Luận văn thạc sĩ nghiên cứu ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn thành phố hải phòng

Ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất tại thành phố Hải Phòng 63 3.3.1.. Xuất phát từ tình hình trên, việc nghiên cứu ñề tài: "Nghiên cứu ảnh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-

-

BÙI VĂN DUY

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN MỘT SỐ DỰ ÁN THEO QUY HOẠCH SỬ DỤNG ðẤT ðẾN GIÁ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-

-

BÙI VĂN DUY

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN MỘT SỐ DỰ ÁN THEO QUY HOẠCH SỬ DỤNG ðẤT ðẾN GIÁ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI

Mã ngành : 60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: TS ðỖ THỊ TÁM

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu

và kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược sử dụng ñể bảo vệ cho một học vị nào

Tôi cũng xin cam ñoan rằng mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn

Bùi Văn Duy

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ nhiệt tình, sự ñóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể ñã tạo ñiều kiện cho tôi hoàn thành bản luận văn này

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn GVC.TS ðỗ Thị Tám - Giảng viên

Bộ môn Quy hoạch ñất ñai, Khoa Quản lý ñất ñai, Trường ðại học Nông nghiệp

Hà Nội ñã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện ñề tài Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo trong Khoa Quản lý ñất ñai, Ban Quản lý ñào tạo, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường Hải Phòng; UBND quận Lê Chân, UBND huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng; các cấp chính quyền ñịa phương và bà con nhân dân các xã Hoa ðộng, Tân Dương, Dương Quan, Hoàng ðộng, Phả Lễ, huyện Thủy Nguyên và các phường Vĩnh Niệm, Kênh Dương, quận Lê Chân ñã giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài tại ñịa bàn

Tôi xin cảm ơn tới gia ñình và những người thân, các cán bộ, ñồng nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện ñề tài này

Một lần nữa, tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn

Bùi Văn Duy

1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

2 Mục ñích, yêu cầu của nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 2

4 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

4.1 ðối tượng nghiên cứu 3

1.1 Cơ sở lý luận về quy hoạch sử dụng ñất, dự án và giá ñất 4

1.1.1 Cơ sở lý luận về quy hoạch sử dụng ñất 4

1.1.2 Cơ sở lý luận của việc thực hiện dự án theo quy hoạch sử dụng ñất 15

1.1.3 Cơ sở lý luận về giá ñất 19

1.2 Cơ sở thực tiễn về ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất 23

1.2.1 Nghiên cứu tại tiểu bang Oregon, Hoa Kỳ 24

1.2.2 Nghiên cứu tại thành phố Melbourne, bang Victoria, Australia 29

1.2.3 Nghiên cứu tại Việt Nam 35

1.3 ðịnh hướng nghiên cứu của ñề tài 38

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40

2.1 Nội dung nghiên cứu 40

2.1.1 đặc ựiểm ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hải Phòng 40

2.1.2 Công tác quản lý Nhà nước về ựất ựai tại thành phố Hải Phòng giai ựoạn

2.1.3 Ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng ựất

ựến giá ựất tại thành phố Hải Phòng 40

2.1.4 đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quy hoạch sử dụng

ựất góp phần hạn chế những bất cập về giá ựất tại thành phố Hải Phòng 40

2.2 Phương pháp nghiên cứu 40

2.2.1 Phương pháp chọn ựiểm nghiên cứu 40

2.2.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 41

2.2.3 Phương pháp ựiều tra, thu thập số liệu sơ cấp 42

2.2.4 Phương pháp thống kê và xử lý số liệu 44

2.2.5 Phương pháp so sánh số liệu 44

3.1 đặc ựiểm ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hải Phòng 46

3.1.1 điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường 46

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế 48

3.1.3 Thực trạng các vấn ựề xã hội 49

3.1.4 đánh giá chung về ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 52

3.2 Công tác quản lý Nhà nước về ựất ựai tại thành phố Hải Phòng giai ựoạn

3.2.1 Tình hình quản lý Nhà nước về ựất ựai tại thành phố Hải Phòng giai ựoạn

3.2.2 Tình hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất sử dụng ựất tại

thành phố Hải Phòng giai ựoạn 2000 - 2013 57 3.2.3 Thực trạng triển khai các dự án sử dụng ựất tại thành phố Hải Phòng giai ựoạn 1994 - 2013 58

3.3 Ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng ñất

ñến giá ñất tại thành phố Hải Phòng 63

3.3.1 Khái quát về hai dự án sử dụng ñất trong phạm vi nghiên cứu 63

3.3.2 Ảnh hưởng của việc thực hiện dự án khu ñô thị mới Bắc sông Cấm ñến

3.3.3 Ảnh hưởng của việc thực hiện dự án khu ñô thị mới Hồ Sen - Cầu Rào 2

3.4 ðề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quy hoạch sử dụng ñất

góp phần hạn chế những bất cập về giá ñất tại thành phố Hải Phòng 95

2.1 Tại dự án khu ñô thị mới Bắc sông Cấm 98

2.2 Tại dự án khu ñô thị mới Hồ Sen - Cầu Rào 2 98

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1 Số mẫu theo loại ñất và vị trí bên trong, bên ngoài UGB 31

Bảng 1.2 Giá ñất bình quân bên trong, bên ngoài UGB giai ñoạn 1994 - 2004 32

Bảng 1.3 Tốc ñộ tăng giá ñất qua các năm bên trong, bên ngoài UGB 33

Bảng 2.1 Các tuyến ñường, phố vùng dự án Hồ Sen - Cầu Rào 2 42

Bảng 2.2 Số mẫu theo loại ñất trong, ngoài vùng dự án Bắc sông Cấm 43

Bảng 2.3 Số mẫu theo loại ñất trong, ngoài vùng dự án Hồ Sen - Cầu Rào 2 43

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng ñất thành phố Hải Phòng năm 2013 59

Bảng 3.2 Cơ cấu sử dụng ñất trong khu ñô thị mới Bắc sông Cấm 63

Bảng 3.3 Cơ cấu sử dụng ñất trong khu ñô thị mới Hồ Sen - Cầu Rào 2 65

Bảng 3.4 Biến ñộng giá ñất nông nghiệp quy ñịnh vùng dự án Bắc sông Cấm giai ñoạn 2006 - 2014 67

Bảng 3.5 Biến ñộng giá ñất ở quy ñịnh vùng dự án Bắc sông Cấmgiai ñoạn 2006 - 2014 69

Bảng 3.6 Biến ñộng giá ñất SXKD phi nông nghiệp quy ñịnh vùng dự ánBắc sông Cấm giai ñoạn 2006 - 2014 72

Bảng 3.7 Biến ñộng giá ñất nông nghiệp thực tế vùng dự án Bắc sông Cấm giai ñoạn 2006 - 2014 75

Bảng 3.8 Biến ñộng giá ñất ở thực tế vùng dự án Bắc sông Cấm giai ñoạn 2006 - 2014 78

Bảng 3.9 Biến ñộng giá ñất SXKD phi nông nghiệp thực tế vùng dự ánBắc sông Cấm giai ñoạn 2006 - 2014 80

Bảng 3.10 Biến ñộng giá ñất nông nghiệp quy ñịnh vùng dự ánHồ Sen - Cầu

Bảng 3.11 Biến ñộng giá ñất ở quy ñịnh vùng dự án Hồ Sen - Cầu Rào 2giai

ñoạn 2004 - 2014 86

Bảng 3.12 Biến ñộng giá ñất SXKD phi nông nghiệp quy ñịnh vùng dự án

Hồ Sen - Cầu Rào 2 giai ñoạn 2004 - 2014 88

Bảng 3.13 Biến ñộng giá ñất nông nghiệp thực tế vùng dự ánHồ Sen - Cầu

Rào 2 giai ñoạn 2004 - 2014 90

Bảng 3.14 Biến ñộng giá ñất ở thực tế vùng dự án Hồ Sen - Cầu Rào 2giai

ñoạn 2004 - 2014 91

Bảng 3.15 Biến ñộng giá ñất SXKD phi nông nghiệp thực tế vùng dự ánHồ

Sen - Cầu Rào 2 giai ñoạn 2004 - 2014 93

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Sự mở rộng của một thành phố thống nhất với UGB 25

Hình 1.2 Sự mở rộng của một thành phố không thống nhất với UGB 27

Hình 1.3 Giá ñất trung bình cho mỗi mẫu Anh trên khoảng cách ñến UGB 28

Hình 1.4 Giá ñất trung bình (USD/m2) theo khoảng cách (km) từ trung tâm

thành phố ñến bên trong, bên ngoài UGB 34

Hình 3.1 ðường Vành ñai II trên ñất nông nghiệp vùng dự án Bắc sông Cấm 69

Hình 3.2 Biến ñộng giá ñất ở quy ñịnh vùng dự án Bắc sông Cấm giai ñoạn

2006 - 2014 71

Hình 3.3 Biến ñộng giá ñất SXKD phi nông nghiệp quy ñịnh vùng dự ánBắc

sông Cấm giai ñoạn 2006 - 2014 74

Hình 3.4 Một khu công nghệ cao trong vùng dự án Bắc sông Cấm 75

Hình 3.5 Biến ñộng giá ñất nông nghiệp thực tế vùng dự án Bắc sông Cấm

giai ñoạn 2006 - 2014 77

Hình 3.6 Biến ñộng giá ñất ở thực tế vùng dự án Bắc sông Cấm giai ñoạn

2006 - 2014 79

Hình 3.7 Biến ñộng giá ñất SXKD phi nông nghiệp thực tế vùng dự ánBắc

sông Cấm giai ñoạn 2006 - 2014 81

Hình 3.8 Tuyến ñường Cầu Rào 2 - Nguyễn Văn Linh thuộcvùng dự án Hồ

Sen - Cầu Rào 2 85

Hình 3.9 Biến ñộng giá ñất ở quy ñịnh vùng dự án Hồ Sen - Cầu Rào 2giai

ñoạn 2004 - 2014 87

Hình 3.10 Biến ñộng giá ñất SXKD phi nông nghiệp quy ñịnh vùng dự ánHồ

Sen - Cầu Rào 2 giai ñoạn 2004 - 2014 89

Hình 3.11 Biến ñộng giá ñất nông nghiệp thực tế vùng dự án Hồ Sen - Cầu

Rào 2 giai ñoạn 2004 - 2014 91

Hình 3.12 Biến ñộng giá ñất ở thực tế vùng dự án Hồ Sen - Cầu Rào 2giai

ñoạn 2004 - 2014 92

Hình 3.13 Biến ñộng giá ñất SXKD phi nông nghiệp thực tế vùng dự ánHồ

Sen - Cầu Rào 2 giai ñoạn 2004 - 2014 94

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

UGB Urban Growth Boundary - Ranh giới phát triển ñô thị

VSIP Công ty cổ phần Phát triển ñô thị và Khu công nghiệp

Việt Nam - Singapore

MỞ đẦU

1 Tắnh cấp thiết của ựề tài

đất ựai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ựặc biệt,

là nguồn nội lực, là nguồn vốn to lớn của ựất nước, là thành phần quan trọng hàng ựầu của môi trường sống, là ựịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng Như vậy, ựất ựai là ựiều kiện chung nhất ựối với mọi quá trình sản xuất và hoạt ựộng của con người Nói cách khác, không có ựất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chắnh con người (đoàn Công Quỳ và cs., 2006)

Hiện nay, Việt Nam ựang trong quá trình ựổi mới, phát triển kinh tế và xã hội ựã làm cho tăng trưởng kinh tế, tốc ựộ ựô thị hóa ngày càng cao tạo ra áp lực ngày càng lớn về ựất ựai Giá ựất, ựặc biệt là giá ựất ở tại Việt Nam thường cao hơn những nước có cùng mức thu nhập bình quân ựầu người Giá ựất tăng cao, thị trường bất ựộng sản phát triển không ổn ựịnh là hệ quả của nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan, trong ựó có nguyên nhân là vấn ựề quy hoạch sử dụng ựất

Tại điều 18, Hiến pháp năm 1992 ựã khẳng ựịnh: "Nhà nước thống nhất quản lý ựất ựai theo quy hoạch và pháp luật, ựảm bảo sử dụng ựúng mục ựắch và

có hiệu quả" Quy hoạch sử dụng ựất là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm

tổ chức lại việc sử dụng ựất, hạn chế sự lãng phắ trong sử dụng ựất; ựồng thời là

cơ sở quan trọng ựể Nhà nước quản lý ựất ựai, ựảm bảo cân bằng nhu cầu về ựất cho các nhóm lợi ắch, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất và ựời sống xã hội Nếu quy hoạch sử dụng ựất không khoa học, không ổn ựịnh sẽ kéo theo nhiều vấn ựề bất cập trong ựó có vấn ựề về giá ựất

Hải Phòng là thành phố trực thuộc trung ương, nằm trong tam giác kinh tế trọng ựiểm Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh Nằm cách thủ ựô Hà Nội 120km

về phắa Tây, phắa Bắc giáp Quảng Ninh, phắa đông là Vịnh Bắc bộ, phắa Nam giáp Thái Bình Thành phố là ựầu mối giao thông quan trọng, nơi có nhiều tuyến

ñường huyết mạch chạy qua và là cụm cảng hàng hải lớn nhất miền Bắc Trong những năm gần ñây, Hải Phòng ñã tận dụng triệt ñể những lợi thế và thế mạnh trên ñể xây dựng và phát triển kinh tế, xã hội, thu hút ñầu tư, cải thiện môi trường hợp tác kinh doanh Vì vậy, hàng loạt dự án có sử dụng ñất ñã ñược ñầu tư, triển khai và xây dựng; những dự án này ñều ít nhiều gây xáo trộn ñến giá ñất; khi giá ñất biến ñộng ñã gây ra nhiều hệ lụy khiến các cấp lãnh ñạo và ban, ngành của thành phố phải ñưa ra những giải pháp ñể giải quyết

Xuất phát từ tình hình trên, việc nghiên cứu ñề tài: "Nghiên cứu ảnh

hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất trên ñịa bàn thành phố Hải Phòng" là rất cần thiết

2 Mục ñích, yêu cầu của nghiên cứu

2.1 Mục ñích nghiên cứu

- Nghiên cứu sự thay ñổi của giá ñất từ ñó xác ñịnh ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất trên ñịa bàn thành phố Hải Phòng;

- ðề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quy hoạch sử dụng ñất

từ ñó góp phần hạn chế những bất cập về giá ñất trên ñịa bàn thành phố Hải Phòng

2.2 Yêu cầu nghiên cứu

- Nắm vững ñầy ñủ các cơ sở lý luận về ñất ñai, dự án, giá ñất, quy hoạch

sử dụng ñất và mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng ñất và giá ñất tại Việt Nam

và các nước trên thế giới;

- Số liệu ñiều tra phải ñầy ñủ, chính xác, khách quan, trung thực

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

- Góp phần bổ sung hệ thống lý luận về nghiên cứu ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất tại các thành phố lớn trong khu vực và trên ñịa bàn cả nước

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

- Làm rõ mối quan hệ ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất từ ñó ñề xuất những giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quy hoạch sử dụng ñất, hạn chế những bất cập về giá ñất trên ñịa bàn thành phố Hải Phòng và các vùng có ñiều kiện tương tự

4 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 ðối tượng nghiên cứu

- Các phương án quy hoạch sử dụng ñất, kế hoạch sử dụng ñất huyện Thủy Nguyên thời kỳ 2002 - 2010, quận Lê Chân thời kỳ 2003 - 2010 và thành phố Hải Phòng thời kỳ 2000 - 2010;

- Giá ñất gồm giá ñất ở, giá ñất SXKD phi nông nghiệp và giá ñất nông nghiệp tại các dự án vào các thời ñiểm trước và sau triển khai phương án quy hoạch sử dụng ñất (sự thay ñổi giá ñất theo thời gian);

- Giá ñất gồm giá ñất ở, giá ñất SXKD phi nông nghiệp và giá ñất nông nghiệp trong và ngoài vùng triển khai dự án theo phương án quy hoạch sử dụng ñất (sự thay ñổi giá ñất theo không gian)

4.2 Phạm vi nghiên cứu

4.2.1 Phạm vi không gian

Hai dự án theo phương án quy hoạch sử dụng ñất nằm trên ñịa bàn thành phố Hải Phòng là:

- Dự án khu ñô thị mới Bắc sông Cấm, huyện Thủy Nguyên;

- Dự án khu ñô thị mới Hồ Sen - Cầu Rào 2 (giai ñoạn 1), quận Lê Chân

- Tại dự án khu ñô thị mới Hồ Sen - Cầu Rào 2 (giai ñoạn 1), sự thay ñổi

về giá ñất ñược nghiên cứu trong giai ñoạn 2004 - 2014

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận về quy hoạch sử dụng đất, dự án và giá đất

1.1.1 Cơ sở lý luận về quy hoạch sử dụng đất

1.1.1.1 ðất và vai trị của đất trong sự phát triển kinh tế - xã hội

Về mặt địa lý, đất đai là: "Một vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất cĩ những đặc tính mang tính ổn định hay cĩ chu kỳ dự đốn được trong khu vực sinh quyển, khí quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới, trong đĩ bao gồm: khơng khí, đất, lớp địa chất, nước, quần thể thực vật, động vật và kết quả của những hoạt động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại

và tương lai" (Brinkman and Smith, 1973)

Về mặt thuật ngữ khoa học hiểu theo nghĩa rộng thì đất đai là: "Diện tích

cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của mơi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đĩ, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đồn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại" (Hội nghị quốc tế

về mơi trường tại Rio de Janerio, Brazil, 1993)

Cĩ thể khái quát: "ðất đai là điều kiện vật chất chung nhất đối với mọi ngành sản xuất và hoạt động của con người, đất đai vừa là đối tượng lao động và vừa là phương tiện lao động ðất đai khơng phải là đối tượng của từng cá thể mà chúng ta đang sử dụng coi là của mình, khơng chỉ thuộc về chúng ta, đất đai là điều kiện vật chất cần thiết để tồn tại và tái sản xuất các thế hệ tiếp nhau của lồi người" (FAO, 1995)

Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận thức của con người về thế giới tự nhiên Sự nhận thức này khơng ngừng thay đổi theo thời gian Trong nhiều năm trở

lại ñây, trên nhiều diễn ñàn người ta ñã thừa nhận, ñối với con người thì ñất ñai có những chức năng chủ yếu sau ñây (ðoàn Công Quỳ và cs., 2006):

- Chức năng sản xuất: ðất ñai là cơ sở cho rất nhiều hệ thống phục vụ

cuộc sống con người thể hiện qua quá trình sản xuất, cung cấp lương thực, thực phẩm và rất nhiều sản phẩm sinh vật khác cho con người sử dụng trực tiếp hoặc

gián tiếp qua chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại thủy hải sản

- Chức năng về môi trường sống: ðất ñai là cơ sở của mọi hình thái sinh

vật sống trên lục ñịa thông qua việc cung cấp các môi trường sống cho sinh vật

và gen di truyền ñể bảo tồn cho thực vật, ñộng vật và các cơ thể sống cả trên và

dưới mặt ñất

- Chức năng cân bằng sinh thái: ðất ñai và việc sử dụng ñất ñai là nguồn

và là tấm thảm xanh hình thành một thể cân bằng năng lượng trái ñất, sự phản xạ, hấp thụ và chuyển ñổi năng lượng phóng xạ từ mặt trời và của tuần hoàn khí

quyển ñịa cầu

- Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước: ðất ñai là kho tàng lưu trữ

nước mặt và nước ngầm vô tận, có tác ñộng mạnh tới chu trình tuần hoàn nước

trong tự nhiên và có vai trò ñiều tiết nước rất to lớn

- Chức năng dự trữ: ðất ñai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho

mọi nhu cầu sử dụng của con người

- Chức năng là không gian và vật mang sự sống: ðất ñai có chức năng

tiếp thu, gan lọc, là môi trường ñệm và làm thay ñổi hình thái, tính chất của các chất thải ñộc hại Là không gian cho sự chuyển vận của con người, cho ñầu tư, sản xuất và cho sự dịch chuyển của ñộng vật, thực vật giữa các vùng khác nhau

của hệ sinh thái tự nhiên

- Chức năng bảo tồn, bảo tàng lịch sử: ðất ñai là trung gian ñể bảo tồn

các chứng cứ lịch sử, văn hóa của loài người và là nguồn thông tin về các ñiều

kiện sử dụng ñất ñai trong quá khứ

Về tầm quan trọng của ñất, Các Mác viết: "ðất là một phòng thí nghiệm vĩ ñại, là kho tàng cung cấp các tư liệu lao ñộng, vật chất, là vị trí ñể ñịnh cư, là nền

tảng của tập thể" Về vai trò của ñất, Các Mác khẳng ñịnh: "Lao ñộng không phải

là nguồn duy nhất sinh ra của cải vật chất và giá trị tiêu thụ Lao ñộng chỉ là cha của của cải vật chất, còn ñất là mẹ"

Cần nhận thấy rằng: ðất ñược tồn tại như một vật thể lịch sử tự nhiên và ñất ñai ở hai thể khác nhau Nếu ñất tách rời sản xuất thì ñất tồn tại như một vật thể lịch sử tự nhiên cứ thế tồn tại và biến ñổi Như vậy, ñất không phải là tư liệu sản xuất, nếu ñất gắn liền với sản xuất, nghĩa là gắn với con người, gắn với lao ñộng thì ñất ñược coi là tư liệu ðất chỉ khi tham gia vào quá trình lao ñộng, khi kết hợp với lao ñộng sống và lao ñộng quá khứ thì ñất mới trở thành một tư liệu sản xuất

ðất ñai là ñiều kiện vật chất chung nhất ñối với mọi ngành sản xuất và hoạt ñộng của con người, nó vừa là ñối tượng lao ñộng, vừa là phương tiện lao ñộng Tuy nhiên, cần lưu ý rằng các tính chất "ñặc biệt" của ñất khác biệt hoàn toàn với các tư liệu sản xuất khác về ñặc ñiểm tạo thành, hạn chế về số lượng, không ñồng nhất, không thể thay thế, cố ñịnh về vị trí và tính vĩnh cửu

ðất ñai là ñiều kiện vật chất cần thiết cho sự tồn tại của bất kỳ các ngành sản xuất nào ðất cần cho nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, thông tin liên lạc nhưng trong mỗi ngành, ñất có vai trò không giống nhau ðất ñai là yếu

tố tích cực của quá trình sản xuất, với ngành nông nghiệp, ñất không chỉ là cơ sở không gian, không chỉ là ñiều kiện vật chất cần thiết cho sự tồn tại của ngành sản xuất này, mà ñất còn là yếu tố tích cực của quá trình sản xuất Quá trình sản xuất nông nghiệp có liên quan chặt chẽ với ñất, phụ thuộc rất nhiều vào ñộ phì nhiêu của ñất

Trong các ngành công nghiệp, ñất chỉ ñóng vai trò thụ ñộng là cơ sở không gian, là nền tảng, là vị trí ñể thực hiện quá trình sản xuất Ở ñây, quá trình sản xuất và hình thành sản phẩm không phụ thuộc vào tính chất và ñộ màu mỡ của ñất Ngoài vai trò cơ sở không gian như trên, ñất còn là kho tàng cung cấp các nguyên liệu quý giá cho con người Nhưng ngay cả ở ñây, quá trình sản xuất

và chất lượng sản phẩm làm ra cũng không phụ thuộc vào chất lượng ñất

Với nền kinh tế và xã hội ñang phát triển mạnh cùng với sự bùng nổ dân

số và quá trình ñô thị hoá tăng nhanh, những sai lầm của con người trong quá trình sử dụng ñất ñã làm cho nhiều vùng ñất nông nghiệp màu mỡ bị suy giảm cả

về số lượng và chất lượng Việc cần thiết hiện nay là phải sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững quỹ ñất nông nghiệp nói riêng và diện tích ñất ñai nói chung nhằm ñể lại cho các thế hệ mai sau (Nguyễn Hữu Ngữ, 2010)

1.1.1.2 Khái quát về quy hoạch sử dụng ñất

Khi nghiên cứu về quy hoạch sử dụng ñất có rất nhiều cách nhận thức khác nhau Có quan ñiểm cho rằng quy hoạch sử dụng ñất chỉ ñơn thuần là biện pháp kỹ thuật nhằm thực hiện việc ño ñạc, vẽ bản ñồ ñất ñai, phân chia diện tích ñất, giao ñất cho các ngành Bên cạnh ñó, có quan ñiểm lại cho rằng quy hoạch

sử dụng ñất ñược xây dựng trên các quy phạm của Nhà nước nhằm nhấn mạnh tính pháp chế của quy hoạch sử dụng ñất ñai

Tuy nhiên, ñối với cả hai cách nhận thức trên, bản chất của quy hoạch sử dụng ñất không ñược thể hiện ñúng và ñầy ñủ vì bản thân của quy hoạch sử dụng ñất không nằm trong kỹ thuật ño ñạc và cũng không thuộc về hình thức pháp lý

mà nó nằm bên trong việc tổ chức sử dụng ñất như một tư liệu sản xuất ñặc biệt, coi ñất như ñối tượng của các mối quan hệ xã hội trong sản xuất Như vậy, quy hoạch sử dụng ñất sẽ là một hoạt ñộng vừa mang tính kỹ thuật, tính kinh tế và tính pháp lý

Từ ñó, có thể rút ra khái niệm quy hoạch sử dụng ñất như sau: "Quy hoạch

sử dụng ñất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của nhà nước về tổ chức và sử dụng ñất ñầy ñủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ ñất cả nước, tổ chức sử dụng ñất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với ñất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo ñiều kiện bảo vệ ñất và bảo vệ môi trường" (ðoàn Công Quỳ và cs., 2006)

Quy hoạch sử dụng ñất thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử xã hội, tính khống chế vĩ mô, tính chỉ ñạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp

thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân Vì vậy, các ñặc ñiểm của quy hoạch sử dụng ñất ñược thể hiện như sau:

- Tính lịch sử xã hội: Quy hoạch sử dụng ñất luôn là một bộ phận của

phương thức sản xuất xã hội và lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát của quy hoạch sử dụng ñất Tính chất lịch sử của quy hoạch sử dụng ñất xác nhận vai trò lịch sử của nó trong từng thời kỳ xây dựng và hoàn thiện phương thức sản xuất xã hội, thể hiện ở mục ñích, yêu cầu, nội dung và sự hoàn thiện của phương

án quy hoạch sử dụng ñất

- Tính tổng hợp: Quy hoạch sử dụng ñất là hướng ñến mục tiêu khai thác,

sử dụng, cải tạo và bảo vệ tài nguyên ñất ñai cho nhu cầu toàn bộ nền kinh tế quốc dân Quy hoạch sử dụng ñất còn ñề cập ñến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và xã hội như: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số ñất ñai, sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, môi trường và sinh thái

- Tính dài hạn: Tính dài hạn của quy hoạch sử dụng ñất phụ thuộc vào dự

báo xu thế biến ñộng dài hạn của các yếu tố kinh tế, xã hội quan trọng Quy hoạch dài hạn nhằm ñáp ứng nhu cầu ñất ñể phát triển lâu dài kinh tế - xã hội Cơ cấu và phương thức sử dụng ñất ñược ñiều chỉnh từng bước trong thời gian dài cho ñến khi ñạt ñược mục tiêu dự kiến

- Tính chiến lược và chỉ ñạo vĩ mô: Với ñặc tính dài hạn, quy hoạch sử

dụng ñất chỉ dự kiến ñược các xu thế thay ñổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng ñất với tính ñại thể chứ không dự kiến ñược các hình thức và nội dung cụ thể, chi tiết của sự thay ñổi Do khoảng thời gian dự báo là tương ñối dài nhưng lại phải chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố kinh tế, xã hội khó xác ñịnh nên chỉ tiêu quy hoạch thường là không cụ thể và chi tiết như trong kế hoạch ngắn và trung hạn, do vậy, nó chỉ có thể là một quy hoạch mang tính chiến lược chỉ ñạo vĩ mô

- Tính chính sách: Quy hoạch sử dụng ñất thể hiện rất rõ ñặc tính chính trị

và chính sách xã hội Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách và quy ñịnh có liên quan ñến ñất ñai của ðảng và Nhà nước, ñảm bảo thực hiện cụ

thể trên mặt bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển

ổn định kinh tế - xã hội, tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và mơi trường sinh thái

- Tính khả biến: Dưới tác động của nhiều nhân tố khĩ dự đốn, theo nhiều

phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong những giải pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển kinh tế - xã hội trong một thời kỳ nhất định Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của của quy hoạch sử dụng đất khơng cịn phù hợp thì việc chỉnh sửa, bổ sung hồn thiện quy hoạch và điều chỉnh biện pháp thực hiện là cần thiết ðiều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch (Nguyễn Hữu Ngữ, 2010)

1.1.1.3 Cơng tác quy hoạch sử dụng đất trên thế giới và tại Việt Nam

a, Quy hoạch sử dụng đất trên thế giới (Nguyễn Thảo, 2013)

- Quy hoạch sử dụng đất tại Hàn Quốc:

Việc lập quy hoạch sử dụng đất ở Hàn Quốc được thực hiện theo các cấp: quốc gia, cấp tỉnh, vùng thủ đơ, cấp huyện và vùng đơ thị cơ bản Theo đĩ, quy hoạch sử dụng đất được thực hiện từ tổng thể tới chi tiết Quy hoạch cấp tỉnh, vùng thủ đơ phải căn cứ trên cơ sở quy hoạch cấp quốc gia; quy hoạch cấp huyện, vùng đơ thị phải căn cứ vào quy hoạch cấp tỉnh

Tại Hàn Quốc, quy hoạch cấp quốc gia do Bộ trưởng Bộ ðất đai, Bộ Giao

thơng và Bộ Hàng hải phê duyệt; quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh do tỉnh phê duyệt; quy hoạch đất cấp huyện hoặc quy hoạch đơ thị cơ bản do Tỉnh trưởng phê duyệt, quốc hội khơng can thiệp vào quá trình xét duyệt quy hoạch sử dụng đất

Ở Hàn Quốc, kỳ quy hoạch đối với cấp quốc gia, cấp tỉnh là 20 năm, quy hoạch

sử dụng đất vùng đơ thị cơ bản và kế hoạch sử dụng đất là 10 năm Sau 5 năm sẽ tiến hành rà sốt để điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu phát triển và thị trường Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cĩ tổ chức lấy ý kiến nhân dân Sau khi quy hoạch được phê duyệt sẽ được cơng khai và phổ biến đến nhân dân Chính quyền các cấp cĩ trách nhiệm tiếp thu, giải trình ý kiến nhân dân về quy

hoạch, kế hoạch sử dụng ñất và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñó

- Quy hoạch sử dụng ñất tại Trung Quốc:

Tại Trung Quốc, quy hoạch sử dụng ñất ñược lập theo 4 cấp: cấp quốc gia, cấp tỉnh (thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh), cấp huyện và cấp xã Việc lập quy hoạch sử dụng ñất phải bảo ñảm tuân thủ triệt ñể nhiều nguyên tắc như: sử dụng ñất phải tiết kiệm, ñem lại hiệu quả sử dụng cao nhất; bảo ñảm sự cân bằng giữa nhu cầu và lợi ích sử dụng ñất của các ngành kinh tế,

xã hội và các ñịa phương; tăng cường bảo vệ môi trường, phát triển sinh thái tự nhiên nhằm duy trì và nâng cao chất lượng sống cho người dân của cả nước Tuy nhiên, nguyên tắc quan trọng nhất là bảo vệ nghiêm ngặt 120 triệu ha ñất canh tác ðiều này ñược thể hiện rõ và xuyên suốt trong hệ thống pháp luật

về ñất ñai của Trung Quốc Theo ñó, trong quy hoạch sử dụng ñất cấp quốc gia phải xác ñịnh ñược diện tích ñất canh tác cần bảo vệ nghiêm ngặt theo quy ñịnh của Nhà nước, trong ñó phải chỉ rõ diện tích ñất canh tác cơ bản có chất lượng tốt nhất cần ñược duy trì vĩnh cửu và không ñược phép chuyển ñổi mục ñích sử dụng dưới bất cứ lý do gì

Hàng năm, căn cứ vào quy hoạch sử dụng ñất ñược duyệt, Chính phủ giao chỉ tiêu chuyển mục ñích sử dụng ñất nông nghiệp sang mục ñích khác cho từng tỉnh Trên cơ sở ñó, UBND cấp tỉnh phân bổ cụ thể cho từng ñơn vị hành chính cấp huyện và UBND cấp huyện phân bổ kế hoạch sử dụng ñất ñến từng ñơn vị xã

ñể thực hiện Việc chuyển mục ñích sử dụng ñất canh tác sang sử dụng vào các mục ñích khác phi nông nghiệp phải ñược phê duyệt tại cấp tỉnh và Chính phủ Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất bị vi phạm thì tùy mức ñộ vi phạm

mà người ñứng ñầu ñịa phương sẽ bị xử lý hành chính hoặc sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự, ñất bị vi phạm sẽ bị thu hồi

Bộ ðất ñai và Tài nguyên quốc gia cùng Cơ quan quản lý ñất ñai thuộc UBND cấp tỉnh ñều có trách nhiệm chung là tổ chức lập và thực hiện quy hoạch ñất quốc gia, quy hoạch tổng thể sử dụng ñất; tham gia vào việc thẩm tra quy

hoạch tổng thể ñô thị trình Quốc vụ viện phê chuẩn Nhìn chung, Bộ ðất ñai và Tài nguyên quốc gia chỉ ñạo và thẩm tra quy hoạch tổng thể sử dụng ñất của ñịa phương; còn UBND cấp tỉnh phê duyệt, chỉ ñạo và thẩm ñịnh quy hoạch tổng thể

sử dụng ñất của thành phố (thuộc tỉnh), huyện Cơ quan quản lý ñất ñai thuộc UBND cấp huyện căn cứ vào quy hoạch tổng thể sử dụng ñất của cấp trên, tổ chức lập và thực hiện quy hoạch tổng thể sử dụng ñất và các quy hoạch chuyên ngành có liên quan cấp huyện Phòng tài nguyên ñất ñai cấp xã lập và thực hiện quy hoạch tổng thể sử dụng ñất cấp xã, hợp tác và hỗ trợ làm tốt công tác lấy ý kiến quần chúng ñối với quy hoạch

Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng ñất cấp quốc gia, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, các thành phố thuộc tỉnh nhưng có trên 1 triệu dân, các ñặc khu kinh tế Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch sử dụng ñất của các ñơn vị hành chính cấp huyện và quy hoạch sử dụng ñất của cấp xã Ở

Trung Quốc, theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 1999 thì kỳ quy hoạch sử dụng

ñất của các cấp là 10 năm

- Quy hoạch sử dụng ñất ở Canada:

Canada là một nước liên bang nên quy hoạch sử dụng ñất có những ñiểm riêng biệt Theo ñó, chính quyền trung ương không có vai trò trong việc lập quy hoạch sử dụng ñất, thẩm quyền này thuộc về các bang Mỗi bang có quyền tự trị riêng về ñất ñai và tài nguyên, do ñó ñều có hệ thống quy hoạch riêng Tại mỗi bang, chính quyền ñịa phương lập quy hoạch theo 2 cấp gồm kế hoạch phát triển (như quy hoạch tổng thể) và quy hoạch vùng Chính quyền cấp bang xây dựng khuôn khổ pháp lý cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất; quyết ñịnh trực tiếp một số vấn ñề quan trọng liên quan ñến ñất ñai; hoạch ñịnh chính sách, giám sát và kiểm soát trực tiếp việc phân chia ñất ñai

Công tác quy hoạch sử dụng ñất ñược ñiều chỉnh bởi các quy ñịnh pháp luật của cơ quan lập pháp của bang, với một ñạo luật ñặc biệt cho thành phố thủ

ñô và một Luật quy hoạch cho 200 thành phố còn lại Theo Luật quy hoạch chính quyền bang, mỗi thành phố lập kế hoạch phát triển và bản quy hoạch vùng Kế

hoạch phát triển phải tuân thủ các quy ñịnh, chính sách của bang; các cơ quan khác phải ñược tham vấn trong quá trình chuẩn bị kế hoạch

Trước năm 2005, kỳ quy hoạch ở Canada là 05 năm nhưng thực tế chứng minh là không hợp lý, nên hiện nay, Luật quy hoạch của Canada không quy ñịnh khoảng thời gian này Kỳ quy hoạch có thể rất linh hoạt, thay ñổi nhưng phải thực hiện các thủ tục phê duyệt theo quy ñịnh của Luật

b, Quy hoạch sử dụng ñất tại Việt Nam

- Thời kỳ trước năm 1980 (Nguyễn Hữu Ngữ, 2010):

Quy hoạch sử dụng ñất chưa ñược coi là công tác của ngành quản lý ñất ñai mà chỉ ñược ñề cập ñến như là một phần của quy hoạch phát triển nông nghiệp Mặc dù công tác quy hoạch sử dụng ñất lồng vào công tác phân vùng quy hoạch nông, lâm nghiệp ñã ñược xúc tiến vào năm 1962 nhưng chủ yếu là do các ngành chủ quản tiến hành cùng với một số tỉnh, ngành có liên quan và chưa có sự chỉ ñạo thống nhất của Chính phủ

- Thời kỳ 1981 - 1986:

Nghị quyết ðại hội ðảng toàn quốc lần thứ 5 ñã chỉ rõ: "Xúc tiến công tác ñiều tra cơ bản, dự báo, lập tổng sơ ñồ phát triển và phân bố lực lượng sản xuất, nghiên cứu chiến lược kinh tế - xã hội, dự thảo kế hoạch triển vọng ñể chuẩn bị cho kế hoạch 5 năm sau" Thực hiện nghị quyết này, các tỉnh, thành phố ñã tham gia triển khai chương trình lập tổng sơ ñồ phát triển và phân bố lực lượng sản xuất tại Việt Nam ñến năm 2000

Trong các tài liệu, sơ ñồ phân bố lực lượng sản xuất của tỉnh ñều ñề cập ñến vấn ñề sử dụng ñất ñai và ñược tính toán tương ñối có hệ thống ñể khớp với

cả nước, các vùng kinh tế lớn, các huyện trong tỉnh với sự tham gia phối hợp của các ngành Các tài liệu này ñã bước ñầu ñánh giá ñược hiện trạng ñất ñai và ñưa

ra các dự kiến sử dụng quỹ ñất quốc gia ñến năm 2000

- Thời kỳ 1987 - 1993:

ðây là thời kỳ công tác quy hoạch sử dụng ñất ñai ñã có ñược cơ sở pháp

lý quan trọng Song, cùng với sự trầm lắng của công tác quy hoạch nói chung sau

một thời kỳ triển khai rầm rộ, công tác quy hoạch sử dụng ñất cũng chưa ñược xúc tiến như luật ñã quy ñịnh

ðây là thời kỳ công cuộc ñổi mới ở nông thôn diễn ra sâu sắc cùng với việc giảm vai trò quản lý tập trung của hợp tác xã sản xuất nông nghiệp nên công tác quy hoạch cấp xã trong giai ñoạn này nổi lên như một vấn ñề cấp bách ðây

là mốc ñầu tiên trong việc triển khai quy hoạch sử dụng ñất cấp xã trên khắp các

xã của cả nước Tuy vậy còn hạn chế về nội dung và phương pháp thực hiện

- Thời kỳ 1994 - 2003:

Trong giai ñoạn này, việc nghiên cứu, triển khai công tác quy hoạch sử dụng ñất ñai trên phạm vi cả nước ñược các ngành, các cấp và mọi thành viên trong xã hội hưởng ứng ðây chính là mốc bắt ñầu của thời kỳ ñưa công tác quản

lý ñất ñai vào nề nếp sau một thời gian dài tuyệt ñối hóa về công hữu ñất ñai ở miền Bắc và buông lỏng công tác này ở các tỉnh phía Nam dẫn ñến tình trạng có quá nhiều diện tích ñất không có chủ sử dụng ñất

ðặc biệt từ năm 1995, Chính phủ ñã chỉ ñạo công tác quy hoạch sử dụng ñất ñai một cách chặt chẽ hơn, cụ thể hơn Trong thời gian này, Tổng cục ñịa chính (cũ) ñã xây dựng báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất của cả nước ñến năm 2010

Tại kỳ họp thứ 11, Quốc hội ñã thông qua kế hoạch sử dụng ñất ñai cả nước giai ñoạn 1996 - 2000 ðây là lần ñầu tiên, có một báo cáo về quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất tương ñối ñầy ñủ các khía cạnh về chính trị, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng và môi trường ñối với việc khai thác sử dụng ñất ñai cho một thời gian tương ñối dài ñược soạn thảo theo phương pháp tiếp cận từ trên xuống dưới và có ñiều tra thống kê ñể tổng hợp từ dưới lên

Giai ñoạn này, ñã có nhiều tỉnh tiến hành soạn thảo và triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, ở cấp huyện và xã cũng ñang ñược tổ chức triển khai lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường Các phương án quy hoạch ngày càng ñược ñảm bảo tốt hơn các yêu cầu về nội dung khoa học và pháp lý nhằm ñáp ứng nhu cầu thực tiễn ñặt ra

- Thời kỳ từ năm 2004 ựến nay (Nguyễn đình Bồng, 2007):

Về căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất: Căn cứ theo quy ựịnh của

Hiến pháp 1992, pháp luật về ựất ựai trong giai ựoạn này ựã không ngừng hoàn thiện các quy ựịnh về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất nhằm khai thác,

sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả và bền vững nguồn tài nguyên ựất Ngoài Luật ựất ựai, các Nghị ựịnh dưới luật, Bộ Tài nguyên và Môi trường ựã ban hành các văn bản hướng dẫn về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất trong phạm

vi cả nước

Nhìn chung, các quy ựịnh của pháp luật hiện hành ựã tạo ra hành lang pháp lý tương ựối hoàn chỉnh cho việc triển khai công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất bao gồm về loại hình quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất; về nguyên tắc, căn cứ, trách nhiệm ựể lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất; về nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất; về thẩm quyền quyết ựịnh, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất và quy ựịnh về việc triển khai thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất

Về tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất: Quy hoạch, kế

hoạch sử dụng ựất của cả nước, của cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã; quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất của khu công nghệ cao, khu kinh tế và quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất vào mục ựắch quốc phòng, an ninh các giai ựoạn 2001 - 2005 và 2006 -

2010 ựã ựược triển khai thực hiện nghiêm túc, có hiệu quả

Qua hai kỳ thực hiện kế hoạch sử dụng ựất cho thấy diện tắch ựất lúa ựã ựược bảo vệ khá tốt Tuy nhiên, việc chuyển diện tắch trồng lúa nước, nhất là ựối với ựất lúa có khả năng nông nghiệp cao chưa ựược cân nhắc một cách ựầy ựủ đáng lưu ý là ở một số ựịa phương có thể sử dụng ựất khác ựể xây dựng khu công nghiệp và phát triển khu dân cư nhưng vẫn sử dụng vào ựất lúa

Trong những năm gần ựây, tình hình phát triển ựô thị của nước ta ựã có chuyển biến mạnh mẽ Hàng loạt dự án xây dựng các khu ựô thị ựã và ựang ựược triển khai tạo ra những biến ựổi ựáng kể cho các ựô thị Tuy nhiên, việc phân bổ

sử dụng ựất, phân khu chức năng trong các ựô thị mới còn nhiều bất cập, nhiều

nơi mật ñộ xây dựng quá dày, không chú ý dành quỹ ñất cho phát triển các công trình công cộng và bảo vệ môi trường

1.1.2 Cơ sở lý luận của việc thực hiện dự án theo quy hoạch sử dụng ñất

1.1.2.1 Khái quát chung về dự án

Theo Ủy ban Châu Âu (2004) thì dự án là: "Một chuỗi các hoạt ñộng nhằm hướng ñến việc ñạt ñược các mục tiêu cụ thể, rõ ràng trong một thời gian nhất ñịnh với một nguồn ngân sách ñược xác ñịnh" Theo Tiêu chuẩn Việt Nam (TCVN ISO 9000:2000) thì dự án là: "Một quá trình ñơn nhất, gồm một tập hợp các hoạt ñộng có phối hợp và ñược kiểm soát, có thời hạn bắt ñầu và kết thúc, ñược tiến hành ñể ñạt ñược một mục tiêu phù hợp với các yêu cầu quy ñịnh, bao gồm cả các ràng buộc về thời gian, chi phí và nguồn lực"

Theo "Cẩm nang các kiến thức cơ bản về quản lý dự án" của Viện Nghiên cứu Quản lý dự án Quốc tế - PMI, (2004) thì: "Dự án là một nỗ lực tạm thời ñược thực hiện ñể tạo ra một sản phẩm hoặc dịch vụ duy nhất" Theo ñịnh nghĩa này,

dự án có hai ñặc tính:

- Tạm thời (hay có thời hạn) - nghĩa là mọi dự án ñều có ñiểm bắt ñầu và

kết thúc xác ñịnh Dự án kết thúc khi mục tiêu dự án ñã ñạt ñược hoặc khi ñã xác ñịnh ñược rõ ràng là mục tiêu không thể ñạt ñược và dự án bị chấm dứt Trong mọi trường hợp, ñộ dài của một dự án là xác ñịnh, dự án không phải là một cố gắng liên tục, tiếp diễn;

- Duy nhất - nghĩa là sản phẩm hoặc dịch vụ duy nhất ñó khác biệt so với

những sản phẩm ñã có hoặc dự án khác Dự án liên quan ñến việc gì ñó chưa từng làm trước ñây và do vậy là duy nhất

Như vậy, "Dự án là một lĩnh vực hoạt ñộng ñặc thù, một nhiệm vụ cụ thể cần phải ñược thực hiện với phương pháp riêng, nguồn lực riêng và theo một kế hoạch tiến ñộ xác ñịnh" (Bùi Ngọc Toàn, 2012)

Từ những khái niệm trên, một dự án bất kỳ sẽ bao gồm những ñặc ñiểm và ñặc trưng cơ bản sau ñây (Bùi Ngọc Toàn, 2012):

- Dự án có mục ñích và mục tiêu rõ ràng: Mỗi dự án là một hoặc một tập

hợp nhiệm vụ cần ñược thực hiện ñể ñạt tới một kết quả xác ñịnh nhằm thỏa mãn một nhu cầu nào ñó Dự án, ñến lượt mình, cũng là một hệ thống phức tạp nên có thể ñược chia thành nhiều bộ phận khác nhau ñể quản lý và thực hiện nhưng cuối cùng vẫn phải ñảm bảo các mục tiêu cơ bản về thời gian, chi phí và chất lượng

- Dự án có chu kỳ riêng và thời gian tồn tại hữu hạn: Nghĩa là dự án cũng

trải qua các giai ñoạn: hình thành, phát triển, có thời ñiểm bắt ñầu và kết thúc Việc kết thúc của một dự án là thời ñiểm ñể bắt ñầu nghiên cứu cơ hội ñầu tư cho một dự án mới

- Dự án liên quan ñến nhiều bên và có sự tương tác phức tạp giữa các bộ phận quản lý chức năng với quản lý dự án: Dự án nào cũng có sự tham gia của

nhiều bên hữu quan như chủ ñầu tư, người thụ hưởng dự án, nhà thầu, các nhà tư vấn, các cơ quan quản lý Nhà nước Tùy theo tính chất dự án và yêu cầu của chủ ñầu tư mà sự tham gia của các thành phần trên cũng khác nhau Ngoài ra, giữa các bộ phận quản lý chức năng và nhóm quản lý dự án thường phát sinh các công việc yêu cầu sự phối hợp thực hiện nhưng mức ñộ tham gia của các bộ phận

là không giống nhau Vì mục tiêu của dự án, các nhà quản lý dự án cần duy trì mối quan hệ với các bộ phận quản lý khác

- Sản phẩm của dự án mang tính ñơn chiếc, ñộc ñáo: Khác với quá trình

sản xuất liên tục và gián ñoạn, sản phẩm của dự án không phải là sản phẩm hàng loạt mà có tính khác biệt ở một khía cạnh nào ñó Kể cả một quá trình sản xuất liên tục cũng có thể ñược thực hiện theo dự án Có thể nói, sản phẩm hoặc dịch

vụ do dự án ñem lại là duy nhất, lao ñộng ñòi hỏi kỹ năng chuyên môn với những nhiệm vụ không lặp lại

- Dự án bị hạn chế bởi các nguồn lực: Giữa các dự án luôn luôn có quan

hệ chia nhau các nguồn lực khan hiếm của một hệ thống (một cá nhân, một doanh nghiệp, một quốc gia ) mà chúng phục vụ

- Dự án luôn có tính bất ñịnh và rủi ro: Dự án thường luôn ñi kèm với

nhiều rủi ro, nhiều yếu tố biến ñộng khó lường do quá trình thực hiện dự án kéo

dài, ñòi hỏi nguồn vốn lớn, chịu sự tác ñộng của môi trường kinh tế, xã hội, luật pháp và các bên liên quan

1.1.2.2 Vùng dự án và ranh giới khu vực dự án

Nội dung bao trùm trong các bản thuyết minh của mọi dự án ñầu tư ñều xoay quanh và tập trung vào những vấn ñề chính ñó là tổng quan về dự án ñầu tư; các mục tiêu của dự án; những vấn ñề về quy hoạch sử dụng ñất, quy hoạch phân khu chức năng trong dự án; các hoạt ñộng triển khai dự án; các phương pháp tiến hành dự án và các thủ tục hành chính có liên quan ñến dự án (San Francisco Redevelopment Agency, 2005)

Trong các nội dung chủ chốt ñó, một nội dung quan trọng không thể thiếu trong phần tổng quan dự án ñầu tư của bất kỳ một bản thuyết minh dự án nào cần phải có ñó là việc trình bày và giới thiệu khái quát ñược các vấn ñề liên quan ñến

vị trí triển khai vùng dự án ñược ñầu tư (project area) và ranh giới khu vực triển

khai dự án

Như trong nội dung của Kế hoạch tái phát triển cho khu vực Transbay, thành phố San Francisco, trong tổng quan về dự án, các văn bản liên quan ñến vị trí vùng triển khai dự án và ranh giới của khu vực dự án ñều ñược thể hiện một cách cụ thể trên các bản ñồ ranh giới, các mô tả pháp lý của khu vực dự án, các ranh giới sử dụng ñất, các bản ñồ về phân khu chức năng trong vùng dự án Hay như, trong Bản kế hoạch tái phát triển cho khu vực Hunters Point Shipyard, thành phố San Francisco cũng ñã trình bày một cách tương tự các khái quát về ranh giới dự án trên cơ sở chúng ñược thể hiện cụ thể trên các tờ bản ñồ Trong khi dự án ñược chia thành ba phân khu chức năng nhỏ hơn thì những ranh giới dự án ñược ñặc trưng bởi tọa ñộ của các ñiểm mốc giới ñược liệt kê ñầy ñủ ñều cho thấy việc xác ñịnh vị trí vùng triển khai dự án là một nội dung rất quan trọng (San Francisco Redevelopment Agency, 1997)

Những giới thiệu khái quát về vị trí vùng dự án và ranh giới khu vực triển khai dự án cả ở Việt Nam và các nước trên thế giới ñều ñược ñưa lên những trang ñầu tiên của một bản thuyết minh dự án ñã cho thấy những mô tả sơ khai ñầu tiên

về dự án là cơ sở xác ñịnh chính xác những tiềm năng và hạn chế của khu vực dự

án ñầu tư ñược triển khai

1.1.2.3 Sự phù hợp của dự án theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

Tại ðiều 36 của Luật Xây dựng năm 2003 hay cụ thể hơn tại khoản 2 ðiều

2 của Nghị ñịnh số 12/2009/Nð-CP về quản lý ñầu tư xây dựng công trình nêu rõ: "Dự án ñầu tư xây dựng công trình phải phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng, bảo ñảm an ninh, an toàn xã hội và an toàn môi trường, phù hợp với các quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai và pháp luật khác có liên quan"

Trong các bản thuyết minh về ñề nghị chấp thuận ñiều kiện bố trí kế hoạch chuẩn bị ñầu tư của một dự án, ngoài việc nêu ñược sự cần thiết phải ñầu tư dự

án cũng cần phải nêu ñược sự phù hợp với quy hoạch và kế hoạch khi triển khai

dự án Trong ñó, dự án ñầu tư phải phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch vùng, khu vực; phù hợp với quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch xây dựng; phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội; quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất; kế hoạch phát triển lĩnh vực, chương trình, mục tiêu…

Tại mỗi dự án ñầu tư, khi chuẩn bị ñầu tư, chủ ñầu tư cũng cần tiến hành lập một bộ hồ sơ xin chủ trương ñầu tư dự án Trong bộ hồ sơ, ngoài các nội dung như tên dự án, chủ ñầu tư, ñịa ñiểm xây dựng, sự cần thiết phải ñầu tư, mục tiêu, quy mô, tổng mức ñầu tư, nguồn vốn ñầu tư, thời gian thực hiện thì một căn

cứ pháp lý quan trọng khác ñó là sự phù hợp về quy hoạch, kế hoạch

Theo Soren Davidsen và cs., (2011) nhận ñịnh: "Theo Hiến pháp Việt Nam năm 1992, Luật ðất ñai năm 2003 và các văn bản pháp luật có liên quan thì việc chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất nhằm thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất cho các dự án có sử dụng ñất cần ñược thống nhất với quy hoạch sử dụng ñất và các quy hoạch khác ñã ñược xét duyệt" (Nhận diện và giảm thiểu các rủi ro dẫn ñến tham nhũng trong quản lý ñất ñai ở Việt Nam", NXB Chính trị Quốc gia - Sự thật, 2011)

Khung pháp lý của Việt Nam có một số quy ñịnh về việc công bố công khai các dự án ñầu tư ñược ñề xuất và ñược ñưa ra trong rất nhiều luật như: Luật ñất ñai, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất ñộng sản và Luật ñầu tư Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai năm 2003 cũng yêu cầu công bố công khai danh sách các dự án ñầu tư ñã ñược ñề xuất cùng với các tài liệu quy hoạch sử dụng ñất, tuy nhiên nội dung vẫn còn hạn hẹp

Việc thực hiện dự án theo quy hoạch sử dụng ñất, kế hoạch sử dụng ñất thông qua các quyết ñịnh về phân bổ quỹ ñất cho các mục ñích sử dụng ñất, về chuyển mục ñích sử dụng ñất trong ñó có chuyển mục ñích sử dụng ñất nông nghiệp sang ñất phi nông nghiệp ñã tác ñộng mạnh ñến cơ cấu sử dụng ñất, ñặc biệt là ñất phi nông nghiệp cho thị trường ñất ñai thứ cấp Vì vậy, việc thực hiện những dự án theo quy hoạch sử dụng ñất có ảnh hưởng lớn ñến nguồn cung ñất ñai trên thị trường ñất ñai, từ ñó tác ñộng ñến giá ñất trên thị trường

1.1.3 Cơ sở lý luận về giá ñất

1.1.3.1 Khái quát về giá ñất

ðất ñai là sản phẩm phi lao ñộng, bản thân nó không có giá trị Do ñó ñối với ñất ñai, giá cả ñất ñai phản ánh tác dụng của ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế,

là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa ñịa tô Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu ñất ñai Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá bán quyền

sở hữu ñất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất ñó trong không gian và thời gian xác ñịnh (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005)

Nếu như trước ñây, Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho mọi quan hệ ñất ñai, thì từ Luật ðất ñai năm 2003 ñã ñề cập ñến nhiều loại giá ñất ñể

xử lý từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau Ba loại giá ñất, trong ñó: Giá quy ñịnh

là giá ñất do Nhà nước ban hành; giá ñất ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu

dự án có sử dụng ñất và giá ñất do người sử dụng ñất tự thoả thuận khi phát sinh quan hệ mua - bán

Ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả ñất ñai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, là tổng hòa giá trị hiện hành của ñịa tô nhiều năm ñược chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu ñất ñai trong kinh tế Hàm ý về giá cả ñất ñai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế

ñộ tư hữu ñất ñai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả ñể có quyền sử dụng ñất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu ñất; thứ hai là, do thời gian sử dụng ñất tương ñối dài, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển ñổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp tương tự như quyền sở hữu

Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội của nước ta, cơ chế quản lý kinh tế thị trường ñang từng bước ñược hình thành Luật ñất ñai hiện hành quy ñịnh người sử dụng ñất ñược hưởng các quyền sử dụng ñất ñể sản xuất và kinh doanh Vì vậy ñặc trưng của giá ñất nói chung khác với ñặc trưng của giá các loại hàng hoá thông thường khác Sự khác nhau này có thể thấy ở các ñặc trưng sau (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005):

a, Giá ñất không giống nhau về cơ sở giá cả:

Nguồn gốc giá cả là giá trị bản thân hàng hóa ñất ñai không có tính di ñộng, cái có thể chuyển dịch không phải là bản thân ñất ñai mà là thu lợi và quyền lợi của ñất ñó Cho nên giá cả ñất ñai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về ñất Giá ñất không hoàn toàn bị các yếu tố kinh tế chi phối mà có nơi, có lúc, có trường hợp còn bị yếu tố tâm lý chi phối Ngoài ra giá ñất bị chi phối bởi các mục ñích và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng ñất ñó, sự chi phối này

thường là phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng ñất

b, Giá ñất không giống nhau về thời gian hình thành:

Khác với các hàng hóa thông thường, ñất ñai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả ñược hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ ñến tương lai và cơ bản khó so sánh với nhau Như vậy, giá ñất ñược hình thành là một quá trình lâu dài, ñồng thời nó biến ñộng và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi trường, quy hoạch sử dụng ñất, xây

dựng cơ sở hạ tầng và ñặc biệt là trong lĩnh vực tạo nhu yếu phẩm ñể duy trì cuộc

sống cho con người cũng như góp phần tạo ra môi trường sinh thái

c, Giá ñất ñai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị ñất ñai:

ðất ñai không phải là sản phẩm lao ñộng của con người, cho nên không có giá cả, cũng không có giá thành sản xuất, mà giá cả ñất ñai phản ánh là giá trị tài nguyên và tài sản trên ñó Giá ñất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ

phản ánh khả năng sinh lợi của ñất hoặc hiệu quả vốn ñầu tư

d, Giá ñất chủ yếu là do nhu cầu về ñất ñai quyết ñịnh:

Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của bản thân ñôi bên cung cầu Nhưng trong thị trường ñất ñai thì cung của ñất là do tự nhiên cung cấp, ñất ñai mà con người có thể sử dụng ñược là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung cấp kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu ñối với ñất lại thay ñổi theo sự phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, ñó là mặt chủ yếu ảnh hưởng ñến giá ñất Về tổng quan và lâu dài giá ñất thường bị cán cân quan hệ cung cầu tác ñộng với xu thế cung có hạn nhưng cầu luôn luôn tăng do sức ép của gia tăng dân số Do vậy giá ñất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu của xã hội vì

khả năng cung của ñất ñai ít thay ñổi và có giới hạn

e, Giá ñất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt:

Do ñất có tính cố ñịnh về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá

cả thị trường của ñất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính ñặc trưng khu vực

rõ ràng Ngoài ra, trong cùng một thành phố, tính cá biệt và vị trí của thửa ñất ảnh hưởng rất khác nhau ñến giá của thửa ñất Do vậy ñối với giá ñất thì rất khó tiêu

chuẩn hóa, vì mảnh ñất khác nhau, loại ñất khác nhau có giá cả rất khác nhau

Như vậy, giá ñất chứa dựng yếu tố ñịa phương, yếu tố vùng, tính khu vực

và tính cá biệt của giá ñất là lớn hơn rất nhiều so với giá hàng hoá thông thường

vì nó phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số Vì vị trí

có tính cá biệt, từ ñó rất khó tiêu chuẩn hoá, nhất thể hoá trong việc ñịnh giá ñất

f, Giá ñất không giống nhau về hiện tượng khấu hao:

Hàng hóa thông thường có hiện tượng khấu hao, có nghĩa là thời gian sử dụng càng lâu thì giá trị càng giảm, nhưng sử dụng ñất không những không có hiện tượng khấu hao, mà còn có hiện tượng tăng giá trị, nên giá cả thường tăng lên tự nhiên theo sự phát triển kinh tế, xã hội Nhưng do trong thị trường ñất ñai nước ta ñối với những mảnh ñất có thời hạn sử dụng thì quyền sử dụng ñất, thời hạn sử dụng ngày càng giảm và giá cả quyền sử dụng ñất ban ñầu ngày càng tiêu hao, do ñó quyền sử dụng ñất cũng sẽ hạ xuống

g, Giá ñất có xu thế tăng cao rõ ràng:

Giá ñất có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc ñộ tăng giá ñất cao hơn so với tốc

ñộ tăng giá hàng hóa thông thường Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành ðầu tiên là do tính khan hiếm của ñất ñai nên tính co dãn trong cung cấp nhỏ; ñồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về ñất tiếp tục tăng theo, cho nên giá ñất ngày càng lộ rõ cụ thể tăng lên Thứ ñến, do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội ñược nâng cao khiến cho

tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn ñến xu thế giảm lợi nhuận từ ñó làm cho giá ñất có trạng thái tăng lên

1.1.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng ñến giá ñất

ðể xác ñịnh giá ñất phù hợp với ñiều kiện thực tế thì việc phân tích các nhân tố ảnh hưởng tới giá ñất ñóng một vai trò vô cùng quan trọng Có thể theo mối quan hệ giữa các nhân tố ñó với ñất và phạm vi ảnh hưởng ñể phân thành nhân tố thông thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005)

Nhân tố thông thường: Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh

hưởng chung có tính phổ biến ñến giá ñất, phát sinh ảnh hưởng tổng thể ñến mức giá cả ñất trong ñiều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ ñó trở thành cơ sở ñể quyết ñịnh giá cụ thể cho các loại ñất Nhân tố thông thường gồm: nhân tố hành

chính; nhân tố nhân khẩu; nhân tố xã hội; nhân tố quốc tế; nhân tố kinh tế

Nhân tố khu vực: Nhân tố khu vực là ñiều kiện tự nhiên, ñiều kiện xã hội -

kinh tế của nơi có ñất, những ñặc tính ñịa phương do sự liên kết của các nhân tố

này tạo ra có ảnh hưởng quyết ñịnh ñến mức giá cả ñất ñai trong ñịa phương ñó Nhân tố khu vực bao gồm: vị trí; ñiều kiện giao thông; ñiều kiện cơ sở hạ tầng; chất

lượng môi trường; hạn chế của quy hoạch ñô thị

Nhân tố cá biệt: Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ ñặc trưng và ñiều

kiện của bản thân thửa ñất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt là ảnh hưởng ñến giá

cả của từng thửa ñất Các nhân tố này bao gồm: diện tích; chiều rộng; chiều sâu; hình dáng; ñộ dốc; ñiều kiện cơ sở hạ tầng; hạn chế của quy hoạch ñô thị; vị trí ñất; thời hạn sử dụng ñất

Như vậy, trong các nhân tố trên, nhân tố quy hoạch thuộc nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt có ảnh hưởng ñến sự thay ñổi của giá ñất Trong những năm gần ñây,

ñể tìm hiểu ảnh hưởng của nhân tố quy hoạch ñến sự thay ñổi của giá ñất thì trên thế giới và tại Việt Nam ñều ñã có một số những nghiên cứu về vấn ñề này

1.2 Cơ sở thực tiễn về ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất

Theo Lê Khương Ninh, (2011): Trên thế giới, các nghiên cứu về giá ñất và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñược chia thành ba nhóm chính bao gồm: Nhóm thứ nhất (như Burt, 1986; Featherstone & Baker, 1987; Plantinga & Miller, 2001 ) xem thu nhập từ sản xuất nông nghiệp là yếu tố chủ yếu quyết ñịnh giá ñất nên ñã sử dụng biến số này, cùng với một số biến số phụ khác trong các nghiên cứu của mình

Nhóm thứ hai (như Chicoine, 1981; Benirschka & Binkley, 1994; Cavaihes & Wavresky, 2003; Livanis & cộng sự, 2006 ) vận dụng mô hình "lực hấp dẫn" ñể chứng tỏ rằng giá ñất chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố phi nông nghiệp như ñịa thế ñất, khoảng cách ñến trung tâm ñô thị, trường học, trung tâm thương mại hay các tiện ích công cộng như nguồn ñiện và nguồn nước

Nhóm thứ ba (như Shonkwiler & Reynolds, 1986; Bastian & công sự, 2002; Turner, 2005 ) - là các nhà nghiên cứu theo trường phái "hưởng thụ" lại nhấn mạnh vai trò của các yếu tố phi tiền tệ như chất lượng môi trường sống, cảnh quan ñô thị, tình hình trật tự an ninh ñến giá ñất

Nghiên cứu ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất cũng chính là việc ñi nghiên cứu ảnh hưởng của nhân tố quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất Do ñó, với những ñề tài có nội dung nghiên cứu như vậy sẽ ñược xếp trong những nghiên cứu thuộc nhóm thứ hai và nhóm thứ ba

về nghiên cứu ảnh hưởng của các nhân tố ñến giá ñất Vì vậy, nội dung của phần tổng quan ñề tài sẽ tập trung nghiên cứu ảnh hưởng của nhân tố quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất tại một số nước trên thế giới và tại Việt Nam

1.2.1 Nghiên cứu tại tiểu bang Oregon, Hoa Kỳ

Tác ñộng của quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất từ lâu ñã là chủ ñề quan tâm vì những tác dụng tiềm năng phúc lợi, hiệu ứng phân phối và các hiệu ứng khả năng chi trả nhà ở Các nghiên cứu tại thành phố Portland, tiểu bang Oregon, Hoa Kỳ xem xét một cách có hệ thống ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng ñất qua việc lập ranh giới phát triển ñô thị tiểu bang Oregon ñến giá ñất tại thành phố Portland hay gọi là ranh giới phát triển ñô thị (UGB) Các nghiên cứu có sử dụng các dữ liệu về giá ñất cho các thửa ñất trống nằm trong và xung quanh ñô thị Portland có ngăn cách vô hình bởi ranh giới phát triển ñô thị Nghiên cứu xem xét các tác ñộng của hệ thống quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất mang tính bước ngoặt của tiểu bang Oregon ñã từng là chủ ñề thu hút nghiên cứu kể từ khi nó ñược giới thiệu vào những năm 1970

William K Jaeger và cs (2008) ñã tóm tắt một số nghiên cứu tập trung vào thành phố lớn nhất của tiểu bang Oregon là Portland và ñã xem xét các tác ñộng của quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất Nội dung trọng tâm trong hầu hết các nghiên cứu trước ñây ñã khẳng ñịnh nếu ranh giới quy hoạch sử dụng ñất làm hạn chế số lượng cung ñất bên trong ranh giới thì giá ñất của hai khu vực trong

và ngoài ranh giới quy hoạch là khác nhau

Trong nghiên cứu ñầu tiên, Knaap (1985) ñã thử nghiệm và ñưa ra các ñề xuất về quy hoạch sử dụng ñất của tiểu bang Oregon khi chúng làm tăng giá ñất trong các khu vực phát triển và làm giảm giá ñất ở các vùng ngoài ranh giới quy hoạch Sử dụng dữ liệu mặt cắt ngang trên 455 thửa ñất về nhà ở của hộ gia ñình

bán từ giữa tháng 9/1979 ñến tháng 8/1980, Knaap ước tính một mô hình giá trị hưởng thụ cho giá thị trường mỗi mẫu Anh sử dụng một tập hợp các ñặc ñiểm bao gồm thời gian ñi lại ñến trung tâm thành phố, kích thước thửa ñất, dịch vụ thoát nước, ñộ dốc và thu nhập trung bình của dân số Kết quả chỉ ra rằng: Trong quận Washington - ở phía tây của Portland, quy hoạch sử dụng ñất ñã làm cho giá ñất cao hơn, tuy nhiên trong quận Clackamas - phía ñông của Portland lại không có bằng chứng về tác dụng tích cực ñối với giá ñất như một kết quả của việc nằm bên trong ranh giới quy hoạch sử dụng ñất

Hình 1.1 Sự mở rộng của một thành phố thống nhất với UGB

Nguồn: William K Jaeger and Andrew J Plantinga, 2009

Trong một nghiên cứu thứ hai bởi Philips và Goodstein (2000), dữ liệu nghiên cứu là các thửa ñất trong toàn bộ thành phố và tốc ñộ tăng trưởng giá ñất trung bình sẽ ñược so sánh giữa Portland và một số mẫu của các thành phố khác Nghiên cứu cho thấy kể từ khi tiến hành ranh giới quy hoạch sử dụng ñất, nó ñã làm hạn chế diện tích ñất dành cho phát triển ñô thị, nó ñã thúc ñẩy và làm tăng giá ñất cùng với việc tăng lên của mật ñộ dân số sống trong ñô thị dựa trên dữ liệu từ những năm 1990 và các nghiên cứu trước ñó của thị trường nhà ở tại Portland

Nghiên cứu thứ ba là Netusil (2005) tập trung vào một khía cạnh của quy hoạch sử dụng ñất là quy hoạch môi trường Thực hiện mục tiêu thứ 5 của hệ

Ranh giới phát triển ñô thị

Trung tâm thành phố

Mô hình phát triển hợp lý khi không bị giới hạn

thống lập quy hoạch sử dụng ñất trên toàn tiểu bang Oregon, Portland ñã cho phép thông qua việc lập quy hoạch khu hành lang bảo vệ môi trường, khu vực nhạy cảm với môi trường Netusil ñã kiểm tra bằng chứng về chênh lệch giá ñất giữa bên trong và bên ngoài các khu vực quy hoạch môi trường trong khi kiểm soát các yếu tố ảnh hưởng khác ñến giá ñất Netusil tìm ra các ảnh hưởng tích cực, trung lập và tiêu cực của quy hoạch tùy theo vị trí ñất

Mỗi nghiên cứu ñược tóm tắt ở trên cung cấp những hiểu biết về ảnh hưởng của hệ thống quy hoạch sử dụng ñất của tiểu bang Oregon tại Portland Phân tích của Netusil cho thấy rằng trong một số khu vực Portland, quy hoạch môi trường dường như có tác dụng tích cực ñối với giá trị ñất ñai thông qua các hiệu ứng tiện nghi Phân tích của Phillips và Goodstein cung cấp một số bằng chứng tổng hợp về giá ñất tương ñối ở Portland so với các thành phố khác Phân tích của Knaap cho thấy giá ñất chịu ảnh hưởng của phân vùng khác nhau giữa phía tây và phía ñông thành phố

Tiếp thu kinh nghiệm và bài học từ các nghiên cứu trước ñây, William K Jaeger và Andrew J Plantinga (2006) ñã giải quyết triệt ñể câu hỏi: Liệu hệ thống quy hoạch sử dụng ñất của tiểu bang Oregon có thực sự ảnh hưởng ñến giá ñất hay không?

Ranh giới quy hoạch sử dụng ñất ñô thị Portland (gọi tắt là ranh giới quy hoạch) lần ñầu tiên ñược ñề xuất bởi Hiệp hội khu vực sông Columbia năm 1977

và ñược thừa kế bởi Portland Metro (Khu Dịch vụ ñô thị của Portland) khi thành lập vào năm 1979 dưới sự chấp thuận của Ủy ban Bảo tồn ñất và Phát triển một năm sau ñó Ranh giới quy hoạch ñã ñược rút ra dựa trên các kế hoạch và dự báo tăng trưởng của Washington, Multnomah và cùng với 24 thành phố khác trên toàn tiểu bang ðất ñai bên trong ranh giới quy hoạch ñược hỗ trợ các dịch vụ ñô thị như ñường giao thông, hệ thống thoát nước và là một công cụ ñược sử dụng

ñể bảo vệ các vùng ñất tài nguyên, thúc ñẩy việc sử dụng hiệu quả cơ sở hạ tầng

và các dịch vụ bên trong ranh giới Các ranh giới quy hoạch ñã ñược ñiều chỉnh

khoảng 30 lần, nhưng hầu hết những ñiều chỉnh này là nhỏ Ba ñiều chỉnh lớn ñã ñược thực hiện từ năm 1998 ñến năm 2004

Xác ñịnh ảnh hưởng của quy ñịnh sử dụng ñất ñến giá ñất ñược coi như là việc xác ñịnh ảnh hưởng của ranh giới quy hoạch ñến giá ñất tại Portland, công việc này khá phức tạp bởi nhân tố quy hoạch chỉ là một trong nhiều yếu tố có ảnh hưởng ñến giá ñất Mô hình mô phỏng giá ñất của William K Jaeger và Andrew

J Plantinga dựa trên việc sử dụng ñất và ñặc ñiểm của các thửa ñất xung quanh Portland có ảnh hưởng ít nhiều bởi sự ñiều chỉnh vị trí của các ranh giới quy hoạch trong ba thập kỷ qua Vì vậy, mô hình giá của những thửa ñất bị ảnh hưởng bởi sự ñiều chỉnh vị trí ranh giới quy hoạch sẽ không xác ñịnh tác ñộng ñầy ñủ của quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất

Hình 1.2 Sự mở rộng của một thành phố không thống nhất với UGB

Nguồn: William K Jaeger and Andrew J Plantinga, 2009

Mô hình mô phỏng thiết kế gián ñoạn hồi quy (RDD) ñã ñược William và Andrew ñưa vào sử dụng trong nghiên cứu về ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất tại Oregon Trong nghiên cứu, kết quả cần quan tâm sẽ là giá ñất của mỗi mẫu thửa ñất Mô hình sẽ tính ra số ñiểm cho từng thửa ñất với một hàm

số là khoảng cách của thửa ñất tới trung tâm thành phố hoặc tới ñiểm gần nhất của ranh giới quy hoạch Giá trị khoảng cách ñược ño bằng giá trị tiêu cực trong ranh giới quy hoạch và tích cực bên ngoài ranh giới quy hoạch

Ranh giới phát triển ñô thị

Trung tâm thành phố

Mô hình phát triển hợp lý khi không bị giới hạn

Nghiên cứu của ñã sử dụng hệ thống dữ liệu và thông tin ñất ñai từ Trung tâm Tài nguyên dữ liệu của Metro (RLIS) ñược thành lập vào cuối những năm

1980 cho mục ñích lập quy hoạch chung và thiết lập dữ liệu hiện tại của nó bao gồm các dữ liệu GIS với ñộ chi tiết cao ñược thu thập từ 24 thành phố và 3 quận trên toàn Oregon William và Andrew ñã nghiên cứu dữ liệu trên 600.000 thửa ñất xác ñịnh bởi các tiêu chí: kích thước thửa ñất là từ 1 - 40 mẫu Anh; giá trị cho mỗi mẫu Anh hơn 15.000$ và các thửa ñất không thuộc quyền sở hữu của một cơ quan Nhà nước nào

Hình 1.3 Giá ñất trung bình cho mỗi mẫu Anh trên khoảng cách ñến UGB

Nguồn: William K Jaeger and Andrew J Plantinga, 2009

Kết quả thu ñược từ mô hình cho thấy: Dọc theo phần phía ñông của ranh giới quy hoạch, tác ñộng của ranh giới quy hoạch ñến giá ñất là nhỏ và không ñáng kể, trong khi phần phía nam tác ñộng của ranh giới quy hoạch ñến giá ñất là lớn nhưng không thống nhất Ranh giới quy hoạch có tác ñộng lớn ñến các thửa ñất nằm ở phía Tây ñô thị Portland với giá ñất giao ñộng từ 100.000 - 200.000 USD/mẫu Anh

Phân tích này ñã cung cấp bằng chứng cho thấy, giá ñất bị ràng buộc bởi ranh giới quy hoạch, mặc dù ở phía tây của Portland xuất hiện ràng buộc về phát