16 luan van bao cao giải pháp phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp ở hà nội (định hướng nghiên cứu ở công ty cổ phần đầu tư hải phát)

Trong thời kì bao cấp thì việc xây dựng nhà ở và các hệ thống hạtầng đô thị phục vụ công cộng đều được Nhà nước bao cấp, nhưng từ khi chuyển đổi sangnền kinh tế thị trường thì người dân

Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU PHÁT TRIỂN CUNG ỨNG DỊCH VỤ NHÀ CHO

NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP Ở HÀ NỘI.

1.1 Tính cấp thiết nghiên cứu của đề tài.

Việt Nam đang trong quá trình hội nhập toàn cầu hóa về cả chiều rộng lẫn chiềusâu Xã hội có nhiều thay đổi, đời sống của đông đảo quần chúng nhân dân ngày càngđược nâng cao, theo đó những nhu cầu của người dân cũng cần được đảm bảo Một xãhội phát triển không chỉ được đánh giá qua sự tăng trưởng kinh tế hay những cơ sở vậtchất xã hội đó tạo nên mà nó còn được đánh giá qua những chỉ tiêu phát triển conngười Nhu cầu của con người rất phong phú nhưng quan trọng hơn cả, đó là nhữngnhu cầu cơ bản Trong tháp nhu cầu của Malsow, nhu cầu về nhà ở là một trong nhữngnhu cầu cơ bản, thiết yếu của con người Nhà ở là một tài sản lớn, có giá trị của mỗi cánhân, gia đình và đó là một trong những động lực chính thúc đẩy phát triển kinh tế - xãhội của mỗi quốc gia Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một quyền cơ bản của conngười và là điều kiện cần thiết để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệpcông nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

Thế nhưng trong điều kiện hiện nay việc tạo lập một căn nhà nhỏ, một chỗ ở ổnđịnh và bảo đảm các điều kiện sinh hoạt tối thiểu vẫn đang là ước mơ của một bộphận không nhỏ dân cư Trong thời kì bao cấp thì việc xây dựng nhà ở và các hệ thống hạtầng đô thị phục vụ công cộng đều được Nhà nước bao cấp, nhưng từ khi chuyển đổi sangnền kinh tế thị trường thì người dân tự lo chỗ ở cho mình, các đô thị phát triển nhanh chóng,tốc độ đô thị hóa gia tăng rõ rệt, sự phân hoá giàu nghèo tại các đô thị khá là rõ nét, thế nênmột bộ phận không ít người đã phải đương đầu với vấn đề khó khăn về nhà ở

Trong những năm gần đây, luồng dân di cư đi từ nông thôn ra các đô thị ngàycàng nhiều, làm cho dân số đô thị tăng nhanh Do sự gia tăng dân số quá nhanh nêncác đô thị không còn đủ diện tích ở tối thiểu nữa Số người không có nhà ở, phải sốngtạm bợ trong những hoàn cảnh hết sức khó khăn trên địa bàn các đô thị là một con sốđáng kể Do vậy, việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp đang là một vấn đề rấtbức xúc hiện nay ở các đô thị lớn Thực tế cho thấy đáp ứng cung về nhà ở là vấn đềkhó khăn nhưng phân phối được sản phẩm đến đúng đối tượng người tiêu dùng là vấn

đề khó khăn hơn

Theo kết quả tổng điều tra dân số ngày 1/4/2009, dân số Hà Nội là 6.448.837người và rộng 3.324,92km2, trong đó quỹ đất của nội thành rất hạn chế, diện tích ởbình quân đầu người là 20,8 m2/người, với tỷ trọng nhà cho thuê hoặc mượn là 9,4%.Thị trường nhà ở mới chỉ đang chủ yếu phát triển nhà ở, chung cư cao cấp với giá rấtcao mà người có thu nhập thấp hoặc ở ngưỡng trung bình rất khó có thể mua được.Trong khi đó thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp thì vẫn còn bỏ ngỏ Tính đếnthời điểm hiện nay Hà Nội có 11 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp.Tuy nhiên, số lượng dự án đăng ký nhiều song một số dự án mới chỉ là ý tưởng, chưa

có quỹ đất, quy hoạch, thiết kế, nguồn vốn Thủ tục đầu tư tuy đã giảm một số khâunhưng vẫn còn phức tạp Thêm nữa là lợi nhuận từ mảng thị trường này không nhiều(tối đa 10%) và thu hồi vốn chậm, không như nhà ở thương mại Vì vậy mà các dự ánnày chưa thực sự thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư

Qua đây có thể thấy được rằng vấn đề giải quyết nhà ở cho người có thu nhậpthấp cần phải được quan tâm nhiều hơn nữa và vấn đề đặt ra là làm sao để đạt đượchiệu quả tốt nhất Sau một thời gian thực tập tại Công ty CPĐT Hải Phát, em nhậnthấy công ty bước đầu đã thâm nhập vào thị trường nhà ở thu nhập thấp song hiệu quảđạt được chưa cao do một vài hạn chế chủ quan từ phía công ty cũng như các nhân tố

khách quan khác từ bên ngoài Do vậy, em đã chọn đề tài “Giải pháp phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp ở Hà Nội (Định hướng nghiên cứu ở công ty cổ phần đầu tư Hải Phát)’’ làm luận văn tốt nghiệp.

1.2 Xác lập và tuyên bố vấn đề trong đề tài.

Trên cơ sở nhận thức được tính cấp thiết của vấn đề, em tiến hành xác lập nhữngvấn đề với các câu hỏi trọng tâm liên quan đến đề tài như sau:

Về lý thuyết, đề tài tập trung nghiên cứu những lý luận liên quan đến phát triểncung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp, và trả lời cho các câu hỏi như:Người thu nhập thấp bao gồm những bộ phận nào trong xã hội? Hoạt động cung ứngdịch vụ nhà cho người thu nhập thấp là gì? Các chỉ tiêu phản ánh phát triển cung ứngdịch vụ nhà?

Về thực tiễn, đề tài phân tích thực trạng về cung ứng dịch vụ nhà cho người thunhập thấp tại Hà Nội diễn ra như thế nào? Ngoài công ty CPĐT Hải Phát ra còn cónhững công ty nào cũng cung ứng dịch vụ nhà cho người thu nhập thấp? Hoạt độngcung ứng dịch vụ nhà cho người thu nhập thấp tại Công ty CPĐT Hải Phát có những

mặt tích cực và hạn chế nào? Các nhân tố nào ảnh hưởng đến hoạt động cung ứng dịch

vụ nhà cho người thu nhập thấp của công ty? Từ đó đưa ra các đề xuất, kiến nghị đểphát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp Nhà nước và chính quyềnthành phố Hà Nội cần có những chính sách gì để giải quyết vấn đề nhà ở cho người cóthu nhập thấp hiện nay? Công ty cần có giải pháp gì để khai thác phát triển thị trường

và hoạt động cung ứng dịch vụ nhà cho người thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội trongthời gian tới?

1.3 Các mục tiêu nghiên cứu.

Về mặt lý luận, nghiên cứu đề tài nhằm mục đích hệ thống và làm rõ hơn vềhoạt động cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp Từ đó nhằm khái quáthóa lý luận phục vụ cho nghiên cứu thực tiễn

Về mặt thực tiễn, trên cơ sở áp dụng lý thuyết từ việc tìm hiểu đề tài tiến hànhphân tích tổng quan, đánh giá thực trạng cung ứng dịch vụ nhà cho người thu nhậpthấp không chỉ xét riêng của công ty CPĐT Hải Phát mà còn đánh giá chung của cả HàNội

Từ việc nghiên cứu lý luận và thực tiễn, tiến hành tổng kết đưa ra các đề xuất,kiến nghị nhằm phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người thu nhập thấp của Hà Nộinói chung và của công ty nói riêng

1.4 Phạm vi nghiên cứu.

Về nội dung nghiên cứu: đề tài nghiên cứu phát triển cung ứng dịch vụ nhà vớiphạm vi đối tượng cung ứng dịch vụ nhà là nhà ở cho người có thu nhập thấp Đề tàinghiên cứu giới hạn ở một số chỉ tiêu phản ánh phát triển cung ứng dịch vụ nhà chongười có thu nhập thấp như số lượng căn hộ, diện tích, chất lượng căn hộ…với hìnhthức cung ứng chủ yếu là bán và cho thuê nhà Khả năng nghiên cứu chưa cho phép đisâu vào nghiên cứu chất lượng các hoạt động cung ứng bao gồm chất lượng hoạt độngđầu tư, tư vấn, thiết kế, thi công, giám sát và một số hoạt động liên quan đến xây dựng.Trên cơ sở đánh giá thực trạng, phát hiện những khó khăn, đề tài tập trung vào nhữnggiải pháp nhằm phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người thu nhập thấp

Về không gian nghiên cứu: đề tài nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Nội

Về thời gian nghiên cứu: nghiên cứu hoạt động cung ứng dịch vụ nhà cho ngườithu nhập thấp tại Hà Nội nói chung và tại công ty nói riêng trong 3 năm từ năm 2008đến 2010

1.5 Kết cấu luận văn.

Ngoài lời cảm ơn, mục lục và bảng biểu, danh mục các từ viết tắt, luận văn gồm 4chương, cụ thể:

Chương 1 Tổng quan nghiên cứu phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người

Chương 4 Các kết luận và đề xuất một số giải pháp phát triển cung ứng dịch

vụ nhà cho người có thu nhập thấp ở Hà Nội.

Chương 2 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÁT TRIỂN CUNG ỨNG DỊCH

VỤ NHÀ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP

2.1 Một số khái niệm cơ bản liên quan đến phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp.

2.1.1 Nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Cho đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có một khái niệm rõ ràng về “Người có thunhập thấp” Trong chương trình phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp, người cóthu nhập thấp được hiểu là người có thu nhập tương đối ổn định và có khả năng tíchluỹ vốn để tự cải thiện điều kiện ở nhưng cần có sự hỗ trợ, tạo điều kiện của nhà nước

về vay vốn dài hạn trả góp, về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng Mức thu nhập thấp

ở đây của người thu nhập thấp là trên ngưỡng nghèo và tiếp cận với mức trung bình.Như vậy theo quan điểm này thì chúng ta đã loại những người sống ở mức đói nghèo

ra khỏi người có thu nhập thấp

Các nhóm đối tượng có thu nhập thấp gồm: cán bộ, công chức, viên chức, lựclượng vũ trang hưởng lương từ ngân sách nhà nước và người có thu nhập thấp tại khuvực đô thị

Nhà ở của những đối tượng này thường có đặc điểm :

+ Diện tích trên đầu người thấp so với mức trung bình của xã hội

+ Về mặt kiến trúc:

- Đối với nhóm người di cư từ nơi khác đến đô thị, nhất là từ nông thôn ra kiếmviệc làm ăn buôn bán nhỏ Nhà ở của họ là những lều lán dựng tạm bợ bởi các vật liệukém chất lượng,vật liệu tạo dựng lên ngôi nhà chủ yếu là loại rẻ tiền, dễ kiếm và tậndụng lại

- Đối với nhóm người định cư từ trước khi nền kinh tế chuyển đổi vẫn còn cơ chếbao cấp thì họ thường ở trong những căn hộ tập thể do nhà nước phân phối Nay đãxuống cấp nghiêm trọng, nún nứt quá liên hạn sử dụng và lạc hậu

+ Về mặt không gian quy hoạch và chức năng ngôi nhà:

Nhà ở bố trí không khoa học, không đúng quy hoạch, thậm trí là cơi lới, lấnchiếm vô tổ chức Do vậy nhà ở đối với người thu nhập thấp thường thuộc diện giảitoả Không gian bố trí không hợp lý

+ Về mặt môi trường :

Do nhà ở mọc lên không theo quy hoạch, hệ thống cấp nước không đến đượccác hộ dân, hệ thống điện quá tải không được xử lý, ý thức vệ sinh môi trường củangười dân kém… Thu nhập thấp kéo theo hàng loạt vấn đề nảy sinh, không chỉ vấn đề

ở mà còn những sinh hoạt hàng ngày trong cuộc sống của họ như: y tế, giáo dục, vệsinh môi trường

Chính vì vậy mà giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp là rất cần thiết

và cấp bách

Theo Nghị định 67/2009, nhà cho người có thu nhập thấp (hay còn gọi chung lànhà ở thu nhập thấp) là nhà ở để bán (trả tiền một lần hoặc trả góp), cho thuê, cho thuêmua đối với người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị theo phương thức xã hội hóa.Người được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp phải đáp ứng đủ các điềukiện sau đây:

+ Chưa có nhà ở hoặc có nhà ở bình quân dưới 5m2 sử dụng/người và diện tíchđất thấp hơn tiêu chuẩn được phép cải tạo xây dựng lại

+ Chưa được nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức

+ Các đối tượng có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp phải có hộ khẩuthường trú hoặc tạm trú dài hạn tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự

án (Lực lượng vũ trang nhân dân nếu chưa có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạnthì phải có xác nhận của đơn vị nơi đang công tác)

+ Có mức thu nhập hàng tháng (tính bình quân theo đầu người) dưới mức bìnhquân theo quy định của UBND thành phố

2.1.2 Cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp.

Theo luật Thương mại năm 2005, cung ứng dịch vụ là hoạt động thương mại,theo đó một bên (gọi là bên cung ứng dịch vụ) có nghĩa vụ thực hiện dịch vụ cho mộtbên khác và nhận thanh toán; bên sử dụng dịch vụ (gọi là khách hàng) có nghĩa vụthanh toán cho bên cung ứng dịch vụ và sử dụng dịch vụ theo thỏa thuận

Trong đó, dịch vụ là kết quả của hoạt động sinh ra do tiếp xúc giữa bên cung ứng

và khách hàng, và các hoạt động nội bộ bên cung ứng để đáp ứng nhu cầu của kháchhàng

Quá trình sản xuất và tiêu dùng dịch vụ luôn xảy ra đồng thời, không tách rờinhau Những người tiêu dùng sản phẩm dịch vụ cũng tham gia vào hình thành và hoàn

thiện sản phẩm dịch vụ Do đó để đáp ứng tốt các yêu cầu của khách hàng, người cungcấp dịch vụ phải nhanh nhạy và ứng xử kịp thời với những góp ý đòi hỏi của ngườitiêu dùng dịch vụ.

Hoạt động cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp được bắt đầu từkhâu lập kế hoạch dự án đến xây dựng, giao nhà cho đến các dịch vụ sau bán nhà chongười thu nhập thấp Quá trình này diễn ra với nhiều hoạt động như: xác định quỹ đất,xây dựng nguồn vốn, tư vấn, thiết kế, thi công, giám sát thi công, định giá bán, lựachọn hồ sơ đăng ký mua nhà, các thủ tục bàn giao nhà…

Người có thu nhập thấp là những người có mức thu nhập dưới mức thu nhậptrung bình của xã hội Vì vậy, họ chỉ có khả năng đáp ứng các sinh hoạt trong cuộcsống hàng ngày, còn đối với việc mua nhà thì đó là điều rất khó khăn, dường như làkhông thể đối với rất nhiều hộ gia đình Do vậy cung ứng nhà cho người có thu nhậpthấp có thể dưới nhiều hình thức như: Bán thu tiền 1 lần, mua nhà trả góp, bán thu tiềnnhiều đợt theo tiến độ công trình, hay cho thuê ngắn hạn, cho thuê dài hạn, cho thuêmua… Trong đó, nhà ở được mua bán bao gồm nhà ở đã có sẵn, đang xây dựng hoặcđược hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt, cònnhà cho thuê hay cho thuê mua đều phải là nhà đã có sẵn Các dịch vụ đi kèm với nhà

ở thu nhập thấp như tư vấn pháp lý, tư vấn về đầu tư tạo lập, tài chính, giá nhà, hợpđồng hay các dịch vụ về quản lý nhà…

2.1.3 Phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp.

Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăngdiện tích nhà ở

Phát triển cung ứng dịch vụ nhà gắn liền với việc bảo đảm cho người dân có chỗ

ở phù hợp với khả năng thu nhập của các đối tượng khác nhau, điều kiện kinh tế - xãhội của đất nước, của từng địa phương; từng bước cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân

cư, thúc đẩy hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhà ở; góp phần pháttriển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại và phù hợp với bản sắc vănhoá dân tộc Đối với người thu nhập thấp, việc phát triển cung ứng dịch vụ nhà giúpcho họ có cơ hội tiếp cận việc mua nhà Người thu nhập thấp sẽ được mua nhà với giáthấp hơn giá thị trường trong các dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp Khôngnhững thế các thủ tục và quá trình mua nhà cũng dễ dàng và thuận tiện hơn

Hầu hết các dự án nhà ở thu nhập thấp đều có chủ đầu tư là các doanh nghiệp lớntrong lĩnh vực xây dựng và đầu tư dự án bởi tính khả thi và độ tin cậy khi triển khaicác dự án đó sẽ cao hơn Lượng cầu về nhà thu nhập thấp lại chiếm một con số rất lớn.

Họ là những người có mức thu nhập dưới mức thu nhập trung bình của xã hội, khảnăng tích lũy tiền để mua nhà hạn chế, điểm quan tâm hàng đầu khi mua nhà đó chính

là giá cả, do vậy giá nhà thu nhập thấp cần phải được xác định sao cho phù hợp vớitích lũy thu nhập của đối tượng này Các tiêu chuẩn thiết kế đối với nhà thu nhập thấpcũng cần phải hợp lý để tạo ra mức giá phù hợp cho người thu nhập thấp

Từ các đặc điểm trên, ta có thể xây dựng các chỉ tiêu đánh giá sự phát triển cungứng dịch vụ nhà thu nhập thấp như sau:

Một trong những chỉ tiêu quan trọng nhất để đánh giá tiêu chuẩn chung về nhà

ở của các hộ dân cư được áp dụng phổ biến ở nhiều nước trên thế giới, đó là chỉ tiêubình quân về diện tích nhà ở tính trên đầu người (m2/người)

Tổng diện tích nhà ở = Tổng số căn hộ cung ứng x Diện tích bình quân mỗi căn hộDiện tích nhà ở bình quân đầu người = Tổng diện tích nhà ở/ Tổng số người.Những hộ có nhà ở với diện tích bình quân dưới 5 m2/người đạt điều kiện đểđược mua nhà thu nhập thấp Các căn hộ thu nhập thấp theo quy định thường có diệntích dưới 70 m2 để có tổng mức giá phù hợp với người mua

Chất lượng nhà ở và quy mô căn hộ:

Đó là các chỉ tiêu về chất lượng xây dựng và trang trí nội, ngoại thất, không giankiến trúc, cơ cấu căn hộ, việc áp dụng khoa học - công nghệ trong xây dựng nhà ở… Tiêu chí đánh giá chất lượng nhà ở năm 2009 được chia làm 4 loại: nhà kiên cố,nhà bán kiên cố, nhà thiếu kiên cố và nhà đơn sơ Trong đó, nhà ở kiên cố phải có cả

ba bộ phận cột trụ, tường và mái đều làm bằng vật liệu bền chắc, nhà ở bán kiên cốphải có hai trong ba bộ phận làm bằng vật liệu bền chắc, nhà ở thiếu kiên cố có một

trong ba bộ phận làm bằng vật liệu bền chắc, nhà ở đơn sơ là nhà ở có cả ba bộ phậnđều làm bằng vật liệu thiếu bền chắc.

Ngoài việc phát triển về chất lượng kiến trúc nhà ở, giải pháp quy hoạch chi tiếtmột số khu nhà ở đô thị cũng đã được thể hiện khá sinh động, kết hợp hài hoà giữa nhàcao tầng và nhà thấp tầng Bên cạnh các căn hộ nhà ở có hệ tường chịu lực xây tay phổbiến trước đây, hiện nay đã phổ biến các loại nhà ở có kết cấu khung bê tông cốt théphoặc khung lắp ghép với công nghệ và trang thiết bị tiên tiến, đáp ứng yêu cầu về chấtlượng và tiến độ thi công công trình ngày càng cao

2.2 Một số lý thuyết về cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp.

2.2.1 Khả năng tiếp cận nhà của người có thu nhập thấp.

Người thu nhập thấp luôn có mức thu nhập dưới mức trung bình của xã hội, dovậy tiền dành cho tiết kiệm cũng không nhiều, thậm chí là không có Với mức tiếtkiệm khoảng 7 % đến 10% thu nhập hàng tháng thì ước mơ có một căn nhà dường nhưtrở nên quá xa vời với họ

Cuộc sống tuy không phải là nghèo nàn nhưng cũng đủ để làm nảy sinh một loạtcác vấn đề như: y tế, giáo dục, vệ sinh, môi trường… Tuy bộ phận người thu nhập thấptách rời so với bộ phận người nghèo nhưng họ cũng không thể thoát khỏi được cái

“vòng luẩn quẩn” của sự nghèo khó, không chỉ về nhà ở mà còn các cái tiêu dùng kháctrong cuộc sống

Sơ đồ:“ Vòng luẩn quẩn” của sự nghèo đói, trong đó có “nghèo” về nhà ở

Do đó cần phải có một cú huých để phá vỡ cái “vòng luẩn quẩn” này, không aikhác chính là Nhà nước

Sự khác biệt rất lớn cả về giá cả và giá trị sử dụng giữa hàng hoá đặc biệt – nhà ởvới các hàng hoá thông thường dẫn đến sự khác biệt lớn lao trong việc tiêu dùng giữahai loại hàng hoá này ở cùng một mức thu nhập.Ta hãy xem đồ thị về mức tiết kiệmdành cho việc cải tạo, nâng cấp hoặc mua đối với 2 loại hàng hoá này khi thu nhậptăng lên

Thu nhập thấp

-Tình trạng nghèo về nhà ở

- Công việc không ổn định

- Hoặc có công việc ổn

tèi thiÓu (c¶i t¹o)

Thu nhËp thÊp, nghÌo Thu nhËp kh¸ trë lªn

Thu nhËp

Nhìn vào đồ thị ta thấy:

- Đối với hàng hoá thông thường, ban đầu khi thu nhập tăng dần thì mức chi tiêu

dành cho hàng hoá cũng tăng theo nhưng khi con người trở nên giàu có thì mức chi

tiêu cho hàng hoá này lại giảm do lúc này họ lại có các nhu cầu cao hơn

- Đối với hàng hoá đặc biệt – nhà ở: Nó có giá trị lớn, muốn đầu tư cải tạo nâng

cấp phải có một khoản tiền lớn Khi thu nhập ở dưới mức trung bình, mức tiết kiệm

không đủ để cải tạo, nâng cấp nhà và chỉ khi thu nhập cao, họ mới có tiền để đầu tư,

nâng cấp hay xây mới

Qua đó ta thấy, nếu mức thu nhập không được cải thiện thì những người có thu

nhập thấp sẽ khó có khả năng tiếp cận được nhà ở Do vậy, Nhà nước cần phải có

chính sách khuyến khích hỗ trợ trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhậpthấp.

2.2.2 Các vấn đề KT – XH liên quan đến phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp.

a Sự tăng lên về dân số tại các khu đô thị.

Dân số tăng lên có thể do nhiều nhân tố khác nhau nhưng nó đều làm tăng vềmọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên Dân số tănglên, quy mô dân số được mở rộng, sự gia tăng dân số cũng kéo theo sự gia tăng các hộgia đình và làm nhu cầu nhà ở cũng tăng lên Bên cạnh đó cùng với xu thế phát triểncủa nền kinh tế thì kết cấu trong gia đình cũng thay đổi, xu thế tách hộ, sống độc lậpcủa những gia đình tư cũng tăng lên Tính độc lập tăng là nhân tố tác động làm cho cầu

về nhà ở tăng lên

Trong các nhân tố làm dân số đô thị tăng lên đáng chú ý nhất là luồng dân di cư

từ các vùng nông thôn Bộ phận người này đại đa số đều là dân lao động, có mức thunhập thấp Vì vậy cũng rất khó khăn trong việc có một ngôi nhà của riêng mình và làmtăng thêm nhu cầu nhà ở thu nhập thấp tại các đô thị

b Sự phân hóa giàu nghèo xã hội.

Cùng với tốc độ đô thị hoá ngày càng nhanh là sự phân hoá giàu nghèo ngàycàng mạnh ở các đô thị lớn Những người giàu có, có khả năng xây dựng các côngtrình lớn, có khả năng tham gia hoạt động trong lĩnh vực nhà đất, chi phối thị trường

Họ còn chi phối cả việc thiết kế, xây dựng nhà ở, do vậy rất dễ sai phạm các tiêu chuẩncủa công tác quy hoạch đô thị Những người có thu nhập thấp vẫn chỉ có thể sống ởnhững ngôi nhà cấp thấp chật chội của mình Do vậy bên cạnh những ngôi biệt thựsang trọng, những khu chung cư cao cấp, vẫn còn tồn tại những khu nhà ổ chuột, màviệc giải toả chúng là hết sức khó khăn Như vậy sự phân hóa giàu nghèo ảnh hưởngrất lớn đến việc quy hoạch, quản lý, xây dựng và phát triển nhà ở Sự phân tầng xã hộicàng sâu sắc thì người thu nhập thấp càng khó mua được nhà Vì lúc đó khoảng cáchgiàu, nghèo là rất lớn, người giàu sẽ có đủ điều kiện sở hữu những mảnh đất rộng lớn,những ngôi biệt thự mà người thu nhập thấp khó có thể mua được, làm cho giá bấtđộng sản tăng nhanh, đẩy người thu nhập thấp càng xa ước mơ được sở hữu ngôi nhàcủa mình

c Những chính sách của chính phủ.

Những chính sách của chính phủ cũng như những chính sách của chính quyền địaphương là nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến nhu cầu nhà ở của mọi tầng lớp xãhội Người dân thường chạy theo mọi thái độ của chính phủ về vấn đề sở hữu nhà hayquy hoạch, giải thể… cũng như những chính sách về khuyến khích đầu tư xây dựngkinh doanh nhà ở, chính sách hỗ trợ những người có mức thu nhập thấp xây dựng pháttriển nhà ở Tuy các chính sách đưa ra đều nhằm hướng tới công bằng xã hội nhưngviệc thực hiện những chính sách đó lại chưa đủ nhanh nhạy thậm chí đi lệch hướng,làm cho không những không cải thiện được tình hình mà còn làm cho vấn đề càng trởnên trầm trọng

2.3 Tổng quan tình hình khách thể của các công trình năm trước.

Đề tài “Một số kiến nghị về việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp trênđịa bàn thành phố Hà Nội”, luận văn tốt nghiệp của Nguyễn Thùy Dương, ĐH Kinh tếquốc dân, năm 2007 Đề tài chủ yếu tập trung nghiên cứu các giải pháp, chính sáchnhằm giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp nhưng mới chỉ trên tầm vĩ mô của nhànước và địa phương, chưa đề cập tới giải pháp mà các doanh nghiệp cần làm Đề tàicũng khái quát được một số vấn đề liên quan đến nhà ở cho người thu nhập thấp, phântích được thực trạng trên địa bàn Hà Nội song chưa có những đánh giá tổng quan

Đề tài “Vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị: thực trạng và giải pháp”,luận văn tốt nghiệp của Trần Khánh Hòa, ĐH Kinh tế quốc dân, năm 2008 Đề tài đãđưa ra được các lý luận về nhà ở cho người thu nhập thấp, có những phân tích và đánhgiá tổng quan về vấn đề nghiên cứu song nghiên cứu còn trên diện rộng chưa sâu sắc,các giải pháp cũng mới chỉ nằm trên tầm vĩ mô

Hai đề tài trên tuy đều cùng giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấpnhưng mới chỉ nghiên cứu trên diện chung xã hội, đứng từ phía chính phủ nhìn xuống,vẫn chưa có cái nhìn từ phía các doanh nghiệp, do vậy chưa có những phân tích đánhgiá từ các hoạt động phát triển cung ứng dịch vụ nhà thu nhập thấp hay từ các dự án đã

và đang triển khai của các doanh nghiệp đó Vì vậy mà các giải pháp đưa ra chưa đầy

đủ và triệt để

Đề tài “Một số giải pháp phát triển dịch vụ cho thuê nhà cao tầng tại Tổng công

ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội trên địa bàn Hà Nội” luận văn thạc sỹ kinh tế củaTrần Chính, ĐH Thương Mại, năm 2006 Đề tài tuy không chuyên về vấn đề nhà ở cho

người có thu nhập thấp nhưng đã đưa ra các lý luận liên quan đến dịch vụ cho thuênhà, chỉ ra cách phân tích các số liệu thu thập được từ một công ty xây dựng, đưa ranhững đề xuất nhằm phát triển dịch vụ cho thuê nhà cao tầng của công ty và các kiếnnghị với nhà nước và chính quyền thành phố trong việc phát triển dịch vụ nhà nóichung và dịch vụ cho thuê nhà nói riêng.

2.4 Phân định nội dung vấn đề nghiên cứu.

Đề tài “Giải pháp phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp ở Hà Nội (Định hướng nghiên cứu ở công ty cổ phần đầu tư Hải Phát)” tập

trung nghiên cứu từ năm 2008 trở về đây để thấy rõ sự thay đổi trong việc phát triểncung ứng dịch vụ nhà cho người thu nhập thấp

Các nội dung được nghiên cứu và trình bày trong luận văn bao gồm:

+ Tổng quan một số khái niệm cơ bản, các lý luận về nhà ở cho người thu nhậpthấp, phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp

+ Phân tích thực trạng về tình hình cung ứng dịch vụ nhà cho người thu nhập thấptrên địa bàn Hà Nội, đánh giá được các dự án nhà cho người thu nhập thấp trên địa bàn

Hà Nội nói chung và của công ty CPĐT Hải Phát nói riêng

Sự phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp được phán ánhqua các chỉ tiêu về số lượng căn hộ, diện tích nhà ở, chất lượng và quy mô nhà ở…+ Đề tài phân tích các nhân tố có ảnh hưởng đến sự phát triển cung ứng dịch vụnhà cho người có thu nhập thấp chung trên toàn Hà Nội và riêng đối với công ty

+ Các giải pháp nhằm phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhậpthấp trên tầm vĩ mô của nhà nước và tầm vi mô của doanh nghiệp

2.5 Kinh nghiệm từ một số địa phương và doanh nghiệp.

2.5.1 Kinh nghiệm từ các địa phương

Hải Phòng đang từng ngày đổi mới, cải tiến, chỉnh trang đô thị để xứng đáng làmột đô thị loại một Một trong những dự án thành công trong số các dự án cải tạo,nâng cấp khu nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hải Phòng là dự án Quỹ quay vòng cảitạo do Hội liên hiệp phụ nữ thành phố tổ chức Đề án Quỹ quay vòng vốn nâng cấp,sữa chữa nhà được triển khai thực hiện trong vòng 9 năm, từ năm 2005-2013 với sốvốn đầu tư là 47 tỷ 550 triệu đồng Việt Nam Dự án sẽ chia làm 2 giai đoạn đầu tư với

4 chu kỳ vay, gần 7000 hộ có thu nhập thấp được vay, mức vay trung bình là 7 triệuđồng và mức vay không được vượt quá 10 triệu đồng, thời hạn tín dụng là 5 năm

Ngoài ra các hộ có nhu cầu có thể vay thêm 5 triệu đồng để làm kinh tế, lấy tiền lãi cảitạo nhà Đây là những hộ có thu nhập thấp, thu nhập trung bình khoảng 300.000đồng/tháng và sống trong khu vực dự án, phải có khả năng chi trả khoản vay Tính đếnnay dự án đã khá là thành công trong việc cải thiện chỗ ở cho người thu nhập thấp

Thành phố Hồ Chí Minh cũng là một trong những thành phố giải quyết khá làthành công chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp Thành phố Hồ Chí Minh đã

áp dụng giải pháp hợp tác xã nhà ở hỗ trợ người thu nhập thấp cải thiện chỗ ở Hợp tác

xã là một tổ chức kinh tế-xã hội được thành lập với mục đích cung cấp nhà ở lâu dài vàliên tục cho xã viên, những người có nhu cầu về nhà ở nhưng không đủ khả năng tàichính để thoả mãn nhu cầu đó Quỹ đất của hợp tác xã sẽ được khai thác trên cơ sở20% quỹ đất dành cho đối tượng chính sách Ở thành phố Hồ Chí Minh đã áp dụnghình thức ưa đãi cho người thu nhập thấp thuê nhà tại chung cư do Nhà nước xây, hoặc

là bán nhà cho người thu nhập thấp với giá rẻ Thành phố sẽ bỏ vốn ban đầu để muanhà cho người thu nhập thấp, người thu nhập thấp sẽ trả góp tiền mua nhà cho thànhphố trong vòng 10 hay 20 năm…

Qua việc thực hiện giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp ở hai thànhphố trên, ta có thể thấy được một số kinh nghiệm sau:

+ Việc thực hiện các dự án phát triển nhà chỉ nên giao cho một số doanh nghiệpchuyên ngành, có đủ năng lực thực sự, không nên giao tràn lan cho nhiều đơn vị, nhất

là các công ty TNHH, doanh nghiệp tư nhân mà trước đó thiếu sự thẩm định kỹ lưỡng

về năng lực dẫn tới dự án bị đình trệ hoặc nảy sinh phức tạp không đáng có

+ Những dự án phát triển nhà thuộc phạm vi ngoại thành cần nghiên cứu cụ thể

và hạn chế việc giao đất để bảo đảm sự phát triển đô thị theo định hướng tập trung

+ Thành phố cần tập trung chỉ đạo thực hiện một số dự án xây dựng chung cưnhiều tầng mới, hiện đại, có tính năng sử dụng đa dạng tại các khu nhà tập thể trong đôthị cũ Bên cạnh đó, các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới cũng phải được thựchiện theo quy mô hiện đại để kéo dãn mật độ dân trong nội thành cũ Phần diện tích donhững cơ quan, xí nghiệp di chuyển để lại, không nên hoặc hạn chế việc phát triểnnhà, mà chủ yếu cho đầu tư xây dựng thành các trung tâm thương mại - dịch vụ Đểthuận lợi cho việc giải phóng mặt bằng, cải tạo các khu nhà tập thể cũ, nên tạm dừngviệc thanh lý nhà ở đây

+ Cần áp dụng một số cơ chế cho loại hình đầu tư xây dựng chung cư dành chongười có thu nhập thấp như: miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuế và tiền đầu tư cơ sở hạtầng, hỗ trợ bảo lãnh vay vốn đầu tư lãi suất thấp

2.5.2 Kinh nghiệm từ các doanh nghiệp

Hiện nay có rất nhiều doanh nghiệp tham gia vào dự án nhà ở dành cho người

có thu nhập thấp, tiêu biểu nhất vẫn phải kể đến dự án nhà thu nhập thấp của công tyVinaconex Xuân Mai Do thời gian thu hồi vốn của dự án nhà thu nhập thấp kéo dài,khả năng sinh lời không cao nên nhiều doanh nghiệp không muốn đầu tư vào mảng thịtrường này Song trong dự án khu nhà ở thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai đã xinđược quỹ đất cho xây dựng khu nhà ở thương mại, dựa trên cơ sở phối hợp lợi ích hàihòa giữa doanh nghiệp và địa phương Nhờ đó doanh nghiệp có vốn hỗ trợ cho đầu tưxây dựng, cung ứng nhà cho người có thu nhập thấp, lợi nhuận thu được trong toàn bộ

dự án sẽ được tăng lên Trong quá trình thực hiện các dự án nhà thu nhập thấp thì vấn

đề thiếu vốn đầu tư là khó khăn của hầu hết các doanh nghiệp Với mô hình được sửdụng trong dự án nhà ở thu nhập thấp Ngô Thì Nhậm, Vinaconex Xuân Mai đã thànhcông khi đan xen nhà ở thương mại và trung tâm thương mại với nhà ở thu nhập thấp,

từ đó giải quyết được vấn đề về vốn và lợi nhuận trong dự án này, lợi nhuận thu được

từ nhà ở thương mại và trung tâm thương mại sẽ bù đắp hay hỗ trợ phần nào chi phícủa nhà thu nhập thấp Trong hơn 11 dự án nàh thu nhập thấp đang triển khai ở Hà Nộithì chỉ duy nhất có 1 dự án được hỗ trợ vay vốn ưu đãi từ ngân hàng Phát triển ViệtNam Đó là dự án nhà thu nhập thấp Đặng Xá (Gia Lâm – Hà Nội) do tổng Công tythủy tinh và gốm xây dựng (Viglacera) làm chủ đầu tư được vay số tiền 391,3 tỉ đồng.Câu hỏi đặt ra là tại sao chỉ có duy nhất một dự án đó được vay vốn hỗ trợ Vì vậy đâychính là bài học cho các doanh nghiệp khác trong bước tháo gỡ khó khăn về vốn

Chương 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ CÁC KẾT QUẢ PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN CUNG ỨNG DỊCH VỤ NHÀ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP Ở HÀ NỘI

(CÔNG TY CPĐT HẢI PHÁT LÀ ĐƠN VỊ NGHIÊN CỨU) 3.1 Phương pháp nghiên cứu.

3.1.1 Phương pháp thu thập dữ liệu

a Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp

+)Điều tra trắc nghiệm

Mục đích điều tra: Để thu thập các thông tin liên quan đến hoạt động cung ứngdịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp của công ty

Trên cơ sở xác định rõ mục tiêu nghiên cứu, tiến hành thiết lập phiếu điều trabao gồm hệ thống các câu hỏi liên quan tới vấn đề nghiên cứu: hình thức cung ứng, sốlượng, chất lượng nhà ở công ty cung ứng, nhân tố tác động đến hoạt động cung ứngdịch vụ nhà của công ty cho người có thu nhập thấp…

Cách thức điều tra: Phát phiếu điều tra cho đối tượng là cán bộ nhân viên củacông ty CPĐT Hải Phát Số phiếu phát ra là 15 phiếu Người được điều tra chủ yếu trảlời ngắn gọn bằng cách tích vào ô lựa chọn

+) Phỏng vấn trực tiếp

Mục đích nghiên cứu: Nhằm tăng tính khách quan, xác thực của đề tài

Bên cạnh việc điều tra trắc nghiệm tiến hành phỏng vấn trực tiếp với số lượngphát ra là 10 phiếu phỏng vấn, xin ý kiến của các cán bộ nhân viên trong công ty vềtình hình cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp, việc lựa chọn đối tượngđược mua nhà và các kiến nghị trong cơ chế quản lý nhà nước và chính quyền địaphương để phát triển hoạt động cung ứng dịch vụ nhà thu nhập thấp của công ty…

Cách thức tiến hành phỏng vấn tương tự như quá trình điều tra Người đượcphỏng vấn trả lời ngắn gọn vào phiếu phỏng vấn để đưa ra những cái nhìn khách quannhất về công ty

b Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp

Ngoài phương pháp điều tra trắc nghiệm và phỏng vấn còn có thể thu thậpthông tin sẵn có qua mạng internet, báo chí, tài liệu tham khảo… liên quan tới nhà ởcho người có thu nhập thấp nhằm bổ sung thêm dữ liệu cho đề tài Phương pháp này sẽgiúp tiết kiệm được chi phí và thời gian Sử dụng phương pháp này ta có thể tìm hiểu

nhanh những thông tin chung về doanh nghiệp, những hoạt động của các doanh nghiệpkhác cùng trong phân đoạn thị trường này và cả những chính sách của nhà nước, chínhquyền địa phương trong việc giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp.

3.1.2 Phương pháp phân tích dữ liệu

Sau khi thu thập đầy đủ các thông tin liên quan tới nội dung đề tài nghiên cứu,cần tiến hành sắp xếp, loại bỏ những thông tin không hợp lý, chọn lọc, tổng hợp dữliệu thành một hệ thống logic rồi tiến hành tính toán, thực hiện so sánh, dùng các kiếnthức đã học để xây dựng các bảng biểu, sơ đồ từ đó rút ra những đánh giá tổng quát vềtình hình cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp của công ty trên địa bàn

Hà Nội, khái quát những việc công ty đã làm được và những khó khăn đang gặp phải,

có cái nhìn tổng quát trong hiệu quả thi hành các chính sách của nhà nước và địaphương

Như vậy, mỗi phương pháp nghiên cứu đều có tầm quan trọng của nó, cácphương pháp bổ sung, hỗ trợ cho nhau Trong đó phương pháp tổng hợp, phân tích và

có những tiêu chuẩn khác nhau về mức thu nhập thấp Đa phần đối tượng hướng đến làcán bộ, công nhân viên chức nhà nước, người thuộc tổ chức chính trị xã hội, doanhnghiệp, cán bộ chiến sỹ, lực lượng vũ trang đang công tác hoặc đã nghỉ hưu có hộkhẩu Hà Nội Theo Cục thống kê Hà Nội, tháng 5/2009, ở Hà Nội có đến 70% hộ giađình (560.000 hộ) có thu nhập dưới mức trung bình 825.000 đồng/người/tháng, xấp xỉ

10 triệu đồng/người/năm Cục quản lý nhà _ Bộ Xây dựng cho biết số liệu thống kênăm 2009 có tới 1,4 triệu cán bộ công chức hưởng lương nhà nước, trên 5 triệu côngnhân, viên chức thuộc thành phần kinh tế khác, trong đó khoảng 800.000 công nhân

làm việc trong các khi công nghiệp, chế xuất Đó là các đối tượng thu nhập thấp không

có khả năng tích luỹ để mua nhà, hầu hết phải ở nhà tạm, nhà ghép Kết quả điều tracho thấy, có tới 31% cán bộ chưa có nhà phải ở ghép, 4% phải thuê nhà tạm của tưnhân để ở, 19% được thuê nhà chung cư cũ của Nhà nước được xây từ trước nhữngnăm 1990; 14,6% được mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước; 31,4% đã xây được nhàriêng Tổng hợp kết quả điều tra cho thấy, có trên 32% số hộ gia đình cán bộ côngchức Nhà nước có nhu cầu cải thiện chỗ ở

Một trong các quy định về bán nhà cho người thu nhập thấp đó là người đượcxét mua nhà thu nhập thấp phải có mức thu nhập dưới mức thu nhập trung bình củathành phố Năm 2009 thu nhập trung bình của người dân Hà Nội là 32 triệu đồng, tứcgần 2,67 triệu đồng/người/tháng; năm 2010 là 37,5 triệu đồng tức 3,125 triệuđồng/người/tháng

Theo quy hoạch của thành phố Hà Nội, tính đến hết năm 2010, Hà Nội đã triển khai rất nhiều dự

án nhà ở cho người thu nhập thấp (xem bảng 3.2 và 3.2), trong đó có những dự án đã đưa vào sử dụng,cũng có những dự án đang trong quá trình hoàn thành thủ tục Nhìn lại những dự án thí điểm nhà ở thunhập thấp từ trước năm 2008, hầu hết đều không đáp ứng được mục tiêu ban đầu, công trình thi côngkhông đảm bảo được tiêu chuẩn cho nên mặc dù đã có người ở từ lâu nhưng cho tới bây giờ nhà ở tạinhững dự án đó vẫn gặp nhiều vấn đề về điện, nước, các công trình công cộng… Dưới đây là các dự ánnhà ở thu nhập thấp chưa đạt được hiệu quả:

Bảng 3.1 Những dự án nhà TNT chưa đạt hiệu quả từ trước năm 2008

tích(m 2 )

Số căn hộ(căn)

Khu nhà CT1B Xuân

La, Tây Hồ

Tổng CT đầu tư và phát triển nhà Hà Nội

( Nguồn: Tổng hợp từ các dữ liệu thứ cấp)

Nhận thấy những bất cập trong việc xây dựng và bán nhà cho người thu nhậpthấp, năm 2009 nhà nước đã ban hành một loạt các quyết định, thông tư liên quan tới

nhà ở cho nhười thu nhập thấp Do vậy đến năm 2010 đã xuất hiện rất nhiều dự án nhà

ở dành cho đối tượng có thu nhập thấp Bảng 3.2 thống kê các dự án và tổng số căn hộcung ứng của mỗi dự án dành cho người có thu nhập thấp đã và đang được triển khai

từ năm 2010 đến nay

Bảng 3.2 Những dự án nhà TNT đã và đang được triển khai từ 2010 đến nay

Nhà ở TNT tại KĐT Kiến Hưng,

Khu nhà ở TNT Sài Đồng, Long

ví dụ cho loại hình này

3.2.2 Đánh giá tổng quan tình hình phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp của công ty CPĐT Hải Phát tại Hà Nội.

a Khái quát về công ty cổ phần đầu tư Hải Phát

Tên công ty: Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát

Tên giao dịch quốc tế: Hai Phat Invest JSC

Trụ sở chính: Điểm Công Nghiệp Sạch Phú Lãm – Hà Đông – Hà Nội

Điện thoại : +84-4-33.535.888

Fax: +84-4-33.534.063

Email: info@haiphat.com.vn

Website: http://haiphat.com.vn

Công ty được hình thành từ năm 2003 với tên gọi Công ty Cổ phần Xây dựng

và Du lịch Hải Phát đến năm 2008 được mở rộng và đổi thành Công ty Cổ phần Đầu

tư Hải Phát

Các lĩnh vực hoạt động kinh doanh của công ty:

- Đầu tư các dự án bất động sản Kinh doanh Bất động sản

- Đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà Xây dựng dân dụng, công nghiệp, giaothông, thuỷ lợi Xây lắp đường dây và trạm điện đến 35KV, Xây dựng công trình kỹthuật dân dụng khác

- Kinh doanh vật liệu xây dựng

- Sản xuất, kinh doanh các cấu kiện bê tông đúc sẵn

- Sản xuất kinh doanh thiết bị điện

- Kinh doanh vận tải bằng ôtô Vận tải khách theo tuyến cố định Vận tải kháchbằng taxi, Vận tải khách theo hợp đồng Vận tải khách du lịch Vận tải hàng

- Phá dỡ công trình

- Chuẩn bị mặt bằng

- Lắp đặt hệ thống xây dựng

- Hoạt động xây dựng chuyên dụng khác

b Đánh giá tình hình phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp của công ty CPĐT Hải Phát ở Hà Nội.

Hoạt động cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp không phải là lĩnhvực được công ty tham gia đầu tư ngay từ những năm đầu thành lập công ty, bởi quy

mô công ty còn hạn chế, lợi nhuận thu được từ thị trường này lại thấp Vì thế công tychỉ tập trung vào loại nhà ở mang tính thương mại để tìm kiếm lợi nhuận cao

Từ năm 2009 đến nay, Nhà nước đã ban hành rất nhiều chính sách liên quan tớinhà ở thu nhập thấp, thị trường nhà thu nhập thấp cũng bắt đầu trở nên nóng hơn trong

khi có rất ít doanh nghiệp đầu tư khai thác thị trường này Chính bởi sức nóng trongnhu cầu nhà ở thu nhập thấp mà công ty đã bắt đầu gia nhập vào thị trường này Đóchính là dự án Tân Tây Đô, Đan Phượng, Hà Nội Dự án này được cấp phép và hoànthành thủ tục từ năm 2008 nhưng do quá trình huy động vốn kéo dài nên đến năm

2009 dự án này mới được đưa vào triển khai Đây không phải là dự án do nhà nướchay chính quyền địa phương chỉ thị giao cho công ty do vậy mức giá của nhà dành chongười có thu nhập thấp sẽ không thể giống như các dự án được nhà nước hỗ trợ Trong

dự án này nhà dành cho người có thu nhập thấp sẽ được xen lẫn với nhà ở cho người

có thu nhập cao là các căn liền kề, thấp tầng, và những căn chung cư có vị trí lớn Nhìnchung với 1056 căn hộ dành cho người có thu nhập thấp, công ty cũng đã phần nàogiải quyết được nhu cầu nhà ở cho những người có thu nhập thấp ở ngưỡng trên Công

ty bán nhà dưới hình thức bán thu tiền theo tiến độ công trình bởi vậy năm 2010 tuydoanh thu thu được từ nhà ở cho người có thu nhập thấp giảm 8,1 tỷ đồng nhưng chiphí cũng giảm được 11,2 tỷ đồng, do vậy mà lợi nhuận thu được từ loại nhà này tănglên 3,1 tỷ đồng tức 58,5% so với năm 2009 Hệ thống với tất cả các dự án mà hiện tạicông ty đã và đang triển khai thì chung cư dành cho người có thu nhập thấp chỉ chiếm3% trong khi chung cư cao cấp 45%, liền kề 22%, biệt thự 20%, thấp tầng chiếm 10%

So sánh về giá bán các căn hộ chung cư trong các dự án mà công ty triển khai, xét trêncùng một thời điểm năm 2010 thì giá bán nhà cho người có thu nhập thấp 14 triệuđồng/m2 chưa có VAT mà công ty đưa ra cũng không phải là quá cao so với mức giácao nhất của các căn hộ chung cư cao cấp mà công ty bán ra là 28 triệu đồng/m2 Cácthủ tục bán nhà của công ty cũng tương đối gọn nhẹ, người mua nhà sẽ đóng tiền theotiến độ của công trình, khoảng thời gian đóng tiền giữa các đợt tương đối hợp lý đểngười mua có thể xoay tiền mua nhà Hơn nữa mức giá bán nhà không quá cao so vớicác dự án nhà thu nhập thấp mà nhà nước đang hỗ trợ, bởi thế một số người mua sẽchuyển hướng sang dự án nhà của công ty để không phải chịu các thủ tục phức tạp như

hồ sơ, điều kiện mua nhà hay việc xếp hàng nộp hồ sơ và thời gian chờ đợi xét hồ sơ

3.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người

có thu nhập thấp.

a Chính sách, quyết định của chính phủ.

Nhà nước ta là nhà nước của dân và vì dân, nên mục tiêu hàng đầu là phải đảmbảo được công bằng xã hội, giảm thiểu tối đa sự chênh lệch giàu nghèo trong xã hội

Người thu nhập thấp là bộ phận chiếm tỷ lệ tương đối lớn trong xã hội cho nên nhucầu về nhà ở của bộ phận này là rất lớn Các chính sách và các quyết định của chínhphủ là nhân tố trực tiếp tác động mạnh nhất đến phát triển cung ứng dịch vụ nhà chongười thu nhập thấp Hiện tại cho đến thời điểm này đã có các văn bản nhằm đẩymạnh phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người thu nhập thấp Đó là:

- Nghị quyết 18/NQ-CP về cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ởcho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khucông nghiệp, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị

- Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ban hành một số cơ chế, chính sách phát triểnnhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị

- Thông tư 36/2009/TT-BXD hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua vàquản lý sử dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị

Nhà ở cho người thu nhập thấp là một thị trường rất nhạy cảm, ít lợi nhuận nênkhông phải bất kỳ doanh nghiệp nào cũng tham gia vào phân đoạn thị trường này.Theo nghị quyết 18/NQ-CP, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 hatrở lên và dự án khu đô thị mới trên địa bàn, phải bảo đảm dành tỷ lệ diện tích đất tốithiểu 20% quỹ đất ở của dự án để xây dựng nhà ở thu nhập thấp Các doanh nghiệp khiđầu tư dự án nhà thu nhập thấp sẽ được hưởng nhiều ưu đãi: Được miễn tiền sử dụngđất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án; được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị giatăng ở mức cao nhất (thuế suất 0%); được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4năm; được hỗ trợ tín dụng đầu tư; được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kếđiển hình về nhà ở cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp

Các lợi thế từ việc đầu tư dự án nhà thu nhập thấp thúc đẩy hàng loạt các dự ánnhà thu nhập thấp xuất hiện Các doanh nghiệp ồ ạt “xin” đất, kéo theo tình trạng kémchất lượng, nhà thu nhập thấp còn chưa thấy đâu thì các trung tâm thương mại trongquỹ đất đó đã hoàn thiện Như vậy các cơ chế chính sách khuyến khích các doanhnghiệp đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp một mặt sẽ khích thích các doanh nghiệpgia tăng số lượng dự án nhưng mặt khác lại làm nảy sinh ra các vấn đề kém chất lượnghay chạy theo lợi nhuận đối với nhà thu nhập thấp

b Cơ chế, chính sách của thành phố Hà Nội

Hà Nội là thành phố có quỹ nhà ở lớn thứ hai trong cả nước có vào khoảng 12triệu m2 (450.000 căn hộ) chiếm gần 15% quỹ nhà ở toàn quốc Ở Hà Nội dân nhập cư

từ các tỉnh thành khác chiếm tỷ lệ đa số với đầy đủ các nghành nghề, do vậy lượngngười có thu nhập thấp chiếm một con số đáng kể Các quy định liên quan đến nhà thunhập thấp đều được triển khai từ các quyết định, nghị quyết… của chính phủ, songluôn phải dựa trên tình hình thực tiễn địa phương mà cụ thể hóa và có các kiến nghị

phù hợp, tiêu biểu là quyết định số 34/2010/QĐ-UBND ngày 16/8/2010 về việc banhành quy định việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người

tục hành chính, xin cấp phép xây dựng cho các doanh nghiệp, giúp đỡ các doanhnghiệp trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng Bên cạnh đó thúc đẩy nhanh các quyhoạch, xác định các quỹ đất xây dựng nhà thu nhập thấp, giúp doanh nghiệp tiếp cậnvới các quỹ đất sạch (không phải bồi thường giải phóng mặt bằng) để triển khai dự án.UBND thành phố cần phải rà soát, điều chỉnh quỹ đất phát triển nhà ở TNT như việc

rà soát lại quỹ đất 20% để đưa vào xây dựng nhà ở TNT theo đúng quy định của chínhphủ, kiểm tra quá trình thi công, và giám sát quá trình giao nhà cho người thu nhậpthấp… làm cho các dự án nhà thu nhập thấp đạt hiệu quả cao nhất

c Bản thân nội tại doanh nghiệp.

Nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt, chỉ khi người tiêu dùng có nhiều tiền mới

có thể mua được nó Theo lẽ thường khi doanh nghiệp kinh doanh các dịch vụ nhà ởđều thu được lợi nhuận rất cao, nhưng đó chỉ là nhà ở thương mại Đối với nhà ở thunhập thấp lại khác, khi doanh nghiệp đầu tư vào phân đoạn thị trường này thì lợi nhuậnthu được rất ít, hoặc không có lợi nhuận, thậm chí có khả năng bị lỗ Bởi vậy tronggiai đoạn đầu nhiều doanh nghiệp không dám liều lĩnh đầu tư phát triển nhà thu nhậpthấp Chỉ đến khi có các quyết định của nhà nước tạo nhiều ưu đãi cho các doanhnghiệp khi xây dựng nhà ở thu nhập thấp, thì các dự án mới rầm rộ ra đời Song cũngchỉ có những doanh nghiệp lớn, có đủ khả năng huy động vốn mới có thể tham gia.Nghị quyết 11NQ-CP về kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô yêu cầu thắt chặttín dụng cho vay chứng khoán và bất động sản càng tạo nên khó khăn cho các doanhnghiệp Theo thông báo của Ngân hàng phát triển Việt Nam thì họ không thiếu vốn đểcho các chủ đầu tư dự án nhà thu nhập thấp vay nhưng hiện các chủ đầu tư phải hoànthiện thủ tục như vấn đề đất đai, dự án, đối tượng Trong các quy định hướng dẫn vềquy chế nhà thu thập thấp, chủ đầu tư được phép huy động vốn sau khi xong móng BộXây dựng cũng đã có quy định đảm bảo để doanh nghiệp xây nhà thu nhập thấp không

bị lỗ Bởi vậy khó khăn của doanh nghiệp trong đầu tư phát triển nhà thu nhập thấp làvốn, giải phóng mặt bằng và bàn giao quỹ đất sạch đúng tiến độ Đây là những nhân tố

có tính quyết định đối với tính tiến trình của dự án

d Tính riêng biệt của dự án nhà cho người có thu nhập thấp.

Nhà ở thu nhập thấp là một vấn đề mang tính xã hội vì vậy các dự án nhà ởdành cho người có thu nhập thấp có những yêu cầu đòi hỏi cao hơn Các doanh nghiệpkhi tiếp nhận các dự án này sẽ luôn phải chịu các quy định ngặt nghèo hơn các dự ánthông thường Số lượng dự án đăng ký nhiều song cần phải có tính khả thi vì có nhiều

dự án mới chỉ là ý tưởng, chưa có quỹ đất, quy hoạch, thiết kế, nguồn vốn Các doanhnghiệp cần phải có những chuẩn bị tốt về nguồn lực, bởi tuy doanh nghiệp được ưutiên vay vốn, hỗ trợ lãi suất… nhưng thực tế thì chưa bố trí được nguồn vốn hỗ trợ vàngân hàng cho vay ưu đãi

Các dự án nhà ở cho người thu nhập luôn phải tuân theo các quy định của nhànước Ngoài việc phải đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình, các dự án nhà ở thunhập thấp cần phải xác định rõ:

- Nhà ở thu nhập thấp là loại nhà ở căn hộ chung cư, có diện tích căn hộ tối đakhông quá 70 m2; chỉ tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo Quy chuẩnxây dựng hiện hành

- Giá bán nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án xây dựng theo nguyên tắctính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có) và lợi nhuận địnhmức tối đa là 10% chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giábán nhà ở

- Giá cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án xây dựngtheo nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có),chi phí quản lý, vận hành và lợi nhuận định mức tối đa là 10% chi phí đầu tư; khôngtính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá thuê, thuê mua nhà ở; thời hạn thu hồi vốntối thiểu là 20 năm

Các dự án này sẽ do Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội chịu trách nhiệm tổchức thẩm định giá bán, giá thuê, mua và kiểm tra chặt chẽ việc bán, cho thuê, thuêmua nhà ở thu nhập thấp trên phạm vi địa bàn

e Nhân tố về cầu.