Lập dư án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao hùng phong tp pleiku

Tuy nhiên, thách thức không nhỏ đối với du lịch Việt Nam đó là sự cạnh tranh với các nước có ngành du lịch phát triển trong khu vực, xây dựng sản phẩm đặc thù nổi bật đáp ứng nhu cầu của

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNGPHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM

KON TUM, THÁNG 12 NĂM 2014

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM

GVHD 2: KS NGUYỄN VĂN LINH

KON TUM, THÁNG 12 NĂM 2014

ẢNH 4x6

LỜI CẢM ƠN

Kính thưa quý Thầy cô giáo !

Trải qua thời gian gần 5 năm học tập trên ghế giảng đường trường đại học

em không những đã được thầy cô truyền thụ những bài học, những kiến thức chuyên môn, mà còn cả những kinh nghiệm quý báu và đạo lý làm người, giúp em ngày một hoàn thiện bản thân Những điều đó sẽ không có được nếu không có sự quan tâm, ủng hộ của gia đình, sự sẻ chia của bè bạn và đặc biệt là những kiến thức quý báu của các thầy cô Khoa Quản lý dự án và các khoa khác Đó chính là nền móng để em có thể tự tin bước tiếp trên con đường sự nghiệp trong tương lai

Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến:

TS Đặng Văn Mỹ : Giáo viên hướng dẫn kinh tế

KS Nguyễn Văn Linh : Giáo viên hướng dẫn kiến trúc

Dẫu những ngày tháng làm đồ án tốt nghiệp đã cho em cơ hội để hiểu rõ và có cái nhìn hoàn thiện hơn về ngành học đang theo đuổi, bản t hân em vẫn còn nhiều hạn chế trong lần đầu vận dụng tất cả những kiến thức được học vào đồ án, nên khó tránh khỏi những sai sót Kính mong quý thầy cô góp ý và chỉ dẫn để em bổ sung kiến thức của mình, làm hành trang có thể tiếp bước trên con đường sự nghi ệp sau này

Một lần nữa, em xin kính gửi đến các Thầy cô giáo lòng biết ơn và tôn kính sâu sắc Tình cảm ấy sẽ đọng mãi trong suốt chặng đường sự nghiệp sau này Em xin kính chúc các thầy cô cùng gia đình sức khỏe, hạnh phúc và thành công

Kon Tum, tháng 12 năm 2014

Sinh viên

VÕ CÔNG HIẾU

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC BẢNG ix

DANH MỤC CÁC HÌNH x

CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU 1

1.1 Tình hình phát triển của ngành du lịch 1

1.1.1 Tình hình phát triển của ngành du lịch Thế giới 1

1.1.2 Tình hình phát triển của ngành du lịch Việt Nam 1

1.1.3 Tình hình phát triển của ngành du lịch Gia Lai 3

1.2 Tổng quan về thị trường khách sạn 6

1.2.1 Các loại hình khách sạn trên thế giới 6

1.2.2 Các khách hang chủ yếu của khách sạn ở Việt Nam và Gia Lai 7

1.2.3 Hoạt động kinh doanh chủ yếu khách sạn tại Việt Nam và Gia Lai 7

1.2.4 Cơ hội cho phát triển các dịch vụ lưu trú ở Gia Lai 7

CHƯƠNG 2: NHỮNG CĂN CỨ ĐỂ XÁC ĐỊNH 8

SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 8

2.1 XUẤT XỨ VÀ CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ HÌNH THÀNH DỰ ÁN : 8

2.1.1 Các văn bản định hướng: 8

2.1.2 Các văn bản pháp quy: 8

2.1.3 Các văn bản về chủ trương của Tỉnh Gia Lai: 9

2.2 CÁC ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, TÀI NGUYÊN, KINH TẾ XÃ HỘI LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN: 9

2.2.1 Điều kiện tự nhiên: 9

2.2.2 Điều kiện kinh tế xã hội: 10

2.2.3 Điều kiện tài nguyên du lịch: 10

2.4 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG: 13

2.4.1 Thống kê số lượng khách sạn tại Gia Lai 13

2.4.2 Thống kê lượng khách đến Gia lai: 14

2.4.3 Dự báo lượng khách đến Gia Lai: 15

2.4.4 Dự báo số lượng khách lưu trú đến Gia Lai từ 2014 đến 2025 18

2.4.5 Thống kê và dự báo số lượng cung phòng ở Gia Lai 19

2.4.6 Phân tích đánh giá thị trường, khả năng cạnh tranh, khả năng xâm nhập thị

trường: 21

2.4.6.3 Khả năng cạnh tranh: 22

2.5 MỤC TIÊU ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN: 25

2.5.1 Các mục tiêu: 25

2.5.2 Kết luận về sự cần thiết phải đầu tư: 26

CHƯƠNG 3: HÌNH THỨC ĐẦU TƯ, CÔNG SUẤT CỦA DỰ ÁN 27

3.1 GIỚI THIỆU DỰ ÁN 27

3.1.1 Dự án xây dựng 27

3.1.2 Giới thiệu về chủ đầu tư dự án 27

3.2 HÌNH THỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 27

3.3 XÁC ĐỊNH QUY MÔ VÀ CÔNG SUẤT CỦA DỰ ÁN: 27

3.3.1 Xác định quy mô của dự án: 27

3.3.2 Xác định công suất: 28

CHƯƠNG 4: LỰA CHỌN ĐI ̣A ĐIỂM THỤC HIỆN DỰ ÁN 29

4.1 Giới thiệu địa điểm 29

4.2 Phân tích lựa chọn địa điểm: 29

4.3 Đặc điểm địa hình, địa chất thủy văn công trình: 30

4.3.1 Đặc điểm khu đất: 30

4.3.2 Đặc điểm địa chất: 30

4.3.4 Đặc điểm thủy văn: 30

4.3.5 Điều kiện khí hậu: 30

4.3.6 Điều kiện hạ tầng kỹ thuật khu vực: 30

CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP XÂY DỰNG 31

5.1 Xác định cấp hạng công trình: 31

5.2 Phương Án Kiến Trúc: 31

5.2.1 Tiêu chuẩn áp dụng 31

5.2.2 Tổng quan về phương án kiến trúc : 31

5.2.3 Bố trí tổng mặt bằng: 32

5.2.4 Thiết kế mặt bằng và dây chuyền công năng: 32

5.2.5 Thiết kế mặt đứng công trình: 33

5.2.6 Giải pháp giao thông trong tòa nhà: 33

5.2.7 Giải pháp chiếu sáng: 33

5.2.8 Giải pháp thông gió: 34

5.3 Giải pháp về vật liệu sử dụng của công trình 34

5.3.1 Vật liệu chịu lực: 34

5.3.2 Vật liệu hoàn thiện: 34

5.3.3 Cửa và phụ kiện: 35

5.3.4 Trang bị nội thất: 35

5.3.5 Hệ thống kho, bếp, khối phục vụ: 35

5.4 Giải pháp kết cấu : 35

5.4.1 Các tiêu chuẩn thiết kế: 35

5.4.2 Giải pháp kết cấu phần móng 36

5.4.3 Giải pháp kết cấu phần thân 36

5.5 Giải pháp hệ thống kỹ thuật: 37

5.5.1 Tiêu chuẩn áp dụng 37

5.5.2 Hệ thống điện 37

5.6 Hệ thống cấp, thoát nước 38

5.6.1 Hệ thống cấp nước 38

5.6.2 Hệ thống thoát nước 38

5.7 Hệ thống chống sét và phòng cháy, chữa cháy 39

5.7.1 Hệ thống chống sét 39

5.7.2 Hệ thống nối đất an toàn 39

5.7.3 Giải pháp phòng cháy chữa cháy 39

5.8 Hệ thống điều hòa không khí, thông gió 40

5.8.1 Hệ thống điều hoà không khí 40

5.8.2 Hệ thống thông gió 40

5.9 Giải pháp thông tin liên lạc 40

5.9.1 Hệ thống điện thoại 40

5.9.2 Hệ thống mạng máy tính 41

CHƯƠNG 6: TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN ĐẾN MÔI TRƯỜNG 42

6.1 Tác động của dự án đến môi trường xã hội 42

6.2 Ảnh hưởng đến môi trường tự nhiên: 42

6.2.1 Ảnh hưởng đến môi trường tự nhiên trong quá trình xây dựng: 42

6.2.2Ảnh hưởng đến môi trường tự nhiên khi dự án hoàn thành, đưa vào khai thác :

43

6.3 Các biện pháp giảm thiểu tác động tiêu cực trong giai đoạn thi công xây dựng:

44

6.3.1Công tác thi công san nền: 44

6.3.2 Các biện pháp giảm thiểu ô nhiễm môi trường do các loại khí thải: 44

6.3.3 Giảm thiểu ô nhiễm tiếng ồn: 45

6.3.4 Biện pháp khống chế ô nhiễm môi trường nước: 45

6.3.5 Các biện pháp kiểm soát chất thải rắn: 45

6.4 Các biện pháp giảm thiểu tác động tiêu cực tới môi trường khi dự án đi vào hoạt động: 46

6.4.1 Xử lý nước thải: 46

6.4.2 Xử lý chất thải rắn và rác: 46

6.4.3 Xử lý khói và chống ồn: 46

6.5 Các giải pháp an toàn vệ sinh lao động và phòng chống sự cố môi trường: 47

6.5.1 Các giải pháp an toàn, vệ sinh lao động: 47

6.5.2 Các giải pháp phòng chống sự cố môi trường và trật tự trị an: 47

CHƯƠNG 7: NHU CẦU LAO ĐỘNG VÀ TIẾN ĐỘ DỰ ÁN 49

7.1 Bộ máy vận hành của Dự Án 49

7.2 Nguồn nhân lực và kế hoạch đào tạo 51

7.2.1 Nguồn nhân lực và kế hoạch tuyển dụng 51

7.2.2 Yêu cầu nhân viên khách sạn 51

7.2.3 Kế hoạch đào tạo nhân lực 52

7.3 Lương dự kiến 52

7.4 Một số chính sách đối với nhân viên 52

CHƯƠNG 8: XÁC ĐỊNH NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ VÀ 54

QUY MÔ VỐN CỦA DỰ ÁN 54

8.1 XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 54

8.1.1 Cơ sở để tính tổng mức đầu tư xây dựng 54

8.1.2 Các thành phần của tổng mức đầu tư 54

8.1.3 Tính toán các thành phần trong Tổng mức đầu tư 55

8.2 NGUỒN VỐN VÀ KẾ HOẠCH HUY ĐỘNG VỐN 57

8.2.1 Nguồn vốn 57

8.2.2 Kế hoạch huy động vốn 58

8.3.1 Nguồn trả nợ vốn đầu tư của dự án 59

8.3.2 Phương án hoàn trả vốn 59

CHƯƠNG 9: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 60

9.1 XÁC ĐỊNH DOANH THU 60

9.2 CHI PHÍ SẢN XUẤT KINH DOANH 60

9.2.1 Chi phí bất biến 60

9.2.2 Chi phí khả biến: 62

9.3 PHÂN TÍCH DÒNG NGÂN LƯU VÀ CÁC CHỈ TIÊU PHẢN ÁNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH 64

9.3.1 Xác đi ̣nh suất chiế t khấ u 64

9.3.2 Ngân lưu theo quan điể m tổng đầ u tư 65

9.4 PHÂN TÍCH ĐIỂM HÒA VỐN 66

9.5 PHÂN TÍCH KHẢ NĂNG TRẢ NỢ 66

9.6 CÁC TỶ SỐ SINH LỢI 66

9.7 PHÂN TÍCH RỦI RO DỰ ÁN 67

9.7.1 Phân tích độ nhạy 1 chiều 68

9.7.2 Phân tích độ nhạy 2 chiều 68

CHƯƠNG 10: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 71

10.1 GIÁ TRỊ GIA TĂNG QUỐC DÂN THUẦN DO DỰ ÁN TẠO RA 71

10.2 GIÁ TRỊ THẶNG DƯ 71

10.3 ĐÓNG GÓP CỦA DỰ ÁN VÀO NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC 71

10.4 MỨC THU HÚT NGƯỜI LAO ĐỘNG VÀO LÀM VIỆC 72

10.5 HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI KHÁC 73

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 74

1 KẾT LUẬN 74

2 KIẾN NGHỊ 74

TÀI LIỆU THAM KHẢO 75

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1: Thống kê một số khách sạn, nhà nghỉ trên tp Pleiku 17

Bảng 2.2: Số liệu khách du lịch đến tỉnh Gia Lai từ 2004-2013 …….…… 18

Bảng 2.3 : Tính toán số liệu lượng khách đến Gia Lai 20

Bảng 2.4: Dự báo lượng khách đến Gia Lai từ 2014 đến 2025 20

Bảng 2.5: Dự báo lượng khách lưu trú ở Gia Lai từ 2014 đến 2025 22

Bảng 2.6: Lượng cung phòng ở Gia Lai từ 2003 đến 2012 23

Bảng 2.7: Tính toán số liệu lượng cung phòng từ 2013 đến 2022 24

Bảng 2.8: Dự báo lượng cung phòng ở Gia Lai từ 2013 đến 2024 24

Bảng 3.1: Dự kiến công suất sử dụng phòng 27

Bảng 5.1: Nhu cầu dùng điện 45

Bảng 5.2: Nhu cầu dùng nước 46

Bảng 8.1: Tổng hợp chi phí xây dựng và thiết bị 52

Bảng 8.2: Tổng hợp tổng mức đầu tư 64

Bảng 8.3: Kế hoạch huy động vốn 62

Bảng 8.4: Thời gian khấu hao tài sản cố định 67

Bảng 9.1: Tỷ lệ trích BHYT, BHXH, BHTN, KPCĐ 70

Bảng 9.2: Giá điện sản xuát kinh doanh 71

Bảng 9.4: Chi phí sử dụng vốn bình quân 73

Bảng 9.5: Các chỉ tiêu tài chính 74

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1: Thác Phú Cường 5

Hình 2: Bản đồ vị trí địa lý Gia Lai 11

Đồ thị 2.1: Thống kê lượng khách đến Gia Lai từ 2004 đến 2013 19

Đồ thị 2.2: Dự báo lượng khách du lịch đến Gia Lai từ 2014 đến 2025 21

Đồ thị 2.3: Dự báo lượng khách lưu trú ở Gia Lai từ 2014 đến 2025 23

Biểu đồ 2.4: Lượng cung phòng ở Gia Lai từ 2013 đến 2024 25

Biểu đồ 6.1: Biểu đồ cơ cấu nguồn vốn 65

CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU

1.1 Tình hình phát triển của ngành du lịch

1.1.1 Tình hình phát triển của ngành du lịch Thế giới

Du lịch trên phạm vi toàn cầu đã phát triển nhanh và trở thành một trong những ngành kinh tế hàng đầu của thế giới

Theo đó, trong những năm qua, tình hình du lịch thế giới và khu vực có sự tăng trưởng liên tục nhưng khác nhau ở từng giai đoạn Số lượng khách du lịch quốc tế đạt 940 triệu lượt (năm 2010), 983 triệu lượt (năm 2011) và chạm mốc 1 tỷ lượt (năm 2012) Trong đó, tính đến năm 2011, châu Âu vẫn là thị trường thu hút nhiều khách du lịch quốc tế nhất (504 triệu lượt), tiếp theo là châu Á và Thái Bình Dương (217 triệu lượt) Tổng thu du lịch quốc tế ước đạt 928 tỷ USD (năm 2010) và 1.030 tỷ USD (năm 2011)

Du lịch là ngành kinh tế tạo nhiều việc làm cho người lao động và hiện đang thu hút trên 230 triệu lao động trực tiếp, chiếm 10,6 % lực lượng lao động trên thế giới

Xu thế hội nhập toàn cầu hóa nền kinh tế thế giới , những bước tiến nhảy vọt về khoa học công nghệ giúp cải thiện mức sống của người dân, kích thích nhu cầu đi du lịch của người dân tăng nhanh

Do lợi ích nhiều mặt mà ngành du lịch mang lại nên nhiều nước đã tận dụng tiềm năng và lợi thế của mình để phát triển du lịch, du lịch được coi là 1 trong 6 nhóm ngành của thế kỷ

1.1.2 Tình hình phát triển của ngành du lịch Việt Nam

Thực trạng và xu hướng du lịch thế giới tạo cho du lịch Việt Nam nhiều cơ hội

để phát triển như: nhu cầu du lịch thế giới và khu vực ngày càng tăng; xu thế hợp tác khu vực ngày càng được đẩy mạnh; nguồn khách du lịch nội vùng châu Á - Thái Bình Dương và khách du lịch cao cấp từ châu Âu, châu Mỹ rất lớn Tuy nhiên, thách thức không nhỏ đối với du lịch Việt Nam đó là sự cạnh tranh với các nước có ngành du lịch phát triển trong khu vực, xây dựng sản phẩm đặc thù nổi bật đáp ứng nhu cầu của từng phân đoạn khách du lịch, marketing và khả năng tiếp cận từ bên ngoài

Năm 2013 là năm ngành du lịch Việt Nam có bước phát triển đầy ấn tượng, đón gần 7,5 triệu lượt du khách quốc tế, tăng hơn 10% so cùng kỳ năm trước

Lượng khách du lịch trong nước cũng ước đạt 35 triệu lượt khách, tổng thu nhập từ du lịch khoảng 195 nghìn tỷ đồng Với mức tăng trưởng ngoạn mục này, du lịch nước ta không những khôi phục tốc độ tăng trưởng mà đã có những bước tạo đà phát triển mạnh mẽ

Tính từ thời điểm tăng trưởng du lịch bị giảm năm 2009 do suy thoái kinh tế thế giới, sau bốn năm phục hồi, lượng khách quốc tế đến Việt Nam trong năm 2013 đã tăng gấp hai lần, tổng thu du lịch tăng hơn 2,2 lần Số liệu thống kê cũng cho thấy các

mục tiêu của Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2015 đã hoàn thành sớm trước hai năm

Sự tăng trưởng thể hiện ở quy mô mở rộng, đa dạng và ngày càng nâng cao về chất lượng Kết cấu hạ tầng du lịch đã được cải thiện đáng kể, hệ thống giao thông đường không, đường bộ, đường thủy, thông tin - viễn thông được đầu tư, mở rộng Cả nước hiện đã có hơn 14.200 cơ sở lưu trú với 320 nghìn buồng lưu trú cho du khách, riêng số buồng khách sạn từ ba đến năm sao đạt hơn 34% Đã có hơn 1.250 doanh nghiệp lữ hành quốc tế cùng các cơ sở dịch vụ, nhà hàng, cơ sở giải trí, văn hóa, thể thao, hội nghị, triển lãm và nhiều loại hình dịch vụ liên quan ra đời Trên nhiều lĩnh vực, du lịch nước ta đang mở rộng về quy mô, tính chất và từng bước nâng cao về chất lượng, tiềm lực cơ sở vật chất kỹ thuật dịch vụ không ngừng được đầu tư, đổi mới Riêng số lượng buồng khách sạn cao cấp từ ba đến năm sao hiện tại đã chiếm 34% trong hơn 320 nghìn buồng lưu trú của các cơ sở lưu trú du lịch của cả nước Cơ sở hạ tầng được đầu tư gắn với quy hoạch và đầu tư phát triển của các khu, tuyến, điểm, đô thị du lịch trên bảy vùng du lịch của cả nước Hệ thống doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực lữ hành, lưu trú, vận chuyển, giải trí, dịch vụ với sản phẩm đa dạng đang hướng tới nhiều thị trường mới, đồng thời lực lượng lao động trực tiếp và gián tiếp cũng ngày càng được tăng cường cả về số lượng và trình độ chuyên nghiệp

Trước bối cảnh quốc tế và trong nước hiện nay, ngành du lịch tiếp tục thực hiện những định hướng chiến lược đã được xác định trong chiến lược và quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn 2030 Trước mắt, trong năm

2014, ngành du lịch tập trung thực hiện Chỉ thị số 18/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ làm trong sạch, lành mạnh hóa môi trường du lịch, tăng cường kiểm tra, giám sát

và kiên quyết xử lý tình trạng cướp giật, chèn ép, lừa đảo, bảo đảm an ninh, an toàn cho du khách Đặc biệt là xây dựng hệ thống nhà vệ sinh công cộng đạt tiêu chuẩn phục vụ du khách tại tất cả các điểm tham quan, du lịch, một trong những nhiệm vụ cấp bách mà ngành du lịch đang triển khai trên toàn quốc Tình hình hiện tại cũng là điều kiện chín muồi để Việt Nam thành lập lực lượng Cảnh sát Du lịch, nhất là tại các thành phố, trung tâm du lịch lớn, đón nhiều du khách

Về lâu dài, ngành du lịch cần hướng trọng tâm phát triển theo chiều sâu, đổi mới, hoàn thiện cơ chế chính sách, luật pháp liên quan đến du lịch, giải quyết các vấn

đề liên ngành để tạo thuận lợi cho du lịch phát triển; coi trọng và đẩy mạnh công tác nghiên cứu thị trường và xúc tiến quảng bá du lịch theo tám đề án phát triển thị trường

du lịch trọng điểm và kế hoạch xây dựng thương hiệu du lịch Việt Nam của Tổng cục

Du lịch; tổ chức tốt các hoạt động của Năm du lịch quốc gia 2014 tại Lâm Đồng và các tỉnh Tây Nguyên

Ngoài ra, một trong các hướng phát triển bền vững mà ngành cần tập trung duy trì và phát triển là đầu tư thúc đẩy thị trường khách nội địa đặc biệt trong các thời điểm biến động bên ngoài khiến thị trường du khách quốc tế suy giảm

Phát huy những thành tựu của năm 2013, hy vọng ngành du lịch nước ta sẽ có bước tạo đà mạnh mẽ, tiếp tục phát triển với mục tiêu thu hút khoảng tám triệu lượt du khách quốc tế và 40 triệu lượt khách du lịch nội địa, tổng thu từ du lịch đạt 220 nghìn

tỷ đồng trong năm 2014 Thời gian tới, ngành du lịch sẽ hướng vào trọng tâm phát triển theo chiều sâu với mục tiêu trở thành một ngành kinh tế mũi nhọn, có tính chuyên nghiệp, hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, hiện đại, sản phẩm du lịch chất lượng cao, có thương hiệu và đậm đà bản sắc, đủ sức cạnh tranh với du lịch các nước trong khu vực

và thế giới

1.1.3 Tình hình phát triển của ngành du lịch Gia Lai

Thời gian qua, tuy nền kinh tế gặp nhiều khó khăn song nhìn chung, du lịch Gia Lai vẫn giữ mức tăng trưởng tương đối ổn định Tổng lượt khách đến Gia Lai trong năm 2013 đạt 199.453 lượt, tương đương với cùng kỳ năm trước Trong đó, khách quốc tế đạt 8.184 lượt (tăng 6,8% so với cùng kỳ năm trước), khách nội địa ước đạt 191.269 lượt Tổng doanh thu du lịch đạt 186,828 tỷ đồng, tăng 4,5% so với năm 2012; nộp ngân sách nhà nước 17,7 tỷ đồng, tăng 8,7% so với cùng kỳ năm trước Lượng khách đến Gia Lai chủ yếu vẫn là khách thương mại và công vụ, khách

du lịch thuần túy không cao Doanh thu từ hoạt động lưu trú và ăn uống chiếm tỷ trọng cao trong tổng doanh thu du lịch và chủ yếu là từ khách địa phương

Thác Phú Cường

Năm 2013, hoạt động kinh doanh lưu trú và lữ hành có sự chuyển biến tích cực

Toàn tỉnh hiện có 64 cơ sở lưu trú, trong đó có 19 khách sạn đạt chuẩn từ 1 đến 4 sao

Hoạt động lữ hành sôi động hơn nhờ có sự tham gia của các doanh nghiệp đến từ tỉnh

bạn Trên địa bàn tỉnh hiện có 9 doanh nghiệp lữ hành, chủ yếu khai thác loại hình du

lịch văn hóa, sinh thái Tuy nhiên, doanh thu từ hoạt động lữ hành còn thấp, mới chỉ

chiếm 15% trong tổng doanh thu du lịch

Một góc biển hồ Gia Lai

Gia Lai có vị trí chiến lược quan trọng trong khu vực Tây Nguyên và vùng Tam

giác phát triển Việt Nam-Lào-Campuchia Nhờ có đường biên giới dài, lại có 3 tuyến

quốc lộ là 19, 14, 25 đi qua và 1 sân bay nội địa tại trung tâm thành phố, vì thế, Gia

Lai có được sự thuận lợi về giao thông Đây là lợi thế để góp phần thúc đẩy giao

thương nói chung và phát triển du lịch nói riêng Tài nguyên du lịch Gia Lai phong

phú và phân bố khá tập trung tại những khu vực có điều kiện đầu tư hạ tầng du lịch

Đặc biệt, văn hóa bản địa độc đáo của người dân tộc Jrai, Bahnar là yếu tố nổi bật hơn

hẳn để Gia Lai có điều kiện khai thác hiệu quả “Không gian văn hóa cồng chiêng Tây

Nguyên”-di sản văn hóa phi vật thể đại diện của nhân loại vào hoạt động du lịch

Tuy nhiên, còn nhiều hạn chế khiến du lịch Gia Lai chưa phát triển Cụ thể, tài

nguyên du lịch chủ yếu ở dạng tiềm năng, sản phẩm du lịch trùng lắp, chưa tạo sự

riêng biệt trong khu vực nên mức độ thu hút khách của tỉnh còn thấp Ngoài ra, địa

hình hiểm trở, nhiều đồi dốc gây khó khăn trong việc lưu thông đường bộ; đường hàng

không chưa có đường bay quốc tế, đường bay nội địa hạn chế về điểm đến và tần suất

chuyến bay nên chưa có nhiều lựa chọn cho du khách khi đến Gia Lai Hạ tầng du lịch

còn thiếu và công tác quy hoạch chưa đồng bộ Trên địa bàn tỉnh chưa có những khu

vui chơi giải trí, thể thao hiện đại, trung tâm mua sắm quy mô, khu nghỉ dưỡng cao

cấp góp phần tăng chi tiêu và ngày lưu trú của khách du lịch

Là tỉnh có số người dân tộc thiểu số chiếm gần 45%, trình độ dân trí thấp, điều

này rất khó trong phát triển nguồn nhân lực du lịch chất lượng cao Vấn đề đảm bảo an

ninh trật tự trên địa bàn tỉnh và vùng người dân tộc thiểu số đã hạn chế việc phát triển

loại hình du lịch văn hóa tìm hiểu đời sống của cộng đồng người dân tộc thiểu số và

tìm hiểu Không gian văn hóa cồng chiêng Tây Nguyên-một trong những tài nguyên du lịch đặc trưng của vùng Tây Nguyên nói chung và tỉnh Gia Lai nói riêng

Tổng quan về thị trường khách sạn

Khách sạn là một công trình kiến trúc kiên cố, có nhiều tầng, nhiều phòng ngủ

được trang bị các thiết bị, tiện nghi, đồ đạc chuyên dùng nhằm mục đích kinh doanh các dịch vụ lưu trú, phục vụ ăn uống và các dịch vụ bổ sung khác Tùy theo nội dung

và đối tượng sử dụng mà phân loại khách sạn tạm trú, du lịch, nghỉ dưỡng, hội nghị, v.v Theo mức độ tiện nghi phục vụ, khách sạn được phân hạng theo số lượng sao từ

Thời gian lưu trú của khách hàng tương đối ngắn

b Khách sạn sân bay

Là các khách sạn nằm gần các sân bay quốc tế, đối tượng chính là các nhân viên

phi hành đoàn, khách chờ visa…

Thời gian lưu trú tương đối ngắn

c Khách sạn bình dân

Là các khách sạn không nằm trong trung tâm thành phố, nằm gần các bến xe, nhà ga…., với các tiện nghi tối thiểu để phục vụ du khách, đối tượng chính là những người đi phượt, leo núi, thám hiểmở những vùng ngoại ô, những khách hàng bình dân,

túi tiền vừa phải

d Khách sạn sòng bạc

Chủ yếu cung cấp các dịch vụ và nhu cầu giải trí, cờ bạc… Loại hình khách sạn này thường được xây lộng lẫy, các trang thiết bị cao cấp Phục vụ các đối tượng có khả năng tài chính, có nhu cầu về giải trí cờ bạc

g Nhà nghỉ ven xa lộ

Là loại hình khách sạn thường thấy ở các nước châu Mỹ, thường nằm trên các xa lộ lớn, phục vụ đối tượng chính là khách hàng đi du lịch bằng xe moto, xe hơi, khách có thể đậu xe trước cửa phòng mình Chủ yếu là chỗ ở qua đêm, ở ngắn hạn

1.2.2 Các khách hang chủ yếu của khách sạn ở Việt Nam và Gia Lai

1.2.2.1 Khách hàng trong nước

Nhóm đối tượng khách hàng có nhu cầu sử dụng nơi lưu trú trong trong nước thường bao gồm các nhóm khách hàng sau:

a) Du lịch cá nhân b) Nghỉ dưỡng, nghỉ bệnh c) Du lịch gia đình

d) Công tác Trong đó tỷ lệ khách sử dụng nơi lưu trú với mục đích du lịch chiếm đa số so với các nhóm khách hàng còn lại

1.2.2.2 Khách hàng ngoài nước

Đối với nhóm khách ngoại quốc, hầu hết cũng là những khách hàng đi du lịch cá nhân hoặc với gia đình trong các kì nghỉ hè Ngoài ra có một số gia đình đi cùng các chuyên gia đến Việt Nam

Tuy khách sạn tại Việt Nam phục vụ nhiều nhóm đối tượng khác nhau nhưng nhóm đối tượng chính là nhóm khách du lịch trong và ngoài nước

1.2.3 Hoạt động kinh doanh chủ yếu khách sạn tại Việt Nam va ̀ Gia Lai

Hoạt động kinh doanh chủ yếu của khách sạn tại Việt Nam là lưu trú thường đi kèm với các hoạt động ăn uống, các văn phòng tổ chức hội nghị, hội thảo

Đối với những khách sạn lớn, thường có thêm các quán bar, hồ bơi, các dịch vụ masage,… để phục vụ nhu cầu của khách hàng trong và ngoài nước

1.2.4 Cơ hội cho phát triển các dịch vụ lưu trú ở Gia Lai

Cùng với sự phát triển của kinh tế trong nước, đời sống nhân dân được nâng cao, các xu thế mới trong phát triển du lịch trong và ngoài nước sẽ là cơ hội cho phát triển

du lịch trong nước Lượng khách du lịch trong nước dự đoán sẽ tăng trong thời gian tới, nhu cầu về khách sạn sẽ tăng cao, đó chính là cơ hội cho phát triển trong lĩnh vực khách sạn

2.1.2 Các văn bản pháp quy:

- LuậtXâydựngsố16/2003/QH11ngày26/11/2003củaQuốcHộikhoáXI,kỳhọpthứ4

- Nghị định 112/2009/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 14/12/2009 về quản

lý chi phí đầu tư xây dựng công trình

- Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 6/2/2013 của Chính phủ về việc quản lý chất lượng công trình xây dựng

- Nghị định 48/2010/NĐ-CP của chính phủ ban hành ngày ngày 07 tháng 5 năm

2010 Về hợp đồng trong hoạt động xây dựng

- Nghị định 15/2013/NĐ-CP ngày 6 tháng 2 năm 2013 của Chính Phủ về Quản lý chất lượng công trình

- Thông tư 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình

- Quyết định 957/QĐ-BXD ban hành ngày 29 tháng 09 năm 2009 của BXD công

bố Về định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình

- Quyết định 634/2014/QĐ-BXD ban hành ngày 09 tháng 06 năm 2014 của BXD

Về việc công bố tập suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2013

- Quyết định số 682/BXD.CSXD,439/BXD.CSXD ngày 14/12/1996, 25/9/1997 của Bộ Xây dựng ban hành Quy Chuẩn Xây Dựng Việt Nam tập I ,II, III, IV

- Nghị định Số 26/2011/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 108/2008/NĐ-CP ngày 07 tháng 10 năm 2008 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Hóa chất

- Thông tư số 45/2013/TT-BTC hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định

- Luật số: 32/2013/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12

- Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4391:2009 Về xếp hạng khách sạn

- Quyết định 107/TCDL ngày 22/06/1994 Về việc ban hành tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn du lịch

- Quyết định 02/2001/TCDL ngày 27/4/2001 Về việc bổ sung, sửa đổi Tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn

- Nghị định 39/2000/NĐ-CP ngày 24/08/2000 về cơ sở lưu trú du lịch

- Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 5065:1990 Tiêu chuẩn thiết kế khách sạn

2.1.3 Các văn bản về chủ trương của Tỉnh Gia Lai:

- Quyết định số 09/2008/QĐ-UBND ngày 01/01/2008 về việc ban hành tỷ lệ phần trăm (%) đơn giá đất trên địa bàn tỉnh Gia Lai

- Quyết định số 98/2005/QĐ-UBND, ngày 05/8/2005 của UBND Tỉnh Gia lai,

về việc ưu đãi về giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với nhà đầu tư xây dựng nhà cao tầng

- Căn cư Quyết định số 84/2007/QĐ-UBND, ngày 27/8/2007 của UBND tỉnh Gia Lai về việc ban hành Quy định về ưư đãi và hỗ trợ đầu tư, quy trình và thực hiện

ưu đãi và hỗ trợ đầu tư áp dụng trên địa bàn Tỉnh Gia Lai

- Căn cứ Quyết định số 06/QĐ-CT, ngày 01/08/2008 của Công ty cổ phần XD

& TM Hùng Phong: “V/việc phê duyệt Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Hùng Phong Gia Lai, Phường Diên Hồng, TP Pleiku, Tỉnh Gia Lai”

2.2 CÁC ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, TÀI NGUYÊN, KINH TẾ XÃ HỘI LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN:

2.2.1 Điều kiện tự nhiên:

Gia Lai – Tỉnh miền núi biên giới phía

Bắc Tây Nguyên, diện tích tự nhiên

15.536,9km2 và dân số 1,1 triệu người, có tọa

độ địa lý từ 12058’20” đến

14036’30” độ vĩ Bắc, từ 107027’23” đến

108054’40” độ kinh Đông, phía Bắc giáp Tỉnh

Kon Tum, phía Nam giáp Tỉnh Đaklak, phía

Tây giáp Cam puchia, với 90 km đường biên

giới quốc gia, phía Đông giáp các Tỉnh Quảng

Ngãi, Bình Định, Phú Yên Tỉnh có trục quốc

lộ 14 nối với các Tỉnh Tây Nguyên, Đông Nam Bộ, trục quốc lộ 19 nối với các tỉnh duyên hải Miền trung, từ Quy Nhơn đi Pleiku và sang các Tỉnh Đông bắc Campuchia, quốc lộ 25 nối Gia Lai với Phú Yên, đường mòn HCM và Sân bay Pleiku đến TP.HCM, Nha Trang Đồng thời được coi là trung tâm của tam giác phát triển ngã 3 biên giới của 3 nước (gồm 9 tỉnh : Đăklak, Đắc Nông, Gia Lai, Kon Tum của Việt Nam; Attơpư, Sêkông của Lào; Ratanakatiri, Strungreng, Mondukiri của Campuchia)

Mặt khác Gia Lai có độ cao trung bình 700m so với mực nước biển, có dãy Trường Sơn hùng vĩ chia Gia Lai thành 2 vùng Đông và Tây Trường Sơn với khí hậu, thổ nhưỡng khác nhau tạo nên sự đa dạng, độc đáo của một Tỉnh Cao Nguyên, là vùng đất đầu nguồn của nhiều hệ thống sông

lớn như sông Ba, Sêsan, Ayun chảy

xuống vùng duyên hải Miền Trung và

sông Mê Kông với tiềm năng lớn về

thủy điện Gia lai có khí hậu nhiệt đới

gió mùa cao nguyên, một năm chia

làm 2 mùa rõ rệt, mùa mưa bắt đầu từ

tháng 5 và kết thúc vào tháng mười,

mùa khô từ tháng 11 đến tháng tư

năm sau Nhiệt độ trung bình năm từ

21-250C và cao nhất từ 29-340C Khí hậu và thổ nhưỡng Gia Lai rất thích hợp cho việc phát triển nhiều loại cây công nghiệp ngắn ngày và dài ngày, chăn nuôi và kinh doanh tổng hợp Nông- Lâm nghiệp Gia Lai có nhiều khoáng sản quý như vàng, vật liệu xây dựng, quặng bô xit [1’]

2.2.2 Điều kiện kinh tế xã hội:

Từ năm 2003 đến đầu năm 2013, cả tỉnh có 285 dự án đăng ký đầu tư trong nước cũng như nước ngoài Trong đó, 275 dự án có vốn đầu tư trong nước đăng ký với tổng vốn đầu tư là 64.697 tỷ đồng (bình quân 235,26 tỷ đồng/dự án), chủ yếu vào các lĩnh vực: thủy điện, thương mại-dịch vụ, công nghiệp chế biến; 10 dự án của 5 nhà đầu tư nước ngoài (Công ty TNHH Veyu, Công ty TNHH MTV Viet Euro Stone Gia Lai, Chi nhánh Công ty TNHH Olam, Công ty TNHH Louis, Công ty Cổ phần Đồng Xanh Gia Lai) đăng ký đầu tư với tổng số vốn gần 49,5 triệu USD

Trong hội nghị tổng kết công tác 10 tháng đầu năm 2013, tỉnh Gia Lai đã đạt được nhiều kết quả về kinh tế, văn hóa, xã hội rất đáng khích lệ Tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) đạt 12,3% Trong đó, nông-lâm nghiệp, thủy sản tăng 8,53%; công nghiệp-xây dựng tăng gần 12,7%; dịch vụ tăng 16,2% Cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch đúng hướng, trong đó nông-lâm nghiệp, thủy sản chiếm 40,2%; công nghiệp-xây dựng chiếm 32%; dịch vụ chiếm 27,7% GDP bình quân đầu người đạt 30,32 triệu đồng (tăng 15,6% so với năm 2012)

Các lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, khoa học-công nghệ, thông tin truyền thông, giải quyết việc làm được quan tâm Tình hình an ninh chính trị, an ninh biên giới, trật

tự an toàn xã hội cơ bản ổn định

2.2.3 Điều kiện tài nguyên du lịch:

2.2.3.1 Sản phẩm du lịch và vai trò của tài nguyên du lịch:

Sản phẩm du lịch là các dịch vụ, hàng hóa cung cấp cho du khách, được tạo nên bởi sự kết hợp của việc khai thác các yếu tố tự nhiên, xã hội với việc sử dụng các

nguồn lực: cơ sở vật chất kỹ thuật và lao động tại một cơ sở, một vùng hay một quốc gia nào đó Như vậy, sản phẩm du lịch bao gồm cả sản phẩm hữu hình và sản phẩm vô hình, là sự kết hợp giữa hàng hóa và dịch vụ trên cơ sở khai thác hợp lý tài nguyên du lịch nhằm đáp ứng mọi nhu cầu của du khách tham quan

Sản phẩm du lịch = Tài nguyên du lịch + hàng hóa, dịch vụ du lịch

Chúng ta thấy rằng sản phẩm du lịch thường được tạo ra gắn liền với yếu tố tài nguyên du lịch

Hay nói cách khác tài nguyên du lịch chính là yếu tố cơ bản để tạo nên sản phẩm du lịch bởi du lịch là một trong những ngành có định hướng tài nguyên rõ rệt

Tài nguyên du lịch ảnh hưởng trực tiếp đến tổ chức lãnh thổ của ngành du lịch, đến việc hình thành, chuyên môn hóa các vùng du lịch và hiệu quả kinh tế của hoạt động dịch vụ

2.2.3.2Một số tài nguyên du lịch ở tỉnh Gia Lai hiện nay:

a Tài nguyên du lịch tự nhiên:

Mặc dù diện tích không lớn lắm nhưng Gia Lai vẫn rất hấp dẫn với nguồn tài nguyên du lịch tự nhiên có cảnh quan hùng vĩ, hài hòa như Đèo An Khê, Mang Yang ,

hồ Tơ Nuêng, núi Hàm Rồng… Gia Lai với trên 830.000 ha đất lâm nghiệp có khá nhiều gỗ và động vất quí hiếm Huyện nào cũng còn rừng nguyên sơ rộng và nhiều gỗ quí Rừng Kon Cha Răng và Kon Ka Kinh là loại rừng thường xanh nhiệt đới ẩm, nhiều tầng, nhiều lớp Tầng cây chính có thân cao to và thẳng, ở độ cao 20-25m những chạc cây mới bắt đầu xuất hiện Tầng dưới rừng chằng chịt những dây leo, luôn ẩm ướt

Rừng Kon Cha Răng và Kon Ka Kinh là rừng cấm quốc gia Khu bảo tồn thiên nhiên Kon Ka Kinh đã được Thủ tướng Chính phủ ra quyết định số 167/2002/QĐ-TTg ngày 25/11/2002 chuyển thành vườn quốc gia Kon Ka Kinh với tổng diện tích 41.780 ha, trong đó phân khu bảo vệ nghiêm ngặt là 23.064 ha Ở hai khu rừng này có đến trên

200 loài thực vật quí từ thảo dược đến đại thụ như cỏ thuốc, hoa thơm, phong lan, vạn tuế đến gỗ trầm, cẩm lai, xà nu, gụ trắc…Động vật có đến hàng trăm loài Rừng Kon Cha Răng và Kon Ka Rinh là nơi hiếm hoi còn có nhiều voi, gấu, hổ, báo, chồn bay, hươu sao, nai, trăn… Đến đây ngòai việc ngắm cảnh, thám hiểm rừng, tận mắt quan sát những loài thú hoang, du khách sẽ được cưỡi voi lội sông đi xuyên rừng rất hấp dẫn Ngoài ra thiên nhiên còn ban tặng một số hệ thống thác để phục phụ du lịch như thác Phú Cường, thác Công Chúa, thác Ya Ma - Yang Yung, thác la Nhí, thác Lệ Kim

b Tài nguyên du lịch nhân văn:

* Các lễ hội: lễ hội dân gian truyền thống và lễ hội riêng của người dân tộc tiểu

số Như bao miền quê khác của dải đất Việt Nam, các lễ hội dân gian ở Gia Lai thường

gắn với tín ngưỡng, tôn giáo, hướng đến tinh thần thượng võ và khát vọng cuộc sống Bên cạnh những nét chung của lễ hội Việt, các lễ hội ở Pleiku còn mang những nét

riêng của Phố Núi như lễ hội Đâm Trâu Về tế lễ thánh mẫu Ponaga đã ít nhiều Việt hóa; các lễ hội Phật giáo có lễ hội Phật Đản, Vu Lan Ngoài ra còn có một số nghi lễ c

ủa cộng đồng khác tiêu biểu như lễ gieo hạt, lễ cầu an cho lúa, lễ cốm mới, lễ gặt mùa,

lễ đóng cửa kho lúa,

* Nghệ thuật dân gian:

Với người Tây Nguyên, cồng chiêng và văn hoá cồng chiêng là tài sản vô giá Âm nhạc cồng chiêng Tây Nguyên không những là một giá trị nghệ thuật đã từ lâu được khẳng định trong đời sống xã hội mà còn là kết tinh của hồn thiêng sông núi qua bao thế hệ Cồng chiêng Tây Nguyên không chỉ có ý nghĩa về mặt vật chất cũng như những giá trị về nghệ thuật đơn thuần mà nó còn là "tiếng nói" của con người, của thần linh theo quan niệm vạn vật hữu linh

Cho đến ngày nay, dù trong bất cứ không gian nào thì cồng chiêng Tây Nguyên vẫn còn nguyên giá trị lịch sử, giá trị nghệ thuật đặc sắc, độc đáo và là một trong những di sản đã được UNESCO công nhận là "kiệt tác truyền khẩu và di sản văn hoá phi vật thểcủa nhân loại" Bảo tồn và phát huy những giá trị văn hoá, tinh thần của nghệ thuật cồng chiêng nói riêng và văn hoá Tây Nguyên nói chung là trách nhiệm của những ai yêu mến nền văn hoá cổ sơ của dân tộc, từ đó khẳng định những giá trị đích thực về cuộc sống mà cha ông ta đã để lại cho con cháu đời sau

* Ẩm thực:

+ Rượu cần: đây là đặc sản rất riêng của núi rừng Tây Nguyên, rượu cần được làm từ men rượu ủ với cơm, ngô, sắn nấu chín đựng trong ghè sành, trên phủ lá chuối khô nén chặt

+ Cơm lam, hương vị của núi rừng Tây Nguyên: là một món ăn truyền thống

đậm chất dân dã của dân tộc Jrai, Bahnar Theo truyền thống của người Bahnar, Jrai, cơm lam thường được sử dụng làm lương thực khi đi lên rẫy, thết đãi bạn bè hay trong các dịp lễ trọng đại của cộng đồng

+ Cà Phê: người dân Cao Nguyên đã thành thói quen mỗi sáng với tách cà phê đậm đặc, vừa nóng vừa thơm, vị đắng ở đầu lưỡi tan dần thành vị ngọt đắng, đó là cảm giác của người phố núi

* Làng nghề và các sản phẩm thủ công truyền thống:

+ Hợp tác xã nông nghiệp và dệt thổ cẩm Glar

+ Hợp tác xã sản xuất nhạc cụ truyền thống Tây Nguyên + Câu lạc bộ dệt thổ cẩm xã Biển Hồ

+ Hợp tác xã thảo nguyên

* Con người:

Có lẽ yếu tố con người cũng là một trong những yếu tố tạo sức hút mạnh mẽ đối với các du khách Người dân Gia Lai văn minh, lịch thiệp, có truyền thống hiếu học bao đời nay và trong mỗi con người đều chứa đựng nét đặc thù sâu sắc văn hoá

Gia Lai có tiềm năng du lịch phong phú với nhiều cảnh quan tự nhiên hấp dẫn, với nền văn hoá lâu đời của đồng bào các dân tộc, chủ yếu là Jrai và Bahnar thể hiện qua kiến trúc nhà rông, nhà sàn, nhà mồ, lễ hội truyền thống, cồng chiêng Tây Nguyên, y phục và nhạc cụ Gia Lai có bề dày lịch sử và truyền thống cách mạng hào hùng được thể hiện đậm nét qua các di tích lịch sử văn hoá như khu Tây Sơn thượng đạo, di tích căn cứ địa của Anh hùng áo vải Tây Sơn Nguyễn Huệ; làng kháng chiến Stơr là quê hương của Anh hùng Núp cùng với các địa danh Pleime, Cheo Reo,

Ia Răng đã đi vào lịch sử

 Tài nguyên du lịch của các vùng lân cận:

Pleiku nằm ở vị trí trung tâm của các tài nguyên du lịch của các tỉnh khác như rừng đặc dụng Đak Ma (Kon Tum) và đặc biệt tỉnh Bình Ðịnh có nguồn tài nguyên thiên nhiên và nhân văn rất phong phú để phát triển du lịch Bờ biển dài, nhiều vũng vịnh với những bãi tắm đẹp và danh lam thấng cảnh biển hài hoà, hấp dẫn như bán đảo Phương Mai, bãi tắm Hoàng Hậu, Tam Quan, Ðảo yến, Qui Hoà, Bãi Dài Điều

dó là động lưc phát triển du lịch của Gia lai

2.4 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG:

2.4.1 Thống kê số lượng khách sạn tại Gia Lai

Bảng 2.1: Thống kê một số khách sạn, nhà nghỉ trên tp Pleiku

mô

Loại sao

Giá

Địa chỉ (USD/đêm)

1 KS Hoàng Anh

9 KS Quỳnh Anh 1 264 Phan Đình Phùng, TP

Pleiku

11 KS Thanh Lịch 20 1 14-24 86 Nguyễn Văn Trỗi, Tp

15 Nhà khách công

16 Nhà khách tỉnh ủy 39 5-12 2 Lê Hồng Phong, Tp

Pleiku

17 Nhà khách ủy ban 35 6-15 57 Quang Trung, Tp Pleiku

2.4.2 Thống kê lượng khách đến Gia lai:

Bảng 2.2: Số liệu khách du lịch đến tỉnh Gia Lai từ 2004-2013

Đồ thị 2.1: Thống kê lượng khách đến Gia Lai từ 2004 đến 2013

Dựa vào đồ thị ta nhận thấy số lượng khách quốc tế và nội địa đến Gia Lai từ năm 2004 – 2013 có xu hướng tăng dần lên, trong năm 2005 văn hóa cồng chiêng được tổ chức UNESCO công nhận là Kiệt tác di sản phi vật thể và truyền khẩu của nhân loại thì lượng khách đến Gia Lai tăng lên đáng kể, hình ảnh Gia Lai đã được quảng bá rộng rãi hơn Bên cạnh những danh thắng thiên nhiên đẹp, hùng vỹ, với những ngày hội văn hóa các dân tộc tây nguyên, lễ hội cồng chiêng đặc sắc được tổ chức hằng năm ở Gia Lai cũng là cơ hội để thu hút lượng khách

du lịch ngày càng cao

2.4.3 Dự báo lượng khách đến Gia Lai:

Dựa vào thống kê lượng khách du lịch đến Gia Lai từ 2004 đến 2013 , ta thấy lượt khách du lịch đến Gia Lai tăng giảm biến động không đồng biến, nhưng xu hướng chung sau nhiều năm tăng theo một đường thẳng , do đó ta có thể dùng phương pháp dự báo đưởng thẳng.để dự báo du khách đến Quảng Bình đến năm 2025

ta dùng phương pháp dự báo đường thẳng

Hàm dự báo lượng khách quốc tế có dạng: Y1=A1* X+B1

Hàm dự báo lượng khách nội có dạng : Y2=A2* X+B2

Quy ước : Y1, Y2 : Lượt khách quốc tê, khách nội địa đến Quảng Bình

X : Quy ước năm , X = 1 ,2 ,3 ,

1 1

)(

X X

n

Y X Y

X n

2 2

)(

X X

n

Y X Y

X n

1 1

2

)

X n

XY X Y

2 2

2

)

X n

XY X Y

X

Bảng 2.3 : Tính toán số liệu lượng khách đến Gia Lai (ĐVT: Lượt khách )

Năm Xi

Khách quốc tế Khách nội địa

Bảng 2.4: Dự báo lượng khách đến Gia Lai từ 2014 đến 2025 (ĐVT: Lượt khách)

Đồ thị 2.2: Dự báo lượng khách du lịch đến Gia Lai từ 2014 đến 2025

Nhận xét: Theo kết quả dự báo cho thấy lượng khách du lịch đến Gia Lai luôn có

xu hướng tăng qua các năm Lượng khách du lịch đến Gia Lai năm 2025 là 332,969

lượt khách tăng so với năm 2013 là 1.74 lần Điều đó chứng tỏ Gia Lai đang và sẽ

là một điểm đến hấp dẫn của du khách bốn phương

2.4.4 Dự báo số lượng khách lưu trú đến Gia Lai từ 2014 đến 2025

Kết quả điều tra cho thấy có 87,1% số lượng khách ở tại các cơ sở lưu trú, trong đó: số người thuần túy đi du lịch, nghỉ ngơi, vui chơi giải trí chiếm tỉ trọng lớn nhất với 77% Số khách du lịch kết hợp với mục đích thương mại chiếm 6,9%; kết hợp tham gia hội nghị, hội thảo, học tập ngắn, kết hợp với hoạt động báo chí và các mục đích khác chiếm 3,2%.2

Dựa vào dự báo lượng khách đến, trên cơ sở đó ta tiến hành dự báo lượng khách lưu trú ở Gia Lai từ năm 2014 đến 2025

Bảng 2.5: Dự báo lượng khách lưu trú ở Gia Lai từ 2014 đến 2025

Năm Số lượng khách đến Số lượng khách lưu trú

Đồ thị 2.3: Dự báo lượng khách lưu trú ở Gia Lai từ 2014 đến 2025

2.4.5 Thống kê và dự báo số lượng cung phòng ở Gia Lai

2.4.5.1 Thống kê lượng cung phòng ở Gia Lai

Bảng 2.6: Lượng cung phòng ở Gia Lai từ 2003 đến 20123

Năm 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Số phòng 965 885 1,068 1,058 1,129 1,238 1,330 1,421 1,432 1,460

2.4.5.2 Dự báo lượng cung phòng khách sạn ở Gia Lai

Chuổi số liệu quá khứ thu thập được, ta dựa vào thấy lượng cung phòng nghỉ tăng theo

xu hướng là đường thẳng , do đó để dự báo lượng cung phòng nghỉ khách sạn đến năm

2025 ta dùng phương pháp dự báo theo theo khuynh hướng đường thẳng

Hàm dự báo : Y=aX+b

Quy ước : Y : Lượng cung phòng khách sạn

X : Quy ước năm , X = 1 ,2 ,3 ,

) (

.

X X

n

Y X XY n

2

) ( X X

n

XY X Y X

3 Nguồn: vhttdl.gialai.gov.nv

Bảng 2.7: Tính toán số liệu lượng cung phòng từ 2013 đến 2022

Hàm dự báo lượng cung phòng khách sạn có dạng: Y=66.43*Xi+833.05

Kết quả dự báo lượng cung phòng khách sạn được thể hiện ở bảng sau:

Bảng 2.8: Dự báo lượng cung phòng ở Gia Lai từ 2013 đến 2024

Nhận xét: Từ việc dự báo số lượng khách lưu trú và số lượng cung phòng từ năm

2014 đến 2025 ta thấy cả 2 biến đều tăng dần qua các năm, tuy nhiên sự phát triển của các cơ sở lưu trú luôn luôn tăng trưởng chậm hơn rất nhiều so với nhu cầu phòng của khách lưu trú đến Gia Lai Đây là một yếu tố có lợi cho những nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường khách sạn ở Gia Lai Qua đây ta thấy việc việc đầu tư xây dựng khách sạn Hùng Phong là hợp lý và cần thiết

2.4.6 Phân tích đánh giá thị trường, khả năng cạnh tranh, khả năng xâm nhập

thị trường:

2.4.6.1 Phân tích đánh giá thị trường

Từ số liệu dự báo lượng cung và cầu trong tương lai chúng ta có thể thấy rằng trong những năm tới sẽ có tình trạng thiếu phòng ở phục vụ khách đến Pleiku, đặc biệt

là phòng ở cao cấp, trong đó số phòng của khách sạn 3 sao thiếu trầm trọng, do đó dự báo khi dự án đi vào hoạt động sẽ góp phần giải quyết tình trạng này

Đời sống ngày càng được nâng cao, con người muốn được hưởng thụ và đi du lịch, tâm lý đi du lịch là phải thoải mái, ở khách sạn sang trọng, tiện nghi, đáp ứng mọi yêu cầu của khách và giá cả phù hợp

2.4.6.2 Một đối thủ cạnh tranh nổi bật của khách sạn Hùng phong trên địa bàn thành phố Pleiku:

KS Hoàng Anh Gia Lai:

Địa chỉ: 01 Phù Đổng, Pleiku, Gia Lai

Ra đời và chính thức đi vào hoạt động từ tháng

12-2005, khách sạn Hoàng Anh Gia Lai tọa lạc ngay

Quảng trường Phù Đổng - Trung tâm thành phố Pleiku

Khách sạn tiêu chuẩn 4 sao đầu tiên tại khu vực Tây

Nguyên góp phần tô điểm cho Thành phố Pleiku thơ

mộng vẻ đẹp hiện đại, hoành tráng Không gian rộng

rãi và đầy đủ tiện nghi theo tiêu chuẩn quốc tế Đây là

đối thủ lớn nhất của khách sạn Hoàng Vũ khi đi vào hoạt động, tuy nhiên giá phòng và phí các dịch vụ ở đây khá cao

KS Tre Xanh:

Địa chỉ: 18 Lê Lai, Pleiku

Khách sạn Tre Xanh tiêu chuẩn 3 sao với 60 phòng

tiện nghi - Toạ lạc ngay trung tâm Thành phố Pleiku

thuận lợi cho việc đi lại, tham quan mua sắm

Hệ thống nhà hàng của Tre Xanh gồm: Nhà hàng

Trúc Xanh, nhà hàng tiệc cưới Đèn Lồng Đỏ, Hoàng

Yến, Tơ Hồng, Khải Hoàn đáp ứng tốt nhất nhu cầu

phong phú của quý khách

Khách sạn cũng bao gồm một hệ thống phòng họp, phòng hội nghị có sức chứa từ

50 đến 500 chỗ ngồi được trang bị những tiện nghi, thiết bị hiện đại

Khách sạn IALY:

Địa chỉ: 89 Hùng Vương, Pleiku

Khách sạn Yaly nằm ở trung tâm thành phố Pleiku,

nơi bạn có thể dễ dàng đến các điểm mua sắm, hay

tham gia các hoạt động văn hóa, giải trí, khám phá

và phát triển của ngành du lịch nói chung và thành phố pleku nói riêng Đặc biệt là nhu cầu về các khách sạn cao cấp ở khu vực trung tâm là rất lớn Qua số liệu đã thu thập

được cũng như các chỉ tiêu dự báo trên, chúng ta thấy rằng việc xây dựng khách sạn 3 sao Hùng phong là rất cần thiết để đáp ứng nhu cầu của khách du lịch Khách sạn Hùng Phong ra đời sẽ có khả năng cạnh tranh cũng như khả năng xâm nhập thị trường rất lớn

a Điểm mạnh

- Hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, hiện đại, sang trọng nhất

- Xây dựng nhiều văn phòng đại diện ở nhiều nơi cả trong và ngoài nước

- Cung cấp các sản phẩm dịch vụ cao cấp nhất Có nhiều chiến lược độc đáo, mới

lạ nhưng rất hiệu quả (các chiến lược Show cook, quỹ nhân viên – khách hàng, tặng quà,…)

- Đội ngũ cán bộ nhân viên được đào tạo bài bản, có trình độ chuyên môn, nghiệp

vụ tốt và đặc biệt am hiểu văn hóa và tâm lý của khách hàng

- Có sự giúp đỡ của các chuyên gia nước ngoài và sự giúp đở của các công ty có kinh nghiệm trong tỉnh và càc tỉnh lân cận có kinh nghiệm quản lý khách sạn

b Điểm yếu:

- Các sản phẩm của khách sạn chỉ cung cấp cho những người có thu nhập cao

- Trong khuôn viên khách sạn không xây dựng được sân golf, sân đậu máy bay trực thăng,…

- Khách sạn mới ra đời do đó ít khách hàng biết đến, chưa có thương hiệu

- Khách sạn nằm trên trung tâm thành phố, có vị trí rất đẹp và phù hợp để xây dựng một khách sạn vì có cảnh quan xung quanh đẹp, có tầm quan sát rộng, có thể quan sát mọi cảnh đẹp của phố núi

- Gần nhiều trung tâm vui chơi giải trí, trung tâm thương mại, chợ, bệnh viện,…như Công viên L ý Tự Trọng, Diêm Hồng Trung tâm vui chơi giải trí Hoa Lư, khu Du lịch sinh thái Về Nguồn, Siêu thị Vinater, Siêu thị Tre Xanh, chợ Pleiku, bệnh viện Da Khoa Tỉnh,… và đặc biệt là khu trung tâm Thương mại cao cấp Phong Phú, và bệnh viện đang và sắp được xây dựng bên cạnh Khách sạn sẽ đáp ứng nhu cầu vui chơi, giải trí, mua sắm, và kế cả chữa bệnh của khách hàng

- Gần nhiều khu dân cư và các cơ quan Nhà nước Các cơ quan Nhà nước như Ủy Ban Nhân dân Tỉnh, Ủy ban Nhân dân Thành phố, sở Thương Mại-Du lịch đều ở gần

vị trí của Khách sạn, đặc biệt các Sở Tài chính,… đều nằm trong cùng khu quy hoạch với khách sạn Điều đó sẽ làm cho việc giải quyết vấn đề giấy tờ, giao thông của khách

hàng thuận lợi, diễn ra nhanh chóng Khách hàng cũng sẽ yên tâm hơn đến vấn đề an ninh cũng như các tệ nạn xã hội,…

- Nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng, nâng cấp hệ thống giao thông công cộng, sự

mở rộng và phát triển của thành phố trong tương lai

- Trên địa bàn thành phố có ít công trình khách sạn đủ tiêu chuẩn khách sạn 3 sao (mới chỉ có khách sạn Hoàng Anh mới mở 4 sao)

- Khách du lịch đến Pleiku ngày càng nhiều, đặc biệt là khách MICE, khách có nhiều tiền,…Với ưu thế là một Khách sạn mới ra đời với những sản phẩm dịch vụ cao cấp nhất, cơ sở hạ tầng, trang thiết bị hiện đại nhất, cùng với giá cả hợp lý, cạnh tranh

sẽ là những thuận lợi rất lớn của khách sạn so với các khách sạn cao cấp khác Bên cạnh đó, khách sạn được đặt dưới sự quản lý trực tiếp của Công ty cổ Phần XD & TM Hùng Phong

- Du lịch này càng được mạnh dạn đầu tư, hệ thống pháp luật ngày càng được hoàn thiện theo chiều hướng đơn giản,…là những điều kiện làm khách du lịch đến

Việt Nam nói chung và đến Pleiku nói riêng ngày càng cao

Tất cả những thay đổi trên sẽ là cơ hội rất tốt giúp cho khách sạn hoạt động có hiệu quả cao trong tương lai khi có sở hạ tầng của thành phố phát triển đồng bộ, hiện đại; hệ thống giao thông công cộng phát triển đáp ứng nhu cầu đi lại của khách hàng, góp phần làm tỷ lệ tai nạn giao thông giảm mạnh; thành phố mở rộng và phát triển cùng với những chính sách thu hút khách du lịch và là một thành phố đặc trưng trong tương lai cũng là những là cơ hội lớn cho khách sạn hoạt động có hiệu quả

e Mối đe dọa, thách thức:

- Phải cạnh tranh với một số khách sạn có tiếng từ rất lâu trong thành phố như khách san Tre Xanh 3 sao và khách sạn 4 sao Hoàng Anh và các khách sạn khác sẽ xây dưng trong tương lai Qua thống kê sơ bộ mới nhất quý 2 năm 2008 thì tất cả các khách sạn cao cấp trên địa bàn Pleiku như khách san 2 sao Đức Long, khách sạn 2 sao Pleiku sử dụng công suất gần 90% Khách sạn 3 sạn 3 sao Tre Xanh cũng sử dụng công suất lên tới 80% và khách sạn 4 sao Hoàng Anh cũng sữ dụng công suất 70% vừa mới đi vào kinh doanh nhưng công suất sử dụng cũng đã đạt 70% Điều này chứng tỏ các khách sạn cao cấp trên địa bàn thành phố Pleiku đang hoạt động rất có hiệu quả, đây sẽ là thách thức không nhỏ khi khách sạn Hùng Phong đi vào hoạt động

- Mật độ giao thông tương đối đông, mật độ dân số và là nơi sinh sống của nhiều dân tộc tiểu số Đây là những nhược điểm của khách sạn bởi vì mật độ giao thông, mật

độ dân số của Việt Nam nói chung, và của thành phố Pleiku nói riêng khá cao Điều này có ảnh hưởng hưởng ít nhiều đến tâm lý khách hàng, đặc biệt là tình hình giao thông phức tạp, tỷ lệ tai nạn giao thông cao sẽ là những rào cản không nhỏ đến khách hàng muốn đến Việt Nam và đến Gia Lai Do vậy đây cũng là nhược điểm ảnh hưởng đến các khách sạn đang hoạt đông trên địa bàn thành phố Pleiku

- Các điều kiện bất khả kháng như tình hình bất ổn về chính trị của thế giới và các nước trong khu vực, nạn khủng bố, nạn dịch tái bùng phát như dịch cúm gia cầm, SARS… cũng là những mối đe dọa đến khách sạn

f Tính bền vững của dự án:

Khách sạn nằm trên trục đường chính, gần rất nhiều các văn phòng cơ quan Nhà nước và các khu dân cư cũng như các khách sạn quan trọng Khách sạn nằm tại vị trí thuận lợi cho việc giao thông đi lại, các khách sạn xây dựng cơ sở hạ tầng trong tương lai cũng sẽ giúp tăng sự thuận tiện trong đi lại cũng như tăng tính hấp dẫn về vị trí khách sạn Với sự thuận lợi đó, các phương án xây dựng khách sạn là phương án khả

b Mục tiêu xã hội:

Công trình khách sạn 3 sao Hùng Phong được thiết kế hoàn chỉnh với kiến trúc đẹp, ấn tượng kết hợp ới hệ thống trang thiết bị kỹ thuật hiện đại, được xây dựng tại một địa điểm quan trọng thuộc khu vực trung tâm thành phố Pleiku có quy mô và chiều cao lớn sẽ tạo được đâu ấn kiến trúc, làm đẹp cảnh quan môi trường đô thị trong công cuộc hiện đại hoá tỉnh Gia Lai

Việc thực hiện dự án sẽ góp phần tạo ra nhiều việc làm trực tiếp và gián tiếp cho người lao động cuả tỉnh Gia Lai

Du lịch mang nội dung văn hoá sâu sắc, một trong những yếu tố quan trọng để thu hút du khách chính là nền văn hoá mang đậm bản sắc văn hoá dân tộc, do vây qui hoạch phát triển du lịch phải mang được nôi dung bảo tồn và phát triển nền văn hoá dân tộc Cần đẩy mạnh du lịch quốc tế để tuyên truyền, trao đổi văn hoá, song cũng phải nghiên cứu phát triển du lịch nội địa nhằm đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi, tham quan

du lịch của nhân dân, góp phần cải thiện, nâng cao đời sống văn hoá tinh thần của nhân dân

c Mục tiêu kinh tế:

Dự án hướng đến các mục tiêu kinh tế như tăng nguồn thu của ngành du lịch, tăng tỷ trọng đóng góp của ngành du lịch vào GDP của tỉnh Gia Lai, góp phần tăng

nguồn thu của ngân sách địa phương và đảm bảo hoạt động có hiệu quả cho doanh nghiệp và các nhà đầu tư

Phát triển nhanh ngành kinh tế du lịch trên cơ sở khai thác các nguồn lực sẵn có của địa phương, phát huy hết sức mạnh của thành phần kinh tế, đóng góp tích cực vào

sự phát triển kinh tế xã hội của tỉnh, giúp đẩy nhanh quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh

tế, thúc đẩy các ngành khác cùng phát triển, cải tạo cán cân thanh toán bằng cách tạo

ra môi trường thuận lợi cho sự tăng trưởng và phát triển, đưa du lịch trở thành ngành quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, chiếm tỷ trọng đáng kể trong tỷ trọng của ngành du lịch - thương mại - dịch vụ

2.5.2 Kết luận về sự cần thiết phải đầu tư:

Dự án “Khách sạn Hùng Phong” với quy mô 50 phòng ngủ và hệ thống các dịch

vụ bổ sung đạt tiêu chuẩn khách sạn 3 sao, có vị trí trung tâm thành phố, nơi tập trung hầu hết các dịch vụ du lịch và thương mại, là cơ hội tốt, có tác động đến việc kích thích đầu tư trên địa bàn thành phố, là hướng đi đúng với chỉ đạo của chính quyền và ngành du lịch của địa phương, nhằm góp phần tích cực để phát triển nhanh ngành du lịch trong những năm tới, vươn lên xứng đáng là ngành kinh tế mũi nhọn của tỉnh

CHƯƠNG 3: HÌNH THỨC ĐẦU TƯ, CÔNG SUẤT CỦA DỰ ÁN

3.1 GIỚI THIỆU DỰ ÁN

3.1.1 Dự án xây dựng

- Tên dự án: Khách sạn Hùng phong- Gia Lai

- Vị trí xây dựng: 48 Trần Quang Khải – Lê Hồng Phong Thành phố Pleiku

- Chủ đầu tư: Công ty cổ phần XD & TM Hùng Phong

- Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý

- Tổ chức thực hiện: Tổ chức đấu thầu thi công theo luật định

3.1.2 Giới thiệu về chủ đầu tư dự án

- Chủ đầu tư: Công ty cổ phần XD & TM Hùng Phong

- Địa chỉ: 160 Hai Bà Trưng, thành phố Pleiku, tỉnh Gia lai

Điện thoại : 059.876978 Fax: 059.821959

Email : Hungphong_GL2008@yahoo.com

- Lĩnh vực hoạt động: Xây dựng công trình dân dụng, xây dựng công trình công nghiệp, xây dựng công trình thủy lợi, xây dựng công trình giao thông, xây dựng công trình giao thông, kinh doanh dịch vụ, khách sạn nhà hàng, hoạt động giải trí khác…

3.2 HÌNH THỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN

Hình thức đầu tư xây dựng mới vì hiện trạng khu đất của hai hộ dân là 2 căn nhà cấp

IV đang trong quá trình xuống cấp Nên không đưa ra được phương nâng cấp cải tao

mà chỉ có phương án đập phá toàn bộ và xây dựng mới hoàn toàn là rất tốt, ta có thể khảo sát lại phần móng của toàn bộ công trình, đưa ra phương án cải tạo nền móng giúp cho công trình bền vững hơn và tạo cảm giác an toàn cho công trình

3.3 XÁC ĐỊNH QUY MÔ VÀ CÔNG SUẤT CỦA DỰ ÁN:

3.3.1 Xác định quy mô của dự án:

3.3.1.1 Quy mô xây dựng

Khách sạn Hùng Phongvới tiêu chuẩn khách sạn 3 sao, có tổng 9 tầng ( chưa tính tầng hầm và tầng thượng), trong đó:

- Diện tích khu đất: 809 m2

- Diện tích xây dựng: 809 m2

- Tổng diện tích sàn xây dựng: 7606,761 m2

- Tổng chiều cao tòa nhà: 43,92 m

3.3.1.2 Quy mô về thiết bị

Công trình có hệ thống trang thiết bị đồng bộ, hệ thống điện và thông tin liên lạc luôn ổn định 24/24; có hệ thống kết nối internet

Trang thiết bị phòng ngủ cho khách được trang bị đầy đủ với các đồ dùng thiết yếu: ti vi, máy điều hòa nhiệt độ, tủ lạnh, tủ áo quần

Ngoài ra, khách sạn còn được trang bị hệ thống giám sát và bảo vệ, thiết bị âm thanh chiếu sáng, hệ thống cầu thang máy và cầu thang bộ, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống giặt là, hệ thống cấp nước, trạm xử lý nước thải

3.3.2 Xác định công suất:

Theo tính mùa vụ của du lịch Gia Lai, mùa du lịch bắt đầu từ tháng 11 cho đến tháng 4 năm sau, giảm dần và thấp nhất vào tháng 7 Theo tính toán vào mùa du lịch công suất phòng dự kiến trung bình có thể lên đến 95 – 100 %, có thể thiếu phòng cho

du khách thuê, nhưng vào trái mùa du lịch thì công suất phòng sẽ giảm mạnh và gây nên tình trạng thừa phòng trong những mùa này Bởi vậy củng dựa vào tính mùa vụ ta chọn công suất phòng cho khách sạn Hùng Phong là 50 phòng

Dựa vào công suất trung bình của một số khách sạn trên địa bàn, đặc biệt là khách sạn 4 sao Hoàng Anh đã được đưa vào khai thác và xét đến các yếu tố như: khách sạn mới xây dựng có thể lượng khách hàng quen chưa có và phải xây dựng các chiến lược Marketing để quảng cáo về hoạt động khách sạn đến du khách tuy nhiên cũng phải dựa vào yếu tố rất thuận lợi là khách sạn Hùng Phong ta đưa ra phương án công suất cho khách sạn như sau :

BẢNG 3.1: DỰ KIẾN CÔNG SUẤT SỬ DỬ DỤNG PHÒNG KHÁCH SẠN

HÙNG PHONG

(phòng)

Công suất (%)

Cơ cấu khách Quốc tế (%) Nội địa (%)

CHƯƠNG 4: LỰA CHỌN ĐI ̣A ĐIỂM THỤC HIỆN DỰ ÁN

4.1 Giới thiệu địa điểm

Công trình khách sạn Hùng Phong được xây dựng tại khu đất san nhượng 48 Trần Quang Khải – Lê Hồng Phong Thành phố Pleiku

Khu đất được thông báo xây dựng trên tổng diện tích 809 m2 có vị trí theo quy hoạch như sau:

- Phía Đông giáp đường Trần Quang Khải

- Phía Tây giáp Khu dân cư

- Phía Nam giáp đường Lê Hồng Phong

- Phía Bắc giáp Khu dân cư

4.2 Phân tích lựa chọn địa điểm:

Việc phân tích lựa chọn địa điểm phải phù hợp với chức năng kinh doanh của khách sạn, vừa tiện cho việc nghỉ ngơi vừa thuận tiện cho công việc Địa điểm đặt công trình tại Thành phố Pleiku là một thành phố lớn có cơ sở hạ tầng phát triển với đầy đủ loại đường giao thông chủ yếu: đường bộ và đường hàng không Ở Pleiku do địa hình chu yếu là đồi nui hiểm trở nên không có tuyến đường sắt mà chủ yếu là đường bộ.Ngoai ra còn có tuyến hàng không nhưng quy mô không lớn chỉ hoạt động trong các tỉnh thành của cả nước Hệ thống cấp nước và cấp điện cho sinh hoạt đang ngày càng được mở rộng, nâng cấp, xây dựng mới để phục vụ tốt hơn Thông tin liên lạc phát triển mạnh, hiện đại và trở thành một trong những trung tâm liên lạc lớn của

cả nước Thành phố Pleiku là trung tâm hành chính, kinh tế, thương mại, dịch vụ, tập trung đông dân cư và là nơi đặt các cơ quan, các văn phòng, các doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Gia Lai Thành phố Pleiku có tầm quan trọng đặc biệt trong sự phát triển của tỉnh Gia Lai nhiều lỉnh vực Công trình xây dựng được đặt tại thành phố Pleiku là một lợi thế rất lớn của công trình, có thể khách sẽ muốn đến sinh hoạt tại vùng sầm uất nhất của tỉnh, hơn nữa các khách làm việc sẽ thích ở gần các cơ quan nhà nước về vấn

đề làm các thủ tục giấy tờ để có thể tiện cho việc đi lại

Vị trí công trình rất thuận lợi, nằm trên 2 tuyến đường lớn của thành phố Đứng

từ địa điểm này, khách du lịch có thể ngắm cảnh Phố Núi với những vẽ đẹp đầy huyền

bí, người ta ví đây cũng là Đà Lạt thứ 2 của cả nước

Đường Trần Quang Khải và Lê Hồng Phong cũng là đường trung tâm của thành phố, trên tuyến đường này tập trung nhiều dịch vụ và là con đường chính để vào thành phố, đến chợ Pleiku – trung tâm thương mại, buôn bán của thành phố

Tuy diện tích của khu đất xây dựng còn hạn chế nhưng việc đầu tư khu hút khách sạn 3 sao Hùng Phong là rất hợp lý, chúng ta sẽ khắc phục những hạn chế về diện tích bằng cách nâng cao chất lượng phục vụ, đáp ứng đầy đủ các nhu cầu của khách hàng

về dịch vụ ăn uống, nghỉ ngơi, các khu giải trí thích hợp, ngoài ra còn tăng vẻ kiến

trúc, mỹ quan, tạo nhiều ấn tượng khiến cho du khách khi nhìn vào sẽ cảm thấy hứng thú

4.3 Đặc điểm địa hình, địa chất thủy văn công trình:

4.3.1 Đặc điểm khu đất:

Khu đất xây dựng khách sạn nằm trong tổng thể khu đất của dự án khách sạn Hùng Phong Vị trí của khu đất nằm trên trục ra vào thành phố, xung quanh giáp trục đường lớn Trần Phú, đường Lý Thái Tổ, đường Hai Bà Trưng, đường Đây là vị trí đất

có rất nhiều điểm nhìn đẹp đón toàn bộ tầm nhìn của khách du lịch từ sân bay đến Pleiku, với khung cảnh xung quanh rất xứng đáng với quy mô một công trình đa chức năng

Khu đất nằm cạnh đường lớn rất thuận tiện cho việc giao thông, chuyên chở, tập kết vật liệu khi thi công

4.3.2 Đặc điểm địa chất:(có kết quả khảo sát địa chất chi tiết)

Qua tham khảo tài liệu khảo sát địa chất công trình và công tác thí nghiệm mấu đất trong phòng thí nghiệm, ta nhận thấy khu đất có bề mặt tương đối bằng phẳng, về bản chất địa tầng biến đổi phức tạp, nền đất gồm nhiều lớp và nhiều thấu kính Tuy nhiên các lớp đất đá dưới sâu đều là các lớp đất đá có khả năng chịu tải tốt, thuận tiện cho việc đặt móng công trình, mặc dù vậy cũng cần lưu ý hiện tượng các tơ và phong hóa mềm yếu trong các lớp đá gốc

4.3.4 Đặc điểm thủy văn:

Có đặc điểm chung của thủy văn thành phố Pleiku Tại khu đất, mực nước dưới đất ổn định ở độ sâu khoảng 1,5 m tính từ mặt đất chưa san nền Nước dưới đất có mức độ xâm thực yếu, chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi nước mưa, nước mặt và dao động theo mùa

4.3.5 Điều kiện khí hậu:

Điều kiện khí hậu mang những đặc điểm của khí hậu Gia Lai (đã trình bày ở phần giới thiệu tỉnh Gia Lai)

4.3.6 Điều kiện hạ tầng kỹ thuật khu vực:

Khu đất nằm trong khu vực có điều kiện hạ tầng kỹ thuật rất thuận lợi

Nguồn điện cung cấp cho công trình sử dụng từ mạng lưới điện của thành phố Pkeiku ngay sát chân hàng rào công trình

Nguồn nước sạch cung cấp cho công trình sử dụng từ hệ thống cấp nước của thành phố Pleiku ngay sát chân hàng rào công trình

Hệ thống thoát nước, qua xử lý đưa ra hệ thống thoát nước của thành phố pleiku rất thuận tiện