Pháp luật về công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất – thực tiễn tại văn phòng công chứng trần xuân hiệp tỉnh gia lai

Được sự nhất trí của nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Sư phạm và Dự bị đại học, trường Phân hiệu Đại học Đà Nẵng tại Kon Tum, em đã nghiên cứu đề tài: “Pháp luật về công chứng hợp đồng chu

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM

NGUYỄN TRẦN BÍCH TRÂM BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – THỰC TIỄN TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG

TRẦN XUÂN HIỆP TỈNH GIA LAI

Gia Lai, tháng 6 năm 2021

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM

BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – THỰC TIỄN TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG

TRẦN XUÂN HIỆP TỈNH GIA LAI

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN : Th.S NGUYỄN THỊ TRÚC PHƯƠNG SINH VIÊN THỰC HIỆN : NGUYỄN TRẦN BÍCH TRÂM

LỚP : K11LK2

MSSV : 17152380107070

Gia Lai, tháng 6 năm 2021

LỜI CẢM ƠN

Qua 4 năm học tập và rèn luyện tại trường Đại học Đà Nẵng phân hiệu tại Kon Tum, được sự chỉ bảo và giảng dạy nhiệt tình của quý thầy cô trong nhà trường đã truyền đạt cho em những kiến thức về lý thuyết và thực hành trong suốt thời gian học ở trường

Và trong thời gian thực tập tại Văn phòng Công chứng Trần Xuân Hiệp tỉnh Gia lai

em đã có cơ hội áp dụng những kiến thức học ở trường vào thực tế, đồng thời học hỏi được nhiều kinh nghiệm thực tế tại đơn vị thực tập Cùng với sự nỗ lực của bản thân, em

đã hoàn thành khóa thực tập của mình

Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận dụng những kiến thức mình đã học được trong nhà trường Được sự nhất trí của nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Sư phạm và Dự bị đại học, trường Phân hiệu Đại học Đà Nẵng tại Kon Tum,

em đã nghiên cứu đề tài: “Pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực tiễn tại Văn phòng Công chứng Trần Xuân Hiệp tỉnh Gia lai.”

Để hoàn thành báo cáo thực tập tốt nghiệp, trong quá trình thực tập và nghiên cứu,

em đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ tận tình của nhiều cá nhân và tập thể Trong trang đầu của bài báo cáo này, em xin chân thành gửi lời cảm ơn tới:

Ban giám hiệu trường Phân hiệu Đại học Đà Nẵng tại Kon Tum

Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Sư phạm và Dự bị đại học

đã tận tình dạy dỗ và dìu dắt em trong suốt quá trình học tập

Các cán bộ Văn phòng Công chứng Trần Xuân Hiệp tỉnh Gia lai đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành báo cáo thực tập tốt nghiệp này

Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ đạo tận tình của cô giáo hướng dẫn Nguyễn Thị Trúc Phương – người đã giúp đỡ em trong suốt quá trình hoàn thành bài báo cáo thực tập tốt nghiệp này

Em xin chân thành cảm ơn! Gia Lai, tháng 6 năm 2021

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Trần Bích Trâm

MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT iii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

4 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP 3

1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TỈNH GIA LAI 3

1.1.1 Vị trí địa lý 3

1.1.2 Điều kiện tự nhiên 3

1.1.3 Điều kiện kinh tế 5

1.2 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG TRẦN XUÂN HIỆP TỈNH GIA LAI 7

1.2.1 Giới thiệu về quá trình hình thành Văn phòng Công chứng Trần Xuân Hiệp tỉnh Gia Lai 7

1.2.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng Công chứng Trần Xuân Hiệp tỉnh Gia Lai 7

1.2.3 Nội quy của Văn phòng công chứng Trần Xuân Hiệp tỉnh Gia Lai 10

1.2.4 Kết quả thực hiện nhiệm vụ được giao tại đơn vị thực tập 10

KẾT CHƯƠNG 1 12

CHƯƠNG 2 PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 13

2.1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 13

2.1.1 Khái niệm và đặc điểm về công chứng 13

2.1.2 Khái niệm và đặc điểm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15

2.2 PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 19

2.2.1 Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19

2.2.2 Quyền và nghĩa vụ các bên 23

2.2.3 Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 24

2.2.4 Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực 26

2.2.5 Giá trị pháp lý của văn bản công chứng 27

2.2.6 Trách nhiệm pháp lý đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng 27

KẾT CHƯƠNG 2 29

CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG VỀ PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG TRẦN XUÂN HIỆP TỈNH GIA LAI – KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 30

3.1 THỰC TRẠNG VỀ PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG TRẦN XUÂN HIỆP TỈNH GIA LAI 30

3.1.1 Tình hình áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng Công chứng Trần Xuân Hiệp tỉnh Gia Lai 30 3.1.2 Đánh giá tình hình áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng Công chứng Trần Xuân Hiệp tỉnh Gia Lai 32

3.2 KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG TRẦN XUÂN HIỆP TỈNH GIA LAI 38 KẾT CHƯƠNG 3 42 KẾT LUẬN 43 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Từ viết đầy đủ

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai được xác định là tài sản đặc biệt của Quốc gia, là nguồn nội lực quan trọng, nguồn vốn to lớn của đất nước và là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng không thể thay thế, có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống, lao động của mọi người trong xã hội Ngay từ khi xuất hiện con người đã biết lấy đất đai làm nơi trú ngụ, sinh tồn và phát triển.Ngày nay, cùng với sự phát triển tiến bộ của xã hội, đất đai ngày càng phát huy được nhiều giá trị to lớn Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống

Thời gian qua Nhà nước đã ban hành những văn bản pháp luật từng bước xã hội hóa công chứng nhằm góp phần cải cách hành chính, cải cách tư pháp nói chung và hoạt động công chứng nói riêng Qua đó cho thấy hoạt động công chứng có vai trò ngày càng quan trọng trong mọi lĩnh vực đời sống của xã hội, đặc biệt là việc xác thực các yêu cầu giao dịch trong nền kinh tế thị trường, bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự, kinh

tế của các tổ chức, cá nhân Nhất là các giao dịch liên quan đến QSDĐ thì quy định của pháp luật hiện hành nhiều quy định đều yêu cầu phải công chứng để tạo cơ sở pháp lý bảo hộ quyền và lượi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình khi tham gia các giao dịch, nhằm ngăn chặn thấp nhất những rủi ro, tranh chấp và nạn lừa đảo

Tuy nhiên, để vận dụng các quy định này vào thực tiễn của đời sống xã hội trong điều kiện hiện nay còn nhiều khó khăn, bất cập, hạn chế Một mặt do đội ngũ cán bộ, công chức chưa được đào tạo những kiến thức cơ bản nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế trong tình hình mới Mặt khác do tiếp thu những tiến bộ của văn hóa, kĩ thuật tiên tiến nên kinh tế xã hội ngày càng phát triển làm cho các giao dịch ngày càng phong phú, đa dạng hơn…Từ đó các hợp đồng, giao dịch vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên tham gia giao kết ngày càng nhiều và để lại những hậu quả không nhỏ khi thực hiện các giao dịch…Trong đó có các trường hợp mà hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhưng không phù hợp với pháp luật hiện hành

Ngoài ra các văn bản trong lĩnh vực công chứng trong lĩnh vực đất đai chưa thống nhất, còn nhiều mâu thuẫn chồng chéo BLDS 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng

2014, Nghị định số 23/2015/NĐ-CP của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ kí và chứng thực hợp đồng giao dịch chưa phân biệt rạch ròi giữa công chứng với chứng thực và các văn bản QPPL khác cũng quy định

về việc công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp xã đối với các hợp đồng, giao dịch

về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân

Vì những lí do trên, em đã chọn đề tài “Pháp luật về công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất – thực tiễn tại Văn phòng Công chứng Trần Xuân Hiệp tỉnh Gia Lai” làm báo cáo thực tập tốt nghiệp

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Xác định cơ sở lý luận và thực tiễn hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Từ đó, đánh giá mặt hạn chế, tồn tại để kiến nghị từng bước hoàn chỉnh về pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trước yêu cầu quản lí Nhà nước và thực tiễn đặt ra

Do đó cần làm rõ những vấn đề về lý luận trong thẩm quyền chứng nhận các hợp đồng, giao dịch về QSDĐ; về trình tự, thủ tục và trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức chứng nhận các giao dịch trong thực hiện chứng nhận các giao dịch về QSDĐ

Đồng thời, phát hiện những vướng mắc, bất cập trong quy định về thẩm quyền công chứng hợp đồng, giao dịch về QSDĐ Kiến nghị sửa đổi, bổ sung pháp luật về công chứng để phù hợp với thực tiễn hiện nay, nhằm tăng cường sự an toàn cho các hợp đồng, giao dịch

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận chung về pháp luật đối với hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được quy định trong các văn bản pháp luật như: BLDS 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014, Nghị định 23/2015/NĐ-CP

và các văn bản QPPL khác…

4 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Báo cáo được thực hiện dựa trên cơ sở bám sát những quan điểm, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của Nhân dân, do Nhân dân, vì Nhân dân

Bên canh đó, để thực hiện các nhiệm vụ nghiên cứu, bài báo cáo còn sử dụng các phương pháp như: phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, cụ thể:

- Phương pháp phân tích luật học nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác Lê-nin, tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng nền kinh tế thị trường

- Phương pháp so sánh và phương pháp phân tích tổng hợp những vấn đề cùng với kiến thức thực tế góp nhặt được tại văn phòng công chứng, nơi đã thực tập, đề tài đã phần nào nói rõ hơn những điểm còn hạn chế, vướng mắc của vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó rút ra được những phương hướng, giải pháp để hoàn thiện các điểm còn thiếu sót

5 Kết cấu báo cáo

Ngoài phần mở đầu và kết luận thì đề tài báo cáo thực tập có 3 chương gồm:

- Chương 1: Tổng quan về đơn vị thực tập

- Chương 2: Những vấn đề cơ bản về hoạt động công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất

- Chương 3: Thực trạng về pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất tại Văn phòng Công chứng Trần Xuân Hiệp tỉnh Gia Lai – Kiến nghị hoàn thiện

CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP 1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TỈNH GIA LAI

1.1.1 Vị trí địa lý

a Vị trí địa lý Tỉnh Gia Lai

Gia Lai là một tỉnh vùng cao nằm ở phía bắc Tây Nguyên trên độ cao trung bình

700 - 800 mét so với mực nước biển Tỉnh Gia Lai trải dài từ 12°58'20" đến 14°36'30" vĩ bắc, từ 107°27'23" đến 108°54'40"kinh đông Phía đông bắc giáp 1 chút với Quảng Ngãi với đường biên chỉ là 10 km lại nằm chính trên khu bảo tồn Kon Chư Răng (huyện

K Bang) Phía đông giáp với tỉnh Bình Định với đường biên hơn 115 km (huyện K Bang, Đăk Pơ, Kông Chro, con đường chủ yếu qua 2 tỉnh là DT637 và quốc lộ 19 Phía đông nam giáp với Phú Yên, khoảng 100 km đường biên chủ yếu là huyện Krông Pa, 1 phần huyện Ia Pa và Kông Chro Phía tây giáp tỉnh Ratanakiri thuộc Campuchia, có đường biên giới chạy dài khoảng 90 km, gồm các huyện Đức Cơ, Chư Prông, và 1 ít của huyện

Ia Grai Phía nam giáp tỉnh Đắk Lắk, và phía bắc của tỉnh giáp tỉnh Kon Tum

b Vị trí địa lý thành phố Pleiku

Pleiku (Pờ-lây-cu) hay còn được biết đến rộng rãi với tên Plây Ku, là thành phố tỉnh

lỵ của tỉnh Gia Lai, thuộc vùng Tây Nguyên, Việt Nam

Pleiku là thành phố lớn thứ 2 tại Tây Nguyên về diện tích lõi đô thị và quy mô dân

số (sau Buôn Ma Thuột), đây cũng là đô thị quan trọng nhất của vùng Bắc Tây Nguyên

và là một trong 22 đô thị loại I của Việt Nam Thành phố Pleiku cũng là nơi đóng trụ sở

Bộ Tư lệnh Quân đoàn 3 và Bộ Tư lệnh Binh đoàn 15

Thành phố Pleiku nằm ở trung tâm tỉnh Gia Lai, có vị trí địa lý:

- Phía đông giáp huyện Đak Đoa

- Phía tây giáp huyện Ia Grai

- Phía nam giáp huyện Chư Prông

- Phía bắc giáp huyện Chư Păh

Pleiku nằm trên trục giao thông giữa quốc lộ 14, quốc lộ 19 nối thông suốt cả nước, gần ngã ba Đông Dương, nằm trên cung đường Hồ Chí Minh, và trong vùng tam giác tăng trưởng các tỉnh lân cận, cũng như các quốc gia láng giềng như Campuchia, Lào Tổng diện tích tự nhiên là 26.076,8 ha, là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa - xã hội của tỉnh Gia Lai Thành phố Pleiku cách thành phố Hồ Chí Minh khoảng 600 km về phía bắc, cách thủ đô Hà Nội 1.287 km về phía nam và cách thành phố Buôn Ma Thuột 181

như hoàn toàn phía đông dãy Trường Sơn Khối địa khối nâng lên không đều từ cuối kỷ

Đệ Tam Nhưng địa hình được núi lửa và phong hóa nhiều năm trở nên bằng phẳng tạo nên các cao nguyên không hoàn toàn bằng phẳng mà nhấp nhô nhiều đồi xen kẽ các vùng tương đối trũng Địa hình thấp dần từ bắc xuống nam và nghiêng từ đông sang tây, với các đồi núi, cao nguyên và thung lũng xen kẽ nhau khá phức tạp Càng gần về phía nam chia nhau 1 nửa vùng đồng bằng với Đăk Lăk, và vùng thấp phía tây của Campuchia Địa hình Gia Lai có thể chia thành 3 dạng chính là địa hình đồi núi, cao nguyên và thung lũng Trong đó, Cao nguyên là dạng địa hình phổ biến và quan trọng của Gia Lai, với hai cao nguyên là Cao nguyên Kon Hà Nừng và Cao nguyên Pleiku Địa hình thứ hai là địa hình đồi núi, chiếm 2/5 diện tích tự nhiên toàn tỉnh, phần lớn nằm ở phía bắc, địa hình núi phân cách mạnh, bề mặt các dạng địa hình khác của Gia Lai như các cao nguyên, những thung lũng đồng bằng cũng đều rải rác có núi, độ cao trung bình của cả 2 cao nguyên là 800m, với đỉnh Kon Ka Kinh - nóc nhà của Gia Lai Sự dập vỡ kiến tạo đa dạng là cơ sở cho trữ lượng nước ngầm Các vùng trũng tương đối thường hình thành các con sông khi

đi qua vùng đứt gãy đột ngột xuống vùng đồng bằng tạo nên các thác nước nổi tiếng ở đây Địa hình thứ ba là Các vùng trũng, những vùng này sớm được con người khai thác

để sản xuất lương thực Hầu hết các vùng trũng nằm ở phía nam của tỉnh, các thung lũng

ở đông nam Ngoài ra đất đai Gia Lai được chia làm 27 loại khác nhau, gồm 7 nhóm chính: đất phù sa, đất xám, đất đen, đất đỏ, đất mùn vàng đỏ, nhóm đất sói mòn trơ sỏi

đá Chủ yếu là nhóm đất đỏ bazan, phân bố ở cao nguyên Pleiku, dày cho canh tác, các loại đất khác chủ yếu ở các cùng đất rìa cao nguyên hoặc vùng trũng, ven các con sông

b Về khí hậu

Gia Lai thuộc vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, dồi dào về độ ẩm, có lượng mưa lớn, không có bão và sương muối, ngoài ra nhiệt độ còn phụ thuộc vào độ cao các vùng Khí hậu ở đây được chia làm 2 mùa rõ rệt là mùa mưa và mùa khô Trong đó, mùa mưa thường bắt đầu từ tháng 5 và kết thúc vào tháng 10 Mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau Nhiệt độ trung bình năm là 22 – 250C Vùng vùng Đông Trường Sơn từ 1.200 – 1.750 mm, Tây Trường Sơn có lượng mưa trung bình năm từ 2.200 – 2.500 mm Khí hậu

và thổ nhưỡng Gia Lai rất thích hợp cho việc phát triển nhiều loại cây công nghiệp ngắn

và dài ngày, chăn nuôi và kinh doanh tổng hợp nông lâm nghiệp đem lại hiệu quả kinh tế cao

c Về dân số

Tính đến ngày 1 tháng 4 năm 2019, dân số toàn tỉnh Gia Lai đạt gần 1.513.847 người, mật độ dân số đạt 102 người/km² Dân số phân bố rất không đều: tại tp Pleiku đã chiếm 27,53% dân cư của toàn tỉnh Gia Lai với mật độ rất cao lên tới 1662 người/km2, tại thị xã An Khê là 408 người/km2, các huyện, thị xã còn lại đều có mật độ dưới 200 người/km2, thậm chí huyện K’ Bang chỉ có mật độ 45 người/km2, chỉ bằng 1/2 tiêu chuẩn mật độ trung bình Trong đó dân số sống tại thành thị đạt 438.062 người, chiếm 28,9% dân số toàn tỉnh, dân số sống tại nông thôn đạt 1.075.785 người, chiếm 71,1% dân

số Dân số nam đạt 758.759 người, trong khi đó nữ đạt 755.258 người Tỷ lệ tăng tự nhiên dân số phân theo địa phương tăng 1,72 %

Theo thống kê của tổng cục thống kê Việt Nam, tính đến ngày 1 tháng 4 năm 2009, toàn tỉnh Gia Lai có 38 dân tộc cùng người nước ngoài sinh sống Trong đó dân tộc Kinh chiếm nhiều nhất với 713.403 người, người Gia Rai có 372.302 người, người Ba Na có 150.416 người, người Tày có 10.107 người, người Nùng có 10.045 người, tiếp theo là người Mường có 6.133 người, người Thái có 3.584 người, người Dao có 4.420 người Tính đến ngày 1 tháng 4 năm 2019, Toàn tỉnh Gia Lai có 10 Tôn giáo khác nhau chiếm 397.566 người, Trong đó, nhiều nhất là Công giáo có 166.996 người, đạo Tin Lành

có 142.220 người, xếp thứ ba là Phật giáo có 85.229 người, đạo Cao Đài có 2.971 người, cùng các đạo khác như Bahá'í có 59 người, Phật giáo Hòa Hảo có 41 người, Đạo Tứ Ân Hiếu Nghĩa có 23 người, Minh Lý Đạo có 18 người, Tịnh độ cư sĩ Phật hội Việt Nam có năm người, ít nhất là Hồi giáo với 4 người

1.1.3 Điều kiện kinh tế

Với vị trí nằm trong khu vực tam giác phát triển kinh tế Việt Nam, Lào, Campuchia

là lợi thế rất lớn cho Gia Lai.Gia Lai nằm ở vị trí trung tâm của khu vực, là cửa ngõ đi ra biển của phần lớn các tỉnh trong khu vực, nên đây là điều kiện để cùng các tỉnh bạn đẩy mạnh hợp tác phát triển và phát huy các lợi thế vốn có của mình nhằm tăng năng lực sản xuất và hạ tầng kinh tế - xã hội, nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế, tạo khâu đột phá để thúc đẩy nền kinh tế phát triển đúng hướng, tạo thế cho Gia Lai trở thành vùng kinh tế động lực trong khu vực thúc đẩy các tỉnh khác trong vùng cùng phát triển, cụ thể như:

a Về tiềm năng du lịch

- Gia Lai là đầu nguồn của nhiều con sông đổ về miền duyên hải và Campuchia như sông Ba, sông Sê San và các con suối khác Địa hình đồi núi, nhiều thác ghềnh đã mang lại cho Gia Lai rất nhiều cảnh quan thiên nhiên kỳ thú đặc biệt là những thác nước hùng

vĩ như: thác Phú Cường, thác Lồ Ồ, thác Chín Tầng, thác Yama-Yang Rung…cùng những hồ nước xanh thẳm: hồ Ayun Hạ, hồ Ialy và Biển Hồ trên núi mênh mông, phẳng lặng Đây là những điểm du lịch lý tưởng của khách thập phương Đặc biệt thiên nhiên còn ban tặng cho Gia Lai hai khu rừng nguyên sinh KonKaKinh và KonJaRăng và đồi thông ĐăkPơ, đây là nguồn tài nguyên quý giá giúp cân bằng hệ sinh thái đồng thời thu hút du khách yêu thích loại hình du lịch sinh thái, nghiên cứu hệ động thực vật của miền nhiệt đới Du khách còn tìm đến Gia Lai để được tham quan Thủy điện Ialy-một công trình mang tầm quốc gia, công suất đứng thứ 2 sau thủy điện Hòa Bình và là công trình thể hiện bàn tay và khối óc phi thường của con người Tây Nguyên đã chiến thắng được sức mạnh tự nhiên làm thay đổi đời sống của người bản địa, mang lại diện mạo mới cho Gia Lai

- Gia Lai còn được biết đến là vùng đất cổ xưa, di chỉ khảo cổ Biển Hồ là minh chứng cho quá trình hình thành, định cư lâu dài của người bản địa trên vùng đất cao nguyên hùng vĩ Không gian Văn hóa cồng chiêng Tây Nguyên được UNESCO công

nhận là di sản văn hóa phi vật thể của nhân loại, cồng chiêng Tây Nguyên đã vượt ra khỏi biên giới quốc gia, từ đó thế giới biết đến một không gian văn hóa cồng chiêng gắn bó với người dân Tây Nguyên trọn một vòng đời từ Lễ thổi tai cho đứa bé mới chào đời đến

Lễ trưởng thành và kết thúc là Lễ Bỏ mả Ngoài ra trong các lễ hội mừng lúa mới, đâm trâu cũng không thể thiếu tiếng cồng tiếng chiêng, những vòng xoang, chén rượu cần, ánh lửa bập bùng giữa núi rừng đại ngàn

- Bên cạnh cồng chiêng trong văn hóa tinh thần của người bản địa, người Bahnar còn có kho tàng sử thi đồ sộ Đây là những bản hùng ca tráng lệ, mang cảm hứng lãng mạn trong lao động, chiến đấu và trong cuộc sống đời thường Được phát hiện từ sau những năm 1980 nhưng từ đó đến nay kho tàng sử thi đã không ngừng được bổ sung qua quá trình sưu tầm như: Đăm Noi, Bia Brâu…Đây là niềm tự hào của người Bahnar và là

cơ hội tìm hiểu, nghiên cứu cho những người say mê văn hóa, truyền thống của dân tộc này Sử thi Bahnar vẫn còn nhiều điều bí ẩn kỳ thú đang chờ du khách đến khám phá

- Đến Gia Lai du khách còn được khám phá trang phục ngày hội với trang trí hoa văn nhiều màu sắc thần bí, các điệu múa dân gian với âm thanh vang vọng của các loại nhạc cụ riêng của từng dân tộc như: tù và, đàn đá…, được tham quan nhà rông, những khu nhà mồ với nhiều bức tượng người, thú, những nghi lễ còn rất hoang sơ, nguyên thủy

- Gia Lai có truyền thống cách mạng hào hùng, có khu Tây Sơn Thượng đạo, căn cứ của vua Quang Trung, làng kháng chiến Stơr quê hương Anh hùng Núp, nhiều địa danh chiến trường xưa của Gia Lai như: Pleime, Cheo Reo, Ja Đrăng đã đi vào lịch sử

- Hiện nay loại hình du lịch sinh thái kết hợp với tìm hiểu văn hóa đã và đang được khai thác hiệu quả như: tham quan, tìm hiểu văn hóa dân tộc Bahnar, Jrai (ngủ làng, văn hóa cồng chiêng, lễ hội), thăm chiến trường xưa, dã ngoại, khám phá vẻ đẹp của các danh thắng và tìm hiểu về Học viện Bóng đá Hoàng Anh Gia Lai…thưởng thức đặc sản cơm lam, thịt nướng, rượu cần của người bản địa Dạo quanh tìm mua các mặt hàng địa phương làm quà cho người thân như: cà phê, mật ong, măng khô, tiêu, thổ cẩm, đồ mỹ nghệ…

b Tiềm năng về tài nguyên thiên nhiên

- Toàn tỉnh có 27 loại đất, được hình thành trên nhiều loại đá mẹ thuộc 7 nhóm chính: đất feralit (đất đỏ vàng) chiếm 53% diện tích đất tự nhiên của tỉnh; đất đỏ vàng trên đá granit và riolit phân bố tập trung ở gần rìa của khối đất đỏ bazan; đất xám trên đá granit và phù sa cổ chiếm 25,2%, phân bố tập trung theo 2 hệ thống sông lớn, còn lại các nhóm khác phân bố rải rác ở nhiều nơi rên cơ sở các điều kiện sinh thái tự nhiên của tỉnh, có thể chia thành 3 vùng: đất đỏ bazan cao nguyên Pleiku, diện tích tập trung lớn, địa hình bằng phẳng, giao thông thuận lợi; dân cư và cơ sở hạ tầng tập trung; vùng thung lũng sông suối ở phía Nam, Đông, Đông Nam và Tây Nam là vùng đất phù sa, đất xám Các vùng đồi núi phía Bắc, Đông và Đông Nam có địa hình chia cắt

- Rừng ở Gia Lai rất phong phú về các loài, kiểu, dạng khác nhau về tính chất, hình thái và ý nghĩa kinh tế Gia Lai có gần 1 triệu ha đất lâm nghiệp, diện tích có rừng là

749.769 ha, trữ lượng gỗ 75,6 triệu m3 So với cả vùng Tây Nguyên, Gia Lai chiếm 28% diện tích lâm nghiệp, 30% diện tích có rừng và 38% trữ lượng gỗ Ngoài ra, rừng Gia Lai còn có khoảng gần 100 triệu cây tre nứa và các loại lâm sản có giá trị khác như song mây, bời lời, sa nhân…và các loại chim thú quý hiếm Sản lượng gỗ khai thác hàng năm từ 65.000 – 85.000 m3 sẽ đáp ứng nhu cầu về nguyên liệu cho chế biến gỗ, bột giấy với quy

mô lớn và chất lượng cao Ngoài ra, tỉnh còn có hơn 280.000 ha đất trống, đồi núi trọc có khả năng trồng rừng lấy gỗ, rừng phòng hộ bảo vệ môi trường, tôn tạo cảnh quan du lịch, trồng các loại cây công nghiệp dài và ngắn ngày với quy mô lớn

- Gia Lai là vùng đất đầu nguồn của nhiều hệ thống sông lớn như sông Ba, Sê San, Ayun chảy xuống vùng duyên hải miền trung và sông Mê Kông với tiềm năng lớn về thuỷ điện

- Tài nguyên khoáng sản là một tiềm năng kinh tế quan trọng của tỉnh Gia Lai Theo điều tra của Liên đoàn địa chất 6, tỉnh Gia Lai có nhiều khoáng sản, nổi bật nhất là vàng, nguồn vật liệu xây dựng, bôxit và đá quý Bên cạnh đó, tỉnh còn có khoáng sản phục vụ công nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng như đá vôi (đã phát hiện được 6 điểm nhưng có triển vọng nhất là mỏ đá vôi Chư Sê) Khoáng sản làm vật liệu xây dựng khác như đá bazan xây dựng ở đèo Chư Sê, Pleiku, Chư Păh Ngoài ra còn có các mỏ than bùn ở Biển

Hồ, Chư Păh đủ đáp ứng yêu cầu sản xuất phân vi sinh

1.2 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG TRẦN XUÂN HIỆP TỈNH GIA LAI

1.2.1 Giới thiệu về quá trình hình thành Văn phòng Công chứng Trần Xuân Hiệp tỉnh Gia Lai

- Văn phòng Công chứng Trần Xuân Hiệp tỉnh Gia Lai đăng ký hoạt động lần 1 vào năm 2013 với tên gọi Văn phòng Công chứng Trần Xuân Hiệp tỉnh Gia Lai căn cứ Luật Công chứng năm 2006 theo hình thức doanh nghiệp tư nhân tại địa chỉ 157 Trường Chinh, phường Trà Bá, thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai Khi Luật Công chứng năm 2014

có hiệu lực thì Văn phòng chuyển đổi về mô hình Công ty hợp danh với tên gọi Văn phòng Công chứng Trần Xuân Hiệp tỉnh Gia Lai và thay đổi địa chỉ mới về 01 Nguyễn Lương Bằng, phường Hoa Lư, thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai theo quy định pháp luật

- Văn phòng Công chứng Trần Xuân Hiệp tỉnh Gia Lai đăng ký hoạt động theo Giấy đăng ký hoạt động số 21/TP-ĐKHĐ được Sở Tư pháp tỉnh Gia Lai cấp lần đầu ngày 24/5/2013, cấp thay đổi lần thứ 5 ngày 29/11/2019

- Văn phòng có tư cách pháp nhân, con dấu riêng, hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính bằng nguồn thu từ phí công chứng, thù lao công chứng của Văn phòng công chứng và các nguồn thu hợp pháp khác

1.2.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng Công chứng Trần Xuân Hiệp tỉnh Gia Lai

- Văn phòng do Trưởng Văn phòng điều hành và chịu trách nhiệm cao nhất về toàn

bộ hoạt động của Văn Phòng

- Công chứng viên, chuyên viên, kế toán, thủ quỹ, văn thư, lưu trữ thực hiện nhiệm

vụ chuyên môn theo quy định của pháp luật và theo sự chỉ đạo của Trưởng Văn phòng

b Sơ đồ cơ cấu tổ chức

c Nhiệm vụ, quyền hạn của các bộ phận

Trưởng văn phòng

- Lập và chỉ đạo thực hiện kế hoạch công tác của Văn phòng, điều hành công việc hàng ngày của Văn phòng, phân công nhiệm vụ cho công chứng viên và các chuyên viên khác

- Đại diện cho Văn phòng công chứng trong quan hệ với cơ quan nhà nước; đại diện cho Văn phòng công chứng với tư cách là bị đơn hoặc nguyên đơn trong các vụ kiện, tranh chấp

- Ký hợp đồng làm việc, hợp đồng lao động với công chứng viên và các nhân viên làm việc tại Văn phòng công chứng

- Thực hiện chức năng nhiệm vụ của công chứng viên theo quy định pháp luật

- Hướng dẫn, kiểm tra, giám sát và quản lý hoạt động của Công chứng viên; đề nghị Giám đốc Sở Tư pháp về việc bổ nhiệm, giải quyết khiếu nại, tố cáo theo thẩm quyền

- Quyết định mọi hoạt động của Văn phòng theo quy định của pháp luật

- Các quyền khác theo quy định của pháp luật

- Trưởng Văn phòng phải có nghĩa vụ tuân thủ quy định của pháp luật

Công chứng viên

- Trực tiếp tiếp nhận hồ sơ công chứng, kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ để phân công cho chuyên viên pháp lý soạn thảo hợp đồng

- Hướng dẫn thủ tục, hồ sơ pháp lý cho người yêu cầu công chứng

- Rà soát, đối chiếu thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên

người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ, bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng, giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch

mà pháp luật quy định phải có và lập hồ sơ công chứng

- Thực hiện chức năng nhiệm vụ của công chứng viên theo quy định pháp luật

- Cho khách hàng ký hoặc điểm chỉ, xem lại hồ sơ do chuyên viên pháp lý soạn thảo

và thực hiện công chứng hợp đồng

- Thực hiện các công việc khác do Trưởng văn phòng giao

- Lập biên bản, báo cáo lãnh đạo Văn phòng đối với các trường hợp vi phạm pháp luật khi thi hành nhiệm vụ

- Các quyền khác theo quy định của pháp luật

- Công chứng viên phải có nghĩa vụ tuân thủ quy định của pháp luật

- Công chứng viên còn phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật công chứng và quy tắc đạo đức hành nghề công chứngban hành kèm thông tư số 11/2012/TT-BTP của Bộ trưởng Bộ Tư pháp

Chuyên viên pháp lý

- Tiếp nhận hồ sơ từ công chứng viên và kiểm tra lại lần nữa giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng, đồng thời sẽ là người giải thích tư vấn cho khách hàng về vấn đề thủ tục và hồ sơ pháp lý

- Hướng dẫn khách hàng viết Phiếu yêu cầu công chứng

- Kiểm tra dự thảo hợp đồng, giao dịch; Công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch theo quy định của Luật Công chứng

- Quản lý thông tin về hợp đồng, giao dịch, bản dịch đã công chứng

- Quản lý thông tin về nguồn gốc tài sản, tình trạng giao dịch của tài sản và các thông tin khác về biện pháp ngăn chặn được áp dụng đối với tài sản có liên quan đến hợp đồng, giao dịch tại Văn phòng công chứng

- Cuối ngày nhập hồ sơ công chứng vào hệ thống quản lý

- Tiếp nhận công văn đến và đi, báo cáo Trưởng văn phòng đồng thời ghi vào sổ theo dõi

- Chuyên viên pháp lý phải có nghĩa vụ tuân thủ quy định của pháp luật

Kế toán

- Thu phí công chứng, thù lao công chứng, chi phí khác theo quy định

- Đóng dấu và trả hồ sơ cho người yêu cầu công chứng

- Thu thập, xử lý thông tin, số liệu kế toán theo đối tượng và nội dung công việc kế toán, theo chuẩn mực kế toán và chế độ kế toán áp dụng cho loại hình doanh nghiệp đã đăng ký

- Phân tích thông tin, số liệu kế toán; tham mưu, đề xuất các giải pháp phục vụ yêu cầu quản trị và quyết định kinh tế, tài chính của Văn phòng

- Kiểm tra, giám sát các khoản thu, chi tài chính, nghĩa vụ thu, nộp, thanh toán nợ; kiểm tra việc quản lý, sử dụng tài sản và nguồn hình thành tài sản; phát hiện và ngăn ngừa các hành vi vi phạm pháp luật về tài chính, kế toán

- Quản lý sổ về kế toán, tài chính

- Cuối ngày lập bảng kê thu, chi và danh mục hồ sơ công chứng trong ngày để giao cho nhân viên văn thư lưu trữ

Văn thư kiêm thủ quỹ

- Thực hiện thu, chi tiền mặt theo quy định

- Quản lý sổ văn thư, lưu trữ, các loại sổ khác theo quy định của pháp luật có liên quan

- Lưu trữ sổ công chứng và hồ sơ công chứng

- Hạch toán chính xác đầy đủ các nghiệp vụ của quỹ tiền mặt, và làm các báo cáo về quỹ tiền mặt

- Cuối ngày nhận tiền và hồ sơ của nhân viên kế toán

1.2.3 Nội quy của Văn phòng công chứng Trần Xuân Hiệp tỉnh Gia Lai

a Đối với cán bộ, chuyên viên

- Giữ thái độ lịch sự, tôn trọng đối với khách hàng yêu cầu công chứng

- Hướng dẫn đầy đủ, tận tình, chu đáo, nhanh gọn và đúng quy định của pháp luật

- Không sách nhiễu, gây phiền hà cho khách

- Thu phí, lệ phí công chứng theo đúng quy định; không nhận đòi hỏi bất kỳ một khoản tiền, lợi ích nào khác từ người yêu cầu công chứng

- Không tiết lộ về nội dung công chứng mà mình biết được khi hành nghề công chứng

- Từ chối những khách hàng có hành vi, lời nói, ăn mặc thiếu lịch sự hoặc nặng mùi bia rượu

b Đối với người yêu cầu công chứng

- Giữ trật tự và tôn trọng những người đến công chứng Tuân thủ sự hướng dẫn của nhân viên Văn phòng

- Xuất trình đủ các giấy tờ cần thiết liên quan đến việc công chứng và chịu trách nhiệm về tính chính xác, tính hợp pháp của giấy tờ đó

- Không cung cấp thông tin, tài liệu sai sự thật

- Pháp luật nghiêm cấm cơ quan, tổ chức, cá nhân, người làm chứng có hành vi gian dối, không trung thực, cản trở hoạt động công chứng

- Khách hàng chỉ thanh toán các khoản phí, lệ phí công chứng theo quy định đã được niêm yết công khai tại Văn phòng

1.2.4 Kết quả thực hiện nhiệm vụ được giao tại đơn vị thực tập

a Sơ lược các công việc được giao

- Phôtô các giấy tờ cần thiết để lưu hồ sơ

- Đóng dấu hồ sơ và kiểm tra hồ sơ để trả cho khách hàng

- Tiếp nhận hồ sơ của khách hàng

- Soạn thảo hợp đồng giao dịch

- Hướng dẫn khách hàng kí tên và điểm chỉ vào hợp đồng giao dịch

b Đánh giá kết quả thực hiện

Qua quá trình thực tập tại Văn phòng Công chứng Trần Xuân Hiệp tỉnh Gia Lai tôi rút

ra một số bài học kinh nghiệm như sau:

- Nắm bắt và cập nhật một cách đầy đủ và toàn diện các quy định của pháp luật thì

kỹ năng giao tiếp cũng là một yếu tố rất quan trọng trong việc tiếp cận người yêu cầu công chứng để có cách thức xử lý tình huống phù hợp và khai thác thông tin một cách triệt để đối với công chứng viên

- Khi thực tập tại Văn phòng Công chứng Trần Xuân Hiệp tỉnh Gia Lai thì bản thân tôi nhận thấy rằng khi hướng dẫn người yêu cầu công chứng, công chứng viên cần giải thích các thuật ngữ pháp lý theo cách dễ hiểu để người yêu cầu công chứng hiểu rõ được quyền và nghĩa vụ hợp pháp của các bên tham gia khi giao kết hợp đồng, giao dịch, công chứng viên luôn có thái độ bình tĩnh, lịch sự và kiên nhẫn khi hướng dẫn người yêu cầu công chứng, tránh các thái độ tiêu cực như nóng nảy, cao giọng, yêu cầu các giấy tờ không quy định… dễ làm khách hàng mất bĩnh tĩnh, bất đồng, mâu thuẫn ý kiến sẽ tạo nên khó khăn khi hướng dẫn họ làm các thủ tục cần thiết

- Một yếu tố không thể không kể đến đó là sự phối hợp giữa các bộ phận nghiệp vụ trong trình tự, thủ tục tục công chứng tại văn phòng cũng có vai trò quan trọng trong việc tăng cường hiệu quả giải quyết công việc được nhanh gọn, không chồng chéo, sự phân công công việc, trách nhiệm, quyền hạn được quy định rõ ràng và cụ thể góp phần tạo nên uy tín và chất lượng của Văn phòng Công chứng

- Qua quá trình thực tập tôi đã biết cách tiếp nhận một hồ sơ giao dịch thì cần những giấy tờ nào và biết cách lưu hồ sơ cần những gì

và kinh nghiệm vận dụng trong thực tế để hoàn thiện những kỹ năng hành nghề công chứng

Thông qua hoạt động thực tập, học viên chủ động đề xuất các vấn đề mình quan tâm, đặt các câu hỏi với người hướng dẫn thực tập; tích cực trao đổi, thảo luận với người hướng dẫn, công chứng viên, nhân viên, người lao động tại nơi thực tập về các vấn đề liên quan đến nội dung thực tập, vấn đề thuộc về lĩnh vực công chứng; góp phần rèn luyện kỹ năng, kinh nghiệm thực tiễn trong thực hiện nghề công chứng cho học viên, giúp cho họ trở nên tự tin; nâng cao bản lĩnh nghề nghiệp cho việc hành nghề công chứng sau này

CHƯƠNG 2

PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1 Khái niệm và đặc điểm về công chứng

a Khái niệm

Theo quy định của Luật Công chứng 2014: “Công chứng là việc công chứng viên

của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.”

Qua khái niệm trên ta thể hiểu rằng: Công chứng là hành vi của công chứng viên thực hiện chứng nhận tính xác thực của các hợp đồng, giao dịch nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể là các nhân, tổ chức Việt Nam hoặc cá nhân, tổ chức nước ngoài tham gia các hợp đồng, giao dịch đó nhằm phòng ngừa tranh chấp và vi phạm pháp luật

b Đặc điểm

- Thứ nhất, nội dung của hoạt động công chứng là lập hợp đồng, giấy tờ theo yêu cầu của một hoặc các bên trong giao dịch và chứng nhận các hợp đồng giấy tờ theo quy định của pháp luật Nội dung công chứng là Công chứng viên chứng nhận về thời gian, địa điểm công chứng, họ, tên công chứng viên, tên tổ chức hành nghề công chứng; chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân

sự, mục đích, nội dung của hoạt động, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, chữ kí hoặc dấu điểm chỉ của người tham gia hợp đồng, giao dịch Đây là đặc điểm cơ bản nhất đê phân biệt hoạt động công chứng với những hoạt động mang tính chất hành chính của các cơ quan chính quyền là nhà nước ở địa phương Công chứng viên có

sự độc lập, trong tác nghiệp chuyên môn, công chứng viên không chịu trách nhiệm trước các cơ quan cơ quan cấp trên hay trước trưởng phòng, trưởng văn phòng mà tự chịu trách nhiệm trước pháp luật Vì vậy, trong tác nghiệp chuyên môn, công chứng viên không bị

lệ thuộc vào cấp trên

- Thứ hai, chủ thể thực hiện hoạt động công chứng là Công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng (Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014) và Viên chức lãnh

sự, viên chức ngoại giao của Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện lãnh sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài (Điều 78 Luật Công chứng 2014)

- Thứ ba, đối tượng của hoạt động công chứng là hợp đồng, giao dịch dân sự khác; Bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt

- Thứ tư, phạm vi của hoạt động công chứng: Công chứng viên khi thực hiện hoạt động công chứng phải chịu trách nhiệm cả nội dung và hình thức của hợp đồng, giao dịch, bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc ngược lại

- Thứ năm, giá trị pháp lý của công chứng: Căn cứ Điều 5 Luật Công chứng năm

2014 quy định Giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau: Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác

- Thứ sáu, hoạt động của công chứng vừa mang tính công quyền vừa mang tính chất dịch vụ công Tính công quyền thể hiện ở chỗ công chứng viên của phòng công chứng hay của các văn phòng công chứng đều do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm để công chứng các hợp đồng giao dịch giữa các tổ chức, công dân theo qui định của pháp luật Khi tác nghiệp, công chứng viên nhân danh nhà nước thực thi công việc Hoạt động công chứng còn mang tính chất dịch vụ công tức là thực hiện một loại dịch vụ của Nhà nước nhưng được Nhà nước giao cho tổ chức hành nghề công chứng đảm nhiệm, đó là công chứng các hợp đồng giao dịch mà các tổ chức và cá nhân yêu cầu Một trong những nguyên tắc cơ bản của dịch vụ công là phải bảo đảm được tính liên tục không bị gián đoạn của dịch vụ công Hoạt động dịch vụ này nhằm hướng tới 3 lợi ích sau:

+ Lợi ích của nhà nước: Hoạt động công chứng góp phần làm cho các giao dịch dân

sự, kinh tế, thương mại được thực hiện theo đúng khuôn khổ của pháp luật, góp phần tăng cường pháp chế XHCN

+ Lợi ích của các bên tham gia giao dịch: Công chứng giúp cho các tổ chức, cá nhân thực hiện các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại theo đúng pháp luật, nhờ đó giảm thiểu tranh chấp, bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch

+ Lợi ích của tổ chức hành nghề công chứng: Khi thực hiện hoạt động công chứng,

tổ chức hành nghề công chứng được thu phí và thù lao công chứng theo qui định

- Thứ bảy, Các tổ chức hành nghề công chứng được Nhà nước chuyển giao cho một phần quyền của Nhà nước để thực hiện chức năng của Nhà nước trong một lĩnh vực cụ thể là công chứng các hợp đồng giao dịch Đồng thời, Nhà nước cũng chuyển giao cho các tổ chức hành nghề công chứng một trách nhiệm và nghĩa vụ lớn là phải thực hiện công chứng một cách đúng pháp luật và đảm bảo được lợi ích của Nhà nước Đồng thời, văn bản công chứng có giá trị chứng cứ, những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu

Ý nghĩa pháp lý của hoạt động công chứng là bảo đảm giá trị thực hiện cho các hợp đồng giao dịch, phòng ngừa tranh chấp và cung cấp chứng cứ nếu có tranh chấp xảy ra

Như vậy, có thể hiểu, Công chứng là hành vi của Công chứng viên lập, chứng nhận

tính xác thực của các giao dịch nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể tham gia

giao dịch, phòng ngừa tranh chấp và vi phạm pháp luật Văn bản công chứng có giá trị hiện thực và giá trị chứng cứ

2.1.2 Khái niệm và đặc điểm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

a Khái niệm

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất và quyền sử dụng cho bên nnhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai

- Xét về mặt lịch sử thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980 Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là khái niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng ruộng đất" Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác (hợp pháp) theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất,người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp

lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

b Đặc điểm

Thứ nhất, pháp luật quy định quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chứ,

cá nhân được thực hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Mọi tổ chức, cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất đai, họ được Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) giao đất và quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định, người sử dụng đất được chuyển nhượng các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất; việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi mình sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất dù được chuyển nhượng quyền sử dụng nhưng không phải có toàn quyền định đoạt đất thuộc quyền sở hữu của mình mà phải tuân theo các quy định về điều kiện nội dung, trình tự, thủ tục pháp luật quy định Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành hợp đồng theo mẫu do luật định và có xác nhận của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền Mặt khác cũng chỉ được phép sử dụng đất đúng quy hoạch, các giao dịch chuyển nhượng quyền của người sử dụng đất chỉ được thực hiện trong hành lang quy hoạch sử dụng cũng như với chủ thể mà Nhà nước không cấm

Thứ hai, do đất đai có vị thế cố định không di dời được, do vậy khác với các hàng hóa khác cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận sử dụng đất hợp pháp Việc chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy

tờ Do vậy, phải rõ ràng minh bạch về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, các tư liệu địa chính

Thứ ba, là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai, Nhà nước có quyền điều tiết phần địa

tô chênh lệch thông qua pháp luật về thuế để đảm bảo lợi ích của toàn dân với đất đai Điều tiết giá trị đất tăng lên không do người sử dụng đất tạo ra, mà do Nhà nước, do các

tổ chức, cá nhân khác trong xã hội tạo ra thông qua việc thu thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng QSDĐ, thu lệ phí địa chính Hiện nay, trong điều kiện đẩy mạnh phát triển công nghiệp hóa, đô thị hóa, giá đất tăng lên rất nhanh Có nhiều mảnh đất tăng lên hàng chục, thậm chí hàng tram lần trong khoảng 10 năm khi có quy hoạch phát triển, có sự đầu tư của Nhà nước Nhiều khi các chủ sử dụng đất lại chưa có sự đầu tư hoặc đầu tư không đáng kể, không tương xứng với giá trị đất tăng lên Vì vậy, người sử dụng đất khi chuyển nhượng QSDĐ phải nộp thuế thu nhập cho phần chênh lệch giữa giá mua và bán QSDĐ Thứ tư, giá trị QSDĐ khi chuyển nhượng QSDĐ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất Mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng các yếu tố kinh

tế, chính trị, xã hội khác Do vậy, cùng một diện tích nhưng vị trí khác nhau, khả năng sinh lợi khác nhau thì khi chuyển nhượng QSDĐ có giá cả khác nhau

Thứ năm, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lượng hành vi dân sự trong hộ gia đình

đó thống nhất ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có chứng nhận của công chứng Nhà nước và đăng ký với cơ quan quản lý đất đai; trường hợp đợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

Thứ sáu, theo quy định của pháp luật thì hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực; trường hợp một bên chuyển nhượng hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS thì không bắt buộc Quy định bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải lập thành văn bản nhằm bảo đảm an toàn về mặt pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, do tối tượng của hợp đồng là tài sản có giá trị lớn, giá cả biến động thất thường, tính rủi ro cao, việc thực hiện hợp đồng thường nhiều công đoạn với thời gian kéo dài hàng tháng có khi đến nhiều năm Vì vậy, hợp đồng phải lập thành văn bản và phải tuân theo các thủ tục giao dịch chặt chẽ để các bên cần trọng hơn khi giao kết hợp đồng, bảo đảm tính rõ ràng, minh bạch của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, hạn chế thấp nhất vi phạm, tranh chấp xảy ra Thứ bảy, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là căn cứ làm phát sinh quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Theo quy định của BLDS, nội dung hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải bao gồm các yếu tố cơ bản gồm: Tên, địa chỉ của các bên; quyền và nghĩa vụ của các bên; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; giá chuyển

nhượng; phương thức, thời hạn thanh toán; quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; các thông tin khác liên quan đến QSDĐ; trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng

Tóm lại, chuyển nhượng QSDĐ là một quyền đặc biệt của chủ sử dụng Người sử dụng đất được quyền định đoạt sử dụng đất dưới sự quản lý kiểm soát của Nhà nước nhằm tạo điều kiện cho họ được tự do trong việc khai thác sử dụng, đảm bảo sử dụng hiệu quả kinh tế cao, đáp ứng yêu cầu của bản thân, và phù hợp với kinh tế thị trường

c Phạm vi các công việc công chứng

Công chứng các hợp đồng giao dịch

Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng

Như vậy cùng với việc chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, khoản 1 điều 2 Luật công chứng 2014 quy định: “Công chứng viên có quyền chứng nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”

Bản dịch

Đi kèm với quy định này, khoản 1 điều 61 Luật Công chứng năm 2014 quy định rõ:

“Việc dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt để công chứng phải do người phiên dịch là cộng tác viên của tổ chức hành nghề công chứng thực hiện Cộng tác viên phải là người tốt nghiệp đại học ngoại ngữ hoặc đại học khác mà thông thạo thứ tiếng nước ngoài đó Cộng tác viên phải chịu trách nhiệm đối với tổ chức hành nghề công chứng về tính chính xác, phù hợp của nội dung bản dịch do mình thực hiện”

Quy định này nhằm tạo thuận lợi hơn cho người dân khi có nhu cầu sử dụng bản dịch có công chứng, tránh việc khi phát hiện sai sót trong bản dịch thì người dân không biết phải tìm ai để yêu cầu bồi thường Việc quy định rõ cộng tác viên dịch thuật phải chịu trách nhiệm đối với tổ chức hành nghề công chứng về tính chính xác, phù hợp với nội dung bản dịch do mình thực hiện cũng là cơ sở để bảo đảm nâng cao trách nhiệm của người phiên dịch trong quá trình này

Chứng thực

Bên cạnh đó, Luật công chứng 2014 đã mở rộng phạm vi hoạt động của các tổ chức hành nghề công chứng, của công chứng viên khi Điều 77 của Luật quy định: “Công chứng viên được chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn

bản Việc chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản được thực hiện theo quy định của pháp luật về chứng thực”

Quy định này nhằm tạo thuận lợi hơn cho người dân trong việc lựa chọn và tiếp cận loại hình dịch vụ công này, trong khi Phòng Tư pháp cấp huyện và UBND cấp xã vẫn thực hiện công việc chứng thực theo quy định tại Nghị định số 23/2015/NĐ-CP như hiện nay; đồng thời giảm bớt sự quá tải của Phòng Tư pháp cấp huyện và UBND cấp xã trong việc chứng thực

2.1.3 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được

ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên

- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực:

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định: Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

- Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Từ những quy định trên, về hình thức khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng có công chứng, chứng thực theo quy định Hợp đồng này có thể viết tay hoặc đánh máy bằng văn bản đều được

2.2 PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

Thứ nhất, chủ thể chuyển nhượng QSDĐ là doanh nghệp: các doanh nghiệp kinh doanh đất khi chuyển nhượng QSDĐ phải đáp ứng những điều kiện cơ bản sau:

Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã; phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản Quy định phải thành lập doanh nghiệp, bởi lẽ, kinh doanh QSDĐ đòi hỏi phải được tổ chức chặt chẽ trên quy mô lớn, phải công khai, minh bạch, tạo được uy tín, thương hiệu cho hoạt động kinh doanh Với những điều kiện chặt chẽ đó, nên trong kinh doanh các hợp tác xã chiếm số lượng không lớn mà chủ yếu là các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế tham gia

Bên cạnh điều kiện về tư cách chủ thể thì đòi hỏi chủ thể phải có vốn kinh doanh Theo Điều 4 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản thì doanh nghiệp, hợp tác xã đầu tư kinh doanh đất phải có vốn pháp định là sáu tỷ đồng Việt Nam Trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp phải duy trì mức vốn điều lệ không thấp hơn mức vốn pháp định Quy định đăng ký về vốn kinh doanh, bởi lẽ, đất đai là loại hàng hóa có giá trị lớn, doanh nghiệp phải có khả năng tài chính mới có thể kinh doanh, tránh tình trạng “tay không bắt giặc”, đầu cơ tích trữ hoặc mua đi bán lại kiếm lời gây “lũng đoạn” thị trường đất đai mà không

có khả năng “sản xuất” phát triển thị trường

Trong các doanh nghiệp kinh doanh đất đai, Luật Đất đai 2013 quy định có những doanh nghiệp được bán nhà, công trình xây dựng cùng với chuyển nhượng QSDĐ bao gồm: Doanh nghiệp trong nước, doanh nghiệp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (mà tiền sử dụng đất đã trả không

có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước); doanh nghiệp của các tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc các doanh nghiệp nhận chuyển nhượng QSDĐ, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư (những doanh nghiệp chỉ được bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng mà không được chuyển nhượng QSDĐ gồm: Doanh nghiệp được giao đất không thu tiền sử dụng đất để cải tạo, xây dựng các khu chung cư cũ, để xây nhà ở xã hội, tái định cư để để bán, doanh nghiệp được giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuê đất của Nhà nước và trả tiền thuê hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng công trình xây dựng trên đất Nhà nước sẽ thu hồi đất và quyết định giao cho người mua công trình xây dựng trên đất tiếp tục sử dụng đất hoặc cho thuê sử dụng Những doanh nghiệp này không được kinh doanh QSDĐ mà chỉ được kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng trên đất)