Việc đầu tư như vậy cũng góp phần nhiều vào việc phát triển kinh tế nhưng để đạt được hiệu quả tốt nhất thì việc quản lý, phân bổ để giao đất hay cho thuê đất đối với các chủ đầu tư cần
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM
BÀI TIỂU LUẬN MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI
ĐỀ TÀI: XÁC ĐỊNH VÀ PHÂN TÍCH VỐN CỦA CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN LÀ CĂN CỨ GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT – ĐỀ XUẤT
GVHD : Cô Phan Thị Hương Giang Nhóm thực hiện : Nhóm 12
Trang 2DANH SÁCH NHÓM 12
Trang 3MỤC LỤC
I PHẦN MỞ ĐẦU: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI 1
1 Lý do chọn đề tài 1
2 Mục tiêu nghiên cứu 2
3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2
3.1 Đối tượng nghiên cứu 2
3.2 Phạm vi nghiên cứu 2
4 Cơ sở phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 2
4.1 Phương pháp luận nghiên cứu 2
4.2 Phương pháp nghiên cứu 2
5 Đóng góp của đề tài 3
6 Kết cấu đề tài 3
II PHẦN NỘI DUNG: XÁC ĐỊNH VÀ PHÂN TÍCH VỐN CỦA CHỦ ĐẦU TƯ LÀ CĂN CỨ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT 3
1 Quy định chung của pháp luật về căn cứ giao đất, cho thuê đất 3
1.1 Khái niệm 3
1.2 Căn cứ giao đất, cho thuê đất 3
1.2.1 Điều kiện chung 3
1.2.2 Điều kiện riêng 4
1.2.2.1 Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư 4
1.2.2.2 Điều kiện đối với chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất 5
1.3 Hình thức giao đất, cho thuê đất 5
1.3.1 Giao đất 5
1.3.2 Cho thuê đất 5
1.4 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất 6
1.4.1 Trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, thuê đất 6
1.4.2 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất 6
1.4.3 Trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án 7
1.4.4 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất 7
1.5 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất 7
1.6 Thời hạn sử dụng, cho thuê đất 8
2 Điều kiện về vốn của chủ đầu tư là căn cứ giao đất, cho thuê đất 8
2.1 Năng lực tài chính 9
2.1.1 Điều kiện về vốn của chủ đầu tư (vốn hiện có) 9
2.1.2 Điều kiện về khả năng huy động vốn 11
2.1.3 Ưu điểm và nhược điểm về năng lực tài chính của chủ đầu tư 12
Trang 42.2 Ký quỹ 13
3 Đề xuất gợi ý 15
III KẾT LUẬN 16
TÀI LIỆU THAM KHẢO 17
Trang 5I PHẦN MỞ ĐẦU: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI
1 Lý do chọn đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của mỗi quốc gia Đất nước ngày càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho những nhu cầu sinh hoạt ăn ở, hệ thống giao thông, các công trình, dịch vụ thể dục thể thao, văn hóa xã hội hoặc đầu tư
để mở rộng các khu chung cư, đô thị,… ngày một tăng, nhưng đất đai thì khan hiếm Chính vì lẽ đó, cần phải nắm rõ được vai trò của đất đai đặc biệt là trong lĩnh vực phát triển kinh tế - xã hội để có thể phân bổ sử dụng cũng như quản lý nguồn tài nguyên đất một cách hiệu quả và hợp lý
Đất đai hiện nay không chỉ sử dụng để xây dựng nhà ở, hay phục vụ các nhu cầu chăn nuôi, trồng trọt mà còn được các cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước đầu tư để thực hiện các dự án đầu tư nhằm mục đích tối đa hóa lợi nhuận Việc đầu tư như vậy cũng góp phần nhiều vào việc phát triển kinh tế nhưng để đạt được hiệu quả tốt nhất thì việc quản lý, phân bổ để giao đất hay cho thuê đất đối với các chủ đầu tư cần được quy định rõ ràng, hợp lí và những chủ thể này cũng cần phải có những điều kiện nhất định, trong đó điều kiện về vốn của nhà đầu tư sẽ là một trong những căn cứ để Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
Thực tế cho thấy các quy định về vốn của chủ đầu đầu tư trong thực tế áp dụng vẫn còn gặp nhiều sai sót, bất cập, làm cho mối quan hệ người sử dụng đất và cơ quan nhà nước ngày càng căng thẳng và việc quản lý sử dụng đất vẫn chưa thật sự hiệu quả
Để khắc phục tình trạng trên thì Luật đất đai 2013 đã bổ sung thêm các điều khoản quy định về điều kiện vốn đầu tư tối thiểu của nhà đầu tư nhằm kiểm soát năng lực tài chính của nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư nhằm hạn chế và khắc phục tồn tại trong thời gian qua khi không ít các dự án đầu tư được Nhà nước giao bị bỏ hoang hoặc chậm tiến
độ dự án và nguyên nhân phần lớn là do thiếu vốn
Nhận thấy được tầm quan trọng của vấn đề này, nhóm chúng tôi quyết định
nghiên cứu đề tài “Xác định và phân tích vốn của chủ đầu tư dự án là căn cứ giao
đất, cho thuê đất” Nhằm mục đích hiểu rõ hơn quy định của pháp luật về điều kiện
giao đất cho thuê đất đối với dự án đầu tư đặc biệt là điều kiện về vốn đối với chủ đầu
tư và thực tiễn áp dụng các quy định này Từ đó, đưa ra một số đề xuất, giải pháp góp phần hoàn thiện quy định của pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giao đất, cho thuê đất đối với dự án đầu tư nói riêng
Mặc dù đã tìm hiểu nghiên cứu kĩ, nhưng bài viết không thể tránh khỏi những sai sót, chúng tôi rất mong nhận được phản hồi từ người đọc để bài viết được hoàn thiện hơn, góp phần làm đa dạng hơn kho tư liệu trong lĩnh vực này
Trang 62 Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu lý luận và thực tiễn liên quan đến quy định của pháp luật về giao đất cho thuê đất đối với dự án đầu tư đặc biệt là điều kiện về vốn đối với chủ đầu tư dự án
để được Nhà nước giao đất cho thuê đất
- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất đối với dự
án đầu tư Việt Nam, góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai
3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1 Đối tượng nghiên cứu
- Một số vấn đề lý luận và nội dung các quy định pháp luật về giao đất cho thuê đất đối với dự án đầu tư Việt Nam, trong đó chủ yếu phân tích điều kiện về vốn đối với chủ đầu tư dự án để được Nhà nước giao đất cho thuê đất
- Đánh giá việc áp dụng pháp luật về giao đất cho thuê đất đối với dự án đầu tư Việt Nam, điều kiện về vốn đối với chủ đầu tư dự án để được Nhà nước giao đất cho thuê đất trong thời gian qua, những kết quả đã đạt được và những bất cập, hạn chế còn tồn tại
3.2 Phạm vi nghiên cứu
- Bài tiểu luận phân tích sơ lược quy định của pháp luật về giao đất cho thuê đất đối với dự án đầu tư Việt Nam, trong đó chủ yếu tập trung phân tích điều kiện về vốn đối với chủ đầu tư dự án để được Nhà nước giao đất cho thuê đất
- Về phạm vi thời gian: bài tiểu luận phân tích hệ thống pháp luật về giao đất cho thuê đất đối với dự án đầu tư Việt Nam, trong đó chủ yếu tập trung phân tích điều kiện
về vốn đối với chủ đầu tư dự án để được Nhà nước giao đất cho thuê đất từ khi có Luật Đất đai năm 2013 và các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề này
4 Cơ sở phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
4.1 Phương pháp luận nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu đề tài đặt ra, bài tiểu luận được nghiên cứu trên cơ sở phương pháp luận biện chứng duy vật và các phương pháp như phương pháp duy vật lịch sử được sử dụng để mô tả tiến trình phát triển của pháp luật về giao đất cho thuê đất đối với dự án đầu tư Việt Nam, điều kiện về vốn đối với chủ đầu tư trong điều kiện kinh tế xã hội của Việt Nam
4.2 Phương pháp nghiên cứu
Trang 7Phương pháp phân tích, đánh giá, tổng hợp dựa trên những tài liệu tham khảo, từ những quy định của pháp luật để phân tích và đưa ra đánh giá các quy định và thực tiễn thực hiện Tổng hợp những phân tích, đánh giá để đưa ra kết luận, đề xuất
- Phần 1: Quy định chung của pháp luật về căn cứ giao đất, cho thuê đất
- Phần 2: Điều kiện về vốn của chủ đầu tư là căn cứ giao đất, cho thuê đất
- Phần 3: Đề xuất
II PHẦN NỘI DUNG: XÁC ĐỊNH VÀ PHÂN TÍCH VỐN CỦA CHỦ ĐẦU
TƯ LÀ CĂN CỨ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
1 Quy định chung của pháp luật về căn cứ giao đất, cho thuê đất
1.1 Khái niệm
- Khái niệm giao đất: căn cứ vào khoản 7 Điều 3 Luật đất đai 2013, Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất
- Khái niệm cho thuê đất: căn cứ vào khoản 8 Điều 3 Luật đất đai 2013, Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất
1.2 Căn cứ giao đất, cho thuê đất
1.2.1 Điều kiện chung
Điều 52 Luật đất đai 2013 có quy định về điều kiện chung để xác định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
Trang 8- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
1.2.2 Điều kiện riêng
1.2.2.1 Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
Điều 58 Luật đất đai 2013, Điều 13 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư như sau:
- Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
- Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
- Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích
sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng
- Đối với dự án có vốn đầu tư trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển không thuộc trường hợp Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư thì trước khi xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư,
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi văn bản xin ý kiến của các Bộ theo quy định sau đây: + Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao đối với khu đất sử dụng tại đảo và
xã, phường, thị trấn biên giới;
+ Bộ Quốc phòng đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, trừ trường hợp đã xác định khu vực cấm theo quy định;
+ Bộ Công an đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích an ninh
Trang 9Bên cạnh đó nếu những dự án kể trên sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 58 của Luật Đất đai thì việc xin ý kiến các Bộ được thực hiện trước khi trình Thủ tướng Chính phủ
1.2.2.2 Điều kiện đối với chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
Điều 58 Luật đất đai, Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về kiện đối với chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
- Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai gồm:
+ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;
+ Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
+ Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước
- Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư: + Có vốn thuộc sở hữu của mình thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án sử dụng đất dưới 20 héc ta;
+ Không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
+ Khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác
- Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư: khoản 2 Điều 42 Luật đầu tư 2014 quy định phải đạt mức ký quỹ từ 1% đến 3% vốn đầu tư của dự án
- Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác
1.3 Hình thức giao đất, cho thuê đất
1.3.1 Giao đất
Điều 54, 55 Luật đất đai 2013 quy định về hình thức giao đất Có hai hình thức giao đất là giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất Đối với các dự án đầu tư thì chủ yếu được giao đất theo hình thức thu tiền sử dụng đất
1.3.2 Cho thuê đất
Trang 10Điều 56 Luật đất đai 2013 quy định về hình thức cho thuê đất Có hai hình thức cho thuê đất là thu tiền thuê đất hàng năm và thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Hình thức cho thuê đất đối với dự án đầu tư được quy định như sau:
- Đối với tổ chức kinh tế trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm và cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê
- Đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp nuôi trồng thủy, hải sản kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh được cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm
1.4 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất
1.4.1 Trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, thuê đất
Căn cứ vào khoản 1 Điều 68 NĐ 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự thẩm định
nhu cầu sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất:
- Người xin giao đất, thuê đất nộp hồ sơ thẩm định tại cơ quan tài nguyên và môi trường
- Đối với dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục thẩm định quy định tại Khoản này;
- Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất
- Thời hạn quy định tại điểm này không bao gồm thời gian làm thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện dự án đầu tư
- Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất
1.4.2 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
Căn cứ vào khoản 3 Điều 68 NĐ 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự giao đất,
cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá:
- Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân
Trang 11dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất;
- Người được giao đất, cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất nếu giao đất có thu tiền
sử dụng đất, nộp tiền thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất;
- Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người được giao đất
1.4.3 Trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án
Căn cứ vào khoản 4 Điều 68 NĐ 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự giao đất,
cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá để thực hiện dự án:
- Trong thời gian thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, chủ đầu
tư được tiến hành khảo sát, đo đạc để lập dự án đầu tư; cơ quan có thẩm quyền thẩm định nhu cầu sử dụng đất, điều kiện giao đất, cho thuê đất;
- Trong thời gian thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất không chờ đến khi hoàn thành giải phóng mặt bằng
1.4.4 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
Căn cứ vào khoản 5 Điều 68 NĐ 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự giao đất,
cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng không thông qua hình thức đấu giá:
- Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt, cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình
Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt;
- Tổ chức được đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất;
- Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá;
- Sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên
và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính
1.5 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất