đây đa phần là những người trung lưu/ tri thức có thu nhập khá ổn Tuy vậy vẫn có một lượng lớn nhu cầu nhà ở giá bình dân cho những người công nhân ở các khu cảng phía đông quận 7 Dù

là một vị trí có giá trị không phải cao nhất trong toàn quận, nhưng vẫn là một nơi có giá đất trị đất đai cao và tiềm năng sinh lợi cao trong thành phố

2.PHÂN KHÚC TIỀM NĂNG

a Loại hình

Có thể thấy được rằng, đa phần các nguồn cung sắp được tung ra thị trường tập trung ở phân khúc

hạng trung là chủ yếu nên với một tỉ lệ càng lớn các căn hộ ở phân khúc hạng trung dù sinh lợi cao nhưng

cạnh tranh càng nhiều hơn Ngược lại, với một tỉ lệ căn hộ phân khúc bình dân hơn thì khả năng bán ra sẽ

nhanh hơn vì ít cạnh tranh hơn Tính cạnh tranh sẽ còn có thể tăng cao do khu nam về sức hấp dẫn đã không còn là duy nhất bởi sự lên ngôi của khu Đông Sài Gòn (Quận 9, Quận 2, Thủ Đức) và khu Tây Sài Gòn

Chính vì tiềm năng cầu nhà ở cao cả ở phân khúc căn hộ hạng trung lẫn phân khúc căn hộ bình

dân, nên phân khúc đầu tư có thể được tập trung hẳn vào hạng mục hạng trung hoặc dàn trải trong cả hai

khu vực

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 0

50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000

268438 266633 280743 296757 310178

324136 338722 353964

DỰ ĐOÁN DÂN SỐ QUẬN 7

2011 2012 2013 2014 2015 0

100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000

DÂN SỐ TRUNG BÌNH KHU VỰC NAM SÀI GÒN

Q7 Q8 BÌNH CHÁNH NHÀ BÈ CẦN GIỜ

SANG TRỌNG;

1.61% CAO CẤP; 9.68%

TRUNG BÌNH;

64.52%

BÌNH DÂN;

24.19%

TỈ TRỌNG CĂN HỘ QUẬN 7 TỪ SAU NĂM 2018

SANG TRỌNG CAO CẤP TRUNG BÌNH BÌNH DÂN

b Ảnh hưởng của yếu tố xung quanh

Các nhà máy trong bán kính 4km:

1 Nhà máy vocar

2 Công ty cán Thép

3 Công ty Phú Mỹ

4 Xưởng đóng tàu Đồng Tiến

5 Kho lanh konoike

6 Xí nghiệp đông lạnh SG

7 Nhà máy giấy Xuân Mai

8 Nhiệt điện Hiệp Phước

Cảng trong bán kính 4km

1 Cảng bến nghé

2 Cảng Cát Lái

3 Cảng Tân Thuận 2

4 Cảng container quốc tế Việt Nam

Đánh giá: Vị trí khu vực lập nghiên cứu thị trường BĐS thuận lợi là trong vòng bán kính 4 km có rất nhiều

các nhà máy khu công nghiệp và cảng xung quanh vì vậy có tiềm năng thu hút lao động, tạo công ăn việc làm cho người dân trong khu vực cũng như thu hút đầu tư trong và ngoài nước Thúc đẩy tăng trưởng kinh tế trong khu vực

Xét trong bán kính 4 km so với vị trí nghiên cứu thị trường bất động sản bao gồm 8 nhà máy và 4 cảng :

- Nếu bình quân 1 ha đất khu công nghiệp thu hút được bình quân 90 lao động thì với con số là 8 nhà máy và 4 cảng thì tạo công ăn việc cho người lao động là rất lớn ( >1080 người lao động )

- Các kho tàng, bến bãi cần phải đảm bảo đủ cho việc vận chuyển cũng như lưu trữ, xuất và nhập hàng hóa

 Vấn đề cần đặt ra là cần đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân trong khu vực và góp phần thúc đẩy sự phát triển theo hướng văn minh, hiện đại và bền vững

c Các yếu tố về nhà ở

 Mục đích mua nhà

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN

4000

3336

6000 924

2500

3000

3580

700

TỈ TRỌNG CĂN HỘ QUẬN 7 TỪ SAU NĂM 2018

DRAGON LAND KENTON NODE SAIGON PENINSULA THE GREEN STAR MIDTOWN PMH THE PARK RESIDENCE SAIGON RIVERSIDE KHÁC

9%

17%

4%

Để ở Đầu tư Cho thuê M ục đích khác

Hiện nay, TP Hồ Chí Minh hiện có gần 13 triệu dân, trong đó đa số là người nhập cư, có dao động 274.600 công nhân, lao động (69% là người ngoại tỉnh) Tuy nhiên, hiện chỉ có dao động 16.190 người (chiếm tỷ lệ 8,5%) có chỗ ở ở những nhà lưu trú công nhân do công ty đầu tư thi công, chủ yếu đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách Phần lớn công nhân phải thuê phòng trọ, nhà trọ dân lập giá rẻ, thiếu tiện ích, thiếu an toàn Măc khác, TP Hồ Chí Minh hiện cũng có dao động 500.000 sinh viên (sinh viên ngoại tỉnh chiếm 80%), nhưng không phải trường đại học nào cũng cung cấp đủ chỗ cho sinh viên ở ký túc xá Vì vậy nhu cầu mua nhà để ở là tất yếu ( chiếm 70%)

 Số người dự định ở

5%

35%

27%

21%

11%

1%

người

 Diện tích lựa chọn

31%

27%

19%

14%

 Các yếu tố quan tâm nhất

11%

12%

19%

28%

37%

45%

46%

60%

62%

71%

75%

Số lượng căn hộ trong chung cư

Chủ đầu tư dự á n Dich vụ công cộng Chính sách hỗ trợ củ a nhà nước

Thủ tụ c giấy tờ nhà

An ninh môi trường

Cơ sở hạ tầng Vị trí dự á n Chất lượng công trình Thiết kế phù hợp

Giá căn hộ

d Yếu tố về tài chính

 Giá

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN

28%

12%

7%

3%

300 - 500 triệu

500 - 750 triệu

750 triệu - 1 tỷ

1 - 1,5 tỷ Trên 1 tỷ

 Hình thức thanh toán

13%

69%

18%

1 lần Trả dần vay ngân hàng Trả dần không vay ngân

hàng

 Thời hạn vay ngân hang

39%

23%

20%

Dưới 10 năm 10 năm 15 năm Trên 15 năm

 Khả năng chi trả hang tháng

40%

38%

14%

7%

1%

<3 triệu 3-6 triệu 6-8 triệu 8-10 triệu

>10 triệu

e Các yếu tố liên quan đến đầu tư và thông tin dự án

 Thông tin đầu tư

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN

27%

12%

19%

Doanh nghiệp nhà

nước

Doanh nghiệp cổ

phần

Doanh nghiệp tư nhân

Doanh nghiệp nước ngoài

 Lựa chọn dự án

Có thông tin, 27%

Không có thông tin, 73%

KẾT LUẬN : Khu vực nghiên cứu có nhu cầu nhà ở cao cả ở phân khúc căn hộ hạng trung lẫn phân khúc căn hộ bình dân, nên phân khúc đầu tư có thể được tập trung hẳn vào hạng mục hạng trung hoặc dàn trải trong cả hai khu vực.

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN