Những năm gần đây cùng với sự phát triển mạnh về kinh tế xã hội nhu cầu thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế xã hội, xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư, xây dựng khu đô thị mới để phục vụ nhu cầu nhà ở, sinh hoạt ngày càng cao. Để thực hiện các dự án trên, nhà nước cần phải thu hồi đất, việc thu hồi đất là hoạt động ảnh hưởng đến nhiều chủ thể, nhiều phương diện, có tác động không chỉ trước mắt mà ảnh hưởng lâu dài. Trong thực tế hiện nay, về trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế xã hội gặp không ít khó khăn, công tác đền bù giải toả, giải phóng mặt bằng, người dân không được đền bù thoả đáng dẫn đến việc khiếu kiện kéo dài, một số phân tử xấu kích động người dân biểu tình, cản trở thực hiện dự án gây mất trật tự an toàn xã hội. Nguyên nhân dẫn đến việc người dân không thống nhất với quyết định của cơ quan nhà nước về thu hồi đất có nhiều bao gồm cả nguyên nhân từ việc áp dụng pháp luật của cơ quan nhà nước chưa đúng hoặc do sự thiếu hiểu biết về pháp luật của người dân nên đưa ra những yêu cầu không phù hợp… Tuy nhiên một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên là do trình tự, thủ tục thu hồi đất còn nhiều bất cập, kẽ hở.
Trang 1MỘT SỐ BẤT CẬP VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH QUỐC PHÒNG AN NINH, PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ
HỘI
1 Mở đầu
Những năm gần đây cùng với sự phát triển mạnh về kinh tế xã hội nhu
cầu thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế xã hội, xây
dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư, xây dựng khu đô thị mới để phục vụ nhu cầu nhà ở, sinh hoạt ngày càng cao Để thực hiện các dự án trên, nhà nước cần phải thu hồi đất, việc thu hồi đất là hoạt động ảnh hưởng đến nhiều chủ thể, nhiều phương diện, có tác động không chỉ trước mắt mà ảnh hưởng lâu dài
Trong thực tế hiện nay, về trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc
phòng an ninh, phát triển kinh tế xã hội gặp không ít khó khăn, công tác đền
bù giải toả, giải phóng mặt bằng, người dân không được đền bù thoả đáng dẫn đến việc khiếu kiện kéo dài, một số phân tử xấu kích động người dân biểu tình, cản trở thực hiện dự án gây mất trật tự an toàn xã hội Nguyên nhân dẫn đến việc người dân không thống nhất với quyết định của cơ quan nhà nước về thu hồi đất có nhiều bao gồm cả nguyên nhân từ việc áp dụng pháp luật của
cơ quan nhà nước chưa đúng hoặc do sự thiếu hiểu biết về pháp luật của người dân nên đưa ra những yêu cầu không phù hợp… Tuy nhiên một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên là do trình tự, thủ tục thu hồi đất còn nhiều bất cập, kẽ hở
2 Nội dung
2.1 Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế
xã hội
Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì: “Thu hồi” đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật
về đất đai [3]
Trang 2Luật đất đai năm 2013 là văn bản Luật đầu tiên quy định chi tiết về trình tự, thủ tục thu hồi đất cụ thể tại Điều 69 quy định các bước cơ bản sau: (i) Lập, phê duyệt kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; Thông báo thu hồi đất; Thực hiện quy trình kiểm đếm xác định thiệt hại (ii) Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (iii) Quyết định thu hồi đất và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bàn giao đất (iv) Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất [1]
Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý Về nguyên tắc, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng, quản lý, hưởng lợi và định đoạt đối với đất thuộc quyền sở
hữu của mình Quyền định đoạt bao gồm 2 loại quyền cơ bản: một là, giao đất, cho thuê đất để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng; hai là, quyền thu hồi
đất đã giao hoặc cho thuê để sử dụng theo mục đích quy hoạch và quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng đất với giá quy định để sử dụng vì lợi ích chung
Thu hồi đất phục vụ cho “lợi ích chung của xã hội” là lý do được sử dụng chủ yếu ở nhiều quốc gia khi cần chuyển dịch quyền sử dụng đất “Lý
do này được phần lớn các quốc gia sử dụng để thu hồi đất của những người đang sử dụng (hoặc của chủ sở hữu trong điều kiện tư hữu đất đai được phép tồn tại) phục vụ cho mục đích công cộng” Ở Việt Nam, Nhà nước chỉ được thu hồi đất của người dân nhằm mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh
tế - xã hội; bảo đảm lợi ích chung của quốc gia, công cộng Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ ba nhóm trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh
tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Cụ thể là: 1) Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất; 2) Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất; 3) Thực hiện các dự án do hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất Hiến pháp năm 2013 ghi nhận cơ sở hiến định về thu hồi đất: “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử
Trang 3dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” [2]
Những căn cứ trên chỉ ra Nhà nước ta đã có những quy định cụ thể về thu hồi đất vì mục địch quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế xã hội Vấn đề
đặt ra trong thu hồi đất là phải bảo đảm hoạt động kinh tế gắn với mục tiêu xã
hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng; bảo đảm việc thu hồi đất phải được luật hóa, đặt dưới sự giám sát của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ hoặc hội đồng nhân dân cấp tỉnh Những yêu cầu này tạo nên một cơ chế hữu hiệu để hạn chế nguy cơ lạm quyền và tùy tiện của các cơ quan quản lý trong việc thu hồi đất, bảo vệ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và lợi ích của người dân khi xét duyệt các dự án cần thu hồi đất
2.2 Thực trạng pháp luật về thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế xã hội
Hiện nay, về trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế xã hội còn thể hiện nhiều bất cập, hạn chế nhất định Trong Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nước ta giai đoạn 2011-2020, Đảng ta nhận định “Đất đai chưa được quản lý tốt, khai thác và sử dụng kém hiệu quả, chính sách đất đai có mặt chưa phù hợp” (khoản 1 Mục I Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nước ta giai đoạn 2011-2020) Bất cập thể hiện ở
việc phân định đâu là “dự án quan trọng quốc gia” và đâu là dự án thu hồi
đất không thuộc “dự án quan trọng quốc gia”, Luật Đất đai hiện hành và các văn bản hướng dẫn vẫn chưa dẫn giải dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư cần thu hồi đất là dự án như thế nào Thực tế cho thấy, một dự án cần sử dụng đất thường hướng tới nhiều mục đích khác nhau Đôi khi, ranh giới xác định các mục đích của dự án hay xác định mục đích chính yếu của dự án không phải là vấn đề đơn giản
Bên cạnh đó, việc chưa có giải thích cụ thể về các khái niệm, tiêu chí đối với danh sách các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế
-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; giới hạn phạm vi được phép thu hồi đất,
Trang 4dẫn đến sự tranh cãi về mục đích dự án, dễ bị lạm dụng để trục lợi pháp luật vẫn thiếu các quy định hướng dẫn chi tiết về thu hồi đất vùng phụ cận và xác định đây là trường hợp thu hồi đất nào trong các trường hợp quy định tại Khoản 1, Điều 16 Luật Đất đai năm 2013
Luật Đất đai năm 2013 tuy có quy định các trường hợp thu hồi đất
nhưng chưa làm rõ được giới hạn “thật cần thiết” đã chỉ ra trong Hiến pháp,
nhằm bảo đảm minh bạch, trong khi phạm vi thu hồi đất để phát triển kinh tế
-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng còn rộng và chưa rõ ràng Bên cạnh đó những chính sách lớn về quản lý, sử dụng tài sản gắn liền với đất chưa được liên kết một cách hệ thống với pháp luật liên quan, dẫn đến tồn tại những khoảng trống hoặc chồng chéo, rất cần sớm điều chỉnh cho phù hợp với thực tiễn… Ngoài những hạn chế trên, bất cập còn thể hiện trong trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế xã hội
2.3 Một số bất cập về trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế xã hội
Một là, trình tự, thủ tục thu hồi đất được quy định ở nhiều văn bản mà chưa có sự thống nhất
Hiện nay các quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất có cả trong Luật, Nghị định, Thông tư, Quyết định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh… và nằm rải rác ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật cụ thể quy định tại các Điều 67, 69,
70, 71, 93 Luật đất đai năm 2013; Điều 13 Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT Điều 17 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Điều 28 và Điều 30 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP… nên không dễ dàng để người thi hành và người dân có hệ thống được đầy đủ và hiểu đúng quy trình thực hiện việc thu hồi đất
Văn bản quy phạm pháp luật chưa có sự thống nhất, khó thực hiện dễ gây tranh cãi Nội dung thông báo thu hồi đất được quy đinh tại Khoản 1 Điều
67 Luật đất đai năm 2013 “Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm” Ở tại Khoản 1 Điều 17 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát,
Trang 5đo đạc, kiểm đếm gồm các nội dung: “(a) Lý do thu hồi đất; (b) Diện tích, vị trí khu đất thu hồi trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện có hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp thu hồi đất theo tiến độ thực hiện dự án thì ghi rõ tiến độ thu hồi đất; (c)Kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; (d) Dự kiến về kế hoạch di chuyển và bố trí tái định cư; (đ) Giao nhiệm vụ lập, thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư Tuy nhiên tại Khoản 2 Điều 17 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định nội dung thông báo thu hồi đất gồm các nội dung tại điểm (a), (b), (c), (d) của Khoản 1 Điều 17 Nghị đinh 43/2014/NĐ-CP, lại không bao gồm nội dung được quy định tại điểm (đ) khoản 1 điều này Nư vậy nếu hiểu theo quy đinh của Luật đất đai năm 2013 thì thông báo thu hồi đất phải đầy đủ 5 nội dung được quy định tại Khoản 1 điều 17 Nghị đinh 43/2014/NĐ-CP nhưng Khoản 2 điều 17 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thông báo thu hồi đất chỉ bao gồm 4 nội dung
Hai là, vấn đề “kiểm đếm” trong trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế xã hội quy định chưa chặt chẽ
Kiểm đếm là một khâu vô cùng quan trọng để đảm bảo việc bồi thường, hỗ trợ được chính xác, nhanh chóng và công bằng thì việc Sự chính xác, trung thực và nhanh chóng của công tác kiểm đếm là tiền đề để xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ thoả đáng Điều 70 Luật Đất đai 2013 quy định
về cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc đối với những người sử dụng đất không hợp tác với hội đồng bồi thường giải toả để tiến hành kiểm đếm Tuy nhiên ngoài quy định này không có một văn bản nào hướng dẫn thi hành trong khi công tác cưỡng chế thi hành quyết định kiểm đếm bắt buộc cũng không kém phần phức tạp so với việc cưỡng chế thh hồi đất Khoản 3 điều 70 quy định “Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế” như vậy chủ thể thực hiện quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc chưa được quy định rõ ràng trong luật, thông tư
Trang 630/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng không xác định rõ chủ thể thực hiện quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm là ai Trong khi đó việc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất phải thành lập Ban thực hiện cưỡng chế theo thành phần được quy định cụ thể tại Khoản 3 điều 17 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Về trình tự thủ tục thực hiện Quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc quy định tại Khoản 4 điều 70 Luật Đất đai 2013 cũng chưa cụ thể và chặt chẽ, chỉ quy định Tổ chức được giao thực hiện cưỡng chế đã vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế mà họ không chấp hành thì thi hành quyết định cưỡng chế mà không quy định thời gian bao lâu sau khi đã vận động, thuyết phục, đối thoại để người bị cưỡng chế tự nguyện thi hành Quy trình tiến hành tại buổi cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm như thế nào, phương án cưỡng chế, nhiệm vụ của các thành viên tham gia cưỡng chế, biên bản cưỡng chế, … và nhiều vấn đề khác chưa được quy định cụ thể dẫn đến một thực trạng ở mỗi dự án khác nhau việc tổ chức thực hiện cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc khác nhau, cá biệt có những dự án tổ chức được giao thực hiện cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc thiếu kinh nghiệm nên khi tiến hành kiểm đếm bắt buộc không có đủ thành phần tham dự, người có tài sản không được mời cùng tham gia kiểm đếm, vì vậy không phát hiện và phản ánh đầy đủ thực trạng tài sản gắn liền với đất, đặc biệt là những khu đất có nhiều ngôi mộ nhưng khi kiểm đếm do không có chủ sử dụng đất cùng tham gia kiểm đếm nên không biết để ghi nhận dẫn đến kết quả kiểm đếm không chính xác gây khó khăn trong việc xây dựng phương án bồi thường hỗ trợ
Ba là, quy định về “lấy ý kiến” trong trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế xã hội chưa rõ ràng
Điểm a, Khoản 2 điều 69 Luật Đất đai 2013 quy định “Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo
Trang 7hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ
sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.”
Ở đây cần xác định người có đất thu hồi chỉ là một đối tượng trong số những người dân trong khu vực có đất thu hồi cần phải lấy ý kiến, như vậy những đối tượng còn lại là ai vẫn chưa được quy định cụ thể
Đối tượng lấy ý kiến có bắt buộc phải là ngu ̛ời đang sinh sống trong khu vực có đất thu hồi không? Những người thuê nhà, thuê mặt bằng kinh doanh, người lao động làm việc trong các doanh nghiệp trong khu vực bị thu hồi đất có được lấy ý kiến không? Quy định này chưa thật rõ ràng, có nhiều cách hiểu khác nhau Điều này sẽ dẫn đến việc không thống nhất trong việc xác định đối tượng lấy ý kiến, ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân Vì vậy, cần xác định rõ người dân trong khu vực có đất thu hồi được lấy
ý kiến cụ thể là những đối tượng nào hoặc quy định nguyên tắc để xác định
Bốn là, quy định “nguyên tắc” trong chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế xã hội mang nhiều yếu tố bất lợi cho người bị thu hồi đất
Điều 93 Luật Đất đai năm 2013 là một quy định mới, đảm bảo quyền lợi của người có đất thu hồi trong nhận tiền bồi thường, hỗ trợ: “Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi” Tuy nhiên, quy định chưa xác định rõ trách nhiệm hoàn tất việc chi trả trong thời gian trên hay có thể chi trả tiền bồi thu ̛ờng, hỗ trợ thành nhiều đợt Tác giả cho rằng, song song quy định tại Điều 93 Luật Đất đai hiện hành cần bổ sung nguyên tắc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ trong công tác giải phóng mặt bằng, cụ thể “tiền bồi thường, hỗ trợ phải được chi trả đủ trong một lần theo phương án bồi thường,
Trang 8hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt” Việc chi trả trong thời hạn 30 ngày và phải trả đủ trong một lần mới đảm bảo giá trị và phát huy hiệu quả khoản tiền được nhận
2.4 Một số kiến nghị để giải quyết những vướng mắc, bất cập về trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế xã hội
Một là, trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh,
phát triển kinh tế xã hội phải đảm bảo rõ ràng, minh bạch
Phải quy định chi tiết về thành phần và chức năng, nhiệm vụ của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm đảm bảo co ̛ sở pháp lý và tính thống nhất trong thành lập, hoạt động của Hội đồng Thống nhất quy định về nội dung thông báo thu hồi đất giữa khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai và khoản 2 Điều 17 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Nội dung thông báo thu hồi đất cần bổ sung cả nội dung giao nhiệm vụ lập và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư Bởi việc thông báo thêm nội dung này đảm bảo sự thống nhất với Luật Đất đai và người dân biết cụ thể nhiệm vụ của từng chủ thể, thuận lợi cho việc giám sát của nhân dân và trách nhiệm cung cấp thông tin, giải đáp thắc mắc cho người dân trong từng công việc cụ thể Quy định chi tiết cụ thể
về lấy ý kiến và phản hồi ý kiến về phu ̛ơng án bồi thường, hỗ trợ tái định cư Xây dựng nguyên tắc “chi trả một lần và trả đủ số tiền theo quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”…
Hai là, xây dựng cơ chế giải quyết đất đai phù hợp
Để khắc phục những bất cập của cơ chế thu hồi đất hiện hành, dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) quy định một cơ chế thu hồi đất là Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, sau đó tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với chủ đầu tư, doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất Cơ chế này sẽ giúp Nhà nước chủ động tạo quỹ đất sạch; tạo được nguồn vốn chủ yếu cho ngân sách xây dựng cơ sở
hạ tầng và xã hội; khắc phục được tình trạng 2 giá đất trong cùng một khu vực thu hồi Tuy nhiên, để bảo đảm tính khả thi và phù hợp thực tiễn, cần phải cân
Trang 9nhắc kỹ khi chỉ áp dụng một cơ chế này Vì Nhà nước khó có đủ ngân sách, nguồn lực để thực hiện bồi thường khi thu hồi đất; nếu giá đất do Nhà nước xác định không hợp lý (thấp hơn giá thực tế trên thị trường) thì sẽ không nhận được sự đồng thuận của người bị thu hồi đất, dẫn đến mâu thuẫn, xung đột, khiếu nại, khiếu kiện về đất đai tăng lên; việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng, tiêu cực, móc ngoặc, thông đồng nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền không công khai, minh bạch các thông tin về đấu giá, diện tích đất đấu giá, thời gian đấu giá và thông tin về năng lực của các bên tham gia đấu giá
Ngoài ra, cần bổ sung quy định về cơ chế góp đất và điều chỉnh đất đai trong dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) Vì đây là cơ chế mới, đã áp dụng thành công ở nhiều nước trên thế giới và ở một số địa phương trong cả nước (như
Đà Nẵng) Cơ chế này khuyến khích người sử dụng đất góp đất với Nhà nước
để xây dựng cơ sở hạ tầng; mang lại lợi ích cho cả Nhà nước, chủ đầu tư và người sử dụng đất; góp phần ngăn chặn quá trình đô thị hóa tự phát, chắp vá
và không đồng đều ở các vùng ven đô thị; giải quyết vấn đề tài chính liên quan đến nguồn vốn đầu tư cho cơ sở hạ tầng và các dịch vụ công cộng thông qua các khoản lợi nhuận có được từ giá trị đất tăng lên; đảm bảo cho người sử dụng đất được hưởng lợi từ quá trình đô thị hóa
Ba là, xây dựng cơ chế áp dụng giá đất phù hợp với thực tiễn
Tách thẩm quyền về quyết định giá đất ra khỏi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất Khi Luật đất đai đã giao thẩm quyền quyết định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh và ủy ban nhân dân cấp huyện thì Luật đất đai cần giao thẩm quyền quyết định về giá đất cho một hệ thống độc lập (có thể là các cơ quan ở Trung ương được tổ chức theo ngành dọc) Cơ quan này sẽ có thẩm quyền quyết định giá đất, quy định bảng giá đất được áp dụng trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; giải quyết khiếu nại, tranh chấp về giá đất;
Trang 10quyết định các tiêu chuẩn kỹ thuật về định giá đất, thực hiện quản lý nhà nước đối với hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất
Đề nghị quy định bảng giá đất chỉ được áp dụng cho một số trường hợp, như làm căn cứ để tính các loại thuế, phí liên quan đến đất đai Còn đối với các trường hợp tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần không thông qua hình thức đấu giá, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì phải xác định giá đất cụ thể tại thời điểm thực hiện
Quy định rõ hơn nguyên tắc xác định giá đất Theo đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền, có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, kịp thời và chính xác các thông tin về giá đất; việc xác định giá đất phải có sự tham khảo ý kiến của người dân, đảm bảo dân chủ, công khai, minh bạch và được giám sát Xây dựng cơ chế hữu hiệu để giải quyết sự chênh lệch về giá đất tại các khu vực giáp ranh giữa các địa phương
Cần quy định rõ giá đất để tính bồi thường được xác định theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất Trường hợp cơ quan nhà nước chậm chi trả tiền bồi thường thì phải trả thêm cho người bị thu hồi đất một khoản tiền bằng mức xử phạt đối với hành vi chậm nộp thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế hoặc theo lãi suất ngân hàng đối với số tiền chậm bồi thường Đồng thời, bổ sung quy định cụ thể về thời hạn thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và xử lý trách nhiệm cơ quan có thẩm quyền khi chậm thực hiện bồi thường cho người bị thu hồi đất
3 Kết luận
Thu hồi đất là một trong những vấn đề nóng bỏng, gây ra nhiều bức xúc, khiếu kiện, tranh chấp nhất hiện nay Theo Báo cáo tổng kết thi hành Luật đất đai 2003, sau gần 7 năm thực hiện, tổng diện tích đất đã thu hồi là
728 nghìn ha (trong đó có 536 nghìn ha đất nông nghiệp) của 826.012 hộ gia đình, cá nhân [4] Việc thu hồi đất mà chưa có giải pháp phát triển bền vững dẫn đến tình trạng bần cùng hóa người nông dân, khiến họ không có đất sản