NGUYÊN cứu các NHÂN tố gây CHẬM TRỄ TIẾN độ dự án và xây DỰNG mô HÌNH AHP ĐÁNH GIÁ mức độ CHẬM TRỄ TIẾN độ dự án NHÀ ở xã hội VÙNG VEN tại THÀNH PHỐ hồ CHÍ MINH

HCM ---NGUYỄN HỒNG TUYÊN NGUYÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ GÂY CHẬM TRỄ TIẾN ĐỘ DỰ ÁN VÀ XÂY DỰNG MÔ HÌNH AHP ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ CHẬM TRỄ TIẾN ĐỘ DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI VÙNG VEN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM

-NGUYỄN HỒNG TUYÊN

NGUYÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ GÂY CHẬM TRỄ TIẾN ĐỘ DỰ ÁN VÀ XÂY DỰNG MÔ HÌNH AHP ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ CHẬM TRỄ TIẾN ĐỘ

DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI VÙNG VEN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: Xây dựng công trình Dân dụng và Công nghiệp

Mã số ngành: 60 58 02 08

TP HỒ CHÍ MINH, tháng 4 năm 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM

-NGUYỄN HỒNG TUYÊN

NGUYÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ GÂY CHẬM TRỄ TIẾN ĐỘ DỰ ÁN VÀ XÂY DỰNG MÔ HÌNH AHP ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ CHẬM TRỄ TIẾN ĐỘ

DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI VÙNG VEN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TP HỒ CHÍ MINH, tháng 4 năm 2020

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS LƯƠNG ĐỨC LONG

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP HCM ngày … tháng … năm 2020

Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:

(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn Thạc sĩ)

TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP HCM

VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

TP HCM, ngày … tháng… năm 2020

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ tên học viên: NGUYỄN HỒNG TUYÊN Giới tính: Nam

Ngày, tháng, năm sinh: 18/06/1975 Nơi sinh: Bình Định

Chuyên ngành: Xây dựng công trình Dân dụng và Công nghiệp

MSHV:1841870022

I- Tên đề tài:

NGUYÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ GÂY CHẬM TRỄ TIẾN ĐỘ DỰ ÁN VÀ XÂYDỰNG MÔ HÌNH AHP ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ CHẬM TRỄ TIẾN ĐỘ DỰ ÁN

NHÀ Ở XÃ HỘI VÙNG VEN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

II- Nhiệm vụ và nội dung:

- Nguyên cứu các nhân tố gây chậm trễ tiến độ và xây dựng mô hình AHP đánhgiá mức độ chậm trễ tiến độ dự án nhà ở xã hội vùng ven tại Thành phố Hồ ChíMinh

-III- Ngày giao nhiệm vụ: / /2019

IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ:

V- Cán bộ hướng dẫn: PGS.TS LƯƠNG ĐỨC LONG

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH

PGS.TS LƯƠNG ĐỨC LONG

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kếtquả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳcông trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồngốc

Học viên thực hiện luận văn

NGUYỄN HỒNG TUYÊN

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, trước hết tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành

và sâu sắc đến Trường Đại học Công nghệ Tp.HCM (HUTECH) cũng như tập thểquý Thầy, Cô đặc biệt là PGS.TS Lương Đức Long đã định hướng, truyền đạtnhững kinh nghiệm quý báu, tận tình hướng dẫn trong suốt thời gian học tập cũngnhư thực hiện đề cương luận văn này

Cảm ơn tất cả những người bạn cùng khóa, các bạn đã cùng tôi bước quanhững tháng ngày học tập thật bổ ích và những buổi thảo luận sôi nổi trên lớp đãgiúp tôi hoàn thiện mình hơn nữa

Cảm ơn Ban lãnh đạo Tổng công ty Xây dựng số 1 – CTCP(CC1), Công ty cổphần Chương Dương (CDC), các anh em và bạn bè đồng nghiệp đã tạo điều kiện hỗtrợ tôi trong suốt quá trình học tập

Cuối cùng, xin cảm ơn những người thân trong gia đình, những người bạn thâncủa tôi đã luôn bên cạnh, quan tâm, động viên và giúp đỡ tôi vượt qua những khókhăn, trở ngại để hoàn thành luận văn này này

Do thời gian và kiến thức có hạn nên luận văn không thể tránh khỏi những saisót, rất mong nhận được sự góp ý của quý Thầy, Cô, Bạn bè và Đồng nghiệp

Xin trân trọng!

Học viên thực hiện luận văn

NGUYỄN HỒNG TUYÊN

TÓM TẮT

Cùng với tốc độ phát triển nhanh của sự nghiệp công nghiệp hóa – hiện đạihóa đất nước, dân cư tập trung tại 2 Thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ ChíMinh tăng cao trong những năm gần đây, vì vậy nhu cầu nhà ở cũng cũng tăng độtbiến Theo tính toán của Bộ Xây dựng, đến năm 2020, cả nước có hơn 1,7 triệungười khó khăn về nhà ở và 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở

Riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh, cứ bình quân mỗi năm TPHCM gia tăngkhoảng 200.000 người, trung bình 5 năm khoảng 1 triệu người, dẫn đến những áplực rất lớn trong công tác quản lý đô thị, đòi hỏi phải đặt ra các yêu cầu cao hơn về

hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là vấn đề về nhà ở Trước nhu cầu nhưtrên, Chính phủ nói chung và Chính quyền Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng đã ápdụng nhiều chính sách ưu đã cho các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất độngsản mà phân khúc là nhà ở xã hội Với nhiều doanh nghiệp đã nắm bắt tình hình trên

đã phát triễn nhiều dự án nhà ở xã hội, đặt biệt là vùng ven Thành phố

Bên cạnh có những dự án nhà ở xã hội đáp ứng đúng tiến độ , nhưng cũngcòn rất nhiều dự án chậm trễ tiến độ bàn giao cho khách hàng, gây bức xúc Việcchậm trễ tiến độ dự án có nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau Vìvậy để đánh giá một cách chính xác nguyên nhân gây chậm trễ tiến độ dự án nhà ở

xã hội vùng ven Thành phố Hồ Chí Minh cần phải được nghiên cứu

Luận văn nghiên các nhân tố ảnh hưởng đến tiến độ dự án nhà ở xã hội vùngven tại Thành phố Hồ Chính Minh sẽ phân tích để chỉ ra nhóm nhân tố nào gây ảnhhưởng đến tiến độ và từ đó đưa ra các giải pháp để hạn chế Cuối cùng là dùng môhình cấu trúc thứ bậc AHP để đánh giá mức độ chậm trễ

Along with the rapid development speed of the industrialization andmodernization process of the country, the population concentrated in two big cities:Hanoi and HCM City, has increased sharply in recent years, so the demand forhousing has also increased dramatically According to calculation of the Ministry ofConstruction, by 2020, there will be over 1.7 million people in need ofaccommodation and 1.7 million workers in need of stable accommodation demand

Particularly in HCM City, HCM City increases about 200,000 people everyyear, about 1 million on average in every 5 years, resulting in huge pressure inurban management, which requires higher requirements about technicalinfrastructure, social infrastructure, especially housing issues Facing abovedemand, the Government in general and the Government of Ho Chi Minh City inparticular have applied many preferential policies for investors participating in thereal estate market whose segment is social housing Many businesses alreadygrasped the situation, developed many social housing projects, especially in thesuburbs of the city

Besides social housing projects that meet the schedule, there are also manyprojects that are behind schedule to hand over to customers, causing frustration There are many various objective and subjective reasons in delay of projectprogress Therefore, in order to accurately assess the cause of the delay in theprogress of social housing projects in the suburban of Ho Chi Minh City, needs to

be researched

The dissertation studying factors affecting the progress of social housingprojects in suburban of Ho Chi Minh City will analyze to identify which group offactors that affect the progress and from that offer solutions to limit Finally, theAHP hierarchical model is used to assess the level of delay

MỤC LỤC

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ 4

LỜI CAM ĐOAN 5

LỜI CẢM ƠN 6

TÓM TẮT 7

ABSTRACT 8

MỤC LỤC 9

DANH MỤC CÁC HÌNH 12

MỞ ĐẦU 13

1 Đặt vấn đề 13

2 Tính cấp thiết của đề tài 17

3 Mục tiêu của đề tài 20

4 Nội dung nghiên cứu 21

Chương 1: TỔNG QUAN 22

1.1 Các lý thuyết, khái niệm được sử dụng 22

1.2 Thực trạng về nhà ở xã hội 24

1.3 Các nghiên cứu tương tự đã công bố 28

1.4 Kết luận chương 32

Chương 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34

2.1 Quy trình nghiên cứu: 34

2.2 Quy trình nghiên cứu được tóm tắc ở các bước sau 35

2.3 Thu thập số liệu 38

2.4 Phân tích dữ liệu 41

2.5 Phương pháp định lượng AHP (Analytical Hierarchy Process) 44

Chương 3: THU THẬP VÀ PHÂN TÍCH SỐ LIỆU 50

3.1 Thu thập số liệu 50

3.2 Phân tích đặc điểm của mẫu nghiên cứu 50

3.3 Thứ tự các nhân tố theo giá trị mean 53

3.4 Kiểm định Cronbach’s Alpha 57

3.5 Phân tích nhân tố EFA (Exploratory Factor Analysic): 63

CHƯƠNG 04: XÂY DỰNG MÔ HÌNH AHP ĐÁNH GIÁ KHẢ NĂNG CHẬM TRỄ TIẾN ĐỘ DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI VÙNG VEN TP.HCM 78

4.1 Giới thiệu các dự án NƠXH vùng ven tại Tp.HCM 78

4.2 Các bước xây dựng mô hình ra quyết định đánh giá mức độ gây chậm trễ tiến độ dự án NƠXH 81

4.3 Đánh giá về áp dụng mô hình và đề xuất hướng cải tiến 104

Chương 5: ĐÁNH GIÁ VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HẠN CHẾ GÂY RA CHẬM TIẾN ĐỘ DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI VÙNG VEN TP.HCM 106

5.1 Đánh giá các nhóm nhân tố ảnh hưởng đến tiến độ dự án 106

5.2 Đánh giá nguyên nhân gây chậm tiến độ dự án NƠXH vùng ven Tp.HCM 111

5.2 Đề xuất các giải pháp nhằm giảm chậm trễ tiến độ dự án NƠXH vùng ven Tp.HCM 116

Chương 6: KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ, SO SÁNH 121

6.1 Kết luận 121

6.2 Hạn chế của nghiên cứu: 123

6.3 Hướng nghiên cứu tiếp theo 124

6.4 So sánh với nghiên cứu trước đây 124

6.5 Bài báo khoa học được viết từ luận văn: 125

TÀI LIỆU THAM KHẢO 126

PHỤ LỤC 1: 128

PHỤ LỤC 2 132

PHỤ LỤC 3A 147

PHỤ LỤC 3B 149

PHỤ LỤC 4 157

LÝ LỊCH TRÍCH NGANG 195

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BXD : Bộ Xây dựng

BĐS : Bất động sản

HoREA : Hiệp hội Bất động sản TPHCM

BQLDA : Ban quản lý dự án

CĐT : Chủ đầu tư

NƠXH : Nhà ở xã hội

NĐ- CP: : Nghị định của Chính phủ

QĐ- TTg : Quyết định của Thủ tướng

TT-BXD : Thông tư hướng dẫn của Bộ xây dựng

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Trình tự công nghệ thi công cọc xi măng đất

Hình 1.2: Trình tự thi công cọc xi măng đất

Hình 1.3: Bảng vẽ mặt bằng bố trí cọc XMĐ tại Khu dân cư Nguyên Sơn

Hình 1.4: Phản ứng hóa học giữa đất sét, xi măng, xỉ lò và nước (Theo Saitoh vànkk, 1985).Hình 1.5: Sơ đồ công nghê thi công phương pháp trộn khô

Hình 1.6: Sơ đồ công nghệ trộn khô

Hình 1.7: Thi công cọc xi măng đất bằng phương pháp trộn khô

Hình 1.8: Quy trình thi công theo công nghệ trộn khô

Hình 1.9: Sơ đồ công nghệ trộn ướt

Hình 1.10: Thi công cọc xi măng đất bằng công nghệ trộn ướt

Hình 1.11: Sáu bước công nghệ trộn ướt có thể thi công

Hình 2.1: Bản đồ hành chính Tỉnh Tiền Giang

Hình 2.2: Bản đồ hành chính khu vực Gò Công Đông, Tỉnh Tiền Giang

Hình 2.3: Thí nghiệm nén đơn nở hông

Hình 4.1 Bản đồ vị trí địa lý địa điểm Khu công nghiệp

Hình 4.2: Hình 4.2: Minh họa bồn chứa xăng dầu (Nguồn: internet)

Hình 4.3: Hình 4.3: Tóm tắt trình tự thiết kế cọc xi măng đất để xử lý nền đất yếu(TCVN 9906: 2014).Hình 4.4: Bố trí cọc trùng nhau theo khối

Hình 4.5: Bố trí cọc trùng nhau, thứ tự thi công

Hình 4.6: (a) bố trí teo lưới tam giác (hoa thị); (b) bố trí theo lưới ô vuông; (c): bố trí

theo hàng đơn; (d): bố trí theo hàng đôi

Hình 4.7: Bố trí cọc trên mặt đất: 1 Kiểu tường, 2 Kiểu kẻ ô, 3 Kiểu khối, 4 Kiểudiện.

Hình 4.8: Bố trí cọc trên biển:1 Kiểu khối , 2 Kiểu tường, 3 Kiểu kẻ ô, 4 Kiểu cột, 5Cột tiếp xúc, 6 Tường tiếp xúc, 7 Kẻ ô tiếp xúc, 8 Khối tiếp xúc.Hình 4.9: Cách thức truyển tải qua nền hỗn hợp

Hình 4.10: Sơ đồ thiết kế lặp các dự án cọc xi măng đất

Hình 4.11: Phương án bố trí mặt bằng cọc theo dạng lưới ô vuông.

Hình 4.12: Phương án bố trí mặt bằng cọc theo dạng hình tròn.

Hình 4.13: Mặt bằng bố trí cọc

Hình 4.14: Mặt cắt A-A

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

1.1. Tình hình BĐS ở Việt Nam và nhu cầu NƠXH

Thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển của nềnkinh tế, là nhân tố góp phần đẩy mạnh huy động vốn đầu tư, thúc đẩy sản xuất pháttriển, tăng thu ngân sách nhà nước, mở rộng các thị trường, góp phần ổn định kinh

tế - xã hội…

Quá trình hội nhập sâu vào nền kinh tế thế giới, cùng với các diễn biến trong môitrường chính trị - xã hội thời gian qua đã tạo ra nhiều cơ hội nhưng cũng đặt rakhông ít thách thức đối với thị trường bất động sản Việt Nam Việc nhận biết các cơhội, cũng như đánh giá những tác động và hạn chế thách thức đặt ra đối với thịtrường sẽ góp phần giúp thị trường bất động sản tìm ra lời giải cho bài toán tăngtrưởng trong thời gian tới

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, đến năm 2020, các khu vực đô thị cả nước cóhơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở và 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn địnhchỗ ở Để đáp ứng nhu cầu nhà ở này, cần phải xây dựng khoảng 700 nghìn căn hộ.Tại hội thảo "Phát triển NƠXHtại Việt Nam - Giải pháp và kinh nghiệm quốc tế"diễn ra ngày 23/1/2019 tại Hà Nội, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinhkhẳng định: nhu cầu NƠXHngày càng bức thiết bởi cơ cấu dân số đang bước vàothời kỳ dân số vàng, với 70% dân số trong độ tuổi lao động Điển hình tại Tp.HCM

và Hà Nội đang bùng nổ nhu cầu nhà ở, trong khi quỹ đất để phát triển xây dựngnhà ở, giao thông và các dịch vụ tiện ích đều đang thiếu hụt nghiêm trọng

1.2. Tình hình phát triển và nhu cầu NƠXH ở Tp.HCM

Năm 2019 thị trường BĐS được nhận định đang có tín hiệu ấm dần lênvới sự khởi sắc tại tất cả mọi phân khúc nhà ở Trong đó, hầu hết những dự án cógiá cả hợp lý, vị trí thuận lợi như các dự án NƠXH đều được tiêu thụ tốt khi đưa ra

mua nhà hiện nay là rất lớn và cũng không khó hiểu khi một số dự án tuy có giángang ngửa với nhà thương mại giá rẻ nhưng vẫn đắt khách bởi chúng có thể đápứng được nhu cầu ở thực của phần lớn khách hàng về vị trí, giá cả, cộng thêm cácgói hỗ trợ lãi suất mua nhà… Khách hàng có quyền lựa chọn nhiều dự án đảm bảotiến độ từ nhữngChủ đầu tư có uy tín và trách nhiệm hơn Có thể kể tới những têntuổi lớn tham gia đầu tư xây dựng NƠXH như Công ty Cổ phần TV – TM – DV Địa

ốc Hoàng Quân, Công ty cổ phần đầu tư Thủ Thêm, Công ty cổ phần ChươngDương, Tổng Công ty xây dựng số 1 – CTCP, Công ty cổ phần Địa ốc Sông Đà AnNhân, Tổng Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng HUD, Công ty cổ phần sản xuấtkinh doanh xuất nhập khẩu dịch vụ và đầu tư Tân Bình (Tanimex) Tp.HCM và

Hà Nội là địa phương tập trung nhiều dự án NƠXH đã và đang phát huy hiệu quảtích cực, góp phần không nhỏ trong việc phục vụ nhu cầu bức thiết và rất lớn củangười dân Có thể thấy, những dự án NƠXH hiệnkhông còn xuất hiện nhỏ lẻ, manhmún hay bị cô lập “trơ trọi” giữa cánh đồng, hạ tầng không được kết nối như trước

mà thay vào đó là các dự án có quy mô lớn với hạ tầng kết nối đồng bộ, nhiều tiệních

Theo thống kê mới nhất (vào đầu năm 2017), tổng số nhà ở của TP hơn1.675.000 căn, trong đó nhà ở kiên cố hơn 629.000 căn (chiếm tỷ lệ 37,6%), nhàbán kiên cố hơn 1.000.000 căn (chiếm tỷ lệ 60,1%); nhà thiếu kiên cố và nhà đơn sơgần 38.500 căn (chiếm tỷ lệ 2,3%) Do đó, nhiệm vụ đặt ra cho TP trong công tácphát triển nhà ở đó là bên cạnh việc phát triển nhà ở mới kiên cố, cần nâng cao cảithiện chất lượng nhà ở bán kiên cố thành nhà ở kiên cố thông qua việc chỉnh trang

đô thị, đặc biệt là chỉnh trang các khu dân cư hiện hữu Tính đến tháng 6/2019, diệntích nhà ở bình quân đầu người tại TP đạt 19,9 m2/người (đạt vượt chỉ tiêu đề ra là19,8 m2/người), dự kiến đến cuối năm 2020 sẽ đạt 20,3 m2/người

Ngày 17/9/2019, UBND TP Hồ Chí Minh đã tổ chức hội thảo quốc tế giải phápphát triển nhà ở đáp ứng gia tăng dân số 1 triệu người sau mỗi 5 năm ở Thành phốgiai đoạn 2021 -2035, mục đích bàn pháp nhà ở cho người thu nhập thấp Tham dự

có Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Bí thư Thành ủy, Chủ tịch UBND TP.Hồ ChíMinh Nguyễn Thành Phong; Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, Chủ tịch Ủy banMTTQ Việt Nam Tp.HCM Tô Thị Bích Châu; Phó Chủ tịch UBND TP Võ VănHoan; Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh; đại diện các sở, ngành, quận,huyện, chuyên gia, doanh nghiệp

Nói về nhu cầu nhà ở của TP Hồ Chí Minh, đại diện Sở Xây dựng TP thông tin:

 Dự báo nhu cầu nhà ở của TP giai đoạn 2016 - 2020 là 40.000.000m2 sàn; giaiđoạn 2021 - 2025 là 45.000.000m2 sàn; giai đoạn 2026 - 2030 là 50.600.000 m2 sàn

và giai đoạn 2031 - 2035 là 56.900.000m2 sàn

 Đồng thời, gắn với phát triển đô thị Thành phố trên quan điểm phát triểnVùng, kết nối các đô thị vệ tinh và đô thị hạt nhân Phát triển nhà ở sinh thái vớiphong cách kiến trúc xanh, thích ứng với biến đổi khí hậu, tiết kiệm năng lượng,phấn đấu tăng diện tích cây xanh, công viên trong khu dân cư mới, tạo diện mạo đôthị văn minh, hiện đại, có bản sắc Phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, tạo hìnhảnh đa dạng, năng động và hiện đại cho Thành phố Đẩy mạnh phát triển loại hìnhnhà ở chung cư theo hướng tăng tỷ lệ nhà ở chung cư trong tổng số nhà ở mới pháttriển hàng năm, tăng tỷ trọng nhà ở cho thuê và khuyến khích phát triểnNƠXH(NƠXH) phù hợp khả năng chi trả cho người có thu nhập thấp, đặc biệt làNƠXH cho thuê Chú trọng phát triển nhà ở dựa trên cơ sở chỉnh trang, tái pháttriển các khu vực đô thị hiện hữu được lồng ghép vào các chương trình trọng điểmcủa Thành phố

Phát biểu tại hội thảo, lãnh đạo Tp.HCM nêu lên 3 vấn đề:

 Tp.HCM có tốc độ gia tăng dân số nhanh, bình quân cứ mỗi năm TP gia tăngkhoảng 200.000 người, trung bình 5 năm tăng khoảng 1 triệu người dẫn đến những

áp lực rất lớn trong công tác quản lý đô thị, đòi hỏi phải đặt ra các yêu cầu cao hơn

về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đặc biệt là vấn đề về nhà ở

 Tập trung xây dựng các cơ chế, giải pháp phát triển nhà ở để đảm bảo an sinh

xã hội, đặc biệt là NƠXH, cho thuê nhà ở giá rẻ để đáp ứng nhu cầu rất lớn về nhà ởcho người có thu nhập thấp, người dân nhập cư là những yêu cầu lớn đặt ra cho một

đô thị đặc biệt với mức độ đô thị hóa cao như TP Hồ Chí Minh

 Phát triển nhà ở phải gắn liền với quy hoạch phát triển đô thị, gắn liền với quyhoạch kinh tế - xã hội của TP, khu vực, vùng, miền “Khi tình hình phát triển kinh

tế - xã hội của khu vực, vùng, miền phát triển thì đó cũng là cách giảm áp lực di dân

tự do vào TP Phát triển thị trường bất động sản (BĐS) là điểm quan tâm; bởi vì khithị trường BĐS phát triển thì thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp cũng có điềukiện chia sẻ sự gánh vác để cùng phát triển, phát triển thêm NƠXH cho TP

Phát biểu và chỉ đạo tại hội thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đềnghị TP Hồ Chí Minh thực hiện:

 Rà soát, điều chỉnh bổ sung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để làm cơ sởtriển khai các dự án phát triển nhà ở Tập trung chỉ đạo triển khai thực hiện các giảipháp cụ thể khác tại Chỉ thị 11/CT-TTg [1] ngày 14/4/2019 của Thủ tướng Chínhphủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển ổn định,lành mạnh TP cần tăng cường chỉ đạo thực hiện Chỉ thị số 03/CT-TTg ngày25/1/2017 [2] của Thủ tướng Chính phủ về đẩy mạnh phát triển và quản lý NƠXH

 Tập trung vào việc bố trí quỹ đất, huy động nguồn vốn để phát triển NƠXHcho công nhân, cán bộ, công chức, viên chức, người có thu nhập thấp; có giải pháp

về phát triển, quản lý nhà ở, nhất là cơ chế, chính sách phát triển NƠXH phù hợptình hình, điều kiện cụ thể của TP

Tp.HCM tiếp tục quan tâm đến công tác cải cách thủ tục hành chính; đẩy nhanhtiến độ lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết trên cơ

sở quy hoạch chung TP đã được phê duyệt; xây dựng kế hoạch, quy hoạch sử dụngđất dành cho phát triển nhà ở; rà soát, bố trí và công bố quỹ đất cụ thể để phát triểntừng loại nhà ở và đặc biệt là quỹ đất để xây dựng NƠXH; xem xét, thành lập tổ

công tác liên ngành để khẩn trương hướng dẫn, tháo gỡ những khó khăn, vướngmắc đối với các dự án BĐS trên địa bàn đang bị ách tắc, tạm dừng; tăng cường côngtác thanh tra, kiểm tra để xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai,đầu tư, xây dựng, nhà ở và pháp luật có liên quan Tạo điều kiện cho người dânđược vay vốn trung hạn và dài hạn để mua, thuê mua nhà ở và cho doanh nghiệpvay để phát triển NƠXH.

2 Tính cấp thiết của đề tài

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân, năm 2011 Chính phủ

đã ban hành chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia theo Quyết định số2127/2011/QĐ- TTg[3] năm 2011 do Thủ tướng phê duyệt chiến lược phát triểnnhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, theo đó Nghị định188/2013/NĐ-CP[4] ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển vàquản lý NƠXHvà Thông tư số 08/2014/TT-BXD [5] của Bộ Xây dựng hướng dẫnthi hành một số điều của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP[4] Từ đầu năm 2013, sauNghị quyết số 02/2013[5], Chính phủ đã đưa ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng tậptrung hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội

Chương trình phát triển NƠXH dành cho công nhân khu công nghiệp, đến nay đãhoàn thành việc đầu tư xây dựng 100 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 41.000căn hộ Hiện nay còn 72 dự án đang tiếp tục được triển khai với quy mô khoảng88.000 căn hộ

Chương trình phát triển NƠXH dành cho học sinh, sinh viên, đến nay đã có89/95 dự án nhà ở sinh viên đưa vào sử dụng, bố trí cho khoảng 22.000 sinh viên.Sáu dự án còn lại đang trong giai đoạn hoàn thiện Số lượng học sinh, sinh viên đãđược bố trí vào ở đạt tỷ lệ bình quân chung khoảng 83%

Việt Nam đã có nhiều nỗ lực trong phát triển NƠXH cả về chính sách và thựctiễn, như Luật Nhà ở 2014[6] quy định chặt chẽ về nhà ở xã hội, hay Nghị định số100/NĐ- CP[7] nêu chi tiết, cụ thể về chính sách thực hiện nhà ở xã hội Trong đó

đề cập đến nhiều vấn đề như quy hoạch, đất đai, tài chính, tiêu chuẩn, thuế và đốitượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội

Theo đó, các dự án nhà ở thương mại, các dự án đô thị phải dành 20% diện tíchđất để xây dựng nhà ở xã hội Đối với dự án dưới 10ha, có thể linh động nộp bằngtiền, quỹ đất, quỹ nhà tương đương với giá trị đó Đối với những dự án trên 10habắt buộc phải xây dựng nhà ở xã hội

Chính phủ cũng đã đưa ra nhiều cơ chế tích cực để thúc đẩy sự phát triển của thịtrường NƠXH như: các chủ đầu tư xây dựng các dự án NƠXH được miễn hoàntoàn tiền sử dụng đất, miễn giảm các loại thuế giá tri gia tăng, thuế thu nhập doanhnghiệp

Các chủ đầu tư cũng được tạo mọi điều kiện để tiếp cận nguồn vay ưu đãi từngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng và được ngân sách cấp bù khoản lãisuất để cho vay lãi suất ưu đãi thấp hơn thị trường

Ngoài ra, còn được Nhà nước hỗ trợ một phần kinh phí ngoài dự án Trong dự ánnhà ở xã hội, chủ đầu tư được dành 20% quỹ đất, quỹ nhà theo hình thức nhà ởthương mại để góp phần bù đắp chi phí

Tp.HCM là Thành phố đông dân nhất, đồng thời là trung tâm kinh tế, vănhóa, giáo dục quan trọng của Việt Nam Nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miềnĐông nam bộ và Đồng bằng sông Cửu Long Tp.HCM bao gồm 19 quận và 5huyện, tổng diện tích 2.095,01 km2, dân số đạt trên 8,637 triệu người (số liệu2019) và ước tính đạt 10 triệu người vào năm 2020 Do đó nhu cầu Nhà ở là mộttrong những nhu cầu cần thiết của mỗi gia đình, là vấn đề lớn được quan tâm hàngđầu của mỗi tầng lớp dân cư Qua thống kê cho thấy, tính đến tháng 4/2019, dân sốTPHCM xấp xỉ 8,9 triệu người thường trú (bao gồm cả người có đăng ký tạm trútrên 6 tháng), tăng 1,8 triệu người so với dân số năm 2009 Như vậy, trung bìnhtăng mỗi năm TPHCM 183.000 người trong 10 năm gần đây và dự kiến chỉ trongvòng 5 năm, số dân sẽ tăng hơn 1 triệu người Trước xu hướng trên, nếu TPHCM

không đề ra các mô hình phát triển nhà ở đáp ứng tình trạng gia tăng dân số thì chỉvài năm tới, nhu cầu nhà ở sẽ hết sức nan giải.

Theo một khảo sát khác của Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố, có khoảng81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu mua, thuê, thuê mua NƠXHgiai đoạn 2016-

2020 Trong các đối tượng khảo sát thì có đến 65% đến 94% có nhu cầu thuê mua(mua trả góp dài hạn) nhà ở xã hội Tuy nhiên, trên thực tế nguồn cung nhà ở, đặcbiệt là căn hộ thương mại giá rẻ, NƠXH hiện đang khan hiếm Những dự án ở trungtâm thành phố được công bố ra thị trường trong thời gian qua đều thuộc phân khúccăn hộ hạng sang, sở hữu vị trí đắc địa, có thiết kế độc đáo với mức giá đắt đỏ.Trong 6 tháng, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai,với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án (tức 29,4%), giảm 2.336 căn (24,2%) sovới cùng kỳ năm 2018 Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm đến 43,8% (2.227căn so với 3.965 căn cùng kỳ năm 2018); căn hộ bình dân giảm 34,7% (1.249 căn sovới 1.914 căn cùng kỳ năm 2018) Điều đáng quan tâm là quý 2/2019, không có dự

án nhà ở bình dân, vừa túi tiền được đưa ra thị trường

Hình 1.1: NƠXH quận Bình Tân, TPHCM.

Theo đánh giá của Sở Xây dựng TPHCM, thành phố hiện có khoảng 476.158 hộchưa có nhà ở hoặc đang sống chung với cha mẹ, người thân (chiếm tỷ lệ 23,46%tổng số hộ) Trong đó, có khoảng 20.000 hộ gia đình cán bộ, công chức, viên chứcnhà nước chưa có nhà ở; Có 300.000 hộ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội; Có 143.000

hộ có nhu cầu mua nhà ở xã hội; Có khoảng 21.000 hộ sống trên và ven kênh rạch

và khoảng 35.000 hộ đang sống trong các chung cư cũ cần được cải tạo, chỉnh tranghoặc di dời tái định cư

Trong năm 2019 một số dự án NƠXH ở Tp.HCM chậm trễ tiến độ bàn giao nhàgây ra nhiều bức xúc cho người mua nhà dẫn đến việc kiếu kiện lên các cấp chínhquyền Tp.HCM Gây ra nhiều bấn ổn, ảnh hưởng đến trật tự an ninh và đời sống xãhội người có nhu cầu nhà ở Đơn cử là dự án tại số 35 Hồ Học Lãm, quận Bình Tân,TP.HCM

Mặc dù đã có một số nghiên cứu về các yếu tố gây chậm tiến độ cho dự ánNƠXH thuộc các tỉnh lân cận hay các quận trung tâm Tp.HCM, tuy nhiên cácnghiên cứu trước đây có thể chưa phù hợp cho các dự án vùng ven Tp.HCM Vìvậy, cần đi sâu phân tích để tìm ra bản chất thực của sự chậm trễ tiến độ là một cấp

thiết hiện nay Vì vậy, nghiên cứu này thực hiện đề tài: “Nguyên cứu các nhân tố ảnh gây chậm tiến độ dự án và xây dựng mô hình AHP đánh giá mức độ chậm tiến độ dự án NƠXHvùng ven tại Tp.HCM”

3 Mục tiêu của đề tài

3.1. Mục tiêu nghiên cứu NƠXH vùng ven tại Tp.HCM:

Xác định và phân tích các nhân tố gây chậm tiến độ dự án

Xác định các nhóm rủi ro chính gây chậm trễ tiến độ dự án

Xây dựng mô hình AHP đánh giá mức độ chậm tiến độ dự án

3.2. Thời gian và phạm vi nghiên cứu:

Thời gian nghiên cứu: nghiên cứu được thực hiện trong khoảng thời gian từtháng 10 năm 2019 tháng 3 năm 2020

Địa điểm nghiên cứu: Nghiên cứu thực hiện trên địa bàn Tp.HCM, Việt Nam

Đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu nhân tố gây chậm tiến độ dự án NƠXHvùngven tại Tp.HCM.

Đối tượng khảo sát: Chủ đầu tư, đơn vị thiết kế, đơn vị TVGS/ Quản lý dự áncông trình xây dựng, các Nhà thầu thi công xây dựng trên địa bàn Tp.HCM đã từngtham gia thực hiện dự án NƠXH vùng ven tại Tp.HCM

4 Nội dung nghiên cứu

Nguyên cứu các nhân tố ảnh gây chậm tiến độ dự án và xây dựng mô hình AHPđánh giá mức độ chậm tiến độ dự án NƠXH vùng ven tại Tp.HCM

4.1 Đóng góp nghiên cứu

a) Đóng góp về mặt học thuật

- Xác định được các nhân tố gây chậm tiến độ NƠXH vùng ven tại Tp.HCM

- Xây dựng mô hình AHP đánh giá mức độ chậm tiến độ dự án NƠXH vùngven tại Tp.HCM

- Nghiên cứu này có thể là một tài liệu tham khảo tốt cho các nghiên cứu saunày

b) Đóng góp về mặt thực tiễn

- Kết quả nghiên cứu có thể giúp các nhà quản lý có cái nhìn cụ thể và rõ ràng

về nhân tố gây chậm tiến độ dự án NƠXH từ đó có thể đưa ra các giải phápnhằm giảm thiểu tối đa những tác động tiêu cực của chúng đến hiệu quả tổngthể của các dự án xây dựng

- Mô hình AHP giúp các bên tham gia có thể đánh giá được mức độ gây chậmtiến độ của nhà ở xã hội

4.2 Một số câu hỏi được đặt ra xung quanh vấn đề nghiên cứu

Những nhóm nhân tố nào gây chậm chậm tiến độ dự án ?

Trong các nhân tố, nhân tố nào là gây chậm tiến độ dự án NƠXH vùng ven tạiTp.HCM?

Có bao nhiêu nhóm nhân tố gây chậm tiến độ dự án nhà ở xã hội?

Quan điểm của các bên đánh giá như thế nào trên các yếu tố gây chậm tiến độ dự

án NƠXH vùng ven tại Tp.HCM?

So sánh kết quả nghiên cứu với các nghiên cứu trước đây về các nguyên nhângây chậm trễ tiến độ dự án NƠXH có gì khác ?

có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ

so với giá thị trường

Ở Việt Nam, NƠXH được định nghĩa là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cánhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được quyđịnh của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quyđịnh thì được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhànước quy định Đây là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn

1.1.2 Định nghĩa về tiến độ dự án

Tiến độ thi công là một sơ đồ bố trí tiến trình thực hiện các hạng mục công việccủa dự án Sơ đồ này biểu diễn mối quan hệ ràng buộc về các yếu tố thời gian,không gian cho các hoạt động công việc của dự án, mỗi công việc sẽ được thực hiệntrong một khoảng thời gian xác định và có mối liên hệ ràng buộc với các công việckhác và được giới hạn bằng thời gian bắt đầu và thời gian kết thúc của một dự án

1.1.3 Định nghĩa về trễ tiến độ dự án

Sự chậm trễ tiến độ có thể hiểu khác nhau dưới mỗi lĩnh vực nghiên cứu Có một

số định nghĩa cho sự chậm trễ trong cuốn sách của Keane P J and Caletka A F.,(2008)[8] Nó có thể được hiểu rằng làm một việc gì đó xảy ra muộn hơn dự kiến,hoặc là nguyên nhân nào đó làm cho sự việc muộn hơn dự kiến hoặc thời giankhông kịp

Assaf and Al-Heiji (2006)[9] sự chậm trễ của dự án xây dựng là “thời gian vượtquá ngày hoàn thành quy định hay nói cách khác là ngày mà các bên thỏa thuận bàngiao một dự án”

1.1.4 Định nghĩa về các nhân tố gây ra trễ tiến độ dự án

Các nguyên nhân gây chậm tiến độ đã được nhiều nhà nghiên cứu nước ngoàinhận dạng Chúng có thể được liệt kê như là nhà thầu thiếu kinh nghiệm, đánh giáchi phí thực tế không đầy đủ, quản lý xây dựng lỏng lẻo do cơ chế, ảnh hưởng củathị trường kinh tế và thiếu tài chính trong thời gian trước đó, chậm trễ trong chi trả,khả năng sản xuất và cải tiến công việc, Al Barak AA (1993) [10] Các nhómnguyên nhân chính gồm quản lý và giám sát công trường kém, địa chất phức tạp,chậm trễ trong việc ra quyết định, sự thay đổi từ phía chủ đầu tư, sự thay đổi trongquá trình thực hiện các hoạt động của dự án, theo Chan DW, Kumaraswamy MM(1997) [11] Giải quyết vấn đề trễ tiến độ thi công luôn là một nhu cầu thiết thực ởnhiều quốc gia

1.1.5 Định nghĩa các quận vùng ven tại Tp.HCM

Các quận vùng ven là các quận có đường vành đai 3 hoặc vành đai 4 đi qua nhưquận 12, quận Hóc môn, quận 9

Hình 2.1: Bản đồ đường vành đai 3 và 4

1.2. Thực trạng về nhà ở xã hội

1.2.1 Trực trạng NƠXH trên thế giới [12].

Kinh nghiệm của các nền kinh tế phát triển từ châu Âu đến những nền kinh tếmới nổi ở châu Á cho thấy, các dự án NƠXH đã đem đến phúc lợi cho hàng trămtriệu người dân tại nhiều nước và nhiều bài học có thể rút ra để Việt Nam thamkhảo, học hỏi

Nhà ở là yêu cầu xã hội thiết yếu mà mọi tầng lớp, mọi đất nước đều cố gắng đápứng tối đa và không phụ thuộc vào trình độ phát triển kinh tế hay chế độ chính trị

Từ những năm 1970, nhiều nước trên thế giới đã sớm nhận thấy nhu cầu bứcthiết này và nghiên cứu triển khai nhiều chương trình xây dựng nhà ở dành chongười thu nhập thấp, đem lại phúc lợi xã hội cho hàng trăm triệu người dân Có thể

kể đến các nước tiêu biểu sau:

a/ Hợp chủng quốc Hoa kỳ

Chính sách nhà ở nói chung và NƠXH dành cho người thu nhập thấp nói riêngđóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của xã hội Mỹ Vì vậy, Chính phủ nướcnày đã đặc biệt quan tâm và hỗ trợ phát triển loại hình NƠXH

Về sở hữu nhà ở, nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở Mỹ được huy động từ nhiềunguồn khác nhau thông qua các Quỹ Tiết kiệm và ngân hàng với nhiều hình thức trợcấp, những điều kiện cho vay đa dạng.

Bên cạnh nguồn vốn tư nhân, Chính phủ Mỹ đã dành một phần vốn ngân sách(khoảng 30% trên tổng vốn đầu tư phát triển của nền kinh tế quốc gia và khoảng 20-25% từ các nguồn vốn khác) cho tái tạo Quỹ Nhà ở

Mỗi căn hộ người dân muốn được sở hữu, giá trị vay lên tới 80% còn có sự đónggóp ban đầu của người dân chỉ chiếm khoảng 20%, một số trường hợp có thể vaytới 90-95% giá trị căn hộ Thời gian vay phổ biến là trên 30 năm với lãi suất từ 5-6%

Mỗi hộ gia đình phải trả tiền nhà gần bằng 1/4 chi phí cả năm (khoảng 6.800 USD/năm), cao hơn 1,5 lần chi tiêu cho ăn uống Để thỏa mãn nhu cầu nhà ở củanhững gia đình có thu nhập thấp rất cần sự hỗ trợ của Chính phủ và cộng đồng.Chính vì vậy, Chính phủ Mỹ đã xây dựng Chương trình nhà ở quốc gia, trong đóchú trọng đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với những gia đình có thu nhập thấp với 3 nộidung chính: Hỗ trợ nhà ở; Khuyến khích chính quyền địa phương nâng cao chấtlượng nhà ở và các khu dân cư ngoại thành; Chính sách giảm giá thuê căn hộ

b/ Hàn Quốc

Từ những năm 1970, Chính phủ Hàn Quốc đã xây dựng hệ thống NƠXH bằngcách đầu tư vốn vào Công ty Nhà ở Hàn Quốc; đồng thời thiết lập cách thức tổ chứchiệu quả về phát triển nhà ở diện tích nhỏ để điều tiết cho các gia đình có thu nhậpthấp

Để cân đối lại khoản thâm hụt này, Công ty Nhà ở Hàn Quốc tìm kiếm lợi nhuậnbằng cách phát triển các dự án nhà tại các thành phố lớn cho người có mức thu nhậptrung bình trở lên Theo đó, một số chính sách mà Hàn Quốc đã ban hành:

 Chính sách hỗ trợ vốn: Những người muốn mua nhà và lần đầu tiên mua nhà

có thể vay vốn từ “Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu” với mức vay lên đến70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất thấp, khoảng 6% - 6,5%/năm

làm công ăn lương có thu nhập thấp, chưa có nhà ở Khoản vay từ chương trình này

có thể lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất 5,5%/năm Riêng với đối tượng

có mức thu nhập thấp nhất sẽ được vay 70% giá trị căn nhà và hưởng lãi suất3%/năm

 Chính sách quản lý thị trường bất động sản: Từ năm 2000, sau khi giá đất tạicác thành phố lớn của Hàn Quốc tăng kỷ lục, Chính phủ nước này đã yêu cầu nhàđầu tư hạn chế xây dựng chung cư cao cấp để tập trung nguồn vốn xây dựng chung

cư giá rẻ cho người có thu nhập thấp

 Đồng thời, Chính phủ cam kết sẽ bình ổn thị trường nhà ở cho người thu nhậpthấp bằng cách tăng cường nguồn cung nhà, siết chặt hoạt động đầu cơ bất độngsản Nhờ các biện pháp này, hiện nay đa số người dân Hàn Quốc đã có cơ hộiđược sở hữu nhà ở với mức giá phải chăng

c/ Trung Quốc

Trước năm 2008, ở Trung Quốc làn sóng di cư ồ ạt từ nông thôn lên các thànhphố lớn đã gây ra tình trạng thiếu nhà ở trầm trọng Để giải quyết ấn đề này, Chínhphủ Trung Quốc đã triển khai các giải pháp đồng bộ sau:

 Về chính sách, Bộ Nhà ở lập kế hoạch xây dựng NƠXH trên toàn quốc vàthực hiện phân bổ nguồn ngân sách mà Trung ương hỗ trợ cho các địa phương,đồng thời các địa phương cũng phải điều tiết kinh phí để xây dựng NƠXH Chínhphủ thực hiện miễn một số loại thuế, cho vay vốn đối với các công ty tham gia xâydựng NƠXH

 Về đối tượng thuê hoặc mua nhà ở do chính quyền địa phương quy định Có 3điều kiện áp dụng với đối tượng thuê hoặc mua nhà: Thuộc diện thu nhập thấp sovới thu nhập bình quân của địa phương, có diện tích nhà ở bình quân dưới7m2/người và có tài khoản tại ngân hàng khoảng 90 nghìn NDT trở xuống Điềukiện này được điều chỉnh hàng năm cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế củađịa phương

 Về phát triển nhà ở, chủ đầu tư chỉ được phép huy động vốn của người muanhà khi công trình xây dựng được 25% khối lượng, Nhà nước không khống chế

mức huy động vốn Ưu đãi với người mua nhà lần đầu là được Chính phủ cho vaytiền với mức tối đa bằng 80% giá trị căn hộ, 70% số tiền vay được ưu đãi về lãisuất.

Quá trình mua bán nhà diễn ra thông qua mạng để cơ quan quản lý nhà ở kiểmsoát Chủ đầu tư được quyền lựa chọn khách hàng và trực tiếp thỏa thuận với kháchhàng về việc mua bán, không nhất thiết phải bán qua Sàn Giao dịch bất động sản

1.2.2 Trực trạng NƠXH ở Việt Nam hiện nay

Hiện nay, các Bộ, ngành, địa phương đã và đang tích cực triển khai các chươngtrình hỗ trợ nhà ở cho đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách cơ bản hỗ trợ vềNƠXH theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014[6]

Ngày 21/2/2019, tại Hà Nội, Bộ Xây dựng Việt Nam phối hợp cùng Cơ quan hợptác quốc tế Hàn Quốc (KOICA), Viện đất đai và nhà ở Hàn Quốc – LHI Consortium

tổ chức Hội thảo đầu kỳ Dự án “Xây dựng chính sách tổng thể NƠXH tại Việt Namgiai đoạn 2021 – 2030”, nhằm nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế và khảo sát tìnhhình thực tế của Việt Nam; đề xuất cơ chế chính sách về phát triển NƠXH phù hợpvới tình hình thực tế, xu hướng phát triển của Việt Nam giai đoạn 2021-2030

Tại hội thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết:

 Việt Nam có mức độ đô thị hoá nhanh với ước tính khoảng một triệu dân cư

đô thị mới tăng lên mỗi năm Dự báo đến hết năm 2020, 40% dân số Việt Nam trêntổng số khoảng 100 triệu dân sẽ sống ở khu vực đô thị/thành phố Khi tốc độ đô thịhoá tăng nhanh, sức ép về nhà ở tăng cao dẫn đến giá nhà đất tại đô thị sẽ ngày càngtrở nên đắt đỏ đối với người dân sinh sống tại đô thị

 Số lượng người nghèo đô thị cũng tăng lên và phải đối mặt với khó khăn trong

việc tiếp cận nhà ở với giá phù hợp với khả năng về tài chính của họ Từ đó, phát

sinh các khu nhà ở tạm bợ, có hoặc không có cơ sở hạ tầng và các dịch vụ cơ bản

Do đó, đối với các đối tượng là hộ gia đình nghèo hoặc có thu nhập thấp không cókhả năng về tài chính để tự lo về nhà ở thì Nhà nước cần có các cơ chế, chính sách

để đẩy mạnh phát triển nhà ở với giá cả phù hợp.[14]

Trong giai đoạn 2016 đến tháng 6/2019, Thành phố đã xây dựng hoàn thành, đưavào sử dụng 14 dự án NOXH, với tổng diện tích đất 15,8ha, quy mô 10.255 căn hộ,891.951,5m2 sàn xây dựng Trong 6 tháng cuối năm 2019, phấn đấu hoàn thành 6

dự án với quy mô 3.810 căn hộ, 442.259,42m2 sàn xây dựng Trong năm 2020, phấnđấu hoàn thành 3 dự án với tổng diện tích đất 1,896ha, quy mô 3.879 căn hộ,281.371,04m2 sàn xây dựng Lũy kế giai đoạn 2016 - 2020 hoàn thành 17.944 cănhộ

Các dự án nhà ở thương mại quy mô sử dụng đất trên 10ha, dù đã xác định quỹđất 20% xây dựng NƠXH, nhưng một số chủ đầu tư chậm triển khai bồi thường giảiphóng mặt bằng hoặc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nên chưa triển khai đầu tưxây NƠXH

Hình 1.2 Nhu cầu NƠXH hiện nay tại TP Hồ Chí Minh là rất lớn.

Riêng các dự án có quy mô sử dụng dưới 10ha, hầu hết chủ đầu tư các dự án nhà

ở thương mại thực hiện nghĩa vụ NƠXH theo hình thức nộp bằng tiền (20% tiền sửdụng đất), số tiền này được chủ đầu tư nộp để thực hiện nghĩa vụ NƠXH vào QuỹPhát triển nhà ở Thành phố để đầu tư phát triển NƠXH trên địa bàn TP Hồ ChíMinh

Bên cạnh đó còn một khó khăn nữa đến từ nguồn vốn thực hiện, nguồn vốn dài hạn để hỗ trợ các chủ đầu tư vay thực hiện dự án, các đối tượng được hưởng chính sách vay mua nhà chưa ổn định Chưa kể, nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng chưa được bố trí.

1.3. Các nghiên cứu tương tự đã công bố

1.3.1 Các nghiên cứu tương tự đã công bố trên thế giới

Trên thế giới hiện nay, việc thực hiện khảo sát để tìm ra các yếu tố làm chậm trễcho dự án được thực hiện rất nhiều như: Nghiên cứu được thực hiện ở Nigeria doMansfield và Ugwu (1994) [16] thực hiện để tìm ra các nguyên nhân việc trì hoãn

và vượt chi phí trong các dự án đường cao tốc đã và đang được thực hiện tạiNigeria Bảng câu hỏi được xây dựng với 23 yếu tố làm trì hoãn và vượt chi phí đãđược gởi đến các chuyên gia trong ngành xây dựng ở Logos-Nigeria gồm đơn vịthiết kế nhà thầu và chủ đầu tư

Từ kết quả khảo sát thì có 4 nhân tố chính gây nên ảnh hưởng lớn đến vượt chiphí và tiến độ được công bố:

- Chỉ ra cho công việc đã hoàn thành

- Trao đổi thông tin kém

- Thay đổi môi trường hoàn cảnh

- Thiết bị vật tư

Nghiên cứu đã đưa ra một số giải pháp cho tình trạng vượt chi phí và tiến độ là:

- Lựa chọn nhà thầu : khả năng và tình trạng nhà thầu, những công trình đã thựchiện, tình trạng tài chính của nhà thầu

- Vấn đề tài chính: cần tính dự toán chính xác

- Lựa chọn đơn vị quản lý dự án chuyên nghiệp

X H Jin và các cộng sự (2006)[16] trong một nghiên cứu ở Trung Quốc đã tìm racác yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện một dự án cao ốc Dựa trên các yếu tố này,

13 tiêu chuẩn được xác lập để đánh giá mức độ thành công của dự án xây dựng vàđược chia làm 4 nhóm: Chi phí, thời gian và chất lượng và mối liên hệ giữa chúng

xây dựng để giải thích số liệu với 58 mẩu trả lời nhận được trong đó có 17 mẫu làchủ đầu tư , 27 mẫu của tư vấn còn lại 14 mẫu của nhà thầu Từ nghiên cứu tác giả

đã đưa ra một số đề xuất góp phần cho sự thành công của dự án như: Tăng cường

độ trao đổi thông tin giữa các bên xác định rõ mục tiêu của dự án trong giai đoạnhình thành dự án

Theo Kaming et al (1997)[17], một trong những yếu tố chính gây chậm trễ tiến

độ của dự án ở Indonesia là thiếu nguồn tài chính Còn theo nghiên cứu của Rahman (2006)[18] thì yếu tố thiếu nguồn tài chính ảnh hưởng đến dòng ngân lưu

Abdul-dự án và là yếu tố thường xuyên, hàng đầu gây chậm trễ tiến độ

Aigbavboa C.O và Mukuka M.J [19] đã nghiên cứu đánh giá nhận thức của cácchuyên gia xây dựng về các nguyên nhân chính của sự chậm trễ của dự án xây dựng

và hậu quả của nó đối với Zambia

Mohammad A Mustafa et al (1991) [20] đã sử dụng AHP trong việc đánh giá rủi

ro khi xây dựng Jamuna Cầu đa năng ở Bangladesh Sagar Soniet al Perera et.al[21] đã sử dụng quy trình phân cấp phân tích (AHP) trong phân tích yêu cầu chậmtrễ trong các dự án xây dựng ở UAE Parvaneh et.al [22] đã đề xuất một mô hìnhmới để lựa chọn dự án bằng cách sử dụng phương pháp kết hợp của quy trình phâncấp phân tích (AHP) và lập trình tuyến tính (LP) Kết quả chỉ ra rằng ba tiêu chíhàng đầu là lợi nhuận, tài chính và rủi ro sẽ đóng vai trò quan trọng trong lựa chọn

dự án tại Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất Razi et al [23] đã phân tích dựatrên AHP để đánh giá rủi ro chậm tiến độ cho các dự án đường sử dụng vốn công.Nghiên cứu của Razi cũng đã xác định năm yếu tố ưu tiên hàng đầu như sau: kỹthuật, rủi ro tự nhiên, kinh tế và tài chính, hợp đồng, và chính trị xã hội Tsegay [24]

đã sử dụng phương pháp đánh giá toàn diện quá trình phân cấp phân tích mờ(FAHP) và chỉ số quan trọng tương đối (RII) để điều tra các rủi ro chậm trễ tiến độđiển hình Kết quả nghiên cứ đã phát hiện ra các rủi ro gây trì hoãn tiến độ điểnhình và tổng thể trong suốt vòng đời dự án xây dựng, bao gồm các giai đoạn trướckhi xây dựng, xây dựng và sau xây dựng

1.3.2 Các nghiên cứu tương tự trong nước

Theo luận văn thạc sỹ Lê Đình Công ( 2016)[25], nghiên cứu các yếu tố ảnhhưởng đến chậm tiến độ trong việc thực hiện dự án NƠXHtrên địa bàn tỉnh BìnhDương Kết quả nghiên cứu đã chỉ ra như sau: Nghiên cứu này đã xây dựng vàkiểm chứng các yếu tố gây nên chậm tiến độ trong dự án xây dựng với 7 biến địnhtính và 29 biến định lượng chia thành 7 nhóm yếu tố:

 Nhóm các yếu tố liên quan đến Hồ sơ Thiết kế - Dự toán

 Nhóm các yếu tố liên quan đến Hợp đồng

 Nhóm các yếu tố liên quan đến năng lực quản lý

 Nhóm các yếu tố liên quan đến tài chính

 Nhóm các yếu tố liên quan đến công nghệ thi công, công nhân , vật tư

 Nhóm các yếu tố liên quan đến kênh thông tin và ứng xử giữa các bên

 Nhóm các yếu tố các vấn đề khách quan

Kiểm tra sự tương quan hạng Spearman dẫn đến không có bất đồng đáng kể giữacác bên của dự án đối với các bảng xếp hạng các nguyên nhân này Phân tích nhân

tố được sử dụng để nhóm chúng lại là yếu tố chính Với kỹ thuật phân tích nhân tố,

5 nhân tố được trích xuất và được đặt tên, gồm:

 Nhóm các yếu tố liên quan đến Năng lực của nhà thầu chính và nhà thầuphụ

 Nhóm các yếu tố liên quan đến Ban quản lý dự án yếu kém

 Nhóm các yếu tố liên quan đến Điều kiện không lường trước

 Nhóm các yếu tố liên quan đến Khả năng tài chính của CĐT và sự quan liêucủa BQL;

 Nhóm các yếu tố liên quan đến Thiết kế

Mô hình nghiên cứu giải thích được khoảng 72.33 % cho tổng thể về mối liên

hệ của 5 nhân tố nói trên với biến động của yếu tố chậm tiến độ thực hiện dự án,đồng thời khẳng định mối quan hệ nghịch biến giữa 5 nhân tố nêu trên với biếnnghiên cứu Nghĩa là khi năng lực của các bên liên quan càng cao, cũng như việctrao đổi thông tin càng nhanh, chất lượng hồ sơ thiết kế và quản lý hợp đồng càng

tốt thì yếu tố chậm tiến độ thực hiện dự án càng giảm.

Theo nghiên cứu của Mai Xuân Việt & Lương Đức Long ( 2010)[26], TrườngĐại học Bách khoa, Đại học Quốc gia TPHCM ), nghiên cứu mức độ tác động củacác nhân tố liên quan đến tài chính gây chậm trễ tiến độ của dự án xây dựng ở ViệtNam Nhóm tác giả đã đưa ra kết luận có 4 nhân tố tác động đến chậm trễ, cụ thểnhư sau:

 Nhân tố 1: thanh toán trễ hạn đại diện là chủ đầu tư gặp khó khăn về tàichính; chủ đầu tư chi trả, thanh toán chậm; nhà thầu đưa ra yêu cầu, đòi hỏi không

có căn cứ; tư vấn chậm trễ trong việc xác nhận khối lượng thanh toán; mức độ saikhác giữa khối lượng thanh toán và khối lượng nghiệm thu; hồ sơ thanh toán không

đủ tài liệu và thông tin cần thiết; quá trình xác nhận khối lượng thanh toán phải quanhiều khâu; tư vấn giám sát thiếu năng lực và trách nhiệm

 Nhân tố 2 là nhóm yếu tố về quản lý dòng ngân lưu dự án kém đại diện lànăng lực tài chính của nhà thầu yếu; giá trúng thầu thấp; nhà thầu thực hiện quánhiều dự án cùng thời điểm; chủ đầu tư thiếu công tác dự báo dòng ngân lưu dự ánthường xuyên; khó khăn trong việc sắp xếp tín dụng; đọng vốn

 Nhân tố 3 là nhóm yếu tố về tính không ổn định của thị trường tài chính đạidiện là lãi vay tăng; lạm phát; giá cả vật liệu xây dựng tăng cao; tỷ giá ngoại tệ tăng

 Nhân tố 4 là nhóm yếu tố về thiếu nguồn tài chính đại diện là mức độ khókhăn trong việc vay vốn; mức độ khó khăn trong việc huy động vốn từ khách hàng;

sự phân bổ của ngân sách chính phủ không đúng lúc Tổng mức đầu tư có ảnhhưởng đến chậm trễ tiến độ của dự án xây dựng do các yếu tố liên quan đến tàichính gây ra

Huỳnh Văn Hiệp [27] đã nghiên cứu các nguyên nhân ảnh hưởng gây chậmtrễ dự án xây dựng dân dụng tại Trà Vinh

Ngoài ra, Lâm Long Thịnh (2017) [28] đã phân tích các nguyên nhân gây rachậm trễ tiến độ trong các dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn Nhà nước Châu BảoNgọc (2017)[29] đã nghiên cứu những tiêu chí ảnh hưởng đến việc quyết định lựachọn vật liệu xây dựng trong xây dựng phát triển bền vững đã sử dụng phương pháp

phân tích AHP.Nguyễn Hoài Vũ (2018)[30] đã nghiên cứu chọn khu vực ưu tiênđầu tư hệ thống xử lý nước thải bằng phương pháp AHP áp dụng tại Thành Phố CaoLãnh -Tỉnh Đồng Tháp.Trương Vĩnh Trung (2018)[31] đã Ứng dụng phương phápphân tích cấu trúc AHP đánh giá mức độ xung đột chi phí giữa các dự án thuộcngành Cảng hàng không Việt Nam

Trong chương 3 tiếp theo, sẽ trình bày cụ thể các phương pháp nghiên cứu liênquan được dùng trong Luận văn, đặc biệt là phương pháp phân tích nhân tố chính(EFA)

Chương 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Quy trình nghiên cứu:

Nghiên cứu này thông qua phương pháp khảo sát thực tế để phát hiện ra các nhân

tố ảnh hưởng đến chậm tiến trong quá trình thực hiện dự án NƠXH tại Tp.HCM Đểxác định được các nhân tố do chậm trễ tiến độ trong quá trình thực hiện dự ánNƠXH tại Tp.HCM Trong luận văn này tác giả đã tìm hiểu thông qua báo chí, thảoluận và các chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng, đặc biệt là côngtrình nhà ở xã hội

Sau khi thảo luận thì bảng câu hỏi khảo sát đã được tiến hành, bảng câu hỏi đượcthiết lập dựa vào 3 bên liên quan chủ yếu (nhà thầu, chủ đầu tư, đơn vị tư vấn,chuyên gia quản lý nhà nước)

Khi thực hiện một nghiên cứu phải lập một quy trình gồm các bước thực hiện cụthể và các bước này được thiết lập theo từng giai đoạn của cuộc nghiên cứu với cácmục tiêu tương ứng Quy trình nghiên cứu được trình bày ở Hình 2.1

Hình 2.1 : Quy trình nghiên cứu

2.2 Quy trình nghiên cứu được tóm tắc ở các bước sau

2.2.1 Xác định vấn đề và mục tiêu nghiên cứu:

Hiện nay có rất nhiều luận văn thạc sỹ, bài báo đã nghiên cứu các yếu tố gâychậm trễ tiến độ dự án thuộc nhiều lĩnh vực như giao thông, Xây dựng dân dựng vàcông nghiệp ở nhiều tỉnh khác nhau Nhưng chưa có nghiên cứu nào xác định cácnhân tố gây chậm tiến độ dự án NƠXH tại vùng ven thuộc Tp.HCM là bước quantrọng đầu tiên, bởi vì xác định vấn đề đúng mới có thể tiến hành nghiên cứu đúng

Và mục tiêu là xác định được các nhân tố gây chậm tiến độ dự án NƠXH tại vùngven

Trên cơ sở các định nghĩa và các kết quả nghiên cứu được tham khảo từ cácnghiên cứu trước đây, các báo cáo khoa học và từ các Chủ đầu tư, Tư vấn, nhà thầu

và tham khảo ý kiến của các chuyên gia kinh nghiệm về xây dựng các nhân tố gâychậm tiến độ dự án nhà ở xã hội.

Thiết kế bảng câu hỏi: Bảng câu hỏi sơ bộ sẽ được thiết kế từ mục tiêu và danhsách các nhân tố được lập, bảng câu hỏi cần được khảo sát thử nghiệm trước khikhảo sát đại trà chính thức Việc khảo sát thử nghiệm thông qua các Chủ đầu tư, Tưvấn, nhà thầu và tham khảo ý kiến của các chuyên gia kinh nghiệm về xây dựng đểđược góp ý, chỉnh sửa thành bảng câu hỏi hoàn chỉnh Dữ liệu thu thập về từ cácbảng trả lời khảo sát phải đảm bảo tính khách quan, độ tin cậy và chính xác là cơ sở

để phân tích đưa ra kết quả chính xác phù hợp với mục tiêu của nghiên cứu

2.2.2 Bảng câu hỏi và mã hóa:

Thu thập dữ liệu: sau khi chỉnh sửa bảng câu hỏi hoàn thành thì tiến hành khảosát chính thức và thu thập dữ liệu Các phiếu khảo sát sẽ được gửi tới những đốitượng tham gia trong ngành xây dựng có hiểu biết về các nhân tố gây ra chậm tiến

độ dự án NƠXH vùng ven tại Tp.HCM Dữ liệu thu về sẽ được kiểm duyệt và phântích dữ liệu

I Nhóm nhân tố bên ngoài

1 I1 Thủ tục giao đất dự án phức tạp cho nhà ở

xã hội

(*)

4 I4 Nguồn nguyên liệu và giá không ổn định (*)

5 I5 Sự biến động của giá ca máy, thiết bị (*)

II Nhóm nhân tố về đặc điểm công trình

8 II8 Mâu thuẫn ngẫu nhiên của các bên tham

gia dự án

(*)

10 II10 Vướng các công trình hạ tầng kỹ thuật

khác

(*)

11 II11 Thiếu sự trao đổi thông tin giữa các bên (*)

Stt Mã hóa Các nhân tố Tham khảo

13 III13 Sự ủng hộ chính quyền địa phương (*)

14 III14 Sự hỗ trợ từ cơ quan nhà nước về thủ tục

đầu tư, thẩm tra bản vẽ và cấp phép xây dựng

17 III17 Chính sách đầu tư xây dựng ở địa phương (*)

IV Nhóm nhân tố về năng lực của chủ đầu tư

18 IV18 Khả năng am hiểu pháp luật xây dựng về

nhà ở xã hội

(**)

19 IV19 Khả năng về tài chính và các thủ tục

thanh toán cho nhà thầu

(*)

20 IV20 Mức độ am hiểu chuyên môn kỹ thuật (*)

21 IV21 Giải quyết các vấn đề liên quan đến các

bên

(*)

V Nhóm nhân tố về năng lực TVGS, TVTK và Ban quản lý

22 V22 Năng lực của Nhà thầu tư giám sát (*)

23 V23 Năng lực của Nhà thầu tư vấn thiết kế (*)

24 V24 Năng lực của Ban quản lý dự án( hoặc tư

26 V26 Tư vấn giám sát quá cứng nhắc, không

mềm dẽo và linh hoạt

(*)

27 V27 Sự kịp thời trong hoàn tất hồ sơ thanh

toán

(*)

VI Nhóm nhân tố liên quan đến nhà thầu thi công chính

28 VI28 Năng lực nhân sự, máy móc, thiết bị (*)

30 VI30 Kinh nghiệm thực hiện dự án NƠXH tại

Tp.HCM tương tự

(*)

Stt Mã hóa Các nhân tố Tham khảo

31 VI31 Năng lực của Ban chỉ huy trưởng công

33 VI33 Kiểm soát tốt về công tác an toàn và vệ

sinh công nghiệp tại công trường

(**)

VII Nhóm nhân tố do khai thác – Kinh doanh

34 VII34 Cán bộ/nhân viên kinh doanh không năng

(*): Các tác giả trong mục THAM KHẢO được trích dẫn từ tạp chí, bài báo

nghiên cứu đã công bố trong nước và trên thế giới

(**): Nhân tố được bổ sung thêm từ các chuyên gia lần 1

Bảng 2.1: các nhân tố ảnh hưởng đến tiến độ dự án

2.2.3 Phân tích dữ liệu:

Dữ liệu sau khi được nhập và kiểm duyệt sẽ tiến hành phân tích với sự hỗ trợ củaphần mềm SPSS Sử dụng thống kê mô tả để đánh giá mức độ của các yếu tố

2.2.4 Thiết lập cấu trúc thứ bậc, xây dựng mô hình AHP

Với sự hỗ trợ của phần mềm expert choice về việc xác định tiêu chí có khả nănggây xung đột chi phí cao

2.2.5 Đề xuất các giải pháp để giúp các bên liên quan

Chủ đầu tư, Tư vấn, nhà thầu thi công, tham gia quan tâm hơn các nhân tố gâychậm trễ tiến độ và có giải pháp hợp lý, khoa học nhằm hạn chế tối đa việc chậm trêtiến độ dự án NƠXH vùng ven tại Tp.HCM

2.3 Thu thập số liệu

2.3.1 Quy trình thu thập dữ liệu

Quy trình thu thập dữ liệu trong nghiên cứu được thực hiện thông qua ba bướcchính: (1) Xin ý kiến chuyên gia, (2) Dùng bảng câu hỏi thử nghiệm, (3) Bảng câuhỏi khảo sát đại trà

Xin ý kiến chuyên gia:

Một danh sách gồm 7 nhóm nhân tố và các yếu tố liên quan được liệt kê nhằmxin ý kiến chuyên gia Mục đích chọn lựa, sàng lọc sắp xếp các yếu tố phù hợp vớicác nhân tố

Sau khi phỏng vấn các chuyên gia, các yếu tố được thu gọn lại nhằm phục vụ chothiết kế bảng câu hỏi sơ bộ

Khảo sát thử nghiệm:

Sau khi xây dựng bảng câu hỏi thử nghiệm, tiến hành tiếp tục tham khảo những ýkiến chuyên gia, những cá nhân đã có nhiều năm kinh nghiệm trong ngành xâydựng để hoàn thiện bảng khảo sát

Đối tượng khảo sát

Chủ đầu tư

Tư vấn thầu Nhà

Chuyên gia quản lý nhà nước

Số năm kinh nghiệm

Trưởng, phó phòng ( chỉ

huy trưởng, trưởng ban

quản lý )

Bảng 2.2: Danh sách dự kiến chuyên gia khảo sát thử

Sau khi khảo sát ý kiến chuyên gia thuộc các nhóm đối tượng cần khảo sát sơ bộđồng thời kiểm tra lại tất cả các yếu tố, loại bỏ những yếu tố trùng lặp Một bảngcâu hỏi khảo sát đại trà với 36 yếu tố được xây dựng nhằm phục vụ cho bước tiếptheo

Khảo sát đại trà:

Tiến hành khảo sát đại trà Bảng câu hỏi chính thức (Phụ Lục 2) được thiết kếgồm 3 phần:

 Phần đầu: giới thiệu về cuộc khảo sát để người khảo sát nắm bắt thông tin và

lý do, sự cần thiết của bảng khảo sát

 Phần giữa (phần chính): Phần này có mục đích là thu thập mức độ ảnh hưởngcủa các yếu tố gây xung đột, các câu hỏi với thang đo Likert 5 mức độ để đánh giá

 Phần cuối: phần thông tin chung Phần này nhằm thu thập các thông tin tổngquát về người tham gia khảo sát.

2.3.2 Cách thức phân phối bảng câu hỏi

Để thuận lợi cho người khảo sát và học viên bảng câu hỏi đại trà được xây dựngtrên Google Drive, và gửi đến người tham gia khảo sát qua email, zalo hoặc viber

2.3.3 Đối tượng khảo sát

Đối với nhà thầu thi công: lãnh đạo, Trưởng, phó phòng, Chỉ huy trưởng côngtrường, kỹ thuật tham gia thi công trược tiếp tại công trường

Đối với nhà thầu thiết kế/giám sát: Kiến trúc sư, Kỹ sư, Giám sát trưởng

Đối với ban quản lý dự án: Giám đốc quản lý dự án, nhân viên quản lý

Đối với cơ quan quản nhà nước: Chuyên viên phụ trách công tác cấp phép các dự

án NƠXH thuộc Sở xây dựng Tp.HCM

2.3.4 Cách thức lấy mẫu

Có hai nhóm kỹ thuật lấy mẫu phổ biến đó là kỹ thuật lấy mẫu xác suất và lấymẫu phi xác suất Trong đó kỹ thuật lấy mẫu xác suất gồm các phương pháp: (1) lấymẫu ngẫu nhiên đơn giản, (2) lấy mẫu hệ thống, (3) lấy mẫu phân tầng, (4) lấy mẫu

cả khối hay nhiều giai đoạn Còn nhóm kỹ thuật lấy mẫu phi xác suất gồm cácphương pháp: (1) lấy mẫu thuận tiện, (2) lấy mẫu định mức, (3) lấy mẫu phán đoán

Vì lý do về vấn đề thời gian và chi phí Nghiên cứu tiến hành lấy mẫu thuận tiện,kết hợp phân vùng đối tượng ban đầu nên số liệu hoàn toàn có thể đạt độ tin cậycao

2.3.5 Kính thước mẫu

Quá trình phân tích SPSS áp dụng cho luận văn áp dụng rất nhiều công thức.Trong đó có công thức xác định cỡ mẫu tối thiểu để nghiên cứu đạt được độ tin cậy.Đối với phân tích nhân tố khám phá EFA: dựa theo nghiên cứu của Hair,Anderson, Tatham và Black (1998)[30] cho tham khảo về kích thước mẫu dự kiến.Theo đó kích thước mẫu tối thiểu là gấp 5 lần tổng số biến quan sát Đây là cỡ mẫuphù hợp cho nghiên cứu có sử dụng phân tích nhân tố (Comrey, 1973; Roger,2006[31])