Thực trạng công tác cấp gcnqsd đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn xã nghi liên thành phố vinh

Nhiệm vụ nghiên cứu Nghiên cứu công tác đăng ký, cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn xã Nghi Liên được tập trung nghiên cứu, đánh giá cá

SVTH: Võ Thị Thanh Trầm MSSV: 1252052663

TRƯỜNG ĐẠI HỌC VINH KHOA ĐỊA LÝ – QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN

-

VÕ THỊ THANH TRẦM

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

TRÊN ĐỊA BÀN XÃ NGHI LIÊN – THÀNH PHỐ VINH

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Ngành: Quản lý đất đai Lớp: 53K4-QLĐĐ Khóa: 2012-2016 GVHD: ThS Võ Thị Thu Hà

Nghệ An, 2016

TRƯỜNG ĐẠI HỌC VINH KHOA ĐỊA LÝ – QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN

-

VÕ THỊ THANH TRẦM

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ NGHI LIÊN – THÀNH PHỐ VINH

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Ngành: Quản lý đất đai

Nghệ An, 2016

-

VÕ THỊ THANH TRẦM

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

TRÊN ĐỊA BÀN XÃ NGHI LIÊN – THÀNH PHỐ VINH

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Ngành: Quản lý đất đai Lớp: 53K4-QLĐĐ Khóa: 2012-2016 GVHD: ThS Võ Thị Thu Hà

Nghệ An, 2016

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập và rèn luyện tại Trường Đại Học Vinh được sự nhiệt tình giảng dạy của các Thầy, các Cô trong trường nói chung và trong Khoa Địa lý- QLTN nói riêng em đã được trang bị những kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống tạo cho em hành trang vững chắc cho công tác sau này

Để hoàn thành được bản đồ án tốt nghiệp này, em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc đến Trường Đại Học Vinh, Khoa Địa Lý- QLTN Đặc biệt

là giảng viên Võ Thị Thu Hà đã trực tiếp hướng dẫn, dìu dắt, giúp đỡ em trong suốt quá trình triển khai, nghiên cứu và hoàn thiện đề tài này

Xin chân thành cảm ơn các Thầy Cô giáo đã trực tiếp giảng dạy truyền đạt những kiến thức chuyên ngành Quản lí đất đai cho bản thân em trong những năm tháng qua

Xin cảm ơn UBND xã Nghi Liên và các cơ quan liên quan lời cảm ơn sâu sắc vì đã tạo điều kiện thuận lợi giúp em thu thập tài liệu nghiên cứu cần thiết liên quan đến đề tài tốt nghiệp

Đồ án chắc chắn sẽ không tránh khỏi những sai sót, em rất mong nhận được sự đóng góp, chỉ bảo của các Thầy, các Cô và các bạn để bài đồ án càng hoàn thiện hơn Đây sẽ là kiến thức bổ ích cho công việc của em sau này

Em xin chân thành cảm ơn !

Nghệ An, tháng 5 năm 2016 Sinh viên

Võ Thị Thanh Trầm

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu 2

2.1 Mục tiêu nghiên cứu 2

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 2

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 2

3.1 Đối tượng nghiên cứu 2

3.2 Phạm vi nghiên cứu 2

4 Quan điểm và phương pháp nghiên cứu 2

4.1 Quan điểm nghiên cứu 2

4.1.1 Quan điểm tổng hợp 2

4.1.2 Quan điểm lãnh thổ 3

4.1.3 Quan điểm thực tiễn 3

4.2 Phương pháp nghiên cứu 3

4.2.1 Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa 3

4.2.2 Phương pháp thống kê, so sánh 4

4.2.3 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan 4

4.2.4 Phương pháp phỏng vấn 4

4.2.5 Phương pháp chuyên gia 4

4.2.6 Phương pháp xử lý số liệu, tổng hợp và trình bày kết quả 4

5 Cấu trúc đề tài 4

NỘI DUNG 6

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC CẤP GCNQSD ĐẤT, QSH NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 6

1.1 Cơ sở lý luận 6

1.1.1 Khái quát về cấp GCNQSD đất 6

1.1.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến công tác cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 12

1.1.3 Sự cần thiết của công tác cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất 17

1.2 Cơ sở pháp lý 19

1.2.1 Cơ sở xét cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 19

1.2.2 Hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến công tác cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 20

1.3 Cơ sở thực tiễn 21

1.3.1 Tình hình công tác cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam 21

1.3.2 Tình hình công tác cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An 23

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GCNQSD ĐẤT, QSH NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI XÃ NGHI LIÊN – TP VINH – TỈNH NGHỆ AN 24

2.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu 24

2.1.1 Điều kiện tự nhiên của xã Nghi Liên 24

2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của xã Nghi Liên – TP Vinh – tỉnh Nghệ An 28

2.1.3 Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tác động đến việc sử dụng đất 38

2.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai tại xã Nghi Liên – TP Vinh – tỉnh Nghệ An 39

2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất đai của xã Nghi Liên – Tp Vinh 39

2.2.2 Tình hình quản lý đất đai của xã Nghi Liên – TP Vinh 44

2.3 Tình hình thực hiện công tác đăng ký, cấp GCNQSD đất , QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại xã Nghi Liên 49

2.3.1 Kết quả đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất của xã Nghi Liên – TP Vinh 49 2.2.2 Đánh giá chung về công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất của xã Nghi Liên – TP Vinh 53

CHƯƠNG III: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ BIỆN PHÁP NHẰM ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GCNQSD ĐấT, QSH NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC

GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ NGHI LIÊN 55

3.1 Phương hướng và mục tiêu về cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của xã Nghi Liên 55

3.1.1 Mục tiêu của xã Nghi Liên trong công tác cấp GCNQSD đất: 55

3.1.2 Phương hướng của xã Nghi Liên trong công tác cấp GCNQSD đất: 56

3.2 Các giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đăng ký, cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với dất của xã Nghi Liên 57

3.2.1 Về chính sách 57

3.2.2 Về tổ chức, con người 57

3.2.3 Về kinh tế 58

3.2.4 Về tổ chức thực hiện 58

3.2.5 Về ứng dụng khoa học – công nghệ 58

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 60

4.1 KẾT LUẬN 60

4.2 KIẾN NGHỊ 60

TÀI LIỆU THAM KHẢO 62

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Giá trị sản xuất và cơ cấu kinh tế xã Nghi Liên năm 2011 28

Bảng 2.2: Giá trị sản xuất và cơ cấu kinh tế xã Nghi Liên năm 2015 29

Bảng2.3: Hệ thống các trạm biến thế xã Nghi Liên 34

Bảng 2.4: Thống kê nhà văn hóa các thôn, xóm 37

Bảng 2.5: Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 xã Nghi Liên 41

Bảng 2.6: Tổng hợp hồ sơ kê khai đăng ký cấp đổi đất ở 49

tính đến ngày 31/03/2016 49

Bảng 2.7: Tổng hợp hồ sơ kê khai đăng ký cấp đổi đất nông nghiệp 50

tính đến ngày 31/03/2016 50

Bảng 2.8: Các trường hợp đất tồn đọng tại xã Nghi Liên 51

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên sẵn có mà thiên nhiên ban tặng cho con người,

nó là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, có vai trò rất quan trọng trong đời sống và trong mọi hoạt động của quá trình sản xuất Tuy nhiên đất đai lại bị giới hạn và bất biến về diện tích Do đó việc quản lý sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả là rất quan trọng đối với sự phát triển Sự phát triển kinh tế -

xã hội, sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa và sự gia tăng dân số đã làm tăng nhu cầu sử dụng đất vào các mục đích và gây áp lực rất lớn đối với quỹ đất đai của mỗi quốc gia Chính sự phát triển này cũng đem lại nhiều thách thức cho công tác quản lý nhà nước về về đất đai nói chung và công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính nói riêng

Đăng ký, cấp giấy chứng nhận là một việc làm hết sức quan trọng và cần thiết trong giai đoạn hiện nay Đây là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước

về đất đai ở Việt Nam được quy định trong Luật đất đai 2013, là cơ sở pháp lý

để Nhà nước nắm chắc quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai của quốc gia,

để người sử dụng yên tâm sử dụng đất, khai thác tiềm năng từ đất mang lại

Nghi Liên là một xã thuộc vùng ngoại thành của thành phố Vinh, cách trung tâm thành phố 8,0km về phía Bắc Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của đất nước, của vùng, kinh tế xã hội của xã Nghi Liên cũng đang từng ngày phát triển Quá trình phát triển này đã làm thay đổi các nhu cầu của con người, trong đó có nhu cầu về sử dụng đất Người dân xem đất đai như là tài sản quý giá để làm nơi cư trú và sử dụng đất đai như một tài sản để thực hiện các giao dịch như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp GCNQSD đất là căn cứ pháp lý duy nhất để người sử dụng đất chứng tỏ quyền của mình Song trên thực tế hiện nay, công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn xã trong những năm qua còn gặp rất nhiều khó khăn và chưa hoàn thành tiến độ được giao

Xuất phát từ thực tiễn trên đồng thời nhận thức rõ yêu cầu cấp bách, cần thiết phải tìm hiểu, đánh giá một cách chi tiết công tác đăng ký, cấp giấy chứng

nhận, nên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Thực trạng công tác cấp GCNQSD

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn xã Nghi Liên – Thành phố Vinh"

2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

2.1 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu thực trạng công tác cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn xã Từ đó, đề xuất các biện pháp nhằm hoàn chỉnh công tác cấp GCNQSD đất trong giai đoạn tới

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Nghiên cứu công tác đăng ký, cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn xã Nghi Liên được tập trung nghiên cứu, đánh giá các nội dung cơ bản sau đây:

- Điều tra, đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của địa bàn nghiên cứu

- Điều tra đánh giá tình hình thực hiện công tác cấp GCNQSD đất

Trên cơ sở các nội dung nghiên cứu để đề xuất một số giải pháp để góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn xã Nghi Liên

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Khách thể, chủ thể trong công tác quản lý, sử dụng, cấp GCNQSD đất trên địa bàn xã Nghi Liên

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu, đánh giá công tác cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn xã Nghi Liên

4 Quan điểm và phương pháp nghiên cứu

4.1 Quan điểm nghiên cứu

phát triển của sản xuất, một ngành kinh tế, một đơn vị kinh tế chịu tác động của nhiều yếu tố

Vận dụng quan điểm này trong quá trình thực hiện đề tài, người thực hiện luôn xem xét các yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội luôn có quan hệ mật thiết với nhau, ta phải xem xét mối quan hệ đa chiều với các yếu tố khác

4.1.2 Quan điểm lãnh thổ

Bất kỳ một sự vật, hiện tượng nào cũng tồn tại trên một lãnh thổ nhất định

và có sự phận hóa về mặt tự nhiên cũng như kinh tế - xã hội, khác với các lãnh thổ khác

Vận dụng quan điểm này vào trong quá trình nghiên cứu đề tài này nhằm đánh giá hiện trạng sử dụng đất của xã Nghi Liên, từ đó tìm ra hướng phát triển hợp lý và hiệu quả hơn

4.1.3 Quan điểm thực tiễn

Thực tiễn là toàn bộ những hoạt động vật chất có tính chất lịch sử - xã hội của con người làm biến đổi tự nhiên xã hội

Quan điểm này trong vấn đề cấp GCNQSD đất là một quan điểm có tính thực tế cao

Thực tế công tác quản lý diễn ra như thế nào từ những năm trước đây đến nay, đó là những bằng chứng của công tác quản lý và là bằng chứng thực tiễn quan trọng

Quan điểm thực tiễn được áp dụng trong đề tài này là tìm hiểu công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn xã Nghi Liên qua đó rút ra được nguyên nhân, đồng thời đề xuất các giải pháp quản lý để nâng cao chất lượng công tác trên địa bàn xã

4.2 Phương pháp nghiên cứu

4.2.1 Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa

Phương pháp này được sử dụng để thu thập, khảo sát và xử lý các số liệu, tài liệu như: Bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình cấp GCNQSD đất, các thông tin khác liên quan tới vấn

đề nghiên cứu

- Điều tra trực tiếp: thu thập số liệu, phỏng vấn lãnh đạo, người dân tại địa phương

- Điều tra gián tiếp: thu thập số liệu tại Phòng Tài nguyên & Môi trường, qua mạng Internet, sách báo

4.2.2 Phương pháp thống kê, so sánh

- Đây là kết quả của quá trình thực hiện phương pháp điều tra xã hội học,

số liệu thống kê được chia thành nhóm và hệ thống hóa các kết quả thu được thành thông tin tổng thể, để từ đó tìm ra những nét đặc trưng, những tính chất cơ bản của đối tượng nghiên cứu

- So sánh giữa những quy định của Luật và thực tế công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất tại địa phương

4.2.3 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan

Trên cơ sở các tài liệu, kết quả nghiên cứu của các nhà khoa học, các báo cáo tổng kết của cơ quan quản lý nhà nước có liên quan đến mục tiêu nghiên cứu của đề tài được chọn lọc và xử lý theo yêu cầu của đề tài

4.2.4 Phương pháp phỏng vấn

Để đánh giá và nhận xét khách quan, chính xác những nội dung nghiên cứu của đề tài, tôi đã sử dụng phương pháp phỏng vấn nhanh một số cán bộ của Phòng Địa chính xã Nghi Liên và các đối tượng sử dụng đất

4.2.5 Phương pháp chuyên gia

Tham khảo ý kiến để đi đến giải pháp đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất

4.2.6 Phương pháp xử lý số liệu, tổng hợp và trình bày kết quả

Trên cơ sở các số liệu điều tra đã có,xử lý số liệu bằng Excel, tổng hợp các vấn đề để từ đó đánh giá nhằm tìm ra những nhận xét, kết luận mang tính lý luận và thực tiễn phục vụ tốt cho công tác quản lý đất đai

5 Cấu trúc đề tài

Trừ phần mở đầu, mục lục, kết luận và kiến nghị khóa luận gồm có 3 chương như sau:

Chương I: Cơ sở lý luận và thực tiễn của công tác đăng ký đất đai, cấp

GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Chương II: Thực trạng công tác cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất trên địa bàn xã Nghi Liên

Chương III: Đề xuất một số biện pháp nhằm đẩy mạnh công tác đăng ký,

cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn xã Nghi Liên

NỘI DUNG CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC CẤP GCNQSD ĐẤT, QSH NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1 Khái quát về cấp GCNQSD đất

GCNQSD đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất, người được Nhà nước giao đất để sử dụng Quá trình tổ chức việc cấp GCNQSD là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để giải quyết mọi vấn đề có liên quan đến quan hệ về đất đai (giữa Nhà nước là chủ sở hữu với người sử dụng đất) theo đúng pháp luật hiện hành

- Theo Quyết định số 08/2006/QĐ – BTNMT ngày 21/07/2006, mẫu GCNQSD đất quy định thống nhất trong cả nước đối với tất cả các loại đất

- Nguyên tắc cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: (Điều 98 Luật Đất đai 2013):

+ GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đât chung cho các thửa đất đó

+ Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền

sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì được nhận GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

+ Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ những trường hợp

vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

+ Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu đã ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất; không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện

tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này

- Những trường hợp được Nhà nước cấp giấy chứng nhận: (Điều 99 Luật Đất đai 2013):

+ Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và

102 của Luật này;

+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

+ Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành

án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

+ Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

+ Người được Nhà nước thanhh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, người mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước;

+ Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

+ Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

- Thẩm quyền cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

+ UBND cấp tỉnh cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ UBND cấp huyện cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

+ Đối với những trường hợp đã được cấp GCN, GCN QSH nhà ở, GCN QSH công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại GCN, GCN QSH nhà ở, GCN QSH công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

- Trình tự công tác cấp GCNQSD đất:

Theo Điều 70 Nghi định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trình tự, thủ tục cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

1 Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng

ký

Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND xã, thị trấn nơi có đất một (01) bộ hồ

sơ gồm có:

a) Đơn xin cấp GCNQSD đất;

b) Một trong các loại giấy tờ về QSD đất quy định tại các khoản 1 Điều

100 của Luật Đất đai (nếu có);

c) Văn bản ủy quyền xin cấp GCNQSD đất (nếu có)

2 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất thì UBND dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch

Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, UBND cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng

ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai

3 Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;

b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa

có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử

dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của

tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp GCNQSD đất, QSH nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;

đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và

34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;

e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn

bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp GCNQSD đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính,

cơ sở dữ liệu đất đai; trao GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho UBND cấp xã

để trao cho người được cấp

4 Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Trường hợp thuê đất thì trình UBND cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi người

sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai

5 Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp GCN; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3

và Khoản 4 Điều này

1.1.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến công tác cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

a) Yếu tố tự nhiên

Như chúng ta đã biết, sự đa dạng của các yếu tố tự nhiên như vị trí, địa hình, khí hậu đã tạo nên sự đa dạng về điều kiện sinh thái khác nhau giữa các vùng, từ đó hình thành nên những loại đất có độ phì nhiêu khác nhau, với những mục đích sử dụng khác nhau cho nên việc cấp GCNQSD đất cho các loại đất khác nhau đó cũng rất phức tạp

Có thể khẳng địnhyếu tố tự nhiên là một trong những yếu tố quyết định độ phì nhiêu của đất Người ta lại dựa vào độ phì nhiêu để phân loại, định hạng đất,

từ đó tính thuế đất, xác định giá cả các loại đất đai phục vụ cho công tác cấp GCNQSD đất

Thông thường, với những loại đất mang lại thế mạnh đặc trưng của vùng thì công tác cấp GCNQSD đất được quan tâm và đẩy mạnh hơn

Bên cạnh đó, các hiện tượng mất đất do thiên tai, lở đất, địa hình gồ ghề gây khó khăn cho việc thống kê diện tích đất trong quá trình đăng ký quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến công tác cấp GCNQSD đất

Ngoài ra, đất đai có đặc điểm là không thể di dời được, nó gắn liền với một trong những yếu tố là điều kiện tự nhiên, làm cho thị trường đất đai mạng tính vùng và tính khu vực sâu sắc, ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản, qua đó ảnh hưởng đến công tác cấp GCNQSD đất

b) Điều kiện kinh tế - xã hội

Trong quá trình phát triển của xã hội, con người dựa vào đất đai và khai thác sử dụng đất đai để sinh sống Xã hội ngày càng phát triển, của cải ngày càng dồi dào, kinh tế hàng hóa ra đời và phát triển ngày càng mạnh mẽ Cơ chế thị trường xuất hiện, đất đai ngày càng trở nên có giá trị cao, là đối tượng trao đổi mua bán, chuyển nhượng, và thực sự hình thành thị trường đất đai Sự phát triển của xã hội làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai, thúc đẩy các mối quan hệ trong sử dụng đất phát triển như chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê,thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Chính những mối quan hệ này đã tạo nên

sự biến động trong việc sử dụng đất, cho nên công tác đăng ký và cấp GCNQSD đất cần phản ánh kịp thời các biến động đó, đây cũng là một trong những công

cụ khuyến khích các mối quan hệ đất đai phát triển hơn

Trong những năm vừa qua, hoạt động của thị trường đất đai đang diễn ra với tốc độ nhanh, tuy nhiên, trên thị trường đất đai ở nước ta vẫn tồn tại những giao dịch tự phát, hiện tượng mua bán ngầm, đầu cơ trục lợi diễn ra mạnh mẽ đã gây khó khăn cho việc quản lý và cấp GCNQSD đất

Bên cạnh đó, với sự phát triển của nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần,

có nhiều chủ thể tham gia sử dụng đất, làm phát sinh những vấn đề phức tạp trong việc xét cấp GCNQSD đất

Mặt khác, khi nền kinh tế phát triển làm cho cơ cấu ngành kinh tế thay đổi theo, dân số lao động và sự bố trí dân cư có xu hướng tập trung nhiều ở những nơi có sự phát triển kinh tế cao ảnh hưởng rất lớn đến việc cấp GCNQSD đất Một số loại đất có giá trị sử dụng cao như: đất chuyên dùng, đất khu dân cư, thì công tác cấp GCNQSD đất cần được đẩy mạnh để bảo vệ lợi ích của người sử dụng đất cũng như toàn xã hội

Như vậy, ta có thể nói rằng các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đã ảnh hưởng đến việc quản lý sử dụng đất, đặc biệt là vấn đề cấp GCNQSD đất rất rõ rệt

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất là căn cứ quan trọng của việc xây dựng quản lý đất đai, là cơ sở để xây dựng kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là công cụ hữu hiệu giúp Nhà nước cũng như từng địa phương nắm chắc được quỹ đất đai và xây dựng chính sách đất đai đồng bộ, tạo điều kiện cho việc tính thuế, xác định giá cả cho các loại đất đai, là cơ sở pháp lý cho việc giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đảm bảo sự lãnh đạo, quản lý tập trung, thống nhất của Nhà nước, phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất và quyền lợi của toàn xã hội, góp phần giải quyết tốt các mối quan hệ trong quản lý và sử dụng đất đai

Như vậy, căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng địa phương, Nhà nước tiến hành cấp GCNQSD đất, đảm bảo công tác đăng ký, cấp GCNQSD đất theo quy định

- Công tác kiểm kê, điều tra, đo đạc bản đồ

Đây là một trong những công tác có vai trò rất lớn đối với việc cấp GCNQSD đất, việc kiểm kê đất đai giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ được quỹ đất, kết quả điều tra, đo đạc bản đồ là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ đang thực tế sử dụng đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký và cấp GCNQSD đất

- Công tác giao đất, cho thuê đất

Chính phủ hoặc UBND các cấp có quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất Đây là bước tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu để người được giao đất hay thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính, xác định quyền (nguồn gốc) hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký, cấp GCNQSD đất

- Các giấy tờ về quyền sử dụng đất

Một trong những căn cứ để xét cấp GCNQSD đất là các giấy tờ về quyền

sử dụng đất như: giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, GCNQSD đất tạm thời, giấy tờ hợp pháp về chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, mua thanh lý, hóa gía nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất; nếu có các giấy tờ này sẽ giúp cho việc cấp GCNQSD đất nhanh hơn, giảm thiểu chi phí cho nhà nước và người sử dụng đất

d) Bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai

Bộ máy quản lý là một yếu tố quan trọng trong caaus thành của thực thể

tổ chức nhà nước, bộ máy quản lý về đất đai là một hệ thống cơ quan quyền lực nhà nước từ Trung ương đến địa phương, chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai trên tầm vĩ mô

Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước đối với đất đai hợp lý cho phép giảm chi phí quản lý, nâng cao hiệu quả quản lý Cán bộ địa chính tham gia trực tiếp vào quá trình cấp GCNQSD đất Tùy thuộc vào năng lực, trách nhiệm, đạo đức của cán bộ địa chính và cán bộ của các ngành có liên quan mà công tác quản lý đất đai, đặc biệt là công tác cấp GCNQSD đất diễn ra nhanh hay chậm

Hiện nay, trong công tác đăng ký và cấp GCNQSD đất, ở nhiều địa phương, nhất là chính quyền cấp cơ sở chưa thực hiện nghiêm túc các quy định

về đất đai, nhiều cán bộ chưa nắm vững các nghị định mới về quản lý đất đai;

tình trạng lãnh đạo xã, phường dung túng, bao che cho những cá nhân sai phạm vẫn diễn ra thường xuyên, ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai của cơ quan cấp trên

Vì vậy, trong công tác quản lý đất đai nói chung cũng như trong công tác cấp GCNQSD đất nói riêng, cần có sự phối hợp đồng bộ của các ban ngành liên quan, lực lượng tham gia quá trình này phải là người có chuyên môn nhất định,

có đạo đức nghề nghiệp nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững cho toàn ngành

e) Sự hiểu biết của nhân dân đối với công tác đăng ký đất đai,cấp GCNQSD đất

Đất đai là tài sản có giá trị lớn, đại đa số các vụ tranh chấp, khiếu kiện xảy

ra trong cuộc sống hằng ngày đều liên quan đến đất đai, một trong những nguyên nhân xảy ra các vấn đề trên xuất phát từ sự hiểu biết của người dân về việc quản lý và sử dụng đất đai, đặc biệt là công tác cấp GCNQSD đất

Hiểu biết của người dân đối với những vấn đề liên quan đến đất đai là rất quan trọng, họ là người trực tiếp đăng ký đất đai Nếu người dân hiểu được vai trò của đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, hiểu và chấp hành pháp luật, giám sát việc thực thi pháp luật sẽ tạo điều kiện đẩy nhanh việc cấp GCNQSD đất Ngược lại, nếu sự hiểu biết về luật đất đai của người dân còn hạn chế sẽ là nguyên nhân dẫn đến một số người dân xem nhẹ và chưa có ý thức chấp hành việc kê khai đăng ký cấp GCNQSD đất

Vì vậy, cần thường xuyên tổ chức công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật cho người dân, các thủ tục hướng dẫn cho người dân nên được trình bày rõ ràng, dễ hiểu, tránh gây nhầm lẫn cho người dân

Với sự tiến bộ của khoa học – ký thuật, các máy móc như máy vi tính,

mềm địa chính phục vụ cho công tác đo đạc đất đai, tạo lập bản đồ, quản lý hồ

sơ địa chính có vai trò to lớn trong việc đăng ký, cấp GCNQSD đất, hạn chế mức thấp nhất những sai sót trong quản lý đo vẽ, xử lý nội nghiệp, viết giấy chứng nhận

1.1.3 Sự cần thiết của công tác cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

a) Mục đích:

Để người sử dụng đất có căn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, đồng thời cũng là căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người

sử dụng đất cũng như thực hiện các chức năng quản lý của mình đối với đất đai

b) Vai trò:

- Đối với Nhà nước và xã hội:

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý nên Nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông qua công tác cấp GCN, Nhà nước có thể:

+ Giám sát hiện trạng sử dụng đất: Công tác cấp GCN giúp Nhà nước nắm

rõ thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin từng thửa đất Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất cũng được ghi trên GCN nên thông qua công tác cấp GCN Nhà nước có thể kiểm soát các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng, các công trình xây dựng trên đất từ đó có phương hướng phát triển phù hợp nhằm đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất + Phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng Khi Nhà nước nắm được một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nước tránh được tình trạng thất thu ngân sách

+ Hiệu quả trong công tác cấp GCN còn cung cấp các tư liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức thi hành pháp luật + Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc đăng ký cấp GCN sẽ giúp cho công tác thống kê, quản lý Nhà nước đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản tốt hơn, từ đó có thể phục vụ việc giải quyết các tranh chấp, thi hành án liên quan đến bất động sản

Do đó, tiến độ cấp, mức độ hoàn thành việc cấp GCN sẽ giúp Nhà nước kiểm soát tình hình đất đai một cách thuận lợi hơn

- Đối với người dân:

+ Công tác cấp GCN với vai trò ghi nhận các thông tin của bất động sản thành chứng thư pháp lý, là sự đảm bảo quyền lợi của người sử dụng, chủ sở hữu đối với bất động sản

+ Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản: Hầu hết các giao dịch trên thị trường bất động sản hiện nay đều có tình trạng chung là thiếu thông tin hoặc thiếu chính xác, không kịp thời Những bất động sản được cấp GCN tức là đã được đăng ký đầy đủ các thông tin cần thiết theo đúng quy định của pháp luật Những thông tin đó là cơ sở để người tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra quyết định

+ Khuyến khích đầu tư, mở rộng khả năng huy động vốn: GCNQSD đất là chứng thư pháp lý đủ điều kiện đảm bảo để có thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng hoặc khuyến khích các chủ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên những lô đất đó

+ Giảm thiểu tranh chấp về đất đai và bất động sản: Khi những thửa đất đã được Nhà nước cấp GCN công nhận chủ quyền sử dụng cho những chủ thể nhất định thì việc tranh chấp liên quan đến những thửa đất đó sẽ giảm đi rõ rệt

GCN là cơ sở để người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao, cụ thể và quan trọng nhất là các

quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

1.2 Cơ sở pháp lý

1.2.1 Cơ sở xét cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

a) Các văn bản pháp luật về đất đai

Các văn bản pháp luật về đất đai là cơ sở pháp lý của quản lý nhà nước về đất đai Trong công tác cấp GCNQSD đất, các văn bản pháp luật về đất đai quy định đối tượng được cấp giấy chứng nhận, thẩm quyền câp giấy chứng nhận, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận, cũng như các chế tài pháp lý trong công tác cấp GCNQSD đất Bên cạnh đó, còn có các thông tư hướng dẫn việc thực hiện các quy định trong việc cấp GCNQSD đất, qua đó thúc đẩy tiến độ cấp GCNQSD đất

b) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đât

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ quan trọng trong việc cấp GCNQSD đất Nội dung các bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chứa đựng các thông tin về việc bố trí, sắp xếp, sử dụng các loại đất đai cho các mục đích

sử dụng khác nhau Qua đó nhà nước nắm chắc quỹ đất đai và xây dựng chính sách sử dụng đất đai đồng bộ và hiệu quả cao Việc tính thuế, xác định giá cả cho các loại đất đai phải dựa vào việc đánh giá, phân hạng đất đai và quy mô đất đai của các đối tượng sử dụng Những vấn đề cơ bản đó đều được thể hiện trong các văn bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

là cơ sở pháp lý cho việc giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, là cơ sở quan trọng trong việc cấp GCNQSD đất, đảm bảo công tác cấp GCNQSD đất được tiến hành theo đúng quy định

c) Các giấy tờ về quyền sử dụng đất

Một trong những căn cứ để xét cấp GCNQSD đất là các giấy tờ về quyền

sử dụng đất như: giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử udngj đất, GCNQSD đất tạm thời, giấy tờ hợp pháp về chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, mua thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất

Căn cứ vào những giấy tờ này để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, cấp GCNQSD ĐấT theo quy định của pháp luật

d) Tình hình sử dụng đất đai

Thông qua việc kiểm tra ngoài thực địa, chúng ta biết được thửa đất đó có

sử dụng đúng mục đích hay không, có theo đúng quy hoạch hau không và có xảy

ra tranh chấp, khiếu nại không Đó là một trong những điều kiện để cơ quan có thẩm quyền xem xét, cấp GCNQSD đất

1.2.2 Hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến công tác cấp

GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Luật Đất đai ngày 29/11/2013;

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về việc hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc Quy định bổ sung về việc cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2008 về việc Hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;

- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;

- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi và giải quyết về đất đai;

- Thông tư số 60/2007/TT-BTC ngày 14/6/2007 của Bộ tài chính Hướng dẫn thi hành một số điều của Luật quản lý thuế và hướng dẫn thi hành Nghị định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế;

- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của

Bộ trưởng: Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính về việc Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghi định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về viêc cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc ban hành quy định cấp GCNQSD đất;

- Quyết định số 108/2010/QĐ-UBND ngày 27/12/2010 của UBND tỉnh Nghệ An về việc ban hành quy định về trình tự, thủ tục rà soát, kê khai, cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của các tổ chức đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An;

- Quyết định số 56/2012/QĐ-UBND ngày 10/8/2012 của UBND tỉnh Nghệ

An về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định trình tự, thủ tục rà soát, kê khai, cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của các tổ chức đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An ban hành kèm theo quyết định số 108/2010/QĐ-UBND ngày 27/12/2010 của UBND tỉnh Nghệ An

XIII, đến nay, cả nước đã cấp được 41,6 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng phải cấp giấy chứng nhận (diện tích cần cấp) Như vậy, sau hơn hai năm triển khai thực hiện cấp giấy chứng nhận theo Nghị quyết số 30/2012/QH13, cả nước đã cấp được 9,0 triệu giấy chứng nhận lần đầu, riêng năm 2013 cấp được 7,2 triệu giấy chứng nhận, với diện tích 4,1 triệu ha, nhiều hơn 3,7 lần so với kết quả cấp giấy chứng nhận năm 2012 Tính đến 31/12/2013 có 63/63 tỉnh, thành phố hoàn thành cơ bản, đạt trên 85% tổng diện tích các loại đất cần cấp giấy chứng nhận Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất chính của cả nước như sau:

- Về đất ở đô thị: đã cấp được 5,34 triệu giấy với diện tích 0,13 triệu ha, đạt 96,7% diện tích cần cấp; trong đó có 48 tỉnh đạt trên 85%; còn 15 tỉnh đạt dưới 85% (tỉnh Bình Định đạt thấp dưới 70%)

- Về đất ở nông thôn: đã cấp được 12,92 triệu giấy với diện tích 0,52 triệu ha, đạt 94,4% diện tích cần cấp; trong đó có 51 tỉnh đạt trên 85%, còn 12 tỉnh đạt dưới 85% (tỉnh Ninh Thuận đạt thấp dưới 70%)

- Về đất chuyên dùng: đã cấp được 0,27 triệu giấy với diện tích 0,61 triệu

ha, đạt 84,8% diện tích cần cấp; trong đó có 34 tỉnh đạt trên 85%; còn 29 tỉnh đạt dưới 85% (có 6 tỉnh đạt dưới 70%, gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon Tum, TP Hồ Chí Minh, Kiên Giang)

- Về đất sản xuất nông nghiệp: đã cấp được 20,18 triệu giấy với diện tích 8,84 triệu ha, đạt 90,1% diện tích cần cấp; trong đó có 52 tỉnh đạt trên 85%; còn

11 tỉnh đạt dưới 85% (không có tỉnh nào đạt thấp dưới 70%)

- Về đất lâm nghiệp: đã cấp được 1,97 triệu giấy với diện tích 12,27 triệu

ha, đạt 98,1% diện tích cần cấp; trong đó có 44 tỉnh đạt trên 85%; còn 12 tỉnh đạt dưới 85% (tỉnh Hải Dương đạt dưới 70%)

Đến hết năm 2015, cả nước cơ bản hoàn thành mục tiêu cấp GCNQSD đất, đạt trên 94,9% tổng diện tích các loại đất cần cấp, trong đó riêng trong 11 tháng đầu năm 2015 cả nước đã cấp được hơn 0.20 triệu GCN

Nhìn chung, việc cấp GCNQSD đất còn chậm, nguyên nhân dẫn đến tiến

độ xét cấp GCNQSD đất chậm ở nhiều địa phương là: thiếu về nhân lực, vướng

mắc do nhiều xã cón chưa có bản đồ địa chính, biến động đất đai lớn, thiếu kinh phí thực hiện kế hoạch cấp GCN Thêm vào đó mặc dầu những năm gần đây Nhà nước có chủ trương khuyến khích mọi người dân tiến hành làm thủ tục để được cấp GCN theo phương châm đơn giản hóa các thủ tục, giải quyết nhanh gọn, đúng luật, đúng trình tự, hạn chế tối đa việc đi lại của người dân nhưng nhiều địa phương vẫn chưa coi trọng việc cải cách thủ tục hành chính khi giải quyết cấp GCN, vẫn còn tình trạng gây phiền hà cho người sử dụng đất khi làm thủ tục cấp GCN Một số địa phương chưa triển khai đồng bộ cấp GCN cho tất cả các loại đất

mà chủ yếu tập trung vào một số loại đất chính như đất sán xuất nông nghiệp, đất

ở nông thôn và đất ở đô thị Một số địa phương chưa ban hành đầy đủ các quy định cụ thể hóa pháp luật về đất đai liên quan đến việc cấp GCN như: Quy định

về thời gian giải quyết thủ tục hành chính ở các khâu công việc (thẩm định hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài chính…); quy định về việc công nhận QSD đất đối với những trường hợp không có giấy tờ về QSD đất

1.3.2 Tình hình công tác cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An

Đến hết tháng 11 năm 2015, toàn tỉnh Nghệ An đã cấp được 518.191 GCN với diện tích 202.382,28 ha đạt 89,16% so với tổng diện tích cần phải cấp

- Đất lâm nghiệp: Toàn tỉnh đã cấp được 102.282 GCN với tổng diện tích

là 423.581,2 ha; đất chuyên dùng đã cấp được 11.124 GCN với tổng diện tích là 19.05,88 ha

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GCNQSD ĐẤT, QSH NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI

XÃ NGHI LIÊN – TP VINH – TỈNH NGHỆ AN 2.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu

2.1.1 Điều kiện tự nhiên của xã Nghi Liên

a) Vị trí địa lý

Nghi Liên là một xã thuộc vùng ngoại thành của thành phố Vinh, cách trung tâm thành phố 8,0km về phía Bắc

Ranh giới nghiên cứu xã Nghi Liên cụ thể như sau:

- Phía Bắc giáp: xã Nghi Trường và xã Nghi Trung, huyện Nghi Lộc

- Phía Nam giáp: xã Nghi Kim và xã Nghi Phú, thành phố Vinh

- Phía Đông giáp: xã Nghi Trường, huyện Nghi Lộc và xã Nghi Ân, thành phố Vinh

- Phía Tây giáp: xã Nghi Vạn, huyện Nghi Lộc và xã Nghi Kim, thành phố Vinh

Tổng diện tích tự nhiên: 946,76 ha

- Cao nhất tuyệt đối : 42.1°C (tháng 6-1912)

- Nhiệt độ thấp trung bình hàng năm: 12°C - 18°C

- Lượng mưa ngày lớn nhất (1931) : 484.0mm

- Tháng mưa nhiều nhất (10/1989) : 1592.80mm

Mưa phân bố không đều, tập trung vào các tháng 8,9,10 gây nên lụt lội Lượng bốc hơi cao nhất vào tháng 6 và tháng 7, tổng lượng bốc hơi cả năm trung bình là: 9541.3mm

* Gió, bão:

Hằng năm có 2 mùa gió chính: gió mùa Đông Bắc và gió mùa Tây Nam

- Gió mùa Tây Nam từ tháng 4 đến tháng 8

- Gió mùa Đông Bắc từ tháng 9 đến tháng 3 năm sau

- Tốc độ gió trong bão: 45 m/s

Trung bình khu vực chịu 3 cơn bão/ năm, thường tập trung vào các tháng

8, 9, 10 Bão thường kèm theo mưa lớn gây lũ lụt, ảnh hưởng rất lớn đến đời sống sinh hoạt và kinh tế

Trong hơn 15 năm lại đây bão lụt không xuất hiện nhiều và ảnh hưởng lớn đến địa bàn xã, nhưng có những hiện tượng khí hậu thời tiết có những thay đổi bất thường, cực đoan như giông tố, lốc xoáy thường xảy ra vào các tháng đầu mùa mưa, tuy không trầm trọng như bão nhưng cũng gây khó khăn trong đời sống và sinh hoạt của nhân dân trong vùng

d) Thủy văn

Nguồn nước ngầm mạch nông xuất hiện ở độ sau 3 – 5m, hiện tại dùng cho nhu cầu sinh hoạt, nước dân sinh hoạt chủ yếu của dân thông qua hệ thống giếng UNCEF, giếng đào

Nước ngầm phụ thuộc vào nước mặt, nước ngầm cả 2 lớp:

- Lớp trên nằm trong tầng cát, ở độ sâu từ 0,50 – 1,90m Không có áp lực

- Lớp thứ hai nằm ở tầng cát nhỏ, ngăn cách với lớp trên bởi tầng sét pha

và thường có độ mặn cao

Mạch nước ngầm nông gây nên hiện tượng cát chảy

Nước mặt: nguồn nước đang sử dụng là nước mưa và hệ thống áo hồ phân

bố trên địa bàn xã

e) Các nguồn tài nguyên

* Tài nguyên đất

Tổng diện tích đất tự nhiên của xã là 946.28 ha với nhiều chức năng sử dụng khác nhau trong đó:

- Đất nông nghiệp : 527,56 ha chiếm 55,75% diện tích đất tự nhiên

- Đất phi nông nghiệp : 376,64 ha chiếm 39,8% diện tích đất tự nhiên

- Đất chưa sử dụng : 42,08 ha chiếm 4,45% diện tích đất tự nhiên Đây là nguồn tài nguyên quan trọng là tiền đề cơ bản để phát triển kinh

tế Đất của xã phần lớn được quy hoạch và cải tạo phục vụ cho phát triển kinh

tế, xây dựng cơ sở hạ tầng

* Tài nguyên nước

- Xã không giàu có về nguồn nước mặt, mùa hạ khô nóng Nhưng lượng nước ngầm tương đối khá

- Dân cư và các cơ quan đóng trên địa bàn xã đang dùng nước giếng UNCEF, nước mưa, nước giếng khơi để ăn uống sinh hoạt ( khoảng

70 hộ dân dùng nước mưa, còn lại dùng nước giếng)

- Hiện tại khu đất có địa hình tự nhiên tương đối bằng phẳng, đất ao hồ chiếm 25.17 ha Hệ thống áo hồ phân bố trên địa bàn xã đảm bảo nhu cầu sản xuất và dân sinh

* Tài nguyên khoáng sản

Xã không giàu có về khoáng sản

* Tài nguyên nhân văn

Trong công cuộc xây dựng và phát triển nông thôn mới, nhân dân xã Nghi Liên đã nhiệt tình hưởng ứng chủ trương, chính sách của đảng và nhà nước

về cuộc vận động xóa đói giảm nghèo, kế hoạch hóa gia đình, phong trào xây dựng nông thôn mới và áp dụng kỹ thuật tiên tiến và sản xuất nông nghiệp Là một xã có truyền thống văn hóa về lịch sử và cách mạng cũng như trải qua thời gian lâu dài đã hình thành những đặc tính tốt riêng biệt và đặc trưng cho địa phương

f) Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên

- Lợi thế: