Lập hồ sơ dự thầu chung cư 20 tầng an hậu tp buôn mê thuột đatn

Đề tài: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH NHÀ CHUNG CƯ AN HẬU TP BUÔN MA THUỘT- TỈNH ĐẮKLẮK PHẦN THỨ NHẤT: MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1.1 Một số lý l

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU TẠI KON TUM

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU TẠI KON TUM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

LỜI CẢM ƠN

Kính thưa quý Thầy cô giáo !

Trải qua thời gian gần 5 năm học tập trên ghế giảng đường trường đại học em không những đã được thầy cô truyền thụ những bài học, những kiến thức chuyên môn, mà còn cả những kinh nghiệm quý báu và đạo lý làm người, giúp em ngày một hoàn thiện bản thân Những điều đó sẽ không có được nếu không có sự quan tâm, ủng

hộ của gia đình, sự sẻ chia của bè bạn và đặc biệt là những kiến thức quý báu của các thầy cô Khoa Quản lý dự án và các khoa khác Đó chính là nền móng để em có thể tự tin bước tiếp trên con đường sự nghiệp trong tương lai

Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến thầy Đặng Văn Mỹ, cô Bùi Thị Thu Vĩ

và thầy Nguyễn Ngọc Hùng, cùng những thầy cô đã tận tình hướng dẫn em thực hiện

đồ án tốt nghiệp này

Dẫu những ngày tháng làm đồ án tốt nghiệp đã cho em cơ hội để hiểu rõ và có cái nhìn hoàn thiện hơn về ngành học đang theo đuổi, bản thân em vẫn còn nhiều hạn chế trong lần đầu vận dụng tất cả những kiến thức được học vào đồ án, nên khó tránh khỏi những sai sót Kính mong quý thầy cô góp ý và chỉ dẫn để em bổ sung kiến thức của mình, làm hành trang có thể tiếp bước trên con đường sự nghiệp sau này

Một lần nữa, em xin kính gửi đến các Thầy cô giáo lòng biết ơn và tôn kính sâu sắc Tình cảm ấy sẽ đọng mãi trong suốt chặng đường sự nghiệp sau này Em xin kính chúc các thầy cô cùng gia đình sức khỏe, hạnh phúc và thành công!

Một lần nữa em xin kính gửi đến quý Thầy, Cô giáo lòng biết ơn sâu sắc !

MỤC LỤC

PHẦN THỨ NHẤT: MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU

TƯ XÂY DỰNG 1

1.1 Một số lý luận về lập dự án đầu tư xây dựng công trình chung cư An Hậu: 1

1.2 Một số lý luận về phân tích dự án đầu tư xây dựng công trình chung cư An Hậu: 2

PHẦN THỨ HAI:LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 4

CHƯƠNG 1:GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỈNH ĐẮK LẮK TRONG NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY 4

1.1 Giới thiệu tổng quan về thị trường đầu tư dự án: 4

1.2 Các xu hướng thị trường chung cư thay đổi theo thời gian: 10

CHƯƠNG 2: NHỮNG CĂN CỨ ĐỀ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 12

2.1 Xuất xứ và các căn cứ pháp lý hình thành dự án: 12

2.2 Sơ lược về Chủ đầu tư: 15

2.3 Các yếu tố liên quan đến thực trạng và nhu cầu nhà ở của người dân: 16

2.4 Các yếu tố liên quan đến dự báo nhu cầu nhà ở trong thời gian tương lai tại tỉnh Đắk Lắk: 25

2.5 Mục tiêu đầu tư của dự án 37

2.6 Kết luận về sự cần thiết phải đầu tư dự án 38

CHƯƠNG 3: HÌNH THỨC ĐẦU TƯ VÀ QUY MÔ CỦA DỰ ÁN 39

3.1 Hình thức đầu tư của dự án: 39

3.2 Quy mô của dự án 40

CHƯƠNG 4: VỊ TRÍ ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG CỦA DỰ ÁN 43

4.1 Giới thiệu địa điểm xây dựng dự án: 43

4.2 Điều kiện về tự nhiên, kinh tế và hạ tầng kỹ thuật của địa điểm: 47

4.3 Phân tích các lợi ích và ảnh hưởng xã hội 48

CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP XÂY DỰNG 50

5.1 Xác định cấp hạng công trình: 50

5.2 Phương án kiến trúc: 50

5.3 Giải pháp về vật liệu sử dụng của công trình: 63

5.4 Phương án kết cấu: 67

5.5 Giải pháp về hệ thống cung cấp điện : 68

5.6 Giải pháp hệ thống cấp nước: 71

5.7 Giải pháp hệ thống thoát nước: 68

5.8 Hệ thống báo động, phòng cháy chữa cháy, chống nổ: 73

5.9 Hệ thống giao thông : 75

5.10 Hệ thống thang máy : 75

5.11 Hệ thống mạng cáp truyền hình: 76

5.12 Hệ thống điện thoại: 77

5.13 Hệ thống điện chiếu sáng ngoài nhà: 78

CHƯƠNG 6: SỰ TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN ĐẾN MÔI TRƯỜNG 79

6.1 Tác động của dự án đến môi trường xã hội, cảnh quan và khu vực xung quanh: 79

6.2 Tác động của dự án đến môi trường tự nhiên: 82

6.3 Các giải pháp về an toàn lao động: 84

CHƯƠNG 7:NHU CẦU LAO ĐỘNG CỦA DỰ ÁN VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN 85

7.1 Bộ máy tổ chức vận hành của dự án: 85

7.2 Bố trí và sử dụng nhân lực: 85

7.3 Chích sách trả lương và các khoản theo lương: 86

7.4 Chính sách đào tạo, quản lí, khuyến khích lao động: 88

7.5 Tiến độ thực hiện dự án: 90

CHƯƠNG 8: NGUỒN VỐN VÀ QUY MÔ NGUỒN VỐN CHO DỰ ÁN 91

8.1 Phân tích các nguồn vốn có khả năng huy động cho dự án: 91

8.2 Các nguồn vốn có khả năng huy động cho dự án khung chung cư VinCom: 91 8.3 Biện pháp thu hút tạo nguồn vốn cho dự án: 91

8.4 Xác định quy mô nguồn vốn 92

8.5 Tổng mức đầu tư của dự án: 97

8.6 Xác định cơ cấu và tỷ trọng nguồn vốn của dự án: 100

8.7 Phân tích khả năng huy động của từng nguồn vốn : 100

8.8 Nguồn trả nợ vốn đầu tư của dự án 101

8.9 Phương án hoàn trả vốn: 101

8.10 Nguồn trả nợ: 102

CHƯƠNG 9: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN 103

9.1 Doanh thu dự án 103

9.2 Chi phí kinh doanh hàng năm: 108

9.3 Phân tích lỗ lãi của dự án 110

9.4 Xác định tỷ suất chiết khấu của dự án: 110

9.5 Dòng ngân lưu của dự án : 110

9.6 Các chỉ tiêu tài chính: 112

9.7 Phân tích độ nhạy về tài chính 115

9.8 Hiệu quả kinh tế xã hội của dự án 116

CHƯƠNG 10: MỐI QUAN HỆ TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC CƠ QUAN LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN CHUNG CƯ AN HẬU 119

10.1 Nhiệm vụ và quyền hạn của ban quản lý dự án: 119

10.2 Mối quan hệ trách nhiệm của các cơ quan liên quan đến dự án 119

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 122

1 Kết luận 122

2 Kiến nghị 122

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 1: Nguồn căn hộ tại tỉnh Đăk Lăk đang rao bán trên thị trường năm 2014-2015 6

Bảng 2: Dân số của tỉnh Đăk Lăk năm 2014 17

Bảng 3: GDP thu nhập bình quân đầu người tỉnh Đăk Lăk 17

Bảng 4: Bảng tỷ lệ về chi tiêu của các nhóm người tại Đăk Lăk 2014 21

Bảng 5: Số liệu dân số trung bình của tỉnh Đăk Lăk từ năm 2005-2014() 29

Bảng 6: Bảng dự báo dân số Thành phố Buôn Ma Thuột năm 2015-2024 30

Bảng 7: Dự báo nhu cầu chung cư năm 2015-2024 31

Bảng 8: Dự kiến quy mô dự án 41

Bảng 9: Cơ cấu sản phẩm của dự án 42

Bảng 10: So sánh phương án xây dựng 46

Bảng 11: Điều kiện về tự nhiên, kinh tế và hạ tầng kỹ thuật của địa điểm xây dựng dự án 47

Bảng 12: Quy mô thiết kế dự án khu chung cư An Hậu 54

Bảng 13: Diện tích sàn của mỗi tầng 56

Bảng 14: Quy mô tầng hầm 57

Bảng 15: Quy mô tầng 1 58

Bảng 16: Quy mô tầng 2 59

Bảng 17: Quy mô tầng 3,4,7,8,11,12,15,16,19,20 60

Bảng 18: Quy mô tầng 5,6,9,10,13,14,17,18 62

Bảng 19: Nhu cầu dùng điện 70

Bảng 20: Nhu cầu dùng nước 72

Bảng 21: Hệ thống báo động, phòng cháy chữa cháy, chống nổ 74

Bảng 22: Hệ thống giao thông 75

Bảng 23: Hệ thống thang máy 76

Bảng 24: Hệ thống mạng cáp truyền hình 77

Bảng 25: Hệ thống điện thoại 78

Bảng 26: Chi phí lương dự kiến 87

Bảng 27: Chi phí điện thoại, internet hàng năm 88

Bảng 28: Tổng mức đầu tư 97

Bảng 29: Cơ cấu nguồn vốn 100

Bảng 30: Giá bán căn hộ và cho thuê văn phòng, siêu thị 103

Bảng 31: Kế hoạch bán hàng 105

Bảng 32: Hình thức thanh toán của dự án 107

Bảng 33: Các khoản phí thu tiền gửi xe hàng ngày 108

Bảng 34: Số liệu thu thập ROE của ngành Bất động sản 111

Bảng 35: Xác định suất chiết khấu tính toán 112

Bảng 36: Ngân lưu ròng của dự án 112

Bảng 37: BIẾN ĐỘNG NPV VÀ IRR THEO DOANH THU CHUNG CƯ 115

Bảng 38: BIẾN ĐỘNG NPV VÀ IRR THEO CHI PHÍ CHUNG CƯ 116

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ

2 Hình 1.1b: Sơ đồ hành chính thành phố Buôn Ma Thuột 05

3 Hình1.1c: Biểu đồ nguồn cung căn hộ tỉnh Đắk Lắk 07

4

Hình 1.1d: Một số hình ảnh của Căn hộ cao cấp Hoàng Anh Gia

5 Hình 1.1e: Một số hình ảnh của căn hộ Đầm Sen 09

6 Sơ đồ 1: Tổ chức bộ máy công ty (Chủ đầu tư) 15

7 Hình 2.1a: Biểu đồ cơ cấu dân số tại tỉnh Đắk Lắk năm 2014 16

8 Hình 2.1b: Biểu đồ GDP bình quân đầu người tại Đắk Lắk (USD) 17

15 Hình 2.1.i: Biểu đồ dự báo dân số tương lai của tỉnh Đắk Lắk 28

16 Hình 2.1k: Biểu đồ nhu cầu căn hộ tích lũy năm của tỉnh Đắk Lắk 29

20 Sơ đồ 3: Tổ chức bộ máy quản lý trong giai đoạn khai thác dự án 39

29 Hình 5.1f: Các căn hộ loại A và B của tầng 3-20 55

30 Hình 5.1h: Các căn hộ loại A của tầng 5-18 58

31 Sơ đồ 4: Tổ chức bộ máy quản lý trong giai đoạn khai thác dự án 75

32 Hình 8.1a: Biểu đồ thành phần chi phí trong tổng mức đầu tư 87

Đề tài:

LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH NHÀ CHUNG CƯ AN HẬU

TP BUÔN MA THUỘT- TỈNH ĐẮKLẮK

PHẦN THỨ NHẤT:

MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

1.1 Một số lý luận về lập dự án đầu tư xây dựng công trình chung cư An Hậu: 1.1.1 Dự án đầu tư và vai trò của dự án đầu tư:

1.1.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư:

Dự án đầu tư là tập hợp các biện pháp có căn cứ khoa học và cơ sở pháp lý được đề xuất về mặt kỹ thuật, công nghệ, tổ chức sản xuất, tài chính, kinh tế và xã hội để làm

cơ sở cho việc quyết định bỏ vốn đầu tư với hiệu quả tài chính đem lại cho doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế - xã hội đem lại cho quốc gia và xã hội lớn nhất có thể được

Theo quy chế quản lí đầu tư và xây dựng, dự án đầu tư xây dựng là một tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến

nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ, trong khoảng thời gian nhất định (Chỉ

bao gồm hoạt động đầu tư trực tiếp)

Tuy nhiên, dự án đầu tư cũng có thể được xem xét trên nhiều góc độ:

- Về mặt hình thức: Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết,

có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả

và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai

- Xét trên góc độ quản lí: Dựa án đầu tư là một công cụ quản lý về việc sử dụng vốn,

vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong một thời gian dài

- Trên góc độ kế hoạch hóa: Dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của

một công cuộc đầu tư sản xuất, kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội, làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ Xét theo góc độ này, dự án đầu tư là một hoạt động kinh tế riêng biệt nhỏ nhất trong công tác kế hoạch hóa nền kinh tế nói chung

- Về mặt nội dung: Dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố

trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai

1.1.1.2 Vai trò của dự án đầu tư:

Dự án đầu tư có vai trò rất quan trọng đối với cả nhà nước và chủ đầu tư

- Đối với nhà nước và các định chế tài chính:

Dự án đầu tư là cơ sở để thẩm định và ra quyết định đầu tư, quyết định tài trợ vốn cho

dự án

- Đối với chủ đầu tư:

+ Dự án đầu tư là cơ sở quan trọng nhất để quyết định bỏ vốn đầu tư

+ Dự án đầu tư là cơ sở để xin phép được đầu tư và cấp giấy phép hoạt động

+ Dự án đầu tư là phương tiện để tìm đối tác trong và ngoài nước liên doanh bỏ vốn đầu tư

+ Dự án đầu tư là phương tiện thuyết phục các tổ chức tài chính tiền tệ tài trợ hoặc cho vay vốn

+ Dự án đầu tư là căn cứ quan trọng để xem xét giải quyết các mối quan hệ về quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên tham gia liên doanh, giữa liên doanh và Nhà nước Việt Nam Đây cũng là cơ sở pháp lý để xét xử khi có tranh chấp giữa các bên tham gia liên doanh

1.2 Một số lý luận về phân tích dự án đầu tư xây dựng công trình chung cư An Hậu:

1.2.1 Nội dung lập dự án đầu tư xây dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu khả

thi):

Theo Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ về Quản lí dự án đầu

tư xây dựng công trình thì Báo cáo nghiên cứu khả thi được lập theo quy định tại Điều

54 của Luật Xây dựng năm 2014 để trình người quyết định đầu tư tổ chức thẩm định

dự án, quyết định đầu tư, trừ các trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều 52 của Luật Xây dựng năm 2014 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định này quy định nội dung một dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm thiết kế cơ sở và các nội dung khác liên quan 1.2.1.1 Thiết kế cơ sở: được lập để đạt được mục tiêu của dự án, phù hợp với công

trình thuộc dự án, ảo đảm sự đồng bộ giữa các công trình khi đưa vào khai thác, sử dụng Thiết kế cơ sở bao gồm thuyết minh và các bản vẽ thể hiện các nội dung sau:

a Vị trí xây dựng, hướng tuyến công trình, danh mục và quy mô, loại, cấp công trình thuộc tổng mặt bằng xây dựng;

b Phương án công nghệ, kỹ thuật và thiết bị được lựa chọn (nếu có);

c Giải pháp về kiến trúc, mặt bằng, mặt cắt, mặt đúng công trình, các kích thước, kết cấu chính của công trình xây dựng;

d Giải pháp về xây dựng, vật liệu chủ yếu được sử dụng, ước tính chi phí xây dựng cho từng công trình;

đ Phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài công trình, giải pháp phòng, chóng cháy, nổ;

e Tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng và kết quả khảo sát xây dựng để lập thiết kế cơ sở

1.2.1.2 Các nội dung khác của Báo cáo nghiên khả thi đầu tư xây dựng gồm :

a Sự cần thiết và chủ trương đầu tư, mục tiêu đầu tư xây dựng, địa điểm xây dựng và diện tích sử dụng đất, quy mô công suất và hình thức đầu tư xây dựng;

b Khả năng đảm bảo các yếu tố để thực hiện dự án như sử dụng tài nguyên, lựa chọn công nghệ thiết bị, sử dụng lao động, hạ tầng kỹ thuật, tiêu thụ sản phẩm, yêu cầu trong khai thác sử dụng, thời gian thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng xây dựng, tái định cư (nếu có), giải pháp tổ chức quản lý thực hiện dự án, vận hành, sử dụng công trình và bảo vệ môi trường;

c Đánh giá tác động của dự án liên quan đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư; bảo vệ cảnh quan, môi trường sinh thái, an toàn xây dựng, phòng, chống cháy, nổ và các nội dung cần thiết khác;

d Tổng mức đầu tư và huy động vốn, phân tích tài chính, rủi ro, chi phí khai thác sử dụng công trình, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án; kiến nghị cơ chế phối hợp, chính sách ưu đãi, hộ trợ thực hiện dự án;

đ Các nội dung khác có liên quan

1.2.1.3 Phương pháp luận đánh giá hiệu quả tài chính, an toàn tài chính và độ nhạy tài chính:

- Dùng chỉ tiêu động để phân tích và đánh giá hiệu quả tài chính

- Phân tích rủi ro thực hiện qua phân tích độ nhạy

1.2.1.4 Phương pháp luận đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án:

- Cơ sở đưa ra quyết định đầu tư trong phân tích kinh tế xã hội là đánh giá các tác động của dự án đối với nền kinh tế quốc dân, cân nhắc đầy đủ chi phí và lợi ích dự án xét trên quan điểm toàn bộ nền kinh tế, dự án sẽ được đánh giá tùy theo sự đóng góp của

nó cho mục tiêu phát triển khác nhau của đất nước (Giá trị gia tăng trực tiếp, giá trị

gia tăng gián tiếp và các ảnh hưởng khác)

PHẦN THỨ HAI:LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

CHƯƠNG 1:

GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI TỈNH ĐẮK LẮK TRONG NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY

1.1 Giới thiệu tổng quan về thị trường đầu tư dự án tại Việt Nam trong những năm gần đây:

- “Thực tế trong 6 tháng đầu năm 2014, kinh tế Việt Nam tiếp tục đối với nhiều khó khăn.Mặc dù các điều kiện về tài chính toàn cầu đã và đang được cải thiện nhưng nhìn chung chưa hoàn toàn phục hồi, tăng trưởng chậm và vẫn tiềm ẩn nhiều nguy cơ bất lợi Chính vì thế thị trường bất động sản cũng có nhiều khó khăn.Sức mua của người dân trong thời gian qua cũng giảm rõ rệt Trong thời gian tới nhờ có đường lối chính sách của nhà nước mà kinh tế trong những tháng đầu của quý II của năm 2014

đã có phần nào khởi sắc, và thị trường bất động sản đang dần dần sầm uất trở lại

- Thị trường bất động sản từ đầu năm 2015 đến nay đã có tín hiệu hồi phục tích cực về thanh khoản và giá đã có xu hướng tăng nhẹ ở một số phân khúc Lượng cung - cầu đều tăng, dòng vốn chảy mạnh vào bất động sản Niềm tin của người mua nhà vào thị trường đã dần khôi phục và được củng cố bởi nền tảng vĩ mô tốt

- Một số dự án chung cư thuộc phân khúc trung, cao cấp đang triển khai có vị trí đẹp, với tiến độ nhanh được nhiều khách hàng quan tâm Các dự án có căn hộ nhỏ ở khu vực có vị trí tốt, giá cả hợp lý, chủ đầu tư có uy tín cũng được giao dịch nhiều

- Tuy nhiên, nhìn chung, lượng giao dịch bất động sản trên thị trường vẫn chỉ giữ ở mức ổn định, chưa ghi nhận sự tăng trưởng đột phá Nguồn vốn nước ngoài đang đổ mạnh vào bất động sản có là tín hiệu đáng mừng cho lĩnh vực này nói riêng và nền kinh tế trong nước nói chung

- Năm 2015, nguồn vốn đầu tư nước ngoài chảy vào lĩnh vực bất động sản không ngừng gia tăng và được dự báo sẽ còn có những bứt phá trong vài năm tới với sự xuất hiện của một số dự án tỷ USD Khảo sát chung trên thị trường, các dự án đón nhận khá nhiều sự quan tâm của khách nước ngoài Không chỉ các khách hàng có nhu cầu mua

để ở khi công tác tại Việt Nam mà số lượng căn hộ đầu cơ bởi các khách hàng ngoại quốc cũng tăng lên thời gian gần đây

- Theo Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Việt Nam, việc huy động vốn trong nước của nhà đầu tư nước ngoài thực tế không vi phạm các quy định pháp luật song mục đích thu hút dòng vốn từ bên ngoài vào trong nước của Chính phủ sẽ không đạt được

- Thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài cho biết, trong 11 tháng 2015, kinh doanh bất động sản đứng thứ 3 trong thu hút FDI, với 29 dự án đầu tư mới và 10 lượt dự án tăng vốn Tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 2,32 tỷ USD chiếm 11,5% tổng vốn đầu tư

- Nhưng thực tế, thay vì đem vốn từ bên ngoài vào, phần lớn vốn cam kết đầu tư tại nhiều dự án đó sẽ được huy động ngay tại Việt Nam Như vậy, vốn cam kết FDI vào bất động sản từ đầu năm đến nay là 2,1 tỷ USD, song lượng vốn thực mà nhà đầu tư nước ngoài mang vào Việt Nam sẽ ít hơn nhiều

- Để tránh việc thu hút dòng vốn ồ ạt, thời gian tới nên ưu tiên cho các dự án áp dụng công nghệ xanh trong các tòa nhà để bảo vệ môi trường Cùng với đó là hướng dòng vốn đầu tư bất động sản nước ngoài vào các dự án khách sạn, chung cư, nghỉ dưỡng hơn là vào các khu đô thị”1

1.2 Giới thiệu tổng quan về thị trường đầu tư dự án tại Đắk Lắk:

- Thị trường chung cư tại tỉnh Đắk Lắk vẫn là một thị trường nhộn nhịp, sôi động Tuy không sôi động bằng thị trường ở các thành phố lớn như Hà Nội hay Thành phố

Hồ Chí Minh,… nhưng trong một tương lai không xa thị trường đầy tiềm năng này cũng phát triển không thua kém và sẽ có những đột phá trong thời gian tới

- Trên thị trường có khoảng gần 100 công trình liên quan đến nhà ở, chung cư đang xây dựng và rầm rộ rao bán quảng cáo bằng nhiều hình thức khác nhau.Tuy vậy nhu cầu của người dùng vẫn đang tăng lên qua hàng ngày

- Một số dự án chung cư thuộc phân khúc trung, cao cấp đang triển khai có vị trí đẹp, với tiến độ nhanh được nhiều khách hàng quan tâm Các dự án có căn hộ nhỏ ở khu vực có vị trí tốt, giá cả hợp lý, chủ đầu tư có uy tín cũng được giao dịch nhiều

Hình 1.1a: Sơ đồ hành chính tỉnh Đăk Lăk

1

http://raovat47.vn/threads/thi-truong-bat-dong-san-cuoi-nam-soi-dong-hang-loat-du-an-bung-hang.2258/

Hình 1.1b: Sơ đồ hành chính thành phố Buôn Ma Thuột

1.2.1 Một số chung cư đang hoạt động sôi nổi trên thị trường như:

+ Căn hộ cao cấp Hoàng Anh Gia Lai tại trung tâm thành phố Buôn Ma Thuột Cao ốc

Hoàng Anh Gia Lai tọa lạc tại trung tâm Tp Buôn Ma Thuột (Cách ngã sáu trung tâm

300m )

+ Căn hộ Đầm sen (Gần công viên Đầm Sen- tp Buôn Ma Thuột)

+ Chung cư tại Phường Tự An, Buôn Ma Thuột, Đắk Lắk

+ Căn hộ chung cư Đạt Hiếu Huyện Buôn Đôn

+ Căn hộ chung cư Nguyễn Văn Trỗi Tp Buôn Ma Thuột

+ Căn hộ chung cư Khánh Xuân, phường Khánh Xuân, Tp Buôn Ma Thuột

+ Căn hộ chung cư Tự An Tp Buôn Ma Thuột

+ Căn hộ chung cư Phường Ea Tam Tp Buôn Ma Thuột

+ Căn hộ chung cư Phường Tân An Tp Buôn Ma Thuột

1.2.2 Một số dự án đang được triển khai như:

+ Căn hộ chung cư Phường An Bình Huyện Buôn Đôn

+ Căn hộ chung cư Phường An Lạc Huyện Buôn Đôn

+ Căn hộ chung cư Xã Ea Huar Huyện Buôn Đôn

+ Căn hộ chung cư Phường Tân Hòa Tp Buôn Ma Thuột

Bảng 1: Nguồn căn hộ tại tỉnh Đăk Lăk đang rao bán trên thị trường năm 2014-2015

Hình1.1c: Biểu đồ nguồn cung căn hộ tỉnh Đắk Lắk

1.2.3 Phân tích các đối thủ cạnh tranh:

Một số đối thủ cạnh tranh nổi trội xung quanh “ Khu chung cư An Hậu ” tại thành phố Buôn Mê Thuột như:

 Căn hộ cao cấp Hoàng Anh Gia Lai (Tại trung tâm thành phố Buôn Ma Thuột

nằm ngã sáu cách ngã sáu trung tâm 300m)

Hình 1.1d: Một số hình ảnh của Căn hộ cao cấp Hoàng Anh Gia Lai

Khuôn viên, tổng quan Căn hộ cao cấp Hoàng Anh Gia Lai

Phòng ngủ Căn hộ cao cấp Hoàng Anh Gia Lai được thiết kế rất tinh tế và ấm cúng

Phòng bếp của căn hộ cao cấp Hoàng Anh Gia Lai

Thuận lợi:

+ Về vị trí nằm ngay tại trung tâm thành phố thuận tiện cho việc đi lại thuận tiện hơn + Phòng nghỉ sang trọng cùng cơ sở vật chất và dịch vụ đa dạng mang đậm phong cách Tây Âu

Hạn chế:

+ Giá căn hộ cao và chỉ phục vụ nhóm khách hàng có thu nhập cao

 Căn hộ Đầm Sen (100 Hoàng Quốc Việt hoặc đi từ ngõ 106 Hoàng Quốc Việt)

Hình 1.1e: Một số hình ảnh của căn hộ Đầm Sen

Khuôn viên, tổng quan Căn hộ Đầm Sen

Phòng khách thiết kế sang trọng, thanh lịch mang đậm chất Tây Âu

Phòng bếp của căn hộ cao cấp Đầm Sen

Thuận lợi : + Thiết kế sang trọng mang đậm phong cách Á - Âu

+ Trang thiết bị hiện đại, đầy đủ tiện nghi

+ Vị trí nằm trong đô thị thuận lợi cho việc đi lại, mua sắm

Khó khăn:

+ Giá tiền bán căn hộ tương đối cao

1.3 Các xu hướng thị trường chung cư thay đổi theo thời gian:

1.3.1 Xu hướng trước đó của thị trường chung cư:

- Khách hàng chưa ý thức được tầm quan trọng không gian trong ngôi nhà mà mình sở

hữu Với kiến trúc đơn giản gồm 3 phòng (phòng bếp, phòng ngủ, phòng vệ sinh) quá

đơn điệu Khách hàng thường có xu hướng chạy theo những căn hộ có giá rẻ mà quên

đi mất những bất cập trong thời gian sử dụng ngày càng tăng thêm Giờ đây những xu hướng đó đã trở thành lỗi thời

1.3.2 Xu hướng hiện tại của thị trường chung cư:

- Các căn hộ không chỉ là nơi ăn ở và sinh hoạt mỗi ngày mà còn là nơi sum họp đầy

đủ các thành viên gia đình bên cạnh mâm cơm mỗi khi đi làm về, là nơi chia sẻ niềm vui nỗi buồn bên cạnh người thân, là nơi giúp tinh thần phấn chấn mỗi khi đi làm mệt mỏi, là nơi chấp cánh cho những ước mơ Cuộc sống của người dân càng ngày càng được nâng cao Có 1 ngôi nhà không chỉ là trú thân che mưa, che nắng nữa mà là nơi hưởng thụ, nơi tinh thần thoải mái với:

+ Đầy đủ tiện nghi

+ Kiến trúc không gian bên trong hợp lý, gần gũi với tự nhiên

+ Dịch vụ tốt

+ Có không gian trong lành, nhìn cảnh vật xung quanh

+ Xu hướng của kiến trúc xanh sẽ được áp dụng rất nhiều trong các căn hộ

1.3.3 Từ sự khác biệt xu hướng hiện tại và các xu hướng trước đó ta rút ra được những bài học sau:

- Việc thiết kế các căn hộ đóng vai trò vô cùng quan trọng đến sự hài hòa, không gian sống, sinh hoạt của khách hàng,… Do vậy khi xây dựng phải đặc biệt quan tâm đến kiến trúc không gian cả trong và ngoài căn hộ

- Không gian sống thuần Việt chung cư kết hợp cùng với quần thể công viên, cây xanh, khu vui chơi, siêu thị, nhà hàng, câu lạc bộ, tạo nên chất lượng cuộc sống hiện đại và hoàn hảo Tầng 1 của chung cư có mặt bằng cho thuê kinh doanh, phòng sinh hoạt cộng đồng

- Khu căn hộ phải có một không gian rộng rãi, thoáng mát tự nhiên, được kiến kế hiện đại, sang trọng mang lại nét độc đáo cho mỗi căn hộ đảm bảo không gian riêng tư, lãng mạn của bạn được nâng niu, trân trọng nhưng vẫn ấm áp rất Việt Nam, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của cuộc sống hiện đại, rất phù hợp với nhịp sống toàn cảnh TP Buôn Ma Thuột năng động và đang phát triển mạnh mẽ từng ngày, xứng đáng là thủ phủ của Tây Nguyên Với khả năng sáng tạo và khéo léo, đội ngũ kiến trúc sư, kỹ sư chuyên nghiệp đã phác họa lên không gian từng căn hộ với nét đẹp thẩm mỹ thật sinh động và đầy sức sống

CHƯƠNG 2:

NHỮNG CĂN CỨ ĐỀ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ

2.1 Xuất xứ và các căn cứ pháp lý hình thành dự án:

2.1.1 Các văn bản pháp quy:

- Căn cứ Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 16/11/2014

- Căn cứ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014

- Căn cứ Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014

- Căn cứ Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013

- Căn cứ Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26/11/2014

- Căn cứ Luật Bảo vệ Môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/06/2014

- Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư

- Căn cứ Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2014

- Căn cứ Thông tư 96/2015/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 12/2015/NĐ-CP Quy định

chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và luật sửa đổi,

bổ sung một số điều của các nghị định về thuế

- Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ về Quản lí dự án đầu tư xây dựng công trình

- Nghị định 32/2015/NĐ-CP ngày 25/03/2015 của Chính phủ về Quản lí chi phí đầu tư xây dựng công trình

- Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Căn cứ Thông tư 25/2009/TT-BXD ngày 29/07/2009 của Bộ xây dựng về việc hướng dẫn về bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý đầu tư xây dựng công trình và giám sát thi công xây dựng công trình

- Nghị định 46/2015/NĐ-CP của Chính phủ về Quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng

- Nghị định 44/2015/NĐ-CP ngày 06/05/2015 của Chính phủ về Quy định chi tiết một

số nội dung về Quy hoạch xây dựng

- Nghị định số 37/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng

- Căn cứ Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030

- Căn cứ Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 của Bộ Xây dựng về việc

hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình

- Thông tư 45/2013/TT-BTC Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài

sản cố định

- Căn cứ Công văn số 957/QĐ-BXD này 29 tháng 09 năm 2009 của Bộ Xây dựng về

việc công bố định mức chi phí quản lý Dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất (Chính phủ ban hành ngày

15/5/2014).Theo đó, sẽ có 05 phương pháp định giá đất đó là phương pháp so sánh

trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư; hệ số điều chỉnh giá đất

2.1.2 Các văn bản định hướng:

- Quyết định số 445/QĐ-TTg ngày 07/04/2009 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt

điều chỉnh định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến

năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2050

- Căn cứ Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07 tháng 4 năm 2010 của Chính phủ về

lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị

- Căn cứ Quyết định số Số 249/QĐ-TTg ngày 13/02/2014 của Thủ tướng Chính phủ về

phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đăk

Lăk đến năm 2025

- Quyết định 01/2014/QĐ-UBND ngày 07/01/2014 về việc ban hành Quy định giá bồi

thường tài sản, vật kiến trúc trên đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đắk

Lắk

- Quyết định 02/2014/QĐ-UBND ngày 07/01/2014 về việc ban hành Quy định về giá

nhà xây dựng mới trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk

- Căn cứ Nghị quyết số 136/2014/NQ-HĐND ngày 13/12/2014 của Hội đồng nhân dân

tỉnh Đắk Lắk về Bảng giá các loại đất trên địa bàn các huyện, thị xã, thành phố của

tỉnh áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019

- Căn cứ Quyết định 43/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Đăk Lăk

về Ban hành quy định bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đăk Lăk

- Quyết định số 1181//QĐ-TTG của Thủ tướng Chính phủ : Về việc phê duyệt nhiệm

vụ điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk

đến năm 2025

- Chỉ thị số 08/CT-UBND ngày 25/6/2015 của UBND tỉnh về việc triển khai thi hành

Luật Bảo vệ môi trường năm 2014, nâng cao hiệu lực quản lý của Nhà nước và trách

nhiệm của tổ chức, cá nhân trong bảo vệ môi trường

- Căn cứ Nghị quyết số 26/2007/NQ-HĐND ngày 17/10/2007 của HĐND tỉnh về

Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Đắk Lắk đến năm 2010 và định hướng đến năm

2020;

- Căn cứ Nghị quyết số 54/2012/NQ-HĐND ngày 06/7/2012 của Hội đồng nhân dân tỉnh Đắk Lắk về quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) của tỉnh Đắk Lắk;

- Các văn bản pháp luật khác có liên quan

2.2 Quan điểm, sự cần thiết đầu tư xây dựng dự án theo chương trình Phát triển Nhà ở tỉnh Đăk Lăk đến năm 2015 và định hướng đến năm 2030

2.2.1 Quan điểm:

- Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con người một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước Phát triển nhà ở

là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân

- Phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội; Nhà nước ban hành chính sách thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người

có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại

- Phát triển nhà ở phải tuân thủ pháp luật về nhà ở, quy hoạch, kế hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; phát triển nhà ở trên cơ sở sử dụng tiết kiệm các nguồn lực, đặc biệt là tài nguyên đất đai; tăng cường công tác quản lý xây dựng nhà ở; chú trọng phát triển nhà chung cư, nhà ở

để cho thuê, kể cả khu vực nhà nước và tư nhân

- Phát triển nhà ở phải phù hợp với khả năng thu nhập của các đối tượng khác nhau, điều kiện kinh tế - xã hội của tỉnh Đắk Lắk; từng bước cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư, thúc đẩy hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhà ở; góp phần phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại và phù hợp với bản sắc văn hoá dân tộc

2.2.2 Sự cần thiết phải xây dựng Chương trình phát triển nhà ở

- Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân, đã có nhiều cơ chế, chính sách liên quan đến nhà ở được ban hành nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở và chăm lo chỗ ở cho người dân, cụ thể như: chính sách giải quyết nhà ở cho người có công với cách mạng; Nhà ở cho các hộ nghèo khu vực nông thôn; nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở; nhà

ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị ; nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, nhân sỹ, trí thức; nhà ở cho sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng

vũ trang nhân dân; nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và các cơ sở sản xuất, dịch vụ ngoài khu công nghiệp; nhà ở cho sinh viên, học

sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp; nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội đặc biệt khó khăn (người tàn tật, người già cô đơn, người nhiễm chất độc da cam …)

- Tiếp tục thực hiện việc cải cách thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi cho các

hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở của mình theo quy định do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

- Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở tại đô thị và các vùng nông thôn có tiềm năng để bán, cho thuê

2.3 Sơ lược về Chủ đầu tư:

 Tên Công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG TÂN THÀNH ĐÔ

 Tên tiếng Anh: Tan Thanh Do Construction Development Joint Stock Company

 Tên giao dịch: TTD CONSTRUCTION.,JSC

 Điện thoại: (046)2747666 - Fax: 0462717666

 Email: kythuat.ctytanthanhdo@gmail.com.vn

 Vốn điều lệ ban đầu: 58.000.000.000 đồng (Năm mươi tám tỉ đồng)

- Mục tiêu của Công ty cổ phần phát triển xây dựng Tân Thành Đô là hướng đến sự

hoàn hảo về chất lượng sản phẩm dịch vụ của mình bằng sự sáng tạo không ngừng và chuyên nghiệp hóa cao, bên cạnh đó công ty cũng đã tận dụng lợi thế hiện có về quản trị, nguồn nhân lực, quỹ đất và tiềm lực tài chính để duy trì và phát triển lợi thế cạnh tranh Đồng thời qua đó việc mở rộng quy mô và chức năng đa dạng hóa sản phẩm, dịch vụ bằng cách liên kết, liên doanh với các đối tác uy tín trong nước và nước ngoài

ở nhiều lĩnh

2.3.1 Các lĩnh vực hoạt động chính của công ty:

- Bất động sản

- Phát triển trung tâm thương mại, khách sạn

- Đầu tư xây dựng chợ, khu nghỉ dưỡng, khu công nghiệp

- Đầu tư vốn, tài sản vào các doanh nghiệp trong và ngoài nước

- Đầu tư kinh doanh tài chính – chứng khoán và ngân hàng

- Đầu tư xây dựng và kinh doanh công trình cơ sở hạ tầng khu công nghiệp và khu dân

2.3.2 Sơ đồ tổ chức bộ máy của công ty:

Sơ đồ 1: Tổ chức bộ máy công ty

2.4 Các yếu tố liên quan đến thực trạng và nhu cầu nhà ở của người dân:

2.4.1 Các yếu tố liên quan đến thực trạng nhà ở của người dân:

Bảng 2: Dân số của tỉnh Đăk Lăk năm 2014

Hình 2.1a: Biểu đồ cơ cấu dân số tại tỉnh Đắk Lắk năm 2014

- Dân số tại tỉnh thuộc tháp dân số trẻ

- Tỷ suất nhập cư: 0,37%

- Tỷ suất xuất cư: 0,61%

- Tỷ lệ gia tăng dân số phân theo địa phương: 1,13%

2.4.1.2 Thu nhập bình quân đầu người của các hộ gia đình:

- Thu nhập bình quân đầu người: 1.785 USD [3]/người/năm (Khoảng 35,7 triệu

đồng/người/năm)

- Tốc độ tăng trưởng hàng năm bình quân 2010-2015: 12.41%

Bảng 3: GDP thu nhập bình quân đầu người tỉnh Đăk Lăk

bình quân

400 631 695 775 1123 1251 1400 1580 1785

[3] Nguồn: http://vi.wikipedia.org/wiki/Buôn_Ma_Thuột

Hình 2.1b: Biểu đồ GDP bình quân đầu người tại Đắk Lắk (USD)

Qua thống kê, ta thấy GDP thu nhập bình quân đầu người của thành phố Buôn Ma Thuột tăng đều qua các năm

Hình 2.1c: Biểu đồ cơ cấu thu nhập trung bình của người dân tại tỉnh Đắk Lắk

năm 2014

2.4.1.3 Chính sách tín dụng của các ngân hàng [4]

- Tín dụng toàn hệ thống đến những tháng cuối năm 2014 ước tính tăng 14,16% so với cuối năm 2013, trong đó tín dụng bằng VND tăng 7,55%, tín dụng bằng ngoại tệ giảm 9,4%

- Tính đến cuối tháng 10-2015, tín dụng đối với nền kinh tế tăng 12,51% so với đầu năm Mức tăng trưởng tín dụng trong 10 tháng đầu năm 2015 cao hơn so với cùng kỳ các năm từ 2011 đến 2014, trong đó tăng 19,09% so với cùng kỳ năm 2014

- Tại Thành phố Buôn Ma Thuột, tín dụng đến cuối tháng 6 ước tăng 3,1 % so với cuối năm 2012

- Để khôi phục nền kinh tế nước nhà đang gặp khó khăn, nhiều chính sách của Đảng

và nhà nước nói chung và tỉnh Đắk Lắk nói riêng đã tác động mạnh mẽ đến đầu tư như: Vay với lãi suất thấp, các chính sách đầu tư vốn xây dựng ban đầu Các ngân hàng trong vùng sẽ tạo điều kiện tốt nhất cho các công trình đầu tư có hiệu quả, phục

vụ lợi ích cho xã hội

2.4.1.4 Các công trình công cộng, cơ sở hạ tầng:

- Tỉnh Đắk Lắk là một trung tâm kinh tế hàng đầu trong vùng Tây Nguyên Chính vì vậy cơ sở hạ tầng luôn đi kèm, cùng với các công trình công cộng phục vụ cho người dân sinh sống tại vùng

2.4.1.5 Chính sách của nhà nước:

- Tỉnh Đắk Lắk là 1 tỉnh mới phát triển trong giai đoạn công nghiệp hóa hiện đại hóa của nhà nước, nhờ sự quan tâm và hỗ trợ của nhà nước nên tỉnh đã phát triển nhảy vọt

4

Nguồn: Báo cáo Phân Tích thị trường Bất động sản 6 tháng năm 2015

trong thời gian vừa qua Hiện tại Đảng và chính phủ đang hỗ trợ vốn rất nhiều nhằm giúp tỉnh trở thành cầu nối các vùng kinh tế trọng điểm giữa các vùng trọng điểm khác

như tp.Hồ Chí Minh (Vùng kinh tế trọng điểm miền Nam) hay Đà Nẵng (Vùng kinh tế

trọng điểm miền Trung) và khu vực Tây Nguyên cùng phát triển

2.4.1.6 Phong tục tập quán của người dân:

- Trong các yếu tố kể trên thì sự gia tăng về dân số và ảnh hưởng của phong tục tập quán của người dân ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở về mặt số lượng, còn các yếu tố khác ảnh hưởng về mặt chất lượng Vì vậy để dự báo nhu cầu về nhà chung cư của người dân, trước tiên ta dự báo dân số Thành phố Buôn Mê Thuột trong thời gian sắp tới

Nhận xét: Dự án chung cư hình thành là hợp lý được sự quan tâm và có nhiều chính sách hỗ trợ từ Đảng, Chính phủ và xã hội Ngoài ra dự án hình thành cũng được nhân dân trong địa bàn quan tâm và đón nhận Vì vậy việc đầu tư dự án là cần thiết

2.5.2 Nhu cầu nhà ở của người dân:

2.5.2.1 Kết quả khảo sát:

- (TN&MT) - Muanbannhadat, trang web về thông tin bất động sản tại Việt Nam, đã

công bố kết quả khảo sát trực tuyến thực hiện vào đầu tháng 4/2015 về nhu cầu mua nhà hiện nay trên địa bàn tỉnh Đăk Lăk Khảo sát được thực hiện với 354 người, trong

đó 78% dưới 35 tuổi, thuộc nhóm mua căn nhà đầu tiên và 64.4% có thu nhập bình quân cá nhân bình quân dưới 20 triệu/ tháng và 35.6% có thu nhập bình quân cá nhân trên 20 triệu đồng.5

- Kết quả khảo sát cho thấy có hơn 47% đối tượng khảo sát muốn mua nhà phố, 40% lựa chọn mua căn hộ chung cư và chỉ có khoảng 13% đối tượng chưa quyết định được

sẽ mua nhà loại nào Điều này cho thấy quan niệm truyền thống “nhà phố hơn chung cư” đã dần thay đổi Tuy nhiên, vẫn có thể thấy sự lựa chọn mua căn hộ chung cư chiếm lượng một khách khá ổn định

- Vì hơn 78% đối tượng tham gia khảo sát dưới 35 tuổi - là nhóm tiêu dùng chưa có nhiều tích lũy cho việc mua tài sản lớn như nhà đất nên ngân sách dự định cho việc mua nhà khá thấp 55% các đối tượng được khảo sát dự dịnh ngân sách mua nhà dưới

1 tỷ, 32% có ngân sách từ 1 đến 2 tỷ Chiếm thiểu số là 9% đối tượng với ngân sách trên 2 tỷ đến 3 tỷ và 4% đối tượng với ngân sách dự định mua nhà trên 3 tỷ

2.5.2.2 Hiện trạng nhu cầu nhà ở của dân được phân chia theo thu nhập bình quân được thể hiện như sau:

5

http://baotainguyenmoitruong.vn/kinh-te/201505/cong-bo-ket-qua-khao-sat-nhu-cau-mua-nha-585735/

 Nhóm thu nhập thấp (Nghèo+dưới mức trung bình): Nhu cầu khách hàng ở nhóm này chiếm khoảng 21.6% (Trong tổng khách hàng muốn có căn hộ để ở) Và

khoảng 76.464 người

 Nhóm thu nhập trung bình + trên trung bình: Nhu cầu khách hàng ở nhóm này

chiếm khoảng 42.8% (Trong tổng khách hàng muốn có căn hộ để ở) và khoảng

151.512 người

 Nhóm thu nhập khá giả: Nhu cầu khách hàng ở nhóm này chiếm khoảng 35.6%

(Trong tổng khách hàng muốn có căn hộ để ở), và khoảng 126.024 người

Hình 2.1d: Biểu đồ cơ cấu nhóm khách hàng theo thu nhập tại tỉnh Đắk Lắk

Vậy đại diện tổng khách hàng muốn có nhu cầu và có khả năng mua là nhóm thu nhập trung bình+trên trung bình và nhóm thu nhập khá giả khoảng 78.4% tương ứng với 277.536 người trên tổng số 354 người được khảo sát

Bảng 4: Bảng tỷ lệ về chi tiêu của các nhóm người tại Đăk Lăk 2014

Nhóm theo độ tuổi lao động (Với tổng khách hàng là 277.536 chiếm 78.4% trên tổng

số 354 người được khảo sát trên địa bàn)

 Nhóm tuổi 20<25: Nhu cầu khách hàng ở độ tuổi này có nhưng chiếm tỉ lệ nhỏ khoảng 3% (trong tổng khách hàng muốn có căn hộ để ở và khoảng 8.326 người

 Nhóm tuổi 25<35: Nhu cầu khách hàng ở độ tuổi này chiếm tỉ lệ khá cao

khoảng 75% (Trong tổng khách hàng muốn có căn hộ để ở) và khoảng 208.152 người

 Nhóm tuổi >35: Nhu cầu khách hàng ở độ tuổi này chiếm khoảng 22% (Trong

tổng khách hàng muốn có căn hộ để ở) 61.057 người

Hình 2.1e: Biểu đồ cơ cấu nhóm khách hàng theo độ tuổi tỉnh Đắk Lắk đầu năm 2015

Nhận xét: Trong dự án hướng đến là nhóm khách hàng có thu nhập trung bình+trên trung bình và thu nhập khá giả Chiếm 78.4% trong tổng số 354 người được khảo sát theo thu nhập bình quân và lượng nhu cầu khách muốn có căn hộ ở chiếm 78.4 % trong tổng số dân có thu nhập trung bình, trên trung bình và khá giả Nhu cầu của khách hàng rất nhiều và rộng Việc hình thành dự án là vấn đề quan trọng để giải quyết phần nào vấn đề nhức nhối xã hội là thiếu chỗ ở cho người dân

2.5.3 Các điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội tại vùng thực hiện dự án:

2.5.3.1 Vị trí địa lý:

Tỉnh Lắk Lắk nằm ở trung tâm vùng Tây Nguyên, đầu nguồn của hệ thống sông Sêrêpôk và một phần của sông Ba, nằm trong khoảng tọa độ địa lý từ 107o28'57"- 108o59'37" độ kinh Đông và từ 12o9'45" - 13o25'06" độ vĩ Bắc Độ cao trung bình

400 – 800 mét so với mặt nước biển Phía Đông của Đắk Lắk giáp Phú Yên và Khánh Hoà, phía Nam giáp Lâm Đồng và Đăk Nông, phía Tây giáp Campuchia với

đường biên giới dài 193 km[6], tỉnh Gia Lai nằm ở phía Bắc

Hình 2.1f: Bản đồ hành chính tỉnh Đắk Lắk

2.5.3.2 Điều kiện tự nhiên:

a) Khí hậu: Đắk Lắk có khí hậu toàn tỉnh được chia thành hai tiểu vùng Vùng phía tây bắc có khí hậu nắng nóng, khô hanh về mùa khô, vùng phía đông và phía nam có khí hậu mát mẻ, ôn hoà Thời tiết chia làm 2 mùa khá rõ rệt là mùa mưa và mùa khô Mùa mưa thường bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 10 kèm theo gió tây nam thịnh hành, các tháng có lượng mưa lớn nhất là tháng 7,8,9, lượng mưa chiếm 80-90% lượng mưa năm Riêng vùng phía đông do chịu ảnh hưởng của đông Trường Sơn nên mùa mưa kéo dài hơn tới tháng 11 Mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, trong mùa này độ ẩm giảm, gió đông bắc thổi mạnh, bốc hơi lớn, gây khô hạn nghiêm trọng Lượng mưa trung bình nhiều năm toàn tỉnh đạt từ 1600–1800 mm

Hình 2.1g: Khí hậu đặc trưng của Đắk Lắk

[6] Nguồn : Phía Tây Đắk Lắk giáp Campuchia với đường biên giới dài 193 km, Cổng Thông tin điện tử Chính phủ

b) Sông ngòi: Hệ thống sông suối trên địa bàn tỉnh khá phong phú, phân bố tương đối đồng đều, tuy nhiên do địa hình dốc nên khả năng trữ nước kém, những khe suối nhỏ hầu như không có nước trong mùa khô Bên cạnh hệ thống sông suối khá phong phú, trên địa bàn tỉnh hiện nay còn có rất nhiều hồ tự nhiên và hồ nhân tạo

Hình 2.1h Hồ Lăk

c) Tài nguyên: Rừng Đắk Lắk có diện tích và trữ lượng lớn nhất nước[7] với nhiều chủng loại gỗ quý hiếm, nhiều loại cây đặc sản vừa có giá trị kinh tế vừa có giá trị khoa học, phân bố trong điều kiện thuận lợi nên tái sinh rừng có mật độ khá lớn Khoáng sản với trữ lượng khác nhau, trong đó một số loại khoáng sản đã được xác định là sét cao lanh, sét gạch ngói, ngoài ra, trên địa bàn tỉnh còn có nhiều loại khoáng sản khác như vàng, phốt pho, than bùn, đá quý Có trữ lượng không lớn phân bố ở nhiều nơi trong tỉnh

2.5.3.3 Điều kiện kinh tế - xã hội:

Buôn Ma Thuột năm 1975 còn là một thị xã miền núi bé nhỏ, nghèo nàn với vài con đường nhựa quanh Ngã 6 trung tâm, công nghiệp hầu như không có gì Nay, Buôn Ma Thuột đã trở thành thành phố năng động và phát triển nhanh nhất Tây Nguyên, năm

2010 trở thành đô thị loại 1 trực thuộc tỉnh là một điểm mốc lịch sử quan trọng để thành phố tiếp tục phấn đấu, phát triển thành đô thị loại 1 trực thuộc Trung ương vào năm 2020 theo tinh thần kết luận 60 của Bộ Chính trị Hiện nay, Buôn Ma Thuột được chính phủ công nhận là thành phố có quy hoạch tốt nhất Việt Nam.[8]

 Tốc độ tăng trưởng hàng năm bình quân: 12.41% (2010-2015)

 Tổng thu ngân sách nhà nước: gần 2.200 tỷ đồng, trong đó thu ngân sách theo phân cấp: 1.086 tỷ đồng

 Huy động tổng vốn đầu tư toàn xã hội: 6.086 tỷ đồng

 Giá trị sản xuất công nghiệp - TTCN: 5.668 tỷ đồng

 Thu nhập bình quân đầu người: 1.785 USD/người/năm

 Tổng mức bán lẻ hàng hóa doanh thu dịch vụ: 25.998 tỷ đồng

 Tỷ trọng các ngành: 44.87% công nghiệp-xây dựng, 49.81% thương mại-dịch

vụ, 5.32% nông-lâm nghiệp

 Giao thông: 98% đường nội thành được nhựa hóa, là đầu mối giao thông cấp vùng và quốc gia

 Tỷ lệ hộ nghèo: 1.35%

 Tỷ lệ cây xanh đô thị: 18m²/người

 Cấp điện: 100% đường phố chính và 80% đường hẻm đã được chiếu sáng

 Cấp-thoát nước: 80% dân số được dùng nước sạch với định mức 137 lít/người/ngày Ngoài ra Buôn Ma Thuột có hệ thống xử lí nước thải do Đan Mạch tài trợ được đánh giá tiên tiến nhất Việt Nam hiện nay mà chưa có thành phố nào ở Việt Nam đạt được

 Văn hóa-giáo dục: đã có 21/21 xã, phường hoàn thành phổ cập trung học cơ sở Bình quân cứ 2,5 người thì có 1 người đi học.Năm 2015 ngành giáo dục của thành phố tiếp tục được đầu tư một cách toàn diện cả về cơ sở vật chất và nguồn lực con người 100% các trường học trên địa bàn được xây dựng kiên cố khang trang, gần 100 % số giáo viên có trình độ đạt chuẩn trong đó có 56% giáo viên

có trình độ trên chuẩn Chất lượng giáo dục toàn diện không ngừng được nâng lên Toàn thành phố có 59 trường được công nhận chuẩn Quốc gia

 Y tế: 21/21 xã, phường đã có y, bác sĩ túc trực.Hệ thống mạng lưới y tế từ thành phố xuống cơ sở tiếp tục được tăng cường, 10/21 Trạm y tế xã phường đạt chuẩn Quốc gia Tuổi thọ bình quân: 70 tuổi

 Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên: 1,3%

 Thông tin liên lạc: 124 máy điện thoại/100 dân (vượt chuẩn đô thị loại 1 là 40 máy/100 dân)

 Nhận xét: Từ những yếu tố trên tốc độ tăng trưởng, y tế, giao thông, thông tin liên lạc Tất cả các yêu tố trên đều làm tiền đề để phục vụ việc triển khai thực hiện dự án càng nhanh hơn, đúng tiến độ hơn

2.6 Các yếu tố liên quan đến dự báo nhu cầu nhà ở trong thời gian tương lai tại tỉnh Đắk Lắk:

2.6.1 Phân tích thị trường tại Đắk Lắk đánh giá nhu cầu hiện tại của dự án:

2.6.1.1 Tình hình thị trường mua bán căn hộ của các chung cư khác của tỉnh trong những năm qua :

- Đến cuối năm 2015, kinh tế Việt Nam tiếp tục có những khởi sắc so với năm

2013-2014 Mặc dù các điều kiện về tài chính toàn cầu đã và đang được cải thiện và phục hồi, tăng trưởng tuy còn chậm thế nhưng sức mua căn hộ của người tiêu dùng vẫn không giảm Áp thuế suất thu nhập doanh nghiệp 20% từ 1/1/2016 sẽ tạo cú hích lớn, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phục hồi và tăng trưởng sản xuất và cũng là nuôi dưỡng nguồn thu dài cho nền kinh tế đất nước Áp thuế GTGT 5% từ ngày 1/7/2013 đối với nhà ở xã hội và nhà ở có diện tích dưới 70m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2 như vậy khách hàng sẽ chỉ phải chịu thuế suất 5%, giảm một nửa so với mức cũ Việc giảm thuế sẽ tạo điều kiện cho các tầng lớp dân cư có thu nhập trung bình và thấp được tiếp cận với nhà ở xã hội.[9]

- Bộ Xây dựng đồng ý chia nhỏ căn hộ và chuyển nhà thương mại sang nhà ở xã hội: Ngày 08/02 Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 02/2013/TT-BXD hướng dẫn việc chuyển đổi sang làm nhà ở xã hộ và cấu căn hộ thương mại có diện tích lớn sang loại căn hộ có diện tích

- Bộ Xây dựng cho biết, đến nay đã có 62 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 41.769 căn hộ. [10]

- Theo đó, đến nay cả nước đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 135 dự án nhà ở xã hội, trong đó có 51 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập trung bình, quy mô xây dựng 25.850 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 9.560 tỷ đồng và 84 dự án nhà ở xã hội cho công nhân, quy mô xây dựng 28.550 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 6.730 tỷ đồng

- Cả nước hiện đang tiếp tục triển khai 171 dự án nhà ở xã hội, trong đó có 108 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập trung bình, quy mô xây dựng khoảng 61.290 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 31.760 tỷ đồng Bên cạnh đó, có 63 dự án nhà ở xã hội cho công nhân với quy mô xây dựng khoảng 69.300 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 18.800 tỷ đồng

- Tốc độ bán đang dần được cải thiện, đặc biệt là đối với các dự án dần dần đã hoặc sắp hoàn thiện Riêng các dự án cao cấp, chủ đầu tư đang nhắm đến đối tượng là các nhà đầu tư mua để cho thuê lại hơn là những người có nhu cầu thực Giá bán trên toàn thị trường căn hộ gần như được giữ ở mức ổn định, không có quá nhiều biến động Tại một số dự án, chủ đầu tư có công bố giảm giá để kích cầu, tuy nhiên việc này chỉ diễn

ra ở một số dự án vừa mới khởi công xây dựng chứ chưa hoàn thành Một số chủ dự án lại chọn phương án giảm giá gián tiếp thông qua các gói ưu đãi thay vì giảm trực tiếp giá bán

- Như vậy: Chỉ có những chủ đầu tư nào có tiềm lực thực sự mới có thể phát triển trong thời gian tới Về lâu về dài, chung cư sẽ vẫn là lựa chọn tối ưu đối với các khách hàng Do vậy, xu hướng thời gian tới là họ cần những căn hộ thực sự chất lượng và thân thiện với môi trường Đây chính là sự lựa chọn tối ưu đối với các khách hàng trong những năm tới

2.6.1.2 Dự báo nhu cầu nhà ở trong thời gian tương lai tại tỉnh Đắk Lắk [11] :

- Theo nhiều dự báo, căn hộ cao cấp vẫn tiếp tục trở thành phân khúc dẫn đầu trong tổng nguồn cung năm 2016 khi chiếm tới 70%, với số lượng căn hộ từ các dự án sẽ gia nhập thị trường trong năm mới đạt khoảng 60.000 - 80.000 căn (kể cả tại các thành phố lớn trên cả nước) Đồng thời, các chuyên gia cũng đưa ra cảnh báo thị trường bất động sản trong năm

2016 sẽ ngày càng khốc liệt hơn, thanh khoản các doanh nghiệp có nguy cơ sụt giảm do phải đối đầu với nguồn cung lớn trong tương lai không xa kéo theo giá bán nhà sẽ nhỉnh lên dao động trong khoảng từ 5-7% so với năm 2015

- Hòa vào sự khởi sắc của nền kinh tế chung thế giới, nhiều nỗ lực từ các chính sách vĩ mô trong đó đặc biệt là những bộ luật mang tính chất tiến bộ đã tạo động lực mạnh mẽ giúp thị trường bất động sản Việt Nam ấm dần trở lại Thanh khoản tăng, lượng hàng tồn đọng

từ thời đóng băng cũng giảm đi đáng kể ngay trong năm 2015 càng chứng tỏ sức hút của sân chơi địa ốc Việt trong mắt nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước

- Năm 2015 cũng là thời điểm chứng kiến hàng loạt hợp đồng chuyển nhượng dự án, góp vốn đầu tư có sự góp mặt của các quỹ đầu tư và công ty nước ngoài với lượng vốn dồn vào bất động sản tăng lên đáng kể Theo thống kê đến hết tháng 11/2015, bất động sản hiện đang là lĩnh vực xếp thứ 3 trong việc thu hút dòng vốn ngoại với 19 dự án đầu tư mới toanh và 7 dự án được cam kết bơm thêm vốn 1,81 tỷ USD là con số hiện hữu được các nhà đầu tư nước ngoài cam kết sẽ dổ vào bất động sản Việt Nam trong thời gian tới

- “Ảnh hưởng từ Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) khi được thực thi sẽ còn khơi rộng dòng vốn đầu tư ngoại này vào bất động sản nước ta càng thêm lớn Đây được xem là cơ hội vàng hiếm có cho nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản cũng như giúp nâng đỡ tiềm lực cho nền kinh tế nước nhà”

- Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn - Công ty TNHH CBRE (Việt Nam) chia sẻ, Việt Nam hiện đang có tỉ lệ dân số trẻ khá lớn nên nhu cầu về nhà ở của đối tượng này sẽ ngày một tăng cao bên cạnh thu nhập bình quân hàng tháng của mỗi hộ gia đình gần đây cũng tiếp đà tăng trưởng tốt Theo dự tính, tỉ lệ thu nhập 15 triệu đồng/tháng trong năm 2013 là 8% trong khi con số này trong năm 2010 chỉ dừng lại ở 2%

- Cũng trong năm 2015, số lượng căn hộ Mini diện tích nhỏ có từ 1-2 phòng ngủ với giá bán hợp lý lại đang quay trở lại chiếm ưu thế lớn trong lựa chọn mua nhà của đông đảo

11

Nguồn: http://raovat47.vn/threads/du-bao-thi-truong-bat-dong-san-2016.1138/

người dân Thống kê tại TPHCM cho thấy, trước 2012, tỉ lệ tỉ lệ căn hộ nhỏ chỉ chiếm 38% sau thời điểm 2012, con số này đã tăng lên là 57% chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng sang và cao cấp Ngoài ra, tỉ suất sinh lời của các căn hộ chung cư mua lại cho thuê cũng đang hút sự quan tâm săn lùng trong giới đầu tư khi trung bình tỉ suất lợi nhuận gộp cho thuê ở căn hộ cao cấp

- Kể từ ngày 1/7/2015 cho đến nay đã có tới 400 giao dịch bất động sản có sự hiện diện của người nước ngoài, tăng 30% so với thời điểm trước luật Bên cạnh đó, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp địa ốc thu hút vốn đầu tư, đặc biệt là dòng vốn ngoại, Chính phủ đã cho phép nới lỏng tỷ lệ sở hữu nước ngoài lên đến 100% tại các công ty niêm yết thay vì giới hạn như trước

2.6.1.3 Đối tượng sử dụng mà dự án hướng tới:

Theo phân tích nhu cầu hiện nay ta có thể phân khách hàng thành 2 nhóm:

- Nhóm 1: Khách hàng từ các tỉnh khác tới Thành phố Buôn Ma Thuột làm ăn sinh sống hoặc nhóm khách nước ngoài

+ Những khách hàng là người từ các tỉnh khác do đến có nhu cầu chuyển nhà đến sống tại Thành phố do việc làm Đối tượng này có nhu cầu mua những căn nhà độc lập hay những căn hộ chung cư, đầy đủ tiện nghi, thoáng đãng, rộng rãi Trong nhóm người từ các tỉnh thành khác tới thì phải kể lực lượng đáng kể là các công nhân và tầng lớp trí thức về với Thành phố Buôn Ma Thuột theo chính sách thu hút nhân tài Hiện nhu cầu về nhà ở các công nhân một phần được khắc phục do sự đầu tư về nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp, ngoài ra lực lượng này đang có xu hướng là thuê nhà của các hộ tư nhân để ở nhằm tiết kiệm chi phí Còn nhu cầu về nhà ở của các cán

bộ nhân viên khi về phục vụ cho thành phố với lối sống hiện đại ngày nay họ mong muốn sống trong các căn hộ chung cư Nhu cầu của họ là các căn hộ chung cư có diện tích rộng rãi với đầy đủ tiện nghi Với những người này có mức lương làm việc ổn định cộng với chủ trương hiện nay của các ngân hàng là cho những đối tuợng này vay tiền để mua nhà là điều kiện thuận lợi để cho đối tượng này thực hiện được mong muốn của mình Cùng với các nhà đầu tư, những người có thu nhập khá ổn định như trên sẽ là đối tượng mà dự án phục vụ

- Nhóm 2: Những người dân sống tại thành phố Buôn Ma Thuột ta có thể chia làm những người thu nhập trung bình-khá trở lên

+ Những người có thu nhập trung bình-khá là các đối tượng nằm trong các diện giải toả, các tiểu thương, công nhân trong các xí nghiệp nhà máy có thu nhập ổn định Nhiều dự án quy hoạch được triển khai dẫn đến việc phải di dời hàng vạn hộ dân Song việc xây dựng nhà ở tái định cư là có hạn, thêm vào đó tâm lý của nhiều người dân bị giải tỏa mong muốn mua một căn hộ phù hợp với họ hơn là ở nhà tái định cư, vì vậy

họ sẵn sàng trả nhiều hơn khoản đền bù của nhà nước để mua một căn hộ riêng Và

một điều thuận lợi hơn đó là hiện nay các ngân hàng đang cho các đối tượng này có nhu cầu mua nhà vay vốn với các lãi suất ưu đãi và thời gian vay được kéo dài hơn trước, cộng với chính sách mua nhà trả góp trong nhiều năm như hiện nay đã làm cho

họ mạnh dạn hơn trong việc mua các căn hộ chung cư Với mức thu nhập khá của mình, họ có nhu cầu mua các căn hộ trên 60 m2 (Vì luật nhà ở năm 2014, có quy định:

Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m 2) để tiện cho việc sinh hoạt và làm việc

+ Nhìn chung dù cho đối tượng nào đi nữa thì bên cạnh tiêu chí về diện tích phù hợp, tiện nghi thì lợi thế về môi trường sống xung quanh ngôi nhà, bao gồm chất lượng về môi trường thiên nhiên, môi trường xã hội, các tiện ích dịch vụ bên ngoài nhà cũng là điều khách hàng quan tâm

2.6.2 Dự báo nhu cầu cho các năm trước mắt và trong những năm tương lai

2.6.2.1 Dự báo nhu cầu cho các năm tương lai:

- Dự báo nhu cầu là một trong những việc làm quan trọng nhất khi lập một dự án đầu

tư Khi đã xác đinh được nhu cầu của người dân về sản phẩm của dự án thì mới có thể xác định được dự án đó có nên đầu tư hay không

Bảng 5: Số liệu dân số trung bình của tỉnh Đăk Lăk từ năm 2005-2014(12)

ĐVT: Nghìn người STT Năm 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

1 Số dân 1658.5 1677.8 1696.6 1715.1 1735.7 1754.4 1771.9 1796.7 1814.3 1833.3

Để dự báo số dân qua mỗi năm ta dùng phương pháp đường thẳng:

Yc = aX + b Trong đó: Yc: biến cần dự báo