Trong cơ chế thị trường, hoạt động tín dụng là chức năng kinh doanh của Ngân hàng, đồng thời là nguồn lực tài chính chủ yếu cung cấp cho các doanh nghiệp, hộ gia đình sản xuất kinh doanh. Để đảm được tiền cho vay, ngân hàng phải áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay do pháp luật qui định. Một trong các biện pháp đó là thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trường hợp bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng sẽ xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Em xin chọn đề: “Bình luận về một hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại và rút ra những bài học từ hợp đồng đó.”
Trang 1MỞ ĐẦU
Trong cơ chế thị trường, hoạt động tín dụng là chức năng kinh doanh của Ngân hàng, đồng thời là nguồn lực tài chính chủ yếu cung cấp cho các doanh nghiệp,
hộ gia đình sản xuất kinh doanh Để đảm được tiền cho vay, ngân hàng phải áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay do pháp luật qui định Một trong các biện pháp đó là thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Trường hợp bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng sẽ xử lý tài sản bảo đảm để thu
hồi nợ Em xin chọn đề: “Bình luận về một hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại và rút ra những bài học từ hợp đồng đó.”
NỘI DUNG
I BÌNH LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1 Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là các bên tham gia hợp đồng thế chấp
Trong trường hợp này, theo Điều 715 BLDS 2005, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thế chấp, ông Vũ T V và
bà Trần T L., dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên bên nhận thế chấp là Ngân hàng TMCP Quốc tế VIB Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp
2 Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất
Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 718 BLDS 2005, theo đó quyền sử dụng đất có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ Mặt khác, người sử dụng đất còn có thể thế chấp cả nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác gắn liền với đất, nếu có thoả thuận giữa họ và bên nhận thế chấp
Trang 2Vận dụng quy định của pháp luật về phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất tại Điều 716 BLDS 2005, trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đều ghi nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đều thuộc tài sản thế chấp Việc quy định này để nhằm tạo lợi thế, bảo đảm hơn cho ngân hàng vì việc thế chấp
cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ làm tăng giá trị của tài sản thế chấp, thuận lợi hơn trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm Trong trường hợp chỉ thế chấp đối với quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất thì quá
trình xử lý tài sản thế chấp sẽ gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc nhất là trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất, đặc biệt là khi BLDS 2005 chưa điều chỉnh việc thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất
3 Hình thức hợp đồng
Để thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại, các chủ thể phải ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để ghi nhận các nội dung của thế chấp, các quyền nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng, Theo quy định của Luật Đất đai 2003, hình thức của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện: (i) Việc thế chấp quyền sử dụng đất có thể được lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng tín dụng (ii) Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm
4 Nội dung hợp đồng
Nhìn chung, điều khoản của các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng đã phù hợp với quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai và phù hợp các chuẩn mực chung của xã hội Về áp dụng mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất BLDS 2005, Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định: “Hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất do các bên liên quan lập nhưng không trái với quy định của pháp luật về dân sự” Có thể thấy, Ngân hàng TMCP VIB tự xây dựng
Trang 3mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất áp dụng cho hoạt động bảo đảm tiền vay tại ngân hàng mình Trong hợp đồng này, một mặt VIB giữ nguyên các điều khoản bắt buộc theo quy định của pháp luật; mặt khác bổ sung các điều khoản khác để bảo vệ chặt chẽ hơn quyền lợi của VIB khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất
Cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên, việc quy định các quyền và nghĩa vụ trong mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của VIB được xây dựng trên cơ
sở các quyền, nghĩa vụ theo quy định của BLDS 2005, đồng thời có bổ sung các điều khoản khác nhằm tối đa hóa quyền lợi và hạn chế tối đa rủi ro cho VIB trong việc nhận thế chấp Quyền và nghĩa vụ của cả hai bên nhằm rải rác trong hầu hết các điều khoản chứ không chỉ tập trung tại Điều 4 Với quyền chủ động trong việc cho vay, VIB xây dựng mẫu hợp nhằm bảo đảm lợi ích tốt nhất cho mình, chính vì vậy trong hợp đồng này được xây dựng theo hướng quy định rất nhiều các quyền cho mình và nghĩa vụ cho bên thế chấp
5 Xử lý tài sản thế chấp
Căn cứ vào các quy định của BLDS 2005, Nghị định 163/2006/NĐ-CP về Giao dịch bảo đảm, Ngân hàng VIB đã quy định rõ quy trình xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất như sau: Khi đến hạn trả nợ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ thì VIB được toàn quyền quyết định bán hoặc thông qua các tổ chức khác để bán đấu giá quyền sử dụng đất Tiền bán tài sản thế chấp, sau khi trừ các chi phí sẽ được sử dụng để trả nợ cho VIB, nếu không đủ để trả nợ thì bên thế chấp phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ Đồng thời, bên thế chấp có nghĩa vụ phải giao tài sản thế chấp cho VIB để thu hồi nợ Bởi lẽ nếu bên thế chấp không tự nguyện bàn giao tài sản thế chấp để ngân hàng bán thì VIB cũng rất khó khăn để bán tài sản này Vì các cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất không lấy đó làm căn cứ để sang tên quyền sử dụng đất cho bên thứ ba
Trang 4II BÀI HỌC RÚT RA
Vì bản chất của hợp đồng là thỏa thuận trên cơ sở tự do, tự nguyện trên cơ sở phù hợp với các quy định pháp luật, nên việc xây dựng hợp đồng linh hoạt, dễ hiểu là hoàn toàn có thể, không nhất thiết phải sử dụng mẫu hợp đồng thế chấp ban hành kèm các Thông tư hướng dẫn
Bộ luật Dân sự 2015 không còn khái niệm cụ thể về “Hợp đồng thế chấp”, thay vào đó, chỉ quy định chung về thế chấp tài sản, đồng thời có quy định rõ ràng 2
trường hợp: Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với
đất (Điều 325) và Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền
sử dụng đất (Điều 326). Việc bổ sung quy định tại Điều 325 và Điều 326 nói trên được xem là giải pháp quan trọng và hoàn toàn mới của BLDS 2015 so với BLDS năm 2005 liên quan đến thế chấp tài sản Quy định này đã phần nào tháo
gỡ những khó khăn, vướng mắc của các ngân hàng khi xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ từ khách hàng, khi xử lý tài sản bảo đảm ngân hàng có quyền xử lý quyền sử dụng đất thì hoàn toàn được quyền xử lý cả tài sản gắn liền với đất và ngược lại khi xử lý tài sản gắn liền với đất thì ngân hàng được toàn quyền xử lý
cả quyền sử dụng đất nếu như không có thỏa thuận
Trang 5KẾT LUẬN
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những loại hình của bảo đảm tiền vay,
là một phần không thể thiếu trong hoạt động cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng nói chung và ngân hàng thương mại nói riêng Thế chấp quyền sử dụng đất góp một phần không nhỏ vào việc nâng cao hiệu quả kinh doanh và an toàn trong việc cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại Việc thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cho quan hệ vay vốn của các ngân hàng thương mại có tính chất phòng ngừa và hạn chế rủi ro rất lớn, do vậy, các ngân hàng đã tận dụng triệt để biện pháp này trong hoạt động cấp tín dụng của mình Dù đã có thay đổi bổ sung song pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất còn nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng, nhiều quy định chưa cụ thể, chưa tạo
cơ chế chủ động, thuận tiện, linh hoạt cho việc thực thi trên thực tế, Do vậy, việc nghiên cứu để hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến thế chấp quyền
sử dụng đất đảm bảo hiệu quả, thống nhất, thông suốt là một yêu cầu quan trọng
và cần thiết
Trang 6DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
2 Bộ luật dân sự 2005, 2015
3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP
4 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
5 Phùng Văn Hiếu, Luận văn thạc sĩ, Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, Hà Nội, 2012
6 Dương Thị Vân Anh, Luận văn thạc sĩ, Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại Hà Tĩnh, Hà Nội, 2012
Trang 7PHỤ LỤC