Đăng ký giao dịch bảo đảm là hình thức bảo đảm tài sản thường gặp trong giao dịch dân sự về thế chấp tài sản. Qua việc đăng ký, cơ quan nhà nước công nhận một tình trạng đã được bảo đảm cho một nghĩa vụ hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự nhất định từ đó có thể xác định được thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm đối với các chủ nợ có bảo đảm bằng một tài sản.
Trang 1LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM NGHĨA VỤ
TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
Trong những năm qua, việc đăng kí giao dịch bảo đảm (sau đây gọi chung là ĐKGDBĐ) ở nước ta đã phát huy ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch các giao dịch bảo đảm, giúp cho người dân và các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh hoặc đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần Về phía các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng, cũng như tổ chức, cá nhân khác có nguồn thông tin để tra cứu, tìm hiểu trước khi xem xét, quyết định ký kết hợp đồng nói chung và đầu tư, cho vay vốn nói riêng
Đăng ký giao dịch bảo đảm là thủ tục pháp lý có ý nghĩa quan trọng được thực hiện theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận của các chủ thể như việc đăng ký giao dịch bảo đảm là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực trong những trường hợp pháp luật quy định Đăng ký giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối kháng với người thứ ba
kể từ thời điểm đăng ký Đồng thời thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm có căn cứ
để xác định chính xác thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp cần xử lý tài sản để thanh toán nghĩa vụ Từ đó, góp phần đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch dân sự, thương mại, đặc biệt trong hoạt động đầu tư vốn, tín dụng ngân hàng, cải thiện môi trường đầu tư trong và ngoài nước và tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế-xã hội của nước ta Ngoài ra, đăng ký giao dịch bảo đảm còn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn
và cung cấp chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó
1 Khái niệm đăng ký giao dịch bảo đảm
Giao dịch bảo đảm là sự thỏa thuận của các bên về việc lựa chọn một trong các biện pháp đã được pháp luật quy định để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với tính chất tác động dự phòng để ngăn ngừa và khắc phục những hậu quả xấu do không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ
Đăng ký biện pháp bảo đảm là hoạt động có vai trò quan trọng trong quá trình tham gia giao dịch Đăng ký giao dịch bảo đảm được Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/09/2017 Nghị định của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm ghi nhận tại khoản
1 Điều 3 với nội dung như sau: “Đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan đăng ký ghi
Trang 2vào sổ đăng ký hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về việc bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm” Sổ đăng ký là Sổ địa chính hoặc Sổ đăng
ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai đối với biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Sổ đăng bạ tàu bay Việt Nam đối với biện pháp bảo đảm bằng tàu bay, Sổ đăng ký tàu biển quốc gia Việt Nam đối với biện pháp bảo đảm bằng tàu biển hoặc sổ khác theo quy định của pháp luật còn cơ sở dữ liệu
về biện pháp bảo đảm là tập hợp các thông tin về biện pháp bảo đảm đã đăng ký được lưu giữ tại cơ quan đăng ký.1
Đăng ký giao dịch bảo đảm là hình thức bảo đảm tài sản thường gặp trong giao dịch dân sự về thế chấp tài sản Qua việc đăng ký, cơ quan nhà nước công nhận một tình trạng
đã được bảo đảm cho một nghĩa vụ hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự nhất định từ đó có thể xác định được thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm đối với các chủ nợ có bảo đảm bằng một tài sản
2 Khái niệm đăng ký giao dịch bảo đảm tại văn phòng đăng ký đất đai
Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật Văn phòng đăng ký đất đai có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được Nhà nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo quy định của pháp luật.2
Văn phòng đăng ký đất đai do UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở TN&MT và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng TN&MT hiện có ở địa phương; có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (không giới hạn số lượng)
Đăng ký giao dịch bảo đảm tại văn phòng đăng ký đất đai có thể hiểu là việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng, tài sản gắn liền với đất; các bên trong quan hệ thực hiện thủ tục xác nhận với các cơquan có thẩm quyền rằng các bên đã xác lập giao dịch bảo đảm làm cơ sở cho việc bảo vệ quyền lợi giữa các bên với nhau trong giao dịch.
1 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ Quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm, khoản 2
và khoản 3 Điều 3.
2 Điều 1 Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC.
Trang 33 Đặc điểm
Các giao dịch bảo đảm đăng ký ở văn phòng đăng ký đất đai thường là các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Việc đăng ký làm giao dịch bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể
từ thời điểm đăng ký.3
Thời điểm có hiệu lực của đăng ký giao dịch bảo đảm tại văn phòng đăng ký đất đai
là thời điểm cơ quan đăng ký ghi nội dung đăng ký vào sổ đăng ký.4
Việc đăng ký là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ Chủ thể nào đăng ký trước sẽ được ưu tiên thanh toán nợ trước khi xử lý tài sản bảo đảm Thứ tự ưu tiên thanh toán được căn cứ vào thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm (đối với trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ).5
Khi tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm không phải xem xét nội dung, hình thức của giao dịch bảo đảm mà chỉ kiểm tra các tài liệu cần thiết cho việc đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật
Thủ tục, thẩm quyền đăng ký giao dịch đảm bảo được pháp luật quy định theo từng loại tài sản bảo đảm Thực tiễn có các loại giao dịch bảo đảm đó là: giao dịch bảo đảm phải đăng ký, giao dịch bảo đảm theo yêu cầu của các bên khi tham gia giao dịch
4 Nguyên tắc đăng ký cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm
Căn cứ Điều 7 Nghị định 102/2017/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, việc đăng ký và cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, đáp ứng những nguyên tắc sau:
- Việc đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tàu bay, tàu biển đảm bảo nguyên tắc nội dung kê khai và các giấy tờ trong hồ sơ đăng ký phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký
- Cơ quan đăng ký không được yêu cầu nộp thêm bất cứ giấy tờ gì mà pháp luật không quy định trong hồ sơ; không được yêu cầu các bên ký kết hợp đồng sửa lại tên hợp
3 Khoản 1 Điều 297 Bộ luật Dân sự năm 2015
4 Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP
5 Khoản 1 Điều 308 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Trang 4đồng bảo đảm, nội dung hợp đồng bảo đảm, nếu không thuộc trường hợp sai sót do lỗi kê khai của người yêu cầu đăng ký
- Việc đăng ký biện pháp bảo đảm bằng tài sản là động sản khác được thực hiện trên
cơ sở nội dung tự kê khai trên phiếu yêu cầu đăng ký, đồng thời người yêu cầu đăng ký chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp pháp và chính xác của các thông tin kê khai trong phiếu yêu cầu đăng ký
- Thông tin về biện pháp bảo đảm đã đăng ký được lưu giữ trong số đăng ký cơ sở
dữ liệu và Hệ thống dữ liệu quốc gia về biện pháp bảo đảm Cơ quan đăng ký có trách nhiệm cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm đã đăng ký theo yêu cầu của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình