Hãy chỉ rõ sự khác nhau cơ bản về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài tại việt nam

Câu 1 (5 điểm): Phân tích các điều kiện để chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản? Chỉ ra một số dạng sai phạm của các doanh nghiệp khi chuyển nhượng dự án đầu tư trong thời gian qua trên thực tế.Câu 2 (5 điểm): Hãy chỉ rõ sự khác nhau cơ bản về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá gì về sự khác nhau đó?

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA PHÁP LUẬT KINH TẾ

Câu 1 (5 điểm): Phân tích các điều kiện để chuyển nhượng một phần

hoặc toàn bộ các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản? Chỉ ra một số dạng sai phạm của các doanh nghiệp khi chuyển nhượng dự án đầu tư trong thời gian qua trên thực tế.

Câu 2 (5 điểm): Hãy chỉ rõ sự khác nhau cơ bản về kinh doanh bất

động sản của nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá gì về sự khác nhau đó?

Hà Nội, 2021

ĐỀ BÀI:

Câu 1 (5 điểm): Phân tích các điều kiện để

chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ các dự

án đầu tư kinh doanh bất động sản? Chỉ ramột số dạng sai phạm của các doanh nghiệpkhi chuyển nhượng dự án đầu tư trong thờigian qua trên thực tế

Câu 2 (5 điểm): Hãy chỉ rõ sự khác nhau cơ

bản về kinh doanh bất động sản của nhà đầu

tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài tạiViệt Nam? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá gì

về sự khác nhau đó?

BÀI LÀM:

Câu 1:

Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản

2014 quy định về điều kiện để chuyển nhượngmột phần hoặc toàn bộ các dự án đầu tư kinhdoanh bất động sản, cụ thể:

– Dự án bất động sản được chuyển nhượngphải có các điều kiện sau đây:

a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩmquyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đượcphê duyệt;

b) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoànthành xong việc bồi thường, giải phóng mặtbằng Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn

bộ dự án đầu tưxây dựng kết cấu hạ tầng thìphải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹthuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án

đã được phê duyệt;

c) Dự án không có tranh chấp về quyền sửdụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thihành án hoặc để chấp hành quyết định hànhchính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;d) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồiđất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;trường hợp có vi phạm trong quá trình triểnkhai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hànhxong quyết định xử phạt

– Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứngnhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộhoặc phần dự án chuyển nhượng.

– Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộhoặc một phần dự án bất động sản phải làdoanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủnăng lực tài chính và cam kết tiếp tục việctriển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theođúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến

độ, nội dung dự án

 Phân tích các điều kiện để chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ các

dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

– Bất động sản được chuyển nhượng:

a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩmquyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đượcphê duyệt;

Để quản lý và sử dụng bất động sản trongkinh doanh một cách hiệu quả và triệt để thìnhà nước phải đưa ra các quy hoạch kế hoạch

sử dụng đất sao cho việc quy hoạch, kế hoạchnày được thực hiện một cách có hiệu quả.Điều kiện đầu tiên là dự án đã được phêduyệt, phê duyệt là xem xét, đồng ý cho banhành một văn bản hoặc cho phép thực hiệnmột công việc theo yêu cầu, đề nghị của một

tổ chức, cá nhân khác (thường là quan hệ phụthuộc, cấp dưới với cấp trên) Tiếp theo là quy

hoạch 1/500 hay còn được gọi là bản đồ quyhoạch chi tiết tỉ lệ 1/500, đây là một hình thứctriển khai chi tiết của quy hoạch 1/2000 Đồngthời, quy hoạch 1/500 chính là cơ sở để đượccấp giấy phép và lập dự án đầu tư xây dựng.

Vì vậy, các nhà đầu tư phải lập bản đồ quyhoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 cho các dự án đểđược cấp phép xây dựng

b) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoànthành xong việc bồi thường, giải phóng mặtbằng Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn

bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thìphải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹthuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án

đã được phê duyệt;

Pháp luật quy định điều kiện này nhằmngăn chặn xảy ra trường hợp đầu cơ, tránhtình trạng nhiều nhà đầu tư không có khảnăng thực hiện, chỉ “chạy” dự án, đầu cơ đấtrồi chuyển nhượng hòng kiếm lời, làm chậmtrễ và nâng cao giá thành đầu tư vào dự án.Khi dự án đáp ứng được điều kiện trên chothấy chủ thể chuyển nhượng đã thực sự đầu

tư nhưng vì những tác động khó khăn, cắt lỗnên phải chuyển nhượng để giải quyết nhữngkhó khăn đó, đồng thời là tìm kiếm vốn để bùvào nguồn vốn sụt giảm do kinh doanh dự ánbất động sản không hiệu quả mang lại

c) Dự án không có tranh chấp về quyền sửdụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi

hành án hoặc để chấp hành quyết định hànhchính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Chủ đầu tư được phép chuyển nhượng dự

án nếu nhà ở thuộc dự án không thuộc diệnđang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện vềquyền sở hữu Ngoài ra, dự án bất động sảnkhông phải là tài sản bị kê biên Kê biên tàisản là biện pháp cưỡng chế nhà nước được ápdụng đối với bị can, bị cáo mà theo quy địnhcủa Bộ luật hình sự có thể bị phạt tiền cũngnhư đối với người phải chịu trách nhiệm bồithường thiệt hại do Tòa án, Chấp hành viêntiến hành để kê khai, ghi lại từng loại tài sản,giao cho chủ tài sản hoặc thân nhân bảoquản, cấm việc tẩu tán, phá hủy nhằm bảo

đảm cho việc xét xử, thi hành bản án và cácquyết định của cơ quan nhà nước được thuậnlợi, đúng pháp luật.

d) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồiđất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;trường hợp có vi phạm trong quá trình triểnkhai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hànhxong quyết định xử phạt

Nhà nước quyết định thu hồi đất trong cáctrường hợp quy định tại Điều 16 Luật Đất đai

2013, nhà nước quyết định thu hồi đất gắn với

dự án Cụ thể:

Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thựchiện dự án đầu tư mà không được sử dụngtrong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ

sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghitrong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giaođất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng;trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủđầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phảinộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng vớimức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối vớithời giạn chậm tiến độ thực hiện dự án; hếtthời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫnchưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thuhồi đất mà không bồi thường về đất và tài sảngắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khảkháng.

– Chủ đầu tư chuyển nhượng:

Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấychứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn

bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng Điềukiện này quy định với mục đích nhằm giúpđảm bảo sự an toàn cho giao dịch chuyểnnhượng bởi khi bên chuyển nhượng đã có Giấychứng nhận quyền sử dụng đất chứng tỏ họchính là chủ sở hữu hợp pháp của một phầnhoặc toàn bộ dự án chuyển nhượng đó, tránhyếu tố lừa đảo trong hoạt động kinh doanhbất động sản

– Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng:

Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộhoặc một phần dự án bất động sản phải làdoanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ

năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việctriển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theođúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến

độ, nội dung dự án Ở đây, người nhận chuyểnnhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyểnnhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tưtrong trường hợp này phải có ngành nghề kinhdoanh phù hợp Nếu chưa đáp ứng được điềukiện này, người nhận chuyển nhượng sẽ phảithực hiện thủ tục đăng ký bổ sung ngànhnghề kinh doanh

 Một số dạng sai phạm của các doanh nghiệp khi chuyển nhượng dự án đầu

tư trong thời gian qua trên thực tế

– Thực tế, với điều kiện về việc dự án bấtđộng sản không bị kê biên để bảo đảm thihành án hoặc để chấp hành quyết định hànhchính của cơ quan nhà nước có thẩm quyềnvẫn có tình trạng người phạm tội có tài sản gì

sẽ kê biên tài sản đó, kê biên vượt mức mà họphải gánh chịu khi Tòa án tuyên

– Chuyển nhượng dự án đầu tư không đúngtrình tự quy định với giá rất thấp gây thấtthoát

Câu 2:

Hãy chỉ rõ sự khác nhau cơ bản về kinh doanhbất động sản của nhà đầu tư trong nước vànhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam? Anh (Chị)

có nhận định, đánh giá gì về sự khác nhau đó?

 Sự khác nhau cơ bản về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

– Nhà đầu tư trong nước:

+ Phạm vi pháp lý: Khoản 1 Điều 11 LuậtKinh doanh bất động sản 2014, cụ thể:

“Điều 11 Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

1 Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

a) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

b) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

c) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;

d) Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu

tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; đ) Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

e) Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

g) Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;

h) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

i) Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu

tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.”

+ Chủ thể kinh doanh: Tổ chức, cá nhân

+ Đối tượng được mua, nhận chuyểnnhượng, thuê, thuê mua bất động sản: tổchức, cá nhân

+ Hạn chế số tiền thu trước khi mua bán bấtđộng sản hình thành trong tương lai: Khoản 1

Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014,

cụ thể: “Việc thanh toán trong mua bán, thuê

mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng;”

+ Giới hạn về số lượng nhà ở được sở hữu:Không giới hạn

– Nhà đầu tư nước ngoài:

+ Phạm vi pháp lý: Khoản 3 Điều 11 Luật

Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể:

“Điều 11 Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

3 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này;

b) Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.”

+ Chủ thể kinh doanh: Doanh nghiệp có vốnđầu tư nước ngoài

+ Đối tượng được mua, nhận chuyểnnhượng, thuê, thuê mua bất động sản: Doanhnghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanhbất động sản được mua, nhận chuyểnnhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinhdoanh

+ Hạn chế số tiền thu trước khi mua bán bấtđộng sản hình thành trong tương lai: Khoản 1Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014,

cụ thể: “Việc thanh toán trong mua bán, thuê

mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo

phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua

là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.”

+ Giới hạn về số lượng nhà ở được sở hữu:

Điều 161 Luật Nhà ở 2014, cụ thể: “a) Chỉ

được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà Trường hợp trong một khu vực

có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng căn hộ,

số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu; b) Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều

159 của Luật này hoặc vượt quá số lượng nhà

ở quy định tại điểm a khoản này thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó; c) Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở

nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi

rõ trong Giấy chứng nhận Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư

ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;”

 Nhận định, đánh giá về sự khác nhau

+ Phạm vi pháp lý: quy định về nhà đầu tưtrong nước được quy định rộng hơn so với quyđịnh về nhà đầu tư nước ngoài

+ Chủ thể kinh doanh: đối với nhà đầu tưtrong nước cụ thể là tổ chức hoặc cá nhân,còn nhà đầu tư nước ngoài chỉ có doanhnghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mới được.

+ Đối tượng được mua, nhận chuyểnnhượng, thuê, thuê mua bất động sản: đối vớinhà đầu tư trong nước cụ thể là tổ chức hoặc

cá nhân, còn nhà đầu tư nước ngoài chỉ códoanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mớiđược

+ Hạn chế số tiền thu trước khi mua bán bấtđộng sản hình thành trong tương lai: nhà đầu

tư trong nước phải thanh toán không quá 70%còn nhà đầu tư nước ngoài ít hơn – không quá50%

+ Giới hạn về số lượng nhà ở được sở hữu:đối với chủ sở hữu trong nước không bị giớihạn, còn nhà đầu tư nước ngoài bị giới hạn.

Sự khác nhau giữa nhà đầu tư trong nước

và nhà đầu tư nước ngoài thể hiện rõ sự phânbiệt giữa hai nhà đầu tư này Theo đó cácdoanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khôngđược đầu tư xây dựng nhà, công trình xâydựng trên đất thuê của tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân để cho thuê Chỉ được đầu tư xâydựng nhà, công trình xây dựng đối với đấtthuê trong khu công nghiệp, cụm côngnghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khukinh tế để kinh doanh theo đúng mục đích sửdụng đất Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước