Nghiên cứu các mô hình định giá doanh nghiệp ứng dụng phương pháp tài sản và phương pháp dòng tiền chiết khấu trong việc định giá ngân hàng VCB

Đặc biệt là trong bối cảnh nền kinh tế hiện nay khi Việt Nam đã gia nhập WTO, việc tăng năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp nhà nước là hết sức cần thiết và chuyển đổi hình thức sở

Phần I: Cơ sở lý luận về định giá Doanh nghiệp1.1Doanh nghiệp và giá trị Doanh nghiệp

1.3.2 Phương pháp vốn hóa thu nhập theo kỹ thuật dòng tiên chiết khấu( DCF)9

1.3.3 Phương pháp tỷ số giá bán/ thu nhập (PE)

Phần III: Hạn chế và kiến nghị trong việc sử dụng các phương

pháp định giá doanh nghiệp

3.1 Hạn chế của các phương pháp định giá doanh nghiệp

Định giá doanh nghiệp hiện đang là một trong những vấn đề cần thiết nhất

trong việc chuẩn bị cổ phần hóa, việc tái cấu trúc doanh nghiệp để trở thành công ty

cổ phần, việc bán cổ phần của các doanh nghiệp đã cổ phần hóa ra bên ngoài hoặc niêm yết trên thị trường chứng khoán Dựa vào kết quả định giá các nhà đầu tư có thể cân nhắc và đưa ra những quyết định hợp lý Đặc biệt là trong bối cảnh nền kinh

tế hiện nay khi Việt Nam đã gia nhập WTO, việc tăng năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp nhà nước là hết sức cần thiết và chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp chính là một động lực thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh

doanh và là kênh huy động vốn rất hiệu quả đối với các doanh nghiệp Một trongnhững khâu quan trọng của quá trình này chính là xác định giá trị doanh nghiệp.Kết quả xác định giá trị doanh nghiệp sẽ là cơ sở để định giá cổ phần và dự kiến

cơ cấu bán cổ phần lần đầu,…

Vướng mắc lớn nhất khi định giá doanh nghiệp chính là sử dụng phương

pháp nào để định giá doanh nghiệp một cách phù hợp nhất.Những phương pháp khác nhau sẽ cho ra những kết quả khác nhau Trên thế giới hiện nay có rất nhiềuphương pháp định giá doanh nghiệp, nhưng thực tế ở Việt Nam thì có 2 phương pháp chủ yếu thường được các tổ chức định giá sử dụng đó là : Phương pháp định giá theo giá trị tài sản hay phương pháp dòng tiền chiết khấu

Để tìm hiểu ưu nhược điểm của các phương pháp định giá doanh nghiệp,

em đã chọn đề tài :” Nghiên cứu các mô hình định giá doanh nghiệp, ứng dụngphương pháp tài sản và phương pháp chiết khấu dòng tiền để định giá Ngân hàngngoại thương Việt Nam”

Phần I:

Cơ sở lý luận về định giá doanh nghiệp

1.1 Doanh nghiệp và giá trị doanh nghiệp:

1.1.1 Doanh nghiệp: là một đơn vị sản xuất kinh doanh được tổ chức, nhằm tạo rasản phẩm và dịch vụ đáp ứng nhu cầu tiêu dùng trên thị trường, thông qua đó để tối đa hóa lợi nhuận trên cơ sở tôn trọng pháp luật của nhà nước và quyền lợi chính đáng của người tiêu dùng

1.1.2 Giá trị doanh nghiệp: Doanh nghiệp là một tài sản đầu tư và đồng thời nó cũng được xem là một hàng hóa có giá trị, do đó giá trị doanh nghiệp phụ thuộc vào lợi ích mà nó mang lại.Giá trị doanh nghiệp vẫn tồn tại ngay cả khi không

có việc mua bán, chuyển nhượng, sát nhập,…

Giá trị của doanh nghiệp và giá bán của doanh nghiệp thường chênh lệch nhau Giá trị doanh nghiệp được đo bằng độ lớn của các khoản thu nhập mà các đơn vị đem lại cho nhà đầu tư còn giá bán doanh nghiệp thì phụ thuộc vào thị trường

1.1.3 Những yếu tố tác động lên giá trị doanh nghiệp : Giá trị doanh

nghiệp chịu tác động bởi nhiều yếu tố

• Thứ nhất là khả năng sinh lợi của doanh nghiệp Khi định giá tài sản để

đầu tư, thực chất nhà đầu tư không mua tài sản đó mà muốn sở hữu dòng

thu nhập do tài sản đó mang lại cho họ trong tương lai Do đó khả năng

sinh lợi của doanh nghiệp là mối quan tâm hàng đầu của nhà đầu tư khi

mua doanh nghiệp

• Thứ hai là xu thế của sự tăng trưởng lợi nhuận trong tương lai Đầu tư có

nghĩa là mua tương lai, và là hoạt động có tính rui ro Chỉ có xu thế tăng

trưởng của lợi nhuận mà doanh nghiệp tạo ra trong tương lai cao hơn mức

lợi tức hiện tại mới hấp dẫn nhà đầu tư

• Thứ ba là sự lành mạnh của tình hình tài chính Một doanh nghiệp có tình hình tài chính lành mạnh sẽ làm giảm rủi ro của đồng vốn đầu tư, hay nói

cách khác các nhà đầu tư đánh giá cao cơ hội đầu tư tương đối an toàn

Những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính yếu sẽ khó tìm được người mua

hoặc phải bán với giá thấp Nhà đầu tư trả giá thấp để có thể đạt được một

tỉ suất lợi nhuận cao bù đắp cho mức rủi ro mà họ có thể gánh chịu

• Thứ tư là hiện trạng của tài sản hữu hinh Tài sản hữu hình là những trangthiết bị cũ hay mới, trình độ công nghệ như thế nào sẽ ảnh hưởng trực tiếp

đến việc sản xuất ra các sản phẩm và dịch vụ trong tương lai, đồng thời

cũng ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh của chúng trên thị trường về mặt

chi phí sản xuất và chất lượng Điều nay sẽ quyết định thị phần của doanh

nghiệp, và trực tiếp ảnh hưởng đến dòng doanh thu và lợi nhuận mong đợi

sẽ kiếm được trong tương lai Nếu hàng tồn kho không phù hợp với hướng hoạt động mới chi phí giải quyết hàng tồn kho sẽ làm tăng chi phí hoạt

động hay làm giảm giá trị doanh nghiệp

• Thứ năm là tài sản vô hình Các mối quan hệ hợp tác, các nguồn lực và đặc

quyền kinh doanh, hợp đồng thuê bao, bằng phát minh sáng chế, bản quyền,

nhãn hiệu hàng hóa, là những yếu tố tác động đến khả năng sinh lợi của doanh nghiệp Các công ty danh tiếng sẽ dễ dàng thành công khi tung một sản phẩm

mới ra thị trường Một sản phẩm mang nhãn hiệu có uy tín bao giờ giá cả cũng cao hơn những sản phẩm cùng loại khác của các công ty vô

danh Bên cạnh đó yếu tố nhân sự cũng được kể đến khi định giá

doanh nghiệp

Trong thời đại ngày nay, mọi thứ đều cơ bản được quyết định bởi năng lực hoạt động của con người Doanh nghiệp có thể nhanh chóng đạt được trình độ công nghệ như đối thủ, tuy nhiên để có được một đội ngũ lao động giỏi, nhiệt tình, có thái độ đúng đắn trong lao động, đòi hỏi doanh nghiệp phải có một chính sách nhân sự phù hợp, phải xây dựng được văn hóa tổ chức đặc trưng cần thiết mà điều đó không thể thực hiện trong một thời gian ngắn Do đó vấn đề con người trong lao động sản xuất và hoạt động quản lý cực kỳ quan trọng, quyết định lợi thế nhiều mặt của doanh nghiệp Yếu tố này được quan tâm khi định giá là lẽ tất nhiên, vì nó quyết định năng suất lao động, một yếu tố chi phí của đội vào, đồng thời nó cũng quyết định đến quá trình đổi mới công nghệ và hoàn thiện sản phẩm cũng như khả

năng thích ứng của doanh nghiệp đối với sự thay đổi của môi trường kinh doanh.1.1.4 Tiêu chuẩn đánh giá giá trị doanh nghiệp:

• Tiêu chuẩn mà các nhà đầu tư đánh giá hiệu quả hoạt động doanh nghiệp

là mức thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư

• Định giá trị doanh nghiệp là quá trình ước tính giá trị doanh nghiệp hay lợiích của nó Các yếu tố trên phải được xem xét thông qua các điều kiện thị

trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc thông qua các điều kiện của thị

trường tài chính Như vậy, việc định giá về mặt tài chính của doanh nghiệp quan hệ với doanh nghiệp như là một tài sản được trao đổi giữa người mua

và người bán trên một thị trường có cổ tức

• Khi thẩm định giá trị doanh nghiệm chúng ta cần phải thẩm định giá trị củatoàn bộ doanh nghiệp với tư cách là một doanh nghiệp độc lập có khả năng bán được Việc thẩm định giá trị doanh nghiệp vừa mang tính khoa học vừa mang tính nghệ thuật Tính khoa học thể hiện ở chổ: Thẩm định giá trị

doanh nghiệp phải xem xét một cách toàn diện các yếu tố cấu thành nên giá trị doanh nghiệp Còn tính nghệ thuật chính là việc ước tính giá trị hiện tại của các dòng tiền mặt trong tương lai

1.2Định giá doanh nghiệp :

1.2.1 Khái niệm:

Khác với việc định giá để mua bán một tài sản, giá trị và giá cả của một doanh nghiệp không chỉ bao gồm giá trị tài sản thực tế của các tài sản hữu hình hiện có tại doanh nghiệp mà còn bao gồm giá trị của tài sản vô hình, tình hình tài chính, trình độ quản lý và tay nghề người lao động tại doanh nghiệp, vị trí địa lý và kế hoạch phát triển của doanh nghiệp Do vậy định giá doanh nghiệp vừa là khoa học vừa là nghệ thuật Như vậy:

Định giá doanh nghiệp là việc ước tính giá trị doanh nghiệp hay lợi ích của nó theo một mục đích nhất định, tại một thời điểm bằng phương pháp phù hợp Giátrị doanh nghiệp theo quan điểm của thẩm định giá là sự biểu hiện bằng tiền củacác khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho các nhà đầu tư trong quá trình sản xuất kinh doanh

Vì vậy phương pháp định giá doanh nghiệp được coi là cơ bản và khoa học,trước hết phải tập trung:

- Trực tiếp đánh giá giá trị các tài sản trong doanh nghiệp và đánh giá giá

trị của yếu tố tổ chức

- Bằng một kỹ thuật nào đó để lượng hóa các khoản thu nhập mà

doanh nghiệp có thể mang lại cho nhà đầu tư

1.2.2 Vai trò của định giá doanh nghiệp:

- Định giá doanh nghiệp hiện đang là một trong những vấn đề cần thiết nhất trong việc chuẩn bị cổ phần hóa, việc tái cấu trúc doanh nghiệp để trở thành công

ty cổ phần, việc bán cổ phần của các doanh nghiệp đã cổ phần hóa ra bên ngoài hoặc niêm yết trên thị trường chứng khoán

- Với sự phát triển nhanh chóng của thị trường tài chính, xu hướng toàn cầuhóa đang diễn ra sôi động ở các cấp độ khác nhau, cùng với trào lưu hợp nhất, sát nhập, thôn tính, tiếp quản…thì thẩm định giá trị doanh nghiệp ngày càng có vai trò quan trọng trong nền kinh tế Nó cung cấp bức tranh tổng quát về giá trị của một

doanh nghiệp, là cơ sở quan trọng phục vụ cho quá trình đưa ra quyết định đầu tư,tín dụng…Tuy nhiên, trong mỗi lĩnh vực khác nhau thì thẩm định giá có nhữngvai trò khác nhau và cũng có những phương pháp tiếp cận hết sức khác nhau.

- Việc định giá doanh nghiệp cũng rất cần thiết cho việc chuyển đổi sở hữu và việc thay đổi tỷ lệ sở hữu giữa các bên liên doanh Theo một chuyên gia định giá của Ernst & Young thì hiện nay xu hướng thay đổi tỷ lệ sở hữu giữa các bên liên doanh xảy ra ngày càng nhiều và họ thường được thuê để thược hiện việc xác địnhgiá trị của doanh nghiệp làm cơ sở cho các cuộc thỏa luận về thay đổi tỷ lệ sở hữu giữa các bên liên doanh này Ngoài ra, việc các doanh nghiệp vừa và nhỏ thu hút vốn đầu tư từ các công ty quỹ đầu tư luôn cần đến định giá doanh nghiệp

1.2.3 Mục đích của định giá doanh nghiệp:

Có rất nhiều mục đích để các chủ sở hữu xác định giá trị doanh nghiệp Tùy vào những mục đích khác nhau mà thẩm định viên sẽ chọn những phương phápthẩm định khác nhau và cho ra những kết qủa khác nhau phù hợp với từng mục đích thẩm định giá Hiện nay, thẩm định giá trị doanh nghiệp nhằm phục vụ cho các mục đích sau:

• Kết quả thẩm định giá trị doanh nghiệp sẽ là cơ sở cho các hoạt động

sát nhập, mua lại, hợp nhất, giải thể, thanh lý tài sản hay thành lập các

liên doanh, cổ phần hóa, chuyển nhượng vốn cổ phần…

• Kết quả thẩm định giá trị doanh nghiệp giúp doanh nghiệp có những

giả pháp của tiến quản lý cần thiết nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh

• Kết quả thẩm định giá trị doanh nghiệp cũng là cơ sở cho các tổ chức, cá

nhân và công chúng đầu tư ra quyết định đầu tư vào các loại chứng khoán

do doanh nghiệp phát hành trên thị trường tài chính

• Để hoàn thành tốt chức năng của mình, trong những thời điểm nhất định

nhà nước cũng cần đánh giá các doanh nghiệp, đánh giá những tác động

của môi trường kinh doanh của doanh nghiệp, trên cơ sở đó nhà nước ban

hành những quyết định liên quan đến doanh nghiệp như chính sách thuế,

chính sách hỗ trợ đầu tư, tài trợ tín dụng…nhằm cải thiện môi trường kinh

doanh

1.2.4 Ý nghĩa của việc định giá doanh nghiệp:

Ở Việt Nam, hoạt động định giá chỉ mới bắt đầu phát triển kể từ khi Nhà nước

quyết định chuyển sự vận hành kinh tế từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ

chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Chính sự thay đổi này đã kéo theo sựthay đổi toàn ộ cơ chế quản lý Nhà nước về giá cả Định giá là một nội dung quan trọng của sự đổi mới cơ chế quản lý Nhà nước về giá, mà còn bao gồm cả việc hình thành và phát triển một ngành nghề, một thị trường dịch vụ mới, hình thành nên các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này Vì vậy, trong những năm gần đây, vai trò định giá ngày càng được khẳng định

Một trong nguyên nhân khác thúc đẩy các hoạt động định giá phát triển mạnh mẽ

là do những lợi ích đem lại cho nền kinh tế, doanh nghiệp và các nhóm quyền lợitrong doanh nghiệp

 Đối với Chính phủ:

Chính phủ có thể sử dụng các kết quả định giá doanh nghiệp để đánh giá năng

lực quản lý, hiệu quả sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp nhà nước Trên

cơ sở đó Chính phủ có thể quyết định cổ phần hóa, sát nhập hay giải thể doanh nghiệp

 Đối với doanh nghiệp:

- Lợi ích của xác định giá trị doanh nghiệp là khả năng tổng hợp, đánh giá, phân tích và khớp lại các dữ liệu quá khứ và triển vọng phát triển trong tương lai của doanh nghiệp trong một bản báo cáo chính xác và toàn diện

- Bằng việc xác định các điểm mạnh, điểm yếu và các giá trị cốt lõi của công

ty Xác định giá trị doanh nghiệp trở thành một công cụ hữu hiệu giúp công ty hiện thực hóa cơ hội và gia tăng giá trị cho các cổ đông hoặc nhà đầu tư tương lai

- Chỉ ra những thay đổi cần thiết về hệ thống tài chính, cơ cấu thành phần cổ đông hoặc cấu trúc doanh nghiệp bởi quy trình này sẽ tạo ra một diễn đàn mở để công ty có thể thảo luận một cách sâu rộng và xem xét nhưng cơ cấu này có đồngnhất và có lợi cho tương lai của công ty hay không?

- Một dự án xác định giá trị doanh nghiệp toàn diện và thành công sẽ đem lại những hiệu quả tích cực do đội ngũ chuyên gia tư vấn sẽ phát hiện ra những khu vực làm ăn hiệu quả của công ty, từ đó sẽ đưa ra được những giải pháp phát huy tối đa hiệu quả điểm mạnh đó để gia tăng giá trị cho các cổ đông và chủ doanh nghiệp

 Đối với các định chế tài chính và công chúng:

Định giá doanh nghiệp có thể hạn chế rủi ro khi đầu tư hay góp vốn vào các doanhnghiệp Dựa vào kết quả định giá doanh nghiệp họ cũng có thể chọn lựa nhà đầu

tư vào các loại cổ phiếu, nó cung cấp bức tranh tổng quát về giá trị của một doanh nghiệp, là sơ sở quan trọng phục vụ cho đối tượng sử dụng kết quả định giá đưa raquyết định mua bán, đầu tư, cho vay, cho thuê,… 1.2.5 Các nguyên tắc đánh giá giá trị doanh nghiệp:

• Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất:

Việc sử dụng tôt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu

dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế- xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản ngày thẩm định giá

Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ bản và không thể

thiếu sự ước tính giá trị thị trường Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện hết khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó

• Nguyên tắc cung-cầu:

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài

sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung vàcầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với vầu và tỷ lện nghịch vớicung về tài sản

Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó các yếu

tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế- xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này đượcphản ánh trong cung- cầu và giá trị tài sản • Nguyên tắc thay thế:

Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá

trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫnnhau của tài sản này đến tài sản khác

Hình thành giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến

giá trị của các tài sản có thể thay thế:

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá

thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trướ Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ qua mức làm ảnh hưởng đến sự thaythế Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thaythế trong cùng một thị trường và một thời điểm • Nguyên tắc đóng góp:

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn

bộ tìa sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó

Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ

thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộtài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ tài sản làbao nhiêu

Nguyên tắc này là nguyên tắc có bản trong việc xem xét tính khả thi của

việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sảntốt nhất và có hiệu quả nhất

• Nguyên tăc dự tính lợi ích tương lai:

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lờitrong tương lai

Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố nàycũng ảnh hưởng đến giá trị

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa tên các triển vọng tương lai,

lợi ích dự kiến nhân được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

1.2.6 Quy trình định giá:

Quy trình định giá là một quá trình có tính hệ thống, logic, qua đó cung cấp cho các nhà thẩm định giá sự hướng dẫn phù hợp trong công tác định giá của rmình, giúp cho các nhà thẩm định giá đạt kết luậ vững chắc hoặc sự ước tính giá trị có

cơ sở

Nhìn chung quy trình định giá doanh nghiệp cũng tương tự như quy trình địnhgiá các tài sản khác bao gồm 6 bước, nhưng nội dung cụ thể của các bước cầnđược điều chỉnh phù hợp với việc định giá giá trị doanh nghiệp Bước 1: Xác định vấn đề:

- Xác định mục tiêu định giá

- Nhận dạng sơ bộ doanh nghiệp cần định giá

- Xác định cơ sở giá trị của định giá

- Xác định thời điểm định giá

- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so

- Xác định và phát triển nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng

tin cậy và phải được kiểm chứng

- Xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho

phép của trình tự phải thực hiện

- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá

Bước 3: Tìm hiểu doanh nghiệp và thu thập tài liệu

Bước 4: Đánh giá các điểm mạnh và điểm yếu của doanh nghiệp

Bước 5: Xác định phương pháp định giá, phân tích số liệu, tư liệu và thực

hiện định giá

Bước 6: Phần chuẩn bị báo cáo và báo cáo kết quả định giá, trong đó phải

nêu rõ:

- Mục đích định giá

- Đối tượng định giá phải được mô tả rõ ràng

- Cơ sở giá trị của định giá

có thể đầu tư thêm vào doanh nghiệp hay rút bớt vốn, bù lại sự mạo hiểm đó, chủ doanh nghiệp được hưởng các quyền sở hữu tài sản trong doanh nghiệp Vì vậy giá trị doanh nghiệp là giá trị các tài sản thuộc quyền sở hữu doanh nghiệp

Giá trị thị trường của nợ

Về mặt lý luận, V

A

là giá trị thị trường của toàn bộ tài sản có nghĩa là đã bao

gồm giá trị TSVH của Doanh nghiệp được thị trường đánh giá Tuy nhiên, thực

tế rất khó xác định giá trị thị trường của toàn bộ tài sản doanh nghiệp Điều nàydẫn đến V

A

chỉ được xác định trên cơ sở giá trị TSHH mà bỏ qua giá trị TSVH Đây chính

là hạn chế lớn nhất của phương pháp tài sản trong tiến trình cổ phần hóa

doanh nghiệp nhà nước hiện nay ở Việt Nam

Từ hạn chế trên đây, dẫn đến giá trị TSVH hầu như không được phản ánh bằng phương pháp này hoặc phản ánh một cách không khoa học như cách xác đinh lợithế kinh doanh trong phương pháp tài sản theo Nghị định số 109/2007/ NĐ- CP ngày 26/6/2007:

- Xác định theo tỷ suất lợi nhuận và lãi suất trái phiếu Chính

Tỷ suất lợi nhuân

sau thuế trên vốn

trị doanh nghiệp

- Xác định trên cơ sở lợi thế về vị trí địa lý và giá trị doanh

nghiệp:

Giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp = Giá trị lợi thế vị trí địa lý

+ Giá trị thương hiệu

Trong đó:

+Giá trị lợi thế vị trí địa lý: áp dụng đối với doanh nghiệp cổ phần hóa sử

dụng các lô đất thuộc loại đất đo thị nếu lựa chọn hình thức thuê đất thì phải xácđịnh giá trị lợi thế địa lý của lô đất để tính vào giá trị doanh nghiệp

Giá trị lợi thế vị trí địa lý của lô đất được xác định bằng chênh lệch giữa giá đất được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường so với giá do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định và công bố vào ngày 1/1 của năm thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp

Đối với các doanh nghiệp TW, căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng

đất do cơ quan thẩm định giá thực hiện, cơ quan quyết định cổ phần hóa lấy ý kiếncủa Ủy ban nhân dân, thành phố trực thuộc TW nơi có doanh nghiệp đóng trên địa

Tỷ suất lợi nhuân sau

thuế trên vốn nhà nước

bình quân 3 năm trước

thời điểm xác

định giá trị doanh

nghiệp

=

Lợi nhuận sau thuế bình quân 3 năm

liền kề trước thời điểm xác định giá trị

DN

Vốn nhà nước theo sổ kế toán bình

quân 3 năm liền kề trước thời điểm xác

Đối với các doanh nghiệp địa phương, Ban chỉ đạo cổ phần hóa báo cáo

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quyết định

+Giá trị thương hiệu: Được xác định trên cơ sở các chi phí thực tế cho viêc sáng chế, xây dựng và bảo vệ nhãn mác, tên thương mại của doanh nghiệp trong 10 nămtrước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp hoặc kể từ ngày thành lập đối với doanh nghiệp có thời gian hoạt động của doanh nghiệp ít hơn 10 năm

 Căn cứ xác định giá trị doanh nghiệp :

- Căn cứ vào bảng cân đối kế toán đã được kiểm toán hoặc danh sách