Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thực tiễn tại phòng công chứng số 1 tỉnh kon tum

Do vậy, để nhằm bảo đảm sự chặt chẽ trong hoạt động quản lý đất đai, thì việc côngchứng chứng thực hợp đồng tặng cho QSDĐ là việc mà NSDĐ cần phải thực hiện đúngtheo quy định của pháp lu

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành chuyên đề báo cáo thực tập năm 4 này trước hết em xin gửi đến quýthầy, cô giáo trong khoa Sư phạm và Dự bị Đại học trường Đại học Đà Nẵng phân hiệu tạiKonTum và cô Trương Thị Hồng Nhung giảng viên hướng dẫn em trong suốt quá trìnhhoàn thành bài báo cáo thực tập lời cảm ơn chân thành nhất

Em xin chân thành cảm ơn Phòng Công Chứng Số 1 Kon Tum, tỉnh Kon Tum đã tạođiều kiện thuận lợi cho em được tìm hiểu thực tiễn trong suốt quá trình thực tập tại đơn vị.Cuối cùng em xin chân thành cảm ơn các anh, chị trong Phòng Công Chứng số 1Kon Tum và đã giúp đỡ, cung cấp những số liệu thực tế để em hoàn thành tốt đợt thực tậpnăm 3 này

Đồng thời nhà trường đã tạo cho em có cơ hội được thực tập, cho em bước ra đờisống thực tế để áp dụng những kiến thức mà các thầy cô giáo đã giảng dạy Qua công việcthực tập này em nhận ra nhiều điều mới mẻ và bổ ích, được tiếp thu những kiến thức mớikhông chỉ là nền tảng để em hoàn thành báo cáo thực tập năm 4 này, mà còn giúp ích chocông việc sau này của bản thân, cũng là hành trang quý báu để em bước vào đời một cáchvững chắc và tự tin

Trong quá trình thực tập, cũng như là trong quá trình làm báo cáo thực tập khó tránhkhỏi sai sót, rất mong quý thầy, cô bỏ qua Đồng thời do kiến thức của bản thân còn hạnchế nên bài báo cáo không tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được ý kiếnđóng góp của các thầy, cô để em học thêm được nhiều kinh nghiệm hơn

Sau cùng, em xin kính chúc quý thầy cô trong khoa Sư phạm và Dự bị Đại học thậtdồi dào sức khỏe và thành công trong sự nghiệp trồng người, luôn có niềm tin vững chắc

để tiếp tục thực hiện sứ mệnh cao đẹp của mình là truyền đạt kiến thức cho thế hệ mai sau.Đồng thời kính chúc các cô, chú, anh, chị trong Phòng Công Chứng Số 1 Kon Tum thậtnhiều sức khỏe, đạt được nhiều thành công tốt đẹp trong công việc

Em xin chân thành cảm ơn!

MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

3.1 Đối tượng nghiên cứu 2

3.2 Phạm vi nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 3

5 Bố cục 3

CHƯƠNG 1.TỔNG QUAN VỀ PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 1 TỈNH KON TUM 4

1.1 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 1 4

1.1.1 Khái quát về tỉnh Kon Tum 4

1.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển của phòng công chứng số 1 5

1.2 CHỨNG NĂNG, NHIỆM VỤ VÀ CƠ CẤU TỔ CHỨC CỦA PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 1 5

1.2.1 Chức năng, nhiệm vụ của phòng công chứng số 1 5

1.2.2 Cơ cấu và tổ chức của phòng công chứng số 1 6

1.3 THÀNH TỰU ĐẠT ĐƯỢC TRONG CÔNG TÁC CỦA PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 1 6

1.4 CÁC QUY ĐỊNH, NỘI QUY CỦA PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 1 KON TUM

7

1.5 GIỚI THIỆU CÔNG VIỆC SINH VIÊN THỰC HIỆN TRONG ĐỢT THỰC TẬP TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 1 KON TUM 8

CHƯƠNG 2.TỔNG QUAN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 10

2.1 KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 10

2.1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 10

2.1.2 Chủ thể hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 13

2.1.3 Nội dung hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 16

2.2 KHÁI QUÁT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 17

2.2.1 Khái niệm, đặc điểm công chứng 17

2.2.2 Khái niệm, đặc điểm công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 19

2.2.3 Quy định về chủ thể tiến hành công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 20

2.2.4 Quy định về trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 21

2.2.5 Vai trò của công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 27

CHƯƠNG 3.THỰC TIỄN CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 1, TỈNH KON TUM VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 30 3.1 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 1, TỈNH KON TUM 30

3.1.1 Tình hình hoạt động công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tạiphòng công chứng số 1, tỉnh Kon Tum 303.1.2 Đánh giá hoạt động công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại phòngcông chứng số 1, tỉnh Kon Tum 31

3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 1 TÌNH KON TUM 33

3.2.1 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng tặng cho quyền

sử dụng đất 333.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động công chứng hợp đồng tặng cho quyền sửdụng đất tại Phòng công chứng số 1 tỉnh Kon Tum 33

KẾT LUẬN 36 DANH MỤC THAM KHẢO

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, đất đai tại Việt Nam được xác định làtài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý và cóquyền trao cho người sử dụng đất QSDĐ để sử dụng Căn cứ theo quy định này có thểthấy, pháp luật Việt Nam không thừa nhận quyền tư hữu về đất đai mà thay thế nó bằngQSDĐ một dạng quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản Đây là sự khác biệt mang tínhđặc trưng của pháp luật Việt Nam, theo đó người sử dụng đất có các quyền năng của chủ

sở hữu đối với quyền tài sản là QSDĐ như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại, thừa kế, tặng cho

Tặng cho QSDĐ theo quan niệm truyền thống với ý nghĩa là một quan hệ mang tínhvăn hóa, xã hội nhiều hơn là quan hệ mang tính kinh tế, chúng được thực hiện chủ yếutrong các mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, thân quen Tuy nhiên, trong nền kinh tế thịtrường, khi QSDĐ không chỉ đơn thuần là một thứ tài nguyên thuần túy mà thiên nhiênban tặng cho con người, mà chúng trở thành một tài sản có giá trị đối với đời sống vật chất

và tinh thần của người dân, trở thành nguồn vốn có vai trò quan trọng trong các giao dịchthương mại thì tặng cho QSDĐ còn hàm chứa ý nghĩa kinh tế to lớn

Với ý nghĩa đó, trên thực tế, việc tặng cho QSDĐ ở có thể diễn ra rất đa dạng từ chủthể tặng cho như: Những người có quan hệ huyết thống (cha mẹ, con cái), người thânquen, cho đến các tổ chức, cộng đồng dân cư hoặc Nhà nước Cơ sở pháp lý của tài sảntặng cho cũng vô cùng phức tạp: có loại QSDĐ đã đầy đủ cơ sở pháp lý, song cũng có loạiđất chưa đầy đủ cơ sở pháp lý, có loại QSDĐ thuộc quyền sử dụng hợp pháp duy nhất củangười tặng cho, song có loại QSDĐ thuộc quyền sử dụng của nhiều chủ thể mà trong đó

có chủ thể không đồng tình tặng cho QSDĐ ấy Sự phức tạp ấy đòi hỏi cần phải đượcnghiên cứu một cách thấu đáo không chỉ là pháp luật dân sự về tặng cho tài sản, pháp luậtđất đai về tặng cho QSDĐ mà còn pháp luật khác có liên quan như: pháp luật về hôn nhân

và gia đình, pháp luật về công chứng, chứng thực, pháp luật về đăng ký

Theo quy định tại Điều 119 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm

2004 về thi hành Luật Đất đai, khi người sử dụng đất thực hiện các quyền các quyềnchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứngnhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn Tại Điều 2 Nghịđịnh số 17/2006/NĐ-CP Ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ sửa đổi khoản 1 Điều

119 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định Hợp đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụngđất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặngcho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứngnhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấnhoặc xác nhận của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao Các quyđịnh trên nhằm bảo đảm sự chặt chẽ trong hoạt động quản lý đất đai, đồng thời

Do vậy, để nhằm bảo đảm sự chặt chẽ trong hoạt động quản lý đất đai, thì việc côngchứng chứng thực hợp đồng tặng cho QSDĐ là việc mà NSDĐ cần phải thực hiện đúngtheo quy định của pháp luật để tạo thuận lợi cho NSDĐ cũng như bên được nhận tặng cho

quyền sử dụng đất Chính từ những lý do phức tạp trên nên em chọn đề tà: “Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất — Thực tiễn tại Phòng công chứng số 1 tỉnh Kon Tum” để phân tích làm rõ quy định pháp luật hiện hành về công chứng hợp đồng tặng

cho QSDĐ, đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định này tại Kon Tum Từ đó đưa ranhững giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật đồng thời cũng góp phần

áp dụng thực tiễn các quy định pháp luật trong việc công chứng hợp đồng tặng cho ở địaphương

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là nhằm góp phần làm sáng tỏ khái niệm, đặc điểm,bản chất pháp lý về tặng cho QSDĐ; làm rõ chế định hợp đồng tặng cho QSDĐ và căn cứpháp lý xác định hợp đồng tặng cho QSDĐ Đồng thời, khi nghiên cứu các quy định củaluật công chứng về tặng cho QSDĐ, tìm hiểu thực tiễn áp dụng luật tại cơ quan thực tập,

từ đó, tìm ra những quy định bất cập, chưa cụ thể; trên cơ sở đó, đề xuất một số kiến nghịnhằm hoàn thiện pháp luật về tặng cho QSDĐ, nhằm đảm bảo tính khả thi khi áp dụngpháp luật trong thực tiễn; làm cho pháp luật về tặng cho QSDĐ thực sự là một trongnhững công cụ pháp lý thúc đẩy giao lưu dân sự, kinh tế, tạo môi trường thuận lợi chophát triển kinh tế - xã hội Để đạt được mục đích trên thì cần đề ra các nhiệm vụ sau:

- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng về công chứng, chứng thực tại địa bàn nghiên cứu

- Đề xuất hướng hoàn thiện quy định về công chứng, chứng thực khi người sử dụngđất thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật đất đai

- kiến nghị các giải pháp hoàn thiện pháp luật, cũng như giải pháp thực hiện và ápdụng pháp luật tặng cho QSDĐ để tạo ra cơ sở pháp lý vững chắc trong quan hệ tặng choQSDĐ

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của báo cáo: Các khái niệm, đặc điểm, các quy định pháp luật

về hoạt động công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại Phòng Công Chứng Số

1 Kon Tum và thực tiễn thực hiện pháp luật về hoạt động công chứng hợp đồng tặng choquyền sử dụng đất tại Phòng Công Chứng Số 1 Kon Tum

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu của báo cáo: Nghiên cứu lịch sử, phát triển, hình thành củaPhòng Công Chứng Số 1 Kon Tum, nghiên cứu pháp luật hiện hành về hoạt động côngchứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo BLDS 2005, BLDS 2015, Luật CôngChứng 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan Về thực tiễn thực tiễn thực hiện phápluật về hoạt động công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại Phòng CôngChứng Số 1 Kon Tum, bài báo cáo sẽ nghiên cứu số liệu thống kê hoạt động công chứnghợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại Phòng Công Chứng Số 1 Kon Tum trong thờigian gần đây từ năm 2012 đến 2017

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu và trình bày, bài báo cáo sử dụng kết hợp các phươngpháp nghiên cứu khoa học khác bao gồm:

- Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phương pháp này được sử dụng từ chương 2đến chương 3 để phân tích khác khái niệm, phân tích quy định của pháp luật, các số liệu

- Phương pháp so sánh: Được sử dụng trong bài báo cáo để so sánh một số quy địnhcủa pháp luật trong các văn bản khác nhau, tập trung chủ yếu ở chương 2 của bài báo cáo

- Phương pháp diễn giải, quy nạp: Được sử dụng trong bài báo cáo để diễn giải các

số liệu, các nội dung trích dẫn liên quan và được sử dụng tập trung ở chương 3 bài báocáo

Ngoài ra, bài báo cáo còn sử dụng những số liệu thống kê, tổng kết hàng năm trongcác báo cáo của Phòng công chứng số 1 Kon Tum và những thông tin trên mạngInternet,

5 Bố cục

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung báo cáo thựctập tốt nghiệp còn được bao gồm 3 chương với kết cấu như sau:

Chương 1: Tổng quan về Phòng công chứng số 1 tỉnh Kon Tum

Chương 2: Tổng quan về công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Chương 3: Thực tiễn công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại Phòng

công chứng số 1, tỉnh Kon Tum và một số kiến nghị

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 1 TỈNH KON TUM1.1 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA PHÒNG CÔNG CHỨNG

SỐ 1

1.1.1 Khái quát về tỉnh Kon Tum

Về vị trí địa lý: Kon Tum là tỉnh miền núi vùng cao, biên giới, nằm ở phía bắc Tây

Nguyên trong toạ độ địa lý từ 107020'15" đến 108032'30" kinh độ đông và từ 13055'12" đến

15027'15" vĩ độ bắc Kon Tum có diện tích tự nhiên 9.676,5 km2, chiếm 3,1% diện tíchtoàn quốc, phía bắc giáp tỉnh Quảng Nam chiều dài ranh giới 142 km); phía nam giáp tỉnhGia ai 203 km), phía đông giáp Quảng Ngãi 74 km), phía tây giáp hai nước ào vàCampuchia có chung đường biên giới dài 280,7 km)

Về kinh tế: Kon Tum có điều kiện hình thành các cửa khẩu, mở rộng hợp tác quốc tế

về phía Tây Kon Tum có đường Quốc lộ 14 nối với các tỉnh Tây Nguyên và Quảng Nam,đường 40 đi Attapeu ào) Giai đoạn từ năm 2001 đến năm 2010, cơ cấu kinh tế chuyển đổi

cơ bảntiến bộ, công nghiệp xây dựng đạt 32%, nông, lâm nghiệp 25%, dịch vụ 43%, GDPbình quân đầu người đạt 507 USD, nhu cầu vốn đầu tư cả thời kỳ 476,6 triệu USD Tìnhhình xuất nhập khẩu đến năm 2010 đạt 70 triệu USD Đồng thời năm 2010 có 50.000 lượtkhách du lịch, trong đó có 10.000 khách nước ngoài

- Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân hàng năm thời kỳ 2011 - 2020 đạt 14,7%,trong đó giai đoạn 2011 - 2015 đạt 15,0% và đạt 14,5% giai đoạn 2016 - 2020 GDP bìnhquân đầu người năm 2015 đạt 27,9 triệu đồng/người, (gấp 2 lần so với năm 2010) và năm

2020 đạt 53,2 triệu đồng/người (gấp 1,9 lần so với năm 2015);

- Tỷ trọng công nghiệp - dịch vụ - nông nghiệp trong cơ cấu kinh tế vào năm 2015

Về văn hóa, xã hội:

- Đến năm 2015, quy mô dân số đạt 510 nghìn người và năm 2020 khoảng 600nghìn người; tỷ lệ dân số thành thị khoảng 46,1% đến năm 2015 và 53,3% vào năm 2020;

- Tỷ lệ hộ nghèo giảm (theo chuẩn hiện nay) mỗi năm từ 3 - 4%; tỷ lệ lao động quađào tạo năm 2015 đạt 45%, trong đó đào tạo nghề đạt 33%; đến năm 2020 đạt 55 - 60% ,đào tạo nghề đạt 40%;

- Phấn đấu đến năm 2015 có từ 10 - 11 bác sỹ, 41,5 giường bệnh/1 vạn dân và từ

11 - 12 bác sỹ, 46,3 giường bệnh/1 vạn dân vào năm 2020 Giảm tỷ lệ trẻ em dưới 5 tuổisuy dinh dưỡng xuống dưới 22% vào năm 2015 và dưới 17% vào năm 2020;

- Đến năm 2020, số huyện, thành phố được công nhận phổ cập bậc trung học đạt40%;

- Phấn đấu đến năm 2015 tỷ lệ hộ dân sử dụng nước sinh hoạt hợp vệ sinh khoảng90% và đến năm 2020 cơ bản giải quyết đủ nước sinh hoạt hợp vệ sinh cho dân cư nôngthôn.

1.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển của phòng công chứng số 1

Năm 1992 Phòng công chứng Nhà nước số I tỉnh được thành lập trực thuộc Ủy ban

nhân dân tỉnh Kon Tum (theo Quyết định số 03/QĐ-UB ngày 04/01/1992 của UBND tỉnh Kon Tum);

Năm 1996 chuyển đổi từ Phòng công chứng Nhà nước số I trực thuộc Ủy ban nhân

dân tinh Kon Tum về trực thuộc Sở Tư pháp tỉnh Kon Tum (theo Quyết định số

71/QĐ-UB ngày 21/8/1996 của 71/QĐ-UBND tỉnh Kon Tum);

Năm 2001 đổi tên thành Phòng Công chứng số I tỉnh Kon Tum (theo Quyết định số 13/QĐ-UB ngày 05/4/2001 của UBND tỉnh Kon Tum).

Năm 2008 Phòng công chứng số 1 tỉnh Kon Tum chuyển đổi sang đơn vị sự nghiệp

công lập có trụ sở, con dấu và tài khoản riêng (theo Quyết định số 19/2001/QĐ-UBND ngày 20/5/2008 của UBND tỉnh Kon Tum);

Năm 2010 Phòng Công chứng số 1 được xếp hạng II (theo Quyết định số

444/QĐ-CT ngày 11/9/2010 của Chủ tịch UBND tỉnh Kon Tum) và đến ngày 20/12/2010 UBND

tỉnh Kon Tum Quyết định số 1452/QĐ-UBND giao quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về

tài chính (tự đảm bảo toàn bộ kinh phí hoạt động theo Nghị định số 43/2006/NĐ-CP của chính phủ) cho đến nay.

1.2 CHỨNG NĂNG, NHIỆM VỤ VÀ CƠ CẤU TỔ CHỨC CỦA PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 1

1.2.1 Chức năng, nhiệm vụ của phòng công chứng số 1

Chức năng: Là thông qua hoạt động công chứng góp phần bảo đảm an toàn pháp lý

trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và các quan hệ xã hội khác, phòng ngừa viphạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa

Nhiệm vụ của Phòng Công chứng:

- Chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch bằng văn bản màtheo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầucông chứng đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật trên cơ sở người tham gia hợpđồng, giao dịch là hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dungcủa hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, đạo đức xã hội và hoạt động theo Luậtcông chứng và các văn bản liên quan

- Thực hiện các công việc có liên quan đến chức năng, nhiệm vụ của Phòng do BanGiám đốc Sở giao

- Hàng năm xây dựng chương trình và kế hoạch công tác, lập báo cáo dự toán thu,chi và báo cáo thanh quyết toán tài chính theo quy định

- Quản lý công tác tổ chức công chức, viên chức và người lao động, quản lý tài sản,

hồ sơ, tài liệu lưu trữ của đơn vị

- Tổ chức tốt công tác tiếp dân và giải quyết khiếu nại, tố cáo theo thẩm quyền

1.2.2 Cơ cấu và tổ chức của phòng công chứng số 1

Sơ đồ tổ chức bộ máy Sở Tư Pháp

Cơ cấu tổ chức biên chế Phòng Công Chứng Số 1:

Tổ chức: Hiện có 9 người, trong đó: Phó trưởng phòng phụ trách phòng, Phó trưởngphòng là công chứng viên, kế toán, văn thư, 2 chuyên viên và 03 nhân viên giúp việc.Biên chế: được giao 04 chỉ tiêu biên chế sự nghiệp, đã tuyển dụng vào biên chế,trong đó: 01 chuyên viên chính, 01 Công chứng viên, 01 kế toán và 01 văn thư lưu trữ Đểđảm bảo triển khai thực hiện tốt nhiệm vụ phòng phải hợp đồng thêm 05 người để giúp

việc cho công chứng viên (đến 02/5/2017 đã chấm dứt 01 hợp đồng).

1.3 THÀNH Tựu ĐẠT ĐƯỢC TRONG CÔNG TÁC CỦA PHÒNG CÔNG

CHỨNG SỐ 1

Trong năm 2019, bám sát chương trình, kế hoạch công tác của Phòng, của Sở, tậpthể Phòng Công chứng số 1 luôn đoàn kết, tích cực thực hiện các nhiệm vụ, các mặt côngtác, tiếp tục thực hiện Luật Công chứng năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành về

mở rộng thẩm quyền chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký, chứng thực các

bản dịch cho các tổ chức hành nghề công chứng, công chức, viên chức và người laođộng Phòng công chứng đã nhận thức được vai trò, vị trí và hoạt động của mình.

Theo đó hoạt động công chứng đã từng bước phát triển theo hướng chuyên nghiệp,hiện đại, nâng cao hiệu lực, hiệu quả công chứng, đáp ứng nhu cầu công chứng các hợpđồng, giao dịch cũng như bảo đảm hành lang an toàn pháp lý cho cá nhân, tổ chức khi đếnyêu cầu công chứng Phòng đã tiến hành và thường xuyên có các giải pháp thay đổi quytrình giải quyết hồ sơ công chứng, sắp xếp lại quy trình nhận và xử lý hồ sơ khoa học hơn,rút ngắn thời gian chờ đợi của nhân dân Công chức, viên chức và người lao động tạiPhòng Công Chứng Số 1 Kon Tum về đều được đào tạo cơ bản về trình độ chuyên mônnghiệp vụ, ngoại ngữ và tin học Có phẩm chất chính trị, tinh thần đoàn kết nhất trí cao,tận tụy với công việc, luôn hoàn thành công việc với kết quả tốt nhất Cơ sở vật chất đảmbảo thuận tiện và đáp ứng các yêu cầu công chứng Bên cạnh đó, Phòng luôn được sự quantâm chỉ đạo, hướng dẫn về chuyên môn nghiệp vụ của Sở Tư pháp, Bộ Tư pháp Đây làđiều kiện thuận lợi để Phòng hoàn thành tốt nhiệm vụ chính trị của mình

Trong năm 2019, Phòng Công chứng Số 1 Kon Tum đã thực hiện công chứng được7.507 hợp đồng giao dịch; Chứng thực bản sao được 8.543 việc với 26.678 bản sao Sốlượng công chứng các hợp đồng, giao dịch thực hiện tại Phòng thời gian qua tăng về sốlượng và giá trị Ngoài giao dịch pháp lý bắt buộc phải công chứng, số lượng các giao dịch

mà tổ chức, cá nhân tự nguyện yêu cầu công chứng tại Phòng như: giao dịch ủy quyền,mua bán tài sản, thừa kế cũng tăng nhanh, phổ biến và đa dạng

1.4 CÁC QUY ĐỊNH, NỘI QUY CỦA PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 1 KON TUM

Nhằm giải quyết kịp thời, chính xác và đúng pháp luật cho tất cả các yêu cầu côngchứng hợp đồng, giao dịch cho tổ chức và công dân (gọi chung là khách hàng), Phòngcông chứng số 1 tỉnh Kon Tum đề ra nội quy cụ thể như sau:

Đối với cán bộ nhân viên của phòng:

- Giữ thái độ lịch sự, tôn trọng đối với khách hàng đến yêu cầu công chứng

- Giải quyết các yêu cầu công chứng tận tình, chu đáo, nhanh gọn và đúng quy địnhcủa pháp luật, đảm bảo quyền lợi cao nhất cho khách hàng Không được gây phiền hà,sách nhiễu đối với khách hàng

- Phải giải thích rõ ràng, hướng dẫn đầy đủ những vấn đề, thủ tục cần thiết chokhách hàng khi đến giao dịch

- Trong giờ làm việc phải đeo thẻ tên cán bộ, chuyên viên, nhân viên

- Thu phí, thù lao công chứng và các chi phí khác theo đúng quy định tại Bảng NiêmYết tại trụ sở Tuyệt đối không được nhận bất cứ khoản tiền nào khác từ khách hàng.Nghiêm cấm cán bộ, chuyên viên, nhân viên của phòng nhận tiền thưởng và bất cứ khoảngtiền nào khác trong và ngoài trụ sở không theo quy định của phòng; Nếu phát hiện sẽ bị xử

lý kỷ luật nghiêm khắc theo quy định

Đối với khách hàng:

- Khi đến yêu cầu công chứng đề nghị khách hàng xếp hồ sơ chờ làm thủ tục và theo

sự hưởng dẫn của cán bộ, chuyên viên và nhân viên của phòng; đồng thời có thái độ hợp

tác đối với cán bộ, chuyên viên, nhân viên văn phòng để việc công chứng được nhanhchóng, thuận tiện cho chính khách hàng.

- Trong khi giao dịch, nếu có vấn đề gì chưa rõ thi khách hàng có quyền yêu cầuCông chứng viên, chuyên viên và nhân viên của phòng giải thích, nếu thấy vẫn chưa thỏađáng thì khách hàng có quyền yêu cầu Trưởng phòng giải thích thêm

- Phòng công chứng số 1 tỉnh Kon Tum có quyền từ chối tiếp những khách hàng cóhành vi, lời nói, ăn mặc thiếu lịch sự hoặc say bia, rượu làm ảnh hưởng đến văn minh vàtrật tự chung Trong trường hợp cần thiết, Công chứng viên, chuyên viên, nhân viên, nhânviên phòng có thể yêu cầu sự can thiệp của các cơ quan khác có thẩm quyền để duy trì trật

tự và an toàn cho Phòng công chứng và cho khách hàng khác

- Đề nghị khách hàng tự thanh toán các khoản phí, thù lao công chứng và các chi phíkhác theo quy định của Phòng công chứng đã được Niêm yết công khai trụ sở Ngoài ra,khách hàng không phải trả thêm bất cứ một khoản tiền nào khác

1.5 GIỚI THIỆU CÔNG VIỆC SINH VIÊN THỰC HIỆN TRONG ĐỢT THỰC TẬP TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 1 KON TUM

Trong quá trình thực tập tại Phòng Công Chứng Số 1 Kon Tum em đã được thựchiện công việc như là: Chứng thực bản sao đúng bản chính; Thực hiện photo các giấy tờ

có liên quan đến việc soạn thảo hợp đồng giao dịch; Thực tập kỹ năng soạn thảo hợp đồngtặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với cá nhân Nhờ được sự quantâm và sự giúp đỡ nhiệt tình của chuyên viên hướng dẫn thực tập và các cô, chú côngchứng viên tại Phòng Công Chứng Số 1 Kon Tum mà em có thể từng bước làm quen vớicông tác thực tiễn Từ những công tác thực tiễn đó em đã tự thực hiện được một số côngviệc:

- Đối với việc chứng thực bản sao đúng bản chính:

Trong quá trình thực hiện sao y bản chính thì cần tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra bảnchính, đối chiếu với bản sao, nếu nội dung bản sao đúng với bản chính thì được thựchiện

chứng thực (theo Nghị định 23/2015/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thựcbản sao từ bản chính, chứng thực hợp đồng, chữ ký và hợp đồng giao dịch)

- Đối với chứng nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với cá nhân:

Tiếp nhận hồ sơ phiếu yêu cầu công chứng) của người yêu cầu công chứng Kiểm tracác giấy tờ liên quan đến hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Hồ sơ bao gồm: Chứng minh nhân dân (hộ chiếu), Hộ khẩu (tạm trú), chứng nhận kếthôncủa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (nếu không chung hộ khẩu);giấychứng nhận quyền sử dụng đất Xem xét nguồn gốc sử dụng đất nếu nhận chuyểnnhượnghoặc đất được cấp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, đối với trườnghợp chưađăng ký kết hôn thì xuất trình thêm giấy xác nhận tình trạng hôn nhân Trườnghợp được ủyquyền thì xuất trình Hợp đồng ủy quyền có chứng thực của cơ quan có thẩmquyền liên quan

KẾT CHƯƠNG 1

Tóm lại, đây là quá trình hình thành lịch sử phát triển phòng công chứng số 1 KonTum Chúng ta thấy rằng sự ra đời của Phòng công chứng là rất cần thiết để đáp ứng nhucầu của khách hàng trong mọi giao dịch cũng như để phát triển kinh tế xã hội hiện nay.Luật Công Chứng 2014 ra đời với các quy định cụ thể, rõ ràng và từ khi có hiệu lực

đã tạo điều kiện cho hoạt động công chứng công chứng hợp đồng giao dịch nói chung vàhợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng nhằm hướng tới lợi ích không chỉ đối vớinhà nước mà còn đối với cá nhân, tổ chức, đặc biệt là những người sử dụng đất trong hoạtđộng tặng cho quyền sử dụng đất tránh gặp những tranh chấp xảy tra

CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT2.1 KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

a Khái niệm

Trong cuộc sống hàng ngày, con người thường phải tham gia vào nhiều mối quan hệ

xã hội khác nhau, một trong những mối quan hệ xã hội đó chính là hợp đồng dân sự Thôngqua hợp đồng dân sự con người chuyển giao cho nhau các lợi ích vật chất nhằm đáp ứngcác yêu cầu sinh hoạt, tiêu dùng hàng ngày Như vậy, hợp đồng dân sự là một loại giao dịchphổ biến, thông dụng và diễn ra thường xuyên trong đời sống của con người, nó chiếm giữmột vị trí quan trọng trong việc thiết lập các quan hệ tài sản giữa người với người và đóngmột vai trò lớn trong đời sống xã hội

Bên cạnh các giao dịch thông thường trong cuộc sống như mua bán, vay mượn, cầm

cố, thế chấp tài sản thì để thỏa mãn các nhu cầu trong sản xuất, tiêu dùng, con người tặngcho nhau những tài sản nhất định Theo quy định tại Điều 465 Bộ luật Dân Sự 2005 thì:

“Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên tặng cho đồng ý nhận”.

Còn khái niệm về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 722

Bộ luật Dân Sự 2005 như sau: “ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này

và pháp luật về đất đai”.

Trên cơ sở quy định như vậy, Bộ luật Dân Sự 2005 đã quy định về nội dung, hìnhthức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Vì quyền sử dụng đất là loại tài sản đặcbiệt, do đó hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo nội dungđược quy định tại Điều 723 Bộ luật Dân Sự 2005 và phải có xác nhận, đăng ký tại cơ quanNhà nước có thẩm quyền

Bộ luật Dân Sự 2015 không có quy định riêng về hợp đồng tặng cho quyền sử dụngđất mà được quy định chung là hợp đồng về quyền sử dụng đất Điều 500 Bộ luật Dân Sự

2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất Đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.

Ngoài quy định nên trên từ Điều 501 đến Điều 503 Bộ luật Dân Sự 2015 cũng có quyđịnh về nội dung; hình thức và thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất; hiệu lựccủa việc chuyển quyền sử dụng đất nói chung chứ không có quy định riêng về hợp đồngtặng cho quyền sử dụng đất

Về lý luận, khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trên được xuất phát dựatrên hai phương diện:

Theo phương diện khách quan, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là do các quy

phạm pháp luật của Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ tặng cho phát sinh trongquá trình dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ thể với nhau Đây chính là các quyđịnh về điều kiện, nội dung, hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bêntặng cho và bên được tặng cho Trong Bộ luật Dân Sự 1995 chưa có quy định nào về hợpđồng tặng cho quyền sử dụng đất Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được bổ sung vào

Bộ luật Dân Sự 2005 trên cơ sở quy định của Luật Đất Đai 2003

Theo phương diện chủ quan, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một giao dịch

dân sự, trong đó các bên tự trao đổi, thỏa thuận với nhau về việc tặng cho quyền sử dụng đểlàm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định nhằm thỏa mãn các nhu cầu sử dụngđất Như vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không chỉ là sự thỏa thuận để dịchchuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên được tặng cho mà nó còn là sự thỏathuận để làm phát sinh hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên hợp đồng tặngcho quyền sử dụng đất là một dạng hợp đồng tặng cho tài sản nó cũng có đặc điểm là mộthợp đồng thực tế, nghĩa là chỉ khi nào bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất cho bênđược tặng cho và bên được tặng cho nhận được quyền sử dụng đất đó thì hợp đồng coi như

có hiệu lực Đồng thời thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất còn là hợp đồng không đền

bù, đặc điểm này được thể hiện ở việc bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất cho bênđược tặng cho, còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho bất kỳ lợiích nào

b Đặc điểm

Trước hết chúng ta phải khẳng định rằng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợpđồng tặng cho tài sản, do vậy nó cũng có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng tặng cho Tuynhiên, do quyền sử dụng đất là một quyền đặc biệt Chính vì vậy, hợp đồng tặng cho quyền

sử dụng đất cũng có các đặc điểm của hợp đồng tặng cho tài sản nói chung và có các đặcđiểm riêng đó là:

Thứ nhất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có tác dụng chuyển quyền sử

dụng đất Đây là điểm khác biệt của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với hợp đồng

tặng cho thông thường Điểm khác biệt đó xuất phát từ đối tượng của hợp đồng tặng choquyền sử dụng đất bởi đối tượng tài sản tặng cho của hợp đồng chỉ là quyền tài sản còn bảnthân mảnh đất là tài sản của toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên hợp đồng nàykhông chuyển quyền sở hữu tài sản như hợp đồng tặng cho tài sản thông thường, mặc dù vềmặt pháp lý hợp đồng tặng cho được xếp vào nhóm các hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài

sản Chính vì lẽ đó, uật Đất Đai năm 2013 quy định: “chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền chuyển nhượng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.

Thứ hai, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng thực tế Cũng như các

hợp đồng tặng cho tài sản khác, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng thực tế,

đặc điểm thực tế của hợp đồng được thể hiện khi bên được tặng cho nhận được quyền sửdụng đất từ bên tặng cho chuyển giao theo đúng quy định của pháp luật, nghĩa là tại thờiđiểm đăng ký quyền sử dụng đất ở cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì bên được tặng chođược coi là nhận được quyền sử dụng đất từ bên tặng cho chuyển giao, khi đó hợp đồngtặng cho mới có hiệu lực và quyền của bên tặng cho được phát sinh Do đặc điểm này củahợp đồng tặng cho mà mọi việc thỏa thuận về việc tặng cho quyền sử dụng đất đều chưa cóhiệu lực khi các bên chưa chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau.

Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì đối tượng của hợp đồng chính làquyền sử dụng đất - một loại tài sản đặc biệt quan trọng nên việc dịch chuyển nó thông quahợp đồng tặng cho được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với với việc tặng cho tàisản thông thường khác, đó là sự quy định về chủ thể, điều kiện, hình thức, nội dung của hợpđồng tặng cho quyền sử dụng đất Theo quy định của pháp luật thì không phải ai có quyền

sử dụng đất đều có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho bất cứ người nào, đồng thờikhông phải ai cũng có quyền nhận quyền sử dụng đất và không phải loại đất nào và khôngphải loại đất nào cũng được tặng cho Việc tặng cho và nhận tặng cho quyền sử dụng đấtphải tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai, vì vậy hình thức của hợpđồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được thành lập bằng văn bản, có công chứng, chứngthực theo quy định của pháp luật và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đây cũng chính là thời điểm mà bên được tặng cho nhậnquyền sử dụng đất và quyền của bên được tặng cho cũng phát sinh từ thời điểm này Nhưvậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký tại cơ quannhà nước có thẩm quyền, đây chính là một nét riêng của hợp đồng này, cho phép ta phânbiệt hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với hợp đồng tặng cho tài sản thông thường khác.Đối với hợp đồng tặng cho tài sản thông thường khác thì bên được tặng cho nhận tài sản thìhợp đồng có hiệu lực ngay, còn đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì trên thực

tế nhiều khi bên tặng cho mặc dù đã thành lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất và đãgiao đất đó cho bên được tặng cho khai thác, sử dụng nhưng chưa đăng ký tại cơ quan Nhànước có thẩm quyền thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này vẫn chưa có hiệu lực.Bên được tặng cho dù đã nhận đất, đã khai thác sử dụng đất nhưng theo quy định của phápluật thì việc tặng cho này chưa hoàn thành về mặt thủ tục nên chưa làm phát sinh quyền củabên nhận tặng cho và chưa chưa được Nhà nước công nhận về quyền sử dụng đất này Dovậy, bên tặng cho vẫn có quyền đòi lại quyền sử dụng đất đã giao

Thứ ba, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không có đền bù Trong cuộc sống con

người ta thường sử dụng hợp đồng như một phương tiện trao đổi các lợi ích vật chất chonhau nhằm thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, nhưng ngoài ra con người còn sử dụnghợp đồng như là một phương tiện thường được con người sử dụng hợp đồng như là mộtphương tiện để giúp đỡ lẫn nhau Một trong những phương tiện thường được con người sửdụng để giúp nhau đó là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì tiền để hình thành nên nó là là mốiquan hệ tình cảm sẵn có giữa các chủ thể, trên cơ sở của mối quan hệ tình cảm ấy, các chủthể thiết lập với nhau hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để giúp đỡ lẫn nhau nhằm thỏa

mãn nhu cầu sử dụng đất Vì vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không

có đền bù và thường được giao kết trên cơ sở tình cảm và tinh thần tương thân tương áigiữa những người có quan hệ họ hàng thân thuộc hoặc quen biết nhau

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù, đặc điểm nàyđược thể hiện ở chỗ: bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên đượctặng cho, còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại cho tặng cho bất kỳ một lợi íchnào Đây chính là điểm cho phép ta phân biệt giữa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đấtvới các hợp đồng dân sự khác như: hợp đồng vay tài sản, hợp đồng mua bán tài sản

2.1.2 Chủ thể hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Giao dịch quyền sử dụng đất QSDĐ) là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phươnglàm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên đối với QSDĐ Các loại hình giao dịch QSDĐbao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn, thế chấp, cho thuê (chothuê lại) Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 bên chuyển đổi, bên chuyển nhượng,bên tặng cho, bên thừa kế, bên góp vốn bằng QSDĐ, bên thế chấp, bên cho thuê (bên chothuê lại) QSDĐ gọi chung là bên tiến hành giao dịch QSDĐ) và bên nhận chuyển đổi, bênnhận chuyển nhượng, bên nhận tặng cho, bên nhận thừa kế, bên nhận góp vốn bằng QSDĐ,bên nhận thế chấp, bên thuê (bên thuê lại) (gọi chung là bên tham gia giao dịch) chỉ cóquyền giao dịch và tiến hành giao dịch khi đáp ứng các điều kiện sau:

Đối với bên tiến hành giao dịch:

Một là, bên tiến hành giao dịch phải là chủ thể sử dụng đất (SDĐ) Về nguyên tắc, để

có quyền giao dịch QSDĐ, bên tiến hành giao dịch, trước hết, phải là chủ thể SDĐ Tư cáchchủ thể của bên tiến hành giao dịch phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhậnthông qua giấy chứng nhận QSDĐ Chính vì vậy, khi quy định về thời điểm và điều kiện vàtiến hành giao dịch QSDĐ, uật Đất đai buộc bên tiến hành phải có giấy chứng nhận QSDĐ.Trong một số trường hợp, Luật Đất đai cho phép người không phải là chủ thể SDĐđược phép tiến hành giao dịch Những người không phải là chủ thể SDĐ vẫn có quyền giaodịch bao gồm: người thuê lại đất của chủ đầu tư thuê đất của Nhà nước để xây dựng kết cấu

hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khukinh tế (chủ đầu tư kết cấu hạ tầng) có quyền thực hiện tất cả các giao dịch, trừ giao dịchchuyển đổi, để thừa kế Nếu thuê lại đất trả tiền thuê lại đất hàng năm có quyền cho thuê lạiQSDĐ; người không có QSDĐ tại Việt Nam, nhưng được tặng cho, để thừa kế QSDĐ cóquyền tặng cho, chuyển nhượng QSDĐ Trường hợp này, do bên tiến hành giao dịch khôngphải là chủ thể SDĐ nên không được cấp giấy chứng nhận Do vậy, các đối tượng này cóquyền tiến hành giao dịch mà không cần giấy chứng nhận quyền sử dụng, trừ trường hợpngười thuê lại đất của chủ đầu tư đầu tư kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm côngnghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Trong các trường hợp vừa nêu, bêntiến hành giao dịch chỉ cần giấy chứng nhận QSDĐ mang tên bên tặng cho đối với trườnghợp tặng cho), giấy tờ chứng minh quyền thừa kế đối với trường hợp thừa kế) Trong cáctrường hợp khác, người không phải là chủ thể SDĐ chỉ có quyền tiến hành giao dịch QSDĐkhi được chủ sở hữu cho phép

Hai là, bên tiến hành giao dịch phải là chủ thể sử dụng đất hải được Luật Đất đai cho phép giao dịch.Theo quy định của Luật Đất đai, những chủ thể được phép giao dịch QSDĐ

bao gồm: hộ gia đình, cá nhân trong nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tựchủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nướcngoài

Các chủ thể này có quyền giao dịch khi SDĐ theo các hình thức: được Nhà nước giaođất có thu tiền SDĐ, mà không được miễn tiền SDĐ, trừ trường hợp được miễn tiễn SDĐ

để thực hiện dự án kinh doanh nhà ở; thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

mà không được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp được miễn tiền thuê đất để thực hiện dự

án kinh doanh nhà ở; thuê đất trả tiền cho nhiều năm mà tiền đã trả cho thời hạn thuê còn lại

ít nhất là 5 năm; công nhận QSDĐ như giao đất có thu tiền SDĐ mà không được miễn tiềnSDĐ; nhận chuyển QSDĐ Đối với người thuê lại đất của chủ đầu tư kết cấu hạ tầng trongkhu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì phảitrả tiền thuê đất một lần và bên cho thuê lại phải SDĐ theo hình thức trả tiền thuê đất mộtlần cho cả thời gian thuê Trong trường hợp bên cho thuê lại trả tiền thuê đất hàng năm thìbên thuê lại ngoài điều kiện phải trả tiền thuê một lần còn phải đáp ứng điều kiện: thuê lạiđất trước ngày 01/7/2014 trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực) và bên cho thuê lại (chủ đầu

tư kết cấu hạ tầng trong các khu vực này) đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước.Các chủ thể nêu trên có quyền giao dịch QSDĐ thông qua các hình thức: chuyểnnhượng, tặng cho, cho thuê (cho thuê lại), thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ Đối với giao dịchtặng cho QSDĐ, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ có quyền tặng cho QSDĐtrong trường hợp QSDĐ được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanhnghiệp Việt Nam mà bên Việt Nam chiếm tỉ lệ cổ phần chi phối hay thuê lại QSDĐ và trảtiền thuê lại một lần cho cả thời gian thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chếxuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền tặngcho trong các trường hợp được Nhà nước giao đất; nhận chuyển nhượng QSDĐ, thuê lạiQSDĐ của chủ đầu tư kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chếxuất, khu công nghệ cao Đối với giao dịch chuyển đổi QSDĐ, chỉ có hộ gia đình, cá nhântrong nước mới có quyền này Giao dịch thừa kế, đương nhiên, chỉ có cá nhân cá nhân trongnước, cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài) mới có quyền để thừa kế QSDĐ.Giao dịch chuyển đổi chỉ áp dụng cho chủ thể SDĐ là hộ gia đình, cá nhân trong nước SDĐtheo, trừ trường hợp các đối tượng này SDĐ theo hình thức thuê đất của Nhà nước

Bằng phương pháp loại trừ, có thể nhận thấy, các chủ thể SDĐ không có quyền giaodịch QSDĐ là các chủ thể SDĐ theo các hình thức: thuê đất trả tiền hàng năm; thuê đất trảtiền nhiều năm mà tiền đã trả cho thời hạn thuê còn lại ít hơn 5 năm; giao đất không thu tiềnSDĐ; công nhận QSDĐ như giao đất không thu tiền SDĐ, trừ hộ gia đình, cá nhân trongnước; giao đất có thu tiền SDĐ mà được miễn tiền SDĐ, trừ hộ gia đình, cá nhân trongnước và chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở Đối với giao dịch tặng cho, doanh nghiệp cóvốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có quyền tặng khiQSDĐ được hình thành do thuê đất của Nhà nước, ngay cả khi đã trả tiền thuê đất một lần

và không được miễn tiền thuê đất Riêng đối với doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài

và doanh nghiệp liên doanh không có quyền tặng cho ngay cả khi QSDĐ có được do Nhànước giao đất có thu tiền và không được miễn tiền SDĐ.

Ba là, bên tiến hành giao dịch phải là chủ thể sử dụng đất Không bị hạn chế quyền định đoạt Để tiến hành giao dịch QSDĐ, bên tiến hành giao dịch ngoài việc đáp ứng các

điều kiện nêu trên, cần phải không bị hạn chế quyền định đoạt Quyền định đoạt của bêntiến hành giao dịch bị hạn chế trong các trường hợp do pháp luật quy định hoặc (và) do thỏathuận Theo quy định tại diểm c khoản 1 Điều 188, Điều 192, Điều 194 Luật Đất đai, cáctrường hợp bị hạn chế quyền định đoạt bao gồm: các chủ thể bị kê biên QSDĐ để bảo đảmthi hành án; hộ gia đình, cá nhân SDĐ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phụchồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, rừng phòng hộ; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu sốSDĐ do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước; bên tiến hành giao dịch làchủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.Ngoài trường hợp này, tuy Luật Đất đai không đề cập đến, nhưng thực tiễn xét xử chothấy, chủ thể SDĐ còn bị hạn chế quyền định đoạt theo quy định chung của Bộ luật Dân sự

và các văn bản pháp luật liên quan, cụ thể: trong trường hợp QSDĐ bị thế chấp, mà không

có thỏa thuận về việc chuyển quyền hoặc các bên có thỏa thuận về việc không được chothuê, cho thuê lại, thế chấp QSDĐ

Bên tham gia giao dịch:

Một là, phải là người được phép tham gia giao dịch Theo quy định tại Điều 169 Luật

Đất đai, người được phép tham gia vào giao dịch bao gồm: hộ gia đình, cá nhân trong nước,cộng đồng dân cư, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp cóvốn đầu tư nước ngoài Tuy nhiên, trong các chủ thể này, chỉ có hộ gia đình, cá nhân trongnước có quyền tham gia vào giao dịch nhận chuyển đổi QSDĐ, nhưng không có quyềnnhận góp vốn Cộng đồng dân cư chỉ có quyền tham gia vào giao dịch tặng cho và thừa kếQSDĐ Quyền nhận thế chấp QSDĐ chỉ áp dụng cho tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế và cánhân trong nước Quyền nhận tặng cho không áp dụng cho tổ chức kinh tế Quyền nhậntặng cho, quyền nhận thừa kế và quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ không áp dụng doanhnghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có quyền sởhữu nhà ở tại Việt Nam và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư trong khu côngnghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao

Hai là, không bị hạn chế quyền tham gia giao dịch Luật Đất đai quy định một số hạn

chế đối với người có quyền tham gia vào giao dịch Theo đó, hộ gia đình, cá nhân trongnước chỉ có quyền tham gia vào giao dịch chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp và đất phải nằmtrong cùng xã, phường, thị trấn Hộ gia đình, cá nhân trong nước không trực tiếp sản xuấtnông nghiệp, tổ chức kinh tế không có quyền nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồnglúa; hộ gia đình, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, tổchức kinh tế không có quyền nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng QSDĐ trong các khu vựcnày Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ có quyền nhận chuyển nhượng, nhận tặngcho QSDĐ ở gắn liền với nhà ở, trừ trường hợp đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở.Đối với các loại đất khác thì chỉ được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp,cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Tổ chức kinh tế không

phải là tổ chức tín dụng, cá nhân trong nước chỉ có quyền nhận thế chấp QSDĐ của hộ giađình, cá nhân trong nước khác Người không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng dự án bấtđộng sản không có quyền giao dịch QSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng nhà, công trình xâydựng, mà không gắn với các giao dịch nhà, công trình xây dựng, trừ trường hợp dự án đượcphép phân lô, bán nền.

Ngoài các điều kiện nêu trên, mặc dù cũng không được Luật Đất đai đề cập đến,nhưng bên tiến hành và bên tham gia giao dịch đương nhiên phải đáp ứng các điều kiện vềnăng lực của chủ thể theo quy định của Bộ luật Dân sự

2.1.3 Nội dung hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được quy định cụ thể về nội dung hợp đồng,quyền và nghĩa vụ các bên và các vấn đề khác liên quan, cụ thể tại điều 722 đến điều 726

Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, Nội dung của hợpđồng tặng cho quyền sử dụng đất, Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất, Nghĩa vụcủa bên được tặng cho quyền sử dụng đất, Quyền của bên được tặng cho quyền sử dụngđất”

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặngcho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên đượctặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai

Nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

1 Tên, địa chỉ của các bên;

2 Lý do tặng cho quyền sử dụng đất;

3 Quyền, nghĩa vụ của các bên;

4 Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

5 Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên tặng cho;

6 Quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho;

7 Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng

Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất

Bên tặng cho quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1 Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như

đã thoả thuận;

2 Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho để làm thủtục đăng ký quyền sử dụng đất

Nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền sử dụng đất

Bên được tặng cho quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1 Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định củapháp luật về đất đai;

2 Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho;

3 Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai

Quyền của bên được tặng cho quyền sử dụng đất

Bên được tặng cho quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

1 Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu vàtình trạng đất như đã thoả thuận;

2 Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn;

3 Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2 KHÁI QUÁT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.2.1 Khái niệm, đặc điểm công chứng

a Khái niệm công chứng

Điều 2 khoản 1 Luật công chứng ngày 20 tháng 6 năm 2014 quy định: “Công chứng

là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”.

Theo khái niệm trên thì phạm vi hoạt động của công chứng viên và các tổ chức hànhnghề công chứng đã được mở rộng hơn so với trước đây, đó là việc công chứng viên ngoàiviệc công chứng các hợp đồng, giao dịch thì nay được tăng cường thêm chức năng, nhiệm

vụ công chứng các giấy tờ là bản dịch, bản sao từ bản chính Quy định này đã góp phần tạođiều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân có yêu cầu tham gia giao dịch, có quyền được lựachọn đơn vị thực hiện quy định trước đây chỉ có Phòng Tư pháp cấp huyện, UBND cấp xãđược chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký, chứng thực bản dịch, ); đồngthời, với việc được tăng cường thêm chức năng, nhiệm vụ mới này thì các tổ chức hànhnghề công chứng đã góp phần đáng kể trong việc làm giảm áp lực hành chính đối với các

cơ quan hành chính nhà nước các cấp Tuy nhiên, Luật công chứng 2014 cũng quy định rõ,công chứng viên phải chịu trách nhiệm cả về mặt nội dung bản dịch và việc chứng nhận nộidung bản dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội (khoản 3 Điều 61), trongkhi Phòng Tư pháp cấp huyện, UBND cấp xã chỉ chịu trách nhiệm về mặt hình thức đối vớicác văn bản chứng thực Quy định này góp phần nâng cao trách nhiệm hoạt động nghềnghiệp cũng như đạo đức hành nghề công chứng của công chứng viên

b Đặc điểm của công chứng

Thứ nhất, công chứng là hành vi do công chứng viên thực hiện Công chứng viên là

chủ thể có quyền năng đặc biệt được nhà nước trao cho một số quyền năng tư pháp nhấtđịnh và không đồng nhất với hoạt động chứng thực do công chức trong cơ quan hành chínhnhà nước thực hiện Công chứng viên do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm, miễn nhiệm và

có các nhiệm vụ cũng như quyền hạn có thể tiếp nhận, soạn thảo, ký chứng nhận tính xácthực về nội dung các hợp đồng, giao dịch bảo đảm đúng quy định pháp luật, đạo đức xã hội.Như vậy, hoạt động công chứng của công chứng viên là hoạt động nghề nghiệp có tính chấtđặc biệt vừa mạng tính chất dịch vụ, vừa là một trong số các hoạt động bổ trợ tư pháp đượcpháp luật công nhận Hoạt động công chứng là hoạt động dịch vụ pháp lý chứ không phải là

tư nhân hóa hoạt động công chứng, góp phần giảm bớt công việc cũng như áp lực thực hiệnnhiệm vụ của công chức thuộc cơ quan hành chính được giao thẩm quyền chứng thực theo

phân cấp quản lý; đồng thời góp phần bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của công dân, nângcao tính chất phục vụ, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu chủ động lựachọn nơi cung cấp dịch vụ tốt nhất, thuận tiện nhất.

Thứ hai, nội dung cơ bản của công chứng là xác nhận tính đúng đắn, hợp pháp của

các giao dịch, hợp đồng; tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịchgiấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài, hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếngViệt theo yêu cầu của công dân, tổ chức và chứng nhận các hợp đồng, giao dịch theo quyđịnh của pháp luật Đặc điểm này thể hiện rõ vai trò, trách nhiệm của công chứng viêntrong thực hiện nhiệm vụ có nhiều phần khác biệt so với việc thực hiện nhiệm vụ hànhchính của các cơ quan hành chính nhà nước Công chứng viên phải chịu trách nhiệm về tínhchính xác của nội dung các giấy tờ, văn bản giao dịch

Thứ ba, văn bản công chứng có giá trị chứng cứ và có hiệu lực thi hành với các bên,

những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng có giá trị chứng cứ không phải chứngminh (Khoản 3 Điều 5 Luật công chứng 2014) và Bộ luật tố tụng dân sự Điều 80, 83) quyđịnh, trừ trường hợp văn bản công chứng bị Tòa án tuyên vô hiệu

Công chứng viên phải thực hiện chứng nhận tính chính xác, đúng quy định pháp luật,không trái đạo đức xã hội đối với văn bản công chứng theo đúng trình tự, thủ tục theo quyđịnh của pháp luật dân sự, đất đai, công chứng và các lĩnh vực pháp luật khác có liên quan

về năng lực pháp luật của chủ thể tham gia giao dịch có đủ năng lực dân sự, nội dung thỏathuận giữa các bên tham gia giao dịch là hoàn toàn tự nguyện không bị ép buộc Có như vậythì văn bản công chứng mới có hiệu lực thi hành với các bên có liên quan, ràng buộc cácbên tham gia giao dịch có nghĩa vụ thực hiện theo các cam kết mà mình đã xác xác lập Cáchợp đồng, giao dịch do công chứng viên chứng nhận thông qua lời chứng của mình đượccoi là chứng cứ không cần phải chứng minh vì đã phản ánh đúng nội dung thực tế, đúngquy định pháp luật, không trái đạo đức xã hội, trừ trường hợp văn bản công chứng đó bịTòa án tuyên vô hiệu

Căn cứ những phân tích trên đây, chúng ta có thể thấy được vai trò cũng như tầm quantrọng của hoạt động công chứng trong đời sống xã hội Văn bản công chứng là chứng cứquan trọng khi các bên tham gia giao dịch phát sinh tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợppháp, chính đáng của các bên tham gia trong hợp đồng, giao dịch; đồng thời, góp phần hạnchế rủi ro, tạo hành lang an toàn pháp lý cho các bên, hạn chế được các hành vi vi phạmpháp luật, tạo ra sự ổn định trật tự xã hội

2.2.2 Khái niệm, đặc điểm công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất