CHUYÊN ĐỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN PHẦN 1 ĐH KINH TẾ

CÁC LOẠI HÌNH BĐS CÁC VẤN ĐỀ VỀ ĐẦU TƯ BDS CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG CÁC LOẠI HÌNH BĐS CÁC VẤN ĐỀ VỀ ĐẦU TƯ BDS CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNGCÁC LOẠI HÌNH BĐS CÁC VẤN ĐỀ VỀ ĐẦU TƯ BDS CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNGCÁC LOẠI HÌNH BĐS CÁC VẤN ĐỀ VỀ ĐẦU TƯ BDS CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNGCÁC LOẠI HÌNH BĐS CÁC VẤN ĐỀ VỀ ĐẦU TƯ BDS CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNGCÁC LOẠI HÌNH BĐS CÁC VẤN ĐỀ VỀ ĐẦU TƯ BDS CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNGCÁC LOẠI HÌNH BĐS CÁC VẤN ĐỀ VỀ ĐẦU TƯ BDS CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNGCÁC LOẠI HÌNH BĐS CÁC VẤN ĐỀ VỀ ĐẦU TƯ BDS CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG

© Trung tâm CEDZO

ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

CHUYÊN ĐỀ

TS LÊ CHÍ SĨ - 2017

MỤC LỤC

1 Những vấn đề cơ bản về đầu tư bất động sản; Ba nhân tố tác động đến đầu tư; Hành vi giao dịch

trong việc lực chọn bất động sản

2 Rủi ro trong đầu tư BĐS; Kinh nghiệm thực tế đầu

tư BĐS tại Việt Nam

Phần 1

Những vấn đề cơ bản về đầu tư bất động sản; Ba nhân tố tác động đến đầu tư; Hành vi giao dịch trong việc lực chọn bất động sản

Kinh điển về bất động sản

Một số tài liệu lịch sử đã xác nhận lần đầu tiên thuật

ngữ "bất động sản" được sử dụng vào năm 1666 Bất

động sản là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước

như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ) có ý nghĩa bao

gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh

đất Bất động sản ("real estate" hay "real property") có

nghĩa trái ngược với động sản ("personal property")

Sự khác biệt về khái niệm giữa "bất động sản" và

"động sản" ở chỗ: bất động sản được chuyển nhượng

cùng với đất đai, còn động sản thì không

(Nguồn: Wikipia.vn)

Bản chất của đầu tư

Trong tác phẩm “Của cải của các dân tộc” (1776), Adam Smith,

một đại diện điển hình của trường phái kinh tế học cổ điển đã cho

rằng: “Tiết kiệm là nguyên nhân trực tiếp gia tăng vốn Lao

động tạo ra sản phẩm để tích luỹ cho quá trình tiết kiệm

Nhưng dù có tạo ra bao nhiêu chăng nữa, nhưng không có tiết

kiệm thì vốn không bao giờ tăng lên”

Note: Tựa nguyên gốc là “An Inquiry into the Nature and Causes

of the Wealth of Nations” – Tạm dịch: Tìm hiểu bản chất và

nguồn gốc của cải của các quốc gia; In tại các nhà in London

William Strahan and Thomas Cadell; ra mắt công chúng ngày

09/3/1776 Sau này người ta rút gọn lại bằng nhiều tên: Của cải

của các dân tộc; Sự thịnh vượng các dân tộc

Bản chất của đầu tư

Trong tác phẩm nổi tiếng “Lý thuyết tổng quan về việc

làm, lãi suất và tiền tệ” của mình, Jonh Maynard

Keynes đã chứng minh rằng: Đầu tư chính bằng phần

thu nhập mà không được chuyển vào tiêu dùng Đồng

thời ông cũng chỉ ra rằng, tiết kiệm chính là phần dôi

ra của thu nhập so với tiêu dùng, tức:

Thu nhập = Tiêu dùng + Đầu tư

Tiết kiệm = Thu nhập – Tiêu dùng

Như vậy:

Đầu tư = Tiết kiệm

Bản chất của đầu tư bất động sản (BĐS)

tại Việt Nam

Hoạt động đầu tư bất động sản tại Việt Nam hoàn toàn bị

chi phối bởi kế hoạch và quy hoạch sử dụng đất của Nhà

nước về địa dư và tiến độ xây dựng hạ tầng cơ sở

Hoạt động đầu tư bất động sản (BĐS) chứa đựng nhiều

yếu tố tác động từ kinh tế & xã hội đan xen, ví dụ sức

mạnh kinh tế của thành phố đó quyết định xem vấn đề

thu hút nhân công tạo nên sự phát triển của thị trường

BĐS hay là không?; văn hóa địa phương, cách hành xử,

tâm lý, tập quán của đồng bào tại địa phương đó

Trước khi đầu tư BĐS chúng ta khảo sát

qua bốn câu hỏi sau đây:

Đầu tư cái gì?

Đầu tư như thế nào?

Đầu tư cho ai?

Các loại hình đầu tư?

■ Đất ở, nhà ở riêng lẻ, nhà liên kế, nhà trọ

■ Dự án phức hợp;

■ Cao ốc VP cho thuê và MB kinh doanh;

■ Trung tâm mua sắm, thương mại;

■ Nhà hàng, khách sạn, resort;

■ Khu công nghiệp tập trung, bến bãi, nhà kho

và nhà xưởng;

■ Khu vui chơi, giải trí, chăm sóc sức khỏe;

■ ………

Các loại hình đầu tư

Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản

Các khái niệm

■ Đầu tư: là việc một hoặc nhiều cá nhân bỏ vốn bằng các

loại tài sản hữu hình (tiền, vật chất ) hoặc vô hình

(chất xám, ý tưởng ) để hình thành bất động sản

■ Các hình thức đầu tư:

□ Đầu tư trực tiếplà hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ

vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư

□ Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư thông qua việc

mua cổ phiếu, trái phiếu, các giấy tờ có giá khác, quỹ

đầu tư chứng khoán và thông qua các định chế tài

chính trung gian khác mà nhà đầu tư không trực tiếp

tham gia quản lý hoạt động đầu tư

Phân loại về đầu tư & kinh doanh BĐS:

■ Đầu tư, kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư

tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, hùn vốn, hợp

tác đầu tư bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho

thuê nhằm mục đích kiếm lợi

■ Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ

trợ trước hoặc sau đầu tư bất động sản gồm các dịch vụ

môi giới chuyển nhượng đất và/hoặc nhà cửa, định giá

bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất

động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản,

quản lý bất động sản…

Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản

Khi có tiền đầu tư vào đâu?

Gởi tiết kiệm ngân hàng?

Mua bán cổ phiếu or

trái phiếu trên thị

trường chứng khoán? Đầu tư bất động sản?

Đầu tư khác?

Phân tích nhu cầu khách hàng

Nhu cầu

cơ bản

(primary need)

Nhu cầu

Về Nhà ở

Động cơ tiêu dùng

Mua để ở Mua để đầu tư (bán lại, cho thuê)

Lợi ích mong đợi

An cư lạc nghiệp Hoặc Kiếm lợi nhuận

Hành vi tiêu dùng

Chọn giá mua Chọn vị trí Chọn địa phương Chọn chủ đầu tư Chọn Tầng cao

Nhu cầu chọn lựa

(selective need)

Giá trị

Xúc cảm

Tính năng

Sản phẩm

Yếu tố

Tác động

Địa ốc là một sản phẩm vừa mang tính khoa

học, vừa mang tính nghệ thuật

•Vị trí lô đất, hạ tầng kỹ thuật

•Pháp lý, sức khỏe nền KT

•Quy hoạch

•Để ở, để cho thuê

•Trang thiết bị hiện đại

•Các kiểu thiết kế

•Sự hài lòng

•Sự tự hào

•Sự tự khẳng định

Ba nhân tố tác động đến đầu tư bất

động sản

Ba nhân tố tác động đến đầu tư BĐS

Hành lang Pháp lý

Công tác

Quy hoạch

Đầu tư bất động sản

Bong bóng bất động sản

Nhân tố thứ nhất:

Công tác quy hoạch tại Việt Nam

Định nghĩa về quy hoạch đô thị:

Theo Taylor - một nhà lý thuyết đô thị nổi tiếng thế

giới, thì: “Quy hoạch đô thị là một quá trình kỹ thuật

và chính trị, xử lý việc kiểm soát sử dụng đất và thiết

kế môi trường đô thị, bao gồm các mạng lưới giao

thông, nhằm hướng dẫn và đảm bảo sự phát triển

trật tự của các khu định cư và các cộng đồng”

(Nguồn: TBKTSG số 29-2015 ngày 16-7-2015)

Nhân tố thứ nhất: công tác quy hoạch tại Việt Nam

Chia sẻ trách nhiệm trong công việc quy hoạch & đầu

tư BĐS giữa nhà nước & người dân tại Singapore

Nhân tố thứ nhì:

Hành lang pháp lý tại Việt Nam

Nhân tố thứ ba:

Bong bóng bất động sản tại Việt Nam

Khái niệm về bong bóng tài sản:

Theo Brunnermeier (2007) thì bong bóng tài sản được

định nghĩa là tình trạng giá cả của tài sản vượt quá giá

trị nền tảng của tài sản Tương tự, Scherbina (2013) thì

bong bóng giá tài sản xuất hiện khi giá giao dịch của

nó vượt quá giá trị chiết khấu hiện tại của dòng tiền

tương lai

Chú giải

Năm phương pháp định giá đất:

a Phương pháp so sánh/so sánh trực tiếp:

Phương pháp này dựa theo giá bán trên thị trường của các BĐS

có nhiều đặc điểm tương đồng với BĐS đang muốn mua

b Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư

hoặc phương pháp vốn hoá):

Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng

năm trong tương lai từ một BĐS (PP DCF – Discount Cash

Flow), tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn đối với BĐS đó

(còn gọi là tỷ lệ vốn hoá) để tính ra giá trị của BĐS đó

Chú giải

c Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành):

Phương pháp này thường được áp dụng để định giá những BĐS

rất hiếm khi xảy ra mua bán (nhà thờ, chùa, trường học, nhà

thương, công sở ) Dựa trên nguyên tắc thay thế, người ta giả

định rằng, giá trị của tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm

ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị

khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành

d Phương pháp lợi nhuận:

Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản

đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản mà giá

trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản

đó; mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác

định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi

nhuận

Chú giải

e Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh

doanh/ phát triển giả định):

Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của

những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào

mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai Thực chất

phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành,

chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất được xác định trên

cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi

tổng số chi phí và lợi nhuận

Note: Trừ PP so sánh, các PP còn lại đều có công thức & đánh

giá ưu, nhược điểm của từng PP Học viên vui lòng nghiên cứu

thêm trên Internet

(Nguồn: vnvc.com.vn)

Điều kiện để có thể đầu tư BĐS phải có đủ 03 yếu tố

ĐẦU

TƯ BĐS

ĐẤT ĐAI TÀI CHÍNH

NHÂN LỰC

1 NPV - Net Present Value

2 IRR - Internal Rate of Return

3 PI - Profitability Index

4 PPD - Payback Period Discount

Thuật ngữ công thức:

Sản phẩm đặc thù:

Bất động sản

Đất tư nhân, đất nền dự án Nhà ở riêng lẻ, căn hộ cc, biệt thự Nhà xưởng, công trình khác

Đất đai chung của quốc gia

Giấy đỏ & giấy hồng

Đầu tư bất động sản Giao dịch hoàn tất

Giao dịch trực tiếp hay thông qua sàn

giao dịch BĐS

Nhà ở

Quyền sử dụng đất

Giao dịch

CT xây dựng …

Tóm tắt hoạt động giao dịch bất động sản

□ Chuẩn bị đầu tư

□ Mục tiêu đầu tư

□ Thẩm định dự án đầu tư

Điều kiện để đi đến quyết định đầu tư BĐS

Việc tìm kiếm 1 lô đất, 1 dự án hoặc 1 dự án thành phần là rất

quan trọng trong việc ước lượng giá trị (khái toán kinh phí đầu

tư) Nó là bước đi đầu tiên nhằm tính toán làm cơ sở cho việc ra

quyết định đầu tư dựa trên:

1 Xác định thời điểm đầu tư

2 Độ lớn của dòng ngân lưu ra, vào

3 Rủi ro của dòng ngân lưu ra, vào & các rủi ro

Điều kiện để đi đến quyết định đầu tư BĐS

□ Mục tiêu đầu tư

• Xác định mục tiêu đầu tư là xác định các nhân tố:

• Công nghệ xây dựng bất động sản (VD gạch không nung chẳng

hạn)

• Lòng tự hào sở hữu (giá trị xúc cảm)

• Biện pháp tránh lạm phát (Rủi ro tài chính so với đầu tư khác)

• Tỷ suất lợi nhuận mong đợi/vốn đầu tư (PI)

• Đa dạng hoá & gia tăng giá trị cho nhà đầu tư (kiếm lời)

Việc xác định mục tiêu đầu tư hợp lý có ý nghĩa quan trọng để ra

quyết định hiệu quả

Điều kiện để đi đến quyết định đầu tư BĐS

Số tiền thực bỏ ra ban đầu bao gồm: chi phí chuẩn bị đầu tư, đóng

tiền sử dụng đất & các khoản phí khác do nhà nước quy định, chi

cho công tác thi công xây lắp, chi phí hoạt động, chi phí tài chính

và thuế

Thẩm định kỹ càng các chỉ số tài chính: NPV, IRR, PI, PP,

Liệt kê những rủi ro & đề ra các phương án khả chuyển, ví dụ:

dòng tiền thu được từ một dự án bán căn hộ nếu thất bại phải

chuyển hình thức cho thuê có thể thu hồi vốn Số tiền này liên

quan đến việc tính toán kỹ càng nhu cầu thuê căn hộ trên thị

trường

Điều kiện để đi đến quyết định đầu tư BĐS

Vốn đầu tư

VỐN ĐẦU

TƯ

(1)

V ốn chủ SH

(2) Vốn tín dụng

(3)

Ứng trước từ

khách hàng

100% tiền của mình

Hùn hạp với nhiều người

Bắt đầu khi xây dựng

xong phần nền

móng, chiếm dụng

vốn của KH

Ngân hàng (cho vay trung hạn, dài hạn)

Hết phần 1