Pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn tại văn phòng công chứng chứng nguyễn văn việt

Mặt khác do tiếp thu những tiến bộ của văn hóa, kĩ thuật tiên tiến nên kinh tế xã hội ngày càng phát triển làm cho các giao dịch ngày càng phong phú, đa dạng hơn…Từ đó các hợp đồng, giao

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM

ĐẶNG THẾ KIỆT

BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG

THỰC TIỄN TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG

NGUYỄN VĂN VIỆT TỈNH BÌNH ĐỊNH

Bình Định, tháng 6 năm 2021

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM

BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG

THỰC TIỄN TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG

NGUYỄN VĂN VIỆT TỈNH BÌNH ĐỊNH

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN : CHÂU THỊ NGỌC TUYẾT

SINH VIÊN THỰC HIỆN : ĐẶNG THẾ KIỆT

LỚP : K11LK2

MSSV : 17152380107090

Bình Định, tháng 6 năm 2021

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là một gia đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận dụng những kiến thức mình đã học được trong nhà trường Được sự nhất trí của nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Sư phạm và Dự bị đại học, trường Phân hiệu Đại học Đà Nẵng tại Kon Tum,

em đã nghiên cứu đề tài: “Pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thực tiễn tại huyện Tuy Phước.”

Để hoàn thành khóa luận, trong quá trình thực tập và nghiên cứu, em đã nhận được

sự quan tâm, giúp đỡ tận tình của nhiều các nhân và tập thể Trong trang đầu của bài khóa luận này, em xin chân thành gửi lời cảm ơn tới:

Ban giám hiệu trường Phân hiệu Đại học Đà Nẵng tại Kon Tum

Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Sư phạm và Dự bị đại học

đã tận tình dạy dỗ và dìu dắt em trong suốt quá trình học tập

Các cán bộ Phòng Công chứng Nguyễn Văn Việt tỉnh Bình Định đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành báo cáo thực tập tốt nghiệp này

Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ đạo tận tình của giảng viên hướng dẫn Châu Thị Ngọc Tuyết – người đã giúp đỡ em trong suốt quá trình hoàn thành bài báo cáo thực tập tốt nghiệp này

Em xin chân thành cảm ơn!

Bình Định, tháng 6 năm 2021

Sinh viên thực hiện

Đặng Thế Kiệt

MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 1

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 2

5 Kết cấu báo cáo 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP 1

1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HUYỆN TUY PHƯỚC, TỈNH BÌNH ĐỊNH 1

1.1.1 Vị trí địa lý 1

1.1.2 Điều kiện tự nhiên 1

1.1.3 Tiềm năng kinh tế 2

1.2 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN VĂN VIỆT TỈNH BÌNH ĐỊNH 4

1.2.1 Lịch sử hình thành và phát triển của đơn vị 4

1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức bộ máy 4

KẾT CHƯƠNG 1 6

CHƯƠNG 2 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7

2.1 KHÁI QUÁT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7

2.1.1 Khái niệm về công chứng 7

2.1.3 Khái quát về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 9

2.2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 12

2.2.1 Quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12

2.2.2 Trình tự thủ tục về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20

KẾT CHƯƠNG 2 26

CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN VĂN VIỆT, KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 27

3.1 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN VĂN VIỆT TỈNH BÌNH ĐỊNH VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 27

3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 32

KẾT CHƯƠNG 3 37

KẾT LUẬN 38 TÀI LIỆU THAM KHẢO

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thời gian qua Nhà nước đã ban hành những văn bản pháp luật từng bước xã hội hóa công chứng nhằm góp phần cải cách hành chính, cải cách tư pháp nói chung và hoạt động công chứng nói riêng Qua đó cho thấy hoạt động công chứng có vai trò ngày càng quan trọng trong mọi lĩnh vực đời sống của xã hội, đặc biệt là việc xác thực các yêu cầu giao dịch trong nền kinh tế thị trường, bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự, kinh

tế của các tổ chức, cá nhân Nhất là các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì quy định của pháp luật hiện hành nhiều quy định đều yêu cầu phải công chứng để tạo cơ sở pháp lý bảo hộ quyền và lượi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình khi tham gia các giao dịch, nhằm ngăn chặn thấp nhất những rủi ro, tranh chấp và nạn lừa đảo Tuy nhiên, để vận dụng các quy định này vào thực tiễn của đời sống xã hội trong điều kiện hiện nay còn nhiều khó khăn, bất cập, hạn chế Một mặt do đội ngũ cán bộ, công chức chưa được đào tạo những kiên thức cơ bản nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế trong tình hình mới Mặt khác do tiếp thu những tiến bộ của văn hóa, kĩ thuật tiên tiến nên kinh tế xã hội ngày càng phát triển làm cho các giao dịch ngày càng phong phú, đa dạng hơn…Từ đó các hợp đồng, giao dịch vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên tham gia giao kêt ngày càng nhiều và để lại những hậu quả không nhỏ khi thực hiện các giao dịch…Trong đó có các trường hợp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không phù hợp với pháp luật hiện hành

Ngoài ra các văn bản trong lĩnh vực công chứng trong lĩnh vực đất đai chưa thống nhất, còn nhiều mâu thuẫn chồng chéo Bộ luật dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014, Nghị định số 23/2015/NĐ-CP của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ kí và chứng thực hợp đồng giao dịch chưa phân biệt rạch ròi giữa công chứng với chứng thực và các văn bản khác cũng quy định về việc công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp xã đối với các hợp đồng, giao dịch về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân

Vì những lí do trên, em đã chọn đề tài “Pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thực tiễn tại văn phòng Công chứng chứng Nguyễn Văn Việt” làm báo cáo thực tập tốt nghiệp

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Xác định cơ sở lý luận và thực tiễn hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ đó, đánh giá mặt hạn chế, tồn tại để kiến nghị từng bước hoàn chỉnh về pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước yêu cầu quản lí Nhà nước và thực tiễn đặt ra

Do đó cần làm rõ những vấn đề về lý luận trong thẩm quyền chứng nhận các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất về trình tự, thủ tục và trách nhiệm của các cơ quan,

tổ chức chứng nhận các giao dịch trong thực hiện chứng nhận các giao dịch về quyền sử dụng đất

Đồng thời, phát hiện những vướng mắc, bất cập trong quy định về thẩm quyền công chứng hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất Kiến nghị sửa đổi, bổ sung pháp luật về công chứng để phù hợp với thực tiễn hiện nay, nhằm tăng cường sự an toàn cho các hợp đồng, giao dịch

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là quy định pháp luật đối vơi hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi về không gian: Huyện Tuy Phước, tỉnh Bình Định

Pham vị về thời gian: Được quy định trong các văn bản pháp luật như: Bộ luật Dân

sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014, Nghị định 23/2015/NĐ-CP và các văn bản khác…

4 Phương pháp nghiên cứu

Báo cáo được thực hiện dựa trên cơ sở bám sát những quan điểm, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của Nhân dân, do Nhân dân, vì Nhân dân

Bên canh đó, để thực hiện các nhiệm vụ nghiên cứu, bài báo cáo còn sử dụng các phương pháp như: phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh…

5 Kết cấu báo cáo

Ngoài phần mở đầu và kết luận thì đề tài báo cáo thực tập có 3 chương gồm:

Chương 1: Tổng quan về đơn vị thực tập

Chương 2: Những vấn đề cơ bản về công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất và quy định pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 3: Thực trạng áp dụng công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện tuy phước, kiến nghị hoàn thiện

CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP

1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HUYỆN TUY PHƯỚC, TỈNH BÌNH ĐỊNH

1.1.1 Vị trí địa lý

Bình Định là tỉnh duyên hải miền Trung Việt Nam Lãnh thổ của tỉnh trải dài 110

km theo hướng Bắc - Nam, có chiều ngang với độ hẹp trung bình là 55 km (chỗ hẹp nhất

50 km, chỗ rộng nhất 60 km) Phía Bắc giáp tỉnh Quảng Ngãi với đường ranh giới chung

63 km (điểm cực Bắc có tọa độ: 14°42'10'' Bắc, 108°55'4'' Đông) Phía Nam giáp tỉnh Phú Yên với đường ranh giới chung 50 km (điểm cực Nam có tọa độ: 13°39'10'' Bắc, 108°54'00'' Đông) Phía Tây giáp tỉnh Gia Lai có đường ranh giới chung 130 km (điểm cực Tây có tọa độ: 14°27' Bắc, 108°27' Đông) Phía Đông giáp Biển Đông với bờ biển dài 134 km, điểm cực Đông là xã Nhơn Châu (Cù Lao Xanh) thuộc thành phố Quy Nhơn (có tọa độ: 13°36'33 Bắc, 109°21' Đông) Bình Định được xem là một trong những cửa ngõ ra biển của các tỉnh Tây Nguyên và vùng nam Lào

1.1.2 Điều kiện tự nhiên

a Địa hình:

Địa hình của tỉnh tương đối phức tạp, thấp dần từ Tây sang Đông, với độ chênh lệch

khá lớn (khoảng 1.000m) Các dạng địa hình phổ biến là: Vùng núi, đồi và cao nguyên: chiếm 70% diện tích toàn tỉnh với độ cao trung bình 500 - 1.000m, đỉnh cao nhất

là 1.202m ở xã An Toàn (huyện An Lão) Các dãy núi chạy theo hướng Bắc - Nam, có sườn dốc đứng Nhiều khu vực núi ăn ra sát biển tạo thành các mỏm núi đá dọc theo bờ, vách núi dốc đứng và dưới chân là các dải cát hẹp Đặc tính này đã làm cho địa hình ven

biển trở thành một hệ thống các dãy núi thấp xen lẫn với các cồn cát và đầm phá Vùng đồi: tiếp giáp giữa miền núi phía tây và đồng bằng phía đông, có diện tích khoảng 159.276 ha, có độ cao dưới 100m, độ dốc tương đối lớn từ 10° – 15° Vùng đồng bằng: Diện tích khoảng 1.000 km², được tạo thành do các yếu tố địa hình và khí hậu,

thường nằm trên lưu vực của các con sông hoặc ven biển và được ngăn cách với biển bởi

các đầm phá, các đồi cát hay các dãy núi Vùng ven biển: Bao gồm các cồn cát, đụn cát

tạo thành một dãy hẹp chạy dọc ven biển với hình dạng và quy mô biến đổi theo thời gian Bình Định còn có 33 đảo lớn nhỏ được chia thành 10 cụm đảo hoặc đảo đơn lẻ, trong đó đảo Nhơn Châu là đảo lớn nhất (364 ha) cách TP Quy Nhơn 24 km, có trên 2.000 dân Ngoài các vùng địa hình đặc trưng nói trên, Bình Định có khá nhiều sông Các sông ngòi không lớn, độ dốc cao, ngắn, hàm lượng phù sa thấp, tổng trữ lượng nước 5,2

tỷ m³, tiềm năng thuỷ điện 182,4 triệu kw Có 4 sông lớn là: Lại Giang, Kôn, La Tinh và

Hà Thanh Nhiều hồ nhân tạo được xây dựng để phục vụ cho việc phát triển nông nghiệp

và nuôi trồng thủy hải sản Đặc biệt, đầm Thị Nại là đầm lớn, rất thuận lợi cho việc phát triển cảng biển tầm cỡ quốc gia và góp phần phát triển khu kinh tế Nhơn Hội

b Khí hậu:

Bình Định có tính chất nhiệt đới ẩm, gió mùa, thích hợp cho cây trông nhiệt đới Nhiệt độ không khí trung bình năm: ở khu vực miền núi biến đổi 20,1 - 26,1°C; tại vùng duyên hải là 27°C Độ ẩm tuyệt đối trung bình tháng trong năm: tại khu vực miền núi là 22,5 - 27,9% và độ ẩm tương đối 79 – 92%; tại vùng duyên hải độ ẩm tuyệt đối trung bình là 27,9% và độ ẩm tương đối 79% Tổng lượng mưa trung bình năm là 1.751mm, cực đại là 2.658mm, cực tiểu là 1.131mm Mùa mưa bắt đầu từ tháng 9 – 12; mùa khô kéo dài từ tháng 01 – 8 Cấu tạo địa chất, địa hình, khí hậu làm cho Bình Định tuy không

có đồng bằng rộng lớn nhưng có đồng ruộng phì nhiêu, đa dạng về sản phẩm nông, lâm, ngư …, nhiều tài nguyên khoáng sản, tiềm năng thuỷ điện, điện gió và điện mặt trời

c Đất đai

Bình Định có tổng diện tích tự nhiên 607.133 ha, với 11 nhóm đất, 30 loại đất khác nhau trong đó đất phù sa chiếm 71.000 ha Hiện có 137.087 ha đất nông nghiệp (bao gồm: đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm); 370.514 ha đất lâm nghiệp có rừng; 2.785 ha đất nuôi trồng thủy sản, 214 ha đất làm muối; 71.938 ha đất phi nông nghiệp và 23.085

ha đất chưa sử dụng (số liệu niên giám thống kê năm 2017)

1.1.3 Tiềm năng kinh tế

a Tiềm năng du lịch

Điểm đến hấp dẫn nằm giữa lòng TP Quy Nhơn bình yên thơ mộng là bán đảo Phương Mai – cầu Thị Nại nối liền với khu kinh tế Nhơn Hội, cách trung tâm Thành phố 8km về hướng Đông Bắc Có diện tích chừng 300ha, núi Phương Mai – nơi còn bảo tồn được hệ sinh thái tương đối phong phú với nhiều loại cây, động vật quý hiếm Cạnh núi Phương Mai là đầm Thị Nại Đây là một quần thể sinh thái rất phong phú và tuyệt đẹp, mang lại những giá trị vật chất và tinh thần cho người dân phố biển Một loại hình du lịch mới thu hút và hấp dẫn du khách là đồi trượt cát bãi biển Nhơn Lý, thuộc bán đảo Phương Mai Đến đây, du khách chinh phục độ cao 100m, trên hành trình chinh phục du khách sẽ thấy sự bao la của thế giới cát, vẻ đẹp hoang sơ quyến rũ của nó, những doi cát được thay hình đổi dạng hằng ngày, hàng giờ bởi gió ngàn khơi của biển đảo, phóng túng

và phiêu bồng suốt ngày đêm

Điểm đến hấp dẫn nằm giữa lòng TP Quy Nhơn bình yên thơ mộng là bán đảo Phương Mai – cầu Thị Nại nối liền với khu kinh tế Nhơn Hội, cách trung tâm Thành phố 8km về hướng Đông Bắc Có diện tích chừng 300ha, núi Phương Mai – nơi còn bảo tồn được hệ sinh thái tương đối phong phú với nhiều loại cây, động vật quý hiếm Cạnh núi Phương Mai là đầm Thị Nại Đây là một quần thể sinh thái rất phong phú và tuyệt đẹp, mang lại những giá trị vật chất và tinh thần cho người dân phố biển Một loại hình du lịch mới thu hút và hấp dẫn du khách là đồi trượt cát bãi biển Nhơn Lý, thuộc bán đảo Phương Mai Đến đây, du khách chinh phục độ cao 100m, trên hành trình chinh phục du khách sẽ thấy sự bao la của thế giới cát, vẻ đẹp hoang sơ quyến rũ của nó, những doi cát được thay hình đổi dạng hằng ngày, hàng giờ bởi gió ngàn khơi của biển đảo, phóng túng

và phiêu bồng suốt ngày đêm

Với những tiềm năng du lịch lớn như vậy, ngành du lịch Bình Định đã đưa ra những giải pháp phát triển du lịch dài hơi, giai đoạn 10 năm tới (2010 - 2020); trong đó có giải pháp quy hoạch các làng nghề truyền thống: gỗ mỹ nghệ, chằm nón, nấu rượu Bầu Đá, làm bún Song thằn để phục vụ du lịch Mặt khác, tỉnh cũng có quyết định ưu tiên khai thác mở rộng thị trường du lịch truyền thống, du lịch văn hóa, lịch sử, du lịch sinh thái UBND tỉnh cũng đã có kế hoạch đầu tư, tu bổ, nâng cấp một số di tích trọng điểm như:

mở rộng Bảo tàng Quang Trung thuộc cấp quốc gia quản lý, xây dựng lại Bảo tàng tổng hợp tỉnh, xây dựng thêm một Bảo tàng Chăm Đồng thời, ngành du lịch đã thường xuyên phối hợp, cung cấp thông tin tư liệu trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm giới thiệu rộng rãi tiềm năng du lịch, các dự án, chính sách phát triển du lịch địa phương đến đông đảo du khách, các nhà đầu tư kinh doanh du lịch trong và ngoài nước

b Những lĩnh vực kinh tế lợi thế

Bình Định có vị trí địa kinh tế đặc biệt quan trọng trong việc giao lưu với các quốc gia ở khu vực và quốc tế; nằm ở trung điểm của trục giao thông đường sắt và đường bộ Bắc - Nam Việt Nam, đồng thời là cửa ngõ ra biển Đông gần nhất và thuận lợi nhất của Tây Nguyên, Nam Lào, Đông Bắc Campuchia và Đông Bắc Thái Lan thông qua Quốc lộ

19 và cảng biển quốc tế Quy Nhơn Ngoài lợi thế này, Bình Định còn có nguồn tài nguyên tự nhiên, tài nguyên nhân văn phong phú và nguồn nhân lực khá dồi dào Trong Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Bình Định đến năm 2020 đã được Thủ

tướng Chính phủ phê duyệt (theo Quyết định số 54/2009/QĐ-TTg ngày 14/4/2009), Bình

Định được xác định sẽ phấn đấu trở thành tỉnh có nền công nghiệp hiện đại và là một trong những trung tâm phát triển về kinh tế - xã hội, đóng góp tích cực vào sự phát triển của Vùng kinh tế trọng điểm miền Trung và cả nước, đời sống nhân dân được cải thiện và nâng cao, môi trường sinh thái được bảo vệ, an ninh và quốc phòng luôn bảo đảm

Hệ thống giao thông đường bộ, đường sắt, đường thuỷ, đường hàng không và đường biển khá thuận lợi Quốc lộ 1 đoạn qua Bình Định dài 118 km, Quốc lộ 1D đoạn qua Bình Định dài 20,7 km, Quốc lộ 19 qua Bình Định dài 69,5 km, ngoài ra còn có Quốc lộ 19B, Quốc lộ 19C, hệ thống đường tỉnh (tổng chiều dài 506 km), đường huyện

và đường nông thôn; lưu lượng xe trung bình ngày đêm khoảng 2.500-2.700 xe Quốc lộ

19 nối liền cảng biển quốc tế Quy Nhơn với các tỉnh thuộc khu vực vùng Bắc Tây Nguyên qua các cửa khẩu quốc tế Đức Cơ, Bờ Y và vùng 3 biên giới Việt Nam- Lào- Campuchia, là một trong những con đường trong hệ thống trục ngang ở miền Trung Việt Nam hiện nay, tạo điều kiện liên kết Đông - Tây, thúc đẩy giao lưu kinh tế, hợp tác phát triển với bên ngoài Hiện nay tỉnh đang triển khai đầu tư tuyến đường Sân bay Phù Cát - Khu Kinh tế Nhơn Hội, Canh Vinh (Vân Canh) - Quy Nhơn, tuyến đường Quốc lộ 19 mới, tuyến đường ven biển tạo điều kiện kết nối các vùng, khu kinh tế Sân bay Phù Cát cách Tp Quy Nhơn 30 km về phía Tây Bắc, có đường băng rộng 45 mét dài 3.050 mét Tuyến Quy Nhơn - Thành phố Hồ Chí Minh, Quy Nhơn - Hà Nội và ngược lại có các chuyến bay của Vietnam Airlines, Vietjet Air, Jetstar Pacific, Bamboo airways Nhà ga hàng không Phù Cát đã được nâng cấp với công suất trên 1,5 triệu hành khách/giờ

Đường sắt Bắc - Nam đi qua Bình Định dài 148 km gồm 11 ga, trong đó ga Diêu Trì là

ga lớn, là đầu mối của tất cả các loại tàu trên tuyến đường sắt Ngoài các chuyến tàu Bắc- Nam còn các chuyến tàu nhanh từ Quy Nhơn đi vào các tỉnh khu vực Nam Trung bộ đến

TP Hồ Chí Minh và đi ra đến Nghệ An

Bình Định có cảng biển quốc tế Quy Nhơn, cảng Thị Nại và Tân cảng Miền Trung, trong đó cảng biển quốc tế Quy Nhơn có khả năng đón tàu tải trọng từ 5 vạn tấn, cách Phao số 0 khoảng 6 hải lý, cách hải phận quốc tế 150 hải lý Lượng hàng qua Cảng Quy Nhơn năm 2018 đạt trên 8,2 triệu TTQ, phấn đấu đến năm 2020 đạt trên 10 triệu TTQ Bình Định là tỉnh có tiềm năng về kinh tế biển; với chiều dài bờ biển 134km; vùng lãnh hải 2.500km2, vùng đặc quyền kinh tế 40.000km2; có các cảng cá Nhơn Châu, Quy Nhơn, Tam Quan, Đề Gi và khu trú đậu tàu thuyền Tam Quan Trong các cảng cá nêu trên có cảng cá Nhơn Châu là tốt nhất, có nguồn lợi hải sản phong phú, giá trị kinh tế cao như cá thu, cá ngừ đại dương, cá nục, cá trích, cá cơm, cá chuồn, tôm mực cùng các đặc sản quý hiếm (yến sào, cua huỳnh đế, hải sâm ) Tổng số tàu thuyền là gần 8.000 chiếc, phần lớn là các tàu thuyền đánh bắt xa bờ Sản lượng hải sản khai thác hàng năm khoảng trên 100.000 tấn

1.2 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN VĂN VIỆT TỈNH BÌNH ĐỊNH

1.2.1 Lịch sử hình thành và phát triển của đơn vị

Tên đơn vị: Văn phòng Công chứng Nguyễn Văn Việt tỉnh Bình Định

Địa chỉ: khu phố Diêu Trì, huyện Tuy Phước, tỉnh Bình Định

Điện thoại: 0914099293 - Email: vpccnvv@gmail.com

Văn phòng Công chứng Nguyễn Văn Việt (Chuyển Đổi từ Văn Phòng Công Chứng Miền Trung Có chức năng cung cấp dịch vụ công chứng; các công chứng viên có nhiệm

vụ chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác bằng văn bản

mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng

Văn phòng Công chứng Nguyễn Văn Việt được thành lập vào ngày 24-9-2014 có

mã số thuế là 4101432109 hiện đang đăng ký kinh doanh tại địa chỉ khu phố Diêu Trì, huyện Tuy Phươc, tỉnh Bình Định

Phòng công chứng Nguyễn Văn Việt chuyên thực hiện các hoạt động chứng thực và công chứng giao dịch, văn bản là: hợp đồng mua bán nhà ở; hợp đồng mua bán bất động sản đấu giá; hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Hợp đồng thế chấp QSDĐ và nhà ở; Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất; Hợp đồng thế chấp tài sản; Hợp đồng mua bán xe: Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế Nhằm đáp kịp thời và đầy đủ nhu cầu của cá nhân

1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức bộ máy

a Chức năng

Chức năng của Phòng Công chứng Nguyễn Văn Việt tỉnh Bình Định là thông qua hoạt động công chứng góp phần bảo đảm an toàn pháp lý trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và các quan hệ xã hội khác, phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa

b Nhiệm vụ

+ Chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch bằng văn bản

mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật trên cơ sở người tham gia hợp đồng, giao dịch là hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung của hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, đạo đức xã hội và hoạt động theo Luật công chứng và các văn bản liên quan

+ Thực hiện các công việc có liên quan đến chức năng, nhiệm vụ của Phòng do Ban Giám đốc Sở giao

+ Hàng năm xây dựng chương trình và kế hoạch công tác, lập báo cáo dự toán thu, chi và báo cáo thanh quyết toán tài chính theo quy định

+ Quản lý công tác tổ chức công chức, viên chức và người lao động, quản lý tài sản,

hồ sơ, tài liệu lưu trữ của đơn vị

+ Tổ chức tốt công tác tiếp dân và giải quyết khiếu nại, tố cáo theo thẩm quyền

c Cơ cấu tổ chức biên chế

+ Tổ chức: Hiện có 09 người, trong đó: Phó trưởng phòng phụ trách phòng, Phó trưởng phòng là công chứng viên, kế toán, văn thư, 2 chuyên viên và 03 nhân viên giúp việc

KẾT CHƯƠNG 1

Công chứng là một dịch vụ công đặc biệt, công chứng viên được Nhà nước bổ nhiệm và ủy quyền thực hiện việc chứng nhận tính hợp pháp, tính xác thực của hợp đồng, giao dịch, tạo ra những bảo đảm pháp lý bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức phù hợp với Hiến pháp và pháp luật, ngăn ngừa rủi ro, tranh chấp Tổ chức và hoạt động công chứng phải có tính ổn định và bền vững cao, cần sự quản lý, định hướng, điều tiết chặt chẽ của Nhà nước trong một quy hoạch phát triển tổng thể của quốc gia và được triển khai theo đúng quy hoạch của từng địa phương Bảo đảm việc xã hội hóa hoạt động công chứng có bước đi phù hợp, theo quy hoạch và lộ trình cụ thể

Hiện nay, hoạt động công chứng của nước ta phát triển nhanh chóng, cho thấy sự phát triển của kinh tế xã hội, khi nhu cầu giao kết dân sự của người dân càng tăng cao Thực tiễn thực hiện, áp dụng pháp luật cho thấy tranh chấp trong xã hội ngày càng tăng, trong đó có nguyên nhân là không có bằng chứng xác thực Do vậy, tạo sự ổn định quan

hệ xã hội, giao dịch dân sự, kinh thế là điều đặc biệt quan trọng nhằm phát triển kinh tế,

xã hội Trong tinh thần đó, Bác Hồ đã nói rất sâu sắc rằng: “Xét xử đúng là tốt, không phải xét xử còn tốt hơn.” Cho nên đẩy mạnh tuyên truyền phổ biến pháp luật là cần thiết, song tăng cường hơn nữa các biện pháp, công cụ tổ chức thực hiện pháp luật cũng cần thiết không kém Công chứng là một hoạt động quan trọng, một thể chết không thể thiếu được của Nhà nước pháp quyền Thông qua hoạt động công chứng và các quy định hướng dẫn, điều chỉnh pháp luật trở thành hiện thực sinh động của đời sống xã hội, thành hành vi xử sự theo đúng pháp luật Do đó xét trên bình diện công dân thì công chứng là một công cụ hữu hiệu bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của họ, phòng ngừa tranh chấp và

vi phạm pháp luật, tạo ra sự ổn định của quan hệ giao dịch dân sự, tài sản, bảo đảm trật

tự, kỷ cương Mặt khác về phương diện Nhà nước thì công chứng tạo ra một chứng cứ xác thực, kịp thời không ai có thể phản bác, chối cãi, trừ trường hợp có ý kiến của người thứ ba và được quá trình tố tụng cho là không đúng, bởi vậy cơ quan công chứng được xác định là cơ quan bổ trợ tự pháp

Như vậy, công chứng là hoạt động dịch vụ công đặc biệt phục vụ và tạo ra những bảo đảm, an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch dân sự qua đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức, ngăn ngừa rủi ro, hạn chế tranh chấp dân sự góp phần bảo đảm trật tự kinh tế - xã hội

CHƯƠNG 2

NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1 KHÁI QUÁT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1 Khái niệm về công chứng

Theo từ điển Luật học thì Công chứng là: “Chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được giao kết và các giấy tờ từ bản gốc được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và quan hệ xã hội khác Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ, trừ trường hợp thực hiện không đúng thẩm quyền hoặc không tuân theo thủ tục pháp luật hoặc bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu Hợp đồng đã được công chứng có giá trị thi hành đối với các bên giao kết; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.”

Theo quy định của Nghị định số 45/HĐBT ngày 27-2-1991 của Hội đồng bộ trưởng

về tổ chức và hoạt động công chứng nhà nước: “Công chứng nhà nước là việc chứng nhận tính xác thực các hợp đồng và giấy tờ theo quy định của pháp luật, nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân và cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế , tổ chức xã hội, góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường phap chế xã hội chủ nghĩa.” Theo quy định của Nghị định số 75/2000/NĐ-CP khái niệm về công chứng đã được xác định khoa học hơn, rõ ràng hơn và tách biệt riêng giữa công chứng với chứng thực

“Công chứng là việc Phòng Công chứng chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được giao kết hoặc giao dịch khác được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và quan hệ xã hội khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) và thực hiện các việc khác theo quy định của Nghị định này.”

Theo quy định của Luật Công chứng 2006: “Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc

cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.”

Theo quy định của Luật Công chứng 2014: “Công chứng là việc công chứng viên

của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.”

Qua các khái niệm trên mặc dù ở những thời điểm khác nhau, có những khái niệm khác nhau về cách diễn đạt nhưng chung quy lại ta thể hiểu rằng: “Công chứng là hành vi của công chứng viên thực hiện chứng nhận tính xác thực của các hợp đồng, giao dịch nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể là các nhâ, tổ chức Việt Nam hoặc cá

nhân, tổ chức nước ngoài tham gia các hợp đồng, giao dịch đó nhằm phòng ngừa tranh chấp và vi phạm pháp luật

2.1.2 Đặc điểm công chứng

Thứ nhất, nội dung của hoạt động công chứng là lập hợp đồng, giấy tờ theo yêu cầu của một hoặc các bên trong giao dịch và chưng nhận các hợp đồng giấy tờ theo quy định của pháp luật Nội dung công chứng là công chưng viên chứng nhận về thời gian, địa điểm công chứng, họ, tên công chứng viên, tên tổ chức hành nghề công chứng; chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân

sự, mục đích, nội dung của hoạt động, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, chữ kí hoặc dấu điểm chỉ của người tham gia hợp đồng, giao dịch Đây là đặc điểm cơ bản nhất đê phân biệt hoạt động công chứng với những hoạt động mang tính chất hnhf chính của các cơ quan chính quyền là nhà nước ở địa phương

Thứ hai, chủ thể thực hiện hoạt động công chứng là Công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng (Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014) và Viên chức lãnh

sự, viên chức ngoại giao của Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện lãnh sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài (Điều 78 Luật Công chứng 2014)

Thứ ba, đối tượng của hoạt động công chứng là hợp đồng, giao dịch dân sự khác; Bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt

Thứ tư, phạm vi của hoạt động công chứng: Công chứng viên khi thực hiện hoạt động công chứng phải chịu trách nhiệm cả nội dung và hình thức của hợp đồng, giao dịch, bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc ngược lại

Thứ năm, giá trị pháp lý của công chứng: Căn cứ Điều 5 Luật Công chứng năm

2014 quy định Giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:

"1 Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng

2 Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia

có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác

3 Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp

bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu

4 Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch.”

Ngoài ra, hoạt động của công chứng vừa mang tính công quyền vừa mang tính chất dịch vụ công Tính công quyền thể hiện ở chỗ công chứng viên của phòng công chứng hay của các văn phòng công chứng đều do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm để công chứng các hợp đồng giao dịch giữa các tổ chức, công dân theo qui định của pháp luật Khi tác nghiệp, công chứng viên nhân danh nhà nước thực thi công việc Hoạt động công

chứng còn mang tính chất dịch vụ công tức là thực hiện một loại dịch vụ của Nhà nước nhưng được Nhà nước giao cho tổ chức hành nghề công chứng đảm nhiệm, đó là công chứng các hợp đồng giao dịch mà các tổ chức và cá nhân yêu cầu Một trong những nguyên tắc cơ bản của dịch vụ công là phải bảo đảm được tính liên tục không bị gián đoạn của dịch vụ công Hoạt động dịch vụ này nhằm hướng tới 3 lợi ích sau:

- Lợi ích của nhà nước: Hoạt động công chứng góp phần làm cho các giao dịch dân

sự, kinh tế, thương mại được thực hiện theo đúng khuôn khổ của pháp luật, góp phần tăng cường pháp chế XHCN

- Lợi ích của các bên tham gia giao dịch: Công chứng giúp cho các tổ chức, cá nhân thực hiện các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại theo đúng pháp luật, nhờ đó giảm thiểu tranh chấp, bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch

- Lợi ích của tổ chức hành nghề công chứng: Khi thực hiện hoạt động công chứng,

tổ chức hành nghề công chứng được thu phí và thù lao công chứng theo qui định

Công chứng viên có sự độc lập, trong tác nghiệp chuyên môn, công chứng viên không chịu trách nhiệm trước các cơ quan cơ quan cấp trên hay trước trưởng phòng, trưởng văn phòng mà tự chịu trách nhiệm trước pháp luật Vì vậy, trong tác nghiệp chuyên môn, công chứng viên không bị lệ thuộc vào cấp trên

Các tổ chức hành nghề công chứng được Nhà nước chuyển giao cho một phần quyền của Nhà nước để thực hiện chức năng của Nhà nước trong một lĩnh vực cụ thể là công chứng các hợp đồng giao dịch Đồng thời, Nhà nước cũng chuyển giao cho các tổ chức hành nghề công chứng một trách nhiệm và nghĩa vụ lớn là phải thực hiện công chứng một cách đúng pháp luật và đảm bảo được lợi ích của Nhà nước

2.1.3 Khái quát về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

a Khái niệm

* Khái niệm hợp đồng

Hợp đồng là một khái niệm có nguồn gốc lâu đời và là một trong những chế định quan trọng của pháp luật dân sự Điều 388 BLDS năm 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2011) quy định khái niệm hợp đồng như sau: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên

về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” Tuy nhiên, quan hệ pháp luật dân sự theo nghĩa rộng bao gồm cả những quan hệ về đầu tư, lao động, kinh doanh thương mại, bảo hiểm… Theo đó, nếu trong khái niệm về hợp đồng từ “dân sự” được đặt đằng sau hai từ “hợp đồng” và sau hai từ nghĩa vụ thì điều này dẫn đến thực tiễn thi hành pháp luật có cách hiểu rằng những quy định của BLDS hiện hành chỉ liên quan đến hợp đồng dân sự Như vậy, sẽ làm hạn chế phạm vi điều chỉnh của BLDS đối với tất

cả các loại hợp đồng, bao gồm cả hợp đồng dân sự, hợp đồng lao động, hợp đồng kinh doanh hay hợp đồng thương mại…

Điều 385 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự” So với BLDS cũ thì BLDS năm 2015 đã bỏ cụm từ “dân sự” sau hai từ “hợp đồng” Quy định mới về khái

niệm hợp đồng tại Điều 385 của BLDS năm 2015 là điểm mới quan trọng, đáng chú ý không những về mặt kỹ thuật lập pháp và còn làm tăng tính khả thi, minh bạch trong thực tiễn áp dụng, mở rộng phạm vi điều chỉnh

* Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các

bê, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất và quyền sử dụng cho bên nnhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định

Xét về mặt lịch sử thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980 Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là khái niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng ruộng đất" Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác (hợp pháp) theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất,người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp

lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

b Đặc điểm

Để hiểu rỏ về những đặc trưng riêng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chúng ta cần đi sâu và phân tích và so sánh một số hình thức chuyển nhượng đất đai khác

- Một là, so sánh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng là phương thức đơn giản của chuyển quyền sử dụng đất, theo đó các bên có quyền sử dụng đất thoả thuận chuyển quyền sử dụng đất cho nhau để thoả mãn nhu cầu thuận lợi trong sản xuất đời sống

Mục đích của chuyển đổi quyền sử dụng đất là tạo điều kiện thuận tiện cho sản xuất

và đời sống, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất Việc nhà nước ghi nhận quyền này có

ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, nhất là trong sản xuất nông nghiệp trong nhưng năm qua, Nhà nước đã có nhiều chủ trương khuyến kích việt chuyển đổi ruộng đất sản xuất nông nghiệp, qua quá trình thử nghiệm chủ trương này ở một số địa phương cho thấy, đã khắc phục được tình trạng đất đaimanh mún, giảm thiểu số lượng thửa đất, tăng thêm diện tích

trên mỗi thửa đất, tạo điều kiện thuận lợi cho đưa tiến bộ khoa học vào sản xuất nông nghiệp, nhờ đó năng suất cây trồng và sản lượng tăng lên rỏ rệt

Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia Tuy nhiên, giữa hai hình thức này có

sử khác nhau và nó thể hiện ở chổ, nếu như trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng

đất, đối tượng của quan hệ là “đổi đất lấy tiền” và việc thực hiện quan hệ này là quá trình

chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng để thiết lập quyền sử dụng đất cho

bên nhận chuyển nhượng (quan hệ một chiều) Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng

đất, các bên có thể thoả thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất nhưng mục đích cơ bản vẩn là vấn đề mà cả người sử dụng đất và cơ quan quản

lý Nhà nướcquan tâm đó là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau Việt thực hiện quan

hệ nàylaf quá trình cùng một lúc chấm dứt quyền sử dụng đất của hai bên đối với thửa đất

họ đang sử dụng để thiết lập quyền sử dụng đất cho cả hai bên nhận quyền sử dụng đất từ

phía bên kia (quan hệ hai chiều)

- Hai là, so sánh quyền sử dụng đất với hình thức thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là trường hợp người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình mang đi thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự Nghĩa vụ dân sự là nghĩa vụ bên thế chấp, thông thường phát sinh từ hợp đồng vay mượng tiền, tài sản của bên nhận thế chấp và phải thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất để đem ra thế chấp

Cũng như quyền sử dụng đất, khi thế chấp quyền sử dụng đất phải chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp nhưng sự chuyển giao này chỉ mang tính chất tạm thời, trong thời hạn thế chấp hoặc chưa giải trừ thế chấp

Như vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất

là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không trọn vẹn và có điều kiện, hay nói một cách

khác, trong quan hệ thuế chấp, việc “chuyển quyền” ở đây thực ra là chuyển “quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý” từ bên thế chấp sang cho bên nhận thế chấp kiểm soát, nắm giữ “quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý” đó,còn “quyền sử dụng đất thực tế” vẩn thuộc bên thế chấp,và bên nhận thế chấp chỉ có quyền “định đoạt theo quy định của pháp luật” Điều kiện chủ thể của bên nhận thế chấp không rộng rãi nhưng bên nhận

chuyển nhượng mà bị pháp luật hạn chế rất nhiều, theo quy định hiện hành, chỉ có tổ chức tín dụng và đảm bảo những điều kiện nhất định mới có quyền nhận thế chấp

- Ba là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức mua bán tài sản

Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản là các quan hệ của nó điều thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật dân

sự, theo đó, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều đuợc phát sinh thông qua hình thức hợp đồng, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ bên kia, một bên có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

hoặc tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài sản) và nhận tiền: ngược lại, bên kia có nghĩa

vụ trả tiền và nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản

2.2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN

NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.2.1 Quy định pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

Các quy định của pháp luật hiện hành về chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan tới nhiều lĩnh vực như giao dịch dân sự, hoạt động kinh doanh thương mại, quản lý đất đai nên được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau Bên cạnh Bộ luật Dân sự, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn được điều chỉnh bằng các luật chuyên ngành (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản)

a Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Do đất đai và quyền sử dụng đất có những đặc tính hết sức riêng biệt nên có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đất đai luôn cố định, bất biến và chịu ảnh hưởng sâu sắc về tập quán sinh hoạt, điều kiện kinh tế - xã hội của mỗi vùng miền

Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất” Ngoài ra, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải

có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013 Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

Theo quy định trên thì người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

(a) Có giấy chứng nhận: Theo Luật Đất đai năm 2013, người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đều được cấp một loại giấy chứng nhận là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” nhưng với nội dung thông tin khác nhau tùy thuộc vào phạm vi quyền của họ

Tuy nhiên, các loại giấy chứng nhận đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp

lý và không phải đổi sang “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” Các loại giấy chứng nhận này là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Ngoài ra, người thừa kế nhận thừa kế quyền sử dụng đất vẫn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất được thừa kế dù chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhưng đã có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận đó Đối với trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, thì người nhận thừa kế không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

(b) Đất không có tranh chấp: Khi một tài sản đang có tranh chấp đồng nghĩa với việc một người khác có thể đang có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản đó, nên việc định đoạt tài sản trong các trường hợp này có thể bị ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chính đáng của người liên quan và có thể kéo theo trình trạng kiện tụng tranh chấp Vì thế, một mặt

để bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng cho các chủ thể khác có liên quan, mặt khác, nhằm tránh tình trạng tranh chấp về sau này, pháp luật thường không cho phép các chủ thể định đoạt (mua bán, chuyển nhượng) các tài sản đang có tranh chấp Tuy nhiên, cần phải xác định như thế nào là đất có tranh chấp, bản chất của tranh chấp đó là để bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của người đang tranh chấp hay việc “tranh chấp” đó chỉ với mục đích làm cho người có quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng được quyền sử dụng đất đó Thực tế đã cho thấy có nhiều trường hợp chỉ vì không muốn cho người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nên có người đã tạo ra lý do tranh chấp Khi đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quản lý đất đai, các tổ chức có liên quan đến việc thực hiện thủ tục về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều tạm dừng việc thực hiện

đó cho đến khi tranh chấp được giải quyết Đây là việc ngụy tạo lý do tranh chấp với mục đích ngăn cản quyền chuyển nhượng chính đáng là hành vi xâm phạm đến quyền sở hữu tài sản của người sử dụng đất và có thể gây thiệt hại lớn cho họ nếu như họ mất cơ hội chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tạo vốn kinh doanh, sản xuất

Khái niệm “tranh chấp đất đai” được ghi nhận tại khoản 23 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” Nội dung tranh chấp trong tranh chấp đất đai

là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tuy nhiên, “quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” là một khái niệm quá rộng và sự quy định thiếu tính cụ thể này đã dẫn đến tình

trạng việc gì liên quan đến đất đai đều được coi là tranh chấp đất đai Hiện đã có nhiều định nghĩa về tranh chấp đất đai, chẳng hạn: “Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai” hoặc “Tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất” Tuy nhiên, các định nghĩa trên vẫn chưa chỉ ra nội hàm bản chất của tranh chấp đất đai Trên thực tế, có quá nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai như: Tranh chấp ranh giới, mốc giới, quyền địa dịch; quyền sử dụng đất, tranh chấp các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất với các thủ tục tranh chấp khác nhau, trong đó, nếu tranh chấp về mốc giới, quyền địa dịch tuy cũng là một dạng tranh chấp đất đai nhưng khi quyền sử dụng đất được chuyển nhượng vẫn không ảnh hưởng đến quyền của người đang tranh chấp vì theo quy định của pháp luật, chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người tiếp tục phải thực hiện các nghĩa vụ đối với quyền địa dịch Vì vậy, các tranh chấp này không làm mất đi quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Pháp luật về đất đai hiện hành quy định rằng, khi có tranh chấp đất đai thì khuyến khích các bên tự hòa giải, khi các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải Trường hợp đã được hòa giải tại

Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự Khi các bên có sự bất đồng về quyền và nghĩa vụ đối với nhau nhưng sau đó “tự hòa giải” và không có bên nào gửi đơn yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết thì có gọi là tranh chấp được không? Tranh chấp đất đai chính là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ giữa các bên đương sự nên thủ tục giải quyết tranh chấp này phải thông qua con đường tố tụng Do vậy, chỉ khi nào một bên đã gửi đơn yêu cầu UBND cấp cơ sở giải quyết tranh chấp quyền và nghĩa

vụ liên quan đến đất đai mới bị coi là đất đang có tranh chấp Mặt khác, người sử dụng đất chỉ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu tranh chấp đó đang được Tòa

án có thẩm quyền thụ lý để giải quyết

(c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Mục đích của việc

kê biên tài sản là nhằm bảo đảm hiệu lực thi hành bản án, quyết định trên thực tế Theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự thì chỉ được kê biên tài sản thuộc sở hữu của người phải thi hành án nên quyền sử dụng đất đã bị kê biên là một loại tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất nhưng vì mục đích trên, pháp luật đất đai không thừa nhận các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đối tượng chuyển nhượng đã bị kê biên Theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự thì quyền sử dụng đất có thể bị kê biên trước khi các bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cũng có thể bị

kê biên kể cả khi quyền sử dụng đất đó đã được chuyển giao cho người khác theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

(d) Trong thời hạn sử dụng đất: Tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất, căn cứ xác lập quyền sử dụng đất mà thời hạn sử dụng đất sẽ có sự khác nhau Mặt khác, về cơ bản, quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng nếu được xác lập thông qua việc được nhà

nước giao đất, cho thuê đất và trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Vì vậy, thời hạn sử dụng đất có thể xác định được thông qua căn cứ xác lập quyền sử dụng đất và cho thông qua quy định về thời hạn sử dụng đất của pháp luật về đất đai

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì thời hạn sử dụng đất bao gồm hai loại: (i) Đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài, bao gồm đất ở do hộ gia đình, cá nhân

sử dụng; đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật Đất đai năm 2013; đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê; đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị -

xã hội; đất xây dựng công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật Đất đai năm 2013; đất tín ngưỡng; đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài;

(ii)Đất sử dụng có thời hạn, bao gồm đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản

4 và khoản 5 Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013 là 50 năm Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này; thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm; thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm…

Như vậy, với hai loại thời hạn sử dụng đất nói trên thì phải xem xét đến điều kiện này khi thực hiện quyền chuyển nhượng nếu đất được chuyển nhượng là đất sử dụng có thời hạn hoặc đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài theo quy định của pháp luật nhưng quyền sử dụng đất đó được xác lập từ việc thuê đất có trả tiền cho cả thời gian thuê Ngoài những điều kiện trên, do đặc thù riêng của từng loại đất và quyền sử dụng đất của các chủ thể cũng có sự khác nhau nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng các điều kiện khác trong những trường hợp cụ thể: Việc chuyển nhượng quyền

sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để

chuyển nhượng chỉ được thực hiện khi dự án đã xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi

có đủ các điều kiện: Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và

dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận Cùng với đó, người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện: Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm quy định của pháp luật

về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó Còn đối với người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án

Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định rõ các trường hợp không được nhận chuyển nhượng Theo đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng;

tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó

b Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có tài sản gắn liền với đất

Chuyển nhượng về bản chất là mua bán, đó là việc một bên (bên bán) chuyển giao tài sản và quyền sở hữu đối với tài sản từ mình sang bên kia (bên mua) để nhận từ bên kia một khoản tiền nhất định Đối tượng chuyển nhượng trong trường hợp này chỉ là quyền

sử dụng đất nên hợp đồng này có tên gọi là: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giao dịch dân sự phải tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai Nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản thì còn phải tuân theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản

(a) Về hình thức, thủ tục xác lập hợp đồng