Có thể khẳng định, tỉnh Bắc Ninh nói chung và thành phố Bắc Ninh nói riêng đã có những chính sách trong quản lý nhà nước đối với nhà ở xã hội kịp thời và đúng đắn, giúp phát triển nhà ở
Cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nước đối với nhà ở xã hội
Cơ sở lý luận về quản lý nhà nước đối với nhà ở xã hội
2.1.1.1 Khái niệm nhà ở xã hội và quản lý nhà nước a Khái niệm nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở do nhà nước sở hữu và quản lý, có thể thuộc thẩm quyền của trung ương, địa phương hoặc được quản lý thông qua các tổ chức phi lợi nhuận, nhằm cung cấp nhà ở giá rẻ cho một nhóm đối tượng được ưu tiên theo chính sách của nhà nước Các đối tượng này thường bao gồm công chức nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp, hộ nghèo và hộ cận nghèo ở khu vực đô thị, được bán với giá rẻ so với thị trường để đảm bảo an cư và ổn định cuộc sống.
Nhà ở xã hội là loại nhà ở được Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng nhằm cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở thuê và mua, theo quy định tại Điều 51 của Luật Nhà ở năm 2014 Theo Nghị định số 188/2013 của Chính phủ ban hành tháng 11 năm 2013, nhà ở xã hội được định nghĩa là do Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng và cho thuê hoặc để bán cho các đối tượng có thu nhập thấp, thuộc một trong những nhóm sau: (1) người có công với cách mạng; (2) cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước; (3) sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước; (4) công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp vừa và nhỏ, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghiệp của tất cả các ngành nghề; (5) người có thu nhập thấp và hộ nghèo tại khu vực đô thị; (6) đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật về trợ giúp xã hội, người cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi nương tựa; (7) các đối tượng trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn thuê nhà ở công vụ; (8) người thu nhập thấp trong các cơ quan hành chính sự nghiệp; (9) hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
Người thu nhập thấp là khái niệm được dùng để hình dung một cách tương đối về người nghèo đô thị—những người gặp khó khăn và không có đủ khả năng chi trả cho nhà ở Đối chiếu với Nghị định hiện hành, nhóm người thu nhập thấp thuộc các nhóm (5), (6), (8) và (9).
Hình 2.1 Mô hình lợi ích NOXH mang lại b Khái niệm quản lý nhà nước
Quản lý nhà nước là sự tác động của bộ máy quản lý nhà nước lên các quá trình và quan hệ kinh tế - xã hội trong xây dựng cơ bản, từ bước xác định dự án xây dựng, thực hiện dự án cho đến khai thác, sử dụng dự án, nhằm đạt mục tiêu đã định và định hướng ý chí, hành động của các chủ thể kinh tế về mục tiêu chung, kết hợp hài hòa lợi ích cá nhân, tập thể và lợi ích của nhà nước.
Quản lý nhà nước là một dạng quản lý đặc biệt, là hoạt động tổ chức điều hành của quyền lực nhà nước trên các phương diện lập pháp, hành pháp, tư pháp nhằm thực hiện các chức năng đối nội – đối ngoại của nhà nước c Khái niệm quản lý nhà nước đối với các dự án nhà xã hội
Quản lý nhà nước về nhà ở xã hội là một bộ phận của QLNN nên có những đặc trưng vốn có, ngoài ra nó có chủ thể, nguyên tắc quản lý riêng hay nói cách khác: Quản lý nhà nước về NOXH là quá trình các cơ quan, cá nhân trong bộ máy nhà nước đề ra các chủ trương, chính sách, xây dựng hệ thống văn bản pháp luật và sử dụng nó đề điều hành các hoạt động quản lý nhằm đạt những yêu cầu, mục đích của mình về nhà ở xã hội
2.1.1.2 Đặc điểm của nhà ở xã hội
- Nhà ở xã hội thường là nhà ở dành cho người có thu nhập thấp đối tượng ưu tiên theo quy định nhà nước
- Quy mô, số lượng nhà ở xã hội tùy thuộc nhu cầu thuê và mua của các đối tượng có liên quan cũng như sự phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của từng địa phương UBND cấp tỉnh sẽ là cơ quan chịu trách nhiệm hàng đầu về các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn
- Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội được hình thành từ tiền bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn, trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn (mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định), ngân sách địa phương hay huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật và tiền tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước
- Diện tích mỗi căn không quá 70m2 sàn, được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà nước nhưng không được dưới 30m2 sàn Trích [Luật đất đai, 2013.]
2.1.1.3 Vai trò của nhà nước đối với việc quản lý xây dựng nhà ở xã hội a Vai trò của Nhà nước
Vai trò của Nhà nước là yếu tố quyết định cho việc hiện thực hóa chủ trương xây dựng nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp Để kích cung, Nhà nước phải tạo điều kiện cho các nhà đầu tư xây dựng và đưa được sản phẩm đó đến tay người có nhu cầu Cụ thể, vai trò của Nhà nước gồm những nội dung sau:
Xây dựng một cơ chế thuận lợi để nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận nguồn đất sạch nhằm triển khai dự án Đất sạch ở đây là đất đã được đền bù, chuyển mục đích sử dụng hoặc đã được đầu tư hạ tầng sẵn sàng cho xây dựng công trình Nhà nước sẽ trực tiếp giao đất hoặc làm cầu nối để doanh nghiệp nhận bàn giao đất từ người có đất, qua đó rút ngắn thời gian cấp đất, tăng tính khả thi và thu hút đầu tư cho các dự án phát triển.
- Tinh giản thủ tục hành chính, tạo điều kiện thông thoáng hết mức có thể cho dự án xây dựng nhà ở xã hội
Quản lý chặt chẽ đối tượng được hưởng chính sách ưu tiên mua nhà ở xã hội nhằm đảm bảo công bằng và hiệu quả của chương trình Không để xảy ra tình trạng người có tiền mua đi bán lại để hưởng chênh lệch giá, bảo vệ lợi ích của người thu nhập thấp và nguồn lực xã hội được phân bổ đúng mục tiêu Cơ quan chức năng cần áp dụng tiêu chí rõ ràng, quy trình rà soát nghiêm ngặt và chế tài phù hợp để ngăn ngừa lạm dụng, đồng thời tăng cường minh bạch thông tin và giám sát thị trường bất động sản liên quan đến chương trình.
- Tạo ra quỹ đất để giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội Quỹ đất sạch có thể có từ việc thu hồi đất được quy hoạch làm nhà ở xã hội tại các khu công nghiệp, khu dân cư; đất công; đất do Nhà nước tự đền bù; và đất từ các hộ gia đình, cá nhân đưa vào làm dự án nhà ở xã hội b Vai trò của nhà đầu tư xây dựng
Nhà đầu tư sẽ tính toán sao cho sản phẩm của họ phù hợp nhất với nhu cầu trong phân khúc thị trường cho người thu nhập thấp được mua nhà
Giá trị bán, cho thuê nhà phải phù hợp với khả năng tài chính của người thu nhập thấp; chung cư phải có bộ máy, quy trình quản lý hiệu quả vì đây là công trình có tính công cộng, nếu không được quản lý và bảo dưỡng đúng cách sẽ nhanh chóng xuống cấp
Như vậy, để thực hiện chủ trương xây nhà ở xã hội cho người lao động , người có thu nhập thấp thành công thì phải giải quyết các vấn đề nêu trên một cách có hệ thống chứ không thể đơn giản hỗ trợ cho doanh nghiệp hoặc cho người tiêu dùng
2.1.2 Nội dung quản lý nhà nước đối với nhà ở xã hội
2.1.2.1 Ban hành hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý đối với nhà ở xã hội
Cơ sở thực tiễn của quản lý nhà nước đối với nhà ở xã hội
2.2.1 Kinh nghiệm quản lý nhà nước đối với nhà ở xã hội ở nước ta
2.2.1.1 Kinh nghiệm của Thành phố Đà Nẵng Đà Nẵng được coi là địa phương đạt nhiều thành công trong việc xây dựng, phát triển nhà ở xã hội Trong đó phải để đến chính sách thu hút đầu tư và chính sách tài chính mà thành phố đã thực hiện nhằm tạo điều kiện để người thu nhập thấp có chỗ ở ổn định
-Chính sách thu hút đầu tư:
Địa phương tập trung giải phóng mặt bằng, bàn giao đất sạch, miễn giảm thuế đất và kêu gọi doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; đồng thời đóng vai trò cầu nối cho DN tiếp cận nguồn vốn từ Quỹ Hỗ trợ phát triển, các ngân hàng và tổ chức tài chính Ngoài ra, việc sử dụng một phần vốn ngân sách để hỗ trợ giảm giá bán và mua lại một phần dự án đã tạo nên bước đột phá trong phát triển nhà ở xã hội Thành tựu nổi bật nhất của địa phương là đa dạng hóa nguồn vốn mà địa phương đã thực hiện, từ ngân sách nhà nước đến các nguồn vốn xã hội hóa, giúp phát triển nhà ở xã hội hiệu quả và bền vững.
Vào tháng 9-2012, Công ty Cổ phần Kỹ thuật Xây dựng Phũ Mỹ (PMEC) liên danh với hai công ty MIBC và Handong E&C (Hàn Quốc) đã khởi công công trình nhà ở xã hội Nethomes 1 tại phường Nại Hiên Đông, quận Sơn Trà, Đà Nẵng Dự án gồm bốn khối nhà cao 9 tầng, tổng diện tích gần 10.000 m2.
420 căn hộ, tổng mức đầu tư 145 tỷ đồng Điều đáng nói là giá mỗi căn hộ ở dự án này đã được giảm một nửa nhờ vào các chính sách giảm giá của UBND TP Đà Nẵng như miễn giảm thuế đất, giao mặt bằng sạch Ngoài ra, UBND TP Đà Nẵng sẽ mua lại một nửa số căn hộ để cấp cho cán bộ viên chức cho các cơ quan hành chính sự nghiệp trực thuộc thành phố, một động thái trực tiếp kích cầu rất hiệu quả cho các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Điều này được các nhà đầu tư đánh giá rất cao và là động lực để dự án được triển khai nhanh hơn Một trong những dự án nhà ở xã hội đầu tiên được xây dựng tại Đà Nẵng do
DN đầu tư là khu chung cư số 2 Nguyễn Tri Phương, do Công ty cổ phần Tập đoàn xây dựng và phát triển nhà (Vicoland) làm chủ dự án, đã được đưa vào sử dụng với diện tích 3.672 m2, gồm 147 căn hộ có diện tích từ 52 đến 65 m2, là mô hình chung cư dành cho người có thu nhập thấp ở Đà Nẵng và đạt chuẩn về chất lượng xây dựng Trong quá trình tham gia xây dựng nhà ở xã hội, chính quyền thành phố luôn tạo điều kiện thuận lợi về thủ tục, giao mặt bằng sạch và miễn giảm thuế đất, theo ghi nhận của Nguyễn Kim Anh, 2018.
2.2.1.2 Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh
Tại thành phố Hồ Chí Minh, để tạo điều kiện người dân mua nhà ở xã hội thì yếu tố cơ bản nhất là giá cả và thời gian thanh toán Đưa ra mức ưu đãi cho những cán bộ có thu nhập thấp, theo đó, họ có thể mua trả góp căn hộ rộng 30- 60m2 trong thời gian 25-40 năm với lãi suất tín dụng ưu đãi 3%/năm Và quy định nếu người mua thanh toán 100% giá trị căn nhà trong thời hạn 5 năm thì được hưởng 1% tổng số dư nợ phải trả, số tiền 1% này UBND thành phố sẽ chịu trách nhiệm thanh toán cho chủ đầu tư Để mua nhà ở xã hội, còn cần giải quyết thủ tục thông thoáng, đảm bảo thế chấp vay trả góp Người mua nhà sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sau khi ký hợp đồng mua và thanh toán 20% giá trị căn nhà Giấy chứng nhận này sẽ được thế chấp tại Ngân hàng để vay tiền thông qua xác nhận của chủ xây dựng nhà Hàng tháng người mua chi trả gốc, lãi suất theo hợp đồng đã ký Khi thanh toán hết toàn bộ giá trị căn nhà, Ngân hàng sẽ hoàn trả chứng nhận sở hữu nhà cho người mua Phạm Sỹ Liêm, 2007
2.2.1.3 Kinh nghiệm của tỉnh Đồng Nai
Vì là địa phương có nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất nên chương trình nhà ở của tỉnh Đồng Nai có những điểm khác biệt; trước mắt tập chung giải quyết vấn đề cho thuê nhà trọ đối với công nhân; sau đó mới tiến hành đầu tư cải tạo khu đô thị cũ và xây dựng nhà ở - chung cư mới cho cán bộ công nhân viên, có giải pháp quy hoạch và xây dựng, chính sách bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn, nhằm tạo điều kiện cho người dân nhanh chóng ổn định cuộc sống
UBND tỉnh ban hành quyết định số 2616/QĐ-UBND về việc chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án nhà ở xã hội tại phường Bảo Vinh, thành phố Long Khánh, với mục tiêu đáp ứng nhu cầu nhà ở cho công nhân và người dân trong khu vực gồm chung cư thấp tầng, nhà ở liền kề, công trình công cộng dịch vụ với hạ tầng kỹ thuật đồng bộ Quy mô sử dụng đất 16,689ha với 1.054 căn hộ nhà ở xã hội và 136 căn hộ nhà ở thương mại
Qua thực tiễn và kinh nghiệm của nhiều quốc gia cho thấy vấn đề nhà ở xã hội và quản lý các dự án nhà ở xã hội là một thách thức mang ý nghĩa thiết thực và có tác động chiến lược đối với sự phát triển đô thị bền vững Sự phối hợp giữa cơ quan nhà nước và các sở ban ngành ở từng khu vực là yếu tố then chốt; dù mỗi địa phương có đặc thù riêng, vẫn tồn tại những điểm tương đồng và các xu hướng phát triển chung mà có thể rút ra nhiều bài học kinh nghiệm quan trọng cho Việt Nam Những bài học này có thể được áp dụng để cải thiện quản lý, phân bổ nguồn lực và triển khai các dự án nhà ở xã hội từ cấp địa phương đến cấp quốc gia, nhằm nâng cao hiệu quả và tính bền vững trong phát triển đô thị Việt Nam.
Vai trò của nhà ở xã hội là một yếu tố quan trọng liên kết với sự hình thành và phát triển đô thị, đồng thời là động lực cho quá trình phát triển kinh tế đất nước, đặc biệt tại Việt Nam đang trong quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa Dù Việt Nam là nước đi sau, vẫn cần nhấn mạnh vấn đề này và xây dựng cơ chế chính sách phù hợp để chăm sóc tốt hơn cho nhà ở xã hội Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở giá rẻ trong thời gian qua đã bộc lộ nhiều vấn đề: một số chủ đầu tư lợi dụng khái niệm "nhà giá rẻ" để biện minh cho chất lượng xuống cấp và dịch vụ hạn chế Cơ chế hai giá giữa NOXH và khu vực thương mại vô hình trung tạo ra hiện tượng xin - cho, dẫn đến mất cân bằng trong phát triển nhà ở xã hội.
Nhà nước phải đi tiên phong trong việc tạo lập và thực hiện hóa các cơ chế chính sách phát triển nhà ở xã hội Để làm được điều này, nhà nước cần có sự quy định rõ ràng, cam kết mạnh mẽ và một khung pháp lý riêng để các bên liên quan trực tiếp (nhà nước, ban quản lý dự án) có thể đối chiếu công bằng, bảo đảm đúng quyền lợi và nghĩa vụ khi tham gia (Phạm Sỹ Liêm, 2009).
2.2.2 Bài học kinh nghiệm rút ra đối với Việt Nam và thành phố Bắc Ninh
Tại Việt Nam, nhu cầu NOXH ngày càng bức thiết bởi cơ cấu dân số đang bước vào cơ cấu dân số vàng, với 70% dân số trong độ tuổi lao động (từ 15-19 tuổi)Điển hình tại hai thành phố lớn (TP Hồ Chí Minh và Hà Nội) đang bùng nổ nhu cầu nhà ở, trong khi quỹ đất để phát triển xây dựng nhà ở, giao thông và các dịch vụ tiện ích đều đang thiếu hụt nghiêm trọng Để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân, năm 2011, Chính phủ Việt Nam đã ban hành Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.Một trong những mục tiêu chính của Chiến lược là đến năm 2020 cần xây dựng thêm ít nhất 12,5 triệu m2 sàn NOXH hướng tới tầng lớp dân cư có mức thu nhập thấp tại các khu vực đô thị
Việc tăng cung NOXH (nhà ở xã hội) không chỉ là một nhiệm vụ kinh tế mà còn là một trách nhiệm chính trị nhằm đảm bảo người dân có chỗ ở – nhu cầu cơ bản thiết yếu Đầu tư và mở rộng nguồn lực cho nhà ở xã hội giúp tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho hộ có thu nhập thấp, đồng thời củng cố sự ổn định và bền vững cho cộng đồng và đô thị Do đó, tăng cung NOXH đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa chính sách đô thị, hỗ trợ tài chính và thu hút đầu tư để người dân có chỗ ở phù hợp với thu nhập và điều kiện sống.
Từ kinh nghiệm của các thành phố đã thành công trong việc xây dựng chính sách nhà ở xã hội đã để lại bài học giá trị cho thành phố Bắc Ninh trong việc quản lý nhà ở xã hội như sau:
Một là, Nhà nước hỗ trợ trực tiếp thông qua việc cấp vốn, cho vay ưu đãi hoặc bảo lãnh về vốn đối với người mua hoặc thuê nhà Hình thức hỗ trợ trực tiếp này có thể thực hiện thông qua một số biện pháp cụ thể như: Nhà nước cho các đối tượng thu nhập thấp vay vốn ưu đãi từ ngân sách để mua nhà theo giá kinh doanh hoặc ngân sách hỗ trợ bù phần chênh lệch lãi xuất vay vốn tín dụng thương mại để tạo điều kiện cho người thuộc diện vay vốn có thể mua nhà ở theo giá thị trường Nhà nước chủ động tham gia đầu tư cung cấp các loại nhà ở mà thị trường không tham gia như nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội để tạo cung đa dạng cho thị trường, đồng thời chủ động bình ổn giá cả thị trường Hai là, Để quản lý xây dựng nhà ở theo thiết kế đô thị nhằm đảm bảo trật tự kiến trúc đô thị, góp phần tạo lập và giữ gìn bản sắc kiến trúc riêng của từng địa phương, Nhà nước nên ban hành các quy định về tiêu chuẩn nhà ở, quản lý kiến trúc nhà ở
Phương pháp nghiên cứu
Đặc điểm địa bàn nghiên cứu
3.1.1 Đặc điểm và điều kiện tự nhiên
Thành phố Bắc Ninh nằm ở phía Nam sông Cầu, phía Đông Bắc của tỉnh, cách trung tâm thủ đô Hà Nội 30km về phía Nam, cách thành phố Bắc Giang 20km về phía Bắc Thành phố có 19 đơn vị hành chính gồm 10 phường và có thêm 9 xã: Hòa Long, Khúc Xuyên, Vạn An, Phong Khê, Nam Sơn, Hạp Lĩnh, Vân Dương, Khắc Niệm, Kim Chân mới nhập về theo Nghị định số 60/2007/NĐ
- CP về việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Yên Phong, Quế Võ, Tiên Du để mở rộng thành phố Bắc Ninh có địa giới hành chính tiếp giáp với các tỉnh:
+ Phía Bắc giáp với tỉnh Bắc Giang;
+ Phía Nam giáp huyện tiên Du, huyện Quế Võ;
+ Phía Đông giáp huyện Quế Võ;
+ Phía tây giáp huyện Tiên Du, huyện Yên Phong
Theo số liệu thống kê năm 2017 thành phố Bắc Ninh có diện tích tự nhiên 82,60km2 với dân số 196.000 người Địa hình tương đối bằng phẳng, được ngăn cách với trung du và miền núi phía Bắc bảo hệ thống sông Cầu Ngoài ra, Bắc Ninh còn có hai hệ thống sông lớn là sông Thái Bình và sông Đuống Hệ thống sông ngòi đã tạo nên một mạng lưới vận tải đường thủy quan trọng, kết nối các địa phương trong tỉnh và nối liền tỉnh Bắc Ninh với các tỉnh khác trong vùng đồng bằng sông Hồng Ngoài ra, chúng còn tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động nông nghiệp và sinh hoạt của dân cư trong tỉnh
Bắc Ninh ở vị tri thuận lợi về giao thông đường bộ và đường không Các tuyến đường huyết mạch: Quốc lộ 1A, 1B, quốc lộ 18, quốc lộ 38, đường sắt Hà Nội- Lạng Sơn, Hà Nội- Quảng Ninh nối liền Bắc Ninh với các trung tâm kinh tế, văn hóa và thương mại của khu vực phía Bắc Việt Nam, với cảng hàng không quốc tế Nội Bài và liên thông với hệ thống các trục đường quốc lộ đến với mọi miền trong cả nước
Nhờ vị trí địa lý thuận lợi cùng với các cơ chế và giải pháp phát triển kinh tế hợp lý, Bắc Ninh đã và đang khai thác các tiềm năng hiện có của tỉnh để trở thành một trung tâm kinh tế - văn hóa phụ trợ, một thành phố vệ tinh quan trọng cho Hà Nội và là một điểm nhấn trong tam giác kinh tế trọng điểm Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh Nơi đây vừa là thị trường tiêu thụ, vừa là khu vực cung cấp nguồn nhân lực, sản phẩm nông sản, vật liệu xây dựng, hàng thủ công mỹ nghệ cho các tỉnh thành trong vùng đồng bằng Sông Hồng và các vùng lân cận Cùng với việc khai thác lợi thế của các làng nghề thủ công truyền thống, Bắc Ninh, đang có nhiều chính sách thu hút đầu tư, mở rộng về quy mô sản xuất, đa dạng hóa và nâng cao chất lượng sản phẩm tạo thành các khu công nghiệp tập trung, cụm công nghiệp vừa và nhỏ, cụm công nghiệp làng nghề nhằm cung cấp các sản phẩm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng tại chỗ, trong nước và xuất khẩu
Với mục tiêu phát triển toàn diện, Bắc Ninh luôn chú trọng vào việc phát triển con người và các vấn đề xã hội, nâng cao trình độ dân trí và mức sống của nhân dân Phát huy truyền thống cần cù, khéo léo, năng động sáng tạo của người dân kinh Bắc, nâng cao năng lực quản lý, kỹ năng lao động, kỹ năng giao tiếp cho lực lượng lao động đáp ứng yêu cầu của công cuộc đổi mới, thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế
Hình 3.1.Bản đồ địa giới hành chính thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh
3.1.1.2 Đặc điểm địa hình, địa mạo
Thành phố Bắc Ninh có địa hình của vựng đồng bằng trung du Bắc Bộ, tương đối bằng phẳng, gồm địa hình đồng bằng và địa hình chuyển tiếp giữa đồng bằng và trung du Hướng dốc chính của địa hình theo hướng Đông Bắc - Tây Nam Địa mạo: gồm các khu vực đồng bằng với độ dốc trung bình < 2% xen kẽ với các đồi bát úp có độ dốc sườn đồi từ 8 -15% và có độ cao phổ biến 40 - 50m Diện tích đồi núi chiếm tỷ lệ rất nhỏ (0,25%) so với tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố, phân bố tại: xã Hòa Long (nỳi Quả Cảm); phường Đáp Cầu, Thị Cầu,
Vũ Ninh (núi Ông Tư, Búp Lê, Điêu Sơn); phường Vân Dương, xã Nam Sơn (núi Cửa Vua, Bàn Cờ); phường Hạp Lĩnh (núi Và)
Với đặc trưng khí hậu nhiệt đới gió mùa và có mùa đông lạnh, khu vực này có nhiệt độ trung bình năm khoảng 23,3°C Nhiệt độ trung bình theo tháng cao nhất là 28,9°C (vào tháng 7), trong khi nhiệt độ trung bình theo tháng thấp nhất là 15,8°C (vào tháng 1) Khoảng chênh lệch nhiệt độ giữa tháng nóng nhất và tháng lạnh nhất là 13,1°C.
- Tổng số giờ nắng trong năm dao động từ 1.530 - 1.776 giờ, trong đó tháng có nhiều giờ nắng trong năm là tháng 7, tháng có ít giờ nắng là tháng 1
- Hàng năm có 2 mùa gió chính: gió mùa Đông Bắc thịnh hành từ tháng
10 năm trước đến tháng 3 năm sau; gió mùa Đông Nam thịnh hành từ tháng 4 đến tháng 9 mang theo hơi ẩm, gây mưa rào
Nhìn chung, điều kiện khí hậu thuận lợi cho phát triển nền nông nghiệp đa dạng và phong phú Mùa Đông với khí hậu khô, lạnh làm cho vụ đông trở thành vụ chính có thể trồng được nhiều loại cây rau màu ngắn ngày cho giá trị cao và xuất khẩu Yếu tố hạn chế lớn nhất đối với sử dụng đất là mưa lớn tập trung theo mùa thường làm ngập úng các khu vực thấp trũng gây khó khăn cho việc thâm canh tăng vụ mở rộng diện tích
Bắc Ninh nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa với bốn mùa khá rõ rệt, có mùa đông lạnh, mùa hè nóng nực
Trong khoảng 12 năm trở lại đây, nhiệt độ trung bình năm là 24,0oC, nhiệt độ trung bình tháng cao nhất là 29,4oC (tháng 7), nhiệt độ trung bình thấp nhất là
17,4oC (tháng 1) Sự chênh lệch nhiệt độ giữa tháng cao nhất và tháng thấp nhất là 12,0oC Độ ẩm tương đối trung bình của Bắc Ninh khoảng 81%, độ chênh lệch về độ ẩm giữa các tháng không lớn, độ ẩm tương đối trung bình thấp nhất từ 72% đến 75% thường xảy ra từ tháng 10 đến tháng 12 trong năm
Lượng mưa trung bình hàng năm dao động từ 1.400 đến 1.600 mm, nhưng phân bố không đều trong năm Mưa tập trung chủ yếu từ tháng 5 đến tháng 10, chiếm khoảng 80% tổng lượng mưa cả năm, trong khi mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau chỉ chiếm khoảng 20% Khu vực có lượng mưa trung bình lớn nhất thuộc thị xã Từ Sơn và hai huyện Yên Phong, Tiên Du; khu vực có lượng mưa trung bình nhỏ nhất thuộc huyện Quế Võ.
Thành phố có chế độ thủy văn thuộc hệ thống lưu vực Sông Cầu (bắt nguồn từ tỉnh miền núi Bắc Cạn), đoạn chảy qua thành phố dài đến 30km (chiếm khoảng 1/4 tổng chiều dài qua địa bàn tỉnh Bắc Ninh), lòng sông khá rộng (60 - 80m), mức mưa rộng (100 - 120m) số liệu đo mực nước tại Đáp Cầu: mực nước lớn nhất là 8,09m (năm 1971), lưu lượng tối đa 1780m3/s, mực nước nhỏ nhất - 0,17m (năm
1960), lưu lượng tối thiểu 4,3m3/s Mực nước báo động cấp 1 là 3,8m; mực nước báo động cấp 3 là 5,8m Trên địa bàn thành phố còn có các nhánh nhỏ của sông Cầu như: sông Ngũ Huyện Khê, đoạn chảy qua địa bàn từ xã Phong Khê đến xã Hòa Long dài khoảng 15km; sông Tào Khê, từ xã Kim Chõn - Cầu Ngà dài khoảng 9km Ngoài ra, có các tuyến kênh mương, ao hồ chính như: kênh Nam dài 8,8km; kênh Tào Khê dài 9,4km; hồ nước Đồng Trầm ( diện tích khoảng 40ha, mực nước mùa kiệt 1 - 1,5m ); hồ Thành Cổ ( diện tích khoảng trên 8,0ha, mực nước mùa kiệt 0,5m ) Nhìn chung, hệ thống thủy văn đóng vai trũ tích cực trong việc tưới, tiêu úng và đồng thời đảm bảo chức năng là nơi lưu chuyển nước mặt, tạo không gian, cảnh quan và môi trường sinh thỏi trong khu vực
Theo số liệu thống kê đất đai, diện tích tự nhiên của thành phố có 8.260,88ha Trong đó: đất nông nghiệp 3.745,16ha, đất phi nông nghiệp 4.459,76ha và đất chưa sử dụng 55,96ha Về đặc tính đất đai được xác định qua việc phân tích thổ nhưỡng đất thể hiện trên bản đồ thổ nhưỡng tỷ lệ 1/25.000 toàn tỉnh Bắc Ninh do Viện Quy hoạch và Thiết kế Nông nghiệp xây dựng năm 2000, bao gồm có các loại đất chính sau: + Đất loang lổ, diện tích 296,46ha
+ Đất phù sa loang lổ, diện tích 481,74ha
+ Đất xám feralit, diện tích 234,42ha
+ Đất gley chua, diện tích 667,03ha
+ Đất phù sa chua, diện tích 1.297,14ha
+ Đất xám loang lổ, diện tích 963,35ha
Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Bắc Ninh
Stt Loại đất Diện tích (ha) Cơ cấu (%)
Tổng diện tích tự nhiên 8.260,88 100,00
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp 3.115,42 37,71
1.3 Đất nuôi trồng thủy sản 344,34 4,17
2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng 21,44 0,26
2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 96,06 1,16
2.5 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng 298,53 3,61
2.6 Đất phi nông nghiệp khác 3,79 0,05
3.1 Đất bằng chưa sử dụng 34,77 0,42
3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng 20,92 0,25
Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Bắc Ninh (2019)
Phương pháp nghiên cứu
3.2.1 Chọn điểm nghiên cứu Đề tài nghiên cứu được khảo sát dựa trên 3 dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Bắc Ninh:
+ Dự án nhà ở xã hội Cao Nguyên thành phố Bắc Ninh
+ Dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp Cát Tường Eco
+ Dự án nhà ở xã hội Hòa Long Bắc Ninh
Chúng tôi chọn thành phố Bắc Ninh làm địa điểm nghiên cứu vì đây là trung tâm hành chính của tỉnh, tập trung đông đảo dân lao động, công nhân và viên chức nhà nước làm việc Việc tập trung lực lượng lao động ở khu vực này đồng nghĩa với nhu cầu về nhà ở tăng cao, tạo nền tảng thuận lợi cho phân tích thị trường nhà ở và xu hướng phát triển bất động sản tại địa phương.
3.2.2.Phương pháp thu thập thông tin
3.2.2.1 Thu thập thông tin thứ cấp
- Các sách, báo, các tài liệu trên internet các chương trình nghiên cứu đã được xuất bản
- Tài liệu, số liệu đã được công bố về xây dựng nhà ở - xã hội, dịch vụ nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp… các số liệu này thu thập từ chủ đầu tư dự án xây dựng (NOXH ) trên địa bàn thành phố, Sở Xây dựng và các phòng, ban có liên quan Trên cơ sở đó tiến hành tổng hợp các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác nghiên cứu Trình tự thực hiện thông qua các bước sau Đối với các số liệu thứ cấp, luận văn sử dụng các nguồn số liệu từ thư viện, các Bộ, nghành, số liệu từ các cơ quan; số liệu từ các Website
Hệ thống Thư viện: Thư viện quốc gia, Thư viện của các trường đại học, có liên quan đến đề tài nghiên cứu như: Luận văn, luận án, các đề tài nghiên cứu, các bài báo trong và ngoài nước…
Số liệu từ các Bộ, Nghành: Bộ xây dựng, Tài Chính; Bộ Kế hoạch & đầu tư’ Tổng cục thống kê; Bộ tư pháp …để tìm kiếm các bài báo có liên quan đến đề tài nghiên cứu như: Báo cáo tình hình triển khai công tác phát triển NOXH hàng năm; Tìm kiếm các văn bản về chính sách nhà ở, các chiến lược, kế hoạch phát triển KT – XH
Số liệu thống kê từ các cơ quan như: Sở xây dựng tỉnh Bắc Ninh; Cục thống kê tỉnh Bắc Ninh… Để tìm kiếm các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài luận văn
Các Website của các cơ quan như Bộ Xây dựng (http://www.gov.vn) và UBND tỉnh Bắc Ninh (http://bacninh.gov.vn) là nguồn tham khảo quan trọng để tìm kiếm các báo cáo và số liệu thống kê về các dự án NOXH Đối với số liệu sơ cấp phục vụ cho đề tài, tôi thu thập thông qua hình thức điều tra khảo sát người dân và từ các cơ quan quản lý nhà nước (QLNN).
Thu thập và sử lý số liệu:
Từ các nguồn tài liệu, sử dụng phương pháp tổng hợp tôi thu được các số liệu gốc từ các nguồn tài liệu.Kết quả của quá trình xử lý là các số liệu, các bảng biểu phân tích và các biểu đồ được sử dụng trong đề tài nghiên cứu
Tìm kiếm nguồn tài liệu
Thu thập và sử lý số liệu
Thực hiện phân tích tổng hợp
Thực hiện phân tích và tổng hợp:
Từ các số liệu, các bảng đã xử lý, đề tài tập chung phân tích quá trình thực hiện nội dung quản lý NOXH trên địa bàn thành phố, tỉnh Bắc Ninh, chỉ ra những vấn đề tồn tại trong quá trình quản lý NOXH, trên cơ sở tổng hợp các kết quả phân tích, kết quả điều tra từ đó đề xuất giải pháp và hoàn thiện chính sách về QLNN đối với NOXH trên địa bàn thành phố Bắc Ninh
Bảng 3.3 Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp
Thông tin Loại tài liệu Nguồn thu thập
Cơ sở lý luận của để tài, các số liệu dẫn chứng về tình hình quản lý NOXH ở Việt Nam và thế giới
Các bài báo, tạp trí có liên quan đến đề tài
Tài liệu từ các website
Các luận văn liên quan đến đề tài nghiên cứu
Các thông tư, nghị định do nhà nước ban hành
Hệ thống thư viện, bài báo
Giới thiệu cơ cấu tổ chức và điều hành hoạt động của cơ quan quản lý NOXH
Văn bản hướng dẫn của tỉnh Cổng thông tin điện tử của thành phố, tỉnh Bắc Ninh
Nguồn: Tổng hợp của tác giả (2019)
3.2.2.2 Thu thập thông tin sơ cấp
Thông tin sơ cấp là những số liệu mới chưa được công bố bao gồm cả thông tin định lượng và định tính Thông tin sơ cấp bao gồm số liệu phỏng vấn, điều tra bằng bảng hỏi, số liệu phỏng vấn trực tiếp a) Chọn mẫu điều tra
- Cán bộ làm công tác quản lý, phụ trách tại Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bắc Ninh, lãnh đạo UBND thành phố Bắc Ninh, và các phòng ban phụ trách công tác quản lý trên địa bàn thành phố Bắc Ninh: Gồm 12 phiếu, trong đó: 3 lãnh đạo và 2 chuyên viên sở Xây dựng, 1 lãnh đạo và 1 chuyên viên Sở Kế hoạch và Đầu tư, 2 người (1 lãnh đạo , 1 chuyên viên) Sở Tài chính, 1 lãnh đạo sở Tài nguyên và Môi trường, 1 Lãnh đạo ban QLDA thành phố Điều tra 90 hộ dân sinh sống trên 3 dự án chọn điểm nghiên cứu.
Bảng 3.4 Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp Đối tượng Số mẫu Nội dung thu thập
Hộ dân sinh sống trong tòa nhà dự án
30 hộ/dự án (x3= 90 hộ dân) Đánh giá về cơ sở vật chất, dịch vụ nhà ở; đánh giá sự phù hợp giữa giá mua nhà so với thu nhập của bản thân; tính ổn định của các hợp đồng được ký kết với chủ dự án Điều tra phỏng vấn trực tiếp dựa trên bảng hỏi đã thiết kế
12 Người Lãnh đạo và các phòng ban liên quan gồm (Sở Xây dựng, Sở KH & ĐT,
Sở TN & MT,Thanh Tra tỉnh Bắc Ninh,UBND thành phố, Ban QLDA thành phố Bắc Ninh)
Nhận định, đánh giá việc tổ chức triển khai thực hiện quản lý dự án NOXH và đề xuất giải pháp quản lý nhà ở xã hội
- Điều tra phỏng vấn trực tiếp dựa trên bảng hỏi đã thiết kế
Ban quản lý toàn nhà
Các chương trình, chính sách dịch vụ nhà ở mà người dân được thụ hưởng; kết quả thực hiện, khó khăn, nguyện vọng của người dân về dịch vụ nhà ở tại các căn hộ đang sinh sống
- Điều tra phỏng vấn trực tiếp dựa trên bảng hỏi đã thiết kế
12 lãnh đạo quản lý và các phòng ban liên quan gồm:
STT Đối tượng Cơ quan Số lượng
1 Trưởng P.Quy hoạch kiến trúc Sở Xây Dựng 1
2 Trưởng phòng Quản lý xây dựng Sở Xây Dựng 1
3 Chuyên viên P QL nhà và thị trưởng bất động sản Sở Xây Dựng 2
4 Chánh thanh tra tỉnh Thanh Tra tỉnh 1
5 Chánh thanh tra sở Xây dựng Sở Xây Dựng 1
6 Trưởng phòng tổng hợp Quy hoạch Sở KH & ĐT 1
7 Chuyên viên phòng tổng hợp Quy hoạch Sở KH & ĐT 1
8 Trưởng phòng Ngân sách Sở Tài chính 1
9 Chuyên viên phòng Ngân sách Sở tài chính 1
10 Giám đốc Ban QLDA thành phố Ban QLDA 1
11 Trưởng phòng quản lý đất đai Sở TN & MT 1
3.2.3 Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu
* Xử lý thông tin thứ cấp: Tổng hợp, tiến hành phân loại chọn lọc thông tin có liên quan phục vụ đề tài nghiên cứu Đối với các thông tin là số liệu thì tiến hành lập lên các bảng biểu
* Xử lý thông tin sơ cấp: Tổng hợp, phân loại và so sánh
Phiếu điều tra sau khi hoàn thành được kiểm tra về độ chính xác và sẽ được xử lý bằng phần mềm Excel
3.2.4 Phương pháp phân tích thông tin
3.2.4.1 Phương pháp thống kê mô tả Được sử dụng để tính toán các chỉ tiêu, phân tích những thuận lợi, khó khăn trong quản lý nhà nước đối với các dự án xây dựng nhà ở xã hội
3.2.4.2 Phương pháp thống kê so sánh
Là phương pháp sử dụng phổ biến trong phân tích để so sánh các chỉ tiêu giữa các dịch vụ nhà ở và xác định mức độ, xu thế biến động của các chỉ tiêu phân tích
3.2.4.3 Phương pháp điều tra khảo sát
Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu
3.3.1 Nhóm chỉ tiêu phản ánh ban hành và quản lý thống nhất quy định pháp luật về nhà ở xã hội
- Hệ thống các văn bản hướng dẫn thực hiện quy định của pháp luật về nhà ở xã hội
3.3.2 Nhóm chỉ tiêu phản ánh thực trạng quản lý về giá nhà ở xã hội Đánh giá của người lao động về giá khi mua nhà ở xã hội
Dự kiến các vấn đề cần nghiên cứu
Thiết kế câu hỏi bán cấu trúc
Phân tích, tổng hợp thông tin từ các nội dung đã phỏng vấn
3.3.3 Nhóm chỉ tiêu phản ánh thực trạng quản lý về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội
- Hệ thống các tiêu chí đánh giá chất lượng đạt được về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội
- Ý kiến đánh giá của người dân về chất lượng hạ tầng kỹ thuật
- Đánh giá của quản lý về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
3.3.4 Nhóm chỉ tiêu phản ánh thực trạng vệ sinh môi trường
- Các phương tiện,công cụ thu gom rác thải
- Đánh giá của người dân về vệ sinh môi trường
3.3.5 Nhóm chỉ tiêu phản ánh thực trạng phòng cháy chữa cháy
- Hệ thống thiết bị cảnh báo,báo cháy, các phương tiện phòng cháy chữa cháy
- Đánh giá của người dân về hệ thống phòng cháy chữa cháy
3.3.6 Nhóm chỉ tiêu phản ánh công tác thanh tra, kiểm tra về nhà ở xã hội
- Số lượng các dự án được thanh tra, kiểm tra.