Luận văn thạc sĩ nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đến giá đất trên địa bàn quận hà đông thành phố hà nội

Khái niệm về quy hoạch sử dụng ñất Xét trên quan ñiểm ñất ñai là ñịa ñiểm của một quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất gắn với quy hoạch sản xuất về sở hữu và sử dụng, với lực lượng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai

MÃ SỐ: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN QUANG HỌC

HÀ NỘI - 2012

LỜI CAM đOAN

Tôi xin cam ựoan đề tài ỘNghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng ựất ựến giá ựất trên ựịa bàn quận Hà đông, thành phố Hà NộiỢ là

công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa từng ựược ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác

Tôi xin cam ựoan rằng các thông tin trắch dẫn trong luận văn ựều có xuất xứ, nguồn gốc cụ thể Việc sử dụng các thông tin này trong quá trình nghiên cứu là hoàn toàn hợp lệ

Tác giả

đỗ Văn đại

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc ựối với Tiến sỹ Nguyễn Quang Học

- Người ựã hết lòng tận tụy hướng dẫn, giúp ựỡ tôi trong quá trình thực hiện Luận văn này

Tôi xin cảm ơn các Thầy, Cô giáo trong Khoa Tài nguyên và Môi trường Ờ Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội, ựặc biệt là các Thầy, Cô thuộc Bộ môn Quy hoạch đất ựai ựã hướng dẫn, giúp ựỡ tôi hoàn thành Luận văn

Tôi xin cảm ơn các Thầy, Cô giáo và cán bộ thuộc Viện đào tạo sau ựại học Ờ Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội ựã tạo mọi ựiều kiện thuận lợi

và giúp ựỡ tôi thực hiện hoàn thành Luận năn

Tôi xin cảm ơn các cơ quan chức năng và cá nhân có liên quan thuộc quận Hà đông Ờ Thành phố Hà Nội ựã cung cấp tài liệu và giúp ựỡ tôi trong quá trình thực hiện nghiên cứu ựề tài; xin cảm ơn các anh, chị ựồng nghiệp ựang công tác tại Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội và các bạn học viên Cao học ngành Quản lý ựất ựai Khóa 19 ựã giúp ựỡ tôi trong quá trình thực hiện Luận văn; xin cảm ơn bạn bè tôi, những người thân trong gia ựình tôi ựã luôn cổ vũ, ựộng viên và giúp ựỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện Luận văn này

Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả

đỗ Văn đại

2.1.3 Tình hình quy hoạch sử dụng ñất trên thế giới và ở một số nước

2.2.3 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá ñất và giá ñất ở 19

2.2.6 Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta 34

2.3 Tác ñộng của quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất 36

3 đỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHẠM VI VÀ PHƯƠNG PHÁP

4.1 Khái quát về ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà đông,

4.1.1 điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 43

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 49

4.2.3 đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch trên ựịa bàn quận Hà

4.3 Khái quát công tác quản lý ựất ựai và giá ựất trên ựịa bàn quận

4.4 Ảnh hưởng của quy hoạch một số dự án theo quy hoạch sử dụng

ựất ựến giá ựất trên ựịa bàn quận Hà đông 86

4.4.1 Ảnh hưởng của dự án quy hoạch ựường Lê Trọng Tấn theo quy

4.4.2 Ảnh hưởng của dự án quy hoạch ựường Lê Văn Lương kéo dài

4.4.3 Ảnh hưởng của dự án quy hoạch đô thị mới Văn Phú theo quy

4.4.4 Ảnh hưởng của dự án quy hoạch theo quy hoạch sử dụng ựất ựến

4.4.5 đánh giá mức ựộ ảnh hưởng và nguyên nhân 102

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1 Cơ cấu kinh tế quận Hà đông (2007 - 2010) 51

Bảng 2 Chuyển dịch kinh tế theo GDP 51

Bảng 3 Giá trị sản phẩm ngành nông nghiệp (Giá cố ựịnh) 55

Bảng 4 Cơ cấu giá trị sản xuất nông nghiệp 56

Bảng 5 Dân số quận Hà đông năm 2010 57

Bảng 6 Biến ựộng dân số quận Hà đông (2008 - 2010) 58

Bảng 7 Một số chỉ tiêu văn hoá - xã hội quận Hà đông giai ựoạn 2006-2010 61

Bảng 8 Tổng hợp các công trình ựầu tư XDCB trên ựịa bàn quận Hà đông giai ựoạn 2006 - 2010 64

Bảng 9 Hiện trạng và cơ cấu SDđ năm 2010 68

Bảng 10 Biến ựộng SDđ giai ựoạn 2000 - 2010 70

Bảng 11 Danh mục một số khu công nghiệp Ờ tiểu thủ công nghiệp 71

Bảng 12 Danh mục khu ựô thị, nhà ở và trục giao thông chắnh 73

Bảng 13 Một số ựịa ựiểm ựất bãi thải và xử lý chất thải 77

Bảng 14 Kết quả thực hiện việc chuyển mục ựắch sử dụng ựất giai ựoạn 2006-2010 của Thành phố Hà đông 78

Bảng 15 Khung giá ựất ở tại ựô thị 83

Bảng 16: Giá ựất thị trường tại các vị trắ trên ựường Lê Trọng Tấn 88

Bảng 17 Giá ựất thị trường tại các vị trắ ựường Lê Văn Lương kéo dài 92

Bảng 18 Giá ựất thị trường tại khu ựô thị Văn Phú 99

DANH MỤC HÌNH

Hình 2 đồ thị cung cầu về ựất ựai - thời gian ngắn 22

Hình 3 Mối quan hệ của quy hoạch và dự án ựến giá ựất 36

Hình 6 Giá ựất nhà nước quy ựịnh tại các vị trắ trên ựường Lê Trọng Tấn 87

Hình 7 Giá ựất thị trường tại các vị trắ trên ựường Lê Trọng Tấn 89

Hình 8 Giá ựất nhà nước quy ựịnh tại các vị trắ trên ựường Lê Văn

Hình 9 Giá ựất thị trường tại các vị trắ trên ựường Lê Văn Lương 93

Hình 10 Quy hoạch không gian khu ựô thị Văn Phú 94

Hình 11 Quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Văn Phú 96

Hình 12 Giá ựất nhà nước quy ựịnh tại các vị trắ Khu đTM Văn Phú 98

Hình 13 Biểu ựồ giá ựất thị trường tại Khu đTM Văn Phú 100

DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT

HTQHSDðð Hệ thống quy hoạch sử dụng ñất ñai

QðQTXD Quản lý ñất ñai, quy hoạch ñô thị, xây dựng

QðQTXDðC Quản lý ñất ñai, quy hoạch ñô thị, xây dựng và ñịa chính QðQTXDQC Quản lý ñất ñai, quy hoạch ñô thị, xây dựng và quản trị ñịa chính

1 MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng; ñược chuyển tiếp qua các thế hệ, và ñược coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội; là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của ñất nước ðất ñai không do lao ñộng làm ra, mà lao ñộng tác ñộng vào ñất ñai ñể biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào ña mục ñích ðất ñai cố ñịnh về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh ñó ñất ñai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của ñất (ñã ñược khai thác sử dụng) không những không mất ñi mà có xu hướng tăng lên Sự tăng trưởng kinh tế, tốc ñộ ñô thị hoá cao, sự gia tăng dân số gây sức ép về nhu cầu ñất ñai ( bất ñộng sản) nói chung và về nhà ở nói riêng Phát triển thị trường ñất ñai thông thoáng sẽ tạo ñộng cơ phấn ñấu và cơ hội có nhà ở cho ñại ña số dân chúng lao ñộng với giá cả chấp nhận ñược

Giá ñất của Việt Nam hiện nay rất cao so với mặt bằng thu nhập của ñại

ña số người dân; Nhà nước ñã ban hành nhiều chính sách ñể người có thu nhập thấp có nhà ở; nhiều chính sách ñể kiềm chế sự tăng trưởng nóng của thị trường bất ñộng sản nhưng vẫn chưa bắt kịp với sự phát triển, chưa ổn ñịnh ñược thị trường bất ñộng sản Việc giá ñất lên cao và thị trường bất ñộng sản không ổn ñịnh có nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong ñó nguyên nhân chủ quan giữ vai trò quan trọng là vấn ñề quy hoạch

Quy hoạch sử dụng ñất ñai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng ñất ñai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí ñất ñai, ñồng thời là cơ sở quan trọng ñể quản lý nhà nước về ñất ñai, ñảm bảo cân bằng nhu

cầu ựất ựai cho các nhóm lợi ắch, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với ựời sống vật chất và tinh thần của các cộng ựồng dân cư, thoả mãn nhu cầu ựa dạng ựối với ựất ựai của toàn xã hội Quy hoạch không ổn ựịnh, không khoa học, không

dự báo hết nhu cầu thì nó sẽ kéo theo nhiều vấn ựề bất cập về giá ựất

Hà đông là một quận của thành phố Hà Nội Hà Nội kể từ ngày

01/8/2008 sau khi sát nhập tỉnh Hà Tây về Hà Nội theo Nghị quyết số:

15/2008/NQ-QH12 ngày 29 tháng 5 năm 2008 của Quốc hội Hà đông ựang

trên ựà phát triển ựể trở thành khu trung tâm kinh tế lớn mạnh của Hà Nội Trong những năm gần ựây, quận Hà đông ựã phát huy ựược lợi thế và vai trò của quy hoạch cho quá trình ựô thị hóa, thúc ựẩy phát triển kinh tế - xã hội, việc thực hiện quy hoạch các dự án ựầu tư ựã làm giá ựất và bộ mặt ựô thị của

Hà đông thay ựổi nhánh chóng

Xuất phát từ tình hình trên, việc thực hiện ựề tài: ỘNghiên cứu ảnh

hưởng của quy hoạch sử dụng ựất ựến giá ựất trên ựịa bàn quận Hà đông, thành phố Hà NộiỢ là rất cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn

1.2 Mục ựắch và yêu cầu của ựề tài

1.2.1 Mục ựắch

- đánh giá ựiều kiện tự nhiên Ờ kinh tế xã hội của quận Hà đông

- Tìm hiểu công tác quy hoạch sử dụng ựất, tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng ựất quận Hà đông giai ựoạn 2006 Ờ 2010 và tình hình quản lý giá ựất trên ựịa bàn quận Hà đông

- Nghiên cứu giá ựất nhà nước, giá ựất thị trường trước và sau khi quy hoạch ựược phê duyệt của một số dự án theo quy hoạch sử dụng ựất trên ựịa bàn quận Hà đông, từ ựó ựánh giá mức ựộ ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng ựất ựến giá ựất

- đề xuất giải pháp, kiến nghị trong việc quy hoạch, thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng ựất ựể nó mang lại sự tác ựộng tắch cực ựối với giá ựất

1.2.2 Yêu cầu

- đánh giá chắnh xác tình hình thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng ựất và giá ựất trên ựịa bàn quận Hà đông

- Số liệu ựiều tra phải ựảm bảo ựộ tin cậy và khách quan, ựúng với thực

tế trước và sau khi thực hiện các dự án theo quy hoạch sử dụng ựất

- Từ số liệu ựiều tra ựược về giá ựất trước và sau khi thực hiện của các

dự án theo quy hoạch sử dụng ựất trên ựịa bàn quận Hà đông phải ựánh giá ựược mức ựộ ảnh hưởng và nguyên nhân dẫn tới sự ảnh hưởng khác nhau ựó,

ựể từ ựó ựề xuất giải pháp và kiến nghị

- Kết quả nghiên cứu và ựánh giá phải ựảm bảo ựược tắnh khoa học và thực tiễn, có khả năng áp dụng ở các ựịa bàn khác

2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Tổng quan về quy hoạch sử dụng ñất

2.1.1 Khái niệm về quy hoạch sử dụng ñất

Xét trên quan ñiểm ñất ñai là ñịa ñiểm của một quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất gắn với quy hoạch sản xuất về sở hữu và sử dụng, với lực lượng sản xuất và tổ chức sản xuất xã hội thì quy hoạch sử dụng ñất nằm trong phạm trù kinh tế xã hội; có thể xác ñịnh quy hoạch sử dụng ñất là một hệ thống các biện pháp của nhà nước về quản lý và tổ chức sử dụng ñất ñầy ñủ, hợp lý, hiệu quả thông qua việc phân bổ ñất ñai cho các mục ñích sử dụng và ñịnh hướng tổ chức sử dụng ñất trong cấp lãnh thổ, các ngành, tổ chức, ñơn vị và người sử dụng ñất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, thực hiện ñường lối kinh tế của nhà nước trên cơ sở dự báo theo quan ñiểm sinh thái bền vững Xét trên quan ñiểm ñất ñai là tài nguyên quốc gia, một yếu tố cơ bản của sản xuất xã hội, là nguồn lực quan trọng của sự phát triển kinh tế - xã hội thì quy hoạch sử dụng ñất là một hệ thống ñánh giá tiềm năng ñất ñai, những loại hình sử dụng ñất và những ñiều kiện kinh tế - xã hội nhằm lựa chọn các giải pháp sử dụng ñất tối ưu, ñáp ứng với nhu cầu của con người trên cơ sở bảo vệ các nguồn tài nguyên lâu dài

Xét trên quan ñiểm chức năng quản lý kinh tế của Nhà nước, ñất ñai là tài sản quốc gia ñược sử dụng trong sự ñiều khiển và kiểm soát của Nhà nước thì quy họach sử dụng ñất là một hệ thống các biện pháp bố trí và sử dụng ñất, thực hiện chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia theo lãnh thổ các cấp và theo các ngành kinh tế- xã hội

Về mặt bản chất quy hoạch sử dụng ñất ñai là một hiện tượng kinh tế - xã hội thể hiện ñồng thời 3 tính chất : kinh tế, kỹ thuật và pháp chế Trong ñó :

- Tính kinh tế: Thể hiện bằng hiệu quả sử dụng ñất ñai;

- Tính kỹ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật như ñiều

tra, khảo sát, xây dựng bản ñồ, khoanh ñịnh, xử lý số liệu;

- Tính pháp chế : Xác lập tính pháp lý về mục ñích và quyền sử dụng dất theo quy hoạch nhằm ñảm bảo sử dụng và quản lý ñất ñai ñúng pháp luật

Trên cơ sở ñó có thể ñưa ra khái niệm: “ Quy hoạch sử dụng ñất là hệ

thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý ñất ñai ñầy ñủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bố quỹ ñất ñai (khoanh ñịnh cho các mục ñích và các ngành) và tổ chức sử dụng ñất như tư liệu sản xuất (các giải pháp sử dụng cụ thể), nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội, tạo ñiều kiện bảo vệ ñất ñai và môi trường”

QHSDð là một hệ thống ñược tiến hành ở các quy mô khác nhau, từ vĩ

mô ñến vi mô Ở nước ta hệ thống này gồm 4 cấp theo quy ñịnh tại ñiều 25 Luật ñất ñai 2003 ñó là: Quy hoạch sử dụng ñất ñai cả nước, quy hoạch sử dụng ñất ñai cấp tỉnh (bao gồm các tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương ), quy hoạch sử dụng ñất ñai cấp huyện (bao gồm các quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh), quy hoạch sử dụng ñất ñai cấp xã (bao gồm xã, phường, thị trấn) ñược gọi là quy hoạch sử dụng ñất chi tiết vì quy hoạch ñược lập chi tiết gắn với thửa ñất

2.1.2 Cơ sở khoa học quy họach sử dụng ñất

Quy hoạch sử dụng ñất ñược xây dựng trên những luận ñiểm khoa học cơ bản sau :

- Sự quản lý Nhà nước về ñất ñai thể hiện ở việc xác ñịnh các ñịnh hướng

sử dụng ñất theo mục tiêu của sự phát triển, việc hoạch ñịnh các chính sách sử dụng ñất, các biện pháp tạo môi trường và ñiều kiện sử dụng ñất cho người sử dụng ñất và kiểm soát việc sử dụng ñất

- Sử dụng tài nguyên ñất bao gồm việc ñánh giá tiềm năng ñất ñai, bố trí

sử dụng ñất theo yêu cầu cho các mục ñích sử dụng ñất, việc phân hạng ñất một cách thích hợp và xác ñịnh các loại hình sử dụng ñất tối ưu

- đáp ứng mục tiêu phát triên kinh tế - xã hội thể hiện ở việc dự báo nhu cầu

sử dụng ựất cho mục tiêu phát triển, việc cấu trúc lãnh thổ, phân bổ lãnh thổ ựáp ứng với mục tiêu phát triển từ ựó xây dựng cơ cấu sử dụng ựất ựáp ứng các yêu cầu ựa dạng hoá, chuyên môn hoá và phát triển tổng hợp của sản xuất

- Thắch ứng với xu thế hợp tác hoá, khu vực hoá và toàn cầu hoá qua sự hình thành các vùng lãnh thổ ựối tác và xác ựịnh nhu cầu về ựất chuyên dùng cho lĩnh vực kinh tế dịch vụ ựối với liên doanh và ựối với tổ chức nước ngoài ựầu tư vào Việt nam

- Căn cứ vào ựặc ựiểm và thuộc tắnh của ựất ựai, vào các nguồn lực tự nhiên

và kinh tế xã hội là căn cứ khách quan và thực tiễn cho tổ chức sử dụng ựất

- Hiệu quả sử dụng ựất theo quan ựiểm sinh thái, bền vững, phù hợp xã hội và bảo vệ môi trường

Quy hoạch sử dụng ựất có ý nghĩa quan trọng trong việc quản lý và sử dụng ựất ựai đây là công cụ hữu hiệu tạo ra những ựiều kiện lãnh thổ cần thiết ựể tổ chức sử dụng ựất có hiệu quả cao Ở Việt nam QHSDđ ựược hiểu

là hệ thống các biện pháp của Nhà nước về tổ chức, quản lý nhằm sử dụng hiệu quả tối ựa tài nguyên ựất trong mối tương quan với các nguồn tài nguyên thiên nhiênkhác gắn với bảo vệ môi trường ựể phát triển bền vững trên cơ sở phân bố quỹ ựất vào các mục ựắch sử dụng ựất ở nhiều phạm vi khác nhau QHSDđ mang tắnh dự báo, phải thể hiện ựược những mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế - xã hội Sau khi ựược phê duyệt, QHSDđ trở thành công cụ quản lý nhà nước về ựất ựai ựể các cấp, các ngành quản lý, ựiều chỉnh việc khai thác sử dụng ựất phù hợp với yêu cầu của từng giai ựoạn phát triển, xử lý các vấn ựề còn bất cập và các vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng ựất ựai Trong các quy hoạch sử dụng ựất thì quy hoạch sử dụng ựất cấp tỉnh có vị trắ trung tâm, tạo khung sườn trung gian giữa tổng thể và cụ thể, giữa Trung ương và ựịa phương Nó có tác ựộng trực tiếp tới việc sử dụng của các Bộ, ngành, vùng, các huyện, các dự án; ựồng thời cũng có vai trò cụ thể hoá, bổ

sung, hoàn thiện quy hoạch sử dụng ñất cả nước

2.1.3 Tình hình quy hoạch sử dụng ñất trên thế giới và ở một số nước trong khu vực

Ở mọi quốc gia, công tác quy hoạch sử dụng ñất luôn là một trong những nội dung ñược quan tâm hàng ñầu trong lĩnh vực quản lý Nhà nước ñối với tài nguyên nói chung và ñất ñai nói riêng Mỗi quốc gia có những ñặc ñiểm riêng biệt, ñiển hình là sự khác biệt trong hệ thống luật pháp và trình ñộ phát triển, cho nên phương pháp tiến hành lập và quá trình thực hiện quy hoạch sử dụng ñất của mỗi nước cũng mang những nét ñặc thù khác nhau

Ở các nước phát triển, hệ thống pháp luật ñất ñai tương ñối hoàn thiện nên công tác quản lý ñất ñai nói chung và công tác quy hoạch nói riêng ñã có

hệ thống lý luận khá ñầy ñủ, khoa học và ñược triển khai ñồng bộ, hiệu quả trong thực tiễn, ñảm bảo hiệu quả trên cả 3 mặt kinh tế, xã hội, môi trường

Ở các nước ñang phát triển, do nền kinh tế còn khó khăn, thiếu kinh phí, thiếu cán bộ chuyên môn nên nhìn chung hệ thống pháp luật ñất ñai còn chưa ñồng bộ, hệ thống quy hoạch sử dụng ñất cũng có chất lượng không cao gây ảnh hưởng không nhỏ ñến sự phát triển của nền kinh tế, ñể lại nhiều hậu quả cần khắc phục sau này

a Tình hình quy hoạch sử dụng ñất ở Trung quốc

Trung quốc là một quốc gia lớn nằm liền kề với Việt nam, có chung

ñường biên giới và “ núi liền núi, sông liền sông “ với nước ta Trung quốc có

diện tích tự nhiên 9.597.000 km2, dân số gần 1,3 tỷ người, Trung quốc coi trọng việc phát triển kinh tế - xã hội bền vững, công tác bảo vệ môi trường luôn ñược quan tâm lồng ghép và thực hiện ñồng thời với phát triển kinh tế -

xã hội Trong kế hoạch hàng năm, kế hoạch dài hạn của Nhà nước, của các dịa phương ñều ñược dành một phần hoặc một chương mục riêng về phương hướng, nhiệm vụ và biện pháp ñể phát triển bền vững, bảo vệ môi trường, sử dụng tiết kiệm và hợp lý các nguồn tài nguyên thiên nhiên ñặc biệt là tài

nguyên ñất ðến nay Trung quốc ñã tiến hành lập quy hoạch sử dụng ñất từ tổng thể ñến chi tiết cho các vùng và ñịa phương theo hướng phân vùng chức năng gắn với nhiệm vụ bảo vệ môi trường

ðể quy hoạch tổng thể phù hợp với phân vùng chức năng, các quy ñịnh liên quan của pháp luật Trung quốc ñã yêu cầu mọi hoạt ñông phát triển các nguồn tài nguyên phải nhất quán với phân vùng chức năng

Một trong những ảnh hưởng tích cực của quy hoạch tổng thể và sơ ñồ phân vùng chức năng là việc giảm thiểu xung ñột ña mục ñích nhờ xác ñịnh ñược cách sử dụng tương thích cho phép ưu tiên ở các khu vực cụ thể

b Tình hình quy hoạch sử dụng ñất ở Cộng hoà Liên bang ðức

Chỉ vài năm sau khi thống nhất toàn lãnh thổ, năm 1994 hệ thống quy hoạch sử dụng ñất của ðức ñã ñược xây dựng Chính quyền liên bang ñưa ra một khung qui ñịnh về nội dung và trình tự thủ tục (thông qua luật qui hoạch không gian liên bang), các bang có trách nhiệm tuân theo, cụ thể hoá và triển khai thực hiện qui hoạch sử dụng ñất là một bộ phận của qui hoạch không gian, do chính quyền ñịa phương thực hiện ở mức ñộ chi tiết tương ứng với cấp quận trên nền bản ñồ ñịa chính tỷ lệ 1/10.000, vị trí của qui hoạch sử dụng ñất ñược xác ñịnh trong hệ thống qui hoạch phát triển không gian (theo

4 cấp) liên bang ,vùng, tiểu vùng và ñô thị Trong ñó qui hoạch sử dụng ñất ñược gắn liền với qui hoạch phát triển không gian ở cấp ñô thị

Trong qui hoạch sử dụng ñất ở Cộng hoà liên bang ðức cơ cấu sử dụng ñất ñất nông nghiệp và ñất lâm nghiệp vẫn là chủ yếu, chiếm khoảng 85% tổng diện tích, diện tích mặt nước, ñất hoang là 3%; ñất làm nhà ở, ñịa ñiểm làm việc, giao thông và cơ sở hạ tầng cung cấp dịch vụ cho dân chúng và nền kinh tế - gọi chung là ñất ở và ñất giao thông chiếm khoảng 12% tổng diện tích toàn Liên bang Hệ thống qui hoạch sử dụng ñất của ðức nhìn chung có hiệu quả cao, ñảm bảo sử dụng ñất hiệu quả, tiết kiệm và bền vững, tạo ñà cho

sự phát triển của nền kinh tế

c Tình hình quy hoạch sử dụng ñất ở Nhật bản

Ở Nhật bản quy hoạch sử dụng ñất ñược phát triển từ rât lâu, ñặc biệt phát triển mạnh vào ñầu thập kỷ 70 của thế kỷ 20 do quá trình công nghiệp hoá và ñô thị hoá ở Nhật bản diễn ra mạnh mẽ Nhu cầu sử dụng ñất ñai ñể xây dựng các khu công nghiệp, khu ñô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở cho người dân, xây dựng các khu vui chơi giải trí rất lớn ðể giải quyết vấn ñề này, chính phủ Nhật bản ñã có nhiều chính sách về ñất ñai như ban hành các ñạo luật, trong ñó có việc ñẩy mạnh công tác quy hoạch sử dụng ñất Quy hoạch sử dụng ñất ở Nhật bản không những chú ý ñến hiệu quả kinh tế,

xã hội, mà còn rất chú trọng ñến bảo vệ môi trường,tránh các rủi ro của tự nhiên như ñộng ñất, núi lửa…

Quy hoạch sử dụng ñất ở Nhật bản chia ra: quy hoạch sử dụng ñất tổng thể; quy hoạch sử dụng ñất chi tiết ðối với quy hoạch sử dụng ñất tổng thể từng ñược xây dựng cho một vùng lãnh thổ rộng lớn tương ñương với cấp tỉnh, cấp vùng trở lên Mục tiêu của quy hoạch sử dụng ñất tổng thể ñược xây dựng cho một chiến lược sử dụng ñất dài hạn khoảng 15 - 30 năm nhằm ñáp ứng các nhu cầu ñất cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội Quy hoạch này là ñịnh hướng cho quy hoạch sử dụng ñất chi tiết Nội dung của quy hoạch sử dụng ñất tổng thể không quá ñi vào quy hoạch chi tiết từng loại ñất mà chỉ khoanh ñịnh cho các loại ñất lớn như: ñất nông nghiệp, ñất lâm nghiệp, ñất khu dân cư, ñất cơ sở hạ tầng, ñất khác

ðối với quy hoạch sử dụng ñất chi tiết ñược xây dựng cho vùng lãnh thổ nhỏ hơn tương ñương với cấp xã Thời kỳ lập quy hoạch chi tiết là 5 - 10 năm, về nội dung quy hoạch chi tiết rất cụ thể, không những rõ ràng cho từng loại ñất, các thửa ñất và các chủ sử dụng ñất, mà còn có những quy ñịnh chi tiết cho các loại ñất như: về hình dáng, quy mô diện tích, chiều cao xây dựng ðối với quy hoạch sử dụng ñất chi tiết ở Nhật bản hết sức coi trọng ñến việc tham gia ý kiến của các chủ sử dụng ñất, cũng như tổ chức thực hiện khi ñược phê duyệt Do vậy tính khả thi của phương án cao và người dân cũng chấp hành quy hoạch sử dụng ñất rất tốt

2.1.4 Tình hình quy hoạch sử dụng ñất ở Việt nam

a Quy hoạch sử dụng ñất trước năm 1987

Trước năm 1987 khi chưa có Luật ñất ñai, quy hoạch sử dụng ñất ñai chưa ñược coi là nội dung công tác của ngành quản lý ñất ñai, mà chỉ ñược thực hiện như là một phần của quy hoạch phát triển của ngành nông lâm nghịêp Các phương án phân vùng thực hiện theo nội dung chỉ thị số

122/1970/CT-TTg ngày 13/7/1990 của Thủ tương Chính phủ về “ phân vùng

và quy hoạch phân vùng nông lâm nghiệp, “ Sau năm 1975 ñất nước thống

nhất, dựa trên cơ sở nội dung chỉ thị số 122/ 1970/CT-TTg trước ñây, Chính phủ ñã thành lập Ban chỉ ñạo phân vùng quy hoạch nông - lâm nghiêp Trung ương ñể triển khai công tác này trong cả nước (1975 -1978) Kết quả phân vùng nông lâm nghiệp trong cả nước ñã ñược Chính phủ phê duyêt năm 1978

và là cơ sở ñể triển khai công tác quy hoạch sử dụng ñất ñầu những năm 1980 , ðảng và Nhà nước ñã có chủ trương thống nhất quản lý nhà nước về ñất ñai

Hiến pháp 1980 quy ñịnh “ Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy

hoạch chung, nhằm ñảm bảo ñất ñai ñược sử dung hợp lý và tiết kiệm”[10]

Quyết ñịnh số 201/1980/ Qð- CP ngày 1/7/1980 của Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng ñất và tăng cường công tác quản lý ruộng ñất trong

cả nước nêu rõ: “ Toàn bộ ruộng ñất trong cả nước ñều do Nhà nước thống

nhất quản lý theo quy hoạch và kế hoạch chung nhằm ñảm bảo ruộng ñất ñược sử dụng hợp lý, tiết kiệm.và phát triển theo hướng ñi lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa “ và quy hoạch sử dụng ñất ñược quy dinh là một trong 7 nội

dung của công tác quản lý nhà nước ñối với ruộng ñất

Giai ñoạn năm 1981 ñến năm 1986 thực hiện Nghị quyết ñại hội toàn quốc lần thứ V của ðảng (năm 1981) hầu hết các quận, huyện trong cả nước

ñã xây dựng quy hoạch tổng thể cấp huyện ,do kinh phí hạn chế, các tài liệu ñiều tra cơ bản chưa ñầy ñủ, lực lượng cán bộ chuyên môn thiếu, nhận thức về công tác quy hoạch của nhiều ngành, nhiều cấp còn chưa ñầy ñủ, không thống

nhất nên chất lượng quy hoạch còn nhiều hạn chế

b Quy hoạch sử dụng ñất giai ñoạn 1987-1993

Luật ñất ñai 1988 ñược Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987 và công bố ngày 08/01/1988 tại khoản 2 ñiều 9 quy ñịnh:” Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng ñất ñai” là một trong 7 nội dung quản lý nhà nước ñối với ñất ñai Tại ðiều 11 quy ñịnh cụ thể về thẩm quyền lập quy hoạch sử dụng ñất:

”Uỷ ban nhân dân các cấp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñai trong ñịa

phương mình” và quy ñịnh thẩm quyền phê chuẩn, xét duyệt quy hoạch kế

hoạch sử dụng ñất của các cấp

Luật ñất ñai 1988 ra ñời ñã ñặt nền tảng cơ sở pháp lý cho công tác quản

lý ñất ñai nói chung cũng như quy hoạch sử dụng ñất nói riêng

Sau ðại hội lần thứ VII của ðảng (năm 1992) Nhà nước ta triển khai công tác nghiên cứu chiến lược phát triển quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội

ở hầu hết 53 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, các vùng kinh tế ðây là mốc bắt ñầu của thời kỳ ñưa công tác quản lý ñất ñai vào nề nếp theo quy hoạch

Hiến pháp nước Cộng hoà xá hội chủ nghĩa Việt nam năm 1992, ñiều18

chương II khẳng ñịnh : ” ðất ñai thuộc quyền sở của toàn dân và quy ñịnh:

Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật ñảm bảo sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả”

c Quy hoạch sử dụng ñất giai ñoạn 1993-2003

Trong giai ñoạn này ñược sự quan tâm sâu sắc của ðảng và Nhà nước, công tác quy hoạch sử dụng ñất ñược triển khai mạnh mẽ ở các ñịa phương và ngày càng hoàn thiện cho phù hợp với giai ñoạn phát triển nền kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa ðiều ñó ñược thể hiện rõ nét qua các lần sửa ñổi, bổ sung 1 số ñiều của Luật ñất ñai 1993 ñã ban hành qua các năm 1998 và 2001, trong ñó ñã có các quy ñịnh bổ sung về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất các cấp Từ sau Luật ñất ñai 1993, Tổng cục ðịa

chính ñã chỉ ñạo hướng dẫn các ñịa phương lập quy hoạch sử dụng ñất ñến năm 2000 và kế hoạch sử dụng ñất hàng năm trình cấp thẩm quyền xét duyệt ðối với cả nước, năm 1994 Chính phủ ñã triển khai xây dựng quy hoạch,

kế hoạch sử dụng ñất ñai cả nước ñến năm 2000 và ñược Quốc hội khoá IX thông qua tại kỳ họp thư 11, tại Nghị quyết số 01/1997/QHH9 về kế hoạch sử dụng ñất ñai trong cả nước giai ñoạn từ năm 1996 ñến năm 2000 [21] ðể ñưa công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất hàng năm ñi vào nề nếp, ngày 12 tháng 10 năm 1998 Tổng cục ñịa chính ñã có công văn số 1814/ CV-TCðC hướng dẫn việc triển khai thực hiện các nội dung công tác quản lý nhà nước

về quy hoạch kế hoạch, sử dụng ñất ñai; trình tự và nội dung các bước xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất theo lãnh thổ hành chính các cấp ( cấp tỉnh, huyện, xã…); việc quản lý cấp phát thanh quyết toán vốn quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñai; việc lập kế hoạch chuyển ñất nông nghiệp, ñất lâm nghiệp có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác hàng năm

ðể ñáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thực tiễn ñối với quy hoạch sử dụng ñất ñòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện các quy ñịnh ñối với quy hoạch sử dụng ñất Trên cơ sở Luật ñất ñai năm 1993 và Luật sửa ñổi bổ sung 1 số ñiều của Luật ñất ñai 1998 và Luật ñất ñai 2001, ngày 01tháng 10 năm 2001 Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 68/2001/ Nð - CP về quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñai ðây là Nghị ñịnh ñầu tiên của Chính phủ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất các cấp

ðể cụ thể hoá Nghị ñịnh 68/2001/ Nð- CP của Chính phủ, ngày 01 tháng

11 năm 2001 Tổng cục ðịa chính ñã ban hành Thông tư số 1842/2001/TT - TCðC về hướng ñẫn chi tiết ñối với công tác quy hoạch sử dụng ñất các cấp

và việc ñiều chỉnh bổ sung quy hoạch sử dụng ñất các cấp

Theo TS Nguyễn Quang Học [25] : ” Quy hoạch sử dụng ñất các cấp ñã

góp phần tăng cường hiệu lực và ngày càng có hiệu quả cao trong quản lý và

sử dụng ñất, ñã phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng

trong quá trình phát triển của ñất nước theo hướng công nghiệp hoá, hiện ñại hoá” ñã góp phần thay ñổi diện mạo vùng nông nghiệp, nông thôn ðất ñai

ñược sử dụng vào phát triển sản xuất nông nghiệp theo hướng hàng hoá ðất ở nông thôn ñược cải tạo, chỉnh trang phát triển theo hướng ñô thị hoá ðất có mục ñích công cộng ñược quy hoạch ñồng bộ với kết cấu hạ tầng phát triển ñã góp phần tăng khả năng phục vụ sản xuất và ñời sống của nhân dân

Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật ñất ñai 1993 - 2003 của Bộ Tài nguyên và môi trường khẳng ñịnh: Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

ñã góp phần ñảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai Thông qua quy hoạch kế hoạch sử dụng ñất Nhà nước ñã thực hiện quyền ñịnh ñoạt về ñất ñai, nắm ñược qũy ñất ñai, ñảm bảo cơ sở pháp lý cho việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, gắn chuyển mục ñích sử dụng ñất với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, làm cơ sở ñể ñiều chỉnh chính sách ñất ñai tại mỗi ñịa phương, chủ ñộng dành quỹ ñất hợp lý cho phát triển các ngành, các lĩnh vực, góp phần thúc ñẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, vừa ñảm bảo ổn ñịnh các mục tiêu xã hội vùa ñáp ứng yêu cầu công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước Từng bước chủ ñộng dành quỹ ñất hợp lý cho xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kết cấu hạ tầng cho công nghiệp, dịch

vụ, ñô thị Qua công tác quy hoạch sử dụng ñất ñai, UBND các cấp nắm chắc ñược quỹ ñất ñai của ñịa phương mình, có dự tính ñược nguồn thu từ ñất ñai cho ngân sách

d Quy hoạch sử dụng ñất giai ñoạn từ năm 2003 ñến nay

ðể ñáp ứng yêu cầu của công cuộc ñổi mới ñất nước và những yêu cầu cấp bách của công tác quản lý ñất ñai trong tình hình mới, tại kỳ họp thứ tư Quốc hội khoá XI ñã thông qua Luật ñất ñai năm 2003 trong ñó ñã dành hẳn

10 ñiều (từ ñiều 21 ñến ñiều 30) ñể quy ñịnh về nguyên tắc, căn cứ, nội dung, thẩm quyền quyết ñịnh xét duyệt quy hoạch , kế hoạch, và ñiều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

Ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chắnh phủ ựã ban hành Nghị ựịnh số 181/2004/ Nđ-CP về thi hành Luật ựất ựai năm 2003 Liên quan ựến côngtác quy hoạch kế hoạch sử dụng ựất , Nghị ựịnh ựã dành chương III, từ ựiều 12 ựến ựiều 29 quy ựịnh cụ thể về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất các cấp để hướng dẫn các ựịa phương thi hành tốt Luật ựất ựai 2003 và Nghị ựịnh 181/2004/ Nđ - CP của Chắnh phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường ựã ban hành Thông tư số 30/2004/ TT - BTNMT ngày 01/11/2004 về việc hướng dẫn lập, ựiều chỉnh và thẩm ựịnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất; Quyết ựịnh số 04/2005/ Qđ - BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2005 ban hành quy trình lập và ựiều chỉnh quy hoạch sử dụng ựất, kế hoạch sử dụng ựất các cấp

Có thể nói, ựến giai ựoạn này hệ thống các văn bản pháp luật liên quan ựến công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng ựất của nước ta là tương ựối ựầy

ựủ, ựồng bộ và toàn diện nhất từ trước tới nay tạo ựiều kiện rất thuận lợi cho cho công tác quy hoạch , kế hoạch sử dụng ựất các cấp điều ựó khẳng ựịnh

sự quan tâm ựặc biệt của đảng và Nhà nước ựối với công tác quản lý Nhà nước về ựất ựai nói chung cũng như công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng ựất các cấp nói riêng

Tại kỳ họp thứ 5 Quốc hội khoá XI, Chắnh phủ ựã trình báo cáo quy hoạch sử dụng ựất ựến năm 2010 và kế hoạch sử dụng ựất ựến năm 2005 của

cả nước Năm 2006 Quốc hội khoá XI ựã thông qua nghị quyết số 57/2006/QH11 về kế hoạch sử dụng ựất 5 năm (2006 - 2010) của cả nước Theo TS Nguyên đình Bồng [21] quy hoạch sử dụng ựất ở nước ta ựược pháp luật quy ựịnh là một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về ựất ựai; việc tổ chức triển khai quy hoạch sử dụng ựất ở nước ta trong giai ựoạn 1994 ựến nay ựã cơ bản hoàn thành QHSDđ cả nước, QHSDđ cấp tỉnh; QHSDđ ựã góp phần tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng ựất ựai, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh trong quá trình công nghiệp hoá, hiện ựại hoá ựất nước

Tồn tại chủ yếu của quy hoạch sử dụng ñất ở nước ta là mới thực hiện chủ yếu ở mức ñộ khái quát, mang tính ñịnh hướng, còn thiếu chiến lược lâu dài, thiếu quy hoạch chi tiết; về phương pháp và quy trình thực hiện còn nhiều bất cập chưa có quy trình QHSDð mang tính ñặc thù ñối với ñô thị; sự phối hợp giữa quy hoạch sử dụng ñất với các quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế

- xã hội các cấp, quy hoạch các ngành chưa ñồng bộ, ñặc biệt là quy hoạch chi tiết ñô thị Do những nguyên nhân trên nên chất lượng và tính hiệu quả

QHSDD ñược ñánh giá thấp, QHSDD “ treo” còn tồn tại phổ biến

2.2 Tổng quan về giá ñất

2.2.1 Khái niệm về giá ñất

Theo Các Mác, giá ñất là do ñịa tô ñược tư bản hóa, tức là ñộ màu mỡ chênh lệch, ngay ñất xấu nhất cũng có ñịa tô ðịa tô thuộc về người sử dụng ñất tức là quyền của người sử dụng dất

Có một số quan niệm không có giá ñất vì ñất ñai là do thiên nhiên ban tặng, không do lao ñộng tạo ra nên không có giá trị Nhưng một số quan niệm cho rằng có giá ñất vì ñất ñược ñưa ra thị trường ñể mua, bán

Giá ñất là khả năng sinh lợi của ñất không phải từ bản thân ñất ñai Trong thời ñại ngày nay, chỗ ñất nào có khả năng sinh lợi nhiều thì giá ñất cao Khả năng sinh lợi là tổng hợp không chỉ biểu hiện bằng tiền tệ mà còn môi trường, môi sinh, khả năng huy ñộng nguồn lao ñộng ñể phát triển kinh tế… các nhà lý luận học còn lấy lợi nhuận/vốn (phương pháp thu nhập) hay lợi nhuận/lãi suất ngân hàng (phương pháp lợi nhuận) ñể xác ñịnh giá ñất

Trên thực tế, giá ñất ñược hình thành trên thị trường trong những trường hợp nhất ñịnh nhà nước sẽ quy ñịnh giá ñất ñể áp dụng: thu thuế nhà ñất, thu

lệ phí trước bạ ñất, còn thu một số loại khác như: mua, bán ñất qua mua, bán ñất nhà nước thu thuế giá trị gia tăng hoặc thuế thu nhập về ñất ñai trên

cơ sở giá thị trường

Như vậy, giá ñất là sự biểu hiện bằng tiền của các quyền và lợi ích thu ñược từ ñất ñai

2.2.2 Các loại giá ñất

a Giá trị thị trường

Giá trị thị trường của ñất là giá ñược thị trường, xã hội xác nhận và ñược biểu hiện bằng giá cả của ñất ñai; là giá trung bình tại một thời ñiểm nhất ñịnh, ñịa ñiểm nhất ñịnh, thị trường nhất ñịnh

Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai

và cạnh tranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán

Giá trị thị trường là mức giá sẽ ñược mua bán trên thị trường và ñược biểu hiện bằng giá cả, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, ñộc lập, trong ñiều kiện thương mại bình thường

Giá trị thị trường của một thửa ñất là giá có thể thực hiện cao nhất của thửa ñất ñó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong những ñiều kiện thị trường xác ñịnh Trên thực tế, việc mua bán diễn ra sòng phẳng, bên mua và bên bán ñều tự nguyện, ñược thông tin ñầy ñủ về thị trường và tài sản, nên giá thị trường thường không phải chịu tác ñộng bất kỳ

sự kích ñộng quá mức nào

b Giá cả, giá cả thị trường

Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, ñồng thời biểu hiện tổng hợp các quan hệ kinh tế như cung – cầu hàng hóa, tích lũy – tiêu dùng Giá trị là lượng tiêu hao lao ñộng nói chung kết tinh cho hàng hóa Số lượng lao ñộng ñó lớn hay nhỏ không thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong ñiều kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao ñổi mà biểu hiện ra bằng tiền

tệ Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao ñổi Do ñó giá

cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết ñịnh Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không có nghĩa

là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp cùng nhất trí với nhau Trong thực tế giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn không nhất trí là thường xuyên Nếu cung thấp hơn cầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị Ngược lại, nếu cung vượt quá cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị

Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản thân hàng hóa, giá trị của ñồng tiền (tiền, vàng) và quan hệ cung – cầu về hàng hóa Giá cả ñược quy ñịnh chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dưới tác ñộng của quy luật kinh tế tự phát, trước hết là của quy luật giá trị Trong nền kinh tế sản xuất hàng hóa giản ñơn, giá cả biến ñộng xoay quanh giá cả sản xuất Giá cả thị trường xoay quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trường)

Giá cả thị trường, giá cả hàng hóa và dịch vụ ñược hình thành trên thị trường; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu sự tác ñộng của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung– cầu Giá cả thị trường lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung– cầu chung và quan hệ cung cầu của từng loại hàng, từng lúc, từng nơi Giá trị hàng hóa và dịch vụ là cơ sở khách quan của giá cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trường mới hình thành giá cả và mới có thể xác ñịnh ñược tương ñối sát ñúng với giá trị của chúng Giá cả thị trường là tín hiệu của thị trường, tín hiệu của mối quan hệ (cân ñối hay không cân ñối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung và giữa cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất ñịnh, trong một thời gian

và ở một ñịa ñiểm nhất ñịnh; hơn nữa, ñó không phải là tín hiệu của bất cứ một loại cầu nào, như nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lý mà là tín hiệu của cầu có khả năng thanh toán của xã hội ñối với sản phẩm Giá cả thị trường có tác dụng hướng dẫn người sản xuất, kích thích cải tiến kỹ thuật, cải tiến quản

lý nhằm tăng năng suất lao ñộng, cải tiến quản lý lưu thông, nâng cao chất lượng hàng hóa, dịch vụ, phục vụ tốt người tiêu dùng và thu lợi nhuận cao

c Giá trị sử dụng

ðối với ñất ñai, trong cùng một thời ñiểm một thửa ñất có thể ñược sử dụng vào nhiều mục ñích khác nhau, trong số các mục ñích ñó, bao giờ cũng phải xác ñịnh một mục ñích sử dụng chính– gọi là mục ñích sử dụng xác ñịnh Mục ñích sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó ñược xác ñịnh căn

cứ vào mục ñích ñầu tư của người sử dụng ñất Ở Việt Nam mục ñích sử dụng chính của mảnh ñất xác ñịnh là mục ñích sử dụng ñất ñược xác ñịnh trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, hay trong quyết ñịnh giao ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Các mục ñích sử dụng khác của thửa ñất ñó do các yếu tố khách quan tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng Trong

lý thuyết kinh tế các yếu tố kinh tế vẫn thường gọi chúng là giá trị tiềm năng

d Giá trị trao ñổi

Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao ñổi của một mảnh ñất và giá trị thị trường của chính mảnh ñất ñó làm một Thông thường giá trị trao ñổi ñược xác ñịnh căn cứ vào giá cho thuê một thửa ñất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê một mảnh ñất khác có các ñặc ñiểm và tiện ích tương tự như thửa ñất chủ thể

e Giá trị bảo hiểm

Giá trị bảo hiểm ñược xác ñịnh trên cơ sở giá thị trường của thửa ñất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp ñồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữu thửa ñất (người ñược bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm

f Giá trị thế chấp

Giá trị thế chấp của thửa ñất ñược xác ñịnh căn cứ giá thị trường của thửa ñất Tùy theo các thửa ñất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không có giá trị thế chấp Thông thường và phần lớn các thửa ñất ñều có giá trị thế chấp Những thửa ñất không ñược quyền trao ñổi vì một lý do ràng buộc nào ñó thì thửa ñất ñó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp

g Giá cho thuê

Giá cho thuê ñất ñai chính là số tiền mà người ñi thuê phải trả cho chủ ñất

trong suốt thời gian thuê ñất Tùy theo hợp ñồng cho thuê ñất mà giá cho thuê ñược xác ñịnh ngay từ khi cho thuê hay xác ñịnh theo từng thời ñiểm Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa ñất và mức lãi suất mà người chủ sử dụng ñất yêu cầu

2.2.3 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá ñất và giá ñất ở

Trong giai ñoạn hiện nay, giá ñất và ñịnh giá ñất là vấn ñề ñược quan tâm

và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác ñịnh cơ sở hình thành giá ñất là một nhân tố cực kỳ quan trọng ñể ñịnh giá ñất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của ñất là do quá trình lao ñộng, sản xuất, ñầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở ñể hình thành giá ñất là do các yếu tố chính như: ñịa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu [3]

a ðịa tô

ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất Trong chế ñộ chiếm hữu nô lệ, ñịa tô là do lao ñộng của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do tạo ra Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm ñọat Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế ñộ tư hữu về ruộng ñất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại ñịa tô Chủ nghĩa tư bản có các loại ñịa tô: ñịa tô chênh lệch, ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của ñịa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế ñể hình thành ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại ñịa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với ñịa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

ðịa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân, thu ñược trên những ruộng ñất tốt và trung bình; là cơ sở chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung của nông phẩm (ñược quyết ñịnh bởi ñiều kiện sản xuất) và giá

cả sản xuất cá biệt trên ruộng ñất tốt và trung bình Có hai loại ñịa tô chênh

lệch, gồm: ñịa tô chênh lệch I và ñịa tô chênh lệch II [3]

- ðịa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu ñược do canh tác trên những ruộng ñất có ñiều kiện tự nhiên thuận lợi: ñộ màu mỡ cao, gần nơi tiêu thụ, gần ñường giao thông ðịa tô chênh lệch I thuộc về chủ sử dụng ñất

- ðịa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu ñược do khả năng ñầu tư thâm canh ñem lại Sự xuất hiện của loại ñịa tô này chính là sự ñầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh ñất nên kết quả thu ñược khác nhau ðịa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng ñất

có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên ðịa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau:

ðối với ñất xây dựng ñịa tô do vị trí thửa ñất quyết ñịnh, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả cho nhà thuê ñất ñể xây dựng ðặc ñiểm của loại ñịa tô này

là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn ðịa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào ñất không ngừng tăng lên

b Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá ñất

có thể thay ñổi, vì ñịa tô vận ñộng ñộc lập với giá ñất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của ñịa tô với giá ñất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua ñất giảm

ñi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua ñất tăng nên Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do ñó giá ñất ngày càng tăng, việc kinh doanh ñất ñai luôn có lãi Người bán ñất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở ñể xác ñịnh giá ñất Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở nông thôn hay thành thị Như vậy lãi xuất ngân hàng chỉ quyết ñịnh giá ñất ñai nói chung, chứ không quyết ñịnh giá ñất ñô thị cao hơn giá ñất nông nghiệp [15] Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá ñất,với

ðịa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt

mối tương quan giữa ñịa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học ñã tổng kết và ñưa ra công thức xác ñịnh giá ñất:

Trong nền kinh tế thị trường, khả năng sinh lời quyết ñịnh ñến giá ñất

do vậy ñịa tô không chỉ biểu hiện bằng tiền tệ mà ñịa tô là sự tổng hợp về lợi ích chính trị, kinh tế, xã hội, môi trường

c Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác ñộng lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp ñến giá ñất và làm cho giá ñất luôn biến ñộng

Hình 1 ðồ thị cung và cầu ñất ñai

Theo hình 2.1, ñường cung và cầu ñất ñai cắt nhau tại ñiểm E là ñiểm cân bằng Khi các nhân tố khác thay ñổi, dẫn ñến sự chuyển dịch của ñường cung và cầu, ñiểm cân bằng cũng thay ñổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì ñường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, ñiểm cân bằng dịch chuyển

từ E sang E’, nếu cung không ñổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1

Quan hệ cung - cầu trong thị trường ñất ñai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn ñề này có ý nghĩa ñặc biệt trong ñịnh giá ñất bởi vì khả năng cung về ñất ñai trên thị trường luôn cố ñịnh về không gian, vì ñất ñai không thể di chuyển ñược từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không ñều giữa các ñịa phương do do các yếu tố: ñiều kiện phát triển, vị trí

ðịa tô Giá ñất = Lãi suất ngân hàng

Q

D0

Q1

S P0

ñịa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút ñầu tư

ðể phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải

sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả ñể ñiều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thể ñiều tiết giá ñất thông qua việc ñiều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu ñược xem như hàm số của giá Theo Luật ñất ñai 2003, hiện ở nước

ta có hai loại giá ñất ñược xác ñịnh căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước quy ñịnh và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá ñất do nhà nước quy ñịnh phải bám sát giá thị trường Trong mối quan

hệ giữa nhà nước với người sử dụng ñất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường ñể tính giá của thửa ñất (công tác ñấu giá QSDð)

Hình 2 ðồ thị cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn

Hình 2.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết ñịnh giá của ñất trong thời gian ngắn ðồ thị cung S là một ñường thẳng ñứng nghĩa là số lượng ñất là cố ñịnh, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra ñất Do vậy, giá của nó thay ñổi theo nhu cầu của từng ñịa phương Khi ñồ thị cầu tăng lên từ ñiểm D lên D1, thì giá tăng từ ñiểm G lên G1

Mặc dù tổng cung của ñất ñai là cố ñịnh, nhưng lượng cung của một loại ñất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc ñiều chỉnh cơ cấu giữa các loại ñất

2.2.4 ðặc trưng cơ bản của giá ñất

- Giá ñất ñược hình thành là một quá trình lâu dài ðất ñai không phải do lao ñộng làm ra, mà lao ñộng tác ñộng vào ñất ñai biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào ña mục ñích ðất ñai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá ñất càng tăng lên Việc ñầu tư của xã hội ñể làm tăng giá trị của ñất phần lớn là ñầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

- Giá ñất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của ñất hoặc hiệu quả của vốn ñầu tư Do ñất ñai là sản phẩm phi lao ñộng, bản thân nó không có giá trị nên giá cả ñất ñai cao hay thấp quyết ñịnh bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp

- Giá ñất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu xã hội (ngày càng tăng) vì khả năng cung về mặt tự nhiên ít thay ñổi và có giới hạn

- Giá ñất chứa ñựng yếu tố ñịa phương – vùng – cục bộ và tính cá biệt của giá ñất là lớn hơn nhiều so với hàng hóa thông thường khác vì nó phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số Giá ñất ở Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh cao hơn so với giá ñất của các tỉnh khác trong cả nước Giá ñất ở ñô thị cao hơn so với giá ñất ở nông thôn

- Giá ñất luôn có xu hướng tăng cao vì diện tích ñất có hạn, dân số ngày càng tăng Do tính khan hiếm của ñất ñai trong khi nhu cầu về ñất ñể phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu ngày càng tăng không ngừng nên yêu cầu

về ñất tiếp tục tăng theo, nên giá ñất có xu hường ngày càng tăng

- Giá ñất bị chi phối bởi mục ñích sử dụng và hiệu quả kinh tế trong sử dụng ñất Giá ñất nông nghiệp thấp hơn giá ñất phi nông nghiệp do hiệu quả kinh tế từ sản xuất nông nghiệp thấp Giá thửa ñất ở mặt ñường phố có vị trí kinh doanh thuận lợi có giá cao hơn so với thửa ñất trong ngõ không có khả năng kinh doanh

- Yếu tố chủ quan tác ñộng ñến giá ñất mạnh và hiệu quả hơn so với giá

cả thông thường, do thị trường ñất ñai không hoàn thiện

2.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất

Giá ñất là kết quả tổng hợp các yếu tố cấu thành trong mối quan hệ hữu

cơ với nhau Mặc dù có nhiều yếu tố, song có thể quy về một số nhóm yếu tố

có ảnh hưởng trực tiếp ñến giá ñất, cụ thể như sau:

a Chính sách của Nhà nước

- Chính sách ñất ñai và các yếu tố pháp luật:

ðể thực hiện nhiệm vụ quản lý ñất ñai nhằm “thống nhất quản lý toàn

bộ ñất ñai theo qui hoạch và pháp luật, bảo ñảm sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả”, Nhà nước sử dụng hệ thống công cụ chính sách bao gồm: chính sách giá ñất; chính sách qui ñịnh các quyền của người sở hữu, người sử dụng ñất; chính sách chuyển dịch các quyền sử dụng ñất; chính sách khuyến khích ñầu tư; chính sách thuế v.v hệ thống các công cụ này có quan hệ mật thiết và

bổ sung cho nhau ñể thực thi quản lý nhà nước về ñất ñai, nhằm quản lý chặt chẽ, sử dụng ñất tiết kiệm có hiệu quả

Với chính sách cho phép chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng ñất Nhà nước thừa nhận

sự hoạt ñộng tất yếu của thị trường bất ñộng sản, ñất ñai không những ñược xem như là một tư liệu sản xuất ñặc biệt không thể thay thế ñể tiến hành sản xuất nông nghiệp mà còn ñược xem như một loại “hàng hoá” ñặc biệt có thể mua bán trên thị trường, tạo ñiều kiện thuận lợi cho việc nâng cao hiệu quả sử dụng ñất, ngoài ra còn giữ ñược sự ổn ñịnh của thị trường ñất ñai

Nhà nước thông qua chính sách thuế nhằm khuyến khích hoặc hạn chế sản xuất kinh doanh, ñầu tư, tác ñộng ñến hiệu quả sử dụng ñất Thực tế một

số nước không thực hiện thu thuế ñất, thuế thu nhập từ ñất, do ñó khuyến khích mua bán ñất

- Chính sách phát triển kinh tế của Nhà nước:

Khi Nhà nước ñưa ra chính sách phát triển kinh tế của ñất nước cũng ñồng thời là sự tăng nhu cầu sử dụng ñất ñai vào các mục ñích; sự phát triển kinh tế cũng ñồng thời là sự tăng nhu cầu sử dụng ñất ñối với các ngành kinh

tế công nghiệp, thương mại, dịch vụ Sự tăng trưởng này ñòi hỏi phải chuyển dịch ñất ñang sử dụng vào mục ñích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp sang

sử dụng vào mục ñích công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch v.v làm gia tăng các quan hệ giao dịch ñất ñai, giao dịch bất ñộng sản trên thị trường bất ñộng sản dẫn ñến giá ñất có sự biến ñổi theo xu hướng tăng lên

b Nhân tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng ñối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng ñến ñịa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo ñuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn ñịnh kinh tế, tất cả vật

tư dân dụng ñều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà ñi ñến ổn ñịnh

* Quan hệ cung cầu

Quan hệ cung cầu là yếu tố ảnh hưởng mạnh mẽ ñến sự biến ñộng của giá ñất Cung và cầu ảnh hưởng ñến giá ñất thông qua tương quan giữa chúng

và thông qua sự co dãn của chúng Quan hệ cung cầu về ñất luôn mang tính không gian và thời gian, trong ñó tính chất vùng là tính ñặc thù của giá ñất; bởi vậy khả năng cung về ñất ở một vùng mang tính ổn ñịnh về cả số lượng lẫn vị trí, do không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác, từ vị trí này sang vị trí khác Nhưng cầu về sử dụng ñất và cầu có khả năng thanh toán thì

có tính ổn ñịnh tương ñối theo từng vùng Sự chuyển hoá cầu ra khỏi vùng có nhưng không nhiều mà phần lớn là mở rộng vùng Do ñó, giá ñất có sự chênh lệch lớn giữa các vùng, các ñịa phương

Kinh tế học ñã chỉ ra rằng, cung về ñất ñai là một ñường thẳng ñứng, còn cầu về ñất ñai có xu hướng vận ñộng lên trên và sang bên phải của ñồ thị biểu diễn quan hệ cung cầu về ñất Bởi vì, hàng hoá ñất do thiên nhiên tạo ra

mà con người không có khả năng mở rộng theo ý muốn của mình và có tính

khan hiếm Trên thực tế, xu hướng cầu về ñất ngày càng tăng do dân số tăng, sản xuất, kinh tế xã hội ngày càng phát triển v.v song cung về ñất lại có hạn, dẫn ñến giá ñất có chiều hướng tăng lên

* Tình trạng phát triển kinh tế

Một trong những chỉ tiêu trọng yếu ñể ñánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng ñầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về ñất không ngừng mở rộng khiến giá ñất tăng lên Từ

sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến ñộng về yêu cầu ñối với ñất, thấy rằng xu thế biến ñộng về nhu cầu ñất ñại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế

* Mức ñộ dự trữ và ñầu tư

Mức ñộ dự trữ và mức ñộ ñầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là

dự trữ tăng trưởng thì ñầu tư cũng tăng tương ứng ðây là nguyên lý "tính thống nhất giữa dự trữ và ñầu tư" trong kinh tế học Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức ñộ dự trữ và ñầu tư ñối với giá ñất, có thể khái quát bằng

sự phân tích ảnh hưởng của mức ñộ dự trữ ñối với mức giá ñất

Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ và nguyện vọng dự trữ quyết ñịnh Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh Nhìn từ góc ñộ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà ñất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản khác, cho nên khi các gia ñình thông thường mua ñất phải qua một thời kỳ tích cóp khá dài Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có khả năng có ñủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà Cho nên, mức ñộ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia ñình và sự biến ñộng giá cả trong thị trường nhà ñất là liên quan mật thiết với nhau Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch;

trong khi tỷ lệ dự trữ ñang cao liên tục, nếu ñột nhiên xuống thấp, ñó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà ñất, lúc ñó giá ñất sẽ tăng vọt

* Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ

Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho nên ở ñây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt ñối với thị trường ñất ñai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu ñộng trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn ñến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, ñặc biệt việc mua nhà ñất có thể bảo tồn ñược giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà ñất tăng lên, thúc ñẩy giá ñất tăng lên không ngừng

* Trình ñộ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

Theo ñà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn ñề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn ñến tăng nhu cầu về ñất ñai làm cho giá cả ñất ñai của khu vực ñó tăng

* Biến ñộng vật giá

Sự biến ñộng của vật giá ảnh hưởng thiết thân ñến từng người Tài sản nhà ñất càng ở trong thời kỳ vật giá biến ñộng càng thể hiện ñược tính bảo ñảm giá trị, cho nên biến ñộng vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà ñất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá ñất cũng càng cao, chúng cùng chung xu thế "nước lên thuyền lên" ðiều cần nói rõ là: giá nhà ñất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương ñối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ ñi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá ñất còn xuống thấp ðiều ñó mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung không ñủ cầu trên thị trường nhà ñất ñô thị ñối với giá ñất

* Mức lãi suất

Một trong những ñặc ñiểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà ñất là hạn

ngạch lưu thông lớn, cho nên việc ñầu tư hoặc mua bán nhà ñất có liên quan ñến ñồng vốn có thể sử dụng Do thu nhập của nhà ñầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc ñem tài sản nhà ñất thế chấp ñể có khoản vay Do ñó nhà ñầu

tư hoặc nhân viên ñịnh giá ñất ñai phải luôn luôn nắm ñược tình hình vốn ñầu

tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, ñặc biệt là nắm tình hình về biến ñộng mức lãi suất

Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng có tính toàn cục ñối với mức giá ñất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những nhân tố ñó phát sinh sự khác nhau giữa các ñịa phương và các quốc gia về mức giá ñất Còn sự khác nhau về giá ñất giữa các khu vực trong cùng một ñịa phương, giữa các thửa ñất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt Do ñó cần phân tích thêm một bước ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt

Cụ thể, vị trí góc phố sẽ có ưu thế nhất vì ở vị trí này thửa ñất có những thuận lợi về giao thông (lợi thế tiếp cận tại mảnh ñất), môi trường (sáng sủa, thoáng ñãng v.v.), có thể kiến trúc công trình theo ý muốn, ñảm bảo thẩm mỹ của

công trình; do ñó, thửa ñất ở vị trí này có giá trị cao và giá ñất cao hơn các vị trí khác trong cùng một ñường phố

Như vậy, ñất cùng mục ñích sử dụng, có vị trí khác nhau thì ñất ở vị trí thuận lợi cho mục ñích sử dụng ñó giá ñất cao nhất

* ðiều kiện cơ sở hạ tầng

Giá trị của ñất ñai còn phụ thuộc vào ñiều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật;

hệ thống ñường, hệ thống cung cấp ñiện, hệ thống cấp, thoát nước nước mà tốt thì giá trị của ñất tại khu vực này sẽ cao hơn nhiều những khu vực ñất có

cơ sở hạ tầng thấp kém Hoặc khu ñất ñược toạ lạc tại những khu vực có ñiều kiện cơ sở hạ tầng xã hội tốt như: trường học, bệnh viện, công viên, khu thể thao, khu dân cư tập trung có dân trí cao và các khu dịch vụ công cộng khác v.v ảnh hưởng trực tiếp ñến ñời sống, vật chất, tinh thần, ảnh huởng ñến hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ của con người thì giá ñất sẽ cao hơn so với những nơi khác có ñiều kiện hạ tầng xã hội thấp kém

* Chất lượng môi trường

Chất lượng môi trường ảnh hưởng ñến giá ñất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các ñiều kiện môi trường tự nhiên như: ñịa chất, ñịa thế, ñộ dốc, hướng gió, không khí, ñộ ô nhiễm tiếng ồn cho ñến các ñiều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình ñộ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực

* Nhân tố quy hoạch

Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá ñất, chủ yếu có tính chất sử dụng ñất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những ñiều kiện hạn chế sử dụng ñất

Mức ñộ ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng ñất chức năng khác nhau trong ñô thị Ví dụ như khu nhà ở thì ñặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì ñặc biệt chú trọng ñến môi trường kinh doanh

và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì ñặc biệt chú trọng ñến giao thông

vận tải và các ñiều kiện cung ứng nước ñiện

d Nhân tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu ñến giá ñất có mối liên quan mật thiết với mật

ñộ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia ñình

* Mật ñộ nhân khẩu

Mật ñộ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu ñối với ñất tăng vì thế giá ñất tăng lên Ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá ñất ở thành thị năm 1956 ~ 1960 là 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%, còn ở Mỹ năm 1956 năm 1966, tỷ lệ biến ñộng giá cả ñất chỉ là 5,5 ~ 6,9% Nguyên nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là nước có mật ñộ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển, tốc ñộ phát triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật ñộ nhân khẩu thấp, tỷ

lệ tăng nhân khẩu so với Nhật là thấp, yêu cầu ñất không căng thẳng như Nhật Bản, do ñó mức tăng giá ñất tương ñối nhỏ [15]

* Tố chất nhân khẩu

Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình ñộ ñược giáo dục và

tố chất văn hóa của nhân khẩu Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn ñến giá cả ñất nhà ở Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn ñịnh môi trường tốt ñẹp, do ñó về tâm lý tạo ñược ấn tượng tốt ñẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu ñối với loại này nên thúc ñẩy giá ñất tăng lên

* Cấu thành nhân khẩu gia ñình

Do sự thay ñổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của

ñô thị hóa, kết cấu gia ñình ngày càng nhỏ ðại gia ñình truyền thống tam ñại,

tứ ñại ñồng ñường dần dần bị thay thế bằng gia ñình nhỏ lấy ñôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay ñổi kết cấu nhân khẩu gia ñình này sẽ làm tăng nhu cầu ñối với nhà ở một cách tương ứng ðồng thời, nhu cầu ñối với căn hộ

khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ ñó giá ñất dùng ñể xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng

e Nhân tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn ñịnh có ảnh hưởng rất lớn ñối với giá ñất Nhân

tố xã hội ảnh hưởng ñến giá ñất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn ñịnh chính trị, an ninh xã hội, ñầu cơ vào nhà ñất và ñô thị hóa

* Trạng thái ổn ñịnh chính trị

Tình trạng ổn ñịnh chính trị là tình trạng ổn ñịnh của cục diện chính trị trong nước Cục diện chính trị ổn ñịnh, thì việc ñầu tư vào tài sản nhà ñất sẽ ñược vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về ñúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà ñầu tư lớn kéo theo giá ñất tăng lên Ngược lại thì giá ñất sẽ rớt xuống

* An ninh xã hội

Nhân tố này ảnh hưởng ñến giá ñất rõ và dễ thấy Bất luận là khu nhà ở

hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn,

vì vậy họ sẵn sàng ñầu tư, mua bán, cư trú, do ñó kéo theo giá ñất tăng lên Ở mức ñộ nào ñó mà nói, ñây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn ñịnh cục diện chính trị

* ðầu cơ nhà ñất

ðầu cơ nhà ñất là hành vi người ñầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến ñộng của giá cả nhà ñất ñể thu ñược siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hưởng ñột xuất ñến mức giá ñất, ñặc biệt là mức giá ñất thị trường Khi ñất cung không ñủ cầu, do người ñầu cơ tranh mua mà ñợi giá lên cao, khi ñất cung nhiều hơn cầu, do người ñầu cơ bán tháo làm cho ñất rớt giá [15]

* Tiến trình ñô thị hóa

Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc ñẩy quá trình ñô thị hóa Những khu vực có trình ñộ công nghiệp hóa hoặc ñô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích ñất của thành phố nói chung là không ñổi,