Nhom 3 qun li ri ro BDS cong nghip

Trướcxu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam dưới ảnh hưởng củathương chiến Mỹ - Trung, nhà xưởng xây sẵn và nhà xưởng xây theo yêu cầu dần trởthành giải pháp ưu tiên,

ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

CS II TẠI THÀNH PHỖ HỒ CHÍ MINH

- -TIỂU LUẬN GIỮA KỲ

Đề tài: “Quản trị rủi ro cho Công ty Cổ phần

Phát triển Công nghiệp BW trong đại dịch

Covid-19”

Thực hiện: Nhóm 3 – ML11 GVHD: Nguyễn Thị Huyền Trân

TP.HCM, ngày 04 tháng 03 năm 2020

Nhận xét của giảng viên:

DANH SÁCH THÀNH VIÊN & ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ ĐÓNG GÓP

1 Đào Ngọc Quỳnh Chi 1701015068 100%

Phân chia công việc, phân tích và thuyết trình Rủi ro hoạt động

2 Nguyễn Thị Phương Dung 1701015119 100% Tổng hợp bài làm, kiểm tra ràsoát lỗi bài tiểu luận, thuyết

trình Rủi ro quốc gia

3 Phùng Ngọc Quỳnh Dung 1701015122 100% Phân tích và thuyết trình Rủi

6 Võ Thị No En 1701015154 100% Phân tích và thuyết trình Rủi ro tài chính.

7 Hoàng Ngọc Khánh Hà 1701015174 100% Phân tích và thuyết trình Rủi ro tài chính

8 Nguyễn Cửu Bảo Hân 1701015192 100% Phân tích và thuyết trình Rủi ro thị trường.

9 Lê Vũ Huy 1701015299 100% Phân tích và thuyết trình Giới thiệu công ty.

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU

Kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển vượt bậc trước đà giảm tốc trong khuvực với mức tăng trưởng GDP đạt 7,02% trong năm 2019 (Báo cáo Tình hình Kinh tếthường niên của Tổng cục Thống kê) Với năm 2020, các chuyên gia dự đoán nền kinh

tế Việt Nam sẽ tăng trưởng ở mức 6,8% Đây là tốc độ tăng trưởng lành mạnh trongbối cảnh môi trường kinh tế toàn cầu đầy thách thức và bất ổn Báo cáo của Cục Đầu

tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 20/6/2019, vốn FDI đổ vào ViệtNam đạt 18,47 tỷ USD, trong đó vốn FDI Trung Quốc tăng lên 2,29 tỷ USD, xếp vị tríthứ 3 Bên cạnh đó, với sự phát triển của nền công nghiệp Việt Nam và nền côngnghiệp phụ trợ ở 4 lĩnh vực gồm cơ khí, điện và điện tử, nhựa và cao su, vật liệu,nhiều cụm công nghiệp lớn đã được thành lập trên toàn quốc kéo theo sự lên ngôi củabất động sản công nghiệp, thúc đẩy nhu cầu về nhà xưởng xây sẵn và nhà kho Trước

xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam dưới ảnh hưởng củathương chiến Mỹ - Trung, nhà xưởng xây sẵn và nhà xưởng xây theo yêu cầu dần trởthành giải pháp ưu tiên, tạo cơ hội cho các nhà đầu tư và nhà phát triển công nghiệpbắt kịp đòi hỏi của thị trường công nghiệp và vận hành sản xuất, tập trung thu hút ởthời hạn thuê từ 3 - 10 năm Với 14 khu công nghiệp trên diện tích 380 ha, Công ty cổphần Phát triển công nghiệp BW, liên doanh giữa Warburg Pincus (Mỹ) và Becamex(Việt Nam) là một trong số các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp cho thuê tiêu biểunhất Việt Nam hiện nay

Chúng em hi vọng đề tài “Quản trị rủi ro trong kinh doanh của Công ty Cổphần Phát triển Công Nghiệp BW” sẽ mang đến nhiều thông tin bổ ích cho tất cả mọi

người Đặc biệt, chúng em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Giảng viên Tiến sĩ Nguyễn Thị Huyền Trân đã tận tình hướng dẫn, hỗ trợ các sinh viên với các kiến thức

và kỹ năng cần thiết để xây dựng một kế hoạch quản lý rủi ro cho doanh nghiệp.Ngoài ra, chúng em xin phép gửi lời cảm ơn đến toàn thể nhân viên của công ty và đặcbiệt là Ban Giám đốc và Phòng Marketing tại Công ty Cổ phần Phát triển CôngNghiệp BW đã tạo điều kiện để nhóm đi thực tế tại công ty và hỗ trợ chúng em trongquá trình thu thập thông tin và khảo sát tình hình

CHƯƠNG I GIỚI THIỆU CÔNG TY

1 Quá trình hình thành và phát triển

1.1 Sơ lược về ngành bất động sản công nghiệp cho thuê

Với sự tăng trưởng không ngừng của thị trường, chính sách ưu đãi đầu tư vànguồn nhân công giá rẻ, cùng với sự kiện Việt Nam tham gia ký kết nhiều hiệp định

(trong đó có thể kể đến hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - EU), Việt Nam đangdần trở thành một điểm đầu tư lý tưởng cho các tập đoàn hoạt động trong các lĩnh vựcdệt may, điện tử, giày dép, sản xuất phụ tùng Do đó, nhu cầu về kho xưởng và nhàxưởng ở Việt Nam tăng cao nhanh chóng Bất động sản công nghiệp ở Việt Nam vươnlên như một điểm sáng trên thị trường, dự báo sẽ tiếp tục là xu hướng lựa chọn của cácnhà đầu tư trong những năm 2020 - 2021

Hiện tại, cả nước có 326 khu công nghiệp với tổng diện tích lên đến hơn95.600 ha, trong đó 66.200 ha là đất công nghiệp, với tỷ lệ lấp đầy cao Tại miền Bắc,

tỷ lệ lấp đầy đối với đất công nghiệp là 85.7%, nhà xưởng đạt 91%; tại miền Namtương ứng là 90% và 80% Trong năm 2019 vừa qua, tổng doanh thu của các doanhnghiệp trong ngành đạt khoảng 37.188 tỷ VNĐ, tăng trưởng 13% so với năm 2018.Bất động sản công nghiệp ở Việt Nam cũng được cho là có dư địa phát triển lớn cả ởngắn hạn, trung hạn và dài hạn Các doanh nghiệp nếu có thể nắm bắt thời cơ, tậndụng những chính sách khuyến khích, hỗ trợ của nhà nước thì sẽ phát triển tươngxứng với tiềm năng sẵn có của thị trường

1.2 Một số thông tin cơ bản

Ngày 23 tháng 01 năm 2018, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bình Dương cấp giấychứng nhận đăng ký kinh doanh theo giấy phép kinh doanh số 3702637282 cho Công

ty Cổ phần phát triển công nghiệp BW

Thông tin chi tiết về công ty như sau:

− Tên tiếng Việt: Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW

− Tên tiếng Anh: BW Industrial Development Joint Stock Company

− Tên công ty viết tắt: BW

− Địa chỉ trụ sở chính: Tầng 17 Becamex Tower, Số 230 Đại lộ Bình Dương,Phường Phú Hòa, Thành phố Thủ Dầu Một, Tỉnh Bình Dương, Việt Nam

− Lĩnh vực hoạt động: cung cấp dịch vụ cho thuê kho xưởng và cho thuê nhàxưởng chất lượng cao; xây dựng nhà xưởng theo yêu cầu để cho thuê; bán vàcho thuê lại nhà xưởng.

1.3 Quá trình hình thành và phát triển

Ngày 23 tháng 01 năm 2018, Công Ty Cổ Phần Phát Triển Công Nghiệp BW làliên doanh giữa Warburg Pincus - quỹ đầu tư tư nhân hàng đầu thế giới và tập đoànBecamex IDC - nhà phát triển bất động sản công nghiệp lớn nhất Việt Nam, chínhthức được thành lập Ngày 15 tháng 05 năm 2018, Công Ty Cổ Phần Phát Triển CôngNghiệp BW chính thức làm lễ ra mắt tại tỉnh Bình Dương BW có tổng vốn đầu tư giaiđoạn đầu hơn 200 triệu USD, hoạt động trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp vàdịch vụ hậu cần (trong đó Becamex IDC đóng góp 30%) BW đã đầu tư tổng diện tíchhơn 2 triệu m² đất công nghiệp cho 8 dự án tại 5 tỉnh thành thuộc vùng kinh tế trọngđiểm phía Bắc và phía Nam Việt Nam, bao gồm Bình Dương, Đồng Nai, Hải Phòng,Hải Dương và Bắc Ninh

2. Tầm nhìn, giá trị, nhiệm vụ, cơ cấu tổ chức và tình hình nhân sự

2.1 Tầm nhìn và giá trị

BW có kế hoạch xây dựng và phát triển nền tảng bất động sản công nghiệp,dịch vụ hậu cần nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng từ nhiều tập đoàn đa quốcgia, 3PL và các công ty thương mại điện tử hàng đầu trên thế giới, theo Ông JeffreyPerlman, Giám đốc điều hành và Trưởng đại diện khu vực Đông Nam Á của WarburgPincus

“Với quy mô dân số gần 100 triệu người và nền kinh tế phát triển đa dạng, hoạt độngsản xuất và tiêu thụ trong nước dần trở thành các lĩnh vực tăng trưởng trọng tâm đốivới Việt Nam Chúng tôi cảm thấy rằng thời cơ đang đến gần bằng việc chớp lấy các

cơ hội tăng trưởng vô cùng tiềm năng cùng với mục tiêu đưa chuỗi giá trị công nghiệp

và logistics của Việt Nam lên một tầm cao mới BW hướng tới mục tiêu đáp ứng nhucầu ngày một tăng cao của khách hàng về nhà xưởng xây dựng sẵn cho thuê, nhàxưởng xây theo yêu cầu, kho vận hậu cần hiện đại và những sản phẩm khác liên quanđến bất động sản công nghiệp tại tất cả các khu vực kinh tế trọng điểm, góp phần thúcđẩy sự tăng trưởng kinh tế của Việt Nam” - Ông Perlman nhận định

2.2 Nhiệm vụ

Để thực hiện sứ mệnh của mình, ngoài nhiệm vụ quy hoạch các nhà xưởng vàkho xưởng một cách hợp lý, Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW còn luôn nỗlực không ngừng trong việc tìm kiếm những phương án, kế hoạch tốt nhất trong việcxây dựng nhà xưởng mới theo nhu cầu của khách hàng, đảm bảo yếu tố hiện đại và tiếtkiệm chi phí.

Ngoài ra, BW có kinh nghiệm sâu rộng trong việc hỗ trợ các nhà đầu tư mớitham gia vào thị trường Việt Nam bằng việc xác định và đảm bảo các vị trí tối ưu dựatrên các điều khoản thuận lợi nhất cũng như hạn chế tối đa các vấn đề phát sinh BWtận dụng mối quan hệ tốt đẹp với chính quyền và kinh nghiệm toàn cầu trong lĩnh vựcnhà xưởng/kho vận cho thuê nhằm mục đích vận dụng và phát huy lợi thế cạnh tranhtại thị trường Việt Nam Ngoài ra, công ty đảm bảo quá trình tiếp cận thị trường củacác đối tác là nhà đầu tư diễn ra suôn sẻ, kịp thời và hiệu quả nhất Với chuyên môn ởnhiều lĩnh vực khác nhau, BW còn có thể hỗ trợ các nhà đầu tư vào Việt Nam các dịch

vụ giá trị gia tăng ở mọi giai đoạn trong hành trình đầu tư của họ từ việc đăng ký giấychứng nhận đầu tư, đăng ký kinh doanh đến quy trình tuyển dụng, hỗ trợ kế toán

Cuối cùng, Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW cam kết chấp hànhcác chế độ chính sách, pháp luật Nhà nước, thực hiện đầy đủ các hợp đồng kinh tế,xây dựng và phát triển cơ sở vật chất, kỹ thuật để tăng năng suất, hiệu quả làm việccủa doanh nghiệp

2.3 Cơ cấu tổ chức

Cơ cấu tổ chức cụ thể của công ty được thể hiện theo biểu đồ bên dưới:

Từ sơ đồ trên có thể thấy, Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW tổ chức

bộ máy nhân sự theo cơ cấu chức năng: nhân sự được bố trí với Ban giám đốc và 12phòng chức năng Cơ cấu tổ chức trên được hình thành dựa trên tính chuyên môn hóatrong nghiệp vụ của từng phòng ban và mối liên kết chặt chẽ thông qua sự quản lý,phê duyệt và phân công của Ban giám đốc Đây là cách tổ chức nhân sự được phần

lớn công ty và doanh nghiệp Việt Nam áp dụng Tuy nhiên, bên cạnh lợi ích về việctích lũy kinh nghiệm và nâng cao tay nghề của nhân viên do tính chất liên tục, chuẩnmực và lặp lại của công việc, cơ cấu tổ chức nhân sự này trong thời gian dài sẽ trởthành nhân tố bào mòn tính chủ động và sáng tạo của nhân viên.

Chức năng và nhiệm vụ của một số phòng ban tiêu biểu:

− Ban giám đốc: Ban giám đốc của công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW

gồm có 5 người, trong đó Giám đốc điều hành là ông Tong Chee Kiong, đây làngười đại diện theo pháp luật của công ty Ban lãnh đạo của công ty làm việcdựa theo nguyên tắc cùng bàn bạc thống nhất với các cổ đông và đại diện cácphòng ban xác định mục tiêu, phương hướng phát triển và chiến lược kinhdoanh của công ty

− Phòng Tài chính: có 14 nhân viên Phòng có nhiệm vụ theo dõi tình hình tài

chính của công ty, đề xuất và điều chỉnh các phương án phù hợp để điều chỉnhphù hợp với nhiệm vụ kinh doanh của công ty

− Phòng Nhân sự: gồm 5 nhân viên Là phòng nghiệp vụ có chức năng định hình

và phát triển văn hóa công ty, quản lý, thực hiện các nhiệm vụ cụ thể, xây dựng

bộ máy nhân sự, đào tạo, thi đua, tổ chức quan sát, lưu trữ hồ sơ cán bộ côngnhân viên

− Phòng Kinh doanh: Gồm 25 nhân viên Là phòng có số lượng thành viên

nhiều nhất Phòng ban này được thành lập với chức năng chính là tìm kiếm đốitác, nhà đầu tư tiềm năng trong và ngoài nước, thúc đẩy tiến tới giao kết hợpđồng, giữ gìn các mối quan hệ với khách thuê thông qua việc kịp thời phản hồicác sự cố trong quá trình hoạt động

− Về độ tuổi: Có thể đánh giá, công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW đang

sở hữu nguồn nhân lực trẻ, năng động và đầy tiềm năng Nhóm có độ tuổi trên

35 đều thuộc các vị trí quản lý của công ty, đây là lực lượng có thâm niên vàtrình độ cao, thường có vai trò quyết định trong các chiến lược quan trọng.Nhóm tuổi từ 23 đến 35 luôn giữ một tỷ lệ cao và tương đối ổn định, đảm nhậnhoạt động chính ở các phòng ban cần sức trẻ và tư duy nhanh nhạy nhưmarketing, bán hàng…

− Về trình độ: Bộ phận quản lý cấp cao của công ty đều có trình độ từ đại họctrở lên để có thể hoạch định và điều hành tốt hơn công ty Do đặc thù về ngànhnghiệp, hầu hết nhân viên làm việc trong văn phòng đều có trình độ Đại học trởlên

3 Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty trong Quý I - 2020

Bảng 3.1 Tình hình hoạt động của Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW

giai đoạn từ tháng 01 - tháng 03/2020 Năm

Tỉ lệ xem xưởng/số đơn hỏi thăm

(Nguồn: Báo cáo của phòng Kinh doanh)3.1 Doanh thu

Doanh thu trong quý I của BW tập trung chủ yếu ở hạng mục nhà xưởng xâysẵn cho thuê Đây là những hợp đồng đã ký kết từ trước và tiền thuê sẽ được cácdoanh nghiệp thuê nhà xưởng chi trả theo từng giai đoạn, tối thiểu là theo quý Cácdoanh nghiệp thường phải chi trả chi phí thuê kho xưởng cho toàn quý I vào cuốitháng 3, hoặc trả dựa vào số ngày thuê thực tế của doanh nghiệp Do ảnh hưởng củaTết và dịch Covid-19, trong toàn quý I BW chỉ có thể ký kết được 3 hợp đồng thuê

nhà xưởng, một con số cực kỳ thấp Ba hợp đồng này cũng là ba hợp đồng đã đượcgửi đi từ năm 2019

Ngoài ra, công ty cũng duy trì doanh thu đối với hai nhà kho thông minh, mộtcho tập đoàn BEST Inc., một cho sàn giao dịch thương mại điện tử Shopee Hai nhàkho với tổng diện tích lên đến 5 ha tại TP.HCM kỳ vọng sẽ đem lại khái niệm mới về

“kho vận thông minh”, tích hợp các yếu tố địa điểm, thiết kế và tự động, hướng tớimục tiêu mang lại trải nghiệm tốt nhất cho khách hàng

3.2 Chi phí

Trong quý I của năm 2020, chi tiêu chủ yếu của BW dành cho việc xây dựngnhà kho cho hai tập đoàn BEST Inc và Shopee Do quy mô lớn, cùng với nhiều hạngmục, và để đảm bảo chất lượng và sự hiện đại cho nhà kho, BW đã chi một khoản lớncho máy móc, kết cấu và phần mềm tự động hóa

Một trong những chi phí lớn khác nữa là tiền hoa hồng dành cho môi giới Tuykhông có nhiều hợp đồng ký ở trong quý I, công ty vẫn phải trả một khoản tiền lớncho các hợp đồng trước đó

3.3 Ảnh hưởng hoạt động kinh doanh quý I

Trong thời điểm hiện tại, việc kinh doanh của công ty bị ảnh hưởng khá lớn.Thứ nhất, tình hình dịch bệnh phức tạp diễn ra trên khắp thế giới, khiến cho vốn đầu

tư FDI của toàn thế giới bị giảm mạnh Việc nguồn vốn FDI trên thế giới giảm, ViệtNam chịu tác động không nhỏ Khi đầu tư nước ngoài suy giảm, việc sử dụng và xâymới kho xưởng của doanh nghiệp cũng bị ảnh hưởng Thứ hai, việc Chính phủ ViệtNam ra lệnh hạn chế nhập cảnh, khiến cho việc di chuyển của các nhà đầu tư bị ảnhhưởng lớn Một số đối tác ở nước ngoài sẽ cảm thấy rất bất tiện khi nhập cảnh vàoViệt Nam, dẫn đến khó khăn trong việc ký kết hợp đồng dịch vụ với công ty Thứ ba,giai đoạn quý I của năm 2020 trùng với dịp Tết Nguyên Đán cổ truyền của Việt Nam.Theo quan sát, thời điểm quý I, do ảnh hưởng của kỳ nghỉ lễ, việc kinh doanh củanhiều doanh nghiệp, trong đó có BW, sẽ bị đình trệ, giảm sút so với các quý còn lại

Ba lý do trên ảnh hưởng rất lớn tới tình hình kinh doanh của Công ty Cổ phần Pháttriển Công nghiệp BW trong quý I năm 2020

CHƯƠNG II QUẢN TRỊ RỦI RO

R1 Rủi ro về đối thủ cạnh tranh

R2 Rủi ro mất cân đối cung cầu

R3 Rủi ro kinh tế vĩ mô và kinh tế ngành

R4 Rủi ro về lãi suất ngân hàng tương lai biến

động khi đầu tư Bất động sản cho thuê

R5 Rủi ro về hạ tầng và môi trường quanh dự án

1.1Rủi ro về đối thủ cạnh tranh (R1)

Bất động sản công nghiệp là ngành mang lại nhiều tiềm năng phát triển cũngnhư lợi ích kinh tế khổng lồ cho các nhà đầu tư Trong tiến trình phát triển côngnghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Việt Nam với lợi thế sở hữu nguồn tài nguyên thiênnhiên đa dạng cùng với chi phí nhân công giá rẻ tương đối cạnh tranh trong khu vực,nhu cầu về mở rộng đầu tư, đặc biệt trong lĩnh vực cho thuê kho bãi, nhà xưởng xâysẵn phục vụ hoạt động sản xuất đang ngày càng tăng lên Thêm vào đó, các ưu đãi vềmặt thuế quan và chính sách thu hút đầu tư nước ngoài ngày càng gia tăng trong bốicảnh Việt Nam liên tục gia nhập các hiệp định thương mại tự do Theo Bộ Kế hoạch

và Đầu tư, tính đến hết hai quý đầu năm 2019, khu công nghiệp, khu kinh tế của nước

ta đã thu hút được 340 dự án đầu tư nước ngoài, điều chỉnh tăng tổng vốn đầu tư đăng

ký mới đạt gần 8,7 tỷ USD

Với tiềm năng phát triển mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư, trên thịtrường hiện nay đã xuất hiện nhiều nhà đầu tư đáng chú ý như công ty bất động sảnViglacera, KTG Industrial và Kizuna Việt Nam, Boustead và Daiwa House

1.1.1 Nguyên nhân

Tuy đây là ngành đòi hỏi nhiều vốn và kinh nghiệm nhưng trên thị trường từlâu đã xuất hiện nhiều nhà đầu tư nước ngoài nhìn thấy tiềm năng phát triển của ViệtNam trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, họ là những doanh nghiệp có tiềm lựclớn cũng như khả năng cạnh tranh với BW về quy mô đầu tư hay trình độ quản lý.Hơn nữa, sau khi Việt Nam kí kết Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam và Liênminh châu Âu – EU (EVFTA) vào tháng 6/2019, 99% thuế hải quan giữa Việt Nam

và EU sẽ bị xóa bỏ Điều này làm thu hút một lượng đối thủ cạnh tranh tiềm năngkhác từ nước ngoài vào Việt Nam nhờ sức hút về những ưu đãi của Việt Nam và sựchuyển dịch các khu công nghiệp từ Trung Quốc sang khu vực có giá nhân công rẻnhư Đông Nam Á

Những đối thủ của BW trên thị trường có lợi thế cạnh tranh về kinh nghiệmkinh doanh, diện tích đất lớn tại nhiều vị trí khu công nghiệp và số lượng dự án đầu tư

đa dạng Những công ty đối thủ là những công ty đã được thành lập lâu đời, có mặt ởViệt Nam khá sớm, số vốn điều lệ lớn Điển hình như Daiwa House Industry là công

ty đã có 65 năm kinh nghiệm trong dự án xây dựng đầu tư, bắt đầu hoạt động tại ViệtNam với hơn 550 triệu USD vốn điều lệ và là nhà xây dựng của nhà máy Lixil GlobalViệt Nam Một đối thủ mạnh khác là công ty bất động sản Viglacera có hơn 20 nămkinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, thu hút 12 tỷ USD vốn FDI, đặcbiệt Viglacera có quỹ đất công nghiệp 1.700ha chưa khai thác, so sánh với số nămkinh nghiệm chỉ mới hơn 2 năm trong đầu tư kinh doanh bất động sản công nghiệpcủa BW và số vốn đầu tư ban đầu khoảng 200 triệu USD Trong khi BW mới chỉ pháttriển 10 danh mục đầu tư thì Viglacera đã có 12 dự án đầu tư tại các khu công nghiệptrên khắp Việt Nam Hai khách hàng hợp tác chiến lược đáng chú ý gần đây của BW

là công ty thương mại điện tử Shopee và công ty logistics BEST Inc., khi so sánh với

quy mô khách hàng của các đối thủ cạnh tranh trên thị trường, họ đều là những kháchhàng lớn có doanh thu vài tỷ USD mỗi năm; Samsung, Canon, Ariston, Vinamilk làkhách hàng tiêu biểu của Viglacera; Semitec Electronics, Technopack Việt Nam làkhách hàng lớn của Kizuna Việt Nam.

1.1.2 Giải pháp của công ty

BW tận dụng tối đa lợi thế sở hữu quỹ đất lớn trải dài từ Bắc vào Nam cùng vớiđội ngũ quản lý dày dặn kinh nghiệm thực hiện đa dạng hóa mô hình kinh doanh cungcấp các lựa chọn như nhà xưởng xây sẵn cho thuê, nhà xưởng xây theo yêu cầu, khovận hậu cần và các sản phẩm bất động sản công nghiệp khác, nhằm mang đến chokhách hàng sự thoải mái với nhiều lựa chọn đa dạng khi quyết định chọn BW làm đốitác đồng hành trong quá trình đầu tư tại Việt Nam Hơn nữa, công ty tập trung cungcấp cho khách hàng các dự án kho xưởng công nghiệp tại những khu vực kinh tế trọngđiểm, nơi mà nhiều doanh nghiệp sẽ tập trung để thực hiện công việc sản xuất củamình, khiến công ty có thể thu hút được nhiều khách hàng tiềm năng hơn Dịch vụ chothuê nhà xưởng xây sẵn là loại hình kinh doanh hỗ trợ nhà đầu tư nước ngoài thiết lậpkinh doanh sản xuất nhanh chóng mà không phải trải qua những bước xây dựng tốnthời gian và thủ tục phức tạp

1.2.1 Đề xuất giải pháp quản lý rủi ro cho công ty

Về quy mô, công ty mở rộng vốn để mở rộng số lượng nhà xưởng trên nhiều vịtrí chiến lược, đáp ứng nhu cầu mở rộng sản xuất ngày càng tăng tại Việt Nam Đồngthời, việc có nguồn nhân lực phong phú và dày dặn kinh nghiệm cũng sẽ giúp chocông ty có được sự tin tưởng lớn từ khách hàng so với những đối thủ khác Công tynên đẩy mạnh việc tìm kiếm các khách hàng là những doanh nghiệp quy mô lớn, đẩymạnh ưu đãi về dịch vụ khách hàng

1.2 Rủi ro mất cân bằng cung cầu (R2)

1.2.1 Nguyên nhân

BW có những khách hàng với quy mô khá lớn nên cần quỹ đất cao, hiện nayquỹ đất công nghiệp của BW lên đến 438.4ha tại Việt Nam Hơn nữa, trong bối cảnhtổng vốn FDI đổ vào Việt Nam năm 2019 đạt 38 tỷ USD cao nhất trong vòng 10 năm,

BW có kế hoạch mở rộng quỹ đất gấp 3-4 lần so với quỹ đất năm 2019 trong vòng 3-5

năm tiếp theo Điều này làm cho BW được dự đoán trở thành một trong số các công ty

sở hữu nguồn cung lớn trong ngành

Từ biểu đồ số lượng yêu cầuhỏi thuê xưởng theo vị trí dự án của

BW cho thấy số lượng khách hàngyêu cầu thuê nhà xưởng tại BàuBàng (Bình Dương) là cao nhất tính đến tháng 10/2019 với 49 công ty Trong khi diệntích đất của BW tại khu công nghiệp Bàu Bàng (Bình Dương) là 224.7ha, toàn miềnnam là 371ha trong tổng số 438.4ha diện tích đất công nghiệp của BW trên toàn quốchiện nay Theo thống kê của JLL trong báo cáo quý II/2019, khu công nghiệp miềnNam đạt tổng diện tích đất cho thuê là 25.060ha, cao gấp 2.5 lần so với miền Bắc.Điều này cho thấy tiềm năng phát triển đất công nghiệp tại khu vực miền Nam vẫncòn lớn và BW chưa mở rộng đủ diện tích đất để đáp ứng phong phú hơn nhu cầu đầu

tư sản xuất tại khu vực miền nam Do đó, việc mở rộng diện tích đất công nghiệp phíanam là chiến lược phát triển cần thiết mà công ty nên thực hiện nhằm chiếm lĩnh thịphần lớn hơn trong tương lai

Bắc Ninh là tỉnh có nhu cầu thuê xưởng lớn thứ hai nhưng vì mối liên kết giữacác doanh nghiệp FDI với doanh nghiệp nội địa còn trong phạm vi hẹp, nên chưa thúcđẩy sự phát triển của các doanh nghiệp trong nước, đặc biệt là các doanh nghiệp địaphương Tỉnh Bắc Ninh chưa có những giải pháp điều chỉnh quy hoạch các KCN phùhợp với quy hoạch phát triển tổng thể kinh tế - xã hội của tỉnh Cơ sở hạ tầng của phầnlớn các khu công nghiệp ở Bắc Ninh chưa được đầu tư đồng bộ và hoàn chỉnh Đếntháng 9/2019 chỉ có 2 cụm công nghiệp có hệ thống xử lý nước thải tiêu chuẩn, trongkhi những cụm công nghiệp khác lại gây ô nhiễm Việc mở rộng quỹ đất đúng chấtlượng để hình thành khu công nghiệp của BW tại Bắc Ninh sẽ gặp nhiều khó khănhơn so với việc mở rộng quỹ đất ở khu vực miền nam.

Do ảnh hưởngcủa dịch Covid-19, sốlượng người lao động

và nguyên vật liệucung ứng cho ngànhbất động sản đang bịthiếu hụt nghiêmtrọng Do Trung Quốc là nhà cung cấp nguyên vật liệu lớn của các doanh nghiệp tạiViệt Nam nên khi dịch Covid-19 nổ ra tại Trung Quốc vào khoảng đầu năm 2020,nhiều doanh nghiệp nước ngoài tại Việt Nam đã giảm tốc độ, quy mô sản xuất, thậmchí có thể dừng hoạt động kinh doanh hoàn toàn nếu tình hình dịch bệnh trở nên mấtkiểm soát Vì vậy, trong quý đầu của năm 2020, số lượng đơn hỏi thuê xưởng giảmmạnh chỉ còn 57 đơn tính đến tháng 03/2020 so với mức cao nhất 139 đơn hỏi hàngvào tháng 05/2018 Nhiều mặt hàng phụ thuộc nguyên vật liệu lớn từ Trung Quốcgiảm mạnh so với năm 2018 và 2019 Theo CBRE, sự gián đoạn trong chuỗi cung ứngkhiến công nghiệp và kho vận giảm sút công suất sản xuất, do đó ảnh hưởng tiêu cựcđến hoạt động đầu tư bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ là một trong những thịtrường chịu nặng nề nhất vì hơn 6% tổng giá trị gia tăng của Việt Nam phụ thuộc vàoTrung Quốc Khi nền kinh tế Trung Quốc rơi vào đình trệ hàng tháng liền dưới tác

động dịch Covid-19 thì sản xuất Việt Nam chắc chắn cũng sẽ giảm theo làm nhu cầu

để thuê nhà xưởng, kho bãi sản xuất giảm đáng kể so với cùng kỳ những năm trước.1.2.2 Giải pháp đề xuất cho công ty

Trong giai đoạn thị trường đang trầm lắng, BW nên điều chỉnh lại dây chuyềnkinh doanh, giảm giá tiền thuê, giảm tiến độ trả tiền thuê cho khách hàng và xem xétviệc tăng chiết khấu Đồng thời, công ty nên cân nhắc việc mở rộng quy mô haykhông giữa những ảnh hưởng từ sự dịch chuyển cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sangcác nước Đông Nam Á và sự thiếu nguồn cung lao động vì ảnh hưởng của dịch bệnh

Về việc chưa khai thác hết tiềm năng của khách hàng trong khu vực miền nam,

BW nên mở rộng thêm quỹ đất ở những khu công nghiệp có nhu cầu thuê xưởng caonhư KCN Bàu Bàng và KCN Mỹ Phước 3

1.3 Rủi ro kinh tế vĩ mô và kinh tế ngành (R3)

1.3.1 Phân tích

Những biến động gần đây của thị trường Bất động sản có thể được kể đến nhưcuộc chiến tranh thương mại, tình trạng bất ổn xã hội, và thời điểm này là dịch viêmđường hô hấp do chủng mới của virus Corona gây ra – một loại bệnh có những triệuchứng tương tự như cảm lạnh thông thường với tỷ lệ tử vong cao hơn cúm mùa Cácchuyên gia của Savills Việt Nam nhận định rằng, trong thời điểm thế giới đang cónhững căng thẳng về thương mại cùng nhiều diễn biến xã hội bất ổn, dịch cúm Covid-

19 bất ngờ xuất hiện đã gây thêm áp lực cho nền kinh tế tại các nước đang có dịch,trong đó có Việt Nam

1.3.1.1 Cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung

Leo thang chiến tranh thương mại Mỹ-Trung gây ảnh hưởng nhất định đến nềnkinh tế Việt Nam, song cũng mở ra nhiều cơ hội phát triển cho thị trường bất động sảncông nghiệp tại nước ta nhờ dòng vốn đầu tư từ các quốc gia phát triển "đổ" vào ViệtNam liên tục tăng cao Nhờ đó, xu thế thị trường bất động sản công nghiệp trong năm

2019 tiếp tục phát triển tích cực cũng như đảm bảo chất lượng, đó là năm của kinhdoanh số và năng suất lao động

Trong thời kì này, nhu cầu đối với các tài sản công nghiệp Việt Nam được ghinhận đang trong chu kỳ tăng nóng Các nhà đầu tư để mắt đến phân khúc này bởi năng

suất làm việc đang dần cải thiện và chi phí lao động thấp ở Việt Nam Cộng thêm căngthẳng thương mại Mỹ - Trung gần đây góp phần đẩy nhanh quá trình quyết định dịchchuyển sản xuất của các tập đoàn lớn.

Trong bối cảnh trên, công ty BW tiếp tục triển khai kế hoạch mở rộng quỹ đấtcông nghiệp từ 230 ha phân bổ tại 10 vị trí trên 6 tỉnh thành của Việt Nam lên gấp 3-5lần trong vòng 4 năm tới Mục đích nhằm khai thác triệt để tiềm năng của thị trườngcông nghiệp - thương mại điện tử - logistics tại Việt Nam

BW cho biết, nếu lấy cột mốc từ tháng 10/2018, thời điểm cuộc chiến thươngmại Mỹ - Trung bắt đầu bước vào giai đoạn căng thẳng đến tháng 5/2019, số lượngđơn hàng từ khách thuê nhà xưởng, kho bãi của công ty tại Việt Nam đã tăng lên gấpđôi

Cơn sóng ngầm săn lùng quỹ đất công nghiệp tại thị trường Việt Nam đangkhiến giá đất công nghiệp tăng cao, cộng thêm tác động của chu kỳ hậu sốt đất, chi phíthuê kho bãi, nhà xưởng cũng leo thang Tính đến đầu quý III/2019, mức giá thuê đấtcông nghiệp trung bình ở miền Nam và miền Bắc tại Việt Nam là 95 USD/m2 trêntổng thời hạn thuê, tăng lần lượt 15,8% và 6,7% so với cùng kỳ năm trước đó Diễnbiến này đang làm giảm đi phần nào tính hấp dẫn do chi phí rẻ tại thị trường côngnghiệp Việt Nam

Cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung hiện trong giai đoạn này vẫn còn diễn biếnphức tạp và chưa có kết cục rõ ràng Thế nhưng thị trường bất động sản công nghiệpViệt Nam nói chung và BW nói riêng đang ít nhiều hưởng lợi từ điều này và đạt đàtăng trưởng cao

Tuy nhiên, các chủ đầu tư cũng nhìn nhận thị trường đang đứng trước tháchthức rất lớn do giá đất ngày càng tăng cao Điều này khiến việc phát triển nguồn cungngày càng gặp nhiều khó khăn và gặp một số rủi ro Hơn thế nữa, số lượng doanhnghiệp từ các nước Nhật Bản, Trung Quốc, Đài Loan, Hong Kong, Hàn Quốc… quantâm khu công nghiệp ngày càng tăng, đặc biệt khi hầu hết các khu công nghiệp camkết phát triển toàn diện về hạ tầng kỹ thuật với định hướng xanh - sạch - bền vững, sẵnsàng đón nhận các nhà đầu tư thứ cấp từ quý II-2019 Vì thế, tận dụng thời cơ và cơhội, xây dựng cơ sở hạ tầng tiên tiến, lựa chọn các dự án pháp lý an toàn, rõ ràng là

phương pháp tối ưu dành cho BW với mục tiêu tăng trưởng ổn định và lâu dài một khithương chiến hạ nhiệt

1.3.1.2 Dịch viêm đường hô hấp do chủng mới của virus Corona bùng phát

Nhiều bài viết chỉ ra sự tương đồng giữa dịch COVID-19 và đại dịch SARSnăm 2003 như hai dịch bệnh gây hàng loạt ảnh hưởng đối với nền kinh tế, xuất phát từTrung Quốc sau đó nhanh chóng lan tới các vùng lãnh thổ khác Tuy nhiên, theoSavills Châu Á Thái Bình Dương, dịch SARS xuất hiện vào thời điểm khi thị trườngbất động sản đang ở thời kỳ suy thoái, khác với COVID-19 hiện tại khi thị trường bấtđộng sản đang trên đà phát triển Điều này có thể gây ra những gián đoạn kinh tế theodiện rộng Theo như đánh giá của các chuyên gia Savills, các dấu hiệu khó khăn lanrộng trong lĩnh vực đầu tư bất động sản công nghiệp vẫn chưa được cụ thể hóa chođến nay và nhiều khả năng chủ đầu tư sẽ phải quyết định chờ đợi cho dịch bệnh trôiqua nếu tài sản và tiềm lực tài chính của họ vẫn trong khả năng kiểm soát

Hiện nay, lượng lớn kháchhàng đến từ Trung Quốc cũng là mộtkhó khăn nhất định trong thời kì nàyđối với BW Nền kinh tế Trung Quốchiện tại đang bị đóng băng, lượngkhách hàng đầu tư từ quốc gia này đến Việt Nam vì thế cũng giảm mạnh Việc phụthuộc phần lớn vào các dự án từ các doanh nghiệp quốc tế và cụ thể là Trung Quốckhiến công ty còn trong tình trạng bị động trong việc tìm kiếm nguồn khách hàng ởthời điểm này cũng như trong tương lai nếu nền kinh tế còn diễn biến phức tạp

1.3.2 Đề xuất giải pháp

Trong thời điểm dịch viêm đường hô hấp do chủng mới của virus Corona gây

ra, nhà nước luôn khuyến khích công dân cả nước có ý thức tự bảo vệ bản thân thôngqua việc cách ly toàn xã hội Đây cũng là cơ hội cho các lĩnh vực thương mại điện tử,giao hàng nhanh phát triển Để tranh thủ nguồn cung sản phẩm đến thị trường, việcxây dựng kho hàng để đáp ứng đủ nguồn cung thị trường là điều cần thiết Các nhàkho xây theo yêu cầu là sản phẩm sẽ được BW đẩy mạnh vì được các doanh nghiệpsản xuất ưa thích do giúp tiết kiệm thời gian gia nhập thị trường và dễ mở rộng

Thương vụ hợp tác giữa BW, Best Inc và Shopee Việt Nam mới đây là một ví dụ.Trong tương lai, việc mở rộng hợp tác với các khách hàng nội địa và các khách hàngđến từ những quốc gia lãnh thổ khác nhau là điều cần thiết giúp công ty có chỗ đứngtrong thị trường nội địa và chủ động đối với nguồn khách hàng, không bị phụ thuộcvào một nhóm khách hàng nhất định.

1.4 Rủi ro về lãi suất ngân hàng tương lai biến động (R4)

Các dự án lớn chủ yếu thường dựa vào sự hỗ trợ tài chính của các ngân hànghoặc các quỹ đầu tư lớn Cụ thể ở đây, Công Ty Cổ Phần Phát Triển Công Nghiệp BW(BW) là liên doanh giữa Warburg Pincus - quỹ đầu tư tư nhân hàng đầu thế giới và tậpđoàn Becamex IDC - nhà phát triển bất động sản công nghiệp lớn nhất Việt Nam

Chủ đầu tư thường phải đi vay vốn và chi phí sử dụng vốn sẽ ảnh hưởng đếnhiệu quả đầu tư Khách hàng cá nhân, nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng vay khi lựa chọn thuê dự

án Song, hiện nay lãi suất ở Việt Nam vẫn còn quá cao so với các nước, cộng thêmviệc điều chỉnh lãi suất thả nổi, có thể tăng lên bất cứ lúc nào là một rủi ro khá lớntrong đầu tư kinh doanh bất động sản Công Ty Cổ Phần Phát Triển Công Nghiệp BW(BW) kinh doanh trên lĩnh vực cho thuê nhà xưởng cũng sẽ không tránh khỏi nhữngảnh hưởng nhất định

1.5 Rủi ro về hạ tầng và môi trường quanh dự án (R5)

Thực tế, trên thị trường bất động sản hiện nay có những doanh nghiệp pháttriển thương hiệu bằng chính việc đầu tư “mạnh tay” cho hạ tầng, tiện ích nhằm tạogiá trị vô hình cho dự án Thậm chí, số tiền để xây dựng hạ tầng, tiện ích còn lớn hơntiền xây dựng sản phẩm Đó vừa là hướng đi, vừa là cách tạo tính thanh khoản màhiện nay BW đang cố gắng theo đuổi đến cùng

Công ty Cổ phần Phát triển công nghiệp BW đã kết hợp thành công sức mạnh

và kinh nghiệm của các đối tác liên doanh để trở thành công ty hàng đầu trong lĩnhvực cung cấp dịch vụ cho thuê nhà xưởng, kho vận hậu cần và không ngừng mở rộngcác lựa chọn về địa điểm thuê cho khách hàng Tính đến thời điểm hiện tại, BW đãphát triển quỹ đất rộng 380ha tại 14 dự án và 7 thành phố công nghiệp trọng điểm trên

cả nước với sự ủng hộ, gắn bó và hợp tác của 69 nhà đầu tư từ 13 quốc gia và vùnglãnh thổ

Cụ thể, tại khu vực phía Bắc, thị trường kho bãi của công ty tập trung tại xungquanh thủ đô Hà Nội và các tỉnh ven biển bao gồm Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng.Các khu vực này tập trung dân số đông đúc nhất khu vực, đây là các khách hàng tiềmnăng và là nguồn nhân lực dồi dào Thêm vào đó, khả năng tiếp cận với cảng biểngiúp phát triển các ngành công nghiệp.

Tại khu vực phía Nam, công ty đặt kho bãi tại các tỉnh thành và khu vực BìnhDương, Đồng Nai và TP.HCM Với điều kiện thuận lợi hơn khu vực phía Bắc, nơi đâyđược kết nối tốt bởi hệ thống đường cao tốc và các cảng thủy nội địa, cảng biển vàcảng hàng không quốc tế Với vị trí thuận lợi, nằm gần trung tâm logistics của vùng,khu vực phía Nam luôn dẫn đầu thị trường Việt Nam về mảng công nghiệp

Giá thuê kho khu vực này cũng được kỳ vọng sẽ tăng 4,0% trong năm 2018 và3,5% trong năm 2019 và 2020 Khả năng tăng giá cao hơn tại phía Nam nhờ có nhucầu cao từ các nhà bán lẻ, 3PLS (cung cấp dịch vụ logistics bên thứ ba hay logisticstheo hợp đồng) và các nhà sản xuất

Theo phân tích của CBRE, là nơi tập trung cảng hàng không và cảng biểnchính, TP.HCM chiếm 16% kim ngạch xuất khẩu của Việt Nam trong năm 2017 Điềunày dẫn đến nhu cầu cao về nhà kho, nhà máy và đất công nghiệp từ nhà đầu tư nướcngoài Việc gia tăng thương mại điện tử và tiêu dùng nội địa là yếu tố chính ảnhhưởng đến nhu cầu hiện nay

Cơ sở hạ tầng được xem là xương sống của bất động sản, là động lực để tănggiá bất động sản BW đặt tham vọng trở thành doanh nghiệp hàng đầu cung ứng bấtđộng sản công nghiệp, trọng tâm là cho thuê nhà xưởng, kho vận hậu cần nên phảiluôn có những quyết định sáng suốt trong việc lựa chọn địa điểm xây dựng cơ sở hạtầng Những dự án của công ty nằm trong quy hoạch hạ tầng đồng bộ, môi trườngsống tốt thường hút khách, được nhiều nhà đầu tư quan tâm và chọn mua, tạo được giátrị vô hình cho dự án, ít phụ thuộc vào sự lên xuống của thị trường Nhưng trên hết,nếu cơ sở hạ tầng phát triển không đủ vững chắc, hoạt động giao thương sẽ bị đình trệhoặc tình trạng quá tải hao mòn sẽ xảy ra dẫn đến chính quyền gắt gao hơn, làm chocông ty khó tìm được nguồn cung bất động sản về sau

Dễ dàng nhận thấy những vấn đề về môi trường sẽ trở nên bức thiết nếu việckhai thác các công trình và cơ sở vật chất không đủ hiện đại để đáp ứng Ô nhiễm môitrường ở khu vực bất động sản công nghiệp được đầu tư xây dựng có ảnh hưởng xấutới giá trị bất động sản và tăng rủi ro kinh doanh cho nhà đầu tư khi họ có thể phảichịu trách nhiệm trước pháp luật về tất cả các chi phí dùng để khắc phục tình trạng ônhiễm môi trường xảy ra xuất phát từ hoạt động của bất động sản công nghiệp đó.Hiện nay, các khách hàng chủ yếu của BW thường đến từ quốc tế với quy mô dự ánlớn vì vậy việc kiểm soát hết tất cả là rất khó, đây cũng là một trong những yếu tố nangiải mà công ty đang gặp phải trong việc giảm thải việc ảnh hưởng đến môi trườngsống Việc xây dựng hệ thống xử lý rác thải tiên tiến đang là yếu tố cần thiết trong thờiđiểm hiện tại.

MỨC ĐỘTHIỆT HẠI

1 2 3 4Hầu như

không xảy

ra Hiếm khixảy ra R3 R4

Có thể xảy ra R

Có khả năngxảy ra tươngđối

R1

Khả năng

Không thểtránh khỏi

2 Rủi ro tài chính

Rủi ro tài chính là những rủi ro có liên quan đến tài chính bao gồm các giaodịch tài chính, các khoản vay của công ty có nguy cơ vỡ nợ, việc thực hiện các quyếtđịnh tài chính làm ảnh hưởng đến lợi nhuận của công ty Rủi ro tài chính đến từ cả yếu

tố bên ngoài và yếu tố bên trong công ty và mọi rủi ro đều gắn với khả năng sinh lời.Quản lý rủi ro tài chính là một việc hết sức quan trọng mà mỗi doanh nghiệp phải làmtốt vì nếu không thực hiện tốt sẽ gây ra thiệt hại rất nặng nề, trì trệ sản xuất thậm chíphá sản

Tác động của rủi ro tài chính: rủi ro tài chính tác động có ảnh hưởng lớn đếndoanh thu của doanh nghiệp Việc quản trị dòng tiền không tốt sẽ gây nên tình trạngthiếu vốn kinh doanh, vốn luân chuyển chậm, không bảo toàn được vốn, thâm hụt vốn

từ quỹ Điều này cũng ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng vốn và khả năng sinh lời củadoanh nghiệp Mặt khác rủi ro tài chính còn ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh vànăng lực cạnh tranh của doanh nghiệp Nếu tình hình tài chính lành mạnh sẽ giúpdoanh nghiệp kinh doanh tốt và tăng năng lực cạnh tranh trên thị trường Đơn cử nhưcác rủi ro không thanh toán hoặc thanh toán chậm các khoản nợ phải trả đến hạn, ngănngừa nguy cơ vỡ nợ và rủi ro phá sản trong kinh doanh sẽ giúp doanh nghiệp gia tăng

uy tín và tầm ảnh hưởng Vì vậy các doanh nghiệp cần chủ động nắm bắt những biếnđộng trên thị trường, nhận diện được rủi ro và có biến pháp ứng phó thích hợp

Các rủi ro mà Công ty Cổ phần phát triển công nghiệp BW gặp phải gồm:

là rủi ro về ngành, do BĐS công nghiệp là ngành tăng trưởng theo chu kỳ, lên xuốngkhông ổn định Các rủi ro tín dụng phải kể đến là rủi ro không thanh toán từ các kháchthuê và rủi ro không đảm bảo thanh toán.

Tại Việt Nam, dịch COVID-19 bùng phát đã khiến các hoạt động kinh tế nóichung và BĐS công nghiệp nói riêng bị ảnh hưởng nặng nề Đối với các doanh nghiệp

là khách thuê của BW, dù doanh thu của họ sụt giảm mạnh nhưng vẫn phải duy trì chiphí lương, thuê mặt bằng trong các KCN, đặc biệt là thanh toán cho các khoản vayngân hàng Do đó, giới chuyên gia đánh giá dịch bệnh có thể gia tăng nợ xấu do nhiềukhách thuê nước ngoài có thể chậm thanh toán, thậm chí là không thanh toán

Nhóm phân tích ở các khía cạnh sau:

- Khách thuê

Như đã phân tích ở những phần trên, đối tượng khách hàng của công ty BW lànhững khách thuê nước ngoài, họ muốn đẩy mạnh liên doanh với các nhà pháttriển công nghiệp nội địa, nhằm khai thác triệt để tiềm năng của thị trườngcông nghiệp - thương mại điện tử - logistics tại Việt Nam Công ty BW chủ yếutập trung tìm kiếm các khách hàng tiềm năng, từ đó nhận định được cơ hội vànắm bắt, mở rộng các mối quan hệ, thuyết phục hợp tác các giao dịch mang lạinguồn thu Khách thuê Trung Quốc chính là nguồn cầu lớn nhất của BW từtrước đến nay Tuy nhiên, bởi dịch Covid-19 mà Trung Quốc đang gánh chịunhững đòn suy thoái nặng nề, những khách thuê mới sang Việt Nam như TrungQuốc, Hồng Kông, Đài Loan hầu như đều hoãn không sang Việt Nam để khảosát mặt bằng Theo báo cáo của CBRE, sự bùng phát của dịch bệnh ảnh hưởngnghiêm trọng đến Việt Nam do sụt giảm về nhu cầu từ các khách thuê Trung

Quốc Công nghiệp và kho vận sụt giảm công suất sản xuất ảnh hưởng đếnBĐS công nghiệp Sự gián đoạn trong chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sẽ gây raảnh hưởng dây chuyền đến các quốc gia lân cận, do 40% hàng hóa trung giantrong chuỗi cung ứng của khu vực châu Á đều được sản xuất tại Trung Quốc.Các nhà kinh tế nhận định, Việt Nam, Malaysia và Campuchia sẽ là những thịtrường chịu ảnh hưởng nặng nề nhất khi hơn 6% tổng giá trị gia tăng của cácnền kinh tế này đều phụ thuộc vào Trung Quốc Nhóm nhận thấy: trước tìnhhình dịch bệnh, thị trường BĐS công nghiệp đang gặp khó khăn, trường hợpkhách thuê không bị áp lực công nợ thì chấp nhận vẫn thanh toán tiền thuê đềuđặn và đợi đến khi thị trường khả quan Còn khách thuê bị kẹt tiền vẫn chấpnhận chậm trả trong vòng 1- 2 tháng đồng thời bị tính lãi theo số này bị chậm,chỉ như thế họ mới có thể đủ vốn để xoay vòng đồng vốn, doanh thu của họ sụtgiảm mạnh nhưng vẫn phải duy trì chi phí lương nhân công, nguyên vật liệu,mặt bằng, kho bãi, lãi vay ngân hàng, bảo hiểm, chi phí hoạt động khác Đốivới các khách thuê không có khả năng thanh toán, họ không còn cách nào khácngoài việc không thanh toán, chấp nhận mất cọc, bị niêm phong nhà máy vàđền bù thiệt hại hợp đồng Điều đó dẫn đến rủi ro không thanh toán hoặc thanhtoán chậm cho BW, khi đó BW sẽ mất một phần hoặc hoàn toàn nguồn thu,không đủ vốn để vận hành hoạt động, ảnh hưởng đến nghiêm trọng đến công ty

và về lâu dài có nguy cơ phá sản

- Phương thức thanh toán: Công ty BW sử dụng phương thức trả trước thông quachuyển khoản ngân hàng bằng VNĐ với nhiều hình thức trả Hình thức trả thấpnhất phải kể đến là trả theo quý cố định, ngoài ra còn có thanh toán theo năm

và thanh toán nửa năm một lần Mặc dù thanh toán trả trước là phương thứckhá có lợi cho công ty BW nhưng không phải lúc nào khách thuê cũng đảm bảothực hiện được Nguyên nhân xuất phát từ dịch Covid-19, khi mà các doanhnghiệp đang đối mặt với khó khăn, áp lực tài chính tăng lên, điểm tín dụnggiảm xuống, rủi ro lãi suất ngày càng tồn đọng, các khách thuê mất dần khảnăng kiểm soát tài chính doanh nghiệp mình; đồng thời, phương thức thanhtoán này không hề có một đảm bảo thanh toán nào từ ngân hàng nên việc thanhtoán phụ thuộc rất nhiều vào thiện chí của khách thuê Do đó rủi ro khách thuê

không thanh toán hoặc thanh toán chậm hoàn toàn có khả năng xảy ra, điều đódẫn đến chôn vốn, ảnh hưởng rất lớn đến doanh thu, lợi nhuận và hoạt độngkinh doanh của doanh nghiệp.

Tóm lại, sau khi xem xét tình hình dịch Covid-19 đang diễn ra, cùng với thực

tế số liệu thu thập được rằng đã có 1 trường hợp không thanh toán tiền thuê, riêngtrường hợp chậm thanh toán chiếm 5% tổng số các dự án từ BW, vì thế nhóm cho rằngrủi ro tín dụng, cụ thể là rủi ro không thanh toán hoặc thanh toán chậm là có khả năngxảy ra tương đối và nếu xảy ra sẽ gây tổn hại đến tình hình tài chính của công ty nêncông ty cần có biện pháp đối phó kịp thời

2.1.2 Đề xuất giải pháp quản lý rủi ro cho công ty

Trước ảnh hưởng khá nghiêm trọng của dịch Covid-19, công ty BW cần đốimặt với các rủi ro tín dụng có thể gặp phải để nhanh chóng có các giải pháp tạm thờigiải quyết được các rủi ro Tiền thanh toán từ các khách thuê hoặc khách hàng chính lànguồn thu chủ yếu, được xem như là động lực phát triển, phản ảnh và đánh giá quátrình hoạt động của doanh nghiệp; đồng thời là nguồn để doanh nghiệp thực hiệnnghĩa vụ với nhà nước như nộp thuế Doanh thu lớn giúp doanh nghiệp ổn định, tránhgặp các khó khăn về mặt tài chính Do đó, sau quá trình phân tích như trên, nhóm xinmột số giải pháp quản lý rủi ro tín dụng như sau

Biện pháp đầu tiên công ty cần thực hiện đó là cần biết cách chọn lọc nhóm đốitượng khách hàng/khách thuê, xem xét đến khả năng tài chính, năng lực cạnh tranh,sức bền sản xuất để xác định liệu họ có năng lực vượt qua được khủng hoảng nàykhông Nếu có thể, doanh nghiệp có thể chuyển sang trạng thái “ngủ đông”, hạn chế

mở rộng quy mô, đổ vốn quá nhiều vào các công trình mới mà chưa chắc chắn tìmđược nguồn cầu ổn định Giải pháp này giúp BW duy trì dòng tiền vượt qua mùaCovid-19, giữ được bộ máy chủ chốt để phục hồi kinh doanh sau đại dịch

Thứ hai, sau khi quyết định được danh sách khách hàng, đã xác định đượcnhóm khách hàng cũ và mới, công ty cần áp dụng riêng các biện pháp Đối với nhómkhách hàng mới, nhóm chúng tôi chủ quan nghĩ rằng công ty nên xem xét tăng tiềncọc một cách phù hợp nếu cho thuê nhà xưởng, hoặc quy định tiền ứng trước cao hơnmức bình thường nếu xây mới nhằm hạn chế rủi ro không nhận được tiền thuê, khi đómức chênh lệch với tiền cọc có thể bù đắp những mất mát mang lại Đối với khách