PHẦN 1. PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BĐS CHO TRƯỚC1.1. Xác định các thông tin cần thiết về BĐS và những người có quyền đối với BĐS1.2. Các phương pháp áp dụng cụ thể1.3. Cách xác định các chỉ tiêu trong các công thức tính toán1.4. Nhận xét quá trình định giá bất động sảnPHẦN 2: ĐỊNH GIÁ BĐS MÀ NHÓM THU THẬP ĐƯỢC THÔNG TIN2.1. Xác định các thông tin cần thiết về BĐS2.2. Quy trình định giáA, Lập kế hoạch định giáB, Khảo sát thị trường thu thập thông tin2.3. Lập báo cáo, chứng thư định giá
PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BĐS CHO TRƯỚC
Xác định các thông tin cần thiết về BĐS và những người có quyền đối với BĐS
1.1.1 Những thông tin cần thiết về BĐS
Để đảm bảo tính pháp lý cho bất động sản, cần có các giấy tờ như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy phép xây dựng (nếu có) và hợp đồng mua bán (nếu có).
• Thông tin chung: Địa chỉ, Hình thức, Mục đích, Thời hạn, Nguồn gốc sử dụng
• Đặc điểm thửa đất: Vị trí, Diện tích đất, Hình dáng, Kích thước, Đường tiếp giáp, Yếu tố phong thủy khác
• Đặc điểm hạ tầng: Môi trường sống, giao thông, kinh doanh…
• Khảo sát thị trường: Thông tin BĐS so sánh
1.1.2 Người có quyền đối với BĐS
Ông Nguyễn Xuân Hòa là người sở hữu quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo Giấy chứng nhận số 2274 QĐ.UBND.2010/CH.00367.2010 mang tên ông.
Các phương pháp áp dụng cụ thể
• Phương pháp so sánh: đưa ra mức giá dựa trên các tài sản so sánh
• Phương pháp chi phí đối với các tài sản trên đất
Cách xác định các chỉ tiêu trong các công thức tính toán
Để tối ưu hóa giá trị thửa đất, cần điều chỉnh các yếu tố như vị trí với lợi thế kinh doanh, giao thông thuận tiện, diện tích hợp lý, hình dáng và kích thước phù hợp, hướng đất tốt, phong thủy thuận lợi, cùng với đặc điểm hạ tầng xung quanh.
100 (Nếu TSSS có lợi thế kinh doanh kém hơn TS cần định giá)
+ Tỷ lệ điều chỉnh lợi thế kinh doanh = 100−𝑁1
𝑁1 (Nếu TSSS có lợi thế kinh doanh tốt hơn TS cần định giá)
+ Mức giá điều chỉnh (đồng/m2) = Tỷ lệ điều chỉnh x Giá bán/m2
+ Mức giá chỉ dẫn = giá sau điều chỉnh + mức giá điều chỉnh
+ Thống nhất mức giá chỉ dẫn (đồng/m2)
+ Số điều chỉnh thuần (đồng/m2) = Tổng các mức giá điều chỉnh (không tính đến giá trị tuyệt đối)
+ Tổng giá trị quyền sử dụng đất = Mức giá chỉ dẫn thống nhất (đồng/m2) x 72m2
+ Định giá tài sản trên đất = Diện tích x Chất lượng sử dụng còn lại x Đơn giá
+ Giá trị tài sản cần định giá = Quyền sử dụng đất + Tài sản gắn liền trên đất
Nhận xét quá trình định giá bất động sản
Các bằng chứng và tài sản so sánh rõ ràng đã được công nhận thực tế cho thấy giá trị của bất động sản, với số liệu nghiên cứu có cơ sở vững chắc.
- Phương pháp định giá được sử dụng là phương pháp so sánh -> phương pháp ít gặp khó khăn về kỹ thuật, đơn giản về mặt toán học
- Thông tin của tài sản so sánh khá sát với tài sản cần định giá cả về thời gian và địa điểm
- Kết quả thẩm định giá được kết luận trong chứng thư thẩm định giá ghi sai số kết quả giá trị thẩm định bất động sản bằng chữ
Số liệu tính toán vẫn còn sai sót, vì vậy nhóm đã tiến hành xem xét và điều chỉnh lại các lỗi trong bảng dưới đây Phần nền xám thể hiện các sai sót trong báo cáo đã được chỉnh sửa.
PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ GIÁ TRỊ ĐẤT
STT THÔNG TIN ĐẶC ĐIỂM-ĐIỀU CHỈNH BĐS
Thẩm định BĐS SS1 BĐS SS2 BĐS SS3
Công trình trên đất 0 Đất trống Đất trống Đất trống
Pháp lý; Thông tin chung Điều kiện giao dịch
Tương đồng Tương đồng Tương đồng Tương đồng
Mức giá điều chỉh (đồng/m2) - - -
Vị trí (Lợi thế kinh doanh) Kém thuận lợi Thuận lợi hơn Thuận lợi hơn
Mức giá điều chỉnh (đồng/m2) 351.063,83 -
Giao thông Thuận lợi hơn
Mức giá điều chỉnh (đồng/m2) -
Diện tích; Hình dáng; Kích thước Thuận lợi hơn Thuận lợi hơn Thuận lợi hơn
Mức giá điều chỉnh (đồng/m2) (717.391,3) (873.913,04) (1.108.695,6
Hướng; Các yếu tố phong thủy Tương đồng Tương đồng Tương đồng
Mức giá điều chỉnh (đồng/m2) - - - Đặc điểm hạ tầng Thuận lợi hơn
Mức giá điều chỉnh (đồng/m2) (261.904,76) (319.047,62) (404.761,90)
4 Mức giá chỉ dẫn (đồng/m2) 4.371.767,7
Thống nhất mức giá chỉ dẫn
Số điều chỉnh thuần (đồng) (1.128.232,2
Tổng giá trị quyền sử dụng đất 291.139.200
Làm tròn 291.139.000 ĐÁNH GIÁ GIÁ TRỊ TÀI SẢN TRÊN ĐẤT
STT Nội dung Đơn vị
Chất lượng sử dụng còn lại CTXD (%) Đơn giá thẩm định
1 Bức tường phía Đông, xây gạch chỉ 110, cao khoảng
2 Bức tường phía Bắc, xây gạch chỉ 110, cao khoảng
=> Giá trị tài sản thẩm định giá:
STT Tên tài sản Đơn vị Thông số Đơn giá Giá trị thẩm định
II Tài sản gắn liền trên đất 92.800
Thông tin và số liệu trong thẩm định có yếu tố chủ quan, vì chúng không chỉ dựa trên tài liệu thu thập được mà còn phụ thuộc vào kinh nghiệm và kiến thức thị trường của thẩm định viên.
- Thông tin còn một số hạn chế như không tính đến giảm giá, khuyến mãi,
ĐỊNH GIÁ BĐS MÀ NHÓM THU THẬP ĐƯỢC THÔNG TIN
Xác định các thông tin cần thiết về BĐS
(Minh chứng ở phần phụ lục)
- Công ty thẩm định giá: Công ty CP Thẩm định giá A
- Khách hàng yêu cầu thẩm định giá: Bà Cao Thị Liên
- Địa chỉ: Số 5 ngách 6 ngõ 23 Cổ Nhuế, Bắc Từ Liêm, Hà Nội
- Tài sản thẩm định giá: Giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất
- Địa điểm thẩm định giá: Số 5 ngách 6 ngõ 23 Cổ Nhuế, Bắc Từ Liêm, Hà Nội
- Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở tham khảo để bán tài sản
- Thời điểm thẩm định giá: Tháng 11/2017
A, Các văn bản pháp lý hiện hành về thẩm định giá
- Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012;
- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;
Thông tư số 38/2014/TT-BTC, ban hành ngày 28/3/2014 bởi Bộ Tài chính, hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ Thông tư này quy định chi tiết về việc thi hành các điều khoản của Luật Giá liên quan đến thẩm định giá.
- Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 01, 02, 03 và 04;
- Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07;
- Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10;
- Quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài chính: Số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về việc ban hành 06 tiêu chuẩn định giá Việt Nam (đợt 3)
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/ 2013;
- Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014;
- Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014;
- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014;
- Bảng giá đất 2015 tại các địa phương
- Nghị định 32/2015/NĐ-CP về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng
- Luật Quy hoạch đô thị số 01/VBHN- VPQH ngày 20 tháng 7 năm 2015
- Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2014 của Chính phủ về Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành 1 số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và Hướng dẫn thi hành một số điều của luật Nhà ở;
Thông tư số 13/2008/TT-BXD, ban hành ngày 21/5/2008, của Bộ Xây dựng, hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, được Chính phủ ban hành ngày 15/10/2007 Nghị định này quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, nhằm tạo ra khung pháp lý rõ ràng cho hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở;
Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, ban hành ngày 30/6/2014 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định chi tiết về các phương pháp định giá đất, xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, cũng như quy trình định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
Quyết định số 1351/QĐ-BTNMT ngày 04/6/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã thực hiện việc đính chính Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014, quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Quyết định số 1161/QĐ-BXD ban hành ngày 15/10/2015 bởi Bộ Xây dựng công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp cho các bộ phận kết cấu công trình năm 2014 Quyết định này cung cấp thông tin quan trọng về chi phí và đầu tư trong lĩnh vực xây dựng, hỗ trợ các nhà đầu tư và doanh nghiệp trong việc lập kế hoạch và quản lý dự án hiệu quả.
Công văn số 1326/BXD-QLN hướng dẫn quy trình kiểm kê và đánh giá lại giá trị tài sản cố định, bao gồm nhà và vật kiến trúc Quy trình này nhằm xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà và công trình trên đất, đảm bảo việc quản lý tài sản được thực hiện một cách hiệu quả và chính xác.
B, Hồ sơ tài liệu do khách hàng cung cấp
Dựa trên hồ sơ và các giấy tờ pháp lý mà khách hàng đã cung cấp, Giấy chứng nhận số 1254/2010/QĐ-UB/405/2010, cấp ngày 03/06/2010 cho bà Cao Thị Liên, xác nhận quyền sử dụng thửa đất số 89 và 90, tờ bản đồ số 20, tại địa chỉ số 5 ngách 6 ngõ 23 Cổ Nhuế, Bắc Từ Liêm, Hà Nội với tổng diện tích 125 m² do UBND huyện Từ Liêm cấp.
C, Đặc điểm cơ bản bất động sản định giá
+ Giấy chứng nhận số 1254/2010/ QĐ-UB/405/2010 ngày 03/06/2010 cấp cho bà Cao Thị Liên được quyền sử dụng thửa đất số 89 + 90, tờ bản đồ số 20 tại số 5 ngách 6 ngõ
23 Cổ Nhuế, Bắc Từ Liêm, Hà Nội với tổng diện tích là 125 m 2 do UBND huyện Từ Liêm cấp
+ Vị trí: Tài sản thẩm định nằm ở số 5 ngách 6 ngõ 23 Cổ Nhuế, Bắc Từ Liêm, Hà Nội + Cơ sở hạ tầng kỹ thuật: hoàn chỉnh
+ Kích thước khuôn viên (RxD): 5 x 9m + 10 x 8m
+ Hình thức sử dụng: Riêng 125 m2
+Thời hạn sử dụng: lâu dài
D, Cơ sở giá cả: Giá cả thị trường
Lập kế hoạch định giá
Thời gian: từ ngày 15/11/2017 đến ngày 03/12/2017
- Xác định tổng quát về bất động sản cần thẩm định giá:
+ Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của bất động sản mục tiêu + Mục đích thẩm định giá
+ Xác định khách hàng và yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả định giá
+ Những điều kiện hạn chế và ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá + Nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định
- Xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm sơ sở giá trị của bất động sản mục tiêu:
+ Giá trị thị trường: tuân theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 1 (TĐGVN 01)
+ Giá trị phi thị trường: tuân theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 02 (TĐGVN 02)
* Vào ngày 18/11/2017: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
Vị trí thực tế của bất động sản cần phải được so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính để đảm bảo tính chính xác Ngoài ra, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng (nếu có) cũng rất quan trọng trong việc xác định quyền sở hữu và giao dịch.
Bất động sản bao gồm nhiều yếu tố quan trọng như diện tích đất, công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh và hướng Quy mô và cơ sở hạ tầng, bao gồm hệ thống cấp thoát nước, viễn thông, điện và đường, cũng đóng vai trò quan trọng Loại kiến trúc, nội thất, tiện nghi và mục đích sử dụng hiện tại, cùng với tuổi đời và tình trạng bảo trì, là những yếu tố quyết định giá trị và tiềm năng của bất động sản.
+ Thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, thu nhập, của bất động sản so sánh
+ Thông tin về cung – cầu trên thị trường
+ Thông tin về tính pháp lý của tài sản
Các số liệu về kinh tế xã hội và môi trường, cùng với những yếu tố tác động đến giá trị, là rất quan trọng trong việc phân tích đặc trưng của thị trường bất động sản Điều này giúp xác định sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh, từ đó đưa ra những nhận định chính xác hơn về xu hướng và tiềm năng phát triển của thị trường.
+ Các thông tin về yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng bất động sản
+ Hình ảnh cụ thể (phụ lục)
* Vào ngày 22/11/2017: Phân tích thông tin
- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường
- Phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản
- Phân tích về khách hàng
- Phân tích những thông tin liên quan đến các tài sản
* Vào ngày 29/11/2017: Xác định giá trị tài sản thẩm định giá
Nêu rõ các phương pháp áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần thẩm định giá theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 07 (TĐGVN 07)
* Vào ngày 03/12/2017: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 04 (TĐGVN 04)
Khảo sát thị trường thu thập thông tin
Qua quá trình tìm hiểu và khảo sát thị trường, thu thập thông tin thực tế ngày 18/11/2017, kết quả khảo sát như sau:
Thông tin về BĐS định giá Địa chỉ BĐS định giá: số 5 ngách 6 ngõ 23 Cổ Nhuế, Bắc Từ Liêm, Hà Nội
Bê tông Nhựa Đất Cấp phối
- Căn hộ: gồm 2 khu, 1 khu 3 tầng, kinh doanh cho thuê, 1 khu 3 tầng trong đó tầng 1 dùng để ở, 2 tầng còn lại kinh doanh cho thuê
• Kích thước, qui mô, hình dáng, loại đất:
- Kích thước khuôn viên (RxD): 5 x 9m +
- Thời hạn sử dụng: lâu dài
Không vuông vức: Tóp hậu
- Môi trường sống: yên tĩnh ồn ào
Gần: Chợ Trường học Bệnh viện
Công viên Khu thương mại, Siêu thị
Khu hành chính Khu công nghiệp
Trường mần non tư thục
Tiện: Làm nhà ở Kinh doanh
Cơ sở hạ tầng: Hoàn chỉnh
Nhà trệt Nhà lầu Căn hộ
Biệt thự Khác: nhà mái bằng bê tông
- 2 nhà bếp cùng diện tích 20m2
- 1 sân để xe diện tích 40m 2
- Móng: bê tông cốt thép, mới, chắc chắn
- Nền, sàn: hiện đại, chắc chắn
- Vì kèo, xà gồ: không
- Mái: Bê tông cốt thép chắc chắn
- Công trình phụ: tiện nghi, khép kín, có bồn tắm, nóng lạnh
Đồng hồ nước Điện thoại
Giếng nước Truyền hình cáp/KTS
Máy bơm nước Bồn tắm
Máy phát điện Hồ bơi
Thang máy Chỗ để xe hơi
Máy nước nóng Hệ thống chữa cháy
Hệ thống chống sét Nội thất:
Cao cấp Trung bình Kém
đang ở cho thuê để trống thế chấp Hiện trạng: Nhà mới xây dựng từ tháng 8/2013, công trình còn mới, chắc chắn, tiện nghi, nội thất sang trọng
Thông tin về bất động sản so sánh
TT Yếu tố so sánh Thửa đất cần TĐG So sánh 1 So sánh 2
Số 5 – Nghách 6 – Ngõ 23– Phường Cổ Nhuế, Quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội
Phường Cổ Nhuế, Quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội
Số 132 - Ngõ 29 – Phường Cổ Nhuế, Quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội
2 Giá rao bán Chưa biết, cần thẩm định giá
3 Tổng diện tích xây dựng 125 m 2 (đất ở) 100 m² 300 m²
Chưa biết, cần thẩm định giá 60 triệu/ m 2 70 triệu/ m 2
6 Tình trạng pháp lý Sổ đỏ chính chủ Sổ đỏ chính chủ Sổ đỏ chính chủ
Nhà đi sâu vào trong ngõ khoảng 100m, thích hợp nhà ở và điều kiện kinh doanh không tốt, ngõ cụt Ô tô không vào được
Nhà nằm trong ngõ rộng khoảng 10m, phù hợp cho nhu cầu ở và kinh doanh mặc dù điều kiện không tốt Vị trí gần siêu thị, chợ và trường học, tuy nhiên giao thông không thuận tiện Nhà cũng nằm gần mặt đường ô tô, giúp việc di chuyển dễ dàng hơn.
Nhà nằm trong ngõ cách khoảng 30m, phù hợp cho việc ở và kinh doanh, mặc dù điều kiện kinh doanh không thuận lợi Vị trí gần siêu thị, chợ và trường học, nhưng giao thông không thuận tiện và ô tô không vào được.
Cơ sở hạ tầng điện ổn định, cung cấp nước tốt và hệ thống thoát nước hiệu quả là những yếu tố quan trọng Tuy nhiên, trong những trận mưa lớn, tình trạng ngập lụt vẫn có thể xảy ra Đảm bảo điện năng liên tục và hệ thống cấp nước hoạt động hiệu quả sẽ giúp cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân.
9 Hướng Đông Nam Tây Bắc
Hình dáng, quy mô kích thước
Hình chữ U Vuông vức Vuông vức
12 Cảnh quan Nhìn ra khu đông dân cư Nhìn ra khu đông dân cư
Nhìn ra khu đông dân cư
Thanh toán tiền mặt ngay một lần khi mua
Thanh toán tiền mặt làm 2 lần mỗi lần 1 số tiền bằng nhau và cách nhau 1 năm lần đầu ngay khi mua
Thanh toán tiền mặt làm 2 lần mỗi lần 1 số tiền bằng nhau và cách nhau 1 năm lần đầu ngay khi mua
** Phân tích thông tin thu thập:
Tiến hành điều chỉnh các yếu tố so sánh:
Giả định rằng tất cả các yếu tố trong thẩm định giá bất động sản đều có tỷ lệ 100%, bất động sản so sánh có điều kiện tốt hơn sẽ được điều chỉnh tăng tỷ lệ, trong khi những bất động sản có điều kiện kém hơn sẽ bị điều chỉnh giảm.
- Điều kiện pháp lý: Các TSSS và TSTĐ đều có giấy tờ pháp lý đầy đủ nên không điều chỉnh yếu tố này
- Quy mô, kích thước: Kích thước của TSTĐ và TSSS là tương đương nhau nên không cần điều chỉnh
Kết quả khảo sát cho thấy hình dáng của TSTĐ là chữ U, gây khó khăn trong giao dịch, vì vậy tỷ lệ lựa chọn được đề xuất là 85% Đối với các TSSS 1 và 2, không cần điều chỉnh và nên chọn tỷ lệ 100%.
- Vị trí lợi thế kinh doanh : Giá đất mặt ngõ 10m cao hơn giá đất nằm ở nghách trong ngõ 10%, và cao hơn giá đất mặt ngõ 30m là 5%
- Hướng : Giá bất động sản nằm ở hướng Tây kém hơn hướng Đông Nam là 10%, và BĐS hướng Tây kém hơn thửa đất nằm ở hướng Bắc 5%
Cơ sở hạ tầng đóng vai trò quan trọng trong giá trị bất động sản, với những khu vực có hệ thống cấp thoát nước tốt có giá cao hơn 10% so với những khu vực kém hơn Bất động sản tại đây thường được trang bị điện ổn định, nguồn nước dồi dào, đường bê tông và an ninh khu phố được đảm bảo.
** Bảng so sánh và điều chỉnh số liệu
Tỷ lệ so sánh được đánh giá so với giá của bất động sản mục tiêu
Giá trị hiện tại của BĐSSS1 : 5762,4309 Điều chỉnh : 5762,4309- 6000 = -237,5690
Giá trị hiện tại của BĐSSS 2 : 13445,6721 Điều chỉnh : 13445,6721- 14000= -554,3279
Từ các thông tin nêu trên thực hiện việc điều chỉnh giá đất của các thửa đất so sánh:
TT Yếu tố so sánh TĐG SS1 SS2
A Tổng diện tích sử dụng (m2) 125 m 2 100 m² 200 m²
B Đơn Giá đất (triệu/ m²) 50,5 triệu/ m² 60 triệu/ m²
C Điều chỉnh tuyệt đối theo các yếu tố so sánh
Tình trạng pháp lý Sổ đỏ chính chủ
Tổng điều chỉnh tuyệt đối
Giá sau điều chỉnh tuyệt đối 5762,431 13445,6721 Đơn giá sau điều chỉnh tuyệt đối 57,62431 67,22836
Hình dáng Hình chữ U Vuông vức Vuông vức
D4 Vị trí, lợi thế kinh doanh
Nhà đi sâu vào trong ngõ khoảng 100m, thích hợp nhà ở và điều kiện kinh doanh không tốt, ngõ cụt Ô tô không vào được
Nhà nằm trong ngõ rộng khoảng 10m, phù hợp cho nhu cầu ở và kinh doanh, mặc dù điều kiện kinh doanh không thuận lợi Vị trí gần siêu thị, chợ và trường học, nhưng giao thông không thuận tiện Tuy nhiên, nhà vẫn gần mặt đường ô tô, giúp di chuyển dễ dàng.
Nhà nằm cách mặt đường khoảng 30m, phù hợp cho nhu cầu ở nhưng không thuận lợi cho kinh doanh Vị trí gần siêu thị, chợ và trường học, tuy nhiên giao thông không thuận tiện và ô tô không vào được.
D5 Hướng Đông Nam Tây Bắc
Cơ sở hạ tầng tại đây bao gồm hệ thống điện ổn định, cung cấp nước tốt và thoát nước chưa hiệu quả khi có mưa Mặc dù điện và cấp nước được đảm bảo, nhưng cần cải thiện hệ thống thoát nước để giảm thiểu tình trạng ngập lụt trong mùa mưa.
Mức giá đất sau điều chỉnh (triệu đồng/ m²) 46,00341 53,0274
Tổng số lần điều chỉnh 3 3
Đơn giá trung bình cho 1 m2 đất là: 49.5308 triệu đồng
Giá trị miếng đất trống là: 49.5308 x 125m2 = 6191,347 triệu đồng
*** Tính chi phí xây dựng công trình trên đất:
Theo Quyết định số 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 của Bộ Xây dựng, đơn giá xây dựng cho nhà từ 2 đến 3 tầng với kết cấu khung chịu lực bằng bê tông cốt thép, tường bao xây gạch và sàn, mái bê tông cốt thép đổ tại chỗ là 6,730 triệu đồng/m2.
=> chi phí hiện tại để xây dựng lại công trình trên đất là: 6,730 x 375m2 = 2523,75 (triệu đồng)
*** Ước tính mức độ giảm giá của công trình xây dựng có trên đất:
Tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình: được xác định căn cứ vào Thông tư số 13/LB-
Ngày 18 tháng 8 năm 1994, Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính đã ban hành hướng dẫn xác định giá trị còn lại của nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người thuê Quyết định 238/BXD-VKT ngày 29/9/1989 quy định bảng giá các ngôi nhà và vật kiến trúc dùng trong kiểm kê và đánh giá vốn sản xuất kinh doanh từ 0h ngày 01 tháng 1 năm 1990 Thông tư 203/2009/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, cùng với Công văn số 1326/BXD-QLN hướng dẫn kiểm kê và đánh giá lại giá trị tài sản cố định, đã xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà và công trình trên đất Tỷ lệ chất lượng còn lại được trình bày theo bảng hướng dẫn cụ thể.
Bảng tính tỷ lệ giảm giá tự nhiên của công trình xây dựng
TT Kết cấu chính Tỷ lệ giảm giá %
Tỉ lệ kết cấu chính %
Tỉ lệ giảm giá của KCC (%)
Tỉ lệ giảm giá tự nhiên của BĐS
Tỷ lệ % giảm giá tự nhiên của công trình xây dựng trên đất là 9,97%
Mức giảm giá tự nhiên của công trình xây dựng trên đất = 9,97% × 2523,75 251,6102 (triệu đồng)
Mức giảm giá do lỗi thời chức năng (nhóm ước tính) là 120 triệu (chi phí thay đổi kết cấu phòng bếp)
Mức giảm giá tích lũy là: 371,6102 triệu đồng
*** Ước tính giá trị bất động sản là:
Giá trị ước tính của BĐS định giá = Giá trị đất + Chi phí hiện tại xây dựng lại công trình trên đất – Mức giảm giá tích lũy = 6191,347 + 2523,75 – 371,6102 = 8343,4868 (triệu đồng)
2.3 Lập báo cáo, chứng thư định giá
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
HỒ SƠ : 2096/CTTĐG-A ĐƠN VỊ : CHI CỤC THI HÀNH ÁN DÂN SỰ HUYỆN BẮC TỪ LIÊM
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT TẠI SỐ 5 NGÁCH 6 NGÕ 23 CỔ NHUẾ, BẮC TỪ LIÊM, HÀ NỘI
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Số: 2096/CTTĐG-AAA Hà Nội, ngày 03 tháng 12 năm 2017
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
Kính gửi: Bà Cao Thị Liên
Căn cứ vào Công văn ngày tháng năm 2017, Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bắc Từ Liêm đã đề nghị thẩm định giá tài sản.
Căn cứ Hợp đồng thẩm định giá số ngày tháng năm 2017 giữa Công ty Cổ phần Thẩm định giá AAA và Bà Cao Thị Liên;
Căn cứ Báo cáo kết quả thẩm định giá số ngày tháng năm 2017 của Công ty Cổ phần
Công ty Cổ phần Thẩm định giá AAA cung cấp Chứng thư thẩm định giá số
2096/CTTĐG-AAA với các nội dung sau đây:
1 Bên đề nghị thẩm định giá:
- Tên: Bà Cao Thị Liên;
- Địa chỉ: Số 5 ngách 6 ngõ 23 đường Cổ Nhuế, huyện Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội
- Số điện thoại: ; Số fax: ;
2 Tài sản thẩm định giá: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất tại số 5 ngách 6 ngõ 23 đường Cổ Nhuế, huyện Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội ;
(Chi tiết tại Phụ lục 01 kèm theo)
3 Thời điểm thẩm định giá: Tháng 11 năm 2017;
4 Địa điểm thẩm định giá: huyện Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội;
5 Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở tham khảo để bán tài sản;
(Chi tiết tại Phụ lục 02 kèm theo)
7 Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá:
Dựa trên mục đích thẩm định giá và đặc điểm của tài sản, AAA áp dụng cơ sở giá trị thị trường theo TĐGVN 02 và cơ sở giá trị phi thị trường theo TĐGVN 03 để thực hiện quá trình thẩm định giá.
8 Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá:
(Chi tiết tại Phụ lục 02 kèm theo)
9 Kết quả thẩm định giá:
Tổng giá trị tài sản thẩm định giá là: 8.343.486.800.000 đồng
(Bằng chữ: Tám nghìn ba trăm bốn mươi ba tỷ bốn trăm tám mươi sáu triệu tám trăm nghìn đồng chẵn./.)
(Chi tiết tại Phụ lục 01 kèm theo)
10 Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá:
(Chi tiết tại Phụ lục 02 kèm theo)
11 Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá:
Trong điều kiện thương mại ổn định và không có biến động giá lớn, hiệu lực của kết quả thẩm định giá trong Chứng thư sẽ được tính từ ngày phát hành.
- 03 (ba) tháng đối với tài sản là động sản
- 06 (sáu) tháng đối với tài sản là bất động sản và giá trị doanh nghiệp
12 Các tài liệu kèm theo:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài liệu khác có liên quan đến kết quả thẩm định giá;