Lập dự án đầu tư xây dựng chung cư atk

Tại tỉnh Thái Nguyên: - Thái Nguyên tập trung khá nhiều trường chuyên nghiệp và dạy nghề; các cơ quan, nhà máy, doanh nghiệp, nhất là những doanh nghiệp thu hút lao động đông nên nhu cầ

3

LỜI CẢM ƠN

Kính thưa quý Thầy cô giáo !

Trải qua thời gian gần 5 năm học tập trên ghế giảng đường trường đại học

em không những đã được thầy cô truyền thụ những bài học, những kiến thức

chuyên môn, mà còn cả những kinh nghiệm quý báu và đạo lý làm người, giúp em

ngày một hoàn thiện bản thân Những điều đó sẽ không có được nếu không có sự

quan tâm, ủng hộ của gia đình, sự sẻ chia của bè bạn và đặc biệt là những kiến

thức quý báu của các thầy cô Khoa Công nghệ - Kỹ thuật Đó chính là nền móng để

em có thể tự tin bước tiếp trên con đường sự nghiệp trong tương lai

Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến:

KS Bùi Thị Thu Vỹ : Giáo viên hướng dẫn kinh tế

ThS Nguyễn Ngọc Hùng : Giáo viên hướng dẫn kiến trúc

Dẫu những ngày tháng làm đồ án tốt nghiệp đã cho em cơ hội để hiểu rõ và có cái nhìn hoàn thiện hơn về ngành học đang theo đuổi, bản thân em vẫn còn nhiều hạn chế trong lần đầu vận dụng tất cả những kiến thức được học vào đồ án, nên khó tránh khỏi những sai sót Kính mong quý thầy cô góp ý và chỉ dẫn để em bổ sung kiến thức của mình, làm hành trang có thể tiếp bước trên con đường sự nghiệp sau này

Một lần nữa, em xin kính gửi đến các Thầy cô giáo lòng biết ơn và tôn kính sâu sắc Tình cảm ấy sẽ đọng mãi trong suốt chặng đường sự nghiệp sau này Em xin kính chúc các thầy cô cùng gia đình sức khỏe, hạnh phúc và thành công

Kon Tum, 31 tháng 12 năm 2013

Sinh viên

LÊ QUỐC DƯ

4

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

STT Số hiệu

bảng biểu Tiêu đề bảng biểu Trang

1 Bảng 1.1 Số liệu dân số trung bình của tỉnh Thái Nguyên từ năm

2 Bảng 1.2 Thu nhập bình quân đầu người tại tỉnh Thái Nguyên 20

3 Bảng 1.3 Số liệu dân số trung bình của tỉnh Thái Nguyên từ năm

16 Bảng 8.1 Suất vốn đầu tư (theo QĐ 634/QĐ-BXD) 65

18 Bảng 8.3 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng công trình 67

22 Bảng 8.7 Nhu cầu vốn qua các năm trong thời gian xây dựng 72

24 Bảng 9.2 Xác định suất chiết khấu tính toán 79

26 Bảng 9.4 NPV và IRR khi doanh thu thay đổi 82

27 Bảng 9.5 NPV và IRR khi giá bán thay đổi 83

5

DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ

STT Số hiệu đồ

thị Tiêu đề đồ thị Trang

1 Biểu đồ 1.1 Thu nhập bình quân đầu người tại tỉnh Thái Nguyên 19

2 Biểu đồ 1.2 Thống kê dân số tỉnh Thái Nguyên 20

3 Biểu đồ 1.3 Biể u đồ thể hiê ̣n nhu cầu căn hộ tăng tích lũy từ năm

4 Biểu đồ 2.1 Biểu đồ thể hiện cơ cấu sản phẩm dự án 30

5 Biểu đồ 8.1 Biểu đồ thành phần chi phí trong TMĐT 69

6 Biểu đồ 8.2 Biểu đồ thể hiện cơ cấu nguồn vốn 70

7 Biểu đồ 9.1 Thể hiện NPV khi doanh thu thay đổi 82

8 Biểu đồ 9.2 Thể hiện IRR khi doanh thu thay đổi 82

9 Biểu đồ 9.3 Thể hiện NPV khi giá bán thay đổi 83

10 Biểu đồ 9.4 Thể hiện IRR khi giá bán thay đổi 83

6

DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH

STT Số hiệu

hình ảnh Tiêu đề hình ảnh Trang

3 Hình 2.1 Logo Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng HUD4 25

4 Hình 2.2 Sơ đồ tổ chức bộ máy của Công ty HUD4 27

6 Hình 5.1 Tổng mặt bằng khu đất xây dựng 41

7 Hình 7.1 Sợ đồ bộ máy quản lí trong thời gian vận hành dự án 57

7 TCXDVN Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam

8 QCXD Quy chuẩn xây dựng

8

MỤC LỤC

PHẦN THỨ NHẤT: MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN

ĐẦU TƯ 12

1.1 MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ 12

1.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư 12

1.1.2 Vai trò của đầu tư 12

1.1.3 Phân loại đầu tư 12

1.1.4 Mục tiêu đầu tư 12

1.2 MỘT SỐ LÝ LUẬN PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 13

1.2.1 Mục đích phân tích 13

1.2.2 Ý nghĩa phân tích 13

1.2.3 Yêu cầu phân tích dự án đầu tư 13

1.2.4 Nội dung phân tích dự án đầu tư 13

1.2.5 Xác định khoảng trống của thị trường hiện tại và thị phần của dự án năm tính toán 14

1.2.6 Đánh giá khả năng cạnh tranh và các giải pháp thâm nhập thị trường đối với sản phẩm hoặc dịch vụ của dự án 14

PHẦN THỨ HAI: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH CHUNG CƯ 15

Chương mở đầu : TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM 15

1 Giới thiệu tổng quan về chung cư 15

1.1 Tại Việt Nam: 15

1.2 Tại tỉnh Thái Nguyên: 16

2 Xu hướng phát triển chung cư .16

Chương 1: NHỮNG CĂN CỨ ĐỂ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 17

1.1 Căn cứ pháp lí hình thành dự án 17

1.1.1 Văn bản định hướng 17

1.1.2 Văn bản pháp quy 17

1.1.3 Văn bản chủ trương của tỉnh Thái Nguyên 18

1.2 Tổng quan về tỉnh Thái Nguyên 18

1.2.1 Điều kiện tự nhiên () 19

1.2.2 Kinh tế xã hội () .20

1.2.3 Cơ sở hạ tầng () 21

1.3 Phân tích thị trường dự án 22

9

1.3.1 Tình hình thị trường về nhà ở tại Thái Nguyên 22

1.3.2 Khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở chung cư cho khách hàng 31

1.3.3 Tiểu kết luận 32

Chương 2: HÌNH THỨC ĐẦU TƯ, QUY MÔ CỦA DỰ ÁN 33

2.1 Giới thiệu về dự án chung cư 33

2.1.1 Sơ lược Chủ đầu tư 33

2.2 Hình thức đầu tư 35

2.3 Quy mô dự án 35

2.4 Cơ cấu sản phẩm dự án 37

Chương 3: VỊ TRÍ ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG CHUNG CƯ 38

3.1 Giới thiệu địa điểm xây dựng 38

3.1.1 Vị trí địa lí khu đất 38

3.1.2 Phân tích địa điểm xây dựng 38

3.2 Đánh giá địa điểm xây dựng 39

3.3 Lợi ích và ảnh hưởng dự án đến xã hội 41

3.3.1 Về an ninh quốc phòng 41

3.3.2 Về cảnh quan đô thị 41

3.3.3 Về du lịch 41

Chương 4: TÁI ĐỊNH CƯ VÀGIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 42

4.1 Phương án và kế hoạch tái định cư .42

4.2 Xác định khối lượng giải phóng mặt bằng 42

4.3 Xác định khối lượng đền bù 42

4.2.1 Khối lượng đất phải đền bù 42

4.2.2 Khối lượng tài sản đền bù: 43

4.4 Xác định chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng 44

4.5 Kế hoạch giải phóng mặt bằng 44

4.6 Phương án giải phóng mặt bằng 44

4.7 Phương án đền bù 45

Chương 5: GIẢI PHÁP XÂY DỰNG 46

5.1 Xác định cấp hạng công trình 46

5.2 Phương án kiến trúc 46

5.2.1 Thực trạng về môi trường và xu hướng giả i pháp kiến trúc ở tương lai cho chung cư 46 5.2.2 Ý tưởng kiến trúc mới cho dự án 47

5.2.3 Lợi ích, khó khăn của ý tưởng kiến trúc mới 47

5.2.4 Dự kiến nội dung và quy mô thiết kế 48

5.2.5 Phương án thiết kế sơ bộ 49

5.3 Giải pháp vật liệu 51

10

5.3.1 Xu hướng sử dụng và phát triển vật liệu xậy dựng 51

5.3.2 Tác động vật liệu đến môi trường 51

5.3.3 Vật liệu sử dụng xây dựng 52

5.4 Phương án kết cấu 53

5.4.1 Tiêu chuẩn thiết kế 53

5.4.2 Giải pháp kết cấu 53

5.5 Giải pháp hệ thống kĩ thuật 54

5.5.1 Hệ thống cung cấp điện 54

5.5.2 Hệ thống cấp nước 56

5.5.3 Hệ thống thoát nước 57

5.5.4 Hệ thống báo động, PCCC 58

5.5.5 Hệ thống thoát hiểm 58

5.5.6 Hệ thống thông gió, ánh sáng, đ iều hòa không khí 58

5.5.7 Hệ thống chống ồn 59

5.5.8 Hệ thống xử lý rác thải sinh hoạt 59

Chương 6: SỰ TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN ĐẾN MÔI TRƯỜNG 60

6.1 Tác động đến môi trường xã hội, cảnh quan và khu vực xung quanh 60

6.1.1 Quá trình thi công 60

6.1.2 Quá trình vận hành 62

6.1.3 Giải pháp xử lý 62

6.2 Các giải pháp về an toàn lao động 64

6.2.1 An toàn về điện: 64

6.2.2 An toàn về cháy, nổ 65

6.2.3 An toàn về mặt bằng: 65

6.2.4 An toàn về vật tư .65

6.2.5 An toàn về người .65

Chương 7: NHU CẦU LAO ĐỘNG VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN 66

7.1 Bộ máy tổ chức vận hành 66

7.2 Nhu cầu lao động và bố trí lao động 67

7.3 Chính sách trả lương và các khoản theo lương 67

7.3.1 Chế độ lương 67

7.3.2 Chế độ bảo hiểm 67

7.3.3 Các chính sách khuyến khích lao động 67

7.4 Tiến độ thực hiện dự án 68

7.4.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 68

7.4.2 Giai đoạn thực hiện đầu tư 68

7.4.3 Giai đoạn kết thúc đầu tư 69

11

Chương 8: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ KẾ HOẠCH HUY ĐỘNG VỐN 70

8.1 Xác định tổng mức đầu tư 70

8.1.1 Căn cứ pháp lý tổng mức đầu tư xây dựng công trình 70

8.1.2 Tính toán tổng mức đầu tư của dự án 70

8.2 Cơ cấu nguồn vốn và kế hoạch huy động vốn 77

8.2.1 Cơ cấu nguồn vốn 77

8.2.2 Kế hoạch huy động vốn 77

8.2.3 Kế hoạch hoàn trả nợ 78

Chương 9: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 80

9.1 Kế hoạch và chương trình phát triển của dự án 80

9.1.1 Phương án kinh doanh dự án chung cư 80

9.1.2 Vấn đề quảng bá sản phẩm dự án chung cư .80

9.2 Phân tích hiệu quả kinh doanh của dự án 80

9.2.1 Doanh thu dự án 80

9.2.2 Chi phí kinh doanh dự án hàng năm 81

9.3 Báo cáo nhu nhập 82

9.3.1 Phân tích lãi – lỗi 82

9.3.2 Phân tích lợi nhuận sau thuế 82

9.4 Đánh giá hiệu quả kinh doanh 83

9.4.1 Quan điểm phân tích tài chính dự án 84

9.4.2 Hệ số chiết khấu 84

9.4.3 Dòng ngân lưu của dự án 85

9.4.4 Phân tích điểm hòa vốn 85

9.4.5 Các chỉ tiêu tài chính 85

9.4.6 Các tỷ số sinh lợi 87

9.4.7 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả dự án 88

CHƯƠNG 10: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 91

10.1 Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội cho dự án 91

10.2 Giá trị gia tăng thuần của dự án 91

10.3 Mức đóng góp vào ngân sách nhà nước 92

10.4 Các hiệu quả kinh tế xã hội khác 92

12

PHẦN THỨ NHẤT: MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN

ĐẦU TƯ 1.1 MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư

Dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới,

mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ nào đó trong một

khoản thời gian xác định (dự án đầu tư trực tiếp)

1.1.2 Vai trò của đầu tư

- Trong quá trình phát triển của xã hội đòi hỏi phải mở rộng quy mô của sản xuất nhằm thõa mãn nhu cầu không ngừng tăng lên về vật chất và tinh thần Để đáp ứng được nhu cầu đó thi cơ sở vật chất kỹ thuật của các ngành kinh tế luôn luôn cần sự

bù đắp và hoàn thiện mở rộng thông qua hoạt động đầu tư

- Hoạt động đầu tư cơ bản có vai trò rất quan trọng, quyết định đến quy mô xây dựng

và tốc độ phát triển cơ sở vật chất, kỹ thuật của toàn bộ nền kinh tế quốc dân và từng ngành kinh tế

1.1.3 Phân loại đầu tư

1.1.3.2 Theo mức độ đầu tư:

- Đầu tư cải tạo mở rộng

- Đầu tư xây dựng mới

1.1.3.3 Theo thời hạn hoạt động

- Đầu tư ngắn hạn (2-5 năm)

- Đầu tư trung hạn và dài hạn (5 năm trở lên)

1.1.3.4 Theo tính chất quản lí:

- Đầu tư trực tiếp

- Đầu tư gián tiếp

1.1.4 Mục tiêu đầu tư

Mục tiêu đầu tư thể hiện mục đích lâu dài mà chủ đầu tư cần đạt được

1.1.4.1 Mục tiêu đầu tư của Nhà nước

- Đảm bảo cho phúc lợi công cộng dài hạn

- Đảm bảo sự phát triển kỹ thuật, kinh tế chung dài hạn của đất nước

13

- Đảm bảo yêu cầu về quốc phòng và an ninh Tổ quốc

- Đảm bảo các yêu cầu về bảo vệ môi trường, bảo vệ tài nguyên cho đất nước

- Đảm bảo vị trí kinh tế của đất nước trên đường quốc tế

- Đầu tư vào các lĩnh vực mà các Doanh nghiệp nhà nước riêng lẻ, các doanh nghiệp

tư nhân không thể đầu

1.1.4.2 Mục tiêu đầu tư của doanh nghiệp

- Cực đại lợi nhuận và cực tiểu chi phí

- Cực đại khối lượng sản xuất và bán ra thị trường

- Cực đại giá trị tài sản cổ đông tham gia vào dự án đầu tư được tính theo giá thị trường

- Đạt được mức thỏa mãn nào đó về hiệu quả tài chính của dự án

- Duy trì sự tồn tại của doanh nghiệp trong tình hình cạnh tranh hay phục hồi doanh nghiệp để doanh nghiệp thoát ra khỏi nguy cơ suy thoái

1.2 MỘT SỐ LÝ LUẬN PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1.2.3 Yêu cầu phân tích dự án đầu tư

Để phân tích dự án chính xác để xác định thị phần và quy mô phải đảm bảo yêu cầu:

- Thu thập đầy đủ thông tin liên quan đến thị trường tiêu thụ sản phẩm dự án

- Thông tin đảm bảo độ chính xác và tin cậy

- Sử dụng phương pháp phân tích phù hợp

1.2.4 Nội dung phân tích dự án đầu tư

1.2.4.1 Đánh giá nhu cầu về sản phẩm – dịch vụ của dự án

- Là vấn đề quan trọng có tính chất quyết định thành bại của một dự án nhưng khó để đạt được kết quả nghiên cứu chính xác tuyệt đối vì vậy trong nhiều trường hợp phải chấp nhận kết quả ước lượng mà không đòi hỏi nghiên cứu chi tiết vấn đề này

- Nội dung nghiên cứu gồm :

+ Đánh giá nhu cầu thị trường

+ Xác định đối tượng tiêu thụ sản phẩm dự án

+ Phân tích đánh giá mức tiêu thụ được thõa mãn

+ Phân tích đánh giá mức độ thõa mãn cung cầu trên thị trường về sản phẩm hoặc dịch

vụ dự án

1.2.4.2 Dự báo nhu cầu về sản phẩm - dịch vụ dự án

- Phương pháp ngoại suy thống kê

- Phương pháp mô hình hồi quy tương quan

14

- Phương pháp hệ số co giãn

- Phương pháp định mức

- Phương pháp bình quân số học

- Phương pháp lấy ý kiến chuyên gia

1.2.5 Xác định khoảng trống của thị trường hiện tại và thị phần của dự án năm tính toán

- Xác định khoảng trống của thị trường hiện tại

- Xác định thị phần của dự án năm tính toán

1.2.6 Đánh giá khả năng cạnh tranh và các gi ải pháp thâm nhập thị trường đối với sản phẩm hoặc dịch vụ của dự án

- Đánh giá khả năng cạnh tranh của dự án bằng tiêu chí:

- Đánh giá khả năng chiếm lĩnh thị trường của dự án bằng các tiêu chí:

+ Thị phần dự án/ thị phần của các đối thủ cạnh tranh

+ Doanh thu từ bán sản phẩm/ doanh thu của đối thủ cạnh tranh

+ Tỷ suất lợi nhuận

1 Giới thiệu tổng quan về chung cư

1.1 Tại Việt Nam:

- Năm 2013, nổi trội nhất là căn hộ bình dân 1-2 phòng ngủ ở mức giá từ 10-15tr/m2 hầu hết tập trung tại khu vực ngoại thành Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh Những khó khăn về tình hình nợ xấu và dự án bỏ hoang vẫn tiếp tục sẽ là những thách thức cho thị trường bất động sản năm 2014

- Theo số liệu từ sàn giao dịch, số lượng căn hộ bán ra cũng như lượng khách đến tham dự các lễ mở bán đều tăng so với mức kỳ vọng.(1)

- Thời điểm tháng 7-2013 giá trị tồn kho đã giảm 5.603 tỷ đồng (5,21%), còn tháng 03/2013 con số này là 12.620 tỷ đồng (20,74%) Cùng với việc hàng tồn kho giảm, giá nhà ở cũng đạt được con số ấn tượng So với thời điểm sốt giai đoạn 2008 -2010, nhiều dự án giảm giá tới 50% (như thời điểm 2006) Hầu hết các dự án đã giảm giá

từ 10-30% giá bán, một số dự án đã giảm giá gần 50% so với giá bán tại thời điểm nóng cách đây 2 năm Sẽ phải mất khoảng một năm nữa mọi thứ mới trở nên rõ ràng được.(2)

- Chính vì những lí do trên, trong thời điểm tới, áp lực giảm giá bán chỉ xuất hiện ở những công ty bất động sản gặp khó khăn về tài chính, bị buộc phải thanh lý các dự

án với giá thấp Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, việc mua lại các dự án này bởi các nhà đầu tư khác sẽ giúp giảm bớt áp lực giảm giá, trước khi các sản phẩm được đưa tới người mua cuối cùng

- Được sự hỗ trợ tích cực của chính sách: Tín dụng được thắt chặt từ khi thị trường lao dốc năm 2008 Tháng 7/2013, Chính phủ còn thành lập Công ty quản lý tài sản

để mua lại nợ xấu ngân hàng Đến tháng 9/2013, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng cũng cam kết nâng tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư ngoại trong ngân hàng nội lên 49% (hiện tại là 30%) Dù vậy các nhà phân tích cho biết nhiều khoản nợ xấu vẫn còn liên quan đến bất động sản.(3)

- Người nước ngoài và Việt Kiều đang có nhiều cơ hội để sở hữu nhà tại Việt Nam

- Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển: Vào cuối năm 2013 đầu 2014 như Discovery Complex, Royal City, Times City, Mandarin Garden, Golden West, và Green Life Tower…những dự án này được mở bán Điều này chứng tỏ khách hàng

16

đã lấy lại niềm tin với bất động sản Việt Nam và những dự án đó sẽ là những con

bài chiến lược, sẽ tạo ra sự ảnh hưởng đáng kể đến thị trường bất động sản

- Thêm vào đó là những dự án đang được khởi công vào 2014 như: Khu Chung cư

Thành Thái tại Tp HCM; xây dựng 722 căn hộ tại Dự án VC2 Golden Silk; dự án

nhà ở xã hội 200 căn của công ty HUD; khu đô thị lớn VINHOMES Tân Cảng của

VINGOUP;…

1.2 Tại tỉnh Thái Nguyên:

- Thái Nguyên tập trung khá nhiều trường chuyên nghiệp và dạy nghề; các cơ quan,

nhà máy, doanh nghiệp, nhất là những doanh nghiệp thu hút lao động đông nên nhu

cầu về nhà ở là rất lớn Song thực tế trên địa bàn tỉnh việc đáp ứng về nhu cầu nhà ở

xã hội còn rất hạn chế

- Hiện nay, toàn tỉnh còn tồn tại một số khu chung cư cũ ở thành phố Thái Nguyên và

thị xã Sông Công Các khu nhà chung cư này được xây dựng khoảng những năm

1973 - 1979, đến nay đã xuống cấp nghiêm trọng

- Theo khảo sát của Sở Xây dựng, hiện trên địa bàn tỉnh mới có 9 dự án nhà ở học

sinh, sinh viên, gồm 52 công trình vừa được xây dựng trong giai đoạn 2009-2012,

với tổng nguồn vốn đầu tư trên 923 tỷ đồng từ nguồn vốn trái phiếu Chính phủ Đến

nay, các dự án trên đã hoàn thành đưa vào sử dụng, song cũng chỉ đáp ứng cho

14.790 sinh viên có chỗ ở (chiếm khoảng 20% tổng số sinh viên có nhu cầu).(4)

- Để “an cư” cho số công nhân lao động tại nhà máy, một số doanh nghiệp đã phải bỏ

vốn ra để tự làm nhà ở cho công nhân, con số này cũng không đáng kể

2 Xu hướng phát triển chung cư

- Tập trung khai thác có hiệu quả nguồn lực về đất đai, huy động các thành phần kinh

tế tham gia phát triển nhà ở

- Về quy hoạch – kiến trúc, Bộ Xây dựng cho rằng cần đẩy nhanh tiến độ lập và phê

duyệt quy hoạch phục vụ công tác phát triển nhà ở Sửa đổi, bổ sung các chỉ tiêu sử

dụng đất, quy chuẩn, tiêu chuẩn…nhằm bảo đảm tạo ra các khu dân cư, khu nhà ở

khang trang, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, có bản sắc, có khả năng

ứng phó với thiên tai, động đất, biến đổi khí hậu, nước biển dâng,…

- Hoàn thiện về tài chính tín dụng theo hướng mở rộng nguồn vốn vay trung hạn và

dài hạn, hoàn thiện mô hình hoạt động của Quỹ phát triển nhà ở; thành lập Quỹ tiết

kiệm nhà ở; đồng thời sửa đổi, bổ sung cơ chế, chính sách cho vay thế chấp đối với

lĩnh vực phát triển nhà ở

- Cần tuyên truyền, vận động nhân dân thay đổi phương thức tập quán sở hữu ở

chuyển sang thuê nhà ở, thay đổi thói quen ở nhà riêng lẻ chuyển sang hình thức sử

dụng căn hộ chung cư; khuyến khích áp dụng hình thức liên kết, hợp tác phát triển

nhà ở theo mô hình hợp tác xã…

- Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 về phát triển và quản lí nhà ở xã hội

1.1.2 Văn bản pháp quy

- Luật đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005

- Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 được Quốc Hội phê duyệt

- Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005

- Luật sửa đổi, bổ sung điều 126 Luật nhà ở và điều 121 của Luật đất đai số 34/2009/QH12 do Quốc Hội phê duyệt

- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP về “quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở” được chính phủ phê duyệt ngày 23/06/2010

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ phê duyệt về việc

“Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình”

- Nghị định 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 của Chính phủ về việc “sửa đổi bổ sung một số điều Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về quản lý đầu tư xây dựng công trình”

- Nghị định số 15/2013/NĐ-CP về “Quản lý chất lượng công trình xây dựng” do Chính phủ phê duyệt vào ngày 6/2/2013

- Nghị định 114/2010/NĐ-CP ngày 06/12/2010 về việc bảo trì công trình xây dựng

- Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/06/2013 về Quy định chi tiết một số điều của luật Thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi và bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân

- Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về việc quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình

- Nghị định số 48/2010/NĐ-CP ngày 07/05/2010 của Chính phủ về hợp đồng trong hoạt động xây dựng

- Nghị định số 207/2013/NĐ-CP ngày 11/12/2013 về việc “sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 48/2010/NĐ-CP của chính phủ về hợp đồng trong hoạt động xây dựng”

- Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 của Bộ Xây dựng về việc quy đinh

cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở

- Thông tư số 17/2013/TT-BXD ngày 30/10/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định và quản lý chi phí khảo sát xây dựng

- Thông tư số 106/2010/TT-BTC về việc “Hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” do Bộ Tài Chính phê duyệt ngày 26/7/2010

- Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 về Hướng dẫn thực hiện luật thuế thu nhập cá nhân, luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân

- Thông tư 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 về Hướng dẫn chế độ quản lí, sử dụng

và trích khấu hao tài sản cố định

- Thông tư số 04/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 của Bộ Tài chính Quy định Quy trình Thẩm tra quyết toán dự án hoàn thành đối với các dự án sử dụng vốn Ngân sách nhà nước

- Thông tư 25/2009/TT-BXD ngày 29/07/2009 của Bộ xây dựng về việc “hướng dẫn

về bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý đầu tư xây dựng công trình và giám sát thi công xây dựng công trình”

- Thông tư số 08/2014/TT-BXD ngày 23/05/2014 của Bộ Xây dựng Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm

2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

1.1.3 Văn bản chủ trương của tỉnh Thái Nguyên

- Nghị quyết 01/2013/NQ-HĐND về “Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế -xã hội tỉnh Thái Nguyên đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030” vào ngày 26/04/2013 được Hội đồng Nhân dân tỉnh phê duyệt

- Quyết định số 15/2012/QĐ-UBND về việc “Về việc ban hành Đơn giá bồi thường nhà, công trình kiến trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên” được UBND tỉnh Thái Nguyên phê quyệt vào ngày 11/07/2012

- Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND về việc “ Phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014” được UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt vào ngày 21/12/2013

1.2 Tổng quan về tỉnh Thái Nguyên

1.2.1.2 Địa hình

- Thái Nguyên có nhiều dãy núi cao chạy theo hướng Bắc-Nam và thấp dần xuống phía Nam Cấu trúc vùng núi phía Bắc chủ yếu là đa phong hóa mạnh, tạo thành nhiều hang động và thung lũng nhỏ

- Phía Bắc Thái Nguyên gồm rừng núi và đồng lầy Về phía Đông có những dãy núi cao nằm giữa những ngọn núi đá vôi ở phố Bình Gia Về phía Đông bắc, có cao nguyên Vũ Phái được giới hạn bởi những dãy núi đá vôi và có khu rừng núi ngăn chia Lâu Thượng và Lâu Hạ ở phương Nam Phía Tây Bắc Thái Nguyên có thung lũng Chợ Chu bao gồm nhiều cánh đồng và những thung lũng nhỏ Giữa Đồn Đủ và

Cổ Lương là một cánh đồng giáp với cao nguyên Trúc Thanh và Độ Tranh gồm nhiều đồi núi lan tới tận khu đồng lầy Phúc Linh Phía Tây nam có dãy Tam Đảo dọc theo cao nguyên Văn Lang và cánh đồng Đại Từ Tam Đảo có đỉnh cao nhất 1.591 m, các vách núi dựng đứng và kéo dài theo hướng Tây Bắc-Đông nam Ngoài dãy núi trên, còn có dãy Ngân Sơn bắt đầu từ Bắc Kạn chạy theo hướng Đông Bắc-Tây nam đến Võ Nhai và dãy núi Bắc Sơn cũng chạy theo hướng Tây Bắc-Đông nam Cả ba dãy núi Tam Đảo, Ngân Sơn, Bắc Sơn đều là những dãy núi cao che chắn gió mùa đông bắc

1.2.1.3 Khí hậu, thủy văn

a Khí hậu

- Nằm trong vùng khí hậu cận nhiệt đới ẩm, nhưng do địa hình nên khí hậu Thái Nguyên vào mùa đông được chia thành 3 vùng rõ rệt:

o Vùng lạnh nhiều nằm ở phía Bắc huyện Võ Nhai

o Vùng lạnh vừa gồm các huyện Định Hóa, Phú Lương và phía nam huyện Võ Nhai

o Vùng ấm gồm các huyện: Đại Từ, Thành phố Thái Nguyên, Đồng Hỷ, Phú Bình, Phổ Yên và Thị xã Sông Công

- Nhiệt độ trung bình của Thái Nguyên là 25 °C; chênh lệch giữa tháng nóng nhất (tháng 6: 28,9 °C) với tháng lạnh nhất (tháng 1: 15,2 °C) là 13,7 °C Tại thành phố Thái Nguyên, nhiệt độ cao nhất và thấp nhất từng được ghi nhận lần lượt là 41,5°C

và 3°C Tổng số giờ nắng trong năm dao động từ 1.300 đến 1.750 giờ và phân phối tương đối đều cho các tháng trong năm

20

- Khí hậu Thái Nguyên chia làm 2 mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 và mùa khô từ tháng 10 đến tháng 5 Lượng mưa trung bình hàng năm khoảng 2.000 đến 2.500 mm; cao nhất vào tháng 8 và thấp nhất vào tháng 1

b Thủy văn

- Sông Cầu là con sông chính của tỉnh và gần như chia Thái Nguyên ra thành hai nửa bằng nhau theo chiều bắc nam Ngoài ra, Thái Nguyên còn có một số sông suối khác nhưng hầu hết đều là phụ lưu của sông Cầu Trong đó đáng kể nhất là sông

Đu, sông Nghinh Tường và sông Công Các sông tại Thái Nguyên thuộc lưu vực sông Rang và các chi lưu của nó tại huyện Võ Nhai, sông này chảy sang huyện Hữu Lũng, Lạng Sơn và thuộc lưu vực sông Thương Ngoài ra, một phần diện tích nhỏ của huyện Định Hóa thuộc thượng lưu sông Đáy

- Ngoài đập sông Cầu, Thái Nguyên còn xây dựng một hệ thống kênh đào nhân tạo dài 52 km ở phía đông nam của tỉnh với tên gọi là Sông Máng, nối liền sông Cầu với sông Thương

1.2.1.4 Tài nguyên khoáng sản

Thái Nguyên có tài nguyên khoáng sản phong phú về chủng loại, là một lợi thế

so sánh lớn trong việc phát triển các ngành công nghiệp luyện kim, khai khoáng Tỉnh Thái Nguyên có trữ lượng than lớn thứ hai trong cả nước, than mỡ trữ lượng trên 15 triệu tấn, than đá trữ lượng khoảng 90 triệu tấn; kim loại màu

có thiếc, chì, kẽm, vonfram, vàng, đồng, niken, thuỷ ngân…

1.2.2 Kinh tế xã hội (6)

- Mặc dù gặp nhiều khó khăn do tác động từ tình hình thế giới, trong nước, song trên tất cả các lĩnh vực kinh tế - xã hội của tỉnh đều đạt kết quả khả quan Tốc độ tăng trưởng kinh tế ước đạt 15,2%, trong đó khu vực công nghiệp tăng 28,6%; giá trị sản xuất công nghiệp ước đạt 48.486 tỷ đồng, vượt 1,3% kế hoạch cả năm; giá trị xuất khẩu ước đạt 2.115 triệu USD, bằng 211,5% kế hoạch cả năm, gấp 33 lần so với cùng kỳ năm trước; tổng thu ngân sách ước đạt 2.750 tỷ đồng; giá trị sản xuất ngành nông, lâm nghiệp, thủy sản ước đạt 5.584,3 tỷ đồng, tăng 5,4% so với cùng kỳ; tạo việc làm mới cho 12.328 lao động, bằng 56% kế hoạch năm

- Hoạt động an sinh xã hội, y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao, an ninh, quốc phòng 6 tháng đầu năm 2014 đều ổn định và có bước phát triển Tuy nhiên, theo đánh giá chung, tình hình sản xuất kinh doanh trên địa bàn phục hồi còn chậm; tiến độ thực hiện một số công trình trọng điểm còn chưa đúng theo kế hoạch; công tác giải phóng mặt bằng tuy đã thực hiện hiệu quả, nhưng vẫn chưa dứt điểm ở một số dự án; công tác phòng chống tội phạm, tệ nạn xã hội đã được triển khai tích cực, song một số hoạt động như cầm đồ, cho vay nặng lãi còn có dấu hiệu phức tạp; tình trạng tội phạm và tệ nạn xã hội còn tiềm ẩn nhiều yếu tố gia tăng; tình trạng sinh con thứ

3 trở lên chưa giảm…

21

- Các dự án đầu tư được ưu tiên như tập trung vốn cho các dự án trọng điểm, cấp bách, các dự án hoàn thành, chuyển tiếp; tiếp tục tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, hỗ trợ các doanh nghiệp tiêu thụ sản phẩm, triển khai hiệu quả các biện pháp khơi thông nguồn vốn; tiếp tục ưu tiên đầu tư, đổi mới công nghệ trong ngành công nghiệp công nghệ thông tin; triển khai đồng bộ các giải pháp thu ngân sách, thực hiện các biện pháp chống thất thu, tiết kiệm chi ngân sách; đánh giá lại kết quả thực hiện chương trình xây dựng nông thôn mới tại các địa phương

1.2.3 Cơ sở hạ tầng (7)

1.2.3.1 Giao thông vận tải

- Đường bộ: Tổng chiều dài đường bộ của Tỉnh là 2.753 km trong đó: Quốc lộ: 183

km, tỉnh lộ: 105,5km, huyện lộ: 659 km đường liên xã: 1.764 km Hệ thống tỉnh lộ

và quốc lộ đều được dải nhựa

1.2.3.3 Hệ thống bưu chính viễn thông

Tỉnh Thái Nguyên có hệ thống thông tin viễn thông kết nối với toàn quốc và quốc

tế với mạng truyền dẫn vững chắc bằng thiết bị vi ba và tổng đài điện tử - kỹ thuật số Với tổng đài 27.000 số hiện nay đã đạt dung lượng 18.000 thuê bao

1.2.3.4 Hệ thống nước sạch

Thành phố Thái Nguyên và thị xã Sông Công hiện nay đã có nhà máy nước với công xuất 30.000 m3/ngày đêm, đảm bảo nhu cầu về khối lượng cũng như chất lượng nước cho toàn thành phố và thị xã

Nhận xét:

22

- Địa hình không phức tạp lắm so với các tỉnh trung du, miền núi khác, đây là một thuận lợi của Thái Nguyên cho canh tác nông lâm nghiệp và phát triển kinh tế xã hội

- Khí hậu tỉnh Thái Nguyên thuận lợi cho phát triển ngành nông, lâm nghiệp

- Tài nguyên khoáng sản phong phú về chủng loại có tiềm năng nguyên liệu rất lớn

để sản xuất xi măng, sản xuất đá ốp lát các loại và sản xuất vật liệu xây dựng

- Hạ tầng cơ sở phát triển khá hoàn thiện và thuận lợi

- Với lợi thế có nhiều danh lam thắng cảnh tự nhiên như Hồ Núi Cốc, hang Phượng Hoàng, các di tích lịch sử như: An toàn khu Việt Bắc - ATK, có rừng Khuôn Mánh

và di tích khảo cổ học thời kỳ đồ đá cũ ở huyện Võ Nhai Bên cạnh đó, còn có các

di tích kiến trúc nghệ thuật chùa chiền, đình, đền tại nhiều địa phương trong tỉnh như: Khu Bảo tàng Văn hoá các dân tộc Việt Nam, Đền Đuổm, chùa Hang, chùa Phủ Liễn, đền Xương Rồng, đền Đội Cấn Hiện nay, Thái Nguyên đang triển khai quy hoạch khu du lịch hang Phượng Hoàng, suối Mỏ Gà, Hồ Suối Lạnh và cả hệ thống khách sạn chất lượng cao gần đạt tiêu chuẩn quốc tế Năm 2007 Thái Nguyên đã tổ chức rất thành công năm du lịch quốc gia hướng về cội nguồn chiến khu Việt Bắc thu hút hàng triệu khách du lịch đến thăm trong đó có nhiều khách nước ngoài.(8)

1.3 Phân tích thị trường dự án

1.3.1 Tình hình thị trường về nhà ở tại Thái Nguyên

1.3.1.1 Nhu cầu về nhà ở tại Thái Nguyên

- Kết quả cuộc tổng điều tra: Trên phạm vi toàn tỉnh đến thời điểm 31/10/2013 có 1.145.544 người, tỷ suất tăng dân số bình quân tăng 0,34%/năm

- Mật độ dân số là 354 người/km2 (1999 là 296 người/km2) Tỷ trọng dân số thành thị trong tổng dân số là 43,6% Hộ dân cư trên địa bàn có 412.178 hộ, bình quân 3người/hộ (thời điểm năm 1999 là 4,4 người/hộ)

- Qua tổng điều tra cho thấy: Lực lượng lao động trong độ tuổi chiếm 61,3% dân số Lực lượng lao động phân bổ không đều trong các ngành kinh tế: ngành nông nghiệp 50,5%, ngành du lịch: 32.7%, ngành xây dựng: 15,6% Số người thất nghiệp thành thị chiếm 3,6%

- Kết quả điều tra về nhà ở cho thấy có 67,7% số nhà kiên cố, cao hơn so với 56% bình quân chung cả nước; 29,6% nhà bán kiên cố; 8% nhà đơn sơ; diện tích bình quân đầu người là 20,55m2/người, cao hơn 1,93m2 so với cả nước; tỷ lệ hộ sử dụng điện thắp sáng là 98,1%

- Theo nhận định, tới tốc độ tăng trưởng dân số như hiện nay, Thái Nguyên sẽ đạt mốc 1,16 vào đầu năm 2015 và 1,2 vào năm 2014

23

- Chính vì dân số Thái Nguyên ngày càng tăng nên làm nhu cầu nhà ở tại Thái Nguyên cũng càng ngày cùng tăng Nhằm giải quyết nhu cầu bức thiết về nhà ở cho nhân dân địa bàn thành phố Thái Nguyên

- Các dự án này không chỉ góp phần làm sôi động thị trường bất động sản tại địa phương mà còn làm cho các hoạt động kinh tế khác đặc biệt là du lịch và công nghiệp phát triển theo Năm 2014, thị trường chung cư đã chuyển động theo xu hướng tích cực hơn Nếu như năm 2012, việc phân định thị trường chung cư khá khó khăn và khách hàng cũng như nhà đầu tư không có nhiều sự lựa chọn để so sánh thì năm 2014 họ sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn để tìm ra được dự án phù hợp nhất Khách hàng đang loại bỏ dần tâm lý mua theo đám đông và mua theo quy hoạch mà sẽ mua theo nhu cầu.(9)

- Hơn nữa, Nghị định 71/2013 của Chính phủ hướng dẫn chi tiết thực hiện Luật Nhà

ở được thực thi xem như một lời giải góp phần đưa thị trường bất động sản ngày càng chuyên nghiệp và minh bạch Như vậy, chỉ có những chủ đầu tư nào có tiềm lực thực sự mới có thể phát triển trong thời gian tới Về lâu về dài, chung cư sẽ vẫn

là lựa chọn tối ưu đối với các khách hàng

Do vậy, xu hướng thời gian tới là họ cần những căn hộ thực sự chất lươ ̣ng và thân thiện với môi trường Đây chính là sự lựa chọn tối ưu đối với các khách hàng trong những năm tới.(10)

1.3.1.2 Thống kê số lượng về nhà ở chung cư tại Thái Nguyên

Chung cư TBCO: (11)

24

Hình 1.1 Phối cảnh chung cư TBCO

Hình 1.2: Nội thất chung cư TBCO

- Gồm 3 tòa nhà:

+ Tòa nhà thứ nhất (Làng Sinh Viên): cao 3 tầng, tổng số 50 phòng , 400 chỗ ở cho sinh viên Nhưng không hút được sinh viên các trường dù điều kiện ở sạch sẽ, thoáng mát Sau đó Công ty Cổ phần Tập đoàn Tiến Bộ xin chuyển mục đích xây dựng làng sinh viên sang xây dựng nhà ở chung cư TBCO và đều được các cơ quan chức năng nhất trí và đồng ý Sau này, Công ty cổ phần Tập đoàn Tiến Bộ sẽ tiếp tục đầu tư xây dựng khoảng 300 căn hộ nhà A1, A2 và A3 theo quyết định phê duyệt dự án ngày 05/8/2012

+ Tòa nhà A2 gồm: Mẫu căn hộ loại A 56m2, loại B 53m2

25

+ Sáng 18/6/2014 dự án chung cư TBCO, tòa nhà A3 đã chính thức khởi công quy

mô cao 9 tầng với 70 căn hộ có 04 loại căn hộ (48m2, 50 m2, 57 m2, 70 m2), chung

cư được xây dựng ở trung tâm tổ 02, Phường Hoàng Văn Thụ, TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên Thời gian dự kiến hoàn thành là 12 tháng

- Giá cả: Giao động từ 250 – 480 triệu cả 3 tòa nhà

- Chính sách:

+ Tiếp cận với gói vay vốn 30.000 tỷ - Theo nghị quyết 02 của Chính phủ được Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng công bố 15/52003 được điều chỉnh mới đây Hạn vay gói ưu đãi ngân hàng 30.000 tỷ được tăng thêm 5 năm (10 năm lên 15 năm) với lãi suất chỉ 5%/năm

+ Ngoài ra còn có những ưu đãi cho khách hàng mua nhà tại chung cư A3 sẽ được

hỗ trợ 06 tháng đến 01 năm tiền lãi suất ngân hàng hoặc tặng 20 triệu đồng (Chỉ với

117 triệu, khách hàng đã có quyền sở hữu 01 căn hộ của riêng mình)

- Đối tượng: Chung cư TBCO được xây dựng để cung cấp nhà ở cho các đối tượng

là Cán bộ, công chức, viên chức, LLVT Quân đội, công an có khó khăn về nhà ở

- Thu nhập bình quân của hộ gia đình ở chung cư: Người có thu nhập trung bình hoặc thấp thì thu nhập hàng tháng không đến 12 triệu đồng/tháng

1.3.1.3 Định hướng phát triển nhà ở chung cư tại Thái Nguyên dành cho thu nhập trung bình

- Tạo điều kiện cho người dân vay vốn

- Theo Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ Về điều kiện để được vay vốn, bạn phải có hợp đồng đã ký với chủ đầu tư sau ngày 07/01/2013 khi thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội Trường hợp bạn mua, thuê nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 phải có đầy đủ các điều kiện sau đây: Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, hoặc có nhà ở nhưng diện tích quá chật chội

có căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ nhưng diện tích nhà ở bình quân thấp hơn 8m2 sử dụng/người, diện tích khuôn viên đất của nhà ở riêng lẻ thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của UBND cấp tỉnh; có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án nhà ở, nếu tạm trú thì phải có đóng bảo hiểm xã hội từ 1 năm trở lên;

Đã có hợp đồng thuê, mua nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật.(12)

- Ngoài ra, theo quy định tại Thông tư số 11/2013/TT-NHNN(13) thì người vay phải

có mục đích vay vốn để trả khoản tiền chưa thanh toán mua, thuê, thuê mua nhà ở

xã hội; thuê, mua nhà ở thương mại đối với các hợp đồng đã ký với chủ đầu tư kể từ ngày 07/01/2013; Có đề nghị vay vốn để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; thuê, mua nhà ở thương mại và cam kết khách hàng, các thành viên trong hộ gia đình của khách hàng chưa được vay vốn hỗ trợ tại ngân hàng để mua, thuê, thuê mua nhà ở;

Có đủ vốn tối thiểu tham gia vào phương án vay (tối thiểu không vượt quá 20%

26

phương án vay) Các ngân hàng được cho vay theo chương trình hỗ trợ này là: NH Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam; NH TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam; NH TMCP Công thương Việt Nam; NH TMCP Ngoại thương Việt Nam;

NH TMCP Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long

- Giá cả hợp lí: Đối với những người có thu nhập trung bình thì giá chỉ từ 12-15tr/m2 mua tại các chung cư như: HH3 Linh Đàm tại Hà Nội; TBCO tại Thái Nguyên;…

- Tạo nên môi trường sống xanh, văn minh, nâng cao chất lượng cuộc sống người có thu nhập trung bình:

- Kiến trúc mới, vật liệu mới

- Phục vụ chu đáo, thành thật

- Địa điểm phải là hợp lý với công việc và sinh hoạt người dân: Những chung cư hầu như được xây dựng tại trung tâm Thành phố nên vấn đề đi lại rất dễ dàng, phù hợp với công việc và việc sinh hoạt

- Cơ sở hạ tầng phải đảm bảo: Hệ thống làm việc ổn định

1.3.1.4 Dự báo thị trường về nhà ở chung cư

a Theo khảo sát các yếu tố ảnh hưởng đến chung cư

- Về dân số: Trong các yếu tố kể trên thì sự gia tăng về dân số và ảnh hưởng của phong tục tập quán của người dân ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở về mặt số lượng, còn các yếu tố khác ảnh hưởng về mặt chất lượng Trong giai đoạn hiện nay, khi mà nền kinh tế phát triển, người dân Thái Nguyên mà đặc biệt là lớp thanh niên trẻ với lối sống hiện đại đang ngày càng ưu chuộng các chung cư vì những tính năng hiện đại của nó Vì vậy để dự báo nhu cầu về nhà chung cư của người dân, trước tiên ta

dự báo dân số Thái Nguyên trong thời gian sắp tới

Bảng 1.1 : Số liệu dân số trung bình của tỉnh Thái Nguyên từ năm 2009-2013 (14)

27

Biểu đồ 1.1: Thu nhập bình quân đầu người tại tỉnh Thái Nguyên

- Nhu cầu nhà ở tỉnh Thái Nguyên (16): Theo khảo sát của Sở Xây dựng vào tháng 8/2013, hiện trên địa bàn tỉnh mới có 9 dự án nhà ở học sinh, sinh viên, gồm 52 công trình vừa được xây dựng trong giai đoạn 2009-2012, với tổng nguồn vốn đầu

tư trên 923 tỷ đồng từ nguồn vốn trái phiếu Chính phủ Đến nay, các dự án trên đã hoàn thành đưa vào sử dụng, song cũng chỉ đáp ứng cho 14.790 sinh viên có chỗ ở (chiếm khoảng 20% tổng số sinh viên có nhu cầu) Do thiếu chỗ ở nên tình trạng học sinh, sinh viên đang theo học ở các trường chuyên nghiệp phải đi thuê nhà trọ ở vẫn là phổ biến Đối với cán bộ, công nhân viên chức chưa có nhà ở hoặc đang ở nhà tạm; người có thu nhập thấp chưa có nhà ở Sở vẫn chưa có số liệu thống kê cụ thể, vì hiện nay, Phòng Quản lý nhà và Bất động sản của Sở đang phối hợp với Trung tâm Quản lý nhà và thị trường bất động sản (thuộc Bộ Xây dựng) triển khai Chương trình phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 Song trên thực tế, số cán bộ, công chức, số người có thu nhập thấp đang có nhu cầu về nhà ở

là khá lớn(chiếm khoảng 55% tổng số công nhân, viên chức, số người có thu nhập thấp) Đối với nhà ở cho công nhân, mặc dù trên địa bàn có nhiều doanh nghiệp thu hút đông lao động, nhất là các doanh nghiệp may mặc, nhưng cũng chỉ có 2 doanh nghiệp báo cáo, gồm: Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại TNG và Công ty Kim loại mầu Thái Nguyên xây dựng các khu nhà tập thể cho cán bộ, công nhân với tổng

số 527 căn hộ, đáp ứng cho 2.108 người có chỗ ở

Biểu đồ 1.2: Thống kê dân số tỉnh Thái Nguyên

Để dự báo số dân qua mỗi năm ta dùng phương pháp đường thẳng :

Yc = aX + b Trong đó :

n :số năm được thống kê trong quá khứ

Ta chọn năm 2011 làm mốc ta có X = 0, năm 2010 = -1, năm 2009 = -2, năm

2012 = 1, năm 2013 = 2

30

Bảng 1.5: Dự báo nhu cầu chung cư trong giai đoạn năm 2014 - 2023

Năm Dân Số

Dân số tăng mỗi năm

Nhu cầu dân số cần nhà ở tăng thêm mỗi năm

= 2/7 dân số tăng thêm

Số căn hộ mỗi năm cần tăng thêm = 0,35 x nhu cầu dân số cần nhà ở

Số căn hộ tăng thêm tích lũy mỗi năm

- Tính nhu cầu dân số cần nhà ở tăng thêm: được tính bằng 2/7 dân số tăng thêm

- Trong cơ cấu nhóm thu nhập trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên thì các hộ có thu nhập trung bình chiếm 35% tổng dân số nên ta tính nhu cầu nhà ở chung cư tăng hằng năm bằng 0,35 lần nhu cầu nhà ở tăng thêm mỗi năm

- Tính nhu cầu tích lũy chung cư mỗi năm: bằng nhu cầu năm trước cộng nhu cầu nhà chung cư tăng thêm

31

Biểu đồ 1.3: Biể u đồ thể hiê ̣n nhu cầu căn hộ tăng tích lũy từ năm 2013 - 2023

1.3.2 Khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở chung cư cho khách hàng

1.3.2.1 Số lượng nhà ở

Về dự án chung cư ATK cho người thu nhập trung bình: Gồm có 130 căn hộ cho 10 tầng; từ tầng 2 – 6 bố trí 11 căn hộ mỗi tầng, có diện tích từ 59 – 84m2 (căn hộ loại A2, B1); từ tầng 7 – 11 bố trí 15 căn hộ mỗi tầng, có diện tích từ 55 – 63,3m2 (căn hộ loại A2)

1.3.2.3 Mục tiêu dự án

- Một là để tạo điều kiện cho người thu nhập trung bình có nhu cầu về nhà ở

- Hai là giúp thành phố Thái Nguyên được quy hoạch lại và tạo điều kiện cho các dịch vụ khác mở ra

32

- Lấy uy tín cho chủ đầu tư

- Thu hút đầu tư nước ngoài

1.3.2.4 Giá cả mua: Đơn giá 1m2: 16,1triệu/1m2

1.3.2.5 Đánh giá tiềm năng thị trường của dự án

- Sau này, dự án chung cư ATK sẽ là động lực phát triển và cũng là nguyên nhân thu hút chủ đầu tư nước ngoài mua đất và xây dựng các loại hình chung cư tại Thái Nguyên

- Chung cư ATK đặt tại trung tâm thành phố Thái Nguyên, được dự đoán sẽ giải quyết nhu cầu nhà ở xã hội khá lớn nhờ sự đi lại thuận tiện, thời gian di chuyển ngắn Hệ thống giao thông, cơ sở hạ tầng, dịch vụ tại Thái Nguyên cũng dần dần được hoàn thiện

- Kiến trúc bền vững, ý tưởng thiết kế đẹp đưa lĩnh vực kiến trúc của Việt Nam lên thêm một bậc và từ đó, các nhà đầu tư nước ngoài có một cách nhìn khác về chung

cư tại Việt Nam

- Duy trì hỗ trợ gói vay 30.000 tỷ mang lại nhiều quyền lợi và lợi ích cho người tiêu dùng, phát triển theo chiều hướng minh bạch

- Sẽ có bước phát triển mới, góp phần cải thiện khó khăn cho thị trường bất động sản

1.3.3 Tiểu kết luận

- Xây dựng chung cư ATK 11 tầng là phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên, nhất là khi nhu cầu ngày càng cao và hiện tại trên địa bàn tỉnh chỉ có một chung cư TBCO nên càng phải xây dựng

- Góp phần phát triển dân sinh, kinh tế, xã hội và giúp quy hoạch lại đất trên địa bàn Thái Nguyên trở nên xanh sạch đẹp hơn

- Đưa lĩnh vực bất động sản đi theo chiều hướng tốt

- Vì thế nên sự đầu tư của dự án này là rất cần thiết

33

Chương 2: HÌNH THỨC ĐẦU TƯ, QUY MÔ CỦA DỰ ÁN

2.1 Giới thiệu về dự án chung cư

2.1.1 Sơ lược Chủ đầu tư

2.1.1.1 Tên chủ đầu tư:

- Tên Việt Nam: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG HUD4

- Tên Quốc Tế: HUD4 INVESTMENT AND CONSTRUCTION JOINT STOCK

COMPANY

- Tên viết tắt: HUD4

Hình 2.1: Logo Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng HUD4

- Lập, quản lý các dự án đầu tư xây dựng các khu đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp, đầu tư kinh doanh phát triển nhà, công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị và khu công nghiệp; trang trí nội thất, ngoại thất các công trình xây dựng

34

- Sản xuất kinh doanh vật tư, thiết bị, vật liệu xây dựng; sản xuất, kinh doanh cấu kiện bê tông đúc sẵn, xuất nhập khẩu vật tư thiết bị, vật liệu xây dựng, công nghệ xây dựng và tư vấn đầu tư xây dựng

- Kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản gồm: Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, tư vấn bất động sản, quảng cáo bất động sản, đấu giá bất động sản, quản lý bất động sản và sàn giao dịch bất động sản

2.1.1.3 Sơ đồ tổ chức bộ máy:

Hình 2.2: Sơ đồ tổ chức bộ máy của Công ty HUD4

35

2.2 Hình thức đầu tư

- Theo quyết định của chủ tịch UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt qui hoạch tổng mặt bằng xây dựng chung cư ATK tỉnh Thái Nguyên quyết định : Bàn giao khu đất đã quy hoạch cho chủ đầu tư xây dụng khu chung cư nhằm phục vụ nhu cầu

tái định cư, và tạo mỹ quan cho đô thị

- Giao cho sở Địa chính – Nhà đất lập thủ tục thu hồi và giao đất đúng của Luật Đất

đai trình UBND thành phố phê duyệt

- Với những điều kiện về hiện trạng được bàn giao sẵn khu đất đã qui hoạch theo các quyết định trên vì vậy chọn hình thức đầu tư dự án là đầu tư xây dựng mới

- Nguồn vốn đầu tư: Vốn chủ sở hữu (70%), vốn vay (30%)

2.3 Quy mô dự án

2.3.1 Quy mô về xây dựng

2.3.1.1 Căn cứ xác định quy mô

- TCVN 4450:1987 về căn hộ ở (Tiêu chuẩn thiết kế)

- Nhu cầu nhà ở được phân tích ở chương I

Bảng 2.1: Quy mô dự án (Dự kiến)

STT Loại căn hộ Số lượng(căn) Diện tích tiêu

3,16 5,6

37

2.4 Cơ cấu sản phẩm dự án

Hoạt động kinh doanh của dự án chung cư gồm các dịch vụ sau:

- Kinh doanh siêu thị 386,2m2 (chiếm 4%)

- Kinh doanh căn hộ 8688,4m2 (chiếm 96%)

Biểu đồ 2.1: Biểu đồ thể hiện cơ cấu sản phẩm dự án

Nguồn thu lợi của dự án là bán 130 căn hộ và buôn bán hàng hóa tại dịch vụ thương mại Nhưng nguồn thu lợi chính của dự án là bán 130 căn hộ (chiếm 96%)

38

Chương 3: VỊ TRÍ ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG CHUNG CƯ

3.1 Giới thiệu địa điểm xây dựng

+ Phía Đông: Giáp với đường Việt Bắc

+ Phía Tây: Bãi đất chưa quy hoạch

+ Phía Nam: Nhà dân

+ Phía Bắc: Giáp với đường Quang Trung

3.1.2 Phân tích địa điểm xây dựng

- Ưu điểm:

+ Vị trí công trình xây dựng, nằm trên tuyến đường chính của thành phố đó là đường Quang Trung, đây là tuyến đường trung tâm của Thành phố về các hoạt động kinh doanh, giao thông, giao lưu đa phần nằm trên tuyến đường này

+ Gần đó, có chợ Đồng Quang là nơi tập trung buôn bán, gần nhiều trường đại học, bến xe khách Thái Nguyên, ga Thái Nguyên,…

Tóm lại, là nơi trung tâm các dịch vụ thương mại phù hợp với người dân về việc đi làm, sinh hoạt, cơ sở hạ tầng

39

- Nhược điểm:

+ Khi xây dựng gây ồn cho nhà dân xung quanh

+ Vấn đề vận chuyển vật liệu gây khó khăn vì nằm trên tuyến đường chính

+ Ảnh hưởng đến môi trường xung quanh

3.2 Đánh giá địa điểm xây dựng

3.2.1 Phân tích điều kiện cơ bản (17)

3.2.1.1 Điều kiện khí hậu – thủy văn:

Mang những nét chung của khí hậu vùng đông bắc Việt Nam, thuộc miền khí hậu cận nhiệt đới ẩm, có mùa đông phi nhiệt đới lạnh giá, ít mưa, mùa hè nóng ẩm mưa nhiều Khí hậu của địa điểm xây dựng làm 4 mùa: xuân, hạ, thu, đông và nằm trong vùng ấm của tỉnh, có lượng mưa trung bình khá lớn

3.2.1.2 Địa chất, địa hình

- Dựa trên các tài liệu tham khảo và căn cứ theo hồ sơ khảo sát địa chất các công trình ở khu vực lân cận, nhận xét địa tầng khu đất xây dựng rất phức tạp, từ trên mặt đất đến độ sâu khoảng 20m, có cấu tạo chủ yếu là cát mịn và bụi, cường độ chịu tải

ở mức trung bình Từ độ sâu 20m đến 35m, có cấu tạo chủ yếu là đất sét, khả năng chịu tải không đồng đều Từ độ sâu 30m trở xuống, cấu tạo chủ yếu là cát thô và sỏi sạn, có khả năng chịu tải tốt, nền đá gốc xuất hiện ở độ sâu trên 60m trở xuống

- Địa hình khu đất tương đối bằng phẳng

3.2.1.3 Kinh tế - xã hội

- Thành phố Thái Nguyên có tài nguyên khoáng sản đa dạng, phong phú Có tiềm năng lớn để phát triển du lịch với Hồ Núi Cốc, di tích lịch sử, cách mạng, có khu Gang Thép Thái Nguyên- cái nôi của ngành thép Việt Nam

- Đặc biệt, Thái Nguyên có nhiều khả năng phát triển nông - lâm nghiệp, có vùng chè nổi tiếng, đứng thứ hai trong cả nước về diện tích trồng chè Thái Nguyên cũng có nhiều loại khoáng sản như: than, sắt, đá, vôi, cát, sỏi Trong đó, than được đánh giá là có trữ lượng lớn thứ hai trong cả nước, sau Quảng Ninh

- Thu ngân sách năm 2013 ước đạt 1.067,45 tỷ đồng, bằng 109,35% kế hoạch Sản lượng lương thực có hạt cả năm đạt 30.632 tấn, tăng 0,75% GDP bình quân đầu người đạt 48 triệu/năm, bằng 102,1% chỉ tiêu đề ra

3.2.1.4 Hạ tầng kỹ thuật

- Hệ thống điện:

Nguồn cung cấp điện cho thành phố Thái Nguyên hiện nay là nguồn điện lưới quốc gia với hệ thống đường dây cao thế 110kV và 220kV thông qua đường hạ thế xuống 35kV - 12kV - 6kV/380V/220V; 95% các đường phố chính đó có đèn chiếu sáng ban đêm

40

- Hệ thống nước sinh hoạt:

Thành phố hiện có hai nhà máy nước là nhà máy nước Thái Nguyên và nhà máy nước Tích Lương với tổng công suất là 40.000m3/ng.đêm Đảm bảo cung cấp nước sạch phục vụ cho sinh hoạt ở mức 100lit/người/ngày Đến nay, 93% số hộ khu vực nội thành được cấp nước sinh hoạt

- Bưu chính viễn thông:

Thành phố có 1 tổng đài điện tử và nhiều tổng đài khu vực Mạng lưới viễn thông di động đã và đang được đầu tư đồng bộ hoàn chỉnh, trên địa bàn thành phố đã được phủ sóng và khai thác dịch vụ thông tin di động bởi 6 mạng di động: Vinaphone, Mobifone, Viettel, Gmobile, Vietnamobile và Sfone Các thành phần về báo chí, phát thanh, truyền hình được phân bố rộng rãi trên địa bàn thành phố

- Giao thông:

Hiện chưa có thống kê đầy đủ về số lượng các đường, phố ở thành phố Thái Nguyên Tổng diện tích đất dành để xây dựng đường giao thông trên địa bàn là 1.305ha, chiếm 22% tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố

3.2.1.5 Quy hoạch, sử dụng đất đai

Năm 2014, trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên nói riêng và Tỉnh Thái Nguyên nói chung có nhiều dự án được đưa ra xây dựng trong tương lai như:

- Hạ Tầng Giao Thông: Dự án 04 cầu qua sông Cầu, Dự án hầm đường bộ qua núi Tam Đảo

- Hạ Tầng KCN: Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh cơ sở hạ tầng KCN Quyết Thắng, Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh cơ sở hạ tầng khu A- KCN Nam Phổ Yên

- Hạ tầng đô thị: Dự án cải tạo, nâng cấp Nhà máy nước sạch với công suất 10.000 m3/ ngày đêm huyện Phú Bình, Dự án đầu tư xây dựng Nhà máy xử lý rác thải Điềm Thụy

- Hạ tầng thương mại: Dự án xây dựng các siêu thị tại khu vực trung tâm TPTN, Trung tâm thương mại thị xã Sông Công

- Hạ tầng GD-ĐT: Dự án nâng cấp Trung tâm dạy nghề thành Trường dạy nghề của huyện Phú Bình

- Hạ tầng y tế: Dự án thành lập một số cơ sở y học chất lượng cao, có khả năng giải quyết các bệnh chuyên sâu, Dự án khu dưỡng lão chất lượng cao dành cho người già

- Hạ tầng văn hóa, thể thao, du lịch: Hồ du lịch sinh thái và khu nghỉ dưỡng Khuôn Tát xã Phú Đình, Làng du lịch văn hoá dân tộc Đại Từ, Định Hoá

- Nông nghiệp: Dự án đầu tư xây dựng phát triển khu đặc sản chè Tân Cương – Thái Nguyên, Dự án đầu tư xây dựng phát triển sản xuất giống cây lương thực tại tỉnh Thái Nguyên