The liveliness of sidewalks in Ho Chi Minh City and its impact on property values in mixeduse neighborhoods.The liveliness of sidewalks in Ho Chi Minh City and its impact on property values in mixeduse neighborhoods.The liveliness of sidewalks in Ho Chi Minh City and its impact on property values in mixeduse neighborhoods.The liveliness of sidewalks in Ho Chi Minh City and its impact on property values in mixeduse neighborhoods.The liveliness of sidewalks in Ho Chi Minh City and its impact on property values in mixeduse neighborhoods.
Trang 1BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH
-
NGUYỄN THỊ HỒNG THU
SỰ SỐNG ĐỘNG CỦA VỈA HÈ
TP HỒ CHÍ MINH VÀ TÁC ĐỘNG CỦA VỈA HÈ ĐẾN GIÁ NHÀ TRONG NHỮNG KHU PHỐ HỖN HỢP
Chuyên ngành: Kinh tế phát triển
Mã số: 93.10.105
TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ
Thành phố Hồ Chí Minh – 2021
Trang 2Công Công trình được hoàn thành tại:
Trường Đại hoc Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh
Người hướng dẫn khoa học:
TS Nguyễn Lưu Bảo Đoan
TS Trương Đăng Thụy
Phản biện 1: …….………
……….……….………
Phản biện 2:…… ………
……….……….………
Phản biện 3:…… ………
……….……….………
Luận án sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án cấp trường họp tại …… ………
……….……….………
Vào hồi giờ ngày tháng năm Có thể tìm hiểu luận án tại thư viện: ……….………
Trang 3DANH MỤC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ
1 Thu Nguyen (2019) The value of sidewalk in real
property in commercial-residential neighborhood In
International conference on business and finance 2019,
ISBN: 978-604-922-764-6
2 Nguyễn Thị Hồng Thu (2020) Giá trị kinh tế của vỉa hè
tại Thành phố Hồ Chí Minh Tạp chí khoa học Đại học Mở
Thành phố Hồ Chí Minh, 15(2), 73-83
Trang 4CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU 1.1 Vấn đề nghiên cứu
Quản lý vỉa hè một cách hiệu quả là vấn đề quan tâm của chính quyền và các nhà nghiên cứu trên toàn thế giới và tại Việt Nam Quan điểm trên toàn thế giới cho thấy vỉa hè thường được sử dụng cho mục đích bộ hành trong một thời gian dài Vỉa hè có thể được coi là một không gian công cộng trong một số bối cảnh kinh tế khác nhau
Một số học giả đã chú ý đến sự độc đáo của không gian công cộng như đường phố và vỉa hè chứ không phải trong không gian
mở và quảng trường thường thấy trong các nghiên cứu phương Tây của các đô thị châu Á (Heng, 1999; Sassen, 2011; Eidse & Turner, 2014; Nguyen & Hân, 2017)
Sự sống động của vỉa hè ở các thành phố của Việt Nam và các quốc gia khác như Nam Mỹ và một phần của Đông Nam Á có tác động tích cực đến xã hội và kinh tế (Drumond 2000, Harms 2009; Kim 2012; Eidse 2011) Sự sống động là một khái niệm đặc biệt, nó thường được tìm thấy trong các nghiên cứu không gian công cộng và đóng vai trò chính trong việc phân tích việc
sử dụng vỉa hè và tác động của nó đối với hoạt động kinh tế (Drumond, 2000) Jacob (1961) thảo luận về sự sống động và cần thiết của không gian công cộng cho rằng vỉa hè có thể bao gồm
cả sức sống (vitality) và sự đa dạng (diversity)
Tuy nhiên phần lớn các nghiên cứu về không gian công cộng và vỉa hè tại Việt Nam tập trung ở khía cạnh văn hoá xã hội mà không xem xét đến khía cạnh kinh tế của nó Đây chính là một khoảng trống nghiên cứu mà nghiên cứu này sẽ thực hiện để giải quyết tác động kinh tế của vỉa hè và cơ chế của nó
Mục tiêu nghiên cứu đầu tiên dựa vào quan điểm xã hội nhằm xác định chất lượng của từng đoạn vỉa hè ở các quận khác nhau bằng cách ước tính chỉ số sống động của nó Mục tiêu nghiên cứu thứ hai dựa vào quan điểm của người sở hữu nhà cho rằng vỉa hè
Trang 5ở TP HCM mang lại giá trị kinh tế khi vỉa hè có thể trở thành không gian công cộng, tuy nhiên, các tài liệu kinh tế lại chưa tập trung nghiên cứu giá trị này Mặc dù đã có các nghiên cứu về việc sử dụng vỉa hè ở Việt Nam của các học giả Việt Nam và nước ngoài, nhưng chưa có nghiên cứu nào đánh giá trực tiếp mối quan hệ giữa vỉa hè và giá nhà ở riêng lẻ trong một khu phố hỗn hợp
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu 1 Đo lường chất lượng vỉa hè tại TP HCM thông qua
sự sống động của vỉa hè như một khía cạnh chất lượng chính
• Mục tiêu 1.1 Xây dựng một công thức để đo lường chất lượng vỉa hè, đó là chỉ số sống động
• Mục tiêu 1.2 Xem xét mối quan hệ giữa các đặc tính vật lý của vỉa hè và chỉ số sống động
Mục tiêu 2 Xem xét tác động của vỉa hè đến giá nhà ở riêng lẻ trong các khu phố hỗn hợp tại TP HCM
• Mục tiêu 2.1 Xem xét tác động của chỉ số sống động trong từng phân đoạn vỉa hè đến giá nhà
• Mục tiêu 2.2 Xem xét tác động của những đặc tính vật lý của vỉa hè đến giá nhà
• Mục tiêu 2.3 Xem xét tác động của tình trạng sử dụng của nhà có vỉa hè trước nhà đến giá nhà
1.3 Phương pháp và phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu thứ nhất sử dụng phương pháp nghiên cứu hỗn hợp gồm nghiên cứu định tính và định lượng đến chất lượng vỉa hè ở
TP HCM bằng cách đo lường sự sống động của vỉa hè như một khía cạnh chất lượng Nghiên cứu thứ hai áp dụng mô hình định giá Hedonic để xem xét tác động của vỉa hè đến giá nhà trong khu phố hỗn hợp tại TP HCM Dữ liệu được thu thập từ 283 phân đoạn vỉa hè và nhà ở riêng lẻ của 13 quận tại TP HCM
Trang 6Phạm vi nghiên cứu này chỉ xem xét chất lượng của vỉa hè thông qua các khía cạnh tiếp cận và sử dụng của vỉa hè Toàn bộ nghiên cứu dựa trên hai quan điểm bao gồm quan điểm xã hội trong mục tiêu nghiên cứu 1 và quan điểm của chủ sở hữu nhà trong mục tiêu nghiên cứu 2
1.4 Những đóng góp của nghiên cứu
Thứ nhất, luận án làm rõ vai trò của vỉa hè là không gian công cộng về mặt tiếp cận và sử dụng tại TP HCM
Thứ hai, luận án đã xây dựng một công thức để tính toán chỉ số sống động trên vỉa hè, bổ sung phương pháp xác định và đo lường chất lượng của vỉa hè ở bất cứ quốc gia nào trên thế giới Thứ ba, luận án đã chỉ ra vai trò quan trọng của các đặc tính vật
lý của vỉa hè để xác định chất lượng của vỉa hè thông qua sự sống động của nó
Thứ tư, luận án phân tích tác động trực tiếp của vỉa hè đến giá nhà dựa trên mô hình định giá Hedonic
Thứ năm, luận án phân tích tác động trực tiếp của điều kiện sử dụng nhà đến giá nhà
Thứ sáu, luận án xem xét tác động lan tỏa của hoạt động kinh doanh của các nhà mặt tiền cũng sẽ có tác động tích cực đến giá nhà
CHƯƠNG 2 THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU
2.1 Các thuật ngữ chính
Nghiên cứu trình bày một số thuật ngữ chính gồm không gian công cộng, vỉa hè, sự sống động của vỉa hè, giá nhà, khu phố hỗn hợp, doanh nghiệp kinh doanh tại nhà
Trang 72.2 Tổng quan về vỉa hè TP HCM
2.2.1 Các yếu tố tác động khi sử dụng vỉa hè TP HCM
Một số yếu tố ảnh hưởng đến việc sử dụng vỉa hè có thể bao gồm
tự nhiên, lịch sử, văn hóa xã hội, kinh tế, đặc điểm giao thông và vấn đề chính sách và quản lý đô thị (Nguyen et al., 2017)
2.2.2 Tình trạng sử dụng vỉa hè TP HCM
Theo Nguyen và cộng sự (2017), TP HCM hiện có 90-94% xe máy đỗ trên vỉa hè,và các shophouse sử dụng vỉa hè để đỗ xe máy cho khách hàng của họ Khoảng 21-26% các cửa hàng trưng bày hàng hóa trên vỉa hè Hầu hết các shophouse sử dụng chiều rộng 1 mét của vỉa hè khoảng 63%, chiều rộng 1-1,5 mét của vỉa
hè chiếm 24 % Số lượng các quầy hàng bán trên vỉa hè thay đổi trong ngày và tăng vào buổi tối Trung bình khoảng 28% các quầy hàng sử dụng bếp nấu ăn trên vỉa hè Tỷ lệ cao nhất vào buổi tối
Trong một phân đoạn vỉa hè cứ trung bình trong khoảng 38 mét thì có một người bán hàng rong, đặc biệt là 69% người bán hàng rong bán thức ăn hoặc đồ uống gần các công trình vào các ngày trong tuần Tương tự, những người bán hàng rong sử dụng bếp
và bàn ghế trên vỉa hè, đặc biệt vào buổi tối (43% người bán hàng vỉa hè vào buổi tối và các ngày trong tuần và 48% người bán hàng rong vào cuối tuần)
2.3 Thị trường nhà ở TP HCM
2.3.1 Đặc điểm thị trường nhà ở TP HCM
Thị trường nhà ở TP HCM trong giai đoạn nghiên cứu
2018-2019 có rất nhiều biến động, thị trường tăng trưởng tốt Các giao dịch sôi động Một điểm đáng lưu ý là ở Việt Nam, đất đai thuộc
sở hữu của toàn dân nhưng quản lý thuộc về Nhà nước Khi nhắc đến chủ sở hữa nhà nghĩa là người chủ chỉ được quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất gắn với ngôi nhà đó, do đó, không phải
Trang 8quyền sở hữu đất trong trường hợp này Tóm lại, việc sử dụng đất trên thị trường về cơ bản là quyền thuê
sử sử dụng đường phố và vỉa hè TP HCM gắn liền với các hoạt động văn hóa xã hội, hoạt động thương mại Nghiên cứu này sử dụng dữ liệu được thu thập từ các báo cáo lịch sử được công bố, báo chí và hình ảnh được chụp từ vỉa hè của các tuyến đường phố
cụ thể ở TP HCM Tác giả đã chia thành 4 nhóm gồm (1) khu vực Sài Gòn: quận 1, quận 3, quận 10; (2) Khu vực Chợ Lớn: quận 5, quận 6 và quận 11; (3) Khu đô thị phía Bắc và Tây: Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú, Phú Nhuận, Gò Vấp; (4) quận ngoại thành: quận Bình Tân, quận 9
2.1.3 Thu thập dữ liệu
Dữ liệu được thu thập tại 13 quận ở TP HCM theo phương pháp lấy mẫu phi xác suất, cụ thể là mẫu thuận tiện Trong phương
Trang 9pháp này, các quan sát được chọn tại một địa điểm và tại một thời điểm nhất định Đồng thời, phương pháp này cũng dễ dàng tiếp cận đơn vị mẫu khảo sát Quy trình thu thập dữ liệu trong khu vực khảo sát bao gồm 4 bước
Bước 1 Thu thập thông tin về giá giao dịch nhà ở riêng lẻ trong
giai đoạn khảo sát 2018-2019
Bước 2 Thu thập chi tiết các đặc điểm cấu trúc của ngôi nhà dựa
trên thông tin được cung cấp bởi chủ nhà, người môi giới hoặc nhân viên văn phòng công chứng
Bước 3 Sử dụng GIS để điều hướng vị trí của ngôi nhà và đo
khoảng cách đến CBD và đến các tiện ích khác như chợ, bệnh viện, trường học, siêu thị, đường ray xe lửa, trạm xe buýt, sân bay, nhà ga
Bước 4 Khảo sát thực địa và thu thập thông tin liên quan đến vỉa
hè và đặc điểm vật lý của ngôi nhà bằng phương pháp quan sát người tham gia, phương pháp trực quan
2.2 Phương pháp luận
2.2.1 Thiết kế nghiên cứu phương pháp hỗn hợp (Essay 1)
Nghiên cứu thứ nhất sử dụng thiết kế nghiên cứu theo phương pháp hỗn hợp, đó là sự kết hợp giữa phương pháp định tính và định lượng để thu thập và phân tích dữ liệu (Tashakkori Creswell, 2007) Trong những năm gần đây, việc tích hợp các phương pháp định tính và định lượng trở nên phổ biến trong nghiên cứu (Bryman, 2006) vì thiết kế phương pháp hỗn hợp có thể cung cấp dữ liệu chi tiết và toàn diện để đạt được mục tiêu nghiên cứu và trả lời các câu hỏi nghiên cứu Nói cách khác, cách tiếp cận này giúp nhà nghiên cứu trả lời các câu hỏi không thể trả lời chỉ bằng các phương pháp định tính hoặc định tính
2.2.2 Mô hình định giá Hedonic (Essay 2)
Vỉa hè được xem như là không gian công cộng tại TP HCM Nghiên cứu này xem xét tác động của vỉa hè đến giá nhà trong
Trang 10khu phố hỗn hợp tại TP HCM bằng cách sử dụng mô hình định giá Hedonic “Hedonic” được giải thích là đặc điểm riêng biệt của các thuộc tính của hàng hóa khác biệt và định nghĩa về tiện ích dựa trên lợi ích của các thuộc tính mang lại cho người mua Hàm giá hedonic như, P = P (z), trong đó P là giá nhà ở, z là các đặc điểm Giả thuyết cơ bản của các mô hình định giá Hedonic
là giá nhà có thể được xem là giá sẵn lòng trả cho một số thuộc tính của ngôi nhà
2.3 Khung phân tích
Hình 2.4 được chia thành hai nhánh tương ứng với hai mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu thứ nhất xác định chỉ số sống động trên từng đoạn vỉa hè, sau đó xem xét tác động của các đặc điểm vật lý đến chỉ số sống động Mục tiêu nghiên cứu thứ hai điều tra tác động của vỉa hè đến giá nhà theo mô hình định giá hedonic dựa trên quan điểm của chủ sở hữu nhà
Hình 2.4 Khung phân tích (Nguồn: Tác giả tự vẽ)
Trang 11CHƯƠNG 3 ESSAY 1- SỰ SỐNG ĐỘNG CỦA VỈA HÈ
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 3.1 Mở đầu
Trong hầu hết các nghiên cứu đô thị, vỉa hè xuất phát là phục vụ cho mục đích đi bộ (Gehl, 1987; Mitchell, 1995; Tiesdell và Oc, 1998; Amin, 2008; David và cộng sự, 2002; Dempsey, 2009) Không gian công cộng đã được xác định là “những nơi có thể tiếp cận công khai, nơi mọi người đi theo nhóm hoặc hoạt động
cá nhân” (Carr et al., 1992) Không gian công cộng ở các khu phố lân cận đóng một vai trò quan trọng trong cuộc sống hàng ngày của người dân (Chitraka, 2016; Mehta, 2006; Loukaitou-Sideris & Ehrenfeucht, 2009; Andersson, 2016; Holland et al., 2007; Sennett, 1992; Thomas 1991; Lofland, 2017)
Jacob (1961) coi vỉa hè và đường phố là một phần quan trọng của không gian công cộng và là biểu tượng quan trọng nhất của một
số thành phố lớn trên thế giới Người dân sử dụng vỉa hè cho các tương tác xã hội, hoạt động giải trí và hoạt động thương mại (Mehta, 2014; Banerjee, 2001) Vỉa hè ở TP HCM có thể trở thành không gian công cộng vì diễn ra các hoạt động đa dạng, không chỉ cho giao thông và do đó thu hút một lượng lớn người đến Người ta nói rằng vỉa hè của TP HCM không hòa lẫn với bất kỳ thành phố nào trên thế giới (Kim, 2012) và người dân ở
TP HCM sử dụng vỉa hè cho cuộc sống hàng ngày Mục tiêu nghiên cứu này đo lường chất lượng của vỉa hè ở TP HCM bằng cách nắm bắt sự sống động của vỉa hè như một khía cạnh chất lượng dựa trên quan điểm xã hội và định nghĩa không gian công cộng
3.2 Lược khảo nghiên cứu
3.2.1 Tổng quan lý thuyết
Các lý thuyết liên quan đến không gian cho địa điểm và hành vi của con người trên đó Những lý thuyết này bao gồm một trong những thiết lập hành vi của Barker (1968), lý thuyết về khả năng
Trang 12chi trả môi trường của Gibson (1979) và lý thuyết về địa điểm Canter (1977)
3.2.2 Nghiên cứu thực nghiệm về không gian công cộng và
vỉa hè TP HCM
Sự sống động – khía cạnh chính của vỉa hè TP HCM
Sự sống động của không gian công cộng dựa trên các hoạt động
có liên quan đến hai khái niệm riêng biệt là sức sống và sự đa dạng (Jacobs, 1961; Montgomery, 1998) Vỉa hè TP HCM có thể tạo ra sự sống động hơn thông qua các sự kiện, hoạt động thương mại và các hoạt động xã hội diễn ra ở mặt tiền vỉa hè của ngôi nhà vào ban ngày và ban đêm
3.3 Phương pháp luận
3.3.1 Thiết kế nghiên cứu theo phương pháp hỗn hợp
Một thiết kế nghiên cứu theo phương pháp hỗn hợp là kết hợp cả phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng trong thu thập
và phân tích dữ liệu Như đã nêu trong phần giới thiệu, mục tiêu chính của nghiên cứu này là xác định các đặc điểm vật lý hoặc môi trường của vỉa hè trong các khu phố hỗn hợp hỗ trợ các hoạt động thương mại và xã hội Trong nghiên cứu này, cả dữ liệu định tính và định lượng được thu thập, phân tích và trình bày đồng thời Phương pháp hỗn hợp bao gồm nhiều kỹ thuật khác nhau để thu thập dữ liệu, bao gồm quan sát có tham gia, ghi video (video recording – visual method), quan sát trực tiếp (có ghi chú hiện trường và hình ảnh), đếm người để thu thập dữ liệu hành vi của người dùng trên khu phố hỗn hợp Quan sát có tham gia có cấu trúc và các kỹ thuật định lượng khác cung cấp dữ liệu có thể được phân tích bằng phương pháp định lượng Các đoạn vỉa hè
đã được nghiên cứu trong tám tháng trong thời tiết tốt bằng cách
sử dụng quan sát có cấu trúc và phi cấu trúc
Quan sát có tham gia (Participant observation)
Phương pháp quan sát có tham gia là phương pháp được sử dụng
Trang 13để kiểm tra cảm xúc phi ngôn ngữ, xác định ai tương tác với ai, nắm bắt cách người tham gia tương tác với nhau và kiểm tra xem
họ dành bao nhiêu thời gian cho các hoạt động khác nhau (Schmuck et al., 1997)
Video recording – visual method
Nghiên cứu này nhấn mạnh nghiên cứu trực quan trong nghiên cứu thực địa Những hình ảnh được sử dụng trong nghiên cứu được chụp bởi chính tác giả và cộng sự tham gia Những hình ảnh như vậy có thể được tạo ra bởi nhà nghiên cứu xã hội hoặc được họ phát hiện trong kho lưu trữ hoặc trong quá trình nghiên cứu thực địa, do đó kết hợp cả hai phương pháp
Mô hình hồi quy OLS
𝑙𝑖𝑣𝑒𝑙𝑖𝑛𝑒𝑠𝑠𝑖𝑛𝑑𝑒𝑥𝑖 = 𝛽0+ 𝛽𝑘𝑆𝑖𝑑𝑒𝑤𝑎𝑙𝑘𝑝ℎ𝑦𝑠𝑖𝑐𝑎𝑙𝑘𝑖+ 𝜀𝑖
Trong đó, livelinessindexi chỉ số sống động của phân đoạn
vỉa hè i; 𝛽0 hằng số; 𝑆𝑖𝑑𝑒𝑤𝑎𝑙𝑘𝑝ℎ𝑦𝑠𝑖𝑐𝑎𝑙𝑘𝑖 là đặc điểm vật lý k của vỉa hè i; 𝜀𝑖 sai số i
3.3.2 Tính toán chỉ số sống động
3.3.2.1 Các yếu tố của chỉ số sống động
Sự sống động của vỉa hè được đo lường dựa trên các thuật ngữ của Montgomery, bao gồm hai khái niệm là sức sống và sự đa dạng Sức sống là số người trong và xung quanh vỉa hè, người tham gia các hoạt động qua các thời gian và ngày khác nhau Nếu
có nhiều người đến vỉa hè chứng tỏ vỉa hè đó có sức sống mạnh
mẽ Sự đa dạng đề cập đến sự phức tạp của các chức năng và số lượng các hoạt động diễn ra trên vỉa hè Khi vỉa hè tập hợp nhiều chức năng và hoạt động như sử dụng chung, sử dụng trong gia đình, lan toả kinh doanh hoặc chỉ đơn thuần là dành cho giao thông, ngày càng có nhiều người bị thu hút đến nơi này, bao gồm
cả sự tồn tại của hoạt động ban ngày và ban đêm