Áp dụng pháp luật trong việc giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất của ủy ban nhân dân cấp tỉnh, từ thực tiễn tỉnh đồng nai

Khi thực hiện, chủ thể áp dụng pháp luật ngoài việc phải tuân theo những đặc điểm của ADPL thì còn phải tuân theo những nguyên tắc đặc thù, riêng biệt do tính chất riêng biệt của các qua

LỜI CAM ĐOAN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC VINH

NGUYỄN THỊ NGỌC DIỆP

ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG VIỆC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤTVÀ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA UỶ BAN NHÂN DÂN CẤP TỈNH, TỪ THỰC TIỄN TỈNH ĐỒNG NAI

Chuyên ngành: Lý luận và lịch sử nhà nước và pháp luật

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu và trích dẫn trong Luận văn là chính xác và trung thực Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Ngọc Diệp

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU………1 NỘI DUNG……….…….6 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT ……….……… 6 1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò của áp dụng pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân … ………… 6 1.2 Nội dung và thủ tục áp dụng pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân………… ……… 17 1.3 Yêu cầu và các yếu tố ảnh hưởng đến ADPL trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của UBND 22 Chương 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA UBND TỈNH ĐỒNG NAI……… 29 2.1 Một số đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh Đồng Nai ảnh hưởng đến áp dụng pháp luật trên địa bàn tỉnh Đồng Nai……….……29 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của UBND tỉnh Đồng Nai ………….……… 33 2.3 Hạn chế và nguyên nhân ……… 39 Chương 3: YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP BẢO ĐẢM ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI……….…46 3.1 Yêu cầu bảo đảm áp dụng pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, chuyển

mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai……… 46

3.2 Một số giải pháp bảo đảm áp dụng pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của UBND cấp tỉnh Đồng Nai……… 49 KẾT LUẬN……… 61

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Áp dụng pháp luật là một khái niệm cơ bản của khoa học pháp lý, việc nghiên cứu về áp dụng pháp luật có ý nghĩa thời sự cả về mặt lý luận và thực tiễn Ở nước ta hiện nay, pháp luật đã trở thành một trong những công cụ có hiệu quả nhất để Nhà nước quản lý xã hội Song pháp luật chỉ thể hiện được vai trò đó của mình khi nó được thực hiện một cách nghiêm chỉnh và đặc biệt

là được áp dụng một cách đúng đắn, chính xác, công bằng

Kết quả áp dụng pháp luật để giải quyết các vụ việc xảy ra trong thực tế

có đúng đắn, chính xác hay có thấu tình đạt lý hay không chủ yếu phụ thuộc vào sự hiểu biết pháp luật và thái độ tôn trọng pháp luật, thực hiện nghiêm chỉnh pháp luật của các chủ thể có thẩm quyền áp dụng, đặc biệt là áp dụng pháp luật trong lĩnh vực quản lý đất đai hiện nay

Nhất là trong thời buổi hiện nay, đất đai luôn là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá Đây không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư và là nơi diễn ra mọi hoạt động sản xuất kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng mà còn là một bất động sản giá trị của mỗi người sử dụng đất

Khi quá trình đô thị hóa diễn ra ngày càng mạnh mẽ, đất đai càng có giá trị vật chất thì các quan hệ pháp luật liên quan càng trở nên phức tạp Để đảm bảo việc quản lý nhà nước về đất đai được thống nhất trên cả nước thì việc áp dụng pháp luật đất đai phải được hiểu và thực hiện nghiêm chỉnh, đúng đắn Đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như quản lý hiệu quả của các cơ quan nhà nước

Tỉnh Đồng Nai là một tỉnh công nghiệp nằm trong khu vực trung tâm của tam giác kinh tế (thành phố Hồ Chí Minh – Bình Dương - tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu ) thuộc vùng kinh tế trọng điểm Phía Nam, tỉnh có nhiều lợi thế để phát triển trên mọi lĩnh vực kinh tế, đặc biệt về công nghiệp, thương mại -

dịch vụ - du lịch và nông nghiệp Là tỉnh có tốc độ phát triển công nghiệp hóa khá cao, nhu cầu cho phát triển, hội nhập, tăng trưởng kinh tế đã và đang tạo

áp lực mạnh mẽ đến công tác quản lý, sử dụng đất đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đặc biệt là công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trong quá trình phát triển kinh tế xã hội

Từ nhận định trên và được sự đồng ý hướng dẫn của TS Nguyễn Văn

Dũng tôi đã thực hiện đề tài “Áp dụng pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, từ thực tiễn tỉnh Đồng Nai”

2 Tình hình nghiên cứu

Nghiên cứu những vấn đề liên quan đến đất đai, pháp luật giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất đã được nhiều tác giả tiến hành và công bố trong nhiều công trình khoa học Có một số Luận án tiến sỹ, luận văn thạc sĩ, một số giáo trình giảng dạy, bài viết trên tạp chí và một số sách chuyên khảo đã nghiên cứu về vấn đề này

Cụ thể đã có những công trình tiêu biểu sau đây:

+ Tập thể tác giả - chủ biên Ths Trần Quang Huy của trường Đại học luật Hà Nội “Giáo trình luật đất đai” được Nhà xuất bản Tư pháp Hà Nội xuất bản năm 2006;

+ Nguyễn Thị Thanh Xuân, giáo trình Luật Đất đai – Khoa Luật đại học

Cần Thơ năm 2013;

+ Trần Quang Huy, Giáo trình Luật Đất đai – đại học Luật Hà Nội, NXB Công an nhân dân, Hà Nội năm 2010;

+ Một số quy định luật đất đai năm 2013 - kiến nghị hoàn thiện

(17/02/2017) – Ths Ls Lê Van Sua – Bộ tư pháp;

+ Ths Lê Hồng Hạnh “Những quy định mới về giao đất, cho thuê đất của Luật Đất đai năm 2013” -Tạp chí Dân chủ và Pháp luật , 23/6/2018;

+ Đề tài độc lập cấp Nhà nước “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách quản lý và sử dụng hợp lý quỹ đất đai” của Tổng cục Địa chính năm 2006;

+ Giao đất, cho thuê đất, trường hợp nào cần đấu giá của Luật sưVũ Văn Đài ngày 15/4/2011- Nguồn Chinhphu.vn;

+ Cần điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của tác giả Phùng Hương - Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, số 15/2011;

+ Một số giải pháp giao đất, cho thuê đất của tác giả Phan Văn Thọ - Tạp chí Tài nguyên và Môi trường số 5/2009;

+ Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất - Luận văn Thạc sĩ luật học của Nguyễn Vinh Diện - năm 2006; Bức xúc thu hồi đất không chỉ do giá đền bù của tác giả Lan Hương - Báo điện tử Dân trí, số ra ngày 03/10/2008;

Một số ý kiến hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của tác giả Ths Lê Ngọc Thạnh - Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, số 11(73), tháng 6 năm 2009;

Nói chung, các công trình, bài báo nêu trên đều nghiên cứu về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đố ở mức độ và phạm vi khác nhau Có công trình, bài báo nghiên cứu đi sâu phân tích, bình luận một số khía cạnh pháp lý về giao đất, cho thuê đất, có công trình, bài báo nghiên cứu

đi sâu phân tích, bình luận một số khía cạnh pháp lý về chuyển mục đích sử dụng đất, có công trình, bài báo nghiên cứu việc điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, có công trình nghiên cứu vấn đề này ở phạm vi rộng về chính sách quản lý và sử dụng hợp lý quỹ đất đai Bên cạnh đó có công trình nghiên cứu vấn đề này thông qua việc đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, Tuy nhiên chưa có công trình nào nghiên cứu vấn đề này từ góc độ áp dụng pháp luật về giao đất, cho thuê đất, chuyển

mục đích sử dụng đất ở Việt Nam nói chung và trên địa bàn tỉnh Đồng Nai nói riêng

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Trên cơ sở nghiên cứu về những cơ sở lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật trong công tác quản lý nhà nước về giao đất, thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai nhằm đưa ra các giải pháp kiến nghị góp phần nâng cao hiệu quả trong hoạt động áp dụng pháp luật trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nói riêng

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Đưa ra những cơ sở lý luận về áp dụng pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Khảo sát, đánh giá kết quả đạt được trong công tác quản lý nhà nước

về giao đất, thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh (sau khi Luật đất đai 2013 ban hành)

- Đề ra những phương hướng và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong áp dụng pháp luật về giao đất, thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai trong giai đoạn hiện nay

4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Hoạt động áp dụng pháp luật trong giao đất, thuê đất và chuyển mục đích sử dụng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Tình hình áp dụng pháp luật về quản lý Nhà nước trong giao đất, thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

- Thời gian từ 2013-2017

5 Phương pháp nghiên cứu

Nhằm đạt hiệu quả cao trong công tác nghiên cứu, ngoài sử dụng phương pháp luận khoa học Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước, trong đề tài em còn vận dụng các phương pháp mang tính đặc thù như sau: phương pháp phân tích, tổng hợp, khảo sát, đánh giá thực tế, so sánh, thống kê, …và một số phương pháp khác

6 Ý nghĩa thực tiễn và lý luận của luận văn

Luận văn đóng góp quan điểm cá nhân nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong công tác quản lý nhà nước về giao đất, thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh hiện nay

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, phần kết luận, gồm có 3 chương

Chương 1: Ngững vấn đề lý luận về áp dụng pháp luật về giao đất, cho

thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật về giao đất, cho thuê đất và

chuyển mục đích sử dụng đất của ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai

Chương 3: Yêu cầu và giải pháp bảo đảm áp dụng pháp luật về giao

đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Đồng Nai

NỘI DUNG CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT VÀ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò của áp dụng pháp trong giao đất,

cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

“Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất” không phải là nội dung quản lý nhà nước về đất đai mới có ở Luật Đất đai 2013 nhưng trong quá trình phát triển của công tác quản lý nhà nước về đất đai, nội dung này được thay đổi cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước Từ Quyết định số 2011CP năm 1980, trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai đã có nội dung "Giao đất, thu hồi đất và trưng dụng đất"; đến Luật Đất đai

1987, nội dung này được quy định là "Giao đất, thu hồi đất" Bởi lẽ, lúc đó Nhà nước chưa thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị nên Nhà nước chỉ giao đất và khi Nhà nước cần sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng hoặc phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Nhà nước thu hồi đất hoặc

có thể trưng dụng đất mà không quy định việc cho người sử dụng thuê đất hoặc cho người sử dụng chuyển mục đích sử dụng đất Đồng thời, việc giao đất cũng chỉ thực hiện dưới hình thức "cấp đất", tức là giao đất nhưng có thể không tương đương với giá trị của quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 1993, quyền sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận có giá trị và người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng dưới các hình thức khác nhau, nội dung này mới được bổ sung ý "cho thuê đất" thành "Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất" Đến lần sửa đổi, bổ sung năm 2001 thì bổ sung ý

"chuyển mục đích sử dụng đất" vào Điều 24a và Điều 24b Tuy nhiên, mãi đến khi Luật Đất đai 2003 ra đời nội dung này mới được hoàn thiện thành

"Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất"

Như vậy, cùng với quá trình phát triển của xã hội, nội dung này của công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng thay đổi và dần được hoàn thiện hơn Đến Luật Đất đai 2003, tại Điều 4, quy định khái niệm Nhà nước giao đất, Nhà nước cho thuê đất, thu hồi đất như sau:

Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết

định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng

hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền

sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, nhân dân xã,phường,thị trấn

quản lý theo quy định của Luật này

Chuyển mục đích sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

ra quyết định hành chính cho phép chuyển mục đíchsử dụng với diện tích đất

cụ thể từ mục đích này sang mục đích khác

Đến nay, theo Luật Đất đai 2013 hiện hành, Điều 3, các thuật ngữ đó được định nghĩa như sau:

Giao đất: Là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định

hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Giao đất với ý nghĩa là một nội dung của quản lí nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng đất

Phân loại giao đất ở Việt Nam hiện nay

Giao đất bao gồm hai loại: Giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất

Giao đất không thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước

Giao đất có thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và

người sử dụng đất phải nộp cho nhà nước một khoản tiền sử dụng đất theo

quy định của pháp luật

Cho thuê đất: Là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng

cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Cho thuê đất là một trong những hình thức Nhà nước trao quyền cho người có nhu cầu sử dụng đất bằng hợp đồng

sử dụng đất

Phân loại cho thuê đất ở Việt Nam hiện nay

Pháp luật đất đai quy định cho thuê đất bao gồm cho thuê đất trả tiền hàng năm, cho thuê đất trả tiền nhiều lần cho cả thời gian thuê và cho thuê đất

trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

- Đảm bảo cho đất đai được phân phối và phân phối lại cho các đối tượng

sử dụng được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích mà nhà nước đã quy định, đạt hiệu quả cao, thúc đẩy nền kinh tế phát triển

- Đáp ứng được nhu cầu của mọi đối tượng sử dụng đất, kể cả trong nước

và nước ngoài

- Xác lập mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước với người sử dụng làm cơ sở

để giải quyết mọi mối quan hệ về đất đai và người sử dụng yên tâm thực hiện các quyền của mình trên diện tích đất đó

1.1.2 Khái niệm áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Thực hiện pháp luật là một quá trình hoạt động có mục đích làm cho những quy định của pháp luật đi vào cuộc sống, tạo ra cơ sở pháp lý cho hành động thực tế của chủ thể pháp luật Các QPPL rất phong phú cho nên hình thức thực hiện chúng cũng khác nhau

Thực hiện pháp luật theo khoa học pháp lý thì nó thường được thông qua các hình thức chủ yếu sau:

- Tuân theo pháp luật hay còn gọi là tuân thủ pháp luật: Là hình thức

thực hiện những quy phạm pháp luật mang tính chất ngăn cấm bằng hành vi thụ động, trong đó chủ thể pháp luật kiềm chế không làm những việc mà pháp luật cấm

- Thi hành pháp luật hay còn gọi là chấp hành pháp luật: Là hình thức

thực hiện pháp luật trong đó các chủ thể thực hiện các nghĩa vụ pháp lý của mình bằng hành động tích cực

- Sử dụng pháp luật hay còn gọi là vận dụng pháp luật: Là hình thức

thực hiện pháp luật trong đó các chủ thể pháp luật sử dụng các quyền năng pháp lý để bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của mình Song nếu các chủ thể không sử dụng quyền của mình thì pháp luật cũng không bắt buộc

- Áp dụng pháp luật: Là hình thức thực hiện pháp luật trong đó Nhà

nước thông qua các cơ quan nhà nước hoặc cán bộ công chức có thẩm quyền

tổ chức cho các chủ thể thực hiện hoặc chấm dứt một quan hệ pháp luật cụ thể

Trong bốn hình thức đó thì chỉ có áp dụng pháp luật luôn luôn có sự hiện diện của Nhà nước thông qua các chủ thể có thẩm quyền theo quy định của pháp luật, nó là hình thức cơ bản, chủ yếu và quan trọng nhất, phần lớn các quy định của pháp luật chỉ có thể được thực hiện trong thực tế thông qua hoạt động của các chủ thể có thẩm quyền

Như vậy, dưới góc độ lý luận chung, áp dụng pháp luật là một hình thức thực hiện pháp luật, là hoạt động mang tính tổ chức quyền lực Nhà nước của các cơ quan có thẩm quyền nhằm cá biệt hóa những vi phạm pháp luật vào từng trường hợp cụ thể đối với những cá nhân, cơ quan, đơn vị, tổ chức

cụ thể

Áp dụng pháp luật về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất bên cạnh việc tuân thủ các nguyên tắc chung của áp dụng pháp luật có thể khái quát như sau:

Áp dụng pháp luật về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là hoạt động mang tính quyền lực Nhà nước, được tiến hành ở giai đoạn đầu của quá trình trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, làm phát sinh, thay đổi các quan hệ pháp luật về đất đai

1.1.3 Đặc điểm áp dụng pháp luật về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Áp dụng pháp luật về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của UBND các cấp là một hình thức cụ thể của áp dụng pháp luật Khi thực hiện, chủ thể áp dụng pháp luật ngoài việc phải tuân theo những đặc điểm của ADPL thì còn phải tuân theo những nguyên tắc đặc thù, riêng biệt do tính chất riêng biệt của các quan hệ chủ thể trong pháp luật đất đai cùng với trình tự, thủ tục giải quyết các trường hợp giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, nên áp dụng pháp luật về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất có những đặc điểm riêng như sau:

Thứ nhất, Áp dụng pháp luật về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất chỉ do Ủy ban nhân dân các cấp thực hiện (đối với tổ chức là do

UBND cấp tỉnh, đối với hộ gia đình cá nhân là UBND cấp huyện, một số trường hợp là UBND cấp xã) theo quy định của pháp luật (thể hiện tính chất quyền lực Nhà nước);

Áp dụng pháp luật là hoạt động mang tính quyền lực Nhà nước, về nguyên tắc chỉ do những cơ quan Nhà nước hay Nhà chức trách có thẩm quyền tiến hành Xuất phát từ nguyên tắc đó, tại Điều 59, Luật Đất đai năm

2013 quy định: “ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

2 nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư

3 nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

4 Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.”

Quy định này vừa thể hiện tính chất quyền lực đối với hoạt động áp dụng pháp luật về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của UBND các cấp, đồng thời vừa thể hiện ý chí đơn phương của chủ thể áp dụng pháp luật Chủ thể áp dụng pháp luật trong trường hợp này là UBND các cấp, đây là cơ quan được thành lập theo quy định của pháp luật, hoạt động mang tính đặc thù chặt chẽ UBND thực hiện quyền lực Nhà nước thông qua việc tổ chức các hoạt động giải quyết về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Chủ thể trực tiếp áp dụng pháp luật trong xử lý hồ sơ về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là Chủ tịch UBND các cấp

Tính chất quyền lực còn được thể hiện ở việc sau khi quyết định của UBND các cấp được ban hành thì các chủ thể mang quyền, nghĩa vụ có liên quan trong quyết định phải chấp hành nghiêm chỉnh Ngược lại nếu không tự nguyện thực hiện thì có thể bị cưỡng chế thi hành

Thứ hai, Áp dụng pháp luật về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất của phải dựa trên kết quả xác minh, thẩm định, báo cáo của các

cơ quan, đơn vị có chức năng nhiệm vụ thực hiện (cấp tỉnh là Sở Tài nguyên

và Môi trường, cấp huyện là Phòng Tài nguyên và Môi trường);

Trong lĩnh vực đất đai, việc giải quyết hồ sơ đề nghị giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được các cơ quan đơn vị có chức năng nhiệm vụ thực hiện kiểm tra, thẩm định nhu cầu sử dụng đất, căn cứ vào điều kiện đã được pháp luật quy định để làm cơ sở thực hiện Cụ thể theo quy định tại Điều 52, Luật Đất đai 2013 quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Một là căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Hai là căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Khi thực hiện xem xét trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có chức năng nhiệm vụ phải căn

cứ vào quy định của pháp luật để thành lập hồ sơ xem xét xử lý

Thứ ba, Áp dụng pháp luật về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất của Ủy ban nhân dân phải tuân thủ chặt chẽ về trình tự thủ tục theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

Một trong những nguyên tắc quan trọng trong ADPL đó là nó phải được tiến hành theo quy trình, thủ tục chặt chẽ Từ khâu nhận hồ sơ, xử lý hồ sơ, ban hành quyết định phải tuân theo những quy định về thời hạn nhất định của quy trình Đặc biệt áp dụng pháp luật về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là một hoạt động mang tính khoa học và sáng tạo của chủ thể thực hiện Bởi vì các quy định của pháp luật đất đai mang tính chất chung, khái quát, mà các trường hợp cụ thể trên thực tế lại rất đa dạng, phong phú, không đơn thuần theo khuôn khổ pháp luật đã đề ra Vì vậy trong quá trình xử

lý, chủ thể áp dụng pháp luật phải linh động vận dụng để có kết quả tối ưu nhất

Hiện nay, quy định mới nhất và đang được sử dụng về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đang áp dụng là Luật Đất đai 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP và Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT Theo đó tính chặt chẽ của hoạt động ADPL về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của nhân dân được biểu hiện

ở hai khía cạnh: là chặt chẽ về hình thức áp dụng (hay nói cách khác là chặt chẽ về thẩm quyền, trình tự thủ tục) và chặt chẽ về nội dung áp dụng bao gồm: áp dụng nội dung Luật đất đai, các Nghị định và Thông tư hướng dẫn thi hành

Mặt khác, tính chặt chẽ về nội dung được thể hiện ở mỗi quy phạm pháp luật áp dụng đòi hỏi sự chính xác về điểm khoản phù hợp với nội dung

phải giải quyết, không có sự áp dụng tương tự cũng như suy diễn sự việc để ADPL tương tự Tính chặt chẽ của ADPL giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của nhân dân đòi hỏi những yêu cầu phải chặt chẽ từ quy trình áp dụng đến nội dung áp dụng là vì xuất phát từ mục đích xác định xử lý một cách khách quan của các hồ sơ để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của những người sử dụng đất

Thứ tư, Áp dụng pháp luật về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất của Ủy ban nhân dân là quá trình cá biệt hoá những quy phạm pháp luật hành chính và quy phạm pháp luật đất đai

Về bản chất, chúng ta đều biết rằng ADPL là hoạt động điều chỉnh cá

biệt, cụ thể đối với các quan hệ xã hội hay là hoạt động nhằm cá biệt hoá các

QPPL hiện hành vào những trường hợp cụ thể, đối với các cá nhân, tổ chức cụ thể

Đối với áp dụng pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục

đích sử dụng đất của nhân dân được thể hiện tập trung, rõ nét qua từng thành

phần hồ sơ để đi đến áp dụng pháp luật cuối cùng Bản thân văn bản áp dụng pháp luật đã là văn bản cá biệt nên quyết định của nhân dân cũng mang những đặc điểm chung nhất của loại văn bản này nên những QPPL nội dung được nhân dân áp dụng để xác định nội dung về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là những quy phạm pháp luật đất đai (nguồn là Luật Đất đai);

Áp dụng quy phạm pháp luật đất đai được xác định là nội dung chính của quá trình áp dụng pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất của nhân dân, nó giải quyết được mối quan hệ giữa Nhà nước đại

diện là nhân dân và các cơ quan thực hiện nhiệm vụ với những chủ sử dụng đất có nhu cầu về đất đai theo quy định

Khi áp dụng một QPPL đất đai, người dân sẽ căn cứ vào hồ sơ, nội dung các giấy tờ pháp lý liên quan, đơn đề nghị và nhu cầu thực sự của chủ sử

dụng đất làm cơ sở giải quyết việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

1.1.4 Vai trò của áp dụng pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Thứ nhất, đảm bảo tính thực thi cho các quy phạm pháp luật nói chung

và pháp luật về đất đai nói riêng;

Áp dụng pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của nhân dân có ý nghĩa quan trọng trong việc đảm bảo cho các quy phạm pháp luật nói chung và các quy phạm pháp luật đất đai nói riêng được thực thi trên thực tế, thật sự đi vào cuộc sống, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, của các cơ quan tổ chức, của Nhà nước

Thứ hai, góp phần bảo vệ tốt hơn quyền quyền công dân, đặc biệt là quyền của người sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai;

Trên cơ sở các quy định về đất đai trong đó có giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Việc lựa chọn và ADPL phải chính xác, chặt chẽ các quy phạm pháp luật điều chỉnh về các mối quan hệ trong lĩnh vực đất đai của các chủ thể có thẩm quyền ngay từ giai đoạn thẩm tra, xét duyệt đã thể hiện rõ quan điểm, chính sách của Đảng, Nhà nước về bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong điều kiện cụ thể của Việt Nam hiện nay, đặc biệt là quyền của người sử dụng đất trong thời kỳ hội nhập

Thứ ba, thiết lập và chấm dứt các quan hệ pháp luật về đất đai, hướng chủ thể của các quan hệ pháp luật thực hiện hành vi hợp pháp, bảo đảm lợi ích chính đáng của mình và tôn trọng lợi ích chính đáng của người khác;

Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, là quá trình thiết lập hoặc chấm dứt quyền sử dụng đất đối với từng chủ thể sử dụng đất, do vậy việc ADPL trong giai đoạn này có vai trò rất quan trọng Thông qua các tài liệu, giấy tờ pháp lý liên quan chủ thể áp dụng pháp luật sẽ tiến hành xem xét, đánh giá, lựa chọn quy phạm pháp luật điều chỉnh phù hợp để ra quyết định buộc các chủ thể có liên quan thi hành bằng các hình thức tự nguyện hoặc có sự cưỡng

chế Sau khi quyết định được thi hành thì đảm bảo quyền lợi của các chủ thể là hợp pháp theo pháp luật

Thứ tư, cơ sở pháp lý để bảo đảm bảo sự ổn định của các quan hệ đất đai;

Áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân là cơ sở pháp lý để bảo đảm quyền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất với các chủ thể khác trong xã hội, qua đó góp phần bảo đảm sự ổn định của các quan hệ về quyền sử dụng đất, nâng cao đời sống vật chất, đồng thời bảo vệ tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất trong xã hội Khi quyết định của Ủy ban nhân dân có hiệu lực pháp luật thì buộc các chủ thể liên quan phải thi hành nếu các bên không tự nguyện thực hiện thì sẽ bị cưỡng chế của cơ quan có thẩm quyền nhằm bảo đảm quyết định của Ủy ban được thực thi trên thực tế, bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất trong quy định của pháp luật đất đai

Thứ năm, là cơ sở quan trọng trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật đất đai

Thực tiễn áp dụng pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân đã chứng minh rằng, sự hoàn thiện các quy phạm pháp luật đất đai đều được kiểm nghiệm qua công tác xử lý các hồ

sơ, thủ tục hành chính của Ủy ban nhân dân, thông qua hoạt động áp dụng pháp luật thì pháp luật sẽ được hoàn thiện hơn, bởi lẽ quá trình thực hiện giải quyết các trường hợp cụ thể phát hiện những hạn chế của pháp luật, những quan hệ xã hội cần phải có quy phạm pháp luật điều chỉnh và cả những quy phạm pháp luật lỗi thời, lạc hậu, không còn phù hợp với thực tiễn đời sống xã hội để từ đó có thể đưa ra những giải pháp, kiến nghị phù hợp với thực tiễn góp phần cho công tác xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam, hay nói cách khác, áp dụng pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân là căn cứ, nền tảng tạo ra những tư duy

pháp lý mới, phù hợp hơn với đời sống xã hội nhằm xây dựng và hoàn thiện

hệ thống pháp luật Việt Nam

Ngoài ra, áp dụng pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân còn góp phần phổ biến, tuyên truyền, giáo dục pháp luật; nâng cao ý thức pháp luật trong nhân dân bằng những trường hợp cụ thể

1.2 Nội dung và thủ tục áp dụng pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân theo pháp luật hiện hành

1.2.1 Nội dung áp dụng pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân

1.2.1.1 Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 52, Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ để thực hiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là dựa vào các điều kiện sau:

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Tuy nhiên Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước

có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng

1.2.1.2 Các hình thức:

- Giao đất không thu tiền sử dụng đất:

Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp cụ thể như sau: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy

định tại Điều 129 của Luật Đất đai; Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4, Điều 55 của Luật này; Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước; Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; Cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật này

- Giao đất có thu tiền sử dụng đất:

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng

- Cho thuê đất:

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng

có mục đích kinh doanh; Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án

đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh

- Chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai quy định về chuyển mục đích

sử dụng đất thì các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang

sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển

đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

- Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được

áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng

1.2.1.3 Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

Theo quy định tại Điều 58, Luật Đất đai 2013 quy định:

- Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:

Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng

hộ, đất rừng đặc dụng

- Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự

án đầu tư;

Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu

Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

- Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với

hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

Giao đất đối với cộng đồng dân cư

- Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện thì không được ủy quyền

Trong quá trình áp dụng pháp luật đối với những trường hợp giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành thì thực hiện như sau:

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật này đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn sử dụng đất còn lại mà không phải chuyển sang thuê đất Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn thì phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật này

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật này đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải chuyển sang thuê đất kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành và nộp tiền thuê đất

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật này đã nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại mà không phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật này

Tổ chức kinh tế thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật này

mà đã nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn còn lại của dự án mà không phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật này

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại hoặc chuyển sang giao đất có thu tiền

sử dụng đất theo quy định của Luật này nếu có nhu cầu

1.2.1.5 Thủ tục thực hiện:

Trình tự để thực hiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể tại Chương II, từ Điều 3 đến Điều 8, Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất Căn cứ vào các quy định của pháp luật để phân loại từng loại hồ sơ để xử

lý theo thẩm quyền

Nội dung của Quyết định xử lý về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục

đích sử dụng đất được quy định tại Phụ lục kèm theo Thông tư số

30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi

đất (có biểu mẫu kèm theo) Quyết định sau khi được ký ban hành phải được

gửi đến các chủ thể có liên quan trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày ra quyết định

Theo quy định tại Điều 59, Luật Đất đai 2013 thì UBND tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp: Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; Giao đất đối với cơ sở tôn giáo; Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này; Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật Đất đai; Cho thuê đất đối với

tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp: Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định; Giao đất đối với cộng đồng dân cư

Đối với Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông

nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

Các cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này

không được ủy quyền

Đối chiếu với quy định của pháp luật Đất đai, chủ thể áp dụng pháp luật phải xem xét các thành phần hồ sơ, tài liệu, giấy tờ pháp lý liên quan đã đầy

đủ, hợp lệ theo quy định hay chưa, nếu chưa thì phải có văn bản yêu cầu bổ sung hoặc trả hồ sơ theo quy định Trong trường hợp hồ sơ đã đầy đủ và đủ điều kiện để xử lý thì chủ thể áp dụng pháp luật phải thẩm tra, xác minh hồ sơ

và thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ thể đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Sau khi thẩm định nhu cầu sử dụng đất nếu đủ điều kiện thì tiếp tục ban hành Quyết định chấp thuận cho chủ thể

đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Trong quá trình thực hiện phải phối hợp nhiều chủ thể áp dụng pháp luật có liên quan để

ra được Quyết định cuối cùng

Như vậy, trình tự các bước thực hiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được áp dụng thực hiện nghiêm túc và tuân thủ theo đúng trình tự mà pháp luật quy định Việc áp dụng pháp luật phải chính xác thì mới đạt được hiệu quả xử lý, hạn chế tới mức tối đa việc sai sót, điều chỉnh và khiếu nại của chủ thể sử dụng đất

1.2.2 Trình tự áp dụng pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất của Ủy ban nhân dân các cấp

Áp dụng pháp luật về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là một qui trình tổng hợp bao gồm nhiều yếu tố có sự tương tác lẫn nhau như con người, tổ chức, kỹ thuật, pháp lý Mặt khác tính đa dạng của thực tế

và những quy định về thủ tục hành chính về đất đai, khi giải quyết thủ tục do pháp luật quy định nên việc áp dụng pháp luật trong giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân phải trải qua các trình tự như sau:

Thứ nhất, nghiên cứu, phân tích, đánh giá các tài liệu có liên quan đến giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và tính pháp lý của nó;

Theo quy định của pháp luật đất đai thì việc nghiên cứu hồ sơ tài liệu

và căn cứ quy định là một công việc không thể thiếu được trước khi xem xét, thẩm tra xử lý một hồ sơ, thủ tục về đất đai Tùy theo từng loại hồ sơ mà có tính chất phức tạp hay đơn giản để có sự phân công người tham gia xử lý Đối với các hồ sơ về đất đai nói chung, hồ sơ về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất nói riêng, thông thường, đầu tiên người nghiên cứu hồ

sơ tiến hành đọc, xem xét yêu cầu và các tài liệu của người sử dụng đất (người có nhu cầu sử dụng đất) Xuất phát từ các yêu cầu và các tài liệu kèm theo, chủ hể áp dụng pháp luậ nghiên cứu hồ sơ sẽ xác định được mục đích của người sử dụng đất, địa điểm có nhu cầu , các tài liệu kèm theo có độ tin cậy hay không, còn thiếu những gì, cần bổ sung thêm hay không Việc nghiên cứu hồ sơ nhằm định hướng được các bước xử lý tiếp theo của hồ sơ sao cho đúng pháp luật, có lý, có tình từ đó việc ADPL của UBND chắc chắn

sẽ có chất lượng tốt hơn nhất

Thứ hai, tìm, lựa chọn quy phạm pháp luật phù hợp với các vấn đề cần giải quyết của hồ sơ;

Sau khi thẩm tra hồ sơ việc lựa chọn các quy phạm pháp luật phù hợp

để áp dụng dựa trên cơ sở pháp lý là Pháp luật đất đai và trên nguyên tắc

“Mọi người công bằng trước pháp luật” Đây là một công việc bắt buộc và có

ý nghĩa to lớn trong việc bảo đảm tính đúng đắn và hợp pháp của quyết định khi ban hành Không tìm ra QPPL hiện hành phù hợp, không hiểu đúng nội dung của quy phạm pháp luật tất yếu sẽ dẫn đến việc ban hành quyết định sai lầm và gây ra những hậu quả nghiêm trọng khác Tính phù hợp giữa quy phạm pháp luật được lựa chọn với các tình tiết khách quan của sự việc trong hoạt động áp dụng pháp luật là rất quan trọng Việc lựa chọn quy phạm pháp luật tương ứng với tài liệu pháp lý mà hồ sơ phản ánh phải trở thành kỹ năng nghề nghiệp của người áp dụng pháp luật qua quá trình ADPL từ thực tiễn

Kỹ năng nghề nghiệp càng ở trình độ cao thì việc tìm và lựa chọn quy phạm pháp luật phù hợp càng nhanh và càng chính xác

Việc lựa chọn các QPPL để áp dụng được tiến hành theo ý chí đơn phương của Ủy ban có thẩm quyền, không phụ thuộc vào ý chí của chủ thể bị

áp dụng Tuy nhiên, một số trường hợp có thể trong khi giải quyết hồ sơ các chủ thể liên quan có thể đưa ra quan điểm pháp luật của mình nhưng lựa chọn các quy phạm pháp luật vẫn là do Ủy ban nhân dân thực hiện

Thứ ba, làm sáng tỏ tư tưởng và nội dung của quy phạm pháp luật đất đai và các quy phạm pháp luật khác có liên quan khi đưa ra áp dụng đối với các thủ tục giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

Để làm sáng tỏ tư tưởng và nội dung các quy phạm pháp luật đưa ra áp dụng, đòi hỏi người xử lý hồ sơ phải biết giải thích pháp luật thông qua các phương pháp như phương pháp logic, phương pháp giải thích về mặt lịch sử, phương pháp giải thích về mặt văn phạm, phương pháp giải thích hệ thống và một số phương pháp khác để nhận thức đầy đủ và đúng đắn pháp luật đưa ra

áp dụng đối với lĩnh vực đất đai Chỉ khi nắm vững nội dung và tư tưởng của các quy phạm pháp luật thì mới có thể lựa chọn quy phạm một cách chính xác

để ban hành quyết định một cách đúng đắn Có thể nói đây là quá trình vận dụng tổng hợp các tri thức chính trị, kinh tế, xã hội đặc biệt là các tri thức pháp lý

Thứ tư, ban hành văn bản (quyết định) áp dụng pháp luật;

Ban hành văn bản áp dụng pháp luật về giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là kết quả của việc đánh giá tính có căn cứ của mỗi quá trình thực hiện pháp luật và quan trọng hơn cả là chính thức xác định quyền, nghĩa vụ pháp lý đối với chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai Về thẩm quyền ban hành do Ủy ban nhân dân ban hành

Thứ năm, giai đoạn thi hành quyết định của Ủy ban nhân dân

Thi hành quyết định của Ủy ban nhân dân là giai đoạn cuối cùng của quá trình áp dụng pháp luật trong giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Dưới góc độ lý luận, đây là giai đoạn tổ chức thực hiện văn bản áp dụng pháp luật, cụ thể là thi hành quyết định đã được Ủy ban nhân dân ký có hiệu lực Việc tổ chức thi hành đầy đủ các Quyết định của Ủy ban nhân dân thể hiện sự nghiêm minh của pháp luật, có tác dụng tích cực trong việc duy trì trật tự xã hội, đảm bảo an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội Các nội dung của quyết định được đưa ra thi hành phải đúng với trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật đất đai Những quyết định được đưa ra thi hành phải là những quyết định đã có hiệu lực pháp luật được quy định cụ thể

Tóm lại, việc nghiên cứu về quá trình ADPL để phân biệt các giai đoạn

như đã nêu ở trên chỉ mang tính tương đối vì áp dụng pháp luật trong giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là một quá trình liên tục, phức tạp, các giai đoạn áp dụng pháp luật cũng không phải có sự tách biệt cụ thể và trong mỗi giai đoạn đều có thể có việc ra quyết định áp dụng pháp luật và tổ chức thực hiện các quyết định áp dụng pháp luật

1.3 Yêu cầu và các yếu tố ảnh hưởng đến áp dụng pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân

1.3.1 Yêu cầu của áp dụng pháp luật trong giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân

Bộ máy nhà nước là xương sống trong việc điều hành quản lý nhà nước, chính vì vậy mà yêu cầu đặt ra với các cơ quan quản lý nhà cụ thể là

trong lĩnh vực đất đai cần đề cao tính khách quan, dân chủ và bảo đảm các nguyên tắc mọi công dân đều bình đẳng trước pháp luật; Nhà nước phải tuân thủ pháp luật Q quyết định của Ủy ban nhân dân được ban hành phải đúng pháp luật, đúng thời hạn, có tính thuyết phục và phải là kết quả của việc thẩm tra, xét duyệt, đối chiếu các căn cứ pháp luật Hoạt động áp dụng pháp luật trong giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân các cấp cũng không nằm ngoài những yêu cầu nói trên Các yêu cầu đó thể hiện cụ thể như sau:

Trong quá trình thẩm tra, xét duyệt, xử lý hồ sơ giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải thật sự khách quan, tuân thủ nguyên tắc mọi công dân bình đẳng trước pháp luật:

Nguyên tắc “mọi công dân đều bình đằng trước pháp luật” được ghi nhận

tại Điều 16 Hiến pháp 2013 được sửa đổi, bổ sung trên cơ sở Điều 52 của Hiến pháp 1992 của Việt Nam Điều này không chỉ quy định mọi công dân đều bình đẳng trước pháp luật, đồng thời cũng khẳng định mọi người đều bình đẳng về mọi mặt và không bị phân biệt đối xử với bất kỳ lý do gì

Do vậy, trong bất kỳ trường hợp nào, khi chủ thể có đơn đề nghị được giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền đều phải tiếp nhận và xử lý một cách khách quan Đương nhiên trên cơ sở có đủ điều kiện pháp luật cho phép hay không

Quyết định của Ủy ban nhân dân phải chính xác, đúng pháp luật, đảm bảo hợp lý hợp tình:

Vấn đề thẩm quyền xử ký hồ sơ giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất được xác định theo quy định tại điều 57 Luật đất đai 2013 “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

+ Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

+ Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

+ Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

+ Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

- Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

+ Giao đất đối với cộng đồng dân cư

- Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

- Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.”

Tùy từng loại hồ sơ mà cơ quan ban hành quyết định là khác nhau Tính hợp pháp của quyết định của Ủy ban nhân dân được thể hiện ở việc quyết định được ban hành đúng thẩm quyền, trình tự, thủ tục và trong thời hạn luật định Việc chọn QPPL đúng và viện dẫn điều luật, giải thích nội dung quy phạm pháp luật một cách đầy đủ và chính xác, tính trong sáng, giản dị, cụ thể của quyết định; tính chính xác của chính tả và số liệu; tính đúng pháp luật

và tính khả thi của quyết định Chỉ cần người ADPL viện dẫn điều luật không chính xác; vô tình hay cố ý viện dẫn điều luật không đầy đủ để giải thích, áp

dụng pháp luật theo ý định chủ quan của mình thì tất yếu quyết định được ban hành không còn khách quan và chính xác nữa

1.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến áp dụng pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân

Thực tiễn giải quyết các hồ sơ, thủ tục về đất đai nói chung, các hố sơ, thủ tục về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nói riêng còn

có rất nhiều các yếu tố tác động làm ảnh hưởng đến kết quả xử lý Những yếu

tố ảnh hưởng đến hoạt động áp dụng pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân bao gồm:

Thứ nhất, chất lượng của hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật liên quan đến việc giải quyết thủ tục đất đai

Như trên chúng ta đã nói, việc ban hành, sửa đổi và bổ sung các văn bản pháp luật luôn luôn là một vấn đề hết sức quan trọng để Nhà nước có thể quản lý tốt xã hội Với hệ thống pháp luật nói chung, pháp luật về đất đai nói riêng hoàn thiện, có chất lượng cao thì đương nhiên việc ADPL trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được tiến hành thuận lợi, có hiệu quả Khi xem xét về sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật chúng ta có thể căn cứ vào một số tiêu chí cơ bản như: Tính toàn diện, tính đồng bộ, thống nhất, tính phù hợp và trình độ kỹ thuật pháp lý cao của hệ thống pháp luật Chất lượng của hệ thống pháp luật có vai trò quan trọng trong quản lý xã hội,

nó là một trong những cơ sở để bảo đảm cho việc thực hiện và ADPL đạt được kết quả cao trong thực tiễn, đồng thời cho phép dự báo được khả năng hiện thực hóa các quy định PL trong đời sống xã hội Nếu chất lượng của pháp luật thấp, tính khả thi kém thì việc thực hiện chúng sẽ gặp rất nhiều khó khăn, thậm chí có những quy định PL nhiều khi không thể thực hiện được trên thực tế

Thứ hai, năng lực, trình độ và phẩm chất đạo đức của đội ngũ cán bộ được giao nhiệm vụ thực hiện

Do tính chất ngày càng phức tạp trong lĩnh vực đất đai nên hiệu quả của hoạt động áp dụng pháp luật phụ thuộc vào nhiều điều kiện, yếu tố như trình độ, năng lực, phẩm chất đạo đức của đội ngũ cán bộ trực tiếp thực hiện nhiệm vụ Để đạt được hiệu quả cao trong xử lý hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đòi hỏi người cán bộ khi giải quyết xử lý hồ sơ phải có nghiệp vụ chuyên sâu, nắm vững các quy định của pháp luật về đất đai, về đầu tư … Do vậy, việc bồi dưỡng, nâng cao trình độ nghiệp vụ đối với cán bộ cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai là hết sức quan

trọng và có ý nghĩa to lớn

Ngoài các điều kiện về chuyên môn, người thực hiện xử lý trực tiếp còn phải có trình độ lý luận chính trị, có khả năng phát hiện, nhận thức nhanh nhạy, khoa học và đúng đắn những vấn đề phát sinh từ thực tiễn ở cấp độ lý luận Trong hoạt động nghề nghiệp, cán bộ trực tiếp xử lý phải đảm bảo được yếu tố đạo đức, công bằng, vô tư, khách quan, lương tâm, nhân đạo, không vụ lợi cá nhân Đây là điều kiện cần thiết để hình thành tư duy sắc bén, định hướng nhận thức và hành động, xác định quan điểm đúng đắn trước khi đưa ra các định hướng xử lý hồ sơ, một yêu cầu quan trọng đảm bảo chất lượng áp dụng pháp luật đang đặt ra hiện nay

Thứ ba, công tác tổ chức của các cơ quan có thẩm quyền áp dụng pháp luật

Áp dụng pháp luật vốn là hoạt động do các cơ quan hoặc các chủ thể có thẩm quyền tiến hành, do tính chất quan trọng và phức tạp của hoạt động ADPL nên chủ thể bị áp dụng có thể được hưởng lợi ích rất lớn nhưng cũng

có thể phải chịu những hậu quả bất lợi nên trong pháp luật luôn có sự xác định rõ ràng cơ sở, điều kiện, trình tự thủ tục của chủ thể trong quá trình áp dụng pháp luật Chính vì vậy các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần được

tổ chức một cách khoa học, có sự phân công rõ ràng về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, thẩm quyền của mỗi cơ quan, mỗi bộ phận để tránh hiện tượng chồng chéo, mâu thuẫn cản trở nhau trong công việc của các cơ quan này

Thứ tư, ý thức pháp luật và văn hóa pháp lý của đội ngũ cán bộ, công chức của Ủy ban nhân dân và các tầng lớp nhân dân

Một thực tế chứng minh, trong nhiều trường hợp vi phạm pháp luật diễn ra không phải do người dân không am hiểu pháp luật (không biết các quy định của pháp luật) mà có thể xuất phát từ ý thức và văn hóa pháp lý của họ Để các quy định của pháp luật được thực hiện có hiểu quả thì việc nâng cao ý thức pháp luật, văn hóa pháp lý cũng là một vấn đề quan trọng cần phải được quan tâm đúng mức Các chủ thể chỉ có thể thực hiện pháp luật một cách tự giác, có hiệu quả khi ý thức PL và văn hóa pháp lý được nâng cao Hay nói cách khác, khi đã có những tri thức PL cần thiết thì các chủ thể PL sẽ có những hành vi pháp luật tích cực, biết sử dụng pháp luật để bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của mình, của nhà nước và của xã hội, đấu tranh không khoan nhượng với các hiện tượng tiêu cực, vi phạm pháp luật trong xã hội Ý thức pháp luật là cơ sở tạo nên văn hóa pháp lý của các chủ thể pháp luật Khi có

đủ tri thức pháp luật cần thiết sẽ hình thành ở chủ thể tình cảm và lòng tin đối với các chuẩn mực của pháp luật, tạo điều kiện cho các chủ thể chủ động xác lập và chịu trách nhiệm về hành vi của mình Do đó, ý thức PL của cán bộ, công chức và nhân dân cao hay nói cách khác, sự tôn trọng và thực hiện pháp luật của mọi cá nhân và tổ chức trong xã hội sẽ tạo điều kiện để việc thực hiện pháp luật được tốt hơn, thuận lợi hơn

Riêng đối với hoạt động áp dụng pháp luật của Ủy ban nhân dân trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì trình độ, ý thức pháp luật của người áp dụng (cán bộ trực tiếp xử lý) là điều kiện cực kỳ quan trọng,

có ảnh hưởng rất lớn đến việc ADPL được thực hiện chính xác và triệt để trên thực tế Bên cạnh đó, ý thức pháp luật của chủ thể bị áp dụng cũng ảnh hưởng rất lớn đến kết quả của hoạt động ADPL, bởi vì khi đã có những tri thức pháp luật cần thiết, các chủ thể sẽ biết sử dụng pháp luật vào việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của mình cũng như lợi ích chung của Nhà nước

và xã hội

Một số yếu tố khác.:

Điều kiện vật chất - kỹ thuật

Thực tế chứng minh rằng việc xây dựng pháp luật cũng như áp dụng pháp luật đòi hỏi phải có những điều kiện vật chất đầy đủ Nhiều văn bản pháp luật, nhiều quy định của pháp luật muốn được thực hiện trong thực tế đòi hỏi phải có chi phí rất lớn về sức người và trang bị vật chất kỹ thuật Vì thế kinh phí cho hoạt động áp dụng pháp luật là một trong điều kiện cần thiết quan trọng để việc ADPL có hiệu quả Bên cạnh đó cũng cần quan tâm tới đời sống vật chất và tinh thần của người trực tiếp ADPL và gia đình họ, giúp họ giảm bớt những khó khăn về vật chất để họ có thể tận tâm dồn hết thời gian, sức lực, trí tuệ cho công việc, không bị mua chuộc về vật chất, giữ thái độ vô

tư khách quan

Để nâng cao chất lượng xử lý hồ sơ của người dân, Ủy ban nhân dân các cấp không thể không tính đến điều kiện vật chất Mặc dù những năm gần đây Chính phủ đã đầu tư lớn cho việc xây dựng trụ sở và trang thiết bị phục

vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, tuy nhiên so với yêu cầu thực

tế hiện nay vẫn chưa đáp ứng được hết Tỉnh Đồng Nai đã xây dựng Trung tâm hành chính công để thực hiện chính sách một cửa phục vụ người dân và doanh nghiệp, tuy nhiên mới dừng lại đối với các trường hợp đối tượng là tổ

chức chưa áp dụng cho toàn thể các đối tượng trên địa bàn tỉnh

Chế độ đãi ngộ đối với công chức

Hiện nay chế độ tiền lương đối với cán bộ công chức đang là một vấn

đề được Nhà nước quan tâm Điều hiển nhiên ai cũng biết là cán bộ, công chức Nhà nước chỉ có thể tận tâm, tận lực thực hiện tốt công việc của mình khi được đảm bảo về vật chất, cụ thể là chế độ tiền lương Vì vậy việc tinh giảm bộ máy hành chính, nâng cao chế độ đãi ngộ đối với công chức sẽ có tác động tích cực đối với việc thực hiện pháp luật nói chung và ADPL trong xử lý giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nói riêng, tránh được những hiện tượng tiêu cực không đáng có