Kiểm soát tăng trưởng nóng của tín dụng bất động sản nghiên cứu trường hợp điển hình tại ngân hàng thương mại cổ phần ngoại thương việt namchi nhánh biên hòa luận văn thạc sĩ tài chính ngân hàng

HỒ CHÍ MINH NGUYỄN QUANG VÂN NAM KIỂM SOÁT TĂNG TRƯỞNG NÓNG CỦA TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN – NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP ĐIỂN HÌNH TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN QUANG VÂN NAM

KIỂM SOÁT TĂNG TRƯỞNG NÓNG CỦA TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN – NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP ĐIỂN HÌNH TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH BIÊN HÒA

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN QUANG VÂN NAM

KIỂM SOÁT TĂNG TRƯỞNG NÓNG CỦA TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN – NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP ĐIỂN HÌNH TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH BIÊN HÒA

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng

Mã số: 8 34 02 01

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS NGUYỄN KIM PHƯỚC

LỜI CAM ĐOAN

Luận văn này chưa từng được trình nộp để lấy học vị thạc sĩ tại bất cứ một trường đại học nào Luận văn này là công trình nghiên cứu riêng của tác giả, kết quả nghiên cứu là trung thực, trong đó không có các nội dung đã được công bố trước đây hoặc các nội dung do người khác thực hiện ngoại trừ các trích dẫn được

dẫn nguồn đầy đủ trong luận văn

TP HCM, ngày … tháng … năm 2020

Tác giả

LỜI CÁM ƠN

Trước tiên, tôi xin được gửi lời cảm ơn sâu sắc tới đến Quý Thầy Cô Trường Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh đã hỗ trợ, giúp đỡ và trực tiếp giảng dạy, truyền đạt kiến thức khoa học chuyên ngành Tài chính – Ngân hàng, là cơ sở nền tảng để thực hiện luận văn này và áp dụng vào thực tiễn công việc Đặc biệt, tôi chân thành tri ân vai trò định hướng khoa học của TS Nguyễn Kim Phước đã hỗ trợ

và dìu dắt tôi từng giai đoạn trong suốt quá trình nghiên cứu để hoàn thiện luận văn

về đề tài “Kiểm soát tăng trưởng nóng của tín dụng bất động sản – Nghiên cứu trường hợp điển hình tại Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Biên Hòa”

Cuối cùng, tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến gia đình và bạn bè luôn động viên, chia sẻ và tiếp thêm nguồn lực cho tôi để hoàn thành luận văn này

Do kinh nghiệm và kiến thức còn hạn chế, luận văn này không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được những ý kiến đóng góp từ Quý Thầy Cô, đồng nghiệp và các bạn học viên

Tôi chân thành cảm ơn!

LGD : Tỷ trọng tổn thất ước tính (Loss Given Default)

LTV : Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo (Loan – to - Value)

NHTM : Ngân hàng thương mại

NIM : Biên lãi ròng

PD : Xác suất vỡ nợ (Profitability of Default)

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN I LỜI CÁM ƠN II DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT III MỤC LỤC IV DANH MỤC BẢNG BIỂU VIII DANH MỤC HÌNH ẢNH IX TÓM TẮT X ABSTRACT XI PHẦN MỞ ĐẦU XII

1 Lý do chọn đề tài xii

2 Lược khảo một số nghiên cứu trước đây xiv

3 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu xix

3.1 Mục tiêu tổng quát xix

3.2 Mục tiêu cụ thể xix

3.3 Câu hỏi nghiên cứu xix

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu xix

5 Phương pháp nghiên cứu xx

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn xxi

7 Bố cục luận văn xxi

1 CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ KIỂM SOÁT TĂNG TRƯỞNG NÓNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1

1.1 Cơ sở lý thuyết về kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại 1

1.1.1 Lý luận chung về thị trường bất động sản 1

1.1.2 Tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại 1

1.1.3 Tăng trưởng tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại 3

1.1.4 Vai trò của tăng trưởng tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại 3

1.1.5 Hậu quả của tăng trưởng nóng tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại 4 1.1.6 Kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại

1.3 Những biện pháp kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại 9

1.3.1 Định hướng về chính sách cho vay và tuyên bố mức độ rủi ro tín dụng bất động sản 9 1.3.2 Hoàn thiện hệ thống quản trị rủi ro tín dụng tại ngân hàng thương mại 10

1.4 Bài học kinh nghiệm trong kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản

từ một số NHTM tiêu biểu 22

1.4.1 Bài học kinh nghiệm trong kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản từ Ngân hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam 22 1.4.2 Bài học kinh nghiệm trong kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản từ Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín 23 1.4.3 Bài học kinh nghiệm trong kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản từ Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng 24 1.4.4 Bài học kinh nghiệm trong kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản từ Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam 25 1.4.5 Bài học kinh nghiệm trong kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản áp dụng đối với Vietcombank 26

2 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG TĂNG TRƯỞNG NÓNG VÀ KIỂM SOÁT TĂNG TRƯỞNG NÓNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI

VIETCOMBANK - CN BIÊN HÒA 29

2.1 Tổng quan về Vietcombank - CN Biên Hòa 29

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển 29

2.1.2 Cơ cấu tổ chức, bộ máy hoạt động 29

2.1.3 Khái quát kết quả hoạt động kinh doanh của Vietcombank - CN Biên Hòa 30

2.2 Thực trạng tăng trưởng nóng tín dụng bất động sản tại Vietcombank - CN Biên Hòa 31

2.2.1 Tăng trưởng quy mô tín dụng bất động sản tại Vietcombank – CN Biên Hòa 31

2.2.2 Chất lượng dư nợ tín dụng BĐS tại Vietcombank – CN Biên Hòa 36

2.2.3 Thực trạng cơ cấu danh mục tín dụng tại Vietcombank – CN Biên Hòa 37

2.3 Thực trạng kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng bất động sản tại Vietcombank - CN Biên Hòa 39

2.3.1 Định hướng chính sách cho vay và khẩu vị rủi ro tín dụng bất động sản 39

2.3.2 Thực trạng đa dạng hóa và tái cơ cấu danh mục cho vay bất động sản 42

2.3.3 Thực trạng quản trị rủi ro tín dụng bất động sản tại Vietcombank – CN Biên Hòa 44

2.3.4 Đánh giá thực trạng hệ thống quản trị rủi ro tín dụng tại Vietcombank – CN Biên Hòa 53

2.4 Đánh giá thực trạng kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng bất động sản tại Vietcombank – CN Biên Hòa 62

2.4.1 Ưu điểm 62

2.4.2 Hạn chế 63

2.4.3 Nguyên nhân của những hạn chế 65

3 CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP KIỂM SOÁT TĂNG TRƯỞNG NÓNG TÍN DỤNG BĐS TẠI VIETCOMBANK - CN BIÊN HÒA 68

3.1 Định hướng tăng trưởng tín dụng bất động sản của Vietcombank – CN Biên Hòa 68 3.2 Giải pháp kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng bất động sản tại Vietcombank - CN Biên Hòa 69

3.2.1 Đa dạng hóa sản phẩm, dịch vụ cho vay khác và giảm tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản 69 3.2.2 Đẩy mạnh công tác thu hồi và xử lý nợ xấu từ tín dụng bất động sản 70 3.2.3 Hoàn thiện chính sách tín dụng, hệ thống quản trị rủi ro tín dụng 71 3.2.4 Hoàn thiện hệ thống thông tin hỗ trợ cho công tác thẩm định và quản lý khoản vay 73 3.2.5 Xây dựng và áp dụng hệ thống thông tin và cảnh báo sớm rủi ro tín dụng 74

3.3 Một số kiến nghị đối với Vietcombank - Hội sở chính 75

3.3.1 Hoàn thiện hệ thống văn bản, quy định về cho vay và quản trị rủi ro tín dụng bất động sản 75 3.3.2 Tăng cường hoạt động đào tạo, chia sẻ kinh nghiệm trong công tác cho vay

và xử lý nợ xấu bất động sản 76 3.3.3 Hỗ trợ cơ chế xử lý tín dụng tập trung tại hội sở chính 76

KẾT LUẬN 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tài liệu Tiếng Việt i Tài liệu Tiếng Anh i PHỤ LỤC IV

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1 Mô hình phiếu điểm tín dụng 17

Bảng 1.2 Mô hình khảo sát đánh giá hệ thống quản trị rủi ro tại NHTM 19

Bảng 2.2 Dư nợ cho vay bất động sản tại Vietcombank – CN Biên Hòa 31

Bảng 2.3 Dư nợ cho vay bất động sản phân theo nhóm khách hàng 33

Bảng 2.4 Dư nợ cho vay bất động sản phân loại theo kỳ hạn 34

Bảng 2.5 Cơ cấu giá trị tài sản đảm bảo tại Vietcombank – CN Biên Hòa 35

Bảng 2.6 Cơ cấu nhóm nợ tín dụng chung của toàn chi nhánh 36

Bảng 2.7 Cơ cấu nhóm nợ tín dụng bất động sản 36

Bảng 2 8 Cơ cấu danh mục tín dụng theo sản phẩm 37

Bảng 2.9 Định hướng cho vay bất động sản tại Vietcombank – CN Biên Hòa 39

Bảng 2.10 Mức cấp tín dụng tối đa và mức ưu tiên nhận tài sản đảm bảo là bất động sản 40

Bảng 2.11 Mức tỷ lệ đảm bảo tối thiểu phân loại theo khách hàng 41

Bảng 2.13 Hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ 46

Bảng 2.14 Danh mục hồ sơ thẩm định cấp tín dụng 52

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 1.1 Quy định về phân loại nhóm nợ 8

Hình 1.2 Quy trình quản trị rủi ro tín dụng tại ngân hàng thương mại 11

Hình 1.3 Mô hình chấm điểm tín dụng 5C 15

Hình 1.4 Mô hình xếp hạng tín dụng từ phiếu điểm tín dụng 18

Hình 1.5 Mô hình thực hành QTRR tín dụng tại NHTM 21

Hình 2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Vietcombank – CN Biên Hòa 30

Hình 2.2 Quy trình xếp hạng tín dụng khách hàng 45

Hình 2.3 Thống kê giới tính của mẫu CBNV được khảo sát 54

Hình 2.4 Thống kê độ tuổi của mẫu CBNV được khảo sát 54

Hình 2.5 Thống kê số năm kinh nghiệm của mẫu CBNV được khảo sát 55

Hình 2.6 Thống kê phòng ban nghiệp vụ của mẫu CBNV được khảo sát 56

Hình 2.7 Ý kiến đánh giá về thực trạng tăng trưởng tín dụng bất động sản tại Vietcombank – CN Biên Hòa 57

Hình 2.8 Thiết lập môi trường quản trị rủi ro tín dụng phù hợp 58

Hình 2.9 Hoạt động theo quy trình cấp tín dụng phù hợp 59

Hình 2.10 Duy trì quy trình theo dõi, đo lường và quản trị tín dụng phù hợp 60

Hình 2 11 Đảm bảo kiểm soát đầy đủ rủi ro tín dụng 61

TÓM TẮT

Đề tài: “Kiểm soát tăng trưởng nóng của tín dụng bất động sản – Nghiên cứu

trường hợp điển hình tại Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Ngoại Thương Việt Nam – Chi nhánh Biên Hòa”

Tóm tắt

Luận văn nhằm mục tiêu phân tích thực trạng tăng trưởng tín dụng BĐS và kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại Vietcombank – CN Biên Hòa Luận văn đã sử dụng các phương pháp thống kê, so sánh, phân tích quy trình, chính sách tín dụng và quản trị rủi ro tín dụng BĐS; dữ liệu tài chính và hoạt động kinh doanh của Vietcombank - CN Biên Hòa Bên cạnh đó, thông qua phương pháp nghiên cứu định tính bằng cách khảo sát ý kiến của 150 CBNV đang công tác Vietcombank –

CN Biên Hòa để đánh giá về thực trạng tăng trưởng tín dụng BĐS và kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại chi nhánh

Kết quả nghiên cứu cho thấy Vietcombank – CN Biên Hòa có tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS tăng lên nhanh chóng; tỷ trọng dư nợ BĐS trên tổng cơ cấu dư nợ cho vay khách hàng chiến phần lớn; tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu từ tín dụng BĐS tăng nhanh trong những năm gần đây; theo kết quả khảo sát thì phần lớn CBNV cho rằng Vietcombank – CN Biên Hòa đang tập trung vào mảng cho vay BĐS và tốc độ tăng trưởng dư nợ BĐS đang tăng lên nhanh chóng Điều này cho thấy, công tác kiểm soát tăng trưởng tín dụng BĐS tại Vietcombank – CN Biên Hòa còn tồn tại những hạn chế như chi nhánh chưa quyết liệt và đẩy mạnh phát triển đa dạng các sản phầm, dịch vụ cho vay khác ngoài lĩnh vực BĐS trên địa bàn; quy trình cho vay và QTRR tín dụng còn rời rạc và thiếu sự phối hợp đồng bộ giữa các phòng ban và chi nhánh chưa triển khai hoàn thiện cơ chế thông tin và cảnh báo sớm rủi ro tín dụng BĐS Qua đó, tác giả đã đề xuất các giải pháp đối với Vietcombank – CN Biên Hòa và một số kiến nghị đối với Vietcombank – Hội sở chính nhằm khắc phục các hạn chế nhằm kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại chi nhánh

Từ khóa: Kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng; Bất động sản; Vietcombank

– CN Biên Hòa

150 employees working at Vietcombank - Bien Hoa Branch to evaluate the real estate credit growth and control rapid real estate credit growth in branch

Research results show that Vietcombank - Bien Hoa Branch has a rapid growth in real estate loan balance; the proportion of real estate loans to the total customer loan balance is largely; the ratio of overdue debt and bad debt from real estate credit increased rapidly in recent years According to the survey results, the majority of employees believe that Vietcombank - Bien Hoa Branch is focusing on real estate lending and the growth rate of real estate loans is increasing rapidly This shows that, the control of real estate credit growth at Vietcombank - Bien Hoa Branch still has limitations such as the branch has not been drastic and promoting diversified development of loan products and services other than the field real estate sector in the area; Loan process and credit risk management are still fragmented and lack of coordination among departments and branches that have not completed the information mechanism and early warning of real estate credit risks Thereby, the author proposed solutions to Vietcombank - Bien Hoa Branch and some recommendations to Vietcombank - Head Office to overcome the limitations to control rapid real estate credit growth at the branch

Key words: Control rapid growth of lending; real estate; Vietcombank –

Bien Hoa branch

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Cho vay BĐS được các chuyên gia ví như “con gà đẻ trứng vàng” của các TCTD; chính điều này đã tạo động lực để các ngân hàng thương mại không ngừng tăng trưởng tín dụng BĐS trong những năm gần đây Hậu quả là tín dụng BĐS tại các NHTM đối mặt với thực trạng tăng trưởng nóng, nhiều khoản cho vay BĐS đã trở thành những món nợ xấu cực kỳ khó giải quyết với nhiều ngân hàng Đến 31/12/2019, tín dụng đối với lĩnh vực BĐS chiếm khoảng 19,5% tổng dư nợ cho

vay của nền kinh tế, theo NHNN Việt Nam (2020) Về con số tuyệt đối, dư nợ cho

vay toàn hệ thống hiện khoảng 8,2 triệu tỷ đồng, tương ứng dư nợ BĐS ước gần 1,6 triệu tỷ đồng1 Tuy nhiên, thị trường BĐS của Việt Nam chưa thực sự phát triển lành mạnh, bền vững; thường xuyên biến động cùng với sự tăng trưởng nóng về tín dụng BĐS của các NHTM dẫn đến đây là hoạt động tín dụng tiềm ẩn nhiều rủi ro

Trước tình trạng đó, NHNN đã lên tiếng cảnh báo và yêu cầu các ngân hàng phải rất thận trọng khi cho vay đối với lĩnh vực này với yêu cầu thủ tục, điều kiện vay chặt chẽ, đảm bảo khâu đầu vào tốt để hạn chế rủi ro Theo đó, các NHTM cần phải kiểm soát dòng vốn để đảm bảo người vay sử dụng đúng mục đích Để bảo đảm

an toàn cho sự phát triển của từng thị trường và nền kinh tế, NHNN đã quyết định siết chặt tín dụng đối với thị trường BĐS và đây là yêu cầu bắt buộc Hệ số rủi ro cho vay BĐS sẽ được giữ ở mức 150% đến hết năm 2016 sau đó nâng lên mức 200%

kể từ 01/01/2017, theo NHNN Việt Nam (2016) Đối với tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay

trung và dài hạn, tỷ lệ ban đầu là 60% và được giảm theo lộ trình 45%, tỷ lệ này sẽ được giảm về mức 40% kể từ đầu năm 2019 và nâng hệ số rủi ro cho vay BĐS từ

mức 200% hiện nay lên mức 250%, theo NHNN Việt Nam (2019) Gần đây nhất,

NHNN đã ban hành thông tư số 22/2019/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỉ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, có hiệu lực từ 01/01/2020 nhằm kiểm soát và thắt chặt tăng trưởng tín dụng BĐS

1 https://vietstock.vn/2019/12/gan-15-trieu-ti-dong-du-no-bat-dong-san-4220-717717.htm

Tại khu vực Đông Nam Bộ, TP Biên Hòa và tỉnh Đồng Nai là nơi thị trường BĐS hoạt động sôi động nhất, do có nhiều dự án hạ tầng kỹ thuật lớn của quốc gia,

vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và của tỉnh (Dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành, hàng loạt các dự án khu đô thị, đất nền, khu công nghiệp) Bên cạnh

đó, kinh tế tỉnh Đồng Nai có mức tăng trưởng cao, hàng loạt dự án giao thông lớn

đang được đốc thúc, đẩy nhanh tiến độ (Dự án cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, Dầu Giây – Liên Khương, Biên Hòa – Vũng Tàu, Bến Lức – Long Thành, đường vành đai 3, đường vành đai 4) 2 Đây sẽ là yếu tố khiến cho thị trường BĐS trên địa bàn

tỉnh tiếp tục hấp dẫn nhà đầu tư và có khả năng tăng trưởng nóng trong những năm tiếp theo

Là một chi nhánh lớn của ngân hàng Vietcombank và nằm trong khu vực thành phố Biên Hòa - đô thị loại I trung tâm của tỉnh Đồng Nai, và là đô thị loại I thứ hai của khu vực Đông Nam Bộ (Chỉ sau thành phố Vũng Tàu), Vietcombank -

CN Biên Hòa đang trong quá trình tăng trưởng mạnh mẽ về quy mô cũng như đa dạng hóa các loại hình cho vay BĐS Thật vậy, tín dụng BĐS là một trong những mảng kinh doanh chiến lược tại Vietcombank – CN Biên Hòa Điều này giúp duy trì tăng trưởng trong kết quả hoạt động kinh doanh và đóng góp vào kết quả chung của Vietcombank cả nước Tuy nhiên, tăng trưởng tín dụng BĐS hiện nay đang là một vấn đề được Chính Phủ, NHNN và toàn xã hội quan tâm vì tiềm ẩn nhiều rủi

ro Do đó, vấn đề kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại Vietcombank – CN Biên Hòa là một vấn đề quan trọng và cấp thiết nhằm đảm bảo đáp ứng mục tiêu tăng trưởng, an toàn trong hoạt động và đóng góp vào sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS Từ những lý do trên, tôi lựa chọn đề tài nghiên cứu cho luận văn

thạc sĩ là: “Kiểm soát tăng trưởng nóng của tín dụng bất động sản – Nghiên cứu trường hợp điển hình tại Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Ngoại Thương Việt Nam – Chi nhánh Biên Hòa”

2 Lược khảo một số nghiên cứu trước đây

2.1 Một số nghiên cứu tiêu biểu nước ngoài

Đề tài nghiên cứu “Nguồn vốn, nợ vay và cho vay BĐS tại ngân hàng” của

Hancock và cộng sự (1994) đề cập đến mối liên hệ giữa sự tăng trưởng tín dụng

BĐS thương mại dẫn đến sự sụt giảm trong nguồn vốn chủ sở hữu của các NHTM tại Mỹ trong những năm đầu của thập niên 90 Đề tài nghiên cứu sử dụng dữ liệu thu thập từ 788 ngân hàng tại Mỹ vào cuối năm 1991 và phương pháp ước lượng hồi quy đa biến

Theo đó, kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng các khoản cho vay BĐS đã gây ảnh hưởng xấu đến bảng cân đối kế toán và gây ra sự thiệt hại nguồn vốn chủ sở hữu của các ngân hàng trong giai đoạn này Do đó, để giải quyết tình trạng thâm hụt trong nguồn vốn chủ sở hữu, các NHTM đã phải cắt giảm, bán và thanh lý các khoản tín dụng BĐS thương mại do lo ngại những rủi ro và vi phạm về chính sách cho vay tăng lên trong phân khúc này Bên cạnh đó, đề tài nghiên cứu cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của hoạt động quản trị rủi ro tín dụng nhằm giảm thiểu tổn thất tín dụng trong hoạt động cho vay BĐS Đề tài nghiên cứu này góp phần tạo tiền đề cho hướng nghiên cứu về rủi ro tín dụng khi tăng trưởng cho vay BĐS và vai trò của hệ thống quản trị rủi ro tín dụng trong việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng BĐS Tuy nhiên,

đề tài này chỉ nghiên cứu các NHTM tại Mỹ tại một thời điểm năm 1991 và chỉ phân tích đánh giá về ảnh hưởng và thực trạng của tín dụng BĐS đối với nguồn vốn chủ

sở hữu của các ngân hàng mà chưa đi sâu phân tích sự tăng trưởng tín dụng BĐS và kiểm soát tăng trưởng tín dụng tại một NHTM cụ thể và chưa nêu ra các giải pháp, kiến nghị cụ thể nhằm kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS

Đề tài nghiên cứu “Các yếu tố quyết định rủi ro thế chấp BĐS căn hộ cho thuê” của Wayne và cộng sự (2002) nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro

vỡ nợ của các khoản vay thế chấp bằng BĐS tại Mỹ Tác giả đã sử dụng mẫu dữ liệu gồm 9.639 khoản vay thế chấp bằng BĐS là căn hộ cho thuê tại Mỹ trong giai đoạn 1991 - 1996 Bằng cách sử dụng phương pháp hồi quy tuyến tính đa biến, đề tài đã chứng minh các nhân tố chính ảnh hưởng đến rủi ro tín dụng đối với các khoản

thế chấp BĐS căn hộ cho thuê bao gồm giá trị định giá BĐS thế chấp, dòng tiền, đặc tính của bên vay Qua đó, đề tài nghiên cứu đưa ra một số kiến nghị đối với các NHTM trong việc tập trung đánh giá, phân tích các nhân tố trọng yếu này trong công tác thẩm định cấp tín dụng nhằm mục tiêu giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay BĐS thế chấp Kết quả nghiên cứu này góp phần bổ sung cơ sở thực nghiệm trong việc phân tích, đánh giá thực trạng tăng trưởng nóng tín dụng BĐS thông qua một

số nhân tố quan trọng và hoàn thiện hệ thống QTRR tín dụng nhằm kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại NHTM

Đề tài nghiên cứu “Cấu trúc tài sản, cho vay BĐS và rủi ro cho vay BĐS tại ngân hàng thương mại” của Blasko và cộng sự (2006) đề cập đến việc tái cấu

trúc tài sản của các NHTM tại Mỹ giai đoạn sau năm 1990 Nghiên cứu này sử dụng

dữ liệu được tổng hợp từ các NHTM tại Mỹ trong giai đoạn 1989 – 1996 Thông qua phương pháp ước lượng hồi quy OLS, bài nghiên cứu đã kết luận rằng việc các NHTM tập trung chuyển dịch tài sản vào các khoản cho vay thế chấp BĐS gây nên rủi ro vỡ nợ cao hơn do tỷ trọng dư nợ cho vay của các khoản vay thế chấp BĐS nhiều hơn trong tổng cơ cấu danh mục cho vay Bên cạnh đó các khoản vay thế chấp BĐS với thời hạn dài và lãi suất cố định gây ra rủi ro rất lớn đối với NHTM Nghiên cứu này đóng góp bằng chứng thực nghiệm về rủi ro tín dụng cao hơn đối với các NHTM khi tập trung tài sản vào các khoản vay BĐS Do đó, một vấn đề quan trọng được đặt ra đó là các NHTM cần phải có những giải pháp hữu hiệu trong việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng BĐS nhằm giảm thiểu rủi ro và tổn thất tín dụng

Đề tài nghiên cứu “Tìm hiểu về sự tăng trưởng nóng của cho vay BĐS thương mại” của Helen và cộng sự (2017) đề cập đến xu hướng tăng trưởng nóng

tín dụng BĐS trong các NHTM tại Mỹ Nghiên cứu này sử dụng dữ liệu được thu thập và tổng hợp từ 96 NHTM tại Mỹ trong giai đoạn 1998 – 2016 Thông qua các phương pháp thống kê, so sánh, phân tích dữ liệu lịch sử, kết quả nghiên cứu nỗ lực giải thích cho thực trạng tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại các NHTM tại Mỹ và

đi kèm với đó là những rủi ro tiền tàng đối với các khoản tín dụng thế chấp BĐS Theo đó, các NHTM dễ bị tổn thương hơn khi nền kinh tế rơi vào giai đoạn suy

thoái, đặc biệt đối với các NHTM tập trung phần lớn tài sản vào các khoản vay thế chấp BĐS Nghiên cứu này góp phần bổ sung cơ sở lý thuyết về khái niệm cơ bản của tăng trưởng nóng tín dụng BĐS, sự tập trung cơ cấu khoản vay thế chấp BĐS

và rủi ro tín dụng đối với NHTM

Đề tài nghiên cứu “Quản trị rủi ro tín dụng BĐS thương mại tại NHTM”

của Lindsay (2017) nhằm mục tiêu phân tích vai trò của hệ thống và công tác quản

trị rủi ro tín dụng BĐS trong việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng BĐS tại các NHTM tại Mỹ Thông qua phương pháp tổng hợp, so sánh và phân tích chuyên sâu các quy trình, chính sách tín dụng và QTRR tín dụng BĐS tại các NHTM tại Mỹ, bài nghiên cứu tập trung phân tích sự tăng trưởng loại hình tín dụng BĐS thương mại đã góp phần gia tăng rủi ro và sự bất ổn trong hoạt động kinh doanh của các NHTM Qua

đó, tác giả đề xuất hoàn thiện quy trình, hệ thống chính sách quản trị rủi ro tín dụng tại NHTM nhằm mục tiêu kiểm soát tăng trưởng tín dụng BĐS thương mại

2.2 Một số nghiên cứu tiêu biểu trong nước

Đề tài nghiên cứu “Luận cứ khoa học về xác định mô hình quản trị rủi ro tín dụng tại hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam” của Lê Thị Huyền Diệu

(2010) nhằm mục tiêu nghiên cứu về QTRR tín dụng và các mô hình QTRR tín dụng

tại NHTM; qua đó xác định mô hình QTRR tín dụng phù hợp với Việt Nam và đề xuất giải pháp và kiến nghị để vận hành mô hình QTRR tín dụng này Đề tài nghiên cứu về mô hình QTRR tín dụng tại các NHTM tại Việt Nam trong giai đoạn 1999 –

2009 và đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu gồm phương pháp phỏng vấn chuyên gia, phương pháp so sánh, phương pháp tổng hợp phân tích Dữ liệu nghiên cứu gồm dữ liệu sơ cấp và thứ cấp Kết quả nghiên cứu nhấn mạnh vai trò của hệ thống QTRR tín dụng trong việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng BĐS tại NHTM Qua đó tạo tiền đề mở rộng nghiên cứu này trong việc hoàn thiện hệ thống QTRR tín dụng như là một trong những giải pháp nhằm kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại NHTM

Đề tài nghiên cứu “Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP HCM từ năm 2013 – 2017” của Lê Tấn Phước (2013) đề

cập đến các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS và trình bày thực trạng hoạt động tín dụng BĐS của các NHTM tại TP HCM Đề tài nghiên cứu này đóng góp vào một số khái niệm cơ bản về tín dụng BĐS và vai trò của tín dụng BĐS Bên cạnh đó, tác giả đã phân tích tình hình về dư nợ cho vay BĐS tại TP HCM và trình bày thực trạng nợ xấu trong cho vay đối với lĩnh vực BĐS tại TP HCM Qua đó, đề tài nghiên cứu nhấn mạnh những rủi ro tiềm ẩn mà NHTM sẽ đối mặt trong việc tập trung tăng trưởng tín dụng BĐS

Đề tài nghiên cứu “Bong bóng BĐS nhà đất để ở tại TP Hồ Chí Minh”

của Lê Thanh Ngọc (2014) với mục tiêu nghiên cứu thực trạng bong bóng BĐS nhà

ở tại TP Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2004 - 2013 và những ảnh hưởng tiêu cực đối với hệ thống tín dụng và NHTM Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính (Tổng hợp, phân tích, diễn dịch) và phương pháp nghiên cứu định lượng (Thống

kê, điều tra, thu thập số liệu và ước lượng hồi quy thông qua mô hình VAR) Kết quả nghiên cứu cho thấy bóng bóng BĐS nhà đất để ở tại TP Hồ Chí Minh đã hình thành và bùng nổ rất mạnh trong giai đoạn trên Điều này là nhân tố chính dẫn đến

tỷ lệ nợ xấu tại các NHTM tăng lên nhanh chóng; gây ra những thiệt hại to lớn đối với các NHTM Đề tài nghiên cứu này góp phần củng cố nền tảng, cơ sở lý thuyết

và thực nghiệm về hệ quả của bong bóng BĐS đối với sự hoạt động ổn định của các NHTM Trong đó, tăng trưởng tín dụng BĐS tại các NHTM cần có sự kiểm soát chặt chẽ, đặc biệt là trong những giai đoạn tín dụng BĐS tăng trưởng nóng, bùng

nổ Tuy nhiên, đề tại nghiên cứu tồn tại hạn chế trong việc đề ra các giải pháp, kiến nghị cụ thể trong việc kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại NHTM

2.3 Thảo luận các nghiên cứu trước đây

Qua việc tổng hợp các nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan đến đề tài nghiên cứu này, tác giả tổng hợp những điểm nổi bật như sau:

Đối với các nghiên cứu nước ngoài về đề tài tăng trưởng tín dụng BĐS tại NHTM chủ yếu nghiên cứu qua các hướng sau: rủi ro và tổn thất tín dụng đến từ sự tăng trưởng tín dụng BĐS tại NHTM, rủi ro tín dụng đến từ các khoản vay thế chấp BĐS thương mại, hậu quả các sự tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại NHTM Các

nghiên cứu này sử dụng mẫu dữ liệu trên một phạm vi lớn tập hợp nhiều NHTM hoặc nhiều khoản vay thế chấp BĐS nhằm kiểm chứng và kết luận về rủi ro và tổn thất tín dụng đến từ sự tăng trưởng nóng tín dụng BĐS Theo đó, các nghiên cứu này đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng nền tảng cơ sở lý thuyết và thực nghiệm trong việc mở rộng và phát triển việc phân tích, đánh giá thực trạng tăng trưởng nóng tín dụng tại một NHTM cụ thể và nhấn mạnh vai trò của hoạt động quản trị rủi ro tín dụng nhằm kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS Tuy nhiên, những nghiên cứu này vẫn chưa đi sâu phân tích, đánh giá về thực trạng tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại một số NHTM cụ thể và cũng chưa đề ra những giải pháp, kiến nghị cụ thể trong việc kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS

Đối với các nghiên cứu trong nước có rất ít các nghiên cứu uy tín và chất lượng liên quan trực tiếp đến đề tài nghiên cứu Các nghiên cứu trong nước được trích dẫn trong luận văn này đều là các luận án tiến sĩ và nghiên cứu về một khía cạnh của đề tài nghiên cứu Cụ thể, các nghiên cứu này chủ yếu hướng về rủi ro đến

từ sự tăng trưởng tín dụng BĐS và vai trò của mô hình QTRR tín dụng trong việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng BĐS tại NHTM Tuy nhiên, chưa có đề tài nghiên cứu úy tín nào trước đây phân tích, đánh giá về thực trạng tăng trưởng nóng tín dụng BĐS và kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại một NHTM cụ thể

Tóm lại, qua tổng quan các nghiên cứu trong và ngoài nước trước đây, tác giả chưa tìm thấy nghiên cứu giống với đề tài Trong khi đó, các nghiên cứu trong

và ngoài nước chủ yếu nghiên cứu một số khía cạnh liên quan đến đề tài này Do

đó, luận văn kế thừa nền tảng cơ sở lý thuyết và nghiên cứu thực nghiệm từ các nghiên cứu này nhằm mục tiêu phân tích, đánh giá thực trạng tăng trưởng nóng tín dụng BĐS và kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại NHTM Ngoài ra, luận văn sử dụng mẫu dữ liệu thời gian được cập nhật trong giai đoạn mới gần đây và tập trung nghiên cứu sâu tại chi nhánh của một NHTM, cụ thể là Vietcombank – CN Biên Hòa

3 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu

3.1 Mục tiêu tổng quát

Phân tích, đánh giá thực trạng và kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại Vietcombank - CN Biên Hòa Qua đó đề xuất giải pháp và một số kiến nghị nhằm kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại Vietcombank - CN Biên Hòa

Tổng hợp ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong việc kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại Vietcombank - CN Biên Hòa

Đề xuất giải pháp và một số kiến nghị nhằm kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại Vietcombank - CN Biên Hòa

3.3 Câu hỏi nghiên cứu

Thực trạng tăng trưởng nóng tín dụng BĐS thể hiện qua dữ liệu thứ cấp tổng hợp tại Vietcombank – CN Biên Hòa như thế nào?

Hoạt động kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại Vietcombank – CN Biên Hòa thông qua các chính sách, quy trình tín dụng và quản trị RRTD như thế nào?

Ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân những hạn chế trong việc kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại Vietcombank – CN Biên Hòa là gì?

Vietcombank – CN Biên Hòa cần làm gì để kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS?

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Hệ thống văn bản, chính sách tín dụng và văn bản

pháp luật về tín dụng BĐS tại NHTM Trong phạm vi bài nghiên cứu này, tín dụng BĐS được hiểu là các khoản cho vay BĐS đối với cả khách hàng cá nhân và khách

hàng tổ chức do chiếm phần lớn trong hoạt động tín dụng BĐS trên thị trường Phạm

vi bài nghiên cứu không đề cập tín dụng BĐS liên quan đến các mảng nghiệp vụ khác như bảo lãnh ngân hàng

Phạm vi nghiên cứu: Vietcombank - CN Biên Hòa trong giai đoạn 2016 -

2019 Theo đó, kể từ năm 2016, Vietcombank – CN Biên Hòa chính thức bước vào giai đoạn phát triển mới nhằm thực hiện mục tiêu, chiến lược 5 năm (2016 – 2020) trên toàn hệ thống Vietcombank Do đó, Vietcombank – CN Biên Hòa cũng có những thay đổi đáng kể về mặt bộ máy điều hành, cơ cấu tổ chức, định hướng chiến lược phát triển và đi kèm theo đó là những quy định, quy chế nội bộ mới được ban hành và áp dụng Việc nghiên cứu trên khoảng thời gian này tạo điều kiện thuận lợi, thống nhất và đồng bộ trong công tác thu thập, tổng hợp dữ liệu cũng như phù hợp với nhu cầu thực tiễn trong việc đánh giá, phân tích về sự tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại Vietcombank – CN Biên Hòa

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu định tính nhằm phân tích thực trạng kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại Vietcombank - CN Biên Hòa Cụ thể phương pháp nghiên cứu bao gồm các bước như sau:

Thứ nhất, luận văn sử dụng phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh dữ liệu

thứ cấp tại Vietcombank - CN Biên Hòa để làm rõ thực trạng tăng trưởng nóng tín dụng BĐS và hoạt động kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại chi nhánh trong thời gian qua

Thứ hai, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính, khảo sát ý kiến

đánh giá của CBNV của Vietcombank – CN Biên Hòa nhằm đánh giá thực trạng tăng trưởng tín dụng BĐS và hệ thống QTRR tín dụng nhằm kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại chi nhánh Mô hình khảo sát được xây dựng và phát triển

dựa trên bộ nguyên tắc QTRR tín dụng của Basel (2000) và nghiên cứu thực nghiệm của Asfaw và cộng sự (2015)

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

Luận văn về đề tài kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng bất động sản tại Vietcombank - CN Biên Hòa góp phần hệ thống hóa cơ sở lý thuyết, tổng hợp cơ sở thực nghiệm từ các nghiên cứu trước đây về việc kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS đối với NHTM nói chung và Vietcombank - CN Biên Hòa nói riêng Bên cạnh đó, tác giả phân tích, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp, một số kiến nghị nhằm kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại Vietcombank - CN Biên Hòa Qua đó, đề tài nghiên cứu này góp phần tăng cường kiểm soát rủi ro đến từ tăng trưởng nóng tín dụng BĐS và cải thiện hiệu quả hoạt động kinh doanh bền vững của Vietcombank – CN Biên Hòa

7 Bố cục luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn có kết cấu gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý thuyết về kiểm soát tăng trưởng tín dụng BĐS tại NHTM

Luận văn sẽ hệ thống hóa khung cơ sở lý thuyết về kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản tại NHTM; những dấu hiệu nhận biết tăng trưởng nóng tín dụng BĐS; những biện pháp được NHTM áp dụng để kiểm soát tăng trưởng tín dụng và bài học kinh nghiệm trong hoạt động kiểm soát tăng trưởng tín dụng BĐS tại một số NHTM khác

Chương 2: Thực trạng tăng trưởng nóng và kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại Vietcombank - CN Biên Hòa Sau khi thực hiện các phương pháp

phân tích, so sánh, khảo sát ý kiến của cán bộ nhân viên, các kết quả phân tích sẽ được trình bày và thảo luận nhằm nêu rõ thực trạng tăng trưởng nóng tín dụng BĐS

và kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS của Vietcombank - CN Biên Hòa

Chương 3: Giải pháp kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại

Vietcombank - CN Biên Hòa Sau khi tổng hợp kết quả nghiên cứu và thảo luận, tác giả đề xuất giải pháp và một số kiến nghị nhằm kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại Vietcombank - CN Biên Hòa

1 CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ KIỂM SOÁT TĂNG TRƯỞNG NÓNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Cơ sở lý thuyết về kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng bất động sản tại

ngân hàng thương mại

1.1.1 Lý luận chung về thị trường bất động sản

Chúng ta có thể hiểu thị trường bất động sản một cách tổng quát như sau: Thị trường bất động sản là hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động sản, các thể chế hỗ trợ thị trường và toàn bộ các hoạt động liên quan đến việc giao

dịch bất động sản (Bourne và cộng sự, 1978) Bất động sản có những đặc trưng riêng

biệt như sau:

Tính lâu bền: Một tòa nhà có thể tồn tại trong nhiều thập kỷ hoặc thậm chí

nhiều thế kỷ, và phần đất bên dưới nó thực tế là gần như không thể phá hủy Do đó, BĐS là một sản phẩm đặc biệt với những đặc trưng là không bị hao mòn hoặc mất

đi giá trị theo thời gian

Tính không đồng nhất: Mỗi đơn vị bất động sản là duy nhất về vị trí, tọa độ

và cố định theo thời gian Điều này làm cho việc định giá trở nên khó khăn, tăng chi phí tìm kiếm, tạo ra sự bất cân xứng thông tin và hạn chế đáng kể khả năng thay thế

(Muth, 1960)

Chi phí giao dịch cao: Mua hoặc chuyển đến ở trong nhà tốn kém hơn nhiều

so với hầu hết các loại giao dịch Các chi phí bao gồm chi phí tìm kiếm, phí bất động sản, chi phí di chuyển, phí pháp lý, thuế chuyển nhượng đất và phí đăng ký chứng

thư (Olsen, 1969)

Sự trì hoãn kéo dài: Quá trình điều chỉnh thị trường có thể bị chậm trễ về

thời gian do thời gian cần thiết để cung cấp vốn, thiết kế và xây dựng nguồn cung mới cũng như do tốc độ thay đổi của cầu tương đối chậm Bởi vì những độ trễ này,

có khả năng mất cân bằng trong ngắn hạn là rất lớn (Muth, 1960)

1.1.2 Tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại

Theo Wayne và cộng sự (2002), tín dụng BĐS là quan hệ tín dụng giữa ngân

hàng với khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS Bên

cạnh đó, tín dụng BĐS là loại hình tín dụng của NHTM trong đó ngân hàng cấp cho bên vay một số vốn để thực hiện các mục đích liên quan đến BĐS bao gồm: mua nhà; mua đất; xây dựng nhà ở, nhà xưởng, văn phòng, cao ốc cho thuê; sửa chữa nhà ở; đầu tư kinh doanh BĐS, xây dựng nhà để bán Khi đến hạn bên vay phải hoàn trả vốn gốc và tiền lãi cho bên cho vay là ngân hàng Như vậy, tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực BĐS bao gồm cả hai hình thức vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân Trong thực

tế, tín dụng BĐS bao gồm đa dạng các nghiệp vụ ngân hàng bao gồm cho vay BĐS, phát hành bảo lãnh cho người mua nhà và các nghiệp vụ bảo lãnh khác Trong phạm

vi bài nghiên cứu này thì tín dụng BĐS được hiểu là các hoạt động cho vay BĐS cho khách hàng tổ chức và cá nhân vì đây là hoạt động chính, chiếm phần lớn trong nghiệp vụ tín dụng liên quan đến BĐS Xuất phát từ vai trò quan trọng của thị trường BĐS đối với nền kinh tế, đối với xã hội mà việc cho vay hay cấp vốn ở mức vừa phải để kích thích thị trường BĐS phát triển là điều cần thiết, trong đó điều tiết vốn thông qua kênh tín dụng ngân hàng với các sản phẩm cho vay BĐS được xem là

hữu hiệu và khá phổ biến hiện nay ở một số nước Theo Blasko và cộng sự (2006),

căn cứ vào các sản phẩm dịch vụ hiện có trên thị trường BĐS hiện nay thì hoạt động cho vay BĐS có thể được phân loại theo một số loại hình chính như sau:

Cho vay kinh doanh BĐS Loại hình này không nhằm vào việc kinh doanh

mang tính chất đầu cơ ngắn hạn của các cá nhân mà chủ yếu hỗ trợ vốn cho các tổ chức xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê; xây dựng căn hộ, nhà ở để bán; xây dựng các trung tâm thương mại

Cho vay BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh Đây là loại hình cho vay BĐS

phục vụ cho các doanh nghiệp có điều kiện về vốn đế xây dựng mở rộng nhà xưởng sản xuất, xây dựng nhà xưởng mới để ổn định sản xuất thay vì đi thuê

Cho vay BĐS phục vụ nhu cầu nhà ở Đây là một loại hình cho vay BĐS phổ

biến và đáp ứng nhu cầu thiết yếu của đa số người dân trong việc mua nhà, xây nhà, sửa nhà

1.1.3 Tăng trưởng tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại

Theo Daniel và cộng sự (2010) đo lường tăng trưởng tín dụng bằng phần

trăm thay đổi trong số dư nợ cho vay khách hàng tại năm t so với năm t - 1 Hằng năm, NHNN Việt Nam sẽ căn cứ vào các mục tiêu tăng trưởng và ổn định kinh tế

vĩ mô; từ đó NHNN sẽ thiết lập mục tiêu tăng trưởng tín dụng cho toàn bộ hệ thống các NHTM Cụ thể, NHNN đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng cho toàn ngành ngân hàng là 14% trong năm 20203 Theo đó, tăng trưởng tín dụng BĐS tại NHTM được hiểu đơn giản là phần trăm thay đổi số dư nợ cho vay khách hàng trong lĩnh vực BĐS so với năm liền kề trước đó Vì tín dụng BĐS cũng là một bộ phận trong cơ cấu tín dụng của NHTM nên tăng trưởng tín dụng BĐS cũng phải được kiểm soát chặt chẽ nhằm đảm bảo tuân thủ hạn mức tăng trưởng tín dụng theo quy định của NHNN

1.1.4 Vai trò của tăng trưởng tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại

Tín dụng NHTM là nguồn cung ứng vốn, tăng tính thanh khoản cho thị trường BĐS Giá trị BĐS thường rất lớn và vượt qua khả năng tài chính của hầu hết

các chủ thể trong giao dịch BĐS bao gồm cả bên mua và bên bán Do đó, tín dụng BĐS đóng vai trò là bên trung gian cung ứng vốn cho cả hai bên nhằm tạo điều kiện thúc đẩy thị trường BĐS phát triển và tăng tính thanh khoản trên thị trường thông

qua việc kết nối hiệu quả giữa cung và cầu trên thị trường BĐS (Mehar, 2005) Ví

dụ, NHTM không chỉ tài trợ vốn cho bên phía chủ đầu tư trong việc xây dựng, phát triển dự án mà còn tài trợ cho bên mua nhà trong việc sở hữu BĐS trong khi năng lực tài chính tự có không đủ để sở hữu BĐS ngay lập tức Qua đó, nhờ có tín dụng BĐS mà bên mua và bên bán mạnh dạn hơn trong việc thiếp lập giao dịch trên thị trường, giúp cho thị trường BĐS phát triển, tính thanh khoản tăng lên

Tín dụng BĐS mang lại nguồn thu nhập cao hơn cho NHTM BĐS là loại

hàng hóa đặc thù với giá trị lớn, thời gian vay vốn dài (thường là trung dài hạn) và

đi kèm với rủi ro cao Do đó theo Mehar (2005), NHTM khi tài trợ cho vay BĐS

thường đòi hỏi một phần bù lãi suất hay mức biên lãi ròng (NIM) cao hơn so với

các sản phẩm cho vay cho các mục đích khác như sản xuất kinh doanh, tài trợ vốn lưu động thông thường Bên cạnh đó, ngoài việc tài trợ cho vay BĐS thì NHTM còn cung cấp thêm các sản phẩm, dịch vụ kèm theo khác góp phần làm tăng thêm nguồn thu nhập từ phí cho NHTM như bảo lãnh, bảo hiểm Qua đó, tín dụng BĐS mang lại nguồn thu nhập lớn và vượt trội cho NHTM Đây là động lực thúc đẩy một số NHTM xem tín dụng BĐS là thị trường màu mỡ để tối đa hóa nguồn thu nhập

Tăng cường tính minh bạch và hạn chế rủi ro pháp lý trong giao dịch BĐS Theo Muhammad (2003), vấn đề còn tồn tại và cản trở rất lớn đối với sự phát triển

của thị trường BĐS đó chính là sự thiếu sót của khung pháp lý rõ ràng, minh bạch;

và những rủi ro tiềm ẩn trong các giao dịch BĐS Do vậy, với việc đóng vai trò là trung gian trong giao dịch giữa hai bên mua bán trong thị trường BĐS thì NHTM sẽ góp phần kiểm soát tính minh bạch và hạn chế rủi ro pháp lý trong giao dịch BĐS trên thị trường Thật vậy, đối với bên bán, trước khi NHTM thẩm định cho vay sẽ xem xét hồ sơ pháp lý của dự án BĐS có hợp lệ, đầy đủ theo yêu cầu của pháp luật trước khi phê duyệt cho vay cho khách hàng Qua đó NHTM giúp cho phía bên bán củng cố, hoàn thiện hơn về hồ sơ pháp lý của dự án Bên cạnh đó, đối với bên mua, NHTM đóng vai trò xét duyệt giá trị pháp lý BĐS; giúp cho khách hàng an tâm hơn trong các giao dịch mua bán BĐS Đặc biệt, đối với một số dự án BĐS được NHTM tài trợ trọn gói thì người mua nhà cũng chuyển một phần rủi ro về phía NHTM trong trường hợp chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính để hoàn thành dự án

1.1.5 Hậu quả của tăng trưởng nóng tín dụng bất động sản tại ngân hàng

thương mại

Tăng trưởng tín dụng thường được xem là một trong những chỉ số dễ bị tổn thương nhất của hệ thống tài chính của mỗi quốc gia Trong số các nghiên cứu gần

đây, nghiên cứu thực nghiệm của Taylor (2012) cho thấy tăng trưởng tín dụng ngân

hàng trong quá khứ là một yếu tố dự báo rất quan trọng về sự kiện khủng hoảng tài chính ở một quốc gia nhất định và rủi ro đối với sự ổn định tài chính của nước này tăng lên với mức tín dụng trên GDP cao hơn Bên cạnh đó, tín dụng BĐS là kênh tín dụng cho một trong những lĩnh vực sôi động, đặc thù và chiếm tỷ trọng lớn trong

cơ cấu tín dụng nên sự tăng trưởng nóng tín dụng BĐS sẽ có thể gây ra những hậu quả nghiêm trọng cho hệ thống tài chính và nền kinh tế nói chung

Tăng nguy cơ bong bóng giá BĐS Theo Anundsen (2014), sự tăng giá BĐS

có liên quan chặt chẽ với sự phát triển của tín dụng, vì nguồn vốn tín dụng được cung cấp bởi NHTM phụ thuộc vào giá trị ròng của bên vay tiềm năng Do sự không hoàn hảo và sự bất cân xứng thông tin trong thị trường tín dụng, hầu hết các khoản vay nhà ở được thế chấp bằng giá trị của chính tài sản, điều này có thể dẫn đến một vòng xoáy tự củng cố, trong đó giá nhà cao hơn dẫn đến cho vay nhiều hơn, một lần nữa đẩy giá nhà lên Hiệu ứng tài chính này có thể dẫn đến sự khuếch đại của những

cú sốc kinh tế thực sự Thật vậy, Anundsen (2013) xác nhận sự tương quan thực

nghiệm của hiệu ứng tăng tốc tài chính trong bối cảnh bùng nổ giá nhà ở Nhìn lại cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, dòng tiền từ hệ thống tín dụng liên tục được bơm ra nền kinh tế từ đầu những năm 2000 đã tạo ra một đợt bùng nổ giá BĐS Khi thị trường BĐS được trợ lực từ dòng vốn tín dụng NHTM một cách quá

dễ dàng, lỏng lẻo thì giá BĐS cũng tăng nhanh trong thời gian ngắn, tạo nên cơn sốt

về giá tài sản cuốn nhiều thành phần trong xã hội tham gia đầu cơ Đặc biệt là điều này thậm chí có thể gây ra hiệu ứng tiêu cực là các doanh nghiệp hạn chế hoặc từ

bỏ hoạt động sản xuất kinh doanh và tập trung nguồn vốn đầu cơ BĐS Bên cạnh

đó, đòn bẩy tài chính được sử dụng một cách tối đa với tham vọng kiếm lời nhanh chóng từ thị trường Chính điều này dẫn đến giá tài sản tăng cao nhanh chóng trong thời gian ngắn, tạo nên nguy cơ bong bóng giá BĐS, kéo theo nguy cơ đổ vỡ của thị trường BĐS và trên hết là nguy cơ khủng hoảng kinh tế

Gia tăng rủi ro thanh khoản tại NHTM Theo Stanton (2018), khả năng thanh

khoản tại NHTM là khả năng thanh toán tốt các khoản gốc và lãi cho bên gửi tiền; thanh khoản là yếu tố cực kỳ quan trọng của mỗi NHTM Theo kết quả nghiên cứu của tác giả, các tổ chức tín dụng có các khoản cho vay thế chấp BĐS có thanh khoản kém hơn so với các tổ chức tín dụng khác Thật vậy, hầu hết các NHTM hiện nay đều đang phải dùng nguồn vốn huy động ngắn hạn để tài trợ cho vay BĐS trung dài hạn Lý do là vì việc huy động nguồn vốn trung dài hạn trên thị trường vốn là cực

kỳ khó khăn và thách thức Do đó, với việc tăng trưởng nóng tín dụng BĐS sẽ làm gia tăng về rủi ro thanh khoản đối với hệ thống NHTM khi các khoản cho vay BĐS

đa phần là trung dài hạn

Gia tăng rủi ro tín dụng lớn cho NHTM khi thị trường BĐS gặp khó khăn, khủng hoảng Theo Mokas (2019), thị trường BĐS cũng tương tự như các thị trường

khác đều vận động mang tính chu kỳ Trong chu kỳ tăng trường và phát triển thì các yếu tố giá BĐS, thanh khoản đều gia tăng dẫn đến các khoản cấp tín dụng BĐS của các NHTM cũng được nới lỏng và tăng trưởng theo Kết quả nghiên cứu của tác giả cho thấy bên vay với khoản vay được cấp vào giai đoạn thị trường đạt đỉnh gặp phải rủi ro rất lớn và những khoản vay này có xác suất vỡ nợ cao khi thị trường chuẩn bị

bước vào giai đoạn đóng băng hoặc sụt giảm Do vậy, những NHTM với tỷ trọng

dư nợ cho vay BĐS cao và tăng trưởng nóng sẽ đối diện rủi ro cao hơn so với các NHTM khác

1.1.6 Kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương

mại

Tín dụng BĐS vừa có những mặt tích cực nhưng cũng tồn tại những tiêu cực, gây thiệt hại to lớn cho nền kinh tế, doanh nghiệp, người dân và NHTM nếu như không được kiểm soát một cách chặt chẽ Kiểm soát tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại NHTM là việc NHTM định hướng chính sách cho vay và thực hiện các nghiệp

vụ ngân hàng nhằm duy trì hoặc hạn chế mức tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực BĐS ở một mức độ phù hợp nhằm đảm bảo kết quả hoạt động kinh doanh và kiểm soát tốt rủi ro tín dụng BĐS

1.2 Những dấu hiệu nhận biết tăng trưởng nóng tín dụng bất động sản tại

ngân hàng thương mại

1.2.1 Tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản gia tăng bất thường

Daniel & và cộng sự (2010) định nghĩa tốc độ tăng trưởng tín dụng bất

thường hay tăng trưởng tín dụng nóng là sự chênh lệch giữa tốc độ tăng trưởng tín dụng của mỗi NHTM so với mức trung bình của các NHTM khác trong cùng quốc

gia tại cùng một thời điểm Theo kết quả nghiên cứu của Daniel và cộng sự (2010),

nếu tốc độ tăng trưởng tín dụng vượt qua mức trung bình ngành thì NHTM đó sẽ đối mặt với sự tăng lên trong tổn thất tín dụng với độ trễ từ hai đến bốn năm sau Qua đó cho thấy tốc độ tăng trưởng tín dụng đạt đến mức “nóng” sẽ tạo nên rủi ro cao hơn trong việc gây ra tổn thất tín dụng tại NHTM Tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS là một bộ phận cấu thành nên tăng trưởng tín dụng tổng thể của NHTM Do

đó, tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS có thể được xem là tăng trưởng nóng khi tỷ lệ này cao hơn mức tăng trưởng tín dụng BĐS trung bình của toàn ngành ngân hàng

1.2.2 Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu từ dư nợ cho vay bất động sản tại ngân hàng

thương mại

Theo quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN ngày 25/04/2005 của NHNN Việt

Nam thì nợ vay được được phân thành 05 nhóm gồm gồm nợ nhóm 1 (Nợ đủ tiêu chuẩn); nợ nhóm 2 (Nợ quá hạn cần chú ý); nợ nhóm 3 (Nợ dưới tiêu chuẩn); nợ nhóm 4 (Nợ nghi ngờ) và nợ nhóm 5 (Nợ có khả năng mất vốn)

Nợ xấu theo thông tư số 02/2013/TT-NHNN của NHNN là nợ được phân loại

vào nhóm 3 (nợ dưới tiêu chuẩn), nhóm 4 (nợ nghi ngờ) và nhóm 5 (nợ có khả năng mất vốn) Đây là những khoản nợ rất khó có khả năng hoàn trả So với khái niệm phổ biến của thế giới, có thể thấy khái niệm “nợ xấu” của Việt Nam đã tiếp cận với những chuẩn mực quốc tế Tỷ lệ nợ xấu là tỷ lệ phần trăm giữa nợ xấu (nợ nhóm 3,

4, 5) và tổng dư nợ cho vay ở một thời điểm nhất định, thường là cuối tháng, cuối quý hoặc cuối năm Chỉ tiêu này càng cao cho thấy rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng càng cao Nợ xấu bao gồm cả ba nhóm nợ có mức độ rủi ro tín dụng khác nhau nên cần xem xét kết hợp với việc xem xét biến động trong cơ cấu nhóm

nợ để thấy cụ thể hơn mức độ rủi ro tín dụng

2

3 Nguồn: NHNN Việt Nam (2013)

Hình 1.1 Quy định về phân loại nhóm nợ

Theo Daniel và cộng sự (2010), tăng trưởng tín dụng nóng sẽ gây ra hậu quả

của sự tăng lên tổn thất vốn tín dụng, giảm lợi nhuận và tăng khả năng phá sản của các NHTM Theo đó, tỷ lệ nợ quá hạn và tỷ lệ nợ xấu tăng lên là dấu hiệu dễ dàng nhận thấy và báo hiệu cho sự sụt giảm trong chất lượng dư nợ cho vay khách hàng

và nguy cơ dẫn đến tổn thất vốn tín dụng

1.2.3 Cơ cấu dư nợ cho vay bất động sản tại ngân hàng thương mại

Mỗi NHTM chỉ được tăng trưởng tín dụng tối đa trong hạn mức tăng trưởng tín dụng mà NHNN đề ra mỗi năm Trong một số trường hợp đặc biệt thì NHTM có thể đề xuất và được NHNN phê duyệt nới hạn mức tăng trưởng tín dụng Tuy nhiên, phần lớn các trường hợp thì các NHTM sẽ phải chủ động kiểm soát tăng trưởng tín dụng theo quy định của NHNN Do đó, nếu NHTM nào có mức tăng trưởng tín dụng BĐS ở mức cao, thì mức tăng trưởng tín dụng của các nhóm ngành nghề khác sẽ bị giảm và kéo theo tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS trong cơ cấu dư nợ cho vay khách hàng sẽ gia tăng Nếu tín dụng BĐS có sự tăng trưởng nóng và kéo dài thì cơ cấu

dư nợ của NHTM sẽ tập trung phần lớn vào khoản mục cho vay BĐS (Daniel và cộng sự, 2010) Do đó, sự tập trung trong cơ cấu, danh mục cho vay vào lĩnh vực

BĐS sẽ là một trong những dấu hiệu cho thấy sự tập trung trong hoạt động tín dụng BĐS và tăng trưởng nóng tín dụng BĐS tại NHTM

1.3 Những biện pháp kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản tại ngân

hàng thương mại

1.3.1 Định hướng về chính sách cho vay và tuyên bố mức độ rủi ro tín dụng

và trách nhiệm rõ ràng và đảm bảo thiết lập các chính sách và hướng dẫn chặt chẽ

Khái niệm về khẩu vị rủi ro cũng được đưa vào các văn bản pháp luật của

Việt Nam Theo quyết định số 428/QĐ-UBCK ngày 11/7/2013 của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, khẩu vị rủi ro là các loại hình rủi ro và mức rủi ro mà công ty sẵn

sàng chấp nhận để đạt được mục tiêu hoạt động, kinh doanh Khẩu vị rủi ro được thể hiện định tính hoặc định lượng, bao gồm cả rủi ro cấu thành và rủi ro tổng hợp Trong lĩnh vực ngân hàng, khẩu vị rủi ro là một vấn đề vô cùng quan trọng nhận được sự quan tâm của cả ban lãnh đạo trong ngân hàng và cơ quan giám sát Thông

tư số 13/2018/TT-NHNN của NHNN có quy định về khẩu vị rủi ro là mức độ rủi ro

mà NHTM, chi nhánh ngân hàng nước ngoài sẵn sàng chấp nhận trong quá trình thực hiện chiến lược kinh doanh Việc xây dựng, triển khai khung khẩu vị rủi ro trong NHTM là một công việc phức tạp, đòi hỏi sự tham gia của rất nhiều bộ phận

từ ban lãnh đạo cấp cao, kiểm toán nội bộ, ban quản trị rủi ro và các bộ phận khác

Do đó, để có thể kiểm soát tăng trưởng tín dụng BĐS được hiệu quả thì ban lãnh đạo của mỗi NHTM cần có những quy định cụ thể, rõ ràng về chính sách cho

vay và tuyên bố khẩu vị rủi ro tín dụng BĐS (Lindsay, 2017) Qua đó, NHTM sẽ

nêu rõ mức độ rủi ro mà NHTM có thể sẵn sàng chấp nhận nhằm giúp cho tất cả các chi nhánh, phòng ban đều hiểu rõ và thực hiện một cách nhất quán, đồng bộ

1.3.2 Hoàn thiện hệ thống quản trị rủi ro tín dụng tại ngân hàng thương mại

1.3.2.1 Hoàn thiện quy trình quản trị rủi ro tín dụng tại ngân hàng thương mại

Theo Tony và cộng sự (2008), quản trị rủi ro (QTRR) chủ yếu liên quan đến

việc giảm biến động thu nhập và tránh tổn thất lớn Trong một quy trình QTRR thích hợp, NHTM cần xác định rủi ro, đo lường và định lượng rủi ro và phát triển các chiến lược để QTRR Mối quan tâm trước đây đối với việc QTRR là những sản phẩm có thể gây ra tổn thất cao nhất: mức độ tổn thất cao với rủi ro vỡ nợ cao Ưu tiên tiếp theo là mức độ tổn thất nhỏ hơn với rủi ro cao và mức tổn thất lớn với rủi

ro thấp hơn Các ưu tiên thấp nhất có mức độ tổn thất thấp với rủi ro thấp Theo đó, QTRR tín dụng BĐS là toàn bộ quá trình phòng ngừa, thực hiện kiểm tra, giám sát

và có biện pháp xử lý đối với những khoản nợ có vấn đề nhằm giảm thiểu mức độ

rủi ro có thể xảy ra, nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng BĐS (Ken và cộng sự, 2008)

Thời gian và nguồn lực được phân bổ cho công tác QTRR không trực tiếp tạo ra các khoản vay hoặc tài sản tài chính mới Tuy nhiên, nếu không có chức năng QTRR, rất khó để NHTM thành công trong việc đạt được chiến lược dài hạn và duy trì khả năng thanh toán Trong ngân hàng hiện đại, QTRR được coi là một nhiệm vụ

quan trọng bên cạnh của hoạt động kinh doanh Theo Tony và cộng sự (2008), quy

trình QTRR tín dụng tại một NHTM có thể được thiết kế và thực hiện dựa theo quy trình 05 bước gồm nhận diện rủi ro, đo lường rủi ro, xử lý rủi ro, thực hiện chiến lược QTRR và đánh giá kết quả

Nguồn: Tony và cộng sự (2008)

Hình 1.2 Quy trình quản trị rủi ro tín dụng tại ngân hàng thương mại

Thứ nhất, nhận diện rủi ro: Trong một phạm vi xác định của quy trình QTRR

tín dụng, NHTM cần nhận diện rủi ro tín dụng hay xác định tất cả các rủi ro tiềm

ẩn Việc xác định có thể bắt đầu bằng cách phân tích các nguồn rủi ro tiềm ẩn (Ví dụ: Giá nhà đất thấp hơn có thể dẫn đến khả năng thu hồi vốn thấp hơn và tổn thất cao hơn khi vay thế chấp) hoặc xác định các mối đe dọa (Ví dụ: yếu tố nào sẽ dẫn đến tổn thất cao hơn khi vay thế chấp?) Việc xác định tất cả các rủi ro đòi hỏi một

kiến thức tốt về các sản phẩm tài chính Một rủi ro chính là thiếu khả năng nhận dạng trong tổ chức do không đủ năng lực

Thứ hai, định lượng rủi ro: với các nguồn rủi ro đã xác định, tiếp theo cần

định lượng rủi ro Đối với rủi ro tín dụng, điều này có nghĩa là cần xác định xác suất

vỡ nợ thực tế và mức độ thay đổi của các quy trình điều khiển rủi ro ảnh hưởng đến

xác suất vỡ nợ (Tổn thất sẽ tăng bao nhiêu nếu giá nhà đất giảm 10%?) Đo lường

rủi ro đòi hỏi phân tích thống kê kỹ lưỡng về các sự kiện trong quá khứ Trong trường hợp các sự kiện trong quá khứ chỉ có sẵn ở một mức độ hạn chế, NHTM sẽ

áp dụng các mô hình lý thuyết và kiến thức chuyên môn để định lượng rủi ro

Thứ ba, xử lý rủi ro: Theo Tony và cộng sự (2008), rủi ro có thể được xử lý

thông qua một trong bốn cách chính sau đây:

Né tránh rủi ro: Một cách đơn giản để xử lý rủi ro là tránh né rủi ro Điều

này ngụ ý rằng các ngân hàng sẽ không cấp tín dụng, cho vay vào các dự án hoặc

khách hàng quá rủi ro hoặc rủi ro không được hiểu rõ Tránh né không có nghĩa là NHTM sẽ tránh được mọi rủi ro, chiến lược có thể bao gồm lựa chọn các đối tác tốt

và không đầu tư vào các đối tác có rủi ro vỡ nợ, rủi ro quá cao Ngoài ra, NHTM có thể quyết định chỉ đầu tư tỷ lệ nhỏ vào các đối tác đó; một hạn chế tổn thất với các khoản đầu tư rủi ro Điều này làm giảm nguy cơ tập trung trong danh mục cho vay

Giảm thiểu rủi ro: Giảm thiểu rủi ro ngụ ý rằng NHTM chỉ muốn nhận lấy

một phần rủi ro đối với dự án hoặc khách hàng chứ không phải là toàn bộ rủi ro Đối với các đối tác có rủi ro cao, NHTM có thể yêu cầu tài sản thế chấp mà ngân hàng

có thể bán, thanh lý trong trường hợp vỡ nợ Giá trị của tài sản thế chấp được thanh

lý làm giảm rủi ro cho ngân hàng NHTM cũng có thể yêu cầu bảo lãnh từ một bên thứ ba Tuy nhiên, trong thực tế việc giảm thiểu rủi ro có thể không phải lúc nào cũng khả thi

Chấp nhận rủi ro: NHTM chấp nhận hoặc giữ lại rủi ro mà NHTM phải thực

hiện như một phần của chiến lược kinh doanh Chấp nhận rủi ro thường được áp dụng cho các tài sản có rủi ro thấp Rủi ro dễ dàng được chấp nhận hơn khi nó được

đa dạng hóa tốt: các khoản đầu tư được thực hiện ở nhiều lĩnh vực và quốc gia khác nhau, trong đó khó có khả năng thua lỗ cao sẽ xảy ra đồng thời ở tất cả các lĩnh vực

và ở tất cả các quốc gia

Chuyển giao rủi ro: Một người chuyển rủi ro sang ngân hàng, bảo hiểm hoặc

công ty khác Các công ty bảo hiểm, được gọi là người bảo lãnh tài chính, tồn tại đảm bảo rủi ro tín dụng Một loại công cụ phái sinh tín dụng cụ thể, giao dịch hoán đổi tín dụng mặc định là một loại hợp đồng quyền chọn trong đó người mua hợp đồng được hoàn trả trong trường hợp mặc định của đối tác cơ sở

Thứ tư, thực hiện chiến lược QTRR tín dụng: Một khi chiến lược QTRR đã

được xác định, NHTM sẽ tiến hành thực hiện Con người, mô hình thống kê và cơ

sở hạ tầng CNTT đánh giá rủi ro của các khoản đầu tư hiện tại và mới Hướng dẫn

xử lý rủi ro xác định trong đó đối tượng nào nên cho vay và đối tượng nào không cho vay; giới hạn tổn thất nào được sử dụng cho các sản phẩm rủi ro nhất; liệu tài sản thế chấp cho các khoản vay cụ thể là bắt buộc hay liệu một người mua bảo vệ

từ một người bảo lãnh tài chính Các rủi ro của ngân hàng liên tục được báo cáo và theo dõi Việc thực hiện được giám sát bởi quản lý cấp cao Chiến lược QTRR được xác định là một phần của chiến lược chung Cụ thể, QTRR tín dụng cần thúc đẩy môi trường hoạt động tốt hơn cho ngân hàng, nơi giá cả phù hợp với rủi ro Một chiến lược QTRR tín dụng mạnh mẽ tránh được những cạm bẫy quan trọng như tập trung tín dụng, thiếu kỷ luật tín dụng, bảo lãnh cho các đối tác và sản phẩm có rủi

ro cao với giá không phù hợp Theo McKinley và cộng sự (1994), bốn loại chiến lược QTRR tín dụng đã được xác định:

Chiến lược định hướng giá trị: Chiến lược định hướng giá trị tuân thủ hiệu

suất dài hạn, nhất quán và đòi hỏi một TCTD được xác định bởi kế hoạch lợi nhuận dài hạn Thành công của chiến lược này phụ thuộc vào sự cân bằng cần tìm thấy giữa chất lượng tín dụng và doanh thu hoặc lợi nhuận

Chiến lược định hướng hiệu suất tức thì: Chiến lược định hướng hiệu suất

tức thì xác định thu nhập hiện tại để duy trì giá cổ phiếu cao là ưu tiên chính Tạo ra lợi nhuận được xác định bởi kế hoạch lợi nhuận hàng năm Văn hóa tín dụng tương

tự như giá trị định hướng, nhấn mạnh vào chất lượng tín dụng, nhưng độ lệch có thể được bỏ qua trong thời gian nhu cầu tín dụng thấp

Chiến lược định hướng sản xuất: Đối với chiến lược này, tăng trưởng thị

phần và tăng trưởng khối lượng là ưu tiên cao nhất, được thúc đẩy bởi tham vọng trở thành hoặc vẫn là một người chơi lớn trên thị trường Người cho vay được yêu cầu sản xuất các khoản vay mới và có thể gặp khó khăn với người phê duyệt rủi ro tín dụng, vì chất lượng tín dụng thấp và giá cả không phù hợp Những người phê duyệt cho vay thấy ảnh hưởng của họ bị hạn chế do những lợi ích mâu thuẫn giữa giá trị và chất lượng tài sản Thành công phụ thuộc vào sức mạnh của quản trị rủi ro tín dụng để kiểm soát quá trình phê duyệt và giữ chất lượng tài sản trong danh mục đầu tư ngày càng tăng

Chiến lược không tập trung: Trong chiến lược không tập trung, các ưu tiên

có thể thay đổi thường xuyên thành các ưu tiên hiện tại thay đổi theo thời gian Chiến lược này có thể là kết quả của việc quản trị phản ứng, nhưng cũng thiếu tầm

nhìn dài hạn rõ ràng Nó thường gây nhầm lẫn cho người cho vay và cán bộ quản trị rủi ro Chất lượng tài sản của danh mục đầu tư chỉ được đảm bảo khi bộ phận rủi ro tín dụng có các chính sách và hệ thống quản trị rủi ro tín dụng tốt Chiến lược rủi ro tối ưu là chiến lược phù hợp với chiến lược kinh doanh của mỗi ngân hàng Điều này không đồng nghĩa với việc giảm thiểu tổn thất, mà đảm bảo chất lượng tín dụng tốt phù hợp với các mục tiêu kinh doanh Một hệ thống quản trị tín dụng tốt có các chính sách và tiêu chuẩn tín dụng mạnh mẽ Hiệu quả của quản lý rủi ro tín dụng được kiểm định và chứng minh bằng kiểm soát rủi ro nội bộ và kiểm toán theo dõi

kỷ luật tín dụng, chính sách cho vay, chính sách phê duyệt, rủi ro cơ sở (PD, LGD, EAD) và rủi ro danh mục đầu tư Hệ thống QTRR tín dụng được hỗ trợ bởi ban lãnh đạo cao nhất và QTRR tín dụng mạnh mẽ

Thứ năm, đánh giá hiệu quả chiến lược QTRR Hiệu quả của chiến lược

QTRR được đánh giá thường xuyên NHTM sẽ kiểm tra xem việc chấp nhận rủi ro

có phù hợp với chiến lược hay không và áp dụng các điều chỉnh khi cần thiết Điều này liên quan đến việc đánh giá các trình điều khiển rủi ro có liên quan, quá trình

đo lường được đánh giá, trong các quy trình kiểm tra lại, kết quả của các kế hoạch

xử lý rủi ro và thực hiện thực tế

1.3.2.2 Hoàn thiện các mô hình xếp hạng tín dụng nội bộ

Theo Tony và cộng sự (2008), chấm điểm tín dụng là một kỹ thuật QTRR

nhằm phân tích rủi ro của người vay Theo đó, điểm tín dụng được xác định cho từng khách hàng để chỉ ra mức độ rủi ro của họ Một mô hình chấm điểm tín dụng tốt phải có tính phân biệt cao; tức là điểm cao phản ánh hầu như không có rủi ro và

điểm thấp tương ứng với rủi ro rất cao, (hoặc ngược lại, tùy thuộc vào điều kiện ký hiệu) Hệ thống tính điểm càng phân biệt cao, khách hàng càng được xếp hạng từ

rủi ro cao đến thấp Trong giai đoạn hiệu chuẩn, các biện pháp rủi ro được chỉ định cho từng điểm hoặc nhóm điểm Chất lượng của xếp hạng rủi ro và hiệu chuẩn điểm tín dụng có thể được xác minh bằng cách phân tích tổn thất tín dụng được quan sát trước trên mỗi điểm Điểm tín dụng thường được phân thành các nhóm đồng nhất

Điểm số phân đoạn là ước tính rủi ro riêng biệt còn được gọi là lớp rủi ro và xếp

hạng Xếp hạng tín nhiệm sẽ được thảo luận trong phần tiếp theo

a Mô hình chấm điểm tín dụng 5C

Có rất nhiều nghiên cứu trước đây Wang (2004), Thomas và cộng sự (2002)

và Servigny và cộng sự (2004) đã sử dụng mô hình 5C để tìm hiểu và xác định các

đặc điểm liên quan đến bên vay bao gồm: Tư cách của bên vay (Character), năng

lực của bên vay (Capacity), nguồn vốn của bên vay (Capital), bảo đảm tiền vay

(Collateral), các điều kiện cho vay (Conditions) Mô hình 5C là công cụ đắc lực giúp

cho ngân hàng có thể đánh giá một cách toàn diện về chất lượng tín dụng của bên

vay để từ đó đưa ra quyết định cho vay phù hợp Cách tiếp cận dựa trên đánh giá

của chuyên gia này đối với việc chấm điểm tín dụng hiện vẫn được sử dụng trong

các danh mục tín dụng, trong những trường hợp thông tin và dữ liệu hạn chế

Nguồn: Thomas và cộng sự (2002) và Servigny và cộng sự (2004)

Hình 1.3 Mô hình chấm điểm tín dụng 5C

Tư cách của bên vay (Character): Bên cho vay tìm kiếm những phẩm chất ở

bên đi vay để tìm hiểu và xác định khả năng trả nợ, và những ấn tượng đầu tiên thực

sự có thể tạo ra sự khác biệt (Thomas và cộng sự, 2002) Các đặc điểm như lịch sử

giáo dục, nền tảng kinh doanh và sự quen thuộc với ngành nghề kinh doanh đều

đóng một vai trò quan trọng trong việc khoản vay được phê duyệt Các yếu tố khác

Character

Capacity

Capital /

cash Collateral

Conditions

như sự ổn định, thời gian cư trú cũng sẽ ảnh hưởng đến quyết định của bên cho vay

(Servigny và cộng sự, 2004)

Năng lực của bên vay (Capacity): Đây được xem là yếu tố quan trọng nhất

mà bên cho vay xem xét khi quyết định phê duyệt khoản vay Bằng cách so sánh lịch sử trả nợ trước đây cũng như khoản nợ hiện tại, bên cho vay sẽ xác định xu hướng của bên vay để thực hiện thanh toán một cách thường xuyên Nếu hoạt động kinh doanh vẫn đang trong giai đoạn ý tưởng và hiện không tạo ra doanh thu, cơ hội nhận được khoản vay có thể bị giảm đi Ngược lại nếu hoạt động kinh doanh đang mang lại dòng tiền tốt, năng lực tài chính vững mạnh thì khoản vay sẽ dễ dàng được

phê duyệt hơn (Thomas và cộng sự, 2002)

Nguồn vốn của bên vay (Capital): Bên cho vay thường sẽ yêu cầu người vay

phải bỏ vốn để đảm bảo khoản vay Việc tìm kiếm một khoản vay có vẻ không trực quan khi bạn có vốn vì điều đó có nghĩa là bạn sẽ không cần thêm tiền Tuy nhiên, người cho vay muốn người vay cũng có tiền đầu tư vào khoản vay Điều này làm cho nhiều khả năng bạn sẽ trả lại tiền Vì những người cho vay đang chấp nhận rủi

ro bằng cách cho vay tiền, họ muốn đảm bảo rằng người vay cũng đang giả định

một phần rủi ro Điều này giúp ngay cả sân chơi cho cả hai bên (Thomas và cộng

sự, 2002)

Bảo đảm tiền vay (Collateral): Tài sản đảm bảo chính BĐS được sử dụng

cho mục đích vay Tài sản đảm bảo sẽ được định giá, thông thường là thấp hơn giá trị thị trường để bên cho vay sử dụng thế chấp để đảm bảo cho khoản vay Theo

Wang (2004), giá trị khoản vay sẽ thấp hơn và chiếm một tỷ lệ so với giá trị của tài

sản đảm bảo, thường được gọi là tỷ lệ đảm bảo (Loan-to-Value)

Các điều kiện cho vay (Conditions): Đây là các điều kiện ràng buộc về quyền

lợi, trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên tham gia vào thỏa thuận, hợp đồng cho vay

(Thomas và cộng sự, 2002) Thông thường, các điều kiện này sẽ được hai bên xem

xét kỹ lưỡng trước khi chấp nhận ký kết Điều kiện cho vay thường được chia thành hai nhóm điều kiện gồm điều kiện tích cực và điều kiện tiêu cực Điều kiện tích cực

là các điều kiện mà mặc nhiên bên vay phải tuân thủ và chấp hành bao gồm việc

duy trì hoạt động kinh doanh liên tục, đúng quy định pháp luật, thanh toán đầy đủ

và đúng hạn các khoản tiền gốc và lãi vay đúng hạn cho bên vay Điều kiện tiêu cực

là các ràng buộc về những việc bên vay không được vi phạm trong quá trình nhận

nợ vay (Servigny và cộng sự, 2004)

b Phiếu tính điểm tín dụng

Theo Tony và cộng sự (2008), thành công ban đầu của phiếu ghi điểm ứng dụng đã thu hút sự chú ý của các học giả và nhà nghiên cứu để phát triển các kỹ thuật thống kê và máy học tiên tiến áp dụng một loạt các biến hoặc đặc điểm giải thích Thẻ điểm ứng dụng sau đó gán các điểm con cho từng giá trị của các đặc điểm này Các phân nhóm này được xác định dựa trên mối quan hệ giữa các giá trị của các đặc tính và hành vi mặc định và được tổng hợp thành một điểm số ứng dụng tổng thể phản ánh tổng rủi ro mặc định của khách hàng

Một ví dụ về phiếu ghi điểm được đưa ra Hãy xem xét một ứng dụng mới của một khách hàng với độ tuổi 35, thu nhập 12.000 và tình trạng cư trú với cha mẹ Với bảng điểm trên, khách hàng này được chỉ định 330 điểm Những điểm này sau

đó được so sánh với điểm cắt và quyết định tín dụng được đưa ra Ví dụ: khi giả định mức cắt giảm 300 (400), khoản vay trên được cấp (bị từ chối) Khi điểm của khách hàng gần với điểm số bị cắt, có thể là một dấu hiệu cho thấy phiếu ghi điểm rất không chắc chắn về việc nên dán nhãn cho khách hàng là tốt hay xấu Đây là lý

do tại sao người ta có thể xác định một vùng màu xám xung quanh điểm cắt, điều này sẽ yêu cầu điều tra thêm (con người) cho khách hàng rơi vào khu vực đó

Bảng 1.1 Mô hình phiếu điểm tín dụng