Lập dự án đầu tư công trình khách sạn new life thành phố vũng tàu đatn

- Dự án đầu tư Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát tr

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU TẠI KON TUM

A BÀNG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÔNG TRÌNH KHÁCH SẠN NEW LIFE THÀNH PHỐ VŨNG TÀU

Kon Tum, tháng 6 năm 2016

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU TẠI KON TUM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÔNG TRÌNH KHÁCH SẠN NEW LIFE THÀNH PHỐ VŨNG TÀU

MỤC LỤC

PHẦN THỨ NHẤT: 1

MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN NEW LIFE- THÀNH PHỐ VŨNG TÀU –TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU 1

PHẦN THỨ HAI 4

LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH KHÁCH SẠN 4

CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN VÀ CĂN CỨ XÁC ĐỊNH 4

SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 4

1.1 GIỚITHIỆUVỀDỰÁN 4

1.2 CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ HÌNH THÀNH DỰ ÁN 5

1.2.1 Căn cứ pháp lý chung 5

1.2.2 Các văn bản chủ trương của phường 1 thành phố Vũng Tàu 7

1.3 CÁC ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, TÀI NGUYÊN KINH TẾ XÃ HỘI LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN 8

1.3.1 Điều kiện tự nhiên 8

1.3.2. ĐIỀU KIỆN KINH TẾ XÃ HỘI 10

1.3.3.NHỮNG THẾ MẠNH CỦA VỀ DU LỊCH CỦA BÀ RỊA -VÙNG TÀU 11

1.3.4NHỮNG HẠN CHẾ VÀ THÁCH THỨC CỦA DU LỊCH VŨNG TÀU 13

1.4 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG 22

1.4.1THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TP.VŨNG TÀU 22

1.4.2.DỰ BÁO TÌNH HÌNH DU LỊCH Ở VŨNG TÀU 37

1.5 KẾT LUẬN VỀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 44

CHƯƠNG 2: HÌNH THỨC ĐẦU TƯ QUY MÔ VÀ 46

CÔNG SUẤT CỦA DỰ ÁN 46

2.1 P HÂN TÍCH HÌNH THỨC ĐẦU TƯ 46

2.2.P HÂN TÍCH CÁC LOẠI HÌNH DOANH NGHIỆP QUẢN LÝ KHAI THÁC DỰ ÁN KHÁCH SẠN 47

2.3 QUY MÔ CỦA DỰ ÁN 51

2.4 CÔNG SUẤT KHAI THÁC CỦA DỰ ÁN 51

2.4.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến công suất 51

2.4.2 Lựa chọn công suất phù hợp 52

2.5 CHIẾN LƯỢC KINH DOANH 53

2.5.1 Cơ cấu sản phẩm của dự án 53

2.5.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cơ cấu giá của sản phẩm 53

2.5.3 Xác định cơ cấu giá của sản phẩm 54

2.5.4 Chiến lược kinh doanh 55

CHƯƠNG 3: ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN 57

3.1 GIỚI THIỆU VỀ ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN KHÁCH SẠN NEW LIFE………… 57

3.1.1 Vị trí 57

3.1.2 Hiện trạng khu đất 57

3.1.3 Điều kiện địa chất 58

3.1.4 Điều kiện về hạ tầng kỹ thuật 58

3.2 ĐÁNH GIÁ VỀ ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN 59

3.2.1 Thuận lợi 59

3.2.2 Khó khăn 59

CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP XÂY DỰNG QUẢN LÝ VÀ 60

BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG 60

4.1 LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KIẾN TRÚC 60

4.1.1 Chỉ tiêu xây dựng của 2 phương án 61

4.1.2 So sánh vị trí đặt công trình của 2 phương án 62

4.1.3SO SÁNH CÔNG NĂNG 63

4.2 GIẢI PHÁP KIẾN TRÚC CỦA PHƯƠNG ÁN CHỌN 66

4.2.1 Xác định tiêu chuẩn và cấp hạng công trình 66

4.2.2 Giải pháp kiến trúc 66

4.3 G IẢI PHÁP VỀ VẬT LIỆU SỬ DỤNG CÔNG TRÌNH 67

4.3.1 XU HƯỚNG SỬ DỤNG VÀ PHÁT TRIỂN VẬT LIỆU XÂY DỰNG HIỆN TẠI VÀ TƯƠNG LAI 67

4.3.2TÁC ĐỘNG CỦA VẬT LIỆU XÂY DỰNG ĐẾN MÔI TRƯỜNG 68

4.3.3VẬT LIỆU SỬ DỤNG XÂY DỰNG 69

4.4 PHƯƠNG ÁN KẾT CẤU CÔNG TRÌNH VÀ HỆ THỐNG KỸ THUẬT 70 4.4.1 Yêu cầu chung 70

4.4.2 Các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng 70

4.3.3 Giải pháp kết cấu phần móng 71

4.3.4 Giải pháp kết cấu phần thân 71

4.3.5 Thiết kế hệ thống kỹ thuật 72

4.4 ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG VÀ CÁC BIỆN PHÁP BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG 74

4.4.1 Đánh giá tác động môi trường 74

4.4.2 Các giải pháp nhằm kiểm soát ô nhiễm giảm thiểu tác động tiêu cực đến

môi trường 78

CHƯƠNG 5: PHƯƠNG ÁN QUẢN LÝ KHAI THÁC VẬN HÀNH SỬ DỤNG DỰ ÁN SAU ĐẦU TƯ 81

5.1 BIỂU ĐỒ TỔ CHỨC BỘ MÁY NHÂN SỰ 81

5.2 YÊU CẦU BỘ MÁY QUẢN LÝ KHÁCH SẠN 82

5.2.1 Giám đốc 82

5.2.2 Kế toán trưởng 83

5.2.3 Tổ trưởng lễ tân 83

5.2.4 Trưởng bộ phận nhà hàng và dịch vụ bar - karake 83

5.2.5 Bếp trưởng 83

5.2.6 Nhân viên khách sạn 83

5.3 NGUỒN LAO ĐỘNG 84

5.4 CHẾ ĐỘ LƯƠNG VÀ CHÍNH SÁCH CHO NGƯỜI LAO ĐỘNG 84

5.4.1 Chế độ lương 84

5.4.2 Chế độ Bảo hiểm 84

5.4.3 Các chính sách khuyến khích lao động 84

CHƯƠNG 6: XÁC ĐỊNH NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ VÀ 85

QUY MÔ VỐN CỦA DỰ ÁN 85

6.1 XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 85

6.1.1 Cơ sở để tính tổng mức đầu tư xây dựng 85

6.1.2 Các thành phần của tổng mức đầu tư 85

6.1.3 Tính toán các thành phần trong Tổng mức đầu tư 86

6.2 NGUỒN VỐN VÀ KẾ HOẠCH HUY ĐỘNG VỐN 90

6.2.1 Nguồn vốn 90

6.2.2 Kế hoạch huy động vốn 91

6.3.1 Nguồn trả nợ vốn đầu tư của dự án 93

6.3.2 Phương án hoàn trả vốn 94

CHƯƠNG 7: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 95

7.1 XÁC ĐỊNH DOANH THU 95

7.2 CHI PHÍ SẢN XUẤT KINH DOANH 95

7.2.1 Chi phí bất biến 95

7.2.2 Chi phí khả biến: 97

7.3 PHÂN TI ́ CH DO ̀ NG NGÂN LƯU VA ̀ CA ́ C CHI ̉ TIÊU PHA ̉ N A ́ NH HIÊ ̣ U QUA ̉ TA ̀ I CHI ́ NH 99

7.3.1 Xác định suất chiết khấu 99

7.3.2 Ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư 100

7.4 PHÂN TÍCH ĐIỂM HÒA VỐN 101

7.5 PHÂN TÍCH KHẢ NĂNG TRẢ NỢ 102

7.6 CÁC TỶ SỐ SINH LỢI 102

7.7 PHÂN TI ́ CH RU ̉ I RO DƯ ̣ A ́ N 103

7.7.1 Phân tích độ nhạy 1 chiều 103

7.7.2 Phân tích độ nhạy 2 chiều 105

CHƯƠNG 8 – HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 107

8.1 GIA ́ TRI ̣ GIA TĂNG DO DƯ ̣ A ́ N TA ̣ O RA 107

8.2 ĐO ́ NG GO ́ P NGÂN SA ́ CH 107

8.2.1 Thuế môn bài 107

8.2.2 Thuế thu nhập doanh nghiệp 108

8.2.3 Thuế giá trị gia tăng 108

8.3 MỨC THU HÚT LAO ĐỘNG VÀO LÀM VIỆC 108

8.4 CA ́ C LƠ ̣ I I ́ CH VA ̀ A ̉ NH HƯƠ ̉ NG KHA ́ C 108

9.1 THỜI GIAN THỰC HIỆN DỰ ÁN 110

9.1.1 Tiến độ thực hiện dự án 110

9.1.2 Thời gian khởi công dự kiến 110

9.1.3 Thời gian hoàn thành dự kiến 110

9.2 HÌNH THỨC QUẢN LÝ THỰC HIỆN DỰ ÁN 110

9.2.1 Lựa chọn hình thức quản lý thực hiện dự án 110

9.2.2 Nhiệm vụ và quyền hạn của Ban quản lý dự án 110

9.3 MỘT SỐ VẤN ĐỀ VƯỚNG MẮC TRONG QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN 112

9.3.1 Các trục trặc khi tiến hành đầu tư xây dựng 112

9.3.2 Hạn chế chậm trễ và vượt chi phí ở giai đoạn thi công 114

9.4 MỐI QUAN HỆ GIỮA CÁC CƠ QUAN LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN 114

9.4.1 Mối quan hệ trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong giai đoạn lập dự án 114

9.4.2 Mối quan hệ trách nhiệm phối hợp, trợ giúp, kiểm tra, giám sát giai đoạn thực hiện đầu tư 115

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 117

1 K ẾT LUẬN 117

2 K IẾN NGHỊ 117

TÀI LIỆU THAM KHẢO 118

DANH MỤC HÌNH

Hình 1: Vị trí xây dựng công trình 4

Hình 2 : Bản đồ hành chính thành tỉnh Bà Rịa Vùng Tàu 8

Hình 3: Bãi biển Vũng Tàu 12

Hình 4: Hàng loạt các cao ốc xây dựng tại TP Vũng Tàu( minh họa) 24

Hình 5: Đặt phòng online 27

Hình 6: Hàng loạt các khách sạn nhà nghỉ dưỡng và nhà hàng được xây theo các tuyến đường dọc theo bờ biển 30

Hình 7: Khách hàng trong và ngoài nước đến thuê phòng 32

Hình 9: Vị trí khu đất 57

Hình 10: Bản đồ khoáng chất vật liệu xây dựng tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu 58

Hình 11: phương án thiết kế 1 60

Hình 12: Phương án thiết kế 2 61

Hình 13: Vị trí xây dựng cho phương án 1 62

Hình 14: Vị trí xây dựng cho phương án 2 62

Hình 15: Vật liệu xanh nhằm giảm thiểu những tác động đến môi trường trong quá trình xây dựng 67

Hình 16: NHU CẦU DÙNG ĐIỆN 73

Hình 17: sơ đồ tổ chức bộ máy nhận sự 81

DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1: Lượng khách du lịch đến vũng tàu 28

Biểu đồ 2: xu hướng đầu tư bất động sản tại TP Vũng Tàu 29

Biểu đồ 3: Nhu cầu phòng và số phòng hiện có ở Vũng Tàu từ năm 2006-2015 37

Biểu đồ 4: Thống kê lượng khách du lịch đến Vũng Tàu giai đoạn 2006-2015 37

Biểu đồ 5 : Nhu cầu phòng ở Vũng Tàu giai đoạn 2006-2015 42

Biểu đồ 6:Biểu đồ cơ cấu nguồn vốn 91

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

1 NĐ-CP Nghị định chính phủ

2 TT-BXD,BTC Thông tư – Bộ xây Dựng, Bộ tài chính

3 TCXD Tiêu chuẩn xây dựng

5 VHTTDL Văn hóa thể thao du lịch

6 NĐ-HĐND Nghị định- Hội đông nhân dân

7 TTr-SXD Tờ trình -sở xây dựng

8 BĐS Bất động sản

LỜI CẢM ƠN

Kính thưa các Thầy cô giáo!

Trải qua thời gian 5 năm học tập đến nay em đã hoàn thành chương trình đào tạo của nhà trường, để có được kết quả học tập như ngày hôm nay, ngoài sự

cố gắng nỗ lực của bản thân, quan trọng hơn hết là nhờ công ơn của các Thầy cô giáo đã hết lòng tận tình giảng dạy và truyền đạt những kiến thức, kinh nghiệm quý báu mà các Thầy cô đã có sau bao nhiêu năm làm việc Hôm nay, để tổng kết những kiến thức đó một cách sâu sắc và có hệ thống, em được giao nhiệm vụ thực hiện đồ án tốt nghiệp với đề tài :

LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

CÔNG TRÌNH KHÁCH SẠN NEW LIFE

Bằng sự tích cực và nỗ lực của bản thân cùng với sự giúp đỡ tận tình của các Thầy cô Khoa Kỹ Thuật Nông Nghiệp- Đại học Đà Nẵng Phân hiệu tại Kon Tum, các Thầy cô Phân hiệu Đại học Đà Nẵng tại Kon Tum cũng như bạn bè xung quanh tạo điều kiện giúp đỡ, góp ý đặc biệt là sự quan tâm chu đáo của các Thầy cô trực tiếp hướng dẫn:

Thầy ThS Nguyễn Ngọc Hùng : Giáo viên hướng dẫn kiến trúc

Thầy PGS TS Đặng Văn Mỹ : Giáo viên hướng dẫn kinh tế

Đến nay đồ án đã được hoàn thành, nhưng do khả năng còn hạn chế và lần đầu tiên vận dụng toàn bộ các kiến thức cơ bản để thực hiện đồ án nên khó tránh khỏi những sai sót Kính mong quý Thầy cô thông cảm và chỉ dẫn để em bổ sung kiến thức của mình làm hành trang để trở thành một kĩ sư Kinh tế xây dựng có đủ trình độ và năng lực tiếp bước trên con đường sự nghiệp sau này

Một lần nữa em xin kính gởi đến các Thầy cô giáo lòng biết ơn sâu sắc Em xin giữ mãi lòng biết ơn và tôn kính đối với các Thầy cô trong suốt chặng đường

sự nghiệp dài sau này Em xin chúc các thầy cô cùng gia đình sức khỏe và thành công

Kon Tum, tháng 2 năm 2016

Sinh viên

A BÀNG

70 năm Lợi ích do dự án mang lại thường được biểu hiện trên hai mặt:

+ Lợi ích tài chính: (Biểu hiện qua lợi nhuận), ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ đầu tư

+ Lợi ích kinh tế xã hội (Biểu hiện qua các chỉ tiêu kinh tế xã hội), ảnh hưởng đến quyền lợi của xã hội, của công cộng

Mục đích của việc đầu tư được thể hiện trên các khía cạnh: Lợi ích kinh tế tài chính, lợi ích chính trị xã hội, lợi ích trực tiếp, lợi ích gián tiếp, lợi ích trong

ngành, lợi ích ngoài ngành, lợi ích trước mắt, lợi ích lâu dài

Để phục vụ cho việc lập và thẩm định dự án đầu tư, ta cần quan tâm đến các loại đầu tư sau đây:

 Đầu tư trực tiếp

 Đầu tư gián tiếp

 Đầu tư trong nước

 Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

 Đầu tư ra nước ngoài

 Đầu tư mới

 Đầu tư theo chiều sâu

 Đầu tư phát triển

 Đầu tư dịch chuyển

Quá trình đầu tư được phân 3 giai đoạn lớn như sau:

 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư

 Giai đoạn thực hiện đầu tư

 Giai đoạn kết thúc xây dựng, đưa dự án vào khai thác

- Dự án đầu tư

Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc

bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch

vụ trong một thời hạn nhất định

 Xét về mặt pháp lý: Lập dự án đầu tư là cơ sở để các cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư thẩm định để ra quyết định đầu tư, quyết định tài trợ cho các dự án đó

 Đối với chủ đầu tư thì dự án đầu tư được phê duyệt là tài liệu pháp lý để xin phép đầu tư và giấy phép hoạt động, xin phép nhập khẩu vật tư, máy móc thiết bị, xin hưởng các khoản ưu đãi về đầu tư, xin vay vốn hoặc kêu góp vốn hoặc phát hành cổ phiếu, trái phiếu…

 Xét về mặt nội dung của dự án: Lập dự án đầu tư là việc tính toán trước một cách toàn diện những giải pháp kinh tế – kỹ thuật về kế hoạch bỏ vốn, huy động vốn, kỹ thuật triển khai đầu tư…nhằm đạt được mục đích đầu tư của chủ đầu tư

Các dự án đầu tư đều khác nhau về nội dung, quy mô và tính chất nhưng đều trải qua các giai đọan sau:

 Giai đọan chuẩn bị đầu tư

 Giai đọan thực hiện đầu tư

 Giai đọan khai thác vận hành dự án

II Một số lý luận về phân tích dự án đầu tư xây dựng khách sạn New Life:

Phân tích đánh giá dự án đầu tư là việc tổ chức xem xét một cách khách quan,

có khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản ảnh hưởng trực tiếp tới tính khả thi của một dự án, đề ra các quyết định đầu tư và cho phép đầu tư

Nghiên cứu cơ hội đầu tư nhằm loại bỏ những phương án không khả thi Tính không khả thi được chứng minh bằng các hệ số thống kê, các tài liệu thông tin kinh tế, điều đó giúp tiết kiệm thời gian, chi phí cho các công việc tiếp theo

Nội dung chính của việc phân tích dự án đầu tư bao gồm các vấn đề kinh tế vi

mô và vĩ mô, tài chính và kỹ thuật Chi tiết như sau:

 Xem xét các mặt kinh tế - xã hội có liên quan đến việc thực hiện và phát huy tác dụng của dự án đầu tư

 Nghiên cứu các vấn đề về thị trường tiêu thụ sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ của dự án

 Xem xét các vấn đề kỹ thuật của dự án

 Phân tích khía cạnh tổ chức quản lý,nhân lực và tài chính của dự án

PHẦN THỨ HAI LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH KHÁCH SẠN

CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN VÀ CĂN CỨ XÁC ĐỊNH

SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ

Tên dự án: DỰ ÁN KHÁCH SẠN NEW LIfe

Địa điểm: Tại khu du lịch biển Đông, trên tuyến đường Thùy Vân

1.1.1 Vai trò của ngành du lịch khách sạn Việt Nam

- Theo xu thế chung của đất nước cũng như của tất cả các nước trên thế giới, Du lịch đã và đang là một ngành hoạt động vô cùng hiệu quả, gắn liền mật thiết với các ngành kinh tế khác của mỗi quốc gia Nó càng quan trọng hơn khi nền kinh tế đất nước ta trong thời mở cửa này, thời kỳ với sự tiến bộ không ngừng của Khoa học kỹ thuật, Văn hoá xã hội Du lịch là cầu nối giữa các nền văn hóa, gắn kết các dân tộc xích lại gần nhau, hiểu biết lẫn nhau và tất yếu sẽ hợp tác với nhau Do vậy du lịch luôn được mỗi Chính phủ quan tâm, đặc biệt khi du lịch đă trở thành một trong những nhu cầu tất yếu của nhiều người, là nhu cầu giải trí lành mạnh vô cùng cần thiết của mỗi chúng ta

Nơi xây dựng công trình

- Ngoài thu nhập ngoại tệ, du lịch còn thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển đồng bộ, tận dụng tiềm năng sẵn có hay giải quyết những gánh nặng cho xă hội Chính vì vậy, mà nhiều nước trong đó có Việt Nam đã coi du lịch là một ngành kinh tế mũi nhọn, một ngành công nghiệp “ không ống khói” trong chiến lược phát triển kinh tế Du lịch phát triển dẫn tới cầu về Khách sạn cũng tăng theo, vì vậy

mà kinh doanh Khách sạn ở Việt Nam đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển

- Tăng nguồn thu của ngành du lịch, tăng tỷ trọng đóng góp của ngành du lịch vào GDP của tỉnh nhà , góp phần làm tăng nguồn thu của ngân sách địa phương

- Đảm bảo tạo ra nguồn thu ổn định cho chủ đầu tư

- Góp phần chỉnh trang đô thị, tạo bộ mặt khang trang cho Thành phó Vũng Tàu

- Tăng hiệu quả sử dụng đất

- Góp phần giải quyết việc làm, trở thành một mắt xích quan trọng trong các tour

du lịch

- Cung cấp cho thị trường một năng lực mới với sản phẩm dịch vụ du lịch đáp ứng một phần nhu cầu về khách sạn của thị trường Vũng Tàu trong thời gian sắp tới khi Vũng Tàu đang đầu tư phát triển về du lịch trong tương lai

=> Vì vậy, có thể thấy việc xây dựng khách sạn với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ đảm bảo phù hợp quy hoạch phát triển Thành phố Vũng Tàu trước mắt và lâu dài

1.2 CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ HÌNH THÀNH DỰ ÁN

1.2.1 Căn cứ pháp lý chung

- Căn cứ Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 16/11/2014 ;

- Căn cứ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 ;

- Căn cứ Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014;

- Căn cứ Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013;

- Căn cứ Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26/11/2014;

- Căn cứ Luật Bảo vệ Môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/06/2014;

- Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Căn cứ Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2014;

- Căn cứ Thông tư 96/2015/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 12/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thuế;

- Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ về Quản lí dự án đầu

tư xây dựng công trình ;

- Nghị định 32/2015/NĐ-CP ngày 25/03/2015 của Chính phủ về Quản lí chi phí đầu tư xây dựng công trình ;

- Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

- Căn cứ Thông tư 25/2009/TT-BXD ngày 29/07/2009 của Bộ xây dựng về việc hướng dẫn về bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý đầu tư xây dựng công trình và giám sát thi công xây dựng công trình;

- Nghị định 46/2015/NĐ-CP của Chính phủ về Quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng ;

- Nghị định 44/2015/NĐ-CP ngày 06/05/2015 của Chính phủ về Quy định chi tiết một số nội dung về Quy hoạch xây dựng ;

- Nghị định số 37/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng ;

- Căn cứ Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ

về việc phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030;

- Căn cứ Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

- Thông tư 45/2013/TT-BTC Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;

- Thông tư 10/2013/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2013 của Bộ Xây Dựng về

Quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng công trình xây dựng;

- Căn cứ Công văn số 957/QĐ-BXD ngày 29 tháng 09 năm 2009 của Bộ Xây dựng về việc công bố định mức chi phí quản lý Dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình;

-Quyết định số 15/2007/QĐ-TTg ngày 29 tháng 01 năm 2007 về Phê duyệt Quy

hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu giai đoạn 2006 -

2015, định hướng đến năm 2020;

- Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4391:2009 Về xếp hạng khách sạn;

- Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 5065:1990 Tiêu chuẩn thiết kế khách sạn;

- Nghị quyết số 08-NQ/TU ngày 07/8/2009 của Tỉnh ủy Bà Rịa – Vũng Tàu về phát triển kinh tế - xã hội thành phố Vũng Tàu đến năm 2015, có tính đến năm 2020;

1.2.2 Các văn bản chủ trương của phường 1 thành phố Vũng Tàu

- Căn cứ Nghị quyết số 36/2014/NQ-HĐND ngày 18/12/2014 của Hội đồng nhân dân tỉnh khóa V, kỳ họp thứ 9 về việc thông qua Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030;

- Xét đề nghị của Giám đốc Sở Xây dựng tại Tờ trình số 33/TTr-SXD ngày

29/01/2015 về việc đề nghị phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030;

1.3 CÁC ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, TÀI NGUYÊN KINH TẾ XÃ HỘI LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN

1.3.1 Điều kiện tự nhiên

Hình 2 : Bản đồ hành chính thành tỉnh Bà Rịa Vùng Tàu

1.3.1.1 Vị trí địa lý

- Vũng Tàu là thành phố thuộc tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, ở vùng Đông Nam Bộ

Việt Nam Vũng Tàu từng là trung tâm kinh tế, tài chính, văn hóa và giáo dục của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và là một trong những trung tâm kinh tế của vùng Đông Nam Bộ Từ ngày 2 tháng 5 năm 2012, tỉnh lỵ Bà Rịa-Vũng Tàu chuyển đến thành phố Bà Rịa Vũng Tàu là một thành phố ven biển, một địa điểm du lịch của miền Nam Việt Nam Vũng Tàu là khu vực hậu cần của ngành công nghiệp dầu khí Việt Nam

- Vũng Tàu tiền thân là đặc khu Vũng Tàu - Côn Đảo là một bán đảo giáp Bà Rịa và huyện Long Điền qua sông Cỏ May, nằm trên bán đảo cùng tên và có

cả đảo Long Sơn và đảo Gò Găng, cách Thành phố Hồ Chí Minh 125km về

phía Đông Nam theo đường bộ và 80km theo đường chim bay, đây là cửa ngõ quan trọng của vùng Đông nam bộ ra biển Nếu nhìn theo chiều Bắc Nam, Vũng Tàu nằm ở khúc quanh đang đổi hướng từ Nam sang Tây của phần dưới chữ S (bản đồ Việt Nam) và nhô hẳn ra khỏi đất liền như một dải đất có chiều dài

khoảng 14km và chiều rộng khoảng 6km

- Vũng Tàu gồm 16 phường : 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, Thắng Nhất, Thắng Nhì, Thắng Tam, Rạch Dừa, Nguyễn An Ninh, và xã đảo Long Sơn

Bảng 1: DANH SÁCH CÁC PHƯƠNG THUỘC TP VŨNG

 Phường Thắng Tam : diện tích: 2,5 km2, dân số: 17.675 người

 P.Nguyễn An Ninh : diện tích: 3,9 km2, dân số: 12.034 người

 Phường Rạch Dừa : diện tích: 3,2 km2, dân số: 21.785 người

 Xã đảo Long Sơn : diện tích: 57 km2, dân số: 15.400 người

1.3.1.2 Đặc điểm địa hình

Địa hình toàn vùng phần đất liền có xu hướng dốc ra biển Tuy nhiên ở sát biển vẫn có một số núi cao Núi có độ cao lớn nhất chỉ khoảng 500 m Phần đất liền (chiếm 96% diện tích của tỉnh) thuộc bậc thềm cao nguyên Di Linh – vùng Đông Nam Bộ, độ nghiêng từ tây bắc xuống đông nam, giáp biển Đông Quần đảo Côn Đảo (chiếm 4% diện tích của tỉnh) gồm 16 đảo lớn nhỏ, trong đó đảo Côn Sơn có diện tích lớn nhất rộng 57,5 km2, cách Vũng Tàu 180 km

Toàn tỉnh có hơn ¾ diện tích đồi núi, thung lũng thấp, có trên 50 ngọn núi cao 100

m trở lên, khi ra biển tạo thành nhiều vũng, vịnh, mũi, bán đảo, đảo Độ cao trên

400 - 500 m có núi Ông Trịnh, núi Chúa, núi Thánh Giá Địa hình tập trung vào 4 loại đặc trưng (đồng bằng hẹp, các núi, gò đồi, thềm lục địa)

1.3.1.3 Khí hậu

- Bà Rịa-Vũng Tàu thuộc vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa; một năm chia hai mùa

rõ rệt Mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 10, thời gian này có gió mùa Tây Nam Mùa khô bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, thời gian này có gió mùa Đông Bắc

- Nhiệt độ trung bình hàng năm là 27°C, tháng thấp nhất khoảng 24,8°C, tháng cao nhất khoảng 28,6°C Số giờ nắng rất cao, trung bình hàng năm khoảng 2400 giờ

Lượng mưa trung bình 1500 ẩm

Khí hậu Bà Rịa - Vũng Tàu nhìn chung mát mẻ, rất phù hợp với du lịch, thuận lợi cho phát triển các loại cây công nghiệp dài ngày (như tiêu, điều, cao su, cà phê) và

cho phát triển một nền lâm nghiệp đa dạng và đặc biệt là Bà Rịa-Vũng Tàu nằm

trong vùng ít có bão

1.3.2 Điều kiện kinh tế xã hội

- Nằm trong Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (VKTTĐPN), Bà Rịa – Vũng Tàu là tỉnh có nhiều tiềm năng và lợi thế quan trọng về vị trí, đất đai, hạ tầng kỹ thuật để phát triển kinh tế – xã hội, đặc biệt là phát triển các ngành kinh tế biển như: công nghiệp dầu khí, sản xuất điện, đạm, cảng biển, du lịch, khai thác và chế biến hải sản…

- Hiện nay, Bà Rịa – Vũng Tàu là trung tâm khai thác dầu khí chủ yếu của Việt Nam, với 93,29% tổng trữ lượng dầu mỏ và 16,20% tổng trữ lượng khí thiên nhiên của cả nước; là nơi sản xuất gần 40% điện của quốc gia; là địa phương được Nhà nước tập trung đầu tư xây dựng hệ thống cảng biển quốc gia và quốc tế; là vùng trọng điểm của Chương trình Du lịch quốc gia, với nhiều loại hình du lịch nghỉ dưỡng, chữa bệnh, giải trí cuối tuần, trú đông, du lịch sinh thái rừng – biển – đảo

và du lịch văn hóa – lịch sử – cách mạng Bên cạnh đó, Bà Rịa – Vũng Tàu còn là một trong những ngư trường lớn của cả nước Tuy chỉ chiếm 0,6% diện tích, hơn 1% dân số cả nước, song Bà Rịa – Vũng Tàu đã tạo ra 11% GDP và gần 27% tổng thu ngân sách cả nước Do vậy sự phát triển kinh tế của Bà Rịa – Vũng Tàu có tác động và ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của cả nước

- Trong 5 năm gần đây kinh tế Bà Rịa – Vũng Tàu đạt tốc độ tăng trưởng cao (GDP tăng bình quân gần 13%/năm); hầu hết các chỉ tiêu, mục tiêu kinh tế trên địa bàn đều đạt và vượt mục tiêu đề ra (tăng gấp 1,5 đến 3 lần) Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực Công tác cải cách hành chính và môi trường đầu tư được cải thiện, các thành phần kinh tế phát triển khá

- Tốc độ tăng trưởng GRDP không tính dầu khí bình quân 5%/năm (NQ

14%/năm); tính cả dầu khí tăng bình quân 4,2%/năm (NQ 10,81%/năm)

- Chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tăng tỷ trọng dịch vụ:

+ Cơ cấu kinh tế năm 2015: Công nghiệp - xây dựng chiếm 54,37% (giảm 3,1% so với 2010); dịch vụ chiếm 33,97% (tăng 1,07% so với 2010) và nông nghiệp chiếm 11,66% (tăng 2,03% so với 2010)

+ Cơ cấu kinh tế tính cả dầu khí năm 2015: Công nghiệp - xây dựng chiếm 88,44% (giảm 1,05% so với 2010); dịch vụ chiếm 8,6% (tăng 0,47% so với 2010)

và nông nghiệp chiếm 2,95% (tăng 0,57% so với 2010)

-Giá trị sản xuất công nghiệp tăng bình quân 7,6%/năm (NQ 15,42%/năm); cả dầu khí tăng bình quân 4,95%/năm (NQ 11,66%/năm)

- Cơ cấu nội bộ ngành công nghiệp chuyển dịch theo hướng tăng dần tỷ trọng công nghiệp chế biến, giảm tỷ trọng công nghiệp khai thác Tỷ trọng công nghiệp chế biến tăng từ 41,15% năm 2010 lên 52,01% năm 2015; tỷ trọng công nghiệp khai khoáng giảm từ 49,64% năm 2010 xuống còn 40,87% năm 2015 và tỷ trọng công nghiệp sản xuất phân phối điện, khí đốt giảm từ 8,98% năm 2010 xuống còn 6,87% năm 2015 Công nghiệp chế biến có tốc độ tăng trưởng 8,51%/năm, cao nhất trong các ngành công nghiệp của tỉnh, thể hiện rõ nét sự dịch chuyển cơ cấu của tỉnh theo hướng công nghiệp hóa

- Sản phẩm công nghiệp của tỉnh ngày càng đa dạng, ngoài những sản phẩm chủ lực như: dầu thô, khí đốt, điện, thép, phân bón, vật liệu xây dựng, chế biến nông lâm, thủy sản… trong giai đoạn 2011-2015 đã phát triển thêm nhiều sản phẩm mới như: xi măng, dầu ăn, dầu điều, cơ khí, tháp gió, nhựa các loại, da thuộc, vải giả

da, bia, sợi, conden sate, pha chế xăng, cấu kiện kim loại… Một số ngành sản phẩm công nghiệp như thép, nhựa, hóa dầu, cơ khí,… đã trở thành những sản phẩm công nghiệp đầu vào để phát triển các sản phẩm công nghiệp khác

- Để thực hiện mục tiêu này, trong thời gian tới, Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ tập trung khai thác tối đa lợi thế so sánh mà thiên nhiên đã ưu đãi cho tỉnh, xây dựng các giải pháp phát triển các ngành, lĩnh vực, vùng kinh tế hữu hiệu, nâng cao đời sống nhân dân, nâng cao dân trí

- Bà Rịa – Vũng Tàu tiếp tục đẩy mạnh công tác kêu gọi và thu hút đầu tư, đặc biệt

là đầu tư nước ngoài Bởi vì, chính quyền và nhân dân Bà Rịa – Vũng Tàu luôn xác định rõ, đầu tư nước ngoài là một nguồn lực quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội của tỉnh cũng như để tạo động lực phát triển

( Nguồn: SKH&ĐT Tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu)

1.3.3 Những thế mạnh của về du lịch của Bà Rịa - Vùng Tàu

- Bà Rịa- Vũng Tàu có nhiều di tích lịch sử, văn hoá được phân bố đều khắp trên các huyện (đã được Nhà nước công nhận xếp hạng di 25 di tích) Hầu hết di tích hiện có đều có khả năng khai thác phục vụ mục đích tham quan du lịch như khu Đình Thắng Tam Thích Ca Phật Đài, Niết Bàn Tịch Xá, Tượng chúa Giêsu, Khu Bạch Dinh, Tháp đèn Hải Đăng… và các di tích lịch sử cách mạng như địa đạo Long Phước, khu căn cứ kháng chiến Bàu Sen, căn cứ núi Minh Đạm,… đặc biệt là khu nhà tù Côn Đảo và khu nghĩa trang Hàng Dương

Hoạt động lễ hội phong phú như: lễ hội Miếu Bà hàng năm diễn ra vào các ngày

16, 17, 18 tháng 10 âm lịch; lễ hội rước cá Ông tại Đình Thắng Tam vào các ngày

16, 17, 18 tháng 6 âm lịch với những hình thức tế lễ riêng của ngư dân miền Biển;

lễ Trùng Cửu ngày 9 tháng 9 âm lịch hàng năm diễn ra ở Long Sơn thành phố Vũng Tàu; lễ Cô ở Long Hải vào các ngày 11, 12, 13 tháng 2 âm lịch Các lễ hội là dịp thu hút khách du lịch từ khắp nơi về tế lễ kết hợp tham quan du lịch, tắm biển

Sự gắn kết của các điều kiện tự nhiên (các bãi tắm, rừng nguyên sinh, các ngọn núi…) và các danh lam thắng cảnh, các di tích lịch sử, văn hoá trên địa bàn tỉnh,

kết hợp với kết cấu hạ tầng khá đã tạo cho Bà Rịa – Vũng Tàu có thế mạnh vượt

trội về du lịch

TP Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đang phấn đấu đến năm 2020 đón và phục

vụ hơn 9 triệu lượt khách, trong đó 650.000 lượt khách quốc tế

Hình 3: Bãi biển Vũng Tàu

Từ 4,8 triệu lượt khách năm 2014, Du lịch Vũng Tàu đặt mục tiêu nâng cao

tổng số lượt khách du lịch lên 5,3 triệu lượt khách trong năm 2015 Theo thống kê

của Phòng Văn hóa và thông tin TP Vũng Tàu, trong 9 tháng đầu năm 2015, TP

Vũng Tàu đã đón và phục vụ hơn 4,3 triệu lượt khách đến vui chơi, tham quan,

nghỉ dưỡng (trong đó khách quốc tế gần 218.000 lượt) với tổng doanh thu từ dịch

vụ du lịch đạt hơn 1.400 tỷ đồng. (nguồn: Internet)

- Để thu hút du khách, TP Vũng Tàu tiếp tục tăng cường kiểm tra giá cả; xúc

tiến và tạo điều kiện để thu hút các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI); Ưu

tiên phát triển các loại hình du lịch và đa dạng hoá sản phẩm du lịch, hình thành

các điểm vui chơi, giải trí, biểu diễn nghệ thuật Phát triển các di tích lịch sử, lễ

hội truyền thống tiêu biểu thành sản phẩm đặc trưng gắn với du lịch, đồng thời tổ

chức thường xuyên các sự kiện văn hoá, thể thao nhằm thu hút du khách; phát

triển những tour du lịch tâm linh, đặc trưng sản phẩm vùng miền Tại các điểm

tham quan du lịch, lắp đặt các bảng chỉ dẫn và thuyết minh, quảng bá du lịch Bên

cạnh đó, TP Vũng Tàu sẽ phối hợp với các đơn vị liên quan mở các lớp bồi dưỡng

nghiệp vụ cho cán bộ quản lý và chủ các cơ sở kinh doanh du lịch, tạo mọi điều kiện thuận lợi để khuyến khích học viên tham gia; hướng đến thay đổi nhận thức

để “Mỗi người dân được coi như một đại sứ thân thiện đối với du khách”, từng hành vi ứng xử giao thông, từng tiếng nói, cử chỉ, mua bán để xây dựng nên thành phố văn minh đô thị đúng nghĩa

Ông Võ Quý Khanh, Phó trưởng phòng Văn hóa - thông tin TP Vũng Tàu cho biết: Thời gian qua, TP Vũng Tàu duy trì thường xuyên các hoạt động bình

ổn giá dịch vụ, chấn chỉnh tình trạng kinh doanh “chặt chém” Vào mỗi dịp cao điểm như lễ, tết, TP Vũng Tàu tổ chức các đoàn liên ngành thường xuyên kiểm tra, nhắc nhở các cơ sở kinh doanh dịch vụ du lịch chấp hành nghiêm việc niêm yết giá và bán đúng giá niêm yết

Từ đầu năm đến nay, các đoàn đã kiểm tra 35 cơ sở kinh doanh dịch vụ du lịch; tham mưu cho UBND TP Vũng Tàu ban hành quyết định xử phạt hành chính 3 cơ

sở, cảnh cáo 5 cơ sở; rút giấy phép kinh doanh 1 cơ sở Song song đó, TP Vũng Tàu ra quân lập lại trật tự ở các khu, điểm du lịch; tổ chức học tập kinh nghiệm về quản lý Nhà nước trong lĩnh vực du lịch tại các tỉnh miền Trung

Vừa qua, ông Nguyễn Thành Long, Phó Chủ tịch UBND tỉnh, chủ trì cuộc họp nghe Sở VHTTDL Bà Rịa - Vũng Tàu báo cáo kế hoạch thông tin và xúc tiến du lịch năm 2016

Năm 2016, chương trình xúc tiến du lịch dự kiến sẽ có các hoạt động: Tham gia ngày hội du lịch TP Hồ Chí Minh và hội chợ du lịch TP Hồ Chí Minh ITE lần thứ XII; triển khai chương trình “Những địa chỉ tin cậy của du lịch Bà Rịa - Vũng Tàu”; tham gia các sự kiện, hội chợ, triển lãm du lịch do Bộ VHTTDL và các địa phương tổ chức; xây dựng và củng cố các tour, tuyến du lịch nội tỉnh và các tỉnh, thành phố; thực hiện bộ quà tặng lưu niệm và giao lưu văn hóa các nước.Ngoài ra,

Sở VHTTDL Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ tổ chức cuộc thi sáng tác ảnh nghệ thuật du lịch; thực hiện bản tin du lịch; quảng bá du lịch Bà Rịa - Vũng Tàu trên báo chí Tổng kinh phí cho các hoạt động xúc tiến và thông tin du lịch dự kiến gần 4,4 tỷ đồng

(Nguồn: , Sở VHTTDL Bà Rịa - Vũng Tàu)

mạo hệ sinh thái vô cùng đa dạng và phong phú thể hiện qua những danh lam thắng cảnh như Hạ Long, Sapa, Phong Nha-Kẻ Bàng, Vân phong là những kỳ quan của thời đại có sức hút du lịch mạnh mẽ Có thể nói, Việt nam được xếp vào danh mục các quốc gia có sự đa dạng sinh học cao, giàu tài nguyên thiên nhiên là điều kiện tốt để phát triển du lịch

Với 3.200 km bờ biển và trên 4000 hòn đảo ven bờ và hệ thống quần đảo Hoàng

Sa và Trường Sa; nhiều bãi biển như Sầm Sơn, Thiên Cầm, Non Nước, Mỹ Kê, Mũi Né, Vũng Tàu , vịnh đẹp và nổi tiếng như Hạ Long, Nha Trang, Xuân Đài, cùng với các đảo gần bờ như Cát Bà, Cù Lao Chàm, Lý Sơn, Phú Quý, Côn Đảo, Phú Quốc là thế mạnh nổi trội của Việt Nam đối với phát triển du lịch biển đảo

Với trên 4000 năm lịch sử và bề dày truyền thống văn hóa của 54 dân tộc sinh sống trải dài từ bắc chí nam; nền văn hóa lúa nước với bản sắc đậm đà thể hiện qua lối sống, tôn giáo, văn hóa dân gian, lễ hội, ẩm thực Việt Nam và đặc biệt là các di sản văn hóa như Cố Đô Huế, Hội An, Hoàng Thành Thăng Long, Cồng Chiêng Tây Nguyên, Đề Tháp Mỹ Sơn là những điểm sáng, điều kiện rất thuận lợi về tài nguyên du lịch nhân văn

- Những kỳ tích lịch sử qua các thời kỳ để lại những dấu ấn hiển hách gắn liền với những danh nhân của lịch sử như Nguyễn Du, Nguyễn Trãi, Trần Hưng Đạo, Trần Nhân Tông, Lê Lợi, Quang Trung, Hồ Chí Minh, Võ Nguyên Giáp là những thiên anh hùng ca có sức hấp dẫn cuốn hút du khách tìm hiểu và thưởng ngoạn

b) Về nguồn lực cho phát triển du lịch

- Những tài nguyên du lịch tự nhiên và nhân văn kể trên qua bàn tay và khối

óc của con người nhào nặn trở thành nguồn lực cơ bản hình thành các sản phẩm du lịch Về tiềm năng Việt Nam có thể phát triển một hệ thống sản phẩm du lịch vô cùng phong phú và hấp dẫn

- Nguồn lực quan trọng là điểm mạnh đáng quan tâm đó là nguồn nhân lực phục vụ phát triển du lịch Với dân số 88 triệu dân, phần đông ở độ tuổi lao động sung sức và dân số trẻ chiếm đa số, Việt Nam có thế mạnh nổi trội về thị trường lao động nói chung và đối với phát triển du lịch nói riêng Người Việt Nam có truyền thống lao động cần cù, chăm chỉ, khéo léo, nhanh nhạy tiếp thu yếu tố mới

và đặc biệt có tinh thần thân ái, nhiệt tình, mến khách và sẵn sàng làm việc mọi lúc mọi nơi với mức lương so sánh tương đối thấp so với khu vực Đây là thế mạnh đối với phát triển dịch vụ du lịch

- Sự ổn định chính trị và chính sách ngoại giao cởi mở làm bạn với các nước

và vùng lãnh thổ trên thế giới cùng với sự nhận thức đúng đắn, sự quan tâm của Đảng và Nhà nước là những yếu tố rất thuận lợi mở đường cho du lịch phát triển

d) Kinh nghiệm phát triển du lịch thời gian qua

- Với xuất phát điểm thấp, du lịch Việt Nam trong 2 thập kỷ qua đã vượt qua mọi khó khăn về nguồn vốn, công nghệ để hội nhập và phát triển Đây là những bài học tốt trở thành nguồn lực mềm tạo đà phát triển du lịch cho giai đoạn tới Tiếp tục phát huy xu hướng thu hút lượng khách du lịch đến Việt Nam tăng trưởng nhanh và liên tục (5 triệu lượt khách quốc tế và 28 triệu lượt khách nội địa, thu nhập đạt trên 98 nghìn tỷ đồng năm 2010) Đây là động lực quan trọng để du lịch Việt Nam tiếp tục tăng trưởng

- Những kinh nghiệm được đúc rút trong quản lý, vượt qua khó khăn, thách thức trong điều kiện thiếu vốn, công nghệ, cạnh tranh gay gắt, bối cảnh hội nhập quốc

tế có nhiều biến động khó lường và quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường trở thành bài học sống cho giai đoạn phát triển mới

- Những thành tựu phát triển du lịch giai đoạn trước về đầu tư cơ cở hạ tầng, cơ sở vật chất kỹ thuật du lịch, nguồn nhân lực du lịch, hợp tác quốc tế và những ấn tượng, hình ảnh về du lịch Việt Nam tích lũy qua cố gắng nhiều năm xúc tiến quảng bá du lịch cũng như những cảm nhận của du khách khi đến du lịch Việt Nam đã và đang tạo sức mạnh tăng trưởng cho giai đoạn tới

- Đầu tư của giai đoạn trước đến nay đang được phát huy hiệu quả Giai đoạn vừa qua kết cấu hạ tầng du lịch được quan tâm hỗ trợ đầu tư của Nhà nước và thu hút được các thành phần kinh tế tham gia đầu tư Nhiều công trình giao thông, sân bay được cải tạo và đầu tư mới; cơ sở vật chất các khu du lịch được đầu tư, nâng cấp từng bước tạo điều kiện mở đường cho hoạt động du lịch Hệ thống cơ sở vật chất

kỹ thuật, cơ sở lưu trú và dịch vụ du lịch phát triển nhanh, chất lượng được nâng lên một bước; nhiều khu du lịch, resorts, khu giải trí, khách sạn cao cấp đạt trình

độ quốc tế đã hình thành Nguồn nhân lực du lịch cũng được đầu tư thích đáng,

đến nay đã có 11 cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp về du lịch do Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch trực tiếp quản lý và trên 60 trường đại học, cao đẳng, trung cấp có tham gia đào tạo du lịch Hệ thống chương trình, giáo trình đào tạo từng bước hoàn thiện nhờ sự đầu tư của nhà nước và hỗ trợ của quốc tế thông qua dự án Luxemboug, dự án EU Hoạt động thẩm định và chứng nhận kỹ năng nghề đã hình thành thông qua Hội đồng cấp chứng chỉ VTCB nhờ vậy chất lượng nguồn nhân lực được đánh giá bài bản hơn

1.3.4.2 Điểm yếu

a) Về quản lý khai thác tài nguyên du lịch

- Mặc dù Việt Nam sở hữu nguồn tài nguyên du lịch tự nhiên và nhân văn phong phú và đa dạng nhưng cho tới nay chưa khai thác tương xứng với tiềm năng đó, thể hiện hệ thống sản phẩm du lịch vẫn còn nghèo nàn, đơn điệu

- Cho đến nay tài nguyên du lịch cả tự nhiên và nhân văn chưa được thống kê, đánh giá, phân loại và xếp hạng để quản lý khai thác một cách bền vững, hiệu quả Dẫn tới tài nguyên du lịch thì nhiều nhưng khai thác bừa bãi, mới dừng ở bề nổi, khai thác cái sẵn có chưa phát huy giá trị của tài nguyên

- Sự khai thác bừa bãi, cạn kiệt tài nguyên du lịch gắn với quá trình cạnh tranh và trách nhiệm của các bên không rõ ràng dẫn tới nguy cơ suy thoái nhanh giá trị của tài nguyên Sự xung đột về lợi ích kinh tế giữa các chủ thể kinh tế và các ngành, tầm nhìn ngắn hạn và hạn chế về công nghệ dẫn tới một số tài nguyên du lịch bị tàn phá, sử dụng sai mục đích tác động tiêu cực tới phát triển du lịch bền vững

b) Về cơ sở hạ tầng và cơ sở vật chất kỹ thuật du lịch

- Hệ thống cơ sở hạ tầng tiếp cận điểm đến còn nghèo nàn, thiếu đồng bộ Hiện tại trong số ít các sân bay quốc tế chỉ có Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là 2 cửa ngõ chính đón khách quốc tế bằng đường không; chưa có cảng biển đáp ứng yêu cầu đón tàu du lịch; hệ thống đường bộ, đường sắt, đường sông đến các điểm du lịch chưa đồng bộ và chất lượng thấp, chưa kết nối thành mạng lưới Vì vậy những trở ngại về cơ sở hạ tầng tiếp tục là điểm yếu cần đầu tư dài hơi

- Hệ thống cơ sở vật chất kỹ thuật, cơ sở lưu trú và dịch vụ du lịch phát triển nhanh nhưng nhìn chung tầm cỡ quy mô, tính chất tiện nghi và phong cách sản phẩm du lịch còn nhỏ lẻ, chưa đồng bộ, vận hành chưa chuyên nghiệp do vậy chưa hình thành được hệ thống các khu du lịch quốc gia với thương hiệu nổi bật

c) Về nguồn nhân lực du lịch

- Đây cũng vẫn là điểm yếu trường kỳ Mặc dù có nhiều cố gắng trong công tác

phát triển nguồn nhân lực du lịch thời gian qua nhưng so với yêu cầu về tính

chuyên nghiệp của ngành dịch vụ hiện đại và hội nhập, toàn cầu hóa thì nhân lực

du lịch chưa đáp ứng kịp về kỹ năng chuyên nghiệp, hội nhập, liên kết toàn cầu

- Lực lượng lao động du lịch tuy đông đảo nhưng tỷ lệ được đào tạo bài bản

chuyên nghiệp du lịch thấp, hơn nữa chất lượng đào tạo du lịch vẫn còn nhiều hạn chế, chưa thích ứng kịp với xu hướng hội nhập, cạnh tranh toàn cầu

- Đánh giá mặt bằng chung chất lượng nhân lực du lịch vẫn chưa đáp ứng yêu cầu đòi hỏi về tính chuyên nghiệp, kỹ năng quản lý, giao tiếp và chất lượng phục vụ Ngành du lịch thực sự thiếu đội ngũ lãnh đạo doanh nghiệp du lịch kiểu mẫu của thời đại với yêu cầu cạnh tranh và hội nhập cao Đội ngũ hướng dẫn viên chuyên nghiệp với nhiều loại hình du lịch và ứng với các ngôn ngữ thuộc thị trường mục tiêu vẫn chưa sẵn sàng đầy đủ

d) Về phát triển sản phẩm và thị trường

- Sản phẩm du lịch chậm đổi mới; phần lớn các doanh nghiệp du lịch có quy mô vừa và nhỏ, thiếu vồn, công nghệ nên khai thác những tài nguyên có sẵn hoặc sao chép để hình thành sản phẩm du lịch Vì vậy tính chất độc đáo, giá trị nguyên bản

và ý tưởng của sản phẩm du lịch rất nghèo nàn và trùng lắp giữa các vùng miền Quá trình phát triển sản phẩm chưa được nghiên cứu bài bản vì vậy chất lượng và giá trị hàm chứa trong sản phẩm thấp Sự nghèo nàn, ít sáng tạo, thiếu tính độc đáo, đặc sắc; thiếu đồng bộ và thiếu liên kết là thuộc tính phổ biến của sản phẩm

du lịch hiện nay và là điểm yếu chính của du lịch Việt Nam Kết quả là sản phẩm, dịch vụ du lịch có hàm lượng giá trị gia tăng thấp, sản phẩm trùng lắp, suy thoái nhanh

- Sự hạn chế, yếu kém trong nghiên cứu thị trường du lịch cả ở tầm vĩ mô và ở cấp doanh nghiệp Việc nghiên cứu phân đoạn thị trường để xác định thị trường mục tiêu chưa thực sự đi trước một bước và thường thụ động Kết quả nghiên cứu thị trường chưa được ứng dụng, theo đuổi triệt để, dẫn tới các chính sách thị trường rất cảm tính, thiếu cơ sở và bị nhiễu loạn thông tin, biểu hiện trong sự a rua, bày đàn trong đầu tư và cạnh tranh trên thị trường

- Xúc tiến quảng bá du lịch chưa chuyên nghiệp, chưa bài bản, chưa hiệu quả; mới dừng ở quảng bá hình ảnh chung, chưa tạo được tiếng vang và sức hấp dẫn đặc thù cho từng sản phẩm, thương hiệu du lịch Một số địa danh du lịch được quốc tế biết đến như Hạ Long, Sapa, Hà Nội, Huế, Hội An, Đà Lạt, Sài Gòn (Thành phố Hồ Chí Minh) nhưng hình ảnh vẫn chưa đậm nét

e) Về vốn và công nghệ

- Nhu cầu đầu tư vào du lịch là rất lớn trong khi đó nguồn lực về vốn và công nghệ của du lịch Việt Nam còn rất hạn chế Thị trường vốn của Việt Nam mới được hình thành nhưng tiềm lực còn yếu và vì vậy chưa ổn định và chưa phát huy được vai trò điều tiết

- Các dòng đầu tư FDI trong du lịch chiếm tỷ trọng lớn tuy vậy chỉ tập trung vào lĩnh vực bất động sản du lịch; nhiều dự án FDI có tình trạng treo do thiếu điều kiện liên quan như cơ sở hạ tầng, nguồn nhân lực và chính sách hỗ trợ

- Sự tự lực khánh sinh về công nghệ, kỹ thuật và nguồn nhân lực bậc cao của Việt Nam còn rất hạn chế và phụ thuộc vào phía đối tác liên doanh liên kết bên ngoài

f) Về quản lý du lịch và vai trò của nhà nước

- Công tác quản lý nhà nước về du lịch chậm được đổi mới; Luật du lịch và các luật, pháp lệnh liên quan, hệ thống văn bản pháp quy hướng dẫn thi hành còn thiếu đồng bộ và chưa huy động được các nguồn lực cho phát triển du lịch Nhiều chính sách còn chồng chéo, bó chân lẫn nhau Hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật chuyên ngành chưa được hình thành và hợp chuẩn khu vực và quốc tế; thủ tục hành chính còn rườm rà và chậm đặc biệt là thủ tục thị thực xuất nhập cảnh và quy trình quản lý chất lượng dịch vụ còn nhiều yếu kém;

- Tổ chức bộ máy của ngành có nhiều thay đổi, chưa thực sự ổn định để phát huy hiệu lực, hiệu quả; quản lý liên ngành, liên vùng rất yếu Công tác quản lý và thực hiện quy hoạch du lịch còn nhiều bất cập, hiệu quả chưa được như mong muốn

- Công tác quản lý đảm bảo phát triển bền vững, an ninh, an toàn, văn minh du lịch còn thiếu kinh nghiệm và chưa có tầm nhìn dài hạn nên kém hiệu quả và thiếu tính bền vững; quản lý bảo tồn và phát huy giá trị di sản, bảo vệ môi trường chưa đáp ứng yêu cầu

- Nhận thức về du lịch cả ở cấp quản lý nhà nước, quản lý kinh doanh và trong nhân dân còn thấp, chưa đầy đủ và đồng bộ, tầm nhìn ngắn hạn trong tư duy chịu tác động của nhóm lợi ích cục bộ do vậy vẫn còn khoảng cách xa so với yêu cầu phát triển

1.3.4.3 Cơ hội

- Diễn biến kinh tế, chính trị, an ninh thế giới có tác động mạnh hơn khi Việt Nam hội nhập ngày càng sâu và toàn diện Việt Nam đã gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) Toàn cầu hóa là một xu thế khách quan, lôi cuốn các nước, các

vùng lãnh thổ vừa thúc đẩy hợp tác, vừa tăng sức ép cạnh tranh và tính phụ thuộc lẫn nhau Quan hệ song phương, đa phương ngày càng được mở rộng trong các hoạt động kinh tế, văn hóa, xã hội, môi trường và những vấn đề chung hướng tới mục tiêu thiên niên kỷ Các mối quan hệ Á-Âu, Mỹ- Châu Á, Nhật Bản-ASEAN

và các nền kinh tế trong APEC ngày càng phát triển theo chiều hướng tích cực

- Quan hệ ngoại giao tích cực của Việt Nam với thế giới đang mở ra cơ hội thu hút đầu tư vốn và cộng nghệ vào Việt Nam nói chung và đầu tư du lịch nói riêng Các nền kinh tế lớn, các tổ chức quốc tế đang tích cực hỗ trợ Việt Nam trong quá trình chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường, trong đó dòng đầu tư FDI và ODA cho du lịch ngày càng phát triển hưn nữa

- Châu Á-Thái Bình Dương vẫn là khu vực phát triển năng động và thu hút du lịch Hợp tác trong khối ASEAN ngày càng tăng cường về chiều sâu Hiệp hội du lịch Châu Á-Thái Bình Dương (PATA) hoạt động ngày càng có tiêu điểm hơn Việt Nam đang trở quốc gia, điểm đến, thị trường mới nổi với những lợi thế nhất định trong hợp tác song phương và đa phương Các dòng di chuyển vốn đầu tư và luồng khách du lịch đang có xu hướng dịch chuyển mạnh tới khu vực Châu Á-Thái Bình Dương trong đó Việt Nam được hình tượng như “ngôi sao” đang lên

- Xu hướng phát triển của nền kinh tế tri thức, khoa học công nghệ được ứng dụng ngày càng có hiệu qua và có sức lan tỏa vô cùng nhanh và rộng Kinh nghiệm quản l ý tiên tiến, công nghệ hiện đại, nguồn nhân lực chất lượng cao làm thay đổi căn bản phương thức quan hệ kinh tế, đặc biệt công nghệ thông tin truyền thông được ứng dụng mạnh trong hoạt động du lịch Việt Nam có cơ hội đẩy nhanh tốc

độ tăng trưởng khi bắt kịp xu hướng và nhanh chóng tiếp thu công nghệ mới ứng dụng trong phát triển du lịch

- Du lịch đã là một xu hướng phổ biến trên toàn cầu, du lịch quốc tế liên tục tăng trưởng; du lịch nội khối chiếm tỷ trọng lớn; du lịch khoảng cách xa có xu hướng tăng nhanh Du lịch trở thành một trong những ngành kinh tế dịch vụ phát triển nhanh nhất và lớn nhất trên bình diện thế giới, góp phần vào sự phát triển và thịnh vượng của các quốc gia Đặc biệt các nước đang phát triển, vùng sâu, vùng xa coi phát triển du lịch là công cụ xoá đói, giảm nghèo và tăng trưởng kinh tế Đây là cơ hội to lớn về xu thế thời đại mà Việt Nam có thể tận dụng để phát triển các loại hình du lịch mới, đa dạng tận dụng lợi thế về tài nguyên du lịch để nhanh chóng đạt mục tiêu phát triển, đặc biệt xu hướng du lịch cộng đồng đang nổi lên là cơ hội thúc đẩy phát triển kinh tế cho các vùng nghèo và quốc gia đang phát triển như

Việt Nam

- Việt Nam về vị trí địa lý gần với thị trường khổng lồ Trung Quốc và các nước Đông bắc Á (Nhật Bản, Hàn Quốc) với trên 1,5 tỷ người tiêu dùng du lịch có thu nhập cao và đang tăng mạnh Cơ hội thu hút một phần thị trường khách du lịch đến từ các quốc gia này mở ra cho Du lịch Việt Nam một chân trời rộng lớn

1.3 4.4 Thách thức

- Du lịch Việt Nam sẽ chịu tác động mạnh mẽ của những bất ổn chính trị, xung đột, khủng bố, dịch bệnh, thiên tai, khủng khoảng kinh tế, tài chính tại ở các nước đối tác, các thị trường truyền thống Khi là thành viên của WTO những tác động tiêu cực này sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn, khó lường hơn trong khi năng lực thích ứng

và ứng phó với những biến động trên thị trường của Việt Nam còn hạn chế Tranh chấp, bất đồng khu vực, đặc biệt vấn đề gắn với biển đông có tác động mạnh, trực tiếp và đột ngột đến hoạt động du lịch của Việt Nam Đây là thách thức bao trùm trong quá trình hội nhập du lịch toàn cầu, ứng phó với khủng khoảng kinh tế, bất

ổn an ninh, chính trị trên bình diện quốc tế

- Sức ép cạnh tranh quốc tế ngày càng gay gắt, đặc biệt đối với Du lịch Việt Nam

là ngành còn non trẻ và còn nhiều điểm yếu Cạnh tranh giữa các điểm đến trong khu vực như Thái Lan, Malaysia, Indonesia, Philiphines, Cămphuchia đang trở lên quyết liệt hơn với quy mô và tính chất mới do có yếu tố công nghệ mới và toàn cầu hóa Sự cạnh tranh này cả về dòng vốn đầu tư và thu hút khách, cả về chất lượng và hiệu quả kinh doanh và xây dựng hình ảnh, thương hiệu quốc gia Những yếu tố cạnh tranh quốc tế đòi hỏi Việt Nam phải đầu tư nâng cao sức cạnh tranh cho sản phẩm du lịch với lợi thế quốc gia và sự độc đáo của văn hóa dân tộc Việt Nam nếu không sẽ thua thiệt trong cạnh tranh toàn cầu

- Biến đổi khí hậu đang có tác động mạnh mẽ hơn so với dự báo Du lịch Việt Nam với thế mạnh tập trung vào biển đảo sẽ đứng trước thách thức vô cùng lớn và khó lường trước ảnh hưởng của triều cường, mực nước biển dâng ở các vùng duyên hải, vùng châu thổ sông Hồng và sông Cửu Long Những dị thường của khí hậu tác động trực tiếp gây khó khăn, trở ngại tới hoạt động du lịch Trên bình diện thế giới, Việt Nam được xác định là 1 trong các quốc gia chịu tác động mạnh nhất của biến đổi khí hậu bởi mực nước biển dâng Ngoài ra ô nhiễm môi trường cục bộ đang trở thành mối đe dọa đối với điểm đến du lịch nếu chậm có giải pháp kiểm soát thích đáng

- Nhu cầu du lịch thế giới có nhiều thay đổi, hướng tới những giá trị mới được

thiết lập trên cơ sở giá trị văn hoá truyền thống (tính độc đáo, nguyên bản), giá trị

tự nhiên (tính nguyên sơ, hoang dã), giá trị sáng tạo và công nghệ cao (tính hiện đại, tiện nghi) Du lịch bền vững, du lịch xanh, du lịch có trách nhiệm, du lịch cộng đồng gắn với xoá đói giảm nghèo, du lịch hướng về cội nguồn, hướng về thiên nhiên là những xu hướng nổi trội Chất lượng môi trường trở thành yếu tố quan trọng cấu thành giá trị thụ hưởng du lịch Đây là thách thức vô cùng lớn về quan điểm, nhật thức và chuyên môn kỹ thuật Du lịch Việt Nam nếu không nắm bắt kịp xu hướng này sẽ đứng trước nguy cơ tụt hậu, mất thị phần và hiệu quả thấp Sự quay lưng của du khách với điểm đến sẽ là thảm họa

Những nhận định mang tính tổng quát trên đây là tiền đề cơ sở cho các bên liên quan xem xét và hóa giải bằng các chiến lược, chính sách, quy hoạch, kế hoạch, bước đi và hành động cụ thể phù hợp với tình hình Những quyết định khôn ngoan được lựa chọn là dựa vào thế mạnh, quyết tâm khắc phục yếu kém, vượt lên thách thức và tranh thủ được cơ hội để gặt hái thành công

Bên cạnh thế mạnh thì du lịch Vũng Tàu cũng gặp phải những hạn chế và thách thức không nhỏ:

Trong thời kì hội nhập hiện nay xu hướng du lịch của khách quốc tế là hướng tới các sản phẩm du lịch “xanh” Trong khi đó phần lớn khách sạn chưa quan tâm hoặc ngại đầu tư thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trường, tiết kiệm năng lượng Đặc biệt, hệ thống khách sạn có quy mô nhỏ phát triển ồ ạt không theo quy hoạch có thể dẫn đến những tác động tiêu cực tới môi trường tự nhiên, xã hội, tình trạng cạnh tranh trở nên khốc liệt hơn, nảy sinh tiêu cực trong khi công tác quản lý nhà nước về du lịch cũng như các cơ quan chức năng liên quan chưa

đủ mạnh để đáp ứng yêu cầu thực tế Mức độ cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh lưu trú sẽ tăng lên, nhất là với các cơ sở lưu trú du lịch thuộc sở hữu nhà nước; ngoài ra còn có nhiều hạn chế về nguồn nhân lực, trình độ quản lý… Vấn đề đào tạo nguồn nhân lực phục vụ của một số khách sạn xa trung tâm và khách sạn

có quy mô nhỏ chưa đảm bảo tiêu chuẩn, chưa đáp ứng được nhu cầu của hội nhập

Bên cạnh đó công tác quảng bá, xúc tiến tạo hình ảnh về Bà Rịa – Vũng Tàu nói chung và từng khách sạn nói riêng còn yếu Hoạt động như mong muốn, chưa có chương trình cụ thể theo từng thời điểm, từng đợt, chưa thu hút được khách du lịch, chưa tạo được sức mạnh tổng hợp để cạnh tranh trên thị trường quốc tế Còn thiếu tiếng nói “tự nguyện” của các khách sạn cho một chương trình quảng bá xúc tiến chung cho cả hệ thống khách sạn, trên địa bàn của Bà Rịa Vũng Tàu nhiều khách sạn bị bỏ hoàng, nhưng trong nhưng năm gần đầy nhờ có chính sách thu hút vốn đầu tư và chính sách ưu đãi cho nhà đầu tư nên ngành bất động sản trong đó có khách sạn đã có tín hiệu phục hồi trở lại

Vì vậy, từ những khó khăn trên dự án sẽ có chiến lược kinh doanh trong đó chú trọng tới áp dụng tiêu chuẩn khách sạn xanh và các tiêu chuẩn vệ sinh môi trường, an toàn thực phẩm; nâng cao chất lượng đào tạo nghiệp vụ, tay nghề ngoại ngữ và khả năng giao tiếp cho đội ngũ lao động Đồng thời tăng cường hoạt động quảng bá, xúc tiến cạnh tranh lành mạnh, hiệu quả; hiện đại hoá cơ sở vật chất kỹ thuật và quá trình phục vụ; chuyên nghiệp hoá các công tác quản lý; tăng cường chất lượng, hiệu quả kinh doanh; quan tâm đến công tác đào tạo và đào tạo lại nguồn nhân lực, nâng cao tính chuyên nghiệp trong phục vụ; ứng dụng công nghệ quản lý tiên tiến, tận dụng những kinh nghiệm hay về quản lý ở trong và ngoài nước phù hợp với khách sạn nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh và phát triển bền vững (nguồn: http://laichau.tourism.vn/)

1.4 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

1.4.1 Thị trường bất động sản của Tp.Vũng Tàu

1.4.1.1 Tổng quan về thị trường BĐS của nước ta

- Thị trường bất động sản đã chính thức vượt qua khủng hoảng, đang bước vào giai đoạn phát triển mạnh và bền vững Đó là nhận định của phần lớn các chuyên gia và nhà quản lý tại buổi Tọa đàm “Triển vọng thị trường bất động sản”

(nguồn http://duanjamonacity.net/)

Năm 2015 hứa hẹn là một năm nhiều chuyển biến tích cực trên thị trường bất động sản Trước thềm năm mới, các chuyên gia đã đưa ra nhiều ý kiến dự báo, nhận định về tình hình thị trường trong năm tới cũng như những phân tích về thị trường chung sẽ được đưa ra trong suốt cả năm Chủ đề này giúp độc giả tiện theo dõi các nội dung trên thông qua các bài viết tổng hợp, phân tích từ các chuyên gia Bảng 2: SỰ PHÂN BỔ TỔNG GIÁ TRỊ CÁC BĐS ĐÃ ĐƯỢC KHAI THÁC

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), trải qua hơn 7 năm khó khăn, bắt đầu từ năm 2013, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu tạo đáy và đến thời điểm hiện nay, thị trường đã chính thức phục hồi, đang có bước phát triển bền vững

“Sự bền vững của trường thể hiện rõ nét nhất thông qua việc đầu tư dự án của các doanh nghiệp theo hướng phát triển theo nhu cầu thị trường và ngày càng chuyên nghiệp hơn Mặt khác, dù thị trường phát triển mạnh, nhưng người mua nhà vẫn nắm giữ thế thượng phong, không mua nhà, đất bằng mọi giá như trước đây”, ông Châu nói

Phát biểu tại buổi khai mạc Home Expo 2015, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam, mà điển hình là Hà Nội và TP HCM đang có triển vọng tốt

Cụ thể, theo kết quả khảo sát mới đây nhất, chỉ riêng trong tháng 5/2015, cả Hà Nội và TP HCM có khoảng 1.600 - 1.650 giao dịch nhà ở thành công, tăng

khoảng 3 - 4 lần so với tháng trước và tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái Trong đó, phân khúc nhà ở quy mô nhỏ và trung bình đều có sự tăng trưởng đồng đều, hiện tại, các giao dịch bắt đầu lan sang phân khúc trung, cao cấp và nhà biệt thự, đất nền

“Việc tăng giá bán nhà trong thời gian qua là điều không mong đợi Tuy nhiên, khi thị trường sôi động, thì giá nhà có tăng chút ít, khoảng 1-3% là chấp nhận được Doanh nghiệp cần phải nhìn thấy sự bền vững và quan trọng nhất là phải giữ được giá bán ở mức ổn định”, ông Nam đánh giá

Riêng với thị trường phía Nam, theo bà Đỗ Thị Loan, Phó chủ tịch HoREA, thị trường đã tốt lên ở hầu hết các phân khúc và nhiều khu vực Bên cạnh các dự án nhà ở khúc cao cấp thuộc Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, hàng loạt dự án nhà ở thuộc phân khúc trung bình tại Thủ Đức, quận 9, Gò Vấp, quận 12, quận 8, Bình Chánh, Nhà Bè, Bình Tân cũng đang bán rất tốt Ngoài TP HCM, tại nhiều dự án ở các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, giao dịch cũng đã tăng lên khá rõ.Sẽ có xu hướng lớn cho thị trường Theo phân tích của giới chuyên môn, sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản thời gian qua được cộng hưởng bởi nhiều yếu tố, trong đó có sự tác động khá lớn từ yếu tố kinh tế vĩ mô Theo tiết lộ của ông Nam, ngoài gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng, sắp tới thị trường sẽ có thêm một gói tín dụng lớn dành cho nhà ở thương mại “Chưa thể tiết lộ cụ thể gói tín dụng này là bao nhiêu, nhưng đây là gói tín dụng hỗ trợ cho phân khúc nhà ở thương mại trung bình với số tiền ở quy mô tương đối lớn”, ông Nam nói và cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản cả nước đang ở thời kỳ đầu của sự phát triển bền vững, bên cạnh các chính sách mới sắp có hiệu lực, gói tín dụng này

*đơn vị tính trên nghìn tỷ đô la Mỹ và đã được làm tròn

Nguồn: Bộ phận nghiên cứu Savills toàn cầu; Chỉ số Chứng khoán Dow Jones; Ngân hàng Thanh toán

Quốc tế và Viện nghiên cứu kinh tế Oxford Economics

sẽ là một nhân tố quan trọng để đưa thị trường phát triển mạnh mẽ hơn Đây là lúc

để doanh nghiệp bất động sản cần chuẩn bị chiến lược tái cơ cấu dòng sản phẩm

để đón đầu những cơ hội mới

Theo thống kê của các lãnh sự quán nước ngoài tại TP HCM, hiện nay trên địa bàn Thành phố có khoảng 80.000 người Hàn Quốc, 8.000 người Nhật Bản,

120.000 người Đức và trên 6.000 người Philippines đang đang sinh sống Tính chung cả nước có khoảng 500.000 người nước ngoài, trong đó có khoảng 30.000 người là lao động trình độ cao

“Mở cửa cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở Việt Nam không phải là

‘chiếc gậy thần’ cho thị trường bất động sản và chúng ta cũng không ảo vọng về vấn đề này, nhưng hoàn toàn có thể kỳ vọng đây sẽ là một sự kiện tác động mạnh

đến thị trường bất động sản thời gian tới”, ông Châu nhấn mạnh

(nguồn: http://duanjamonacity.net/)

1.4.1.2 Thị trường BĐS tại Tp Vũng Tàu

TẾ

Thị trường bất động sản năm 2016: Dự báo khởi sắc

Năm 2015, thị trường bất động sản (BĐS) đã có nhiều dấu hiệu tích cực về giao dịch Các sản phẩm nhà ở thương mại tung ra trên thị trường đã được các khách hàng trong và ngoài tỉnh đón nhận Theo dự báo của các DN BĐS, thị trường BĐS

sẽ tiếp tục đà hồi phục và hứa hẹn sẽ tốt lên

Hình 4: Hàng loạt các cao ốc xây dựng tại TP Vũng Tàu( minh họa)

- Dấu hiệu tích cực từ thị trường

+ Tính đến đầu tháng 12-2015, Công ty CP Sàn giao dịch bất động sản Hưng Thịnh (Hung Thinh Land) đã bán thành công khoảng 4.500 căn hộ, gần cán đích

kế hoạch 5.000 căn của năm 2015 Tại tỉnh BR-VT, Hưng Thịnh Land đã mở bán căn hộ Melody tại góc đường Võ Thị Sáu-Hoàng Hoa Thám (TP.Vũng Tàu) trong năm 2015, với số lượng căn hộ bán ra cũng đạt kết quả khả quan Ông Nguyễn Hồng Thỏa, Phó Giám đốc Chi nhánh Hưng Thịnh Land ở Vũng Tàu cho biết, cao

ốc Melody có tổng số 840 căn hộ, với diện tích từ 49-108m2, đến nay, DN đã bán được 750 căn Hiện chỉ còn 90 căn, tập trung vào diện tích lớn 83m2 và 108m2,

+ Theo khảo sát, không riêng Hưng Thịnh mà nhiều DN BĐS lớn trên địa bàn tỉnh như Công ty CP Phát triển Nhà BR-VT, Công ty CP Thương mại và dịch vụ Vũng Tàu - Sài Gòn, Tổng công ty CP Đầu tư phát triển xây dựng cũng đã mở bán các sản phẩm nhà ở và nhận được dấu hiệu tích cực từ thị trường Chẳng hạn, chỉ sau vài tháng mở bán, tại dự án Chung cư thương mại Vũng Tàu Center (đường Lê Lợi, TP.Vũng Tàu) của Công ty CP Thương mại và dịch vụ Vũng Tàu - Sài Gòn,

số lượng khách hàng đặt mua đạt hơn 90% Hiện chủ đầu tư đang nỗ lực hoàn thành, bàn giao nhà cho khách hàng vào cuối năm 2016.Tương tự, dự án Chung cư Bình An (phường 10, TP Vũng Tàu) của Công ty CP Phát triển nhà BR-VT (Hodeco) cũng đã có nhiều khách hàng đăng ký mua Ông Lê Viết Liên, Giám đốc kinh doanh Hodeco cho biết, thị trường BĐS tại tỉnh BR-VT thời gian qua có xu hướng tích cực hơn Nguyên do là Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách kích thích thị trường BĐS, đặc biệt là gói tín dụng 30 ngàn tỷ đồng hỗ trợ cho người mua nhà Vì vậy, Hodeco cũng mạnh dạn triển khai một số dự án chung cư có diện tích phù hợp với nhu cầu nhà ở của cán bộ công nhân viên cũng như người lao động trong địa bàn tỉnh

- Thị trường sẽ khởi sắc trong năm 2016

+ Nhiều DN BĐS trên địa bàn tỉnh nhận định, thị trường BĐS 2016 sẽ tiếp tục

đà hồi phục được manh nha từ cuối năm 2013 và kéo dài qua các năm 2014, 2015 Tâm lý chung của hầu hết các DN là sự tự tin năm 2016 sẽ tốt hơn năm 2015, nhất

là khi thị trường còn được ủng hộ bởi những quy định mới, thông thoáng hơn từ Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 Ông Đoàn Hữu Thuận, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển nhà BR-VT cho biết, thị trường BĐS đã bước sang một giai đoạn phát triển mới, nhiều DN đã và đang xây dựng chiến lược mới để thích nghi với sự thay đổi môi trường kinh doanh và xu thế thị trường, nắm bắt thời cơ lớn đang đến Theo đó, giai đoạn 2016-2020, ngoài Chung cư Bình An

và Chung cư Bình Giã đang triển khai tại TP.Vũng Tàu, Hodeco đang hoàn tất các thủ tục chuẩn bị đầu tư xây dựng một số dự án trọng điểm như: khu nhà ở Hải Đăng giai đoạn 1, khu nhà ở Hodeco Sea Village

+ Còn theo ông Nguyễn Thiện Tuấn, Chủ tịch HĐQT Tổng công ty CP Đầu tư phát triển xây dựng (DIC Corp), năm 2016, thị trường BĐS sẽ tiếp tục đà hồi phục

và đi lên Vì vậy, năm 2016, DIC Corp sẽ dành một lượng tín dụng lớn để tiếp tục triển khai các dự án nhà ở như DIC Phoenix, Gateway; mở rộng dự án Cap Saint Jacques tại Bãi Sau Vũng Tàu cao 30 tầng với khoảng 800 căn hộ và phòng nghỉ với tiêu chuẩn 4 sao

Theo nhận định của các chuyên gia BĐS, 20 năm qua, thị trường BĐS đã có 4 chu

kỳ tăng giá và 3 chu kỳ đóng băng, tất cả đều gắn liền với sự thay đổi chính sách Trong đó, một điểm chung thường thấy là trước khi thị trường bước vào chu kỳ suy thoái, đóng băng là giá BĐS tăng rất mạnh, Nhà nước có sự thay đổi về chính sách để siết lại thị trường, hoặc kinh tế vĩ mô bắt đầu xấu đi Song, tại thời điểm này, cả ba yếu tố trên chưa xuất hiện rõ rệt nên tâm lý chung của thị trường lạc quan Tuy nhiên, các chuyên gia BĐS cũng cho rằng, nguồn cung cách đây 2 năm không nhiều nhưng hiện giờ đã tăng mạnh cũng là điều đáng lo ngại

(Nguồn: http://www.baobariavungtau.com.vn/)

1.4.3 Thực trạng về dịch vụ nhà nghỉ khách sạn tại Tp Vũng Tàu

1.4.3.1 Nhu cầu hiện tại của khách sạn

- Nhu cầu thiết yếu:

Là nhu cầu cơ bản nhất đảm bảo sự tồn tại của con người Đối với khách hàng nhu cầu thiết yếu như ăn uống, đi lại ngủ nghỉ không phải đòi hỏi đầy đủ về

số lượng mà là chất lượng Ví dụ: thức ăn không phải chỉ ngon mà còn phải trang trí đẹp mắt Ở nhu cầu này khách hàng thường mong muốn:

+ Thoát khỏi những thói quen hằng ngày

+ Thư giãn cả về thể xác lẫn tinh thần

+ Được tiếp xúc với thiên nhiên

+ Tìm kiếm những cảm giác mới lạ

- Nhu cầu an toàn: Khách du lịch là những người đã rời khỏi nơi cư trú thường xuyên của mình đến nơi xa lạ, mới mẻ chưa thể dễ dàng thích ứng được ngay về môi trường xung quanh Chính vì vậy nên họ mong muốn được đảm bảo

an toàn cả về tính mạng lẫn tài sản

- Nhu cầu được kính trọng : Đối với khách du lịch thì nhu cầu được kính trọng thể hiện qua các mong muốn sau:

+ Được phục vụ theo đúng hợp đồng

+ Được người khác tôn trọng

- Xu hướng hiện tại của khách hàng:

- Các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như: tuyến cao tốc Tp.HCM - Long Thành - Dầy Giây, Quốc lộ 51 mở rộng, tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường sắt Biên Hòa - Vũng Tàu, đường cao tốc Xuyên Á, Sân bay quốc tế Long Thành… được quy hoạch và từng bước đầu tư khép kín đã thúc đẩy xu hướng đầu

tư đón đầu tiềm năng bất động sản trung tâm Bà Rịa - Vũng Tàu

Một nhà đầu tư cho biết, việc "săn" quỹ đất đầu tư dự án có thể mất từ 1-2 năm do còn nhiều thủ tục cần phải thực hiện, đến khi nào đóng tiền sử dụng đất thì có thể

nói là mới thật sự có đất để phát triển dự án

- Hạ tầng “dẫn lối” nhà đầu tư Đến Bà Rịa – Vũng Tàu, mà chủ yếu là các địa điểm như huyện Xuyên Mộc, Tân Thành, Long Điền và Tp Vũng Tàu vào những ngày này mới thấy hết bức tranh tổng thể của các dự án BĐS du lịch, nghỉ dưỡng nơi đây Ngay sau khi xuống khỏi đường cao tốc Tp.HCM, Long Thành – Dầu Giây, bắt đầu chạy từ quốc lộ 51 dẫn đến những khu vực trên, có rất nhiều biển quảng cáo về các dự án biệt thự, resort sắp và đang triển khai

- Theo đánh giá của nhiều nhà đầu tư, trong những năm gần đây, Bà Rịa - Vũng Tàu luôn ở thứ hạng cao hàng đầu cả nước về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), với vốn đăng ký tính đến 6 tháng năm 2015 đạt 26,7 tỷ USD

“Dòng vốn đầu tư sẽ kéo theo nhu cầu nhân lực chất lượng cao, kích thích phát

triển kinh tế làm tăng nhu cầu nhà ở và giá trị bất động sản”, bà Phan Thị Bích

Trâm, Chủ tịch HĐQT Công ty CP sàn giao dịch BĐS Hưng Hưng Thịnh chia sẻ

Bên cạnh đó, các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như: tuyến cao tốc Tp.HCM

- Long Thành - Dầy Giây, Quốc lộ 51 mở rộng, tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng

Tàu, đường sắt Biên Hòa - Vũng Tàu, đường cao tốc Xuyên Á, Sân bay quốc tế

Long Thành… được quy hoạch và từng bước đầu tư khép kín đã thúc đẩy xu

hướng đầu tư đón đầu tiềm năng bất động sản trung tâm Bà Rịa - Vũng Tàu

Giám đốc điều hành Quỹ đầu tư Vietnam Capital Partner, Nguyễn Nam Sơn nhận

định rằng tăng trưởng GDP, mức chi tiêu của du khách, số lượng xe ôtô, tổng

chiều dài đường cao tốc đầy triển vọng trong nửa thập niên tới có thể thúc đẩy

tiềm năng đầu tư của biệt thự hướng biển Chính vì điều đó, trong tương lai không

xa, những khu du lịch như Hồ Tràm Strip sẽ trở thành một điểm đến nghỉ dưỡng

cao cấp, tạo độ lan tỏa và “kéo” nhiều dự án khác phát triển tại Bà Rịa – Vũng

Tàu

Biểu đồ 1: Lượng khách du lịch đến vũng tàu

- So với những địa phương có thể mạnh du lịch nghỉ dưỡng khác, Bà Rịa - Vũng

Tàu đang nổi lên là tâm điểm của các nhà đầu tư do thời gian tiếp cận ngắn, hệ

thống giao thông đầu tư đồng bộ

Trong 3 năm trở lại đây, các resort tiêu chuẩn từ 3-5 sao trở lên nối tiếp nhau ra

đời như: Vietsovpetro Resort, Hồ Tràm Beach Resort & Spa, Carmelina Resort,

Vietsopetro, Hương Phong-Hồ Cốc, Sài Gòn-Bình Châu-Hồ Cốc, Santuary, River

Bay, Lộc An Resort, và mới đây nhất là tổ hợp Marine City của công ty TNHH xây dựng Nam Hải…

- Hiện tỉnh đang tổ chức lập quy hoạch chi tiết 1/2000 các khu du lịch tập trung trên địa bàn tỉnh để làm căn cứ triển khai quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và dự án đầu tư Trong đó có một số đồ án quy hoạch phát triển dọc ven biển như quy

hoạch phân khu 1/2000 Núi Lớn - Núi Nhỏ; quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 khu du lịch Bãi Sau, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 khu du lịch Bến Cát - Hồ Tràm, khu

du lịch và dân cư Láng Hàng

Biểu đồ 2: xu hướng đầu tư bất động sản tại TP Vũng Tàu

Theo ông Sơn, một yếu tố quan trọng khác, đó là xu hướng du lịch và đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng của tầng lớp trung lưu và người giàu có chuyển biến tích cực trong 10 năm qua Năm 2005 tầng lớp trung lưu mới mua căn nhà đầu tiên và

ở khách sạn 2-3 sao Năm 2014 họ đã đầu tư bất động sản cho thuê lại và ở khách sạn 3-4 sao Giai đoạn 2020-2025 nhóm người này sẽ đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng

để nghỉ ngơi và cho thuê Trong trường hợp ở khách sạn, phân khúc 4-5 sao sẽ

được lựa chọn hàng đầu

Trên địa bàn tỉnh hiện nay, tập đoàn Asian Coast Development của Canada

(ACDL), ông chủ của dự án Hồ Tràm Strip tại Vũng Tàu, đã liên tục “bơm” thêm vốn để đầu tư các hạng mục liên quan tại tổ hợp siêu dự án nghỉ dưỡng và giải trí này Dự kiến đến năm 2020, tập đoàn này sẽ rót đến 3 tỷ USD để đầu tư mở rộng khu du lịch kết hợp golf và casino tại Hồ Tràm

Theo thông tin chúng tôi có được, một tập đoàn đầu tư BĐS hàng đầu Việt Nam khác đang xúc tiến đầu tư một dự án nghỉ dưỡng lớn tại Bãi Trước của Tp.Vũng Tàu Doanh nghiệp này đang làm việc với lãnh đạo tỉnh để xin chủ trương đầu tư trên một khu đất rộng 4ha Dự kiến, cuối năm 2015 UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ trao quyết định chấp thuận địa điểm đầu tư Đầu năm 2016 dự án sẽ được đầu tư xây dựng

Một đại diện của tập đoàn này cho biết, việc “săn” quỹ đất đầu tư dự án có thể mất

từ 1-2 năm do còn nhiều thủ tục cần phải thực hiện, đến khi nào đóng tiền sử dụng đất thì có thể nói là mới thật sự có đất để phát triển dự án

Trao đổi với chúng tôi mới đây, một đại diện của Tập đoàn Long Điền (LDG) cho biết hiện tập đoàn này đang tích cực làm việc với chính quyền địa phương để tìm quỹ đất đầu tư một khu du lịch nghỉ dưỡng tại Tp.Vũng Tàu Ngoài ra, tập đoàn Kappeland cũng đang chuẩn bị kế hoạch triển khai một dự án khu du lịch, khu dân

cư mới tại Cửa Lập Tập đoàn Sao Mai An Giang vừa thông qua nghị quyết

HĐQT về việc phát hành cổ phiếu huy động thêm vốn để đầu tư hoàn thiện dự án Khu nhà ở thương mại cao cấp Sao Mai, tại huyện Tân Thành Dự kiến dự án này

sẽ đi vào hoạt động vào năm 2016 ( Nguồn: http://cafef.vn/)

- Hiện trên địa bàn thành phố Vũng Tàu đã xây dựng hàng trăm khách sạn lớn nhỏ tư 1 sao đến 5 sao ngày càng phát triển nhiều thế nhưng vẫn chưa giải quyết được nhu cầu phòng ở, phòng cho thuê cho khách hàng hiện nay

- Bên cạnh những khách sạn tư nhân bề thế đang hoạt động, vẫn có những khách sạn tư nhân khác đang tiếp tục được xây dựng tại Vũng Tàu

Hình 6: Hàng loạt các khách sạn nhà nghỉ dưỡng và nhà hàng được xây theo các

tuyến đường dọc theo bờ biển

Chỉ trong vài năm gần đây, trên địa bàn TP Vũng Tàu đã có thêm hàng trăm khách sạn,nhà nghỉ tư nhân được xây dựng mới, tạo nên nguồn cung phòng nghỉ

đa dạng, đáp ứng nhu cầu của nhiều đối tượng khách Tuy nhiên, sự bùng nổ của

hệ thống nhà nghỉ, khách sạn này cũng là thách thức cho việc phát triển du lịch bền vững

Đến TP Vũng Tàu hôm nay, du khách dễ dàng tìm kiếm những phòng nghỉ phù hợp yêu cầu, bởi hầu như con đường nào, thuộc phường nào của thành phố cũng có khách sạn, nhà nghỉ Nếu như khoảng 5-7 năm về trước, phần lớn khách sạn, nhà nghỉ tập trung ở các khu vực gần bãi biển như Bãi Trước, Bãi Sau, Bãi Dứa, Bãi Dâu thì hiện nay đã có mặt ở hầu như tất cả các địa bàn, xen lẫn khu dân

cư, chợ, trung tâm thương mại, bến tàu, bến xe Trong đó, khu vực tập trung nhiều khách sạn,nhà nghỉ nhất, được gọi là “phố nhà nghỉ” là các tuyến đường gần Bãi Sau như: Thùy Vân, La Văn Cầu, Phan Văn Trị, Phó Đức Chính, Hoàng Hoa Thám hay khu dân cư Á Châu…

Bên cạnh những khách sạn,nhà nghỉ quy mô nhỏ (trên dưới 10 phòng), vài năm gần đây, TP Vũng Tàu còn xuất hiện thêm nhiều khách sạn đạt tiêu chuẩn tương đương 2-3 sao khá bề thế do các doanh nghiệp tư nhân hoặc hộ gia đình xây dựng như: Ocean Star, Corvin, Đại An, RomeLiess… Theo thống kê của Phòng Văn hóa-Thông tin TP Vũng Tàu, tính đến hết tháng 8-2014 trên địa bàn thành phố có

473 khách sạn, nhà nghỉ với 6.153 phòng, trong đó có 88 khách sạn,resort và căn

hộ du lịch cao cấp đạt chuẩn từ 1 đến 5 sao Năm 2011 có hơn 3,87 triệu lượt khách đến TP Vũng Tàu; 8 tháng đầu năm 2014 làhơn 3,35 triệu lượt