Thông qua việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợppháp của người sử dụng đất cũng là c
Trang 1́́ ́ ̀
Trang 2́̀ ́ ́ ̀
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀNỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-PHAN VĂN TÂN
ĐÁ́ NH GIÁ́ THỰ́ C TRA ̣́ NG CÔNG TÁ́ C ĐĂNG KÝ́ ĐẤT ĐAI, CÂP GIÂY CHỨ́ NG NHẬ́ N QUYÊN SỨ̉ DỤNG ĐẤT, QUYÊN SỚ̉ HỨ̃ U NHÁ̀ Ớ̉ VÁ̀ TÁ̀ I SÁ̉ N KHAC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUY N BINH Ê CHANH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA H ỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Văn Tuấn
XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG
Giáo viên hư ớng dẫn Chủtịch hội đồng chấm luận văn
t h
ạc sĩ khoa h ọc
PGS.TS Trần Văn Tuấn PGS.TS Phạm Quang Tu ấn
HÀ NỘI – 2018
Trang 3́̀
Trang 4LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực
và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào
Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn và thông tin tríchdẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc
Người thực hiện luận văn
Trang 5Qua quá trình học tập và làm việc, với vốn kiến thức còn hạn chế của mình,nhưng được sự quan tâm, giúp đỡ và dạy bảo của các thầy cô giáo trong khoa Địa lýtrường Đại học Khoa học tự nhiên, Đại học quốc gia Hà Nội và đặc biệt của PGS.TSTrần Văn Tuấn đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong quá trình thực hiện và hoànthiện luận văn này
Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo Ủy ban nhân dân huyện BìnhChánh, Phòng Tài nguyên và môi trường huyện Bình Chánh, Chi nhánh Văn phòngđăng ký đất đai huyện Bình Chánh đã tạo điều kiện cho tôi trong quá trình học tập,công tác, nghiên cứu và giúp đỡ cung cấp các tài liệu, số liệu để tôi hoàn thành luậnvăn
Xin trân trọng cảm ơn!
Học viên
Phan Văn Tân MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .v
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 6
1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .6
1.1.1 Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai .6
1.1.2 Những khái niệm và nội dung cơ bản 7
2
Trang 61.1.3 Vai trò, ý nghĩa của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 141.2 Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành .16
1.3 Kinh nghiệm đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất (đăng ký bất động sản) của một số nước trên thế giới
24 1.3.1 Ôtrâylia (Úc) 24
1.3.2 Kinh nghiệm của Thụy Điển 25
1.3.3 Kinh nghiệm của Hà Lan
2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Chánh 33
2.1.1 Điều kiện tự nhiên 33
2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 35
2.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tác động đến công tácđăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 40
2.2 Khái quát tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Chánh43
2.2.1 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai 43
2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Chánh 46
2.3 Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .51
2.3.1 Hiện trạng cơ sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ công tác đăng ký đất đai,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
3
Trang 7liền với đất 51
2.3.2 Thực trạng của công tác lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính; ứng dụngcông nghệ tin học và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai của huyện 54
2.3.3 Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân .58
2.3.4 Phân tích kết quả điều tra ý kiến đánh giá về công tác đăng ký, cấp GCN cho
hộ gia đình, cá nhân .62
2.4 Đánh giá về những ưu điểm và tồn tại, khó khăn trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất trên địa bàn nghiên cứu
63 2.4.1.Những ưu điểm 63
2.4.2 Những khó khăn, tồn tại và nguyên nhân 65
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 713.1 Giải pháp về chính sách, pháp luật 71
3.2 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính .72
3.3 Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính 74
3.4 Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, viên chức thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN
753.5 Giải pháp về tài
chính 75KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77
TÀI LIỆU THAM KHẢO .79
PHỤ LỤC
82 DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ HÌNH VẼ
DANH MỤC BẢNG
4
Trang 8Bảng 2 1: Diện tích các loại đất huyện Bình Chánh - thành phố Hồ Chí Minh 34
Bảng 2 2: Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế thời kỳ 2005 - 2015, 36
Bảng 2 3: Thống kê dân số - lao động trên địa bàn qua các năm 38
Bảng 2 4: Biến động diện tích đất đai năm 2017 so với năm 2015 50
Bảng 2 5: Hệ thống sổ sách địa chính 55
Bảng 2 6: Kết quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân năm 2014 – 7/2018 58
Bảng 2 7: Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Bình Chánh (giai
đoạn 2014-tháng 7/2018) 60
Bảng 2 8: Tổng hợp kết quả ý kiến đánh giá của người dân về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN 62
DANH MỤC HÌNH Hình 2 1 Sơ đồ vị trí huyện Bình Chánh
33
5
Trang 9DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt
GCN Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
UBND Ủy ban nhân dân
VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai
VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
6
Trang 10MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, làthành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khudân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng,… lànguồn vốn, nguồn nội lực trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nướchiện nay Nhưng đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý chặt chẽ và sửdụng nguồn tài nguyên này vào việc phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương
và cả nước một cách khoa học và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ýnghĩa to lớn
Trong những năm gần đây, cùng với sự gia tăng dân số, sự phát triển nhanhcủa nền kinh tế-xã hội đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng cao trong khi
đó tài nguyên đất là có hạn Vì vậy mà vấn đề đặt ra với Đảng và nhà nước ta là làmthế nào để sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và bền vững Trước yêucầu bức thiết đó Nhà nước đã sớm đưa ra các văn bản pháp luật quy định về quản lý
và sử dụng đất đai để các cấp, các ngành cùng toàn thể nhân dân lấy đó làm cơ sở đểquản lý và sử dụng đất
Ngày 29/11/2013 Quốc Hội khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013, tạiĐiều 22 quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có công tácđăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính là một trong những nội dung hết sứcquan trọng Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ
sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở đểNhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đấttheo pháp luật Thông qua việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợppháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đấtđai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học
Huyện Bình Chánh là một huyện ngoại thành của thành phố Hồ Chí Minh.Trong những năm gần đây huyện Bình Chánh, có nhiều đổi mới về mọi mặt, kinh tế
- xã hội đã phát triển mạnh mẽ, đời sống của nhân dân từng bước được cải thiện
1
Trang 11đáng kể Cùng với sự phát triển của kinh tế-xã hội, sự gia tăng về dân số nhu cầu sửdụng đất trên địa bàn huyện đang trở thành một vấn đề cấp thiết Các vấn đề liênquan đến đất đai như: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, chophép chuyển mục đích, bồi thường giải phóng mặt bằng, giá đất, tranh chấp, lấnchiếm đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất …và trong số các vấn đề liên quan đến đất đai nêu trên thìvấn đề về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện BìnhChánh là một trong những nhiệm vụ chính trị quan trọng của huyện Để hiểu rõ thựctrạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ,quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cũng như những tồn tại, hạn chế trong công tác nàycần có những nghiên cứu, đánh giá cụ thể Xuất phát từ thực tiễn nêu trên tôi xin lựa
chọn thực hiện đề tài:“Đánh giá thưc trạ ng công tác đăng ký đất đaị , cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh”
2 Mục tiêu nghiên cứu
Phân tích, đánh giá làm rõ thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bànhuyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nângcao hiệu quả cho công tác này trên địa bàn nghiên cứu
3 Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan cơ cở lý luận, cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtvới trình tự thủ tục của công tác quản lý Nhà nước về đất đai
- Thu thập các tài liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện BìnhChánh, TPHCM; Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về hiện trạng sử dụng đất, tìnhhình quản lý đất đai và thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyệnBình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh
2
Trang 12- Xây dựng phiếu và tiến hành điều tra nhanh với sự tham gia của người dân
về việc thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh
- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bànhuyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh rút ra những điểm mạnh và những điểmtồn tại của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ giađình cá nhân trên địa bàn nghiên cứu
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh
4 Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: toàn bộ địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí
Minh
- Phạm vi nội dung khoa học và thời gian: đề tài đánh giá thực trạng công tác
đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Bình Chánh giaiđoạn từ 1/7/2014 – 1/7/2018
5 Phương pháp nghiên cứu
1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu và số liệu:
Dùng để thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và hiệntrạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai, tình hình kê khai đăng ký giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và lập,quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính tại địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ ChíMinh
2 Phương pháp so sánh:
Phân tích và so sánh số liệu về thực trạng biến động của công tác đăng ký cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
3
Trang 13đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh từ đó rút ra được nhữngmặt mạnh và mặt tồn tại của công tác này trên địa bàn huyện
3 Phương pháp chọn mẫu nghiên cứu:
Đề phục vụ cho mục đích làm rõ thực trạng tình hình đăng ký đất đai, cấp giấychứng nhận dưới góc độ đánh giá của người dân tại khu vực nghiên cứu, đề tài chọn
3 đơn vị cấp xã manng tính đại diện để điều tra: thị trấn Tân Túc – địa bàn có tốc độ
đô thị hóa cao; xã Vĩnh Lộc B đại diện cho khu vực phía Bắc có tốc độ đô thị hóa
và phát triển kinh tế - xã hội khá nhanh và xã Đa Phước – đại diện cho khu vực phíaNam phát triển chậm hơn
4 Phương pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng:
Trên cơ sở xây dựng phiếu điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng đánhgiá về việc thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh,thành phố Hồ Chí Minh Điều tra 90 hộ gia đình đến làm thủ tục tại UBND xã, thịtrấn (1 thị trấn Tân Túc và 2 xã đại diện cho khu vực phía Bắc (xã Vĩnh Lộc B ) vàkhu vực phía Nam (xã Đa Phước) của huyện và điều tra 30 người sử dụng đất đếnđăng ký đất đai tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
5 Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp:
Từ việc thu thập số liệu và so sánh, tiến hành tổng hợp phân tích số liệu và làm
rõ thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thànhphố Hồ Chí Minh Từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của công tácnày
6 Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Tổng quan cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký đất đai,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất
4
Trang 14Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đấtđai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh
5
Trang 15CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1 Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hànhtrong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân đượcNhà nước giao đất sử dụng "Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ giađình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhậnquyền sử dụng đất" (theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự)
Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đấtcho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho các chủ
sử dụng đất Giấy chứng nhận là chứng thư có giá trị pháp lý cao nhất thể hiệnquyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người
6
Trang 16sử dụng đất Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợiđồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sửdụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt ra Ngượclại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khiquan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế
xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trởthành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn Vì thế việc tìm ra một
cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà các lợiích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và
xã hội ổn định Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vậnđộng quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến củanền kinh tế - xã hội đất nước Việc Nhà nước thực hiện công tác đăng ký đất đai vàcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân có ý nghĩa lớn trong đảm bảo
cơ chế về quyền sử dụng đất ở nước ta [11]
1.1.2 Những khái niệm và nội dung cơ bản
1.1.2.1 Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước vềđất đai Tại Điều 3, Luật đất đai năm 2013 [8] quy định:
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắnliền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính
Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực
địa hoặc được mô tả trên hồ sơ
Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và
tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất đểphục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức,
cá nhân có liên quan
Theo luật đất đai 2013 có thể khái quát về đăng ký đất đai, tài sản gắn liềnvới đất:
7
Trang 17- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người đượcgiao đất để quản lý
- Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiệntheo yêu cầu của chủ sở hữu
- Đăng ký đất đai được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơquan quản lý nhà nước về đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng kýđiện tử và có giá trị pháp lý như nhau Tùy thuộc vào mục đích và đặc điểm củacông tác đăng ký thì đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đượcchia thành hai hình thái:
+ Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (đăng ký lần đầu) +Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (đăng ký biến động)
a Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu
Đăng ký lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp
lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vàquyền quản lý đất đai đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính
Đăng ký lần đầu được tổ chức thực hiện trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ
sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp GCN cho tất cả các chủ sử dụng đất
có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật Việc đăng ký lần đầu được thực hiệntrên phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn nhằm đảm bảo:
Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sảngắn liền với đất làm các thủ tục đăng ký, phát huy quyền dân chủ trong đăng ký đấtngay từ cấp cơ sở
Phát huy hiểu biết về tình hình thực tiễn ở địa phương của đội ngũ cán bộ cấp
xã, phường, đảm bảo thông tin đầy đủ và chính xác
Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai của cán
bộ cấp cơ cở
* Đặc điểm của đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu
Đăng ký lần đầu là một công việc phức tạp, đòi hỏi tốn nhiều thời gian dophải thu thập đầy đủ thông tin cần thiết cho quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời
8
Trang 18phải giải quyết những tồn tại do lịch sử để lại về nguồn gốc sử dụng đất, mục đích
sử dụng đất, diện tích thửa đất…
Việc xét duyệt để công nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo đúng quy địnhcủa pháp luật trong hoàn cảnh pháp luật vốn chưa đồng bộ để giải quyết thỏa đángcác quan hệ đất đai
Tổ chức đăng ký và xét duyệt công nhận quyền sử dụng đất phải có sự chỉđạo chặt chẽ của UBND các cấp, phải có sự kết hợp chặt chẽ của các ngành có liênquan
Đăng ký lần đầu dựa trên nhiều nguồn tài liệu khác nhau như: công tác đođạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, kết quả giải quyết tranh chấp, khiếu nại
về đất đai để xác định nguồn gốc và hiện trạng sử dụng đất Đăng ký lần đầuđược hoàn thành trong một thời gian nhất định [9]
* Mục đích của đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu
Thiết lập được hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu và đầy đủ đến từng thửa đấttrên toàn lãnh thổ, là điều kiện và là căn cứ để cấp GCN cho chủ sử dụng theo quyđịnh của pháp luật
* Các trường hợp được đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu
Thửa đất được giao, cho thuê sử dụng;
Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; Thửa
đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
Nhà ở và tài sản gắn liền với đất chưa đăng ký
b Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc thực hiện thủ tục
để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào sổ địa chính
theo quy định của pháp luật
Đây là hoạt động thường xuyên của cơ quan hành chính nhà nước mà trựctiếp là ngành quản lý đất đai nhằm cập nhật những thông tin biến động về đất đai đểđảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất,làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội nảy sinh trong lĩnhvực quản lý, sử dụng đất đai
9
Trang 19* Các hình thức đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCNhoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây (theo Điều 95 Luật Đất đai 2013):
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyềnchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụngđất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắnliền với đất;
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
Chuyển mục đích sử dụng đất;
Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sanghình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nướcgiao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giaođất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữutài sản chung của vợ và chồng;
- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhómngười sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đấttheo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩmquyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo
về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của
cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sửdụng đất phù hợp với pháp luật;
10
Trang 20- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liềnkề;
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng kýđược ghi vào sổ địa chính, được cấp GCN nếu có nhu cầu và đủ điều kiện theo quyđịnh của Luật đất đai năm 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan; trườnghợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp GCN hoặc chứngnhận vào GCN đã cấp
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCN thì người đang
sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lýtheo quy định Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thờiđiểm đăng ký vào sổ địa chính
1.1.2.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
a Khái niệm
Theo Luật đất đai năm 2013 [8], Khoản 16, điều 3 quy định: “Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất làchứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”
Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựngkhác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền
sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước
b Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất (điều 98 Luật đất đai 2013):
1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất
11
Trang 21đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà cóyêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó
2 Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sởhữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên củanhững người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khácgắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sửdụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho ngườiđại diện
3 Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đấtđược nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của phápluật
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền vớiđất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, đượcghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đượcnhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp
4 Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tênchồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của
vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu
có yêu cầu
12
Trang 225 Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với
số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận
đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đấttại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người
sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo
số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối vớiphần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửađất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tếnhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênhlệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 củaLuật này
c Những trường hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tạicác điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai năm 2013;
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhậntặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhậnquyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồinợ;
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranhchấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chếxuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
13
Trang 23- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặccác thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhấtquyền sử dụng đất hiện có;
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bịmất
1.1.3 Vai trò, ý nghĩa của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký đất đai nhằm mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai; làm
cơ sở để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai quốc gia, đồng thời đểNhà nước có đủ căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ sử dụng đất, bảo vệquyền sử dụng và lợi ích hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật
Đăng ký đất đai là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai đượcxác lập tại Điều 22 Luật đất đai 2013 [8], thông qua đó để xác lập mối quan hệ pháp
lý chính thức về quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất đồng thờiNhà nước thiết lập hồ sơ địa chính làm cơ sở xác định các quyền, nghĩa vụ củangười sử dụng đất
Đối với Nhà nước và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản
lý nên Nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thôngqua công tác cấp GCN, kết quả của công tác đăng ký đất đai là GCN và hồ sơ địachính, thông tin trong hồ sơ địa chính giúp Nhà nước thực hiện tốt công tác quản lý
về đất đai, cụ thể là:
- Thực hiện quản lý đất đai theo quy hoach và kế hoạch sử dụng đất
- Thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng…đúng đốitượng Khi Nhà nước nắm được một cách chính xác thông tin về thửa đất và tàisản trên đất thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúpNhà nước tránh được tình trạng thất thu ngân sách
14
Trang 24Kết quả của công tác đăng ký, cấp GCN còn cung cấp các tư liệu phục vụ việcđánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công táctuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức thi hành pháp luật
Giúp nhà nước giải quyết các vấn đề về tranh chấp, khiếu nại về đất đai GCN QSDĐ là công cụ giúp nhà nước quản lý và điều tiết sự phát triển của thịtrường bất động sản
Đối với người dân: Nhà nước cấp GCN nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất hợp pháp trong trường hợp xảy ra các tranh chấp lợi íchliên quan đến đất đai
Là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất, nhằm sửdụng đất đai một cách hiệu quả và tiết kiệm
Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền hợp pháp như: Mua bán,thừa kế, chuyển nhượng, góp vốn…bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước, đặc biệt
là nghĩa vụ tài chính: Nộp thuế trước bạ, thuế từ chuyển quyền sử dụng đất, các loạithuế có liên quan…
Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch và kếhoạch sử dụng đất
Là điều kiện để người sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản và đưa racác quyết định đúng đắn
GCN là cơ sở để người sử dụng đất, người sở hữu nhà và các tài sản khác gắnliền với đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thểthực hiện các quyền mà pháp luật đã trao, cụ thể và quan trọng nhất là các quyềngiao dịch đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắnliền với đất
Đối với các đối tượng khác có liên quan:
Ngoài hai vai trò quan trọng đối với người sử dụng đất và Nhà nư ớc,GCNQSDĐ còn có vai trò rất quan trọng với các đối tượng khác như đối với cácngân hàng, các tổ chức tín dụng… Bởi vì người sử dụng đất còn có thêm một sốquyền khác như thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…
15
Trang 25Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCNQSDĐ là căn cứ để xácđinh đất nḥ ận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không, nhằm đảmbảo cho việc kinh doanh có hiệu quả
Đối với những người không đầu tư kinh doanh vào đất đai (không trực tiếp sửdụng đất) thì GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý để người sƣƣ̉ dung ̣ đất yên tâm đầu tưvào đất
Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản thìGCNQSDĐ là cơ sở để họ nắm các thông tin pháp lý c ần thiết khi quyết định nhân ̣chuyển nhương ̣ , thuê…quyền sử dụng đất của bất động sản đó
1.2 Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành
1.2.1 Các văn bản do Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành có quy định về việc đăng ký đất đai, cấp GCN và các vấn đề có liên quan
- Luật đất đai 2013 số: 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 (có hiệu lựcngày 01/07/2014)
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đấtđai (Có hiệu lực từ 01/07/2014)
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giáđất
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thutiền sử dụng đất
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quiđịnh về tiền thuê đất và mặt nước
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủqui định về khung giá đất
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ vềsửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai
16
Trang 261.2.2 Các văn bản thuộc thẩm quyền của Bộ, ngành Trung ương ban hành quy định về cấp GCN cùng các vấn đề liên quan gồm
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 Quy định vềGCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về Hồ sơđịa chính
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính Hướng dẫn một số điều củaNghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hànhngày 02/06/2014 Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sửdụng đất, thu hồi đất
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quyđịnh chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT- BNV-BTC ngày 04 tháng 4năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ - Bộ Tài chính hướng dẫnchức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Vănphòng Đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường;
- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ TNMTqui định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 củaChính phủ về sử đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đấtđai và sử đổi bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai
1.2.3 Các văn bản hướng dẫn về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của UBND thành phố Hồ Chí Minh
- Quyết định số 38/2012/QĐ - UBND ngày 21 tháng 8 năm 2012 của Ủy bannhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc quy định chức năng, nhiệm vụ, quyềnhạn và cơ cấu tổ chức của Sở Tài nguyên và Môi trường;
17
Trang 27- Quyết định số 2602/QĐ-UBND ngày 03/6/2015 của UBND thành phố HồChí Minh về thành lập văn phòng Đăng ký đất đai thành phố trực thuộc Sở Tàinguyên và Môi trường
- Quyết định số 18/2016/QĐ-UBND ngày 16/5/2016 của UBND thành phố HồChí Minh quy định về hạn mức đất ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
- Quyết định số 36/2017/QĐ-UBND ngày 17/8/2017 của UBND thành phố HồChí Minh ban hành Quy định phối hợp giải quyết thủ tục giao đất, cho thuê đất,chuyển mục đích sử dụng đất, đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất, cấp,cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
- Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 của UBND thành phố
Hồ Chí Minh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn thành phố HồChí Minh
Trên cơ sở Luật đất đai, các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của Bộ Tàinguyên và Môi trường , UBND thành phố Hồ Chi Minh đã có hướng dẫn cụ thể về
về các bước thưc hiệ n đăng kỵ đất đai lần đầu và các bước thưc hiệ n đăng kỵ biến đông ̣ :
1.2.3.1 Quy đinh về các bước thưc hiện đăng ký đất đai lần đầu
a Các bước thực hiện việc đăng ký
Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả
TTHC - UBND xã, thị trấn nơi có đất hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai
Bước 2: UBND cấp xã, thị trấn thực hiện các công việc sau:
- Đối chiếu với hồ sơ quản lý đất đai, quy hoạch và quy định của UBNDThành phố để kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận về nguồngốc sử dụng đất thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích hiện nay; nguồn gốctạo lập tài sản thời điểm hình thành tài sản; tình trạng tranh chấp về đất đai, tài sảngắn liền với đất; sự phù hợp với quy hoạch; sự phù hợp quy định về hành lang bảo
vệ an toàn các công trình công cộng; di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh đãđược xếp hạng;
18
Trang 28- Xác nhận và đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ đốivới các trường hợp có đơn đề nghị được ghi nợ;
- Trích lục bản đồ thửa đất (đối với khu vực đã hoàn thành công tác đo đạc lậpbản đồ địa chính); đối với khu vực chưa hoàn thành công tác đo đạc lập bản đồ địachính hoặc trường hợp chưa có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng thì trước khi thựchiện, UBND xã, thị trấn thông báo cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai vàngười đề nghị cấp Giấy chứng nhận thực hiện trích đo địa chính thửa đất, sơ đồ nhà
ở, công trình xây dựng hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất, sơ đồ nhà ở,công trình xây dựng do người sử dụng đất nộp (nếu có) - (thời gian trích đo hoặckiểm tra bản trích đo không quá (10) ngày làm việc và không tính vào thời gian giảiquyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận);
- Thông báo công khai kết quả kiểm tra tại trụ sở UBND xã, thị trấn và tổ dânphố, khu dân cư nơi có thửa đất đối với trường hợp xét thấy đủ điều kiện để trìnhUBND huyện cấp Giấy chứng nhận trong thời gian 15 ngày; trường hợp đang sửdụng nhà, đất theo tại quy định tại khoản 5, 6 Điều 21 quy định ban hành kèm theoQuyết định số 37/2015/QĐ-UBND ngày 18/12/2015 của UBND TP HCM, thì phảithực hiện thông báo công khai kết quả kiểm tra tại biển số nhà có hồ sơ đề nghị cấpGiấy chứng nhận; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai(thời gian công khai kết quả kiểm tra không tính vào thời gian giải quyết thủ tục cấpGiấy chứng nhận);
- Lập biên bản kết thúc công khai; sau thời gian thông báo công khai nếukhông phát sinh khiếu kiện thì lập Tờ trình kèm theo hồ sơ gửi UBND huyện (quaPhòng Tài nguyên và Môi trường) đề nghị công nhận quyền sử dụng đất và cấpGiấy chứng nhận;
- Thời gian giải quyết của UBND xã, thị trấn không quá (15) ngày làm việc kể
từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ;
- Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện hoặc cần giải trình, bổ sung hồ sơ thìtrong thời gian (03) ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã rathông báo bằng văn bản trong đó nêu rõ lý do cho người đề nghị cấp Giấy chứngnhận biết
Bước 3: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
19
Trang 29Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Chi nhánhVăn phòng Đăng ký đất đai thì trong thời hạn 01 ngày làm việc, Chi nhánh Vănphòng có trách nhiệm gửi hồ sơ đến UBND xã, thị trấn để lấy ý kiến xác nhận vàcông khai kết quả theo quy định;
Tiếp nhận hồ sơ từ UBND xã, thị trấn và thực hiện các công việc sau:
- Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủđiều kiện hay không đủ điều kiện được chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng nhậnquyền sở hữu tài sản vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận
- Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì chuẩn bị hồ sơ, dự thảo Tờtrình của Phòng Tài nguyên và Môi trường, dự thảo Quyết định của UBND cấphuyện, viết Giấy chứng nhận và gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường để kiểm tra;
- Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận có thông báo bằng vănbản gửi UBND xã, thị trấn và người đề nghị cấp Giấy chứng nhận biết
Thời gian thực hiện các công việc tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai làkhông quá (07) ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ từ UBND xã, thị trấn
Bước 4: Phòng Tài nguyên và Môi trường có thực hiện các công việc sau:
- Tiếp nhận hồ sơ từ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai; thực hiện kiểm tra
hồ sơ và trình UBND huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất và Giấychứng nhận;
- Trường hợp thuê đất thì trình UBND cấp huyện quyết định cho thuê đất; kýhợp đồng thuê đất và trình UBND cấp huyện ký, cấp Giấy chứng nhận sau khingười sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Thời gian thực hiện các công việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường làkhông quá (03) ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ từ Chi nhánh Văn phòngĐăng ký đất đai
Bước 5 Ủy ban nhân dân huyện thực hiện các công việc sau:
Trong thời hạn (03) ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ, Tờ trình củaPhòng Tài nguyên và Môi trường, UBND huyện có trách nhiệm xem xét, ký Quyếtđịnh công nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận
20
Trang 30Bước 6 Sau khi UBND huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất và
Giấy chứng nhận, trong thời hạn không quá (02) ngày làm việc, Chi nhánh Vănphòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm: Gửi số liệu địa chính, tài sản gắn liền vớiđất, nội dung đề nghị ghi nợ nghĩa vụ tài chính (đối với trường hợp có đề nghị ghi
nợ nghĩa vụ tài chính), đến Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính và lập hồ sơtheo dõi nợ nghĩa vụ tài chính (nếu có) đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụtài chính theo quy định
Bước 7 Trong thời hạn không quá (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được
phiếu gửi số liệu địa chính và tài sản gắn liền với đất, Chi cục Thuế có trách nhiệmxác định nghĩa vụ tài chính gửi lại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai để thôngbáo cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính
Bước 8 Sau khi Chi cục Thuế có thông báo xác định nghĩa vụ tài chính, trong
thời hạn không quá (02) ngày làm việc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai cótrách nhiệm: vào sổ cấp Giấy chứng nhận, xác nhận bổ sung nội dung ghi nợ nghĩa
vụ tài chính vào Giấy chứng nhận (đối với trường hợp được ghi nợ nghĩa vụ tàichính), sao Giấy chứng nhận để lưu và gửi các cơ quan quản lý nhà nước về tài sảngắn liền với đất; đồng thời gửi thông báo xác định nghĩa vụ tài chính của Chi cụcThuế cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận biết, thực hiện nghĩa vụ tài chính(thời gian người xin cấp Giấy chứng nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính không tínhvào thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận)
Bước 9: Trong thời hạn không quá (01) ngày làm việc sau khi người được cấp
Giấy chứng nhận nộp đủ chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc trường hợpđược ghi nợ nghĩa vụ tài chính, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai có tráchnhiệm thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận, thu giấy tờ gốc về đất, tài sản gắn liền vớiđất và trao Quyết định công nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận cho ngườiđược cấp
Trường hợp sau khi nhận được thông báo xác định nghĩa vụ tài chính của Chicục thuế, hộ gia đình, cá nhân mới có đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ
lệ phí trước bạ thì trong thời hạn không (01) ngày làm việc sau khi nhận được đơn
đề nghị của người được cấp Giấy chứng nhận, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đấtđai có trách nhiệm thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận, thu giấy tờ gốc về đất đai, tài
21
Trang 31sản gắn liền với đất và trao Quyết định công nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứngnhận (đã xác nhận bổ sung nội dung ghi nợ nghĩa vụ tài chính vào Giấy chứng nhận)cho người được cấp
b/ Cách thức thực hiện: Trực tiếp tại UBND xã, thị trấn nơi có đất hoặc Chi
nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai
2 Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân
3 Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);
4 Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy địnhtại các Điều 31, 32, 33, 34 Nghị định số 43/214/NĐ-CP ngày 15/5/2014 củaChính phủ
(nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);
5 Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về tàisản gắn liền với đất đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);
6 Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (nếu có);
7 Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính vềđất đai theo quy định của pháp luật (nếu có);
8 Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu);
9 Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đốivới trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phítrước bạ)
* Số lượng hồ sơ: 01 (bộ)
1.2.3.2 Quy trình về các bước thưc hiện đăng ký biếng động đất đai
Đăng ký biến động đất đai là hoạt động thường xuyên của cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền mà trực tiếp là tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đainhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính
22
Trang 32luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích cáchiện tượng kinh tế xã hội phát triển trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định: "Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đâygọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về mộthoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật"
Trình tự thực hiện:
Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai (01)
bộ hồ sơ theo quy định tại khoản 2, Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai: Tiếp nhận kiểm tra hồ sơ; trả phiếunhận và hẹn trả kết quả Giải quyết hồ sơ theo các bước sau:
Bước 1: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, Chi nhánh Văn
phòng có trách nhiệm trích đo địa chính thửa đất, kiểm tra điều kiện tách thửa theoquy định (đối với trường hợp có chia tách thửa đất); trường hợp không đủ điều kiệntách thửa thì trả lại hồ sơ và có văn bản trả lời cho người sử dụng đất biết; trườnghợp đủ điều kiện tách thửa thì có văn bản hướng dẫn người sử dụng đất liên hệ với
cơ quan công chứng để làm thủ tục công chứng hoặc chứng thực Hợp đồng giaodịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo về quyền sử dụng đất vàtài sản gắn liền với đất đã được công chứng hoặc chứng thực
Quá trình trích đo địa chính thửa đất nếu phát hiện thực tế sử dụng đất có sailệch về hình thể, kích thước, diện tích so với Giấy chứng nhận đã cấp, nếu đượcUBND xã, thị trấn nơi có đất xác nhận sử dụng ổn định, không tranh chấp, lấnchiếm thì Chi nhánh Văn phòng có trách nhiệm cập nhật, điều chỉnh các thông tinsai lệch đó đồng thời với việc thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận
Bước 2 Trong thời hạn 07 ngày làm việc, Chi nhánh Văn phòng thực hiện: gửi
thông tin địa chính đến Chi cục thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chínhđối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; lập báo cáo, cótrích ngang kèm theo, ký soát tại Giấy chứng nhận (đối với trường hợp được cấp đổihoặc cấp lại), đăng ký nội dung biến động vào Giấy chứng nhận gốc
23
Trang 33Bước 3 Đối với trường hợp được cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận, trong
vòng 01 ngày làm việc, Chi nhánh Văn phòng chuyển hồ sơ đến bộ phận tiếp nhận
hồ sơ của Văn phòng Đăng ký đất đai Kèm theo biên bản bàn giao, tiếp nhận, dựthảo công văn, tờ trình, quyết định (nếu có)
Bước 4 Trong thời hạn 05 ngày làm việc Văn phòng Đăng ký đất đai kiểm tra
trình Sở Tài nguyên và Môi trường ký Giấy chứng nhận (cho trường hợp được cấpđổi hoặc cấp lại)
Bước 5 Trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc Văn phòng Đăng ký đất
đai bàn giao Giấy chứng nhận đã ký cho Chi nhánh Văn phòng Chi nhánh Vănphòng có trách nhiệm cập nhật hồ sơ địa chính (sao lưu, vào sổ cấp Giấy chứng
nhận), trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất
* Thời hạn giải quyết:
- 15 ngày làm việc không kể thời gian người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắnliền với đất thực hiện nghĩa vụ tài chính
- Trường hợp phải trích đo thửa đất thì thời gian thực hiện cộng thêm 10 ngàylàm việc
1.3 Kinh nghiệm đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất (đăng ký bất động sản) của một số nước trên thế giới
1.3.1 Ôtrâylia (Úc)
Từ năm 1958, toàn Liên bang Úc đã áp dụng thống nhất hệ thống đăng ký đấtđai Torrens Đây là hệ thống đăng ký đất đai bắt nguồn từ Nam Úc Ôtrâylia là mộttrong những nước đầu tiên sử dụng hệ thống hồ sơ địa chính bằng khoán nhằm hìnhthành sự đảm bảo chắc chắn tính pháp lý về quyền sở hữu và các quyền khác đối vớiđất đai, khắc phục được những rườm rà khi chuyển nhượng; đảm bảo cập nhậtthường xuyên các biến động về đất đai, giúp nhà nước quản lý tốt quỹ đất cả về vi
mô và vĩ mô Thêm vào đó, hệ thống này đơn giản, chính xác nên có thể tiết kiệmkinh phí cho Nhà nước
Trong hệ thống đất đai được đăng ký, mỗi thửa đất đã đăng ký được cấp mộtgiấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu nó Trên đó mô tả các thông tin vềthửa đất, quyền sở hữu và các tài sản có liên quan Giấy này được gọi là “folio”
24
Trang 34Tập hợp các folio, các văn bản giao dịch đã đăng ký và những văn kiện có liênquan đến thửa đất tạo thành sổ đăng ký Đây là thành phần quan trọng hàng đầu của
hệ thống bởi thông qua hệ thống sổ này mà cơ quan đăng ký xem xét và cấp giấychứng nhận
Hệ thống đăng ký đất đai Torrens đảm bảo cập nhật thường xuyên các biếnđộng về đất đai giúp nhà nước quản lý tốt quỹ đất đai quốc gia cả về vĩ mô và vi
mô Thêm vào đó về kinh tế, hệ thống này đơn giản, chính xác nên có thể tiếtkiệm kinh phí cho nhà nước [10]
1.3.2 Kinh nghiệm của Thụy Điển
Phần lớn đất đai ở Thụy Điển thuộc sở hữu tư nhân Việc phát triển đất đaikhông phải là vấn đề mang tính cá nhân mà là mối quan tâm chung của xã hội Vìvậy các quy định mang tính pháp lý liên quan đến việc phát triển đất đai luôn đặt ramột yêu cầu phải có sự cân bằng giữa lợi ích riêng và lợi ích chung Pháp luật đấtđai ở Thụy Điển về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai về nền kinh tếthị trường, tuy nhiên sự giám sát chung của toàn xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnhvực
Hệ thống pháp luật đất đai ở Thụy Điển gồm rất nhiều các đạo luật, luật, pháplệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động
cụ thể như: Quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựngngân hàng dữ liệu đất đai Bên cạnh Luật đất đai còn có các văn bản pháp luật khácnhư: Luật hình thành bất động sản 1970, Đạo luật hình thành bất động sản 1971 quyđịnh về đo đạc địa chính, Luật đăng ký đất đai tự động năm 1973, Luật đăng ký đấtđai tự động năm 1974, Đạo luật về ngân hàng dữ liệu năm 1974 quy định về hoạtđộng của hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai, Luật thuế trước bạ của cơ quan đăng
ký đất đai năm 1984 Ngoài ra còn có các đạo luật khác như: đạo luật về trưng thuđất, cho thuê đất, quản lý nhà ở Quy hoạch được điều chỉnh bởi luật quy hoạch vàxây dựng năm 1987
Đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận: Đăng ký quyền sởhữu: Tòa án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Bênmua nộp hợp đồng chuyển nhượng (và 2 bản sao) để xin đăng ký Tòa án sẽ xemxét, đối chiếu với sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp sẽ đăng ký quyền sở hữu
25
Trang 35để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu lạitòa án, bản gốc được trả cho người mua Trước khi tiến hành đăng ký Tòa án phảiđối chiếu với sổ đăng ký đất để xem bên bán có phải là chủ sở hữu đã đăng ký thửađất đem bán hay không
Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán, việc đốichiếu này được hỗ trợ bởi hệ thống vi tính Đăng ký đất đai là bắt buộc nhưng hệquả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký.Người mua đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sao khi mua Từthời điểm đó người mua được toàn quyền sở hữu Việc đăng ký sẽ tăng thêm sựvững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưutiên khi có tranh chấp với một bên thứ 3 nào đó Quan trọng hơn quyền sở hữuđược đăng ký rất cần thiết khi thế chấp
Hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển có nhiều điểm giống với hệ thốngTorrens nhưng các hợp đồng thiết lập quyền sở hữu có hiệu quả pháp lý lớn hơn sovới văn bản xác nhận đã đăng ký quyền sở hữu
Ở Thụy Điển cũng như nhiều nước khác, việc thiết lập và đăng ký bất độngsản, đăng ký đất đai liên quan đến nhiều cơ quan khác nhau Các địa phương cóthẩm quyền thực hiện việc thiết lập và đăng ký bất động sản nhưng trên thực tế chỉcác địa phương trong khu vực lớn đô thị mới thực hiện thẩm quyền về lĩnh vực này
Ở địa phương, các cơ quan địa chính gánh chịu sự quản lý về mặt hành chính củacác Ủy ban Quy hoạch, là cơ quan chịu trách nhiệm giám sát chung về các hoạtđộng quy hoạch và xây dựng
- Cơ quan đăng ký đất: Sổ đăng ký đất đai được quản lý bởi 93 cơ quan đăng
ký đất đai Cơ quan này trực thuộc các tòa án cấp huyện và được giám sát về mặthành chính bởi các tòa án quốc gia về hành chính Một trong những thẩm phán củaTòa án cấp quận là người đứng đầu cơ quan đăng ký đất đai (bán chuyên trách) Cơquan đăng ký đất đai chịu trách nhiệm về các hoạt động đăng ký đất đai Mỗi cơquan đăng ký đất đai độc lập trong việc ra quyết định
- Tòa án quốc gia về hành chính và hệ thống tòa án trực thuộc Bộ Tư pháp,
Cơ quan đo đạc đất đai quốc gia (NLS) trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường
26
Trang 36- Mục đích đăng ký đất đai: Mục đích cơ bản của đăng ký đất đai là đăng kýtài sản để hình thành chắc chắn về quyền sở hữu và quyền khác đối với đất đai Cácmục đích quan trọng khác là tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng đấtđai, các hoạt động liên quan đến đất đai Sổ đăng ký tài sản, sổ đăng ký đất đai vàquá trình đăng ký đất đai là những công cụ quan trọng để đạt được những mục tiêunày Nội dung của các sổ đăng ký được Chính phủ đảm bảo, trong đó các quy định
về bồi thường trong trường hợp bị mất do một số nguyên nhân nhất định
- Cơ sở pháp lý của hệ thống đăng ký đất đai: Đăng ký quyền sở hữu được ápdụng từ năm 1875, việc đăng ký tài sản làm cho cơ sở đăng ký đất đai và bắt đầuthực hiện vào thế kỷ 20 Hệ thống đăng ký của Thụy Điển là một hệ thống khá đơngiản và minh bạch Về cơ bản hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển cũng giốnghệt như hệ thống Torrens nhưng cơ quan đăng ký không cấp các giấy tờ về quyền
sở hữu
- Tính hoàn thiện của việc đăng ký: Đất đai và bất động sản được chia ra làmcác đơn vị nhỏ và được đánh mã số duy nhất Mã này được sử dụng chung cho cảđăng ký tài sản, đăng ký đất và sử dụng khi tính thuế tài sản Như vậy, các sổ đăng
ký dựa trên mã số của đất đai và bất động sản chứ không dựa trên giấy chứng nhậnhay sơ đồ Một tài sản không được coi là tồn tại hợp pháp nếu chưa được đăng kývào sổ đăng ký tài sản vào thời điểm đánh mã số Tất cả các trường hợp chuyểnnhượng bất động sản đều được đăng ký vào sổ đăng ký trong vòng 3 tháng sau khithực hiện chuyển nhượng
- Thủ tục cập nhật số liệu: Các sổ đăng ký cập nhật khi có dịch chuyển liênquan đến đất đai, sổ đăng ký tài sản chỉ thay đổi khi kết thúc mỗi thủ tục hànhchính Việc đăng ký có thể coi là một quyết định được cơ quan nhà nước có thẩmquyền ban hành Các thay đổi về phân chia bất động sản được thực hiện bởi các cơquan địa chính khu vực hoặc địa phương Các thay đổi đăng ký phụ thuộc gần nhưtoàn bộ vào các hoạt động trực tiếp của chủ sở hữu tài sản Việc đăng ký tạo ra sựbảo vệ cho chủ sở hữu và chỉ những chủ sở hữu có mới đăng ký mới được quyềncấp Việc cập các thay đổi này được thực hiện trên máy tính bằng việc áp dụng chocông nghệ số
27
Trang 37- Sổ đăng ký bất động sản: Là sổ đăng ký cơ quan về bất động sản Nó hìnhthành cơ sở cho hàng loạt các hoạt động quan trọng của xã hội như đăng ký đất, tíndụng bất động sản, thuế tài sản, thống kê nông nghiệp, đăng ký dân số, quy hoạch
đô thị và quy hoạch khu vực Sổ đăng ký được lập, cập nhật, lưu trữ bởi các cơquan địa chính, đồng thời cũng là nhiệm vụ của một số cơ quan có thẩm quyền củachính phủ, của địa phương
- Sổ đăng ký bất động sản bao gồm những thông tin về diện tích và thiết kếcủa bất động sản, thông tin về quyền thông hành địa dịch, các quy định về phânvùng, quản lý đất đai, điểm tọa độ cho từng thửa đất có sẵn, địa chỉ của tài sản vàcác thông tin tham chiếu khác
- Mối quan hệ của đăng ký bản đồ: Sổ đăng ký bất động sản có cả trích lục cảbản đồ địa chính Trích lục bản đồ địa chính khu vực nông thôn dựa trên bản đồkinh tế sử dụng đất; bản đồ này được in ở tỉ lệ 1/20000, nhưng bản đồ gốc có tỉ lệ1/5000 hoặc 1/10000 và dựa trên sơ đồ ảnh trực giao Trích lục bản đồ địa chínhkhu vực đô thị được làm dựa trên bản đồ nền của địa phương có tỉ lệ lớn với hệthống tham chiếu quốc gia hoặc hệ thống tham chiếu địa phương nối với lưới chiếuquốc gia; trích lục bản đồ địa chính này được làm ở tỉ lệ 1/1000 và 1/2000
- Sổ đăng ký đất: Mục đích của đăng ký đất là tạo được thông tin về đất đaiphục vụ cho các mục đích của xã hội và bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi thu hồi cácquyền về bất động sản Sổ đăng ký bao gồm có thông tin về tên của chủ sử dụngđất hợp pháp Địa chỉ và sổ đăng ký công dân, thông tin về thế chấp và trách nhiệmpháp lý khác
Ở Thụy Điển đã xây dựng được ngân hàng dữ liệu đất đai (bất động sản) từnăm 1995 và hiện nay đang vận hành hệ thống thông tin đất đai hiện đại có hiệuquả, trợ giúp đắc lực cho quản lý đất đai nói chung và công tác đăng ký bất độngsản nói riêng [10]
1.3.3 Kinh nghiệm của Hà Lan
Cơ quan đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính của Hà Lan là Kadaster,
đã thiết lập ra hệ thống Kadaster-on-line được đánh giá là một trong những hệ thốngcung cấp thông tin đất đai thành công nhất trên thế giới với giải thưởng Winner ofthe e-Europe Awards for e-Government 2005 Thông tin được cung cấp qua cổng
28
Trang 38Internet với 22 triệu lượt truy câp mỗi năṃ Quan điểm của khách hàng về đăng kýđất là rất hài lòng với Kadaster vì:
• Gian lận: 2 vụ trong vòng 10 năm qua
– Chuyển nhượng trong vòng 1 ngày
– Thông tin công bố trên internet
• Rẻ
– Phí chuyển nhượng 90 euro
– Phí đo đạc 800 euro
– Thông tin 2,95 euro
– Nộp 6% thuế chuyển nhượng vào ngân sách nhà nước
• Chắc chắn
– Đầy đủ, chính xác và mang tính thời sự
Sở dĩ như vậy vì Kadaster-on-line được xây dựng trên cơ sở điều tra rất kỹlưỡng về nhu cầu của người sử dụng Do đó mà mặc dù thời gian xây dựng kéo dàinhưng khi được đưa vào hoạt động, Kadaster-on-line đã trở thành một hệ thống hoạtđộng rất hiệu quả Kadaster-on-line cung cấp 2 loại hình dịch vụ chính là:
- Kadaster-on-line cho người sử dụng chuyên nghiệp (các nhàchuyên môn) trong lĩnh vực quản lý đất đai và bất động sản, các dịch vụnày có thu phí
- Kadaster-on-line product cho tất cả những người dân bìnhthường, các dịch vụ này được miễn phí [11]
1.3.4 Kinh nghiệm của Thái Lan
Thái lan là một nước theo nền quân chủ lập hiến Đứng đầu là vua, có chínhphủ Hoàng Gia và Nghị viện Đất nước Thái Lan được chia thành 76 tỉnh và 794huyện Mỗi tỉnh được chỉ định một Tỉnh trưởng (Thống đốc) Thái lan lấy ngày 5tháng 12 hàng năm (ngày sinh của vua Bhumibol Adulyade) làm ngày Quốc Khánh
29
Trang 39- Đất đai ở Thái Lan được chia làm 04 loại chính:
+ Đất rừng;
+ Đất đai Nhà nước hay Bất động sản của Chính phủ; +
Đất của Cơ quan hành chính và các xí nghiệp Nhà nước;
+ Đất công cộng
- Chức năng và nhiệm vụ của cục Quản lý đất đai Thái Lan
Cục quản lý đất đai Thái Lan trực thuộc Bộ Nội vụ Thái Lan có các chứcnăng và nhiệm vụ sau:
+ Thực hiện đăng ký bất động sản kể cả việc chia nhỏ;
+ Cấp Giấy chứng nhận;
+ Đo đạc, kiểm tra và bảo vệ đất đai của Nhà nước;
+ Thanh tra, giám sát cấp giấy phép đất làm thương mại, chia đất và khuchung cư;
+ Xây dựng các điểm khống chế để lập bản đồ địa chính bằng ảnh và bản đồ
đo mặt đất sử dụng cho việc cấp giấy sở hữu đất
+ Định giá đất và nhà ở để thu lệ phí, thuế và thu hồi đất cho Nhà nước; + Giao đất làm kế sống cho người dân;
+ Làm thư ký trong Ủy ban Giao đất quốc gia;
+ Cấp giấy phép đo đạc và lập Văn phòng đo đạc;
+ Thực hiện các chức năng khác theo quy định của Bộ Luật đất đai, các luật
có liên quan khác cũng như các chính sách và quyết định của Chính phủ
Cục quản lý đất đai Thái Lan có các Văn phòng đất đai cấp tỉnh và chi nhánhcủa nó ở 75 tỉnh và một Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện và chi nhánh của nó
là 794 huyện Trụ sở chính của Cục quản lý đất đai đóng tại Bangkok Cục quản lýđất đai có 12423 cán bộ không thể công nhận hợp đồng theo mùa vụ
Việc quản lý đất đai của Cục quản lý đất đai Thái Lan chia thành 02 khu vực:trung ương và địa phương Ở trung ương có 25 bộ phận kể cả Văn phòng đăng kýđất đai ở Bangkok và 15 chi nhánh của nó Quản lý đất đai ở địa phương bao gồm
75 Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh và 223 Văn phòng chi nhánh cấp tỉnh; 794Văn phòng Đất đai cấp huyện và 81 Văn phòng chi nhánh cấp huyện
30
Trang 40Năm 1984 Chính phủ Thái Lan bắt đầu thực hiện chương trình cấp Giấychứng nhận đất đai cho nhân dân Mục tiêu của chương trình là thực hiện việc cấpgiấy sở hữu đất cho 13 triệu thửa đất chưa có giấy chứng nhận trong vòng 20 nămchia làm 4 giai đoạn Năm 1985 Chính phủ Thái Lan đã thực hiện được chươngtrình với sự tài trợ của Ngân hàng thế giới (WB) và Cơ quan viện trợ phát triểnÔtrâylia (AuAID)
Trong thời gian từ 1984-2004 ở Thái Lan, ngoài việc đo đạc, lập hồ sơ, cấpgiấy chứng nhận cá biệt cho người sử dụng đất, đã tiến hành thực hiện các dự án cấpgiấy chứng nhận đất đai và đổi giấy chứng nhận theo hệ tọa độ thống nhất trên toànquốc Giấy chứng nhận sở hữu đất cấp theo từng thửa đất Giấy chứng nhận có 02bản giống nhau, 01 bản giao cho chủ sở hữu, còn 01 bản lưu giữ ở Văn phòng đăng
ký đất đai cấp tỉnh hoặc chi nhánh của nó Giấy chứng nhận đất đai do giám đốcTrung tâm xác minh đất đai thuộc Phòng tư liệu ký Sau khi chương trình kết thúc
dự kiến sẽ cấp được 80% số thửa đất Việc cấp giấy chứng nhận cho các thửa cònlại, chia gộp thửa sẽ được giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh đảm nhiệm
Hệ thống đăng ký đất đai ở Thái Lan dựa trên nguyên lý chi phí ít, thuận tiện
và nhanh chóng Đăng ký đất đai được thực hiện theo qui định của một số điều Luật
mô tả trong Bộ Luật đất đai Nếu các điều luật hoặc hợp đồng không qui định cầnphải đăng ký thì các Văn phòng đăng ký đất đai không phải đăng ký
Giấy chứng nhận về đất đai ở Thái Lan có tương đối nhiều loại (08 loại), mỗi loại cấp cho từng loại đất khác nhau Hiện nay, cục Quản lý đất đai Thái Lan đangtiến hành chuyển đổi một số loại giấy chứng nhận sang giấy chứng nhận sở hữu đất(NS4) Văn phòng đất đai được tổ chức ở tất cả các nơi, rất tiện cho người muốnđăng ký các giao dịch về đất Việc tổ chức các văn phòng đăng ký đất đai chủ yếuphục vụ cho đăng ký, thu thuế và thu lệ phí, nơi nào có nhiều cuộc giao dịch về đấtthì mở thêm các chi nhánh Đăng ký giao dịch về đất đai là bắt buộc Tất cả các loạithuế về đất đều được Văn phòng đất đai tiếp thu về Cục quản lý đất đai [11]
1.3.5 Nhận xét chung và một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất (đăng ký bất động sản) là côngviệc quan trọng đều được các nước quan tâm nhằm giúp nhà nước quản lý đất đai và
31
